Họ tên tác giả: Trần Khánh Ngân

Nhóm: 4 Lớp: LKC02

1. Tên bài nghiên cứu:

Bản án số 26/2018/DS-ST ngày 07/05/2018 và hiệu lực của hợp đồng
2. Tóm tắt
Nguyên đơn: ông Kim Chang J – bên thuê nhà (ông Kim)
Bị đơn: ông Hoàng Ngọc B (ông B); bà Dương Thị H (bà H) -bên cho thuê nhà.
- Ông Kim thuê ngôi nhà 5 tầng của ông B và bà H giá 50.000.000 đồng/tháng với
thời hạn thuê là 4 năm.
- Ngày 28-4-2017, hai bên kí hợp đồng thuê nhà nhưng không được công chứng
chứng nhận vì bên cho thuê không được công nhận quyền sở hữu nhà ở trong giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng ngày 28-4 bên cho thuê chỉ ghi ông Kim thuê tầng 1 ngôi nhà với giá
20.000.000 đồng là trái với thỏa thuận. Tuy nhiên ông Kim đã đầu tư 8 tỷ đồng để chuẩn
bị cho hoạt động kinh doanh.
- Sau đó đã có giấy tờ nhà đất hợp pháp, ngày 6-12-2017, hai bên đã kí hợp đồng
thuê nhà mới với thỏa thuận là ông Kim sẽ rút đơn khởi kiện. Nhưng ông Kim chưa thực
hiện nghĩa vụ.
3. Vấn đề pháp lý cần nghiên cứu: Việc ông Kim khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên
bố hủy hợp đồng thuê nhà ngày 28-4- 2017 và buộc bên cho thuê kí hợp đồng thuê
nhà mới với mình theo đúng thỏa thuận là đúng hay sai?
4. Xác định
a. Căn cứ pháp lý
- Điều 117 BLDS 2015: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
- Luật nhà ở 2014
+ Điểm a Khoản 1 Điều 118.
+ Khoản 1,2 Điều 119.
+ Khoản 2 Điều 122.
b. Tài liệu tham khảo
- Link bản án: https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta111531t1cvn/chi-tiet-
ban-an
- Giáo trình Luật dân sự, BLDS 2015
- Luật nhà ở 2014
 5. Quan điểm của tác giả

a. Về quan hệ pháp luật: tranh chấp hợp đồng thuê nhà, cụ thể hơn là hợp đồng vô
hiệu.

b. Về tính hợp pháp của hợp đồng

Chủ thể: Khi giao kết hợp đồng các chủ thể phải có năng lực pháp luật dân sự,
năng lực hành vi dân sự phù hợp, phải tham gia giao dịch dân hoàn toàn tự nguyện ( điểm
a,b khoản 1 điều 117 BLDS 2015). Theo đó, ông Kim và bên cho thuê nhà là ông B và bà
H đều là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, đều tự nguyện tham gia giao kết hợp
đồng mà không có sự ép buộc từ bên ngoài khách quan.

Tuy nhiên, vì đây là hợp đồng thuê nhà nên chủ thể phải thỏa mãn điều 119 Luật
Nhà ở 2014 “Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở”:

- Bên cho thuê nhà: ông B và bà H thỏa mãn điều kiện là chủ sở hữu ngôi nhà.

- Bên thuê nhà: ông Kim là cá nhân người nước ngoài thỏa mãn điều kiện có đủ
năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch dân sự về nhà ở, thuộc đối tượng được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam, không bắt buộc đăng kí tạm trú hoặc đăng kí thường trú tại nơi
có nhà ở được giao dịch.

Nội dung và mục đích: Hợp đồng dân sự thể hiện ý chí của các bên chủ thể và nội
dung và mục đích của hợp đồng không được vi phạm những điều mà pháp luật cấm cũng
như trái đạo đức xã hội ( điểm c khoản 1 điều 117 BLDS 2015). Theo đó, ông Kim xác
lập hợp đồng thuê nhà với bên cho thuê nhằm mục đích kinh doanh nhà hàng, khách sạn.
Mặc dù hợp đồng chưa được công chứng chứng nhận nhưng ông Kim đã đầu tư hơn 8 tỷ
đồng để mua sắm, lắp đặt trang thiết bị để phục vụ cho nhu cầu kinh doanh nhà hàng,
khách sạn của mình. Tuy nhiên ông Kim có cho rằng bên cho thuê lợi dụng sự hạn chế về
ngôn ngữ của mình nên đã ghi nội dung hợp đồng là chỉ cho thuê tầng 1 của ngôi nhà với
giá 20.000.000 đồng/tháng, nhưng ông Kim không có bằng chứng chứng minh điều này.

Hình thức: Hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường
hợp luật có quy định (Khoản 2 Điều 117 BLDS 2015). Hợp đồng của hai bên thuộc
trường hợp “cho thuê nhà ở” nên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường
hợp các bên có yêu cầu theo khoản 2 điều 122 Luật Nhà ở 2014. Vậy, nếu như cả 2 bên
đều không có nhu cầu công chứng hợp đồng thì ông Kim sẽ không biết được rằng ngôi
nhà mình muốn thuê chưa được công nhận có quyền sở hữu nhà ở trong giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do phát sinh nhu cầu công chứng nên hợp đồng thuê nhà
giữa 2 bên chưa có hiệu lực do vi phạm về điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch vì
nhà ở không có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật theo điểm a khoản 1 điều
118 Luật Nhà ở 2014. Do đó, hợp đồng được kí vào ngày 28/4/2017 không có hiệu lực vì
nhà ở không đủ điều kiện để tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật.
c. Về giải quyết yêu cầu của nguyên đơn

Dù hợp đồng được kí vào ngày 28/4/2017 giữa ông Kim và bên cho thuê không có
hiệu lực do nhà ở không đủ điều kiện tham gia giao dịch là lỗi của bên cho thuê nhà. Tuy
nhiên, ông B và bà H đã khắc phục, hoàn tất đầy đủ giấy tờ về nhà đất theo quy định của
pháp luật nhằm kí kết hợp đồng thuê nhà mới hoàn chỉnh và hợp pháp về mặt pháp luật
với ông Kim. Vào ngày 6/12/2017, cả 2 bên đã kí kết hợp đồng thuê nhà mới tại văn
phòng công chứng dù trước đó ông Kim có không hợp tác. Theo thỏa thuận giữa 2 bên,
khi hợp đồng thuê nhà mới được xác lập và có hiệu lực thì ông Kim sẽ rút đơn khởi kiện
tại Tòa án. Do đó, việc ông Kim kiện ông B và bà H là không đủ căn cứ vì thực chất hợp
đồng đã kí giữa cả 2 bên không có hiệu lực nên không cần tuyên bố vô hiệu và cả 2 bên
đã kí hợp đồng mới có hiệu lực nên ông Kim yêu cầu kí hợp đồng mới là vô lí. Vì vậy,
Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện về việc hủy hợp đồng thuê nhà đã kí vào ngày
28/4/2017 và yêu cầu kí lại hợp đồng mới giữa ông Kim và bên cho thuê là hoàn toàn phù
hợp với những quy định của pháp luật.