TOÀ ÁN NHÂN DÂN CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TỈNH KHÁNH HOÀ Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Án số: 06/2020/KDTM-PT
Ngày: 20 - 8 - 2020
V/v “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ”

NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HOÀ

- Thành phần hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Hữu Viên
Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Trung Thành
Ông Phạm Đình Thanh
- Thư ký phiên tòa: Bà Trịnh Thị Biên – Thư ký Toà án nhân dân tỉnh
Khánh Hòa.
- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa tham gia phiên
tòa: Ông Nguyễn Đình Nhật - Kiểm sát viên.
Ngày 18, 19 và 20 tháng 8 năm 2020, tại Trụ sở Toà án nhân dân tỉnh
Khánh Hòa xét xử phúc thẩm công khai vụ án kinh doanh thương mại thụ lý số
04/2020/TLPT-KDTM ngày 05 tháng 6 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ”. Do Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số
02/2020/KDTM-ST ngày 09 tháng 3 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố
N, tỉnh Khánh Hòa bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 07/2020/QĐ-PT ngày
10 tháng 7 năm 2020, Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 09/2020/QĐ-PT
ngày 29 tháng 7 năm 2020 và Thông báo về việc dời ngày xét xử số 03/TA-DS
ngày 04 tháng 8 năm 2020, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Công ty Cổ phần P
Địa chỉ: Tầng 25, Tòa nhà P, lô V, phố P, phường Y, quận C, Thành phố
Hà Nội.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Bùi Vạn Th – Tổng Giám đốc
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Đức S và ông Nguyễn Huy T
(Giấy ủy quyền số 26/UQ-P ngày 22/8/2019). Ông Trần Đức S và ông Nguyễn
Huy T có mặt.
- Bị đơn: Công ty Cổ phần T (T )
Địa chỉ: Số 32-34 T, phường L, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa.

1
 Người đại diện theo pháp luật: Ông Vũ Hồng Quỳnh – Tổng Giám đốc.
Có mặt.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Bà Đặng Thị Kim N là Luật sư
Văn phòng Luật sư K thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Khánh Hòa. Có mặt.
- Người có quyền và nghĩa vụ liên quan trong vụ án:
1. Công ty TNHH D V (D)
Địa chỉ: Số 51 phố Q, phường N, quận H, Thành phố Hà Nội.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Phạm Mạnh Th – Phó Tổng Giám
đốc phụ trách.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lưu Văn K – Trưởng Ban Quản lý
đầu tư (Giấy ủy quyền số 31/UQ-MBN ngày 10/8/2020). Có mặt.
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Ông Vũ Anh T là Luật sư Công
ty Luật TNHH V thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội. Có mặt.
2. Ngân hàng TMCP N (V )
Địa chỉ: 198 Tr, phường L, quận H, Thành phố Hà Nội
Người đại diện theo pháp luật: Ông Nghiêm Xuân Th – Chủ tịch Hội
đồng quản trị.
Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Đăng Hồng M – Phó
Trưởng phòng Phụ trách Phòng Pháp chế; ông Nguyễn Mạnh C – Trưởng phòng
Công nợ; ông Đỗ Tấn C – Phó Giám đốc Ban Phụ trách Ban khách hàng doanh
nghiệp lớn phía Bắc (Giấy ủy quyền số 181/UQ-VCB-PC ngày 22/7/2020). Ông
Nguyễn Đăng Hồng M và ông Nguyễn Mạnh C có mặt.
3. Sở T tỉnh Khánh Hòa
Địa chỉ: 14 H, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa. Vắng mặt

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện, quá trình tranh tụng và tại phiên tòa, đại diện
theo ủy quyền của nguyên đơn ông Trần Đức S và ông Nguyễn Huy T trình bày:
Ngày 22/4/2014, Công ty Cổ phần P đã ký thỏa thuận chuyển nhượng
hợp đồng mua bán căn hộ (Thỏa thuận chuyển nhượng mua bán căn hộ) với
Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Quốc tế NV (NV ) để mua lại 113 căn hộ
với tổng diện tích là 16.593,76m2 với giá chuyển nhượng là 432.372.089.700
đồng thuộc dự án là The Cs Nh mà trước đó NV đã mua của Công ty Cổ phần T
theo Hợp đồng mua bán căn hộ số 001/2012/HĐMBKHCH ngày 16/5/2012
(Hợp đồng mua bán căn hộ số 001).
Thỏa thuận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ đã được công
chứng theo đúng quy định của pháp luật và được xác nhận bởi bị đơn.

2
 Do sau đó bị đơn bán mất một số căn hộ đã chuyển nhượng theo Hợp
đồng mua bán căn hộ số 001, nên nguyên đơn và bị đơn đã ký một số văn bản
sửa đổi Hợp đồng mua bán căn hộ số 001, trong đó có biên bản thỏa thuận và
Phụ lục hợp đồng số PL07/001/2012/HĐMBKHCH-The Cs Nh ngày 14/8/2015,
Hợp đồng mua bán căn hộ số 002/HĐMBCH-2015 ngày 15/8/2015 (Hợp đồng
mua bán căn hộ số 002). Theo đó, các bên đồng ý chuyển đổi 31 căn hộ đã bán
với tổng diện tích là 3.395,40m2 bằng 23 căn hộ khác với diện tích 3.345,17m2.
Bị đơn Công ty Cổ phần T phải trả cho nguyên đơn Công ty Cổ phần P phần
chênh lệch là 1.707.820.000 đồng do có chênh lệch về diện tích. Theo đó, tổng
số căn hộ mua bán giữa hai bên là 105 căn.
Sau khi ký thỏa thuận chuyển nhượng căn hộ và các văn bản liên quan
nêu trên, nguyên đơn và bị đơn đã hoàn tất việc bàn giao các căn hộ.
Theo Điều 4 của Thỏa thuận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ,
nguyên đơn có toàn quyền sở hữu và định đoạt đối với các căn hộ. Theo quy
định tại Khoản 5.1 Hợp đồng mua bán căn hộ số 001, nguyên đơn có quyền yêu
cầu bị đơn làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu căn hộ hoặc phối hợp, cung cấp giấy tờ liên quan để làm thủ tục
đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ trong trường hợp tự đi làm.
Nguyên đơn đã tiến hành các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu căn hộ dưới tên của nguyên đơn. Cơ quan đăng ký nhà đất tỉnh Khánh
Hòa cũng đã thông báo về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu các căn hộ
cho nguyên đơn. Tuy nhiên cũng trong thời gian này do bị đơn và Ngân hàng
TMCP V Việt Nam xảy ra tranh chấp nên cơ quan đăng ký nhà đất tạm thời giữ
lại các giấy chứng nhận quyền sở hữu các căn hộ, vì lý do các căn hộ có tranh
chấp có liên quan đến các giao dịch thế chấp để vay giữa Ngân hàng Thương
mại Cổ phần V Việt Nam với bị đơn (Vụ án sau đó đã được đình chỉ ngày
25/5/2017).
Ngày 05/5/2017, nguyên đơn và bị đơn ký kết Thỏa thuận đặt cọc nhằm
mục đích đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng căn
hộ (Thỏa thuận đặt cọc). Theo thỏa thuận đặt cọc thì bị đơn đặt cọc một khoản
tiền để mua lại 105 căn hộ của nguyên đơn tại Dự án và cam kết nhận chuyển
nhượng theo lộ trình tương ứng với việc thanh toán theo quy định tại Khoản 4.2
thỏa thuận đặt cọc như sau:
“a) Trong năm 2017, Bên B cam kết sẽ nhận chuyển nhượng tối thiểu số
lượng các Căn Hộ tương đương từ 20% tổng diện tích của toàn bộ 105 căn hộ
và thanh toán cho Bên A tổng Giá trị chuyển nhượng tối thiểu tương ứng với các
căn hộ nhận chuyển nhượng là 100.000.000.000 đồng (Bằng trữ: Một trăm tỷ
đồng).
Nếu đến hết ngày 31/12/2017 mà Bên B không thanh toán đủ cho Bên A
tổng Giá trị chuyển nhượng tối thiểu nêu trên thì Bên B sẽ mất quyền chuyển
nhượng đối với các căn hộ còn lại.

3
 b) Trong năm 2018, Bên B cam kết sẽ nhận chuyển nhượng toàn bộ các
căn hộ còn lại tương đương 80% tổng diện tích của toàn bộ 105 căn hộ”.
Tuy nhiên, sau khi ký kết Thỏa thuận đặt cọc, bị đơn đã vi phạm nghĩa
vụ thanh toán theo lộ trình mà hai bên đã cam kết. Trên thực tế, mặc dù nguyên
đơn đã thông cảm và kiên nhẫn chờ đợi đến hết năm 2018 nhưng bị đơn vẫn
không thu xếp được việc thanh toán cũng như việc thực hiện các thỏa thuận khác
theo quy định của Thỏa thuận đặt cọc.
Mặc dù, các căn hộ đã bán cho nguyên đơn rồi, nhưng vào năm 2018 bị
đơn đã tự ý làm các thủ tục để được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho các căn hộ đã bán cho nguyên
đơn sang tên cho bị đơn. Việc làm của bị đơn là vi phạm các quy định của pháp
luật liên quan về chuyển nhượng tài sản là bất động sản, đồng thời trái với quy
định tại Khoản 5.1 nêu trên, cũng như các thỏa thuận khác liên quan giữa hai
bên.
Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của P và đảm bảo tính nghiêm minh của
pháp luật. P đề nghị Tòa án giải quyết các yêu cầu sau:
Tuyên việc bị đơn tự ý làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu căn hộ cho dưới tên bị đơn là hoàn toàn trái pháp luật và thỏa thuận liên
quan giữa các bên.
Buộc bị đơn thực hiện các các thủ tục liên quan để nguyên đơn được cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu 105 căn hộ đã mua bán hợp pháp theo thỏa thuận
của các bên.
Ngày 09/01/2020, nguyên đơn có văn bản rút một phần yêu cầu khởi
kiện. Theo đó, nguyên đơn rút yêu cầu đối với 48 căn hộ với lý do các căn hộ
này đã được bị đơn làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sang tên cho
nguyên đơn. Nguyên đơn chỉ yêu cầu bị đơn làm thủ tục để nguyên đơn được
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho 57 căn hộ.
Tại phiên tòa, đại diện của nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi
kiện đối với 57 căn hộ còn lại. Đồng thời thể hiện quan điểm: Trước khi nguyên
đơn ký hợp đồng với bị đơn mua bán căn hộ, nguyên đơn đã biết các căn hộ
đang thuộc tài sản thế chấp, nhưng đã có văn bản của người nhận thế chấp tức
Ngân hàng TMCP V Việt Nam đồng ý cho bị đơn bán và yêu cầu tiền bán căn
hộ phải được chuyển vào tài khoản của bị đơn mở tại Ngân hàng TMCP V Việt
Nam. Việc mua bán đã hoàn tất, nguyên đơn đã thực hiện đúng việc chuyển tiền
vào tài khoản của bị đơn mở tại Ngân hàng TMCP V Việt Nam, đã nộp tiền lệ
phí trước bạ và làm hồ sơ gửi Sở T tỉnh Khánh Hòa để được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu căn hộ. Do vậy, nguyên đơn là người sở hữu các căn hộ này
hợp pháp.
Nguyên đơn yêu cầu bị đơn thực hiện các thủ tục để cơ quan có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận đối với 57 căn hộ còn lại của nguyên đơn, đó là
trách nhiệm và nghĩa vụ của bị đơn, còn bị đơn làm thế nào để cơ quan có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận cho nguyên đơn là việc của bị đơn.

4
 - Tại Văn bản gửi Tòa án nhân dân thành phố N, bị đơn Công ty Cổ
phần T trình bày:
Toàn bộ tài sản gắn liền với đất thuộc dự án The Cs Nh tại số 32 – 34 T ,
Nh mà Công ty Cổ phần T làm chủ đầu tư đã được thế chấp cho Ngân hàng
TMCP V Việt Nam (V ).
Hợp đồng ngày 16/5/2012 giữa Công ty Cổ phần T và Công ty Cổ phần
Đầu tư và Phát triển NV (Công ty VH ). Các phụ lục, thỏa thuận sau ngày
16/5/2012 giữa Công ty Cổ phần T , Công ty NV và Công ty Cổ phần P thể hiện
toàn bộ tài sản dự án nói chung và 105 căn hộ mà Công ty Cổ phần P khởi kiện
đều đang được thế chấp tại V . Việc thế chấp tài sản được thực hiện đúng quy
định của pháp luật. Cho đến nay, 105 căn hộ trong dự án thuộc đối tượng khởi
kiện của Công ty Cổ phần P vẫn chưa hoàn tất thủ tục giải chấp.
Ngày 07/01/2009, Công ty Cổ phần T ký hợp đồng thế chấp tài sản cho
V . Ngày 16/5/2012, Công ty Cổ phần T ký hợp đồng bán căn hộ cho Công ty
VH . Hợp đồng mua bán có ghi nhận tài sản của dự án đang được thế chấp. Điều
này có nghĩa Công ty Cổ phần T không che dấu việc thế chấp và Công ty NV
cũng biết rõ việc thế chấp. Dù các bên đã biết rõ toàn bộ dự án là tài sản thế
chấp nhưng hai bên vẫn ký hợp đồng mua bán căn hộ trên đây bởi bản chất của
hợp đồng không phải vì mục đích mua bán căn hộ mà bản chất là cho vay vốn.
Do bản chất của Hợp đồng ngày 16/5/2012 là hợp đồng huy động vốn
nên sau khi Công ty NV chuyển nhượng Hợp đồng ngày 16/5/2012 cho Công ty
Cổ phần P . Vào ngày 05/5/2017, Công ty Cổ phần P và Công ty Cổ phần T đã
ký hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng
căn hộ. Theo thỏa thuận này, Công ty Cổ phần T mua lại 105 căn hộ và trên
thực tế, Công ty Cổ phần T đã chuyển cho Công ty Cổ phần P số tiền thanh
toán 100 tỷ đồng.
Về 105 căn hộ là đối tượng khởi kiện, thì số căn hộ trên vẫn đang được
thế chấp để đảm bảo các khoản nợ cho V (nay là Công ty TNHH D Việt Nam).
Vì vậy, Công ty Cổ phần P yêu cầu Công ty Cổ phần T thực hiện các thủ tục
liên quan để Công ty Cổ phần P được cấp giấy chứng nhận cho 105 căn hộ trên
là chưa thể thực hiện. Vì các lẽ trên để đảm bảo quyền lợi cho Công ty Cổ phần
T và Công ty Cổ phần P cùng các bên liên quan, Công ty Cổ phần T mong
muốn và đề nghị Công ty Cổ phần P rút đơn khởi kiện để các bên tiếp tục thực
hiện Thỏa thuận ngày 05/5/2017.
Tại phiên tòa, bị đơn xác nhận 105 căn hộ đang tranh chấp đã được cơ
quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bị đơn vào cuối
năm 2018. Đồng thời bị đơn cũng thông báo và cung cấp tài liệu cho Hội đồng
xét xử, thể hiện 48/105 căn hộ đã được bị đơn giải chấp và đã chuyển sang tên
cho nguyên đơn. Số căn hộ hiện còn 57 chưa giải chấp được, nên chưa thể sang
tên cho nguyên đơn. Bị đơn thừa nhận các hợp đồng đã ký kết với nguyên đơn
vẫn đang còn giá trị. Bị đơn đang tích cực cố gắng để giải quyết. Bị đơn đề nghị
nguyên đơn cho bị đơn một khoảng thời gian đến hết năm 2020 kể từ ngày xét

5
xử để bị đơn hoàn tất các thủ tục chuyển sang tên cho nguyên đơn đối với 57 căn
hộ còn lại.
Tại phiên tòa, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn thống
nhất với quan điểm của bị đơn về các hợp đồng và văn bản liên quan bị đơn ký
kết với nguyên đơn vẫn còn giá trị pháp lý. Tuy nhiên, người bảo vệ quyền và
lợi ích của bị đơn cho rằng các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn với bị đơn là
không thể thực hiện được vì lý do: Các tài sản này vẫn đang là tài sản thế chấp
do Công ty TNHH D Việt Nam đang nắm giữ, nên nếu Công ty TNHH D Việt
Nam không đồng ý cho bị đơn thực hiện việc sang tên các giấy chứng nhận sở
hữu đối với 57 căn hộ cho nguyên đơn, thì bị đơn không thể thực hiện được. Đề
nghị Tòa án căn cứ vào quy định của pháp luật để giải quyết.
Đại diện theo pháp luật của bị đơn đồng ý với quan điểm của người bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:
1. Ngân hàng TMCP V Việt Nam trình bày:
105 căn hộ thuộc dự án The Cs Nh là một phần của tài sản thế chấp tại
Ngân hàng TMCP V Việt Nam (gọi tắt là V ) theo Hợp đồng thế chấp bất động
sản số 01/2009/HĐTC/VCB-T ký ngày 01/7/2009, được sửa đổi bổ sung theo
Phụ lục hợp đồng thế chấp bất động sản số 01/2010/PL.HĐTC/VCB-T ngày
12/11/2010, Thỏa thuận sửa đổi, bổ sung số 01/2017/HĐTC/VCB-T ngày
17/10/2017 và Thỏa thuận sửa đổi, bổ sung số 02/2017/HĐTC/VCB-T ngày
20/10/2017, tất cả đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy
định của pháp luật.
Theo Hợp đồng D số 01 ngày 20/10/2017, V đã bán toàn bộ khoản nợ
của Công ty Cổ phần T cho Công ty TNHH D Việt Nam, khoản nợ này có tài
sản bảo đảm. Trong đó có 105 căn hộ là đối tượng khởi kiện của Công ty Cổ
phần P .
Liên quan đến khoản nợ của Công ty Cổ phần T . Đến nay, V đã thực
hiện việc chuyển giao cho Công ty TNHH D Việt Nam, quyền chủ nợ và hồ sơ
đối với khoản nợ, hồ sơ tài sản bảo đảm và đã có văn bản thông báo chuyển giao
quyền chủ nợ và quyền liên quan đến tài sản bảo đảm cho Công ty TNHH D
Việt Nam theo hợp đồng D giữa các bên.
V có Văn bản số 618/VCB-PC ngày 04/3/2020, đề nghị Tòa án giải
quyết vụ án theo quy định của pháp luật và đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt
Ngân hàng.
2. Công ty TNHH D Việt Nam trình bày (Văn bản ngày 23/9/2019):
Theo Hợp đồng D số 01 ngày 20/10/2017, Công ty TNHH D Việt Nam
(D ) và Ngân hàng TMCP V Việt Nam (V ) đã đồng ý mua bán toàn bộ khoản
nợ của Công ty Cổ phần T tại V . Tổng giá trị là 1.603.417.458.281 đồng nợ
gốc và 487.063.364.378 đồng nợ lãi, với phương thức thanh toán tiền mua nợ và
chuyển giao chủ quyền chủ nợ và tài sản bảo đảm nợ theo từng lần chuyển tiền.

6
 Tính đến thời điểm hiện tại, D đã thanh toán 03 đợt tiền mua nợ cho V
với số tiền là 1.200.000.000.000 đồng. V đã tiến hành bàn giao hồ sơ tín dụng
và hồ sơ các tài sản đảm bảo khoản nợ theo điều kiện của hợp đồng đã ký, đồng
thời V đã có Thông báo chuyển quyền chủ nợ số 2421 ngày 13/02/2018 và
Thông báo số 138 ngày 15/01/2019 về việc D được kế thừa từ V toàn bộ
quyền chủ nợ đối với phần dư nợ bao gồm nợ gốc 1.200.000.000.000 đồng và
nợ lãi là 399.388.049.491 đồng tại Công ty Cổ phần T .
Danh mục các hồ sơ tài sản đảm bảo bàn giao từ V cho D có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của 251 căn hộ thuộc dự án The Cs Nh là tài sản
đứng tên của Công ty Cổ phần T , bao gồm 146 căn hộ đã bán đến người mua
cuối cùng và 105 căn hộ có liên quan đến giao dịch của Công ty Cổ phần P . Các
tài sản nêu trên đang đứng tên Công ty Cổ phần T đã được giao dịch đảm bảo
và chỉ được D giải chấp và đề nghị làm thủ tục sang tên cho người mua sau khi
Công ty Cổ phần T đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nợ.
Hiện tại, D đang thực hiện phương án thu hồi nợ đối với khoản nợ tại
Công ty Cổ phần T cho ngân sách nhà nước. Vì vậy, việc khởi kiện của Công ty
Cổ phần P có thể gây ảnh hưởng đến tiến độ phương án xử lý khoản nợ của D
tại Công ty Cổ phần T .
Tại phiên tòa, ông Phạm Doãn Chung trình bày: 146 căn hộ bán cho cá
nhân đã được giải chấp, 48/105 căn hộ bán cho nguyên đơn cũng đã được giải
chấp vào cuối năm 2019. Hiện 57/105 căn hộ còn lại vẫn thuộc tài sản thế chấp
mà D đã mua. D không có yêu cầu độc lập, nhưng đề nghị Tòa án giải quyết
vụ án đảm bảo quyền và lợi ích của D . D không đồng ý với yêu cầu khởi kiện
của Công ty Cổ phần P .
3. Sở T tỉnh Khánh Hòa có văn bản trình bày:
Ngày 08/10/2015, Sở T tiếp nhận hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của
Công ty Cổ phần P do nhận chuyển nhượng cho 105 căn hộ thuộc dự án The Cs
Nh do Công ty Cổ phần T làm chủ đầu tư.
Trong quá trình giải quyết hồ sơ, Sở T nhận thấy: Công ty Cổ phần T
và Ngân hàng TMCP V Việt Nam (V ) đã ký Hợp đồng thế chấp bất động sản số
01/2009/HĐTC/VCB-T ngày 01/7/2009 và Phụ lục hợp đồng thế chấp bất động
sản số 01/2010/PL.HĐTC/VCB-T ngày 12/11/2010, đã đăng ký thế chấp tại
Văn phòng Đăng ký đất đai Khánh Hòa. Tại điểm (ii) mục 2.06 Phụ lục hợp
đồng số 01/2010/PL.HĐTC/VCB-T ngày 12/11/2010 có quy định “...Bên thế
chấp có toàn quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng/bán toàn bộ hoặc một phần
diện tích Khu căn hộ thuộc dự án...”.
Ngày 19/10/2015, V có Văn bản số 3875/VCB-CN đề nghị Sở T không
thực hiện các điều chỉnh, thay đổi liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà Công ty Cổ phần T đang
thế chấp tại Ngân hàng và chỉ được thay đổi, điều chỉnh liên quan đến tài sản
thuộc dự án The Cs khi có sự chấp thuận của V .

7
 Ngày 19/11/2015, V có Văn bản số 4298/VCB-CN về việc kiến nghị
UBND tỉnh hỗ trợ, chỉ đạo các cơ quan liên quan chỉ thực hiện thay đổi, điều
chỉnh liên quan đến dự án The Cs N, bao gồm cả việc phát hành Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, sở hữu căn hộ thuộc dự án The Cs Nh cho Công ty Cổ
phần P khi có văn bản chấp thuận của V .
Do vậy, hồ sơ nhận chuyển nhượng 105 căn hộ của Công ty Cổ phần P là
chưa đủ điều kiện nhận chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Ngày 18/10/2017, Công ty Cổ phần T nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối
với 251 căn hộ được tách ra từ khối căn hộ cao cấp (trong đó có 105 căn hộ mà
Công ty Cổ phần T chuyển nhượng cho Công ty Cổ phần P ).
V có Văn bản số 14852/VCB-KHDN ngày 18/10/2017 đồng ý cho phép
Công ty Cổ phần T tách sổ 251 căn hộ tại dự án The Cs N.
Ngày 19/10/2017, Sở T đã cấp 251 giấy chứng nhận cho Công ty Cổ
phần T và cập nhật nội dung đăng ký thế chấp vào 251 giấy chứng nhận trên
(trong đó có 105 căn hộ mà Công ty Cổ phần T chuyển nhượng cho Công ty Cổ
phần P ).
Về việc đăng ký thế chấp: Công ty Cổ phần T đăng ký xóa thế chấp 146
căn hộ du lịch (trừ 105 căn hộ mà Công ty Cổ phần T chuyển nhượng cho Công
ty Cổ phần P ), được Văn phòng Đăng ký đất đai Khánh Hòa xác nhận ngày
13/4/2018.
Công ty Cổ phần T tiếp tục đăng ký xóa thế chấp 29 căn hộ du lịch
(trong 105 căn hộ mà Công ty Cổ phần T chuyển nhượng cho Công ty Cổ phần
P ), được Văn phòng Đăng ký đất đai Khánh Hòa xác nhận ngày 04/10/2019.
Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 02/2020/KDTM-ST ngày
09/3/2020 của Tòa án nhân dân thành phố N, tỉnh Khánh Hòa, quyết định:
Căn cứ Điều 4, Điều 6, Điều 349 Bộ luật Dân sự 2005; khoản 5 Điều
321 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 92, Điều 93 Luật Nhà ở 2005, Điều 120, Điều
121, Điều 122 Luật Nhà ở 2014; Điều 22, Điều 23 Luật Kinh doanh bất động
sản 2006, Điều 22, Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2014;
Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy
ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng
án phí, lệ phí Tòa án, tuyên xử:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty Cổ phần P đối với
bị đơn Công ty Cổ phần T .
- Tuyên việc bị đơn Công ty Cổ phần T tự ý làm thủ tục để được cơ
quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với 57 căn hộ (có danh sách kèm theo)
dưới tên của Công ty Cổ phần T là hoàn toàn trái pháp luật và thỏa thuận liên
quan giữa Công ty Cổ phần P và Công ty Cổ phần T .

8
 - Buộc Công ty Cổ phần T phải thực hiện các thủ tục liên quan để cơ
quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với 57 căn hộ (có danh sách kèm theo) cho
Công ty Cổ phần P .
Ngoài ra, án sơ thẩm còn quyết định đình chỉ yêu cầu khởi kiện của
nguyên đơn có liên quan đến 48 căn hộ, quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành
án và quyền kháng cáo theo qui định.
Ngày 19 tháng 3 năm 2020, Công ty Cổ phần T có đơn kháng cáo không
đồng ý đối với toàn bộ nội dung Bản án sơ thẩm số 02/2020/KDM-ST ngày
09/3/2020 của Tòa án nhân dân thành phố N, tỉnh Khánh Hòa.
Ngày 20 tháng 3 năm 2020, Công ty TNHH D Việt Nam có đơn kháng
cáo đối với nội dung mục 1 phần quyết định của Bản án sơ thẩm số
02/2020/KDM-ST ngày 09/3/2020 của Tòa án nhân dân thành phố N, tỉnh
Khánh Hòa.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
- Đại diện theo pháp luật của bị đơn Công ty Cổ phần T (gọi tắt là T ) và
người bảo vệ quyền và lợi ích của T giữ nguyên nội dung kháng cáo và trình
bày: Cấp sơ thẩm không nêu quan điểm của T về bản chất của Hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư số 001/2012/HĐMBKHCH-THE CS NH ngày 16/5/2012
(gọi tắt là Hợp đồng mua bán căn hộ số 001/2012) là hợp đồng cho vay vốn,
không phải vì mục đích mua bán căn hộ và phải trả lãi trên số tiền mà Công ty
Cổ phần Đầu tư và phát triển Quốc tế NV (gọi tắt là NV ) chuyển cho T tại
phần nội dung của án sơ thẩm, cũng như không xem xét đánh giá chứng cứ mà T
đã viện dẫn (Ủy nhiệm chi của T trả cho NV 92.434.898.592 đồng tiền lãi tính
đến ngày 20/5/2014; giá bán thấp hơn giá thị trường) là vi phạm khoản 2 Điều 8,
khoản 3 Điều 24, Điều 108 Bộ luật Tố tụng dân sự; Ngân hàng TMCP V Việt
Nam (gọi tắt là V ) đồng ý cho T bán căn hộ nhưng với điều kiện là “Theo hợp
đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp” (Văn bản số 3687 ngày 03/6/2012) và
“Không được làm tổn hại đến quyền lợi của VCB (Phụ lục thế chấp ngày
12/11/2010); Quyết định của án sơ thẩm là không thể thi hành được, cụ thể:
tuyên buộc T phải thực hiện các thủ tục liên quan để cơ quan có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất đối với 57 căn hộ là không thể thực hiện được vì 57 căn hộ này đang là tài
sản thế chấp tại V muốn thực hiện được thì phải tuyên hủy hợp đồng thế chấp
và tuyên bố T tự ý làm thủ tục để được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với
57 căn hộ dưới tên của T là trái pháp luật nhưng không tuyên hủy các giấy
chứng nhận trên là không đúng với quy định tại Điều 34 Bộ luật Tố tụng dân sự
năm 2015. Ngoài ra, cấp sơ thẩm không đưa NV vào tham gia tố tụng để làm rõ
số tiền lãi mà T đã trả cho NV là vi phạm thủ tục tố tụng. Đề nghị Hội đồng xét
xử hủy bản án sơ thẩm.
- Đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
Công ty TNHH D Việt Nam (gọi tắt là D ) và người bảo vệ quyền và lợi ích

9
hợp pháp của D giữ nguyên nội dung kháng cáo và trình bày: Thống nhất với
nội dung trình bày của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của T và bổ
sung thêm: quyết định của án sơ thẩm đã triệt tiêu quyền lợi của D . Thỏa thuận
chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ giữa NV với P là mua quyền được
mua căn hộ chứ không phải là mua bán căn hộ. Đề nghị Hội đồng xét xử hủy
bản án sơ thẩm.
- Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn Công ty Cổ phần P (gọi
tắt là P ) và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho P không đồng ý với nội
dung kháng cáo của bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và trình bày:
T luôn khẳng định Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số
001/2012/HĐMBKHCH-THE CS NH ngày 16/5/2012 (gọi tắt là Hợp đồng mua
bán căn hộ số 001/2012) là hợp pháp, có giá trị pháp lý. Sau khi P nhận chuyển
nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ số 001/2012 từ NV , T đã xác nhận chấm
dứt quan hệ với NV và trực tiếp giao dịch với P , P được quyền tiếp tục thực
hiện các quyền và nghĩa vụ theo Hợp đồng mua bán căn hộ số 001/2012. Thực
tế, T đều khẳng định 105 căn hộ thuộc sở hữu của P được thể hiện tại Thỏa
thuận đặt cọc để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng căn hộ ngày
05/5/2017 và các văn bản T gửi cho P . T đã giải chấp được 48/105 căn hộ và
đã sang tên cho P . Việc T thanh toán cho NV số tiền 92.434.898.592 đồng là
khoản lợi tức theo thỏa thuận giữa T với NV . Sau khi NV chuyển nhượng Hợp
đồng mua bán căn hộ số 001/2012 cho P thì NV không còn liên quan gì về
quyền và nghĩa vụ theo Hợp đồng mua bán căn hộ số 001/2012. Mặt khác, P
khởi kiện yêu cầu T phải thực hiện các thủ tục liên quan để P được cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu 57 căn hộ còn lại theo thỏa thuận tại Hợp đồng mua
bán căn hộ số 001/2012 và tuyên việc bị đơn tự ý làm thủ tục để được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu 57 căn hộ (đã bán cho P ) đứng tên T là vi phạm thỏa
thuận và trái pháp luật, nên không cần thiết đưa NV vào tham gia tố tụng. Đề
nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.
- Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan Ngân hàng TMCP V Việt Nam (gọi tắt là V ) trình bày: Tại Báo cáo tài
chính hàng năm 2013 và năm 2014 của T đã được kiểm toán đều ghi nhận: T
có khoản vay ngắn hạn của NV , P với số tiền 432.372.089.700 đồng và Ban
Giám đốc đánh giá hợp đồng bán với điều khoản mua lại căn hộ này là hợp
đồng vay ngắn hạn trong đó Công ty đ̃ d̀ng 113 căn hộ của mình để thế chấp
cho khoản vay, nên giao dịch thực chất giữa T với NV và P là giao dịch vay
tiền có l̃i. Giá bán căn hộ thấp chỉ bằng 50% giá thị trường là làm giảm nghiêm
trọng giá trị tài sản thế chấp, không đáp ứng các điều kiện để bán căn hộ (thuộc
tài sản thế chấp) đã thỏa thuận tại Hợp đồng tín dụng và Hợp đồng thế chấp bất
động sản, vi phạm các quy định tại khoản 1 Điều 125, khoản 4 Điều 349, khoản
1 Điều 429 Bộ luật Dân sự 2005. Để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan,
trong đó có D cần tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ số 001/2012 là vô hiệu.
V đã hoàn thành việc chuyển giao toàn bộ quyền chủ nợ đối với khoản nợ của T
tại V cho D . Đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết theo quy định của pháp luật.

10
 - Kiểm sát viên phát biểu tại phiên tòa: Về chấp hành pháp luật, Thẩm
phán, Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng các
quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong giai đoạn xét xử phúc thẩm. Về nội
dung vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận đơn kháng cáo của
nguyên đơn Công ty Cổ phần T và kháng cáo của Công ty TNHH D Việt Nam,
giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng
Tại phiên tòa phúc thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Sở T tỉnh
Khánh Hòa vắng mặt. Sở T tỉnh Khánh Hòa đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần
thứ hai mà vẫn vắng mặt. Căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét
xử tiến hành xét xử phúc thẩm vụ án theo thủ tục chung.
[2] Về nội dung vụ án
[2.1] Ngày 16/5/2912, Công ty Cổ phần T (gọi tắt là T ) ký Hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư (hình thành trong tương lai) số
001/2012/HĐMBKHCH-The Cs Nh (gọi tắt là Hợp đồng mua bán căn hộ số
001/2012) với Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Quốc tế NV (gọi tắt là NV
). Theo đó, T bán cho NV 138 căn hộ nằm trong Khu Căn hộ của dự án The Cs
Nh – Khu liên hợp khách sạn căn hộ tại 32 – 34 T , phường L , thành phố N, có
tổng diện tích 16.572,33m2, với đơn giá 26.090.000 đồng/m2 sàn đã hoàn thiện
(bao gồm cả trang thiết bị, vật liệu xây dựng nội ngoại thất). Tổng giá bán 138
căn hộ là 432.372.089.700 đồng, và có quy định NV chuyển nhượng lại các căn
hộ/Hợp đồng cho T hoặc Bên thứ ba. Đơn giá chuyển nhượng lại được tính theo
công thức: Đơn giá x (1 + N x R/360). R là tỷ suất lợi nhuận, bằng lãi tiền gửi
kỳ hạn 12 tháng của V + 3%/năm. R được hai Bên xem xét điều chỉnh theo thời
hạn 03 tháng một lần; quyền và nghĩa vụ của bên Bên bán, Bên mua; chuyển
quyền sở hữu căn hộ; giao nhận căn hộ…
138 căn hộ nêu trên đã được T thế chấp cho V theo Hợp đồng thế chấp
bất động sản số 01/2009/HĐTC/VCB-T ngày 01/7/2009 (gọi tắt là Hợp đồng
thế chấp bất động sản số 01/2009) và Phụ lục Hợp đồng thế chấp bất động sản
số 01/2010/PL.HĐTC/VCB-T ngày 12/11/2010 (gọi tắt là Phụ lục Hợp đồng
thế chấp bất động sản số 01/2010), đã được đăng ký thế chấp tại Văn phòng
Đăng ký đất đai Khánh Hòa.
Khoản 2.06 Điều 2 Hợp đồng thế chấp bất động sản số 01/2009, quy
định: Trước khi có Thông báo xử lý tài sản, Bên thế chấp có quyền:…(ii) toàn
quyền thực hiện và thi hành tất cả các quyền, quyền hạn, quyền sở hữu, quyền
quyết định và lợi ích của mình đối với và liên quan đến tài sản thế chấp và/hoặc
theo giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp;…Điều 5: Mục 2.06 Phụ lục Hợp
đồng thế chấp bất bất động sản số 01/2010, quy định: Trước khi có Thông báo
xử lý tài sản, Bên thế chấp có quyền:…(ii) toàn quyền ký kết hợp đồng để
chuyển nhượng/bán toàn bộ hoặc một phần diện tích Khu Căn hộ;…

11
 Ngày 03/5/2012, V có Văn bản số 3687/VCB.TTDA, xác nhận: Công ty
Cổ phần TD có quyền bán căn hộ thuộc Dự án cho các khách hàng là tổ chức và
cá nhân theo Hợp đồng tín dụng và Hợp đồng thế chấp đ̃ ký giữa hai bên. Tuy
nhiên toàn bộ số tiền thu được từ việc bán căn hộ cần được chuyển vào tài
khoản của Công ty Cổ phần T mở tại VCB để thực hiện việc đầu tư tiếp tục cho
Dự án hoặc là trả nợ cho VCB theo đúng các quy định của các Văn kiện tín
dụng liên quan.
Do đó, việc ký kết Hợp đồng mua bán 138 căn hộ nêu trên giữa T với
NV là hoàn toàn tự nguyện, được bên nhận thế chấp đồng ý, được công chứng
theo quy định, phù hợp với quy định tại khoản 4 Điều 349 Bộ luật Dân sự 2005;
Điều 14, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Do đó, Hợp đồng
mua bán căn hộ số 001/2012 được ký kết giữa T với NV về việc mua bán 138
căn hộ hình thành trong tương lai có hiệu lực, các Bên giao kết phải có nghĩa vụ
thực hiện đúng cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng.
Quá trình thực hiện hợp đồng, NV đã chuyển cho T toàn bộ số tiền mua
138 căn hộ vào tài khoản của T mở tại V .
[2.2] Trước khi chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ số 001/2012
cho P , giữa T và NV có thỏa thuận về việc T trả cho NV khoản lợi tức theo
Hợp đồng mua bán căn hộ số 001/2012 và Phụ lục điều chỉnh tỷ suất lợi nhuận
kèm theo. T đã chuyển cho NV 92.434.898.592 đồng (Văn bản số 37/2014/CV-
VHI ngày 16/5/2014, Ủy nhiệm chi số 1101).
Ngày 22/7/2014, NV và P ký kết Thỏa thuận chuyển nhượng Hợp đồng
mua bán căn hộ, được công chứng theo quy định. T cũng có văn bản xác nhận
(Xác nhận ngày 23/7/2012): Kể từ ngày ký xác nhận này, T sẽ chấm dứt giao
dịch với NV và trực tiếp giao dịch với P theo các thông tin ghi trong Thỏa
thuận chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ. P được quyền tiếp tục thực
hiện các quyền và nghĩa vụ theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số
001/2012/HĐMBKHCH-The Cs Nh đ̃ ký ngày 16/05/2012.
Như vậy, kể từ ngày chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ số
001/2012, NV không còn liên quan gì đến quyền và nghĩa vụ theo Hợp đồng
mua bán căn hộ số 001/2012. Giữa NV với T cũng không có tranh chấp gì liên
quan đến khoản lợi tức nêu trên. Mặt khác, T thừa nhận giá trị pháp lý của Hợp
đồng mua bán căn hộ số 001/2012 và Thỏa thuận chuyển nhượng Hợp đồng mua
bán căn hộ ngày 22/7/2014, nên không cần thiết phải đưa NV vào tham gia tố
tụng vụ án.
[2.3] Thỏa thuận chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ ngày
22/7/2014 giữa NV với P được công chứng theo quy định, được T xác nhận.
Như vậy, quyền và nghĩa vụ của NV trong Hợp đồng mua bán căn hộ số
001/2012 đã được chuyển giao cho P , nên T phải có trách nhiệm, nghĩa vụ tôn
trọng và thực hiện các quyền và nghĩa vụ đã được thỏa thuận trong Hợp đồng
mua bán căn hộ số 001/2012 với P .

12
 Quá trình thực hiện hợp đồng, T và P đã ký Biên bản bàn giao căn hộ
ngày 22/9/2014, theo đó T bàn giao cho P 113 căn hộ (có danh sách cụ thể đặc
điểm từng căn hộ), diện tích 16.593,76m2. Tại Biên bản thỏa thuận số 150815/P
-T ngày 14/8/2015, T , xác nhận: Đ̃ bán 31 căn hộ, với tổng diện tích
3.395,40m2 tại Dự án Khu liên hợp khách sạn, căn hộ cao cấp The Cs Nh tại 32
– 34 T , phường L , thành phố N thuộc sở hữu của P là đối tượng mua bán trong
Hợp đồng mua bán căn hộ số 001/2012. T đề nghị được chuyển đổi cho P 23
căn hộ, với tổng diện tích 3.345,17m2. Ngày 24/4/2017, T có Văn bản số
170424/T -VAD-P đề nghị P bán lại cho T 105 căn hộ, và ngày 05/5/2017, T
và P ký Thỏa thuận đặt cọc để đảm bảo cho việc ký kết Hợp đồng chuyển
nhượng căn hộ, trong đó cũng khẳng định: T đ̃ hoàn tất việc chuyển nhượng
105 căn hộ thuộc Dự án cho Bên A (P ). Sau đó, T và P không tiến hành việc
chuyển nhượng 105 căn hộ theo thỏa thuận nêu trên. Do đó, 105 căn hộ tại Dự
án Khu liên hợp khách sạn, căn hộ cao cấp The Cs Nh tại 32 – 34 T , phường L ,
thành phố N vẫn thuộc sở hữu của P .
[2.4] Tại điểm h khoản 4.2 Điều 4 của Hợp đồng mua bán căn hộ số
001/2012, quy định nghĩa vụ của Bên A (Bên bán): Thực hiện các thủ tục cần
thiết tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để Bên B (Bên mua) được cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Điểm b khoản 5.1 Điều 5 của Hợp đồng mua
bán căn hộ, quy định quyền của Bên B (Bên mua): Yêu cầu Bên A (Bên bán) làm
thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu căn hộ hoặc phối hợp, cung cấp các giấy tờ liên quan để làm thủ tục đề
nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (trong trường hợp Bên B tự đi
làm thủ tục). Tuy nhiên, T tự ý lập hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với 105 căn hộ
thuộc quyền sở hữu của P để được Sở T tỉnh Khánh Hòa cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đứng tên T .
Và không thực hiện các thủ tục cần thiết tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để
P được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với 105 căn hộ thuộc quyền sở
của P là vi phạm thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán căn hộ số 001/2012 và các
thỏa thuận liên quan, trái với quy định tại Điều 25, Điều 26 Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2006.
[2.5] Cấp sơ thẩm xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của P . Tuyên việc T
tự ý làm thủ tục để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với
57 căn hộ thuộc quyền sở hữu của P đứng tên T là trái pháp luật và thỏa thuận
liên quan giữa T và P ; Buộc T phải thực hiện các thủ tục liên quan để cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với 57 căn hộ thuộc sở hữu của P cho
P là có căn cứ, đúng pháp luật, nên không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của
Công ty Cổ phần TD và kháng cáo của Công ty TNHH D Việt Nam.
[2.6] Do kháng cáo không được chấp nhận nên Công ty Cổ phần T và
Công ty TNHH D Việt Nam phải chịu án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm
theo quy định.

13
 [2.7] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng
nghị, Hội đồng xét xử không xem xét.
Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;
Không chấp nhận kháng cáo của Công ty Cổ phần T và kháng cáo của
Công ty TNHH D Việt Nam. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Áp dụng Điều 14, Điều 22, Điều 25 và Điều 26 Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2006; khoản 4 Điều 349, Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2005;
Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy
ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và
sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty Cổ phần P .
1.1. Tuyên bố việc Công ty Cổ phần T tự ý làm thủ tục để được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với 57 căn hộ (có danh sách kèm theo)
đứng tên Công ty Cổ phần T là trái pháp luật và thỏa thuận liên quan giữa Công
ty Cổ phần T và Công ty Cổ phần P .
1.2. Buộc Công ty Cổ phần T phải thực hiện các thủ tục liên quan để cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với 57 căn hộ (có danh sách
kèm theo) cho Công ty Cổ phần P .
2. Về án phí:
Công ty Cổ phần T phải nộp 3.000.000 đồng án phí kinh doanh thương
mại sơ thẩm và 2.000.000 đồng án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm. Được
trừ 2.000.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo Biên lai thu tiền tạm ứng
án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0016465 ngày 08/5/2020 của Chi cục thi hành
án dân sự thành phố N, tỉnh Khánh Hòa. Công ty Cổ phần T đã thi hành xong
án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm.
Hoàn lại cho Công ty Cổ phần P 270.180.000 đồng tiền tạm ứng án phí
theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0015159 ngày
29/8/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố N, tỉnh Khánh Hòa.
Công ty TNHH D Việt Nam phải nộp 2.000.000 đồng án phí kinh doanh
thương mại phúc thẩm. Được trừ 2.000.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm
theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0016466 ngày
08/5/2020 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố N, tỉnh Khánh Hòa. Công ty
TNHH D Việt Nam đã thi hành xong án phí kinh doanh thương mại phúc thẩm.

14
 3. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng
nghị đã có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- VKSND tỉnh Khánh Hòa; THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- TAND TP.N;
- VKSND TP.N;
- Chi cục THADS TP.N; (Đ̃ ký)
- Các đương sự;
- Lưu án văn, hồ sơ.
Trần Hữu Viên

DANH SÁCH 57 CĂN HỘ CỦA P

TẠI DỰ ÁN THE CS NH
Địa chỉ: 32-34 T, phường L, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa

Stt Số tầng Số bản vẽ Tên căn hộ Diện tích sàn (m2)

1. 21 439/2014/TĐ.BĐ 21F-01 146.4

2. 21 440/2014/TĐ.BĐ 21F-02 155.1
3. 21 442/2014/TĐ.BĐ 21F-05 180.6
4. 21 443/2014/TĐ.BĐ 21F-06 234.1
5. 21 444/2014/TĐ.BĐ 21F-07 158.7
6. 21 445/2014/TĐ.BĐ 21F-08 150.3
7. 21 446/2014/TĐ.BĐ 21F-09 140.2
8. 22 447/2014/TĐ.BĐ 22F-01 146.4
9. 22 448/2014/TĐ.BĐ 22F-02 155.1
10. 22 449/2014/TĐ.BĐ 22F-04 155.7
11. 22 450/2014/TĐ.BĐ 22F-05 180.6
12. 22 451/2014/TĐ.BĐ 22F-06 234.1
13. 22 452/2014/TĐ.BĐ 22F-07 158.7
14. 22 453/2014/TĐ.BĐ 22F-08 150.3
15. 22 454/2014/TĐ.BĐ 22F-09 140.2
16. 23 455/2014/TĐ.BĐ 23F-01 146.4
17. 23 456/2014/TĐ.BĐ 23F-02 155.1
18. 23 457/2014/TĐ.BĐ 23F-04 155.7
19. 23 458/2014/TĐ.BĐ 23F-05 180.6
20. 23 459/2014/TĐ.BĐ 23F-06 234.1
21. 23 460/2014/TĐ.BĐ 23F-07 158.7
22. 23 461/2014/TĐ.BĐ 23F-08 150.3
23. 23 462/2014/TĐ.BĐ 23F-09 140.2

15
 24. 24 463/2014/TĐ.BĐ 24F-01 146.4
25. 24 464/2014/TĐ.BĐ 24F-02 155.1
26. 24 465/2014/TĐ.BĐ 24F-04 155.7
27. 24 469/2014/TĐ.BĐ 24F-09 140.2
28. 25 470/2014/TĐ.BĐ 25F-01 146.4
29. 25 471/2014/TĐ.BĐ 25F-02 155.1
30. 25 472/2014/TĐ.BĐ 25F-04 155.7
31. 25 473/2014/TĐ.BĐ 25F-05 180.6
32. 25 475/2014/TĐ.BĐ 25F-08 150.3
33. 25 476/2014/TĐ.BĐ 25F-09 140.2
34. 26 477/2014/TĐ.BĐ 26F-01 146.4
35. 26 478/2014/TĐ.BĐ 26F-02 155.1
36. 26 479/2014/TĐ.BĐ 26F-04 155.7
37. 26 480/2014/TĐ.BĐ 26F-05 180.6
38. 26 481/2014/TĐ.BĐ 26F-06 234.1
39. 26 482/2014/TĐ.BĐ 26F-07 322.1
40. 26 483/2014/TĐ.BĐ 26F-08 140.2
41. 27 484/2014/TĐ.BĐ 27F-01 146.4
42. 27 485/2014/TĐ.BĐ 27F-02 155.1
43. 27 486/2014/TĐ.BĐ 27F-04 155.7
44. 27 487/2014/TĐ.BĐ 27F-05 180.6
45. 27 488/2014/TĐ.BĐ 27F-06 234.1
46. 27 489/2014/TĐ.BĐ 27F-08 140.2
47. 28 490/2014/TĐ.BĐ 28F-01 146.4
48. 28 491/2014/TĐ.BĐ 28F-02 155.1
49. 28 492/2014/TĐ.BĐ 28F-04 155.7
50. 28 493/2014/TĐ.BĐ 28F-05 158
51. 28 494/2014/TĐ.BĐ 28F-06 514.9
52. 28 495/2014/TĐ.BĐ 28F-08 140.2
53. 29 496/2014/TĐ.BĐ 29F-01 146.4
54. 29 497/2014/TĐ.BĐ 29F-02 155.1
55. 29 498/2014/TĐ.BĐ 29F-04 155.7
56. 29 499/2014/TĐ.BĐ 29F-05 158
57. 29 450/2014/TĐ.BĐ 29F-08 140.2
TỔNG DIỆN TÍCH (*) 9,705.30

(*) Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

DANH SÁCH 48 CĂN HỘ CỦA P TẠI DỰ ÁN THE CS N

Địa chỉ: 32-34 T, phường L, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa

16
 ĐÃ ĐÌNH CHỈ GIẢI QUYẾT
(theo Đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện ngày 05/11/2019)

Stt Số tầng Số bản vẽ Tên căn hộ Diện tích sàn (m2)

1. 4 358/2014/TĐ.BĐ 04F-01 90.4

2. 4 359/2014/TĐ.BĐ 04F-03 85.3
3. 4 360/2014/TĐ.BĐ 04F-04 84.7
4. 4 363/2014/TĐ.BĐ 04F-15 66
5. 5 364/2014/TĐ.BĐ 05F-01 90.4
6. 5 366/2014/TĐ.BĐ 05F-04 84.7
7. 5 368/2014/TĐ.BĐ 05F-06 109.2
8. 5 371/2014/TĐ.BĐ 05F-15 65.2
9. 6 372/2014/TĐ.BĐ 06F-01 90.4
10. 6 374/2014/TĐ.BĐ 06F-04 84.7
11. 7 378/2014/TĐ.BĐ 07F-01 90.4
12. 8 382/2014/TĐ.BĐ 08F-01 90.4
13. 8 384/2014/TĐ.BĐ 08F-06 109.2
14. 8 385/2014/TĐ.BĐ 08F-09 148.2
15. 8 386/2014/TĐ.BĐ 08F-12 65.2
16. 9 387/2014/TĐ.BĐ 09F-01 90.4
17. 9 275/2013/TĐ.BĐ 09F-09 160.4
18. 9 389/2014/TĐ.BĐ 09F-12 65.2
19. 10 391/2014/TĐ.BĐ 10F-06 109.2
20. 10 393/2014/TĐ.BĐ 10F-12 65.2
21. 11 398/2014/TĐ.BĐ 11F-06 109.2
22. 11 400/2014/TĐ.BĐ 11F-12 65.2
23. 11 305/2013/TĐ.BĐ 11F-14 66.6
24. 12 401/2014/TĐ.BĐ 12F-01 90.4
25. 12 403/2014/TĐ.BĐ 12F-06 109.2
26. 12 406/2014/TĐ.BĐ 12F-12 65.2
27. 14 407/2014/TĐ.BĐ 14F-01 90.4
28. 14 409/2014/TĐ.BĐ 14F-10 59.8
29. 14 411/2014/TĐ.BĐ 14F-12 65.2
30. 15 414/2014/TĐ.BĐ 15F-08 219.6
31. 17 423/2014/TĐ.BĐ 17F-06 109.2
32. 17 425/2014/TĐ.BĐ 17F-11 65.2
33. 18 426/2014/TĐ.BĐ 18F-02 303.3
34. 18 427/2014/TĐ.BĐ 18F-04 157.2

17
 35. 18 372/2013/TĐ.BĐ 18F-05 312
36. 19 431/2014/TĐ.BĐ 19F-04 298.7
37. 20 434/2014/TĐ.BĐ 20F-02 155.4
38. 20 435/2014/TĐ.BĐ 20F-05 158.3
39. 20 437/2014/TĐ.BĐ 20F-08 183.1
40. 20 438/2014/TĐ.BĐ 20F-09 140.2
41. 21 441/2014/TĐ.BĐ 21F-04 155.7
42. 24 466/2014/TĐ.BĐ 24F-05 180.6
43. 18 45/2015/TĐ.BĐ 18F-01 138.8
44. 18 430/2014/TĐ.BĐ 18F-08 292.3
45. 18 44/2015TĐ.BĐ 18F-09 133.2
46. 20 433/2014/TĐ.BĐ 20F-01 146.4
47. 24 467/2014/TĐ.BĐ 24F-07 158.7
48. 24 468/2014/TĐ.BĐ 24F-08 150.3
TỔNG DIỆN TÍCH (*) 6,024.2

(*) Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Kèm theo Bản án số 06/2020/KDTM-PT ngày 20 tháng 8 năm 2020

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

(Đ̃ ký)

Trần Hữu Viên

18