HỒ SƠ NỘI DUNG VỤ VIỆC

(V/v: Dự án đất nền ………………., Tp.HCM)

1. Thông tin vụ việc:

Ông K. Hiện nay đang ở Pháp theo diện công tác và có visa doanh nhân. Là chủ sở hữu
hợp pháp của 06 quyền sử dung đất sau:

1. Quyền sử dụng 243,2m2 đất theo GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất số CI xxxxx1 do UBND Q.x, Tp.HCM cấp ngày 11/12/2014 – Thửa đất số
742, tờ bản đồ số 36 tọa lạc tại P.LT, Q.x, Tp.HCM.
2. Quyền sử dụng 570,7m2 đất theo GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất số CI xxxxx2 do UBND Q.x, Tp.HCM cấp ngày 11/12/2018 - Thửa đất số
759, tờ bản đồ số 36 tọa lạc tại P.LT, Q.x, Tp.HCM.
3. Quyền sử dụng 664,5m2 đất theo GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất số CE xxxxx3 do UBND Q.x, Tp.HCM cấp ngày 12/01/2014 – Thửa đất số
787, tờ bản đồ số 36 tọa lạc tại P.LT, Q.x, Tp.HCM.
4. Quyền sử dụng 679,4m2 đất theo GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất số CE xxxxx4 do UBND Q.x, Tp.HCM cấp ngày 12/01/2014 – Thửa đất số
788, tờ bản đồ số 36 tọa lạc tại P.LT, Q.x, Tp.HCM.
5. Quyền sử dụng 591,4m2 đất theo GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất số CE xxxxx5 do UBND Q.x, Tp.HCM cấp ngày 12/01/2014 – Thửa đất số
789, tờ bản đồ số 36 tọa lạc tại P.LT, Q.x, Tp.HCM.
6. Quyền sử dụng 319,9m2 đất theo GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất số CE xxxxx6 do UBND Q.x, Tp.HCM cấp ngày 12/01/2014 – Thửa đất số
790, tờ bản đồ số 36 tọa lạc tại P.LT, Q.x, Tp.HCM.
Với các quyền sở hữu trên, căn cứ vào quy định của pháp luật, ông K có quyền để làm
dự án phân lô bán nền tại các thửa đất nói trên theo quyết định số 33 của UBND Tp.HCM.

2. Về hợp tác với các đối tác để xin giấy phép dự án:

Năm 2016, ông K có ký hợp đồng dịch vụ về xin giấy phép phân lô, tách thửa với các
đối tác như là công ty K.V, công ty P.Đ, đã chuyển tiền cho các công ty này rồi, nhưng hai
công ty này không làm được.
Đến ngày 08/05/2018, ông K tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ số 05/2018/DVHT với Công
ty CP dịch vụ BDS (Công ty BDS) về việc xin giấy phép phân lô, hạ tầng và tách thửa. Tại
điều 3 ghi rõ thời hạn thực hiện hợp đồng là 30 ngày làm việc kể từ ngày ký. Tuy nhiên đến
nay quá hạn trên 1 năm nhưng ông K không nhận được bất kỳ văn bản nào của cơ quan có
thẩm quyền liên quan đến tiến trình giải quyết hồ sơ. Việc chậm trễ này phía Công ty BDS
không giải thích rõ ràng, thuyết phục và nhiều lần chỉ hứa hẹn là trong tháng sau có kết quả,
nhưng đến nay đã hơn 15 tháng chưa có kết quả.
Nhận thấy Công ty BDS đã vi phạm hợp đồng cho dù chủ đầu tư đã thanh toán 100%
giá trị hợp đồng. Căn cứ quy định tại điều 3 của hợp đồng dịch vụ số 05/2018/DVHT ký
ngày 08/05/2018 về thời gian thực hiện hợp đồng. Căn cứ vào công văn phúc đáp của Công
ty BDS ngày 22/11/2018 xin phép kéo dài thời hạn hoàn thành và có giấy phép vào ngày
10/12/2018. Tuy nhiên đến ngày 10/12/2018, ông K vẫn không nhận được giấy phép. Căn cứ
vào buổi làm việc ngày 04/12/2018 giữa đại diện của ông K là ông C và ông D – Giám đốc
Công ty BDS về việc vi phạm hợp đồng dịch vụ. Do vậy, ông K đã thông báo bằng văn bản
về việc chấm dứt hợp đồng với công ty BDS.
Việc nộp hồ sơ là do công ty BDS nộp và có biên nhận của ủy ban nhân dân quận x.
Nhưng đến bây giờ ông K cũng không biết là Q.x có văn bản trả lời hay chưa về dự án này,
bởi do công ty BDS không cung cấp, thậm chí đến giờ vẫn chưa trả hồ sơ cho ông K.

3. Về việc thế chấp tại Ngân hàng:

Để có tiền làm dự án, ông K đã tiến hành thế chấp nhiều tài sản của ông K tại ngân
hàng AB, trong đó có 06 quyền sử dụng đất nói trên để vay số tiền gần 20 tỷ. Ngoài ra ông K
có vay nợ nhiều nơi lên đến mấy chục tỷ.
Tuy nhiên do tiến độ dự án chậm, áp lực lãi vay lớn. Vì vậy ông K không còn khả năng
thực hiện dự án về khía cạnh hiệu quả kinh doanh do khi ký hợp đồng là đơn giá bán thấp,
trong khi chi phí rất lớn, nếu tiếp tục thực hiện dự án.

4. Về tiến trình bán dự án và ký hợp đồng đặt cọc:

Trong năm 2016, vào khoảng tháng 10 và tháng 11/2016, nhằm huy động vốn, ông K
và người đại diện theo ủy quyền của ông K là ông C có ký hợp đồng với hai nhóm khách
hàng.
Thứ nhất là có ký hợp đồng ủy quyền với công ty bất động sản L về việc rao bán dự án.
Công ty L này ký trực tiếp với 10 khách hàng về tiến trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vào khoảng tháng 10/2016, ông K không ký. Trong 10 hợp đồng này, chỉ có 01 hợp đồng là
phù hợp vì thời gian ủy quyền với công ty L còn hiệu lực. Sau khi ký xong, bên công ty L
chuyển tiền lại cho ông K. Việc chuyển này là bằng tiền mặt. Như vậy ông K không ký trực
tiếp với 10 khách hàng này.
Thứ hai là ký hợp đồng với nhóm khách hàng của công ty BDS. Khoảng tháng 10 và
tháng 11 năm 2016, ông K có ký hợp đồng đặt cọc với ông X là 19 nền và ông E là 10 nền,
mỗi nền chỉ đặt cọc là 150 triệu đồng. Hai ông này là thành viên hội đồng quản trị của công
ty BDS. Sau đó ông X sang tay lại và tiến hành thanh lý 19 nền này, tháng 11/2018 bằng việc
hợp thức hóa là ông K ký lại hợp đồng đặt cọc từng khách hàng với số tiền đặt cọc là 440
triệu đồng/nền. Ông E bán sang tay lại là 3 nền để ông K ký hợp đồng đặt cọc vào tháng
11/2018 với giá 440 triệu/nền. Còn 6 nền ông E giữ lại và chưa sang tay. Trong hợp đồng đặt
cọc quy định nếu bên ông K không chuyển nhượng thì phải chịu phạt 100 % tiền cọc.
Ông D là giám đốc công ty BDS đã nhận tiền hoa hồng là 815 triệu về việc bán dự án
đất này, có chứng từ đầy đủ.
5. Tiến trình giải quyết vụ việc:

Ông K cảm thấy không thể tiếp tục dự án và số tiền lãi ngày càng lớn, ông đã tìm kiếm
đối tác để chuyển nhượng lại đất. Ngày 16/01/2019, ông K có ký hợp đồng chuyển nhượng
01 quyền sử dụng đất là thửa 788, thửa này là con đường được ông K hiến cho nhà nước,
không nằm trong bất cứ hợp đồng đặt cọc nào để làm tin với bên nhận chuyển nhượng. Hai
bên mới ký hợp đồng chuyển nhượng, nhưng chưa làm thủ tục sang tên.
Hiện nay đã có 5 khách hàng nhận lại cọc, vì vậy ông K muốn đẩy nhanh việc này.
Sau đó ông K thông báo với khách hàng sẽ hoàn tiền cọc cho khách hàng và thương
lượng giải quyết quyền lợi của hai bên.
Một số khách hàng được công ty BDS xúi giục là ông K thấy giá cao, nên không bán,
đồng thời hứa hẹn với khách hàng là thành phố hồ chí minh sẽ cấp giấy phép dự án, nhưng
ông K không hợp tác. Nhiều khác hàng đề nghị cho công ty BDS làm trung gian hòa giải, vì
công ty này là bên làm chứng. Ông K không đồng tình, cho rằng, việc ký hợp đồng đã rõ
ràng và không muốn bên công ty BDS làm trung gian hòa giải sẽ làm phức tạp thêm tình
hình.
Hiện nay có 8 khách hàng gửi đơn đến phường đề nghị hòa giải hoặc ngăn chặn việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên.
Do có một số khách hàng bức xúc và đe dọa người đại diện theo ủy quyền của ông K, vì
vậy ông K có làm đơn đề nghị UBND Phường làm trung gian hòa giải với những trường hợp
tranh chấp đất đai tại phường.
Tất cả thông tin mà ông K gửi cho khách hàng hoặc đại diện theo ủy quyền của ông K
là qua đường bưu điện đến các địa chỉ theo trên hợp đồng đặt cọc.
Có hai khách hàng đã gửi đơn tố cáo ông K tự vẽ ra dự án để chiếm đoạt đến công an
quận x.

6. Mục đích của ông K:

Thương lượng với khách hàng để hoàn cọc và hỗ trợ 01 nền 50 triệu đồng, tối đa là 100
triệu/nền.
Sau đó ông K sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng để có tiền hoàn cọc và hỗ trợ
cho khách hàng, chứ hiện nay không còn tiền mặt.
 MỘT SỐ CÂU HỎI GIẢI QUYẾT VỤ VIỆC

1. Theo đơn tố cáo của một số khách hàng là ông K vẽ ra dự án để lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài
sản có thỏa mãn đầy đủ dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản không?

2. Việc thế chấp quyền sử dụng đất để làm dự án, trong khi ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng
có vi phạm pháp luật hình sự không?

3. Việc ngày 16/01/2019, ông K có ký hợp đồng chuyển nhượng 01 quyền sử dụng đất là thửa
78, thửa này là con đường được ông K hiến cho nhà nước, không nằm trong bất cứ hợp đồng
đặt cọc nào để làm tin với bên nhận chuyển nhượng. Hai bên mới ký hợp đồng chuyển
nhượng, nhưng chưa làm thủ tục sang tên? Việc nay có vi phạm pháp luật hình sự không?

4. Dưới sức ép của khách hàng và thực tế có một số khách hàng đe dọa người đại diện ủy quyền
là ông C. Hơn nữa có 8 khách hàng có đơn yêu cầu phường làm việc. Do vậy nhằm để đảm
bảo an toàn cho người đại diện của ông K, ông K đã có đơn nhờ phường làm trung gian hòa
giải. Việc này đúng hay sai và có nên làm hay không?

5. Về hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất ký kết giữa ông K và khách hàng có vô hiệu hay
không?

6. Về hợp đồng với công ty BDS có thể kiện để yêu cầu bồi thường thiệt hại được không?
Ngoài ra công ty BDS không có chức năng làm dịch vụ này? Như vậy có làm đơn tố cáo
được không?

YÊU CẦU ĐỐI VỚI SINH VIÊN

1. Soạn thư tư vấn cho các câu hỏi liên quan đến vụ việc được đặt ra từ câu số 1 đến câu số 2.

2. Soạn thư tư vấn cho các câu hỏi liên quan đến vụ việc được đặt ra từ câu số 3 đến câu số 4.

3. Soạn thư tư vấn cho các câu hỏi liên quan đến vụ việc được đặt ra tại câu số 5 đến câu 6.