Vấn đề 3: Đứng tên mua giùm bất động sản

Câu 1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền
ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không? Vì sao?

Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và
nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là thuyết phục.

Thứ nhất, căn cứ vào “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 07/6/2001 có
nội dung xác nhận căn nhà số 16-B20 là do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà
Vân đứng tên hộ và trong giấy cam đoan này có chữ ký của ông Bình, bà Vân.

Thứ hai, “Giấy khai nhận tài sản” ngày 09/8/2001 của bà Tuệ cũng có nội dung năm
1993 bà Tuệ mua căn nhà số 16-B20 phường Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy, thành phố
Hà Nội có tổng diện tích sử dụng là 134m 2 xây 02 tầng trên 68,5m2 đất của Công ty
xây dựng nhà ở dân dụng và đã được Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở ngày 25/5/2011, do bà Tuệ là
người Việt Nam nhưng định cư ở nước ngoài nên không được đứng tên mua nhà tại
Việt Nam, vì vậy bà Tuệ đã nhờ ông Bình và bà Vân đứng tên hộ, giấy này có chữ ký
của bà Tuệ; bà Vân và ông Bình ký tên dưới mục người đứng tên mua hộ.

Thứ ba, lời khai của ông Bình không có sự thống nhất trước sau nên không đủ chứng
minh tiền mua nhà không phải của bà Tuệ, mặt khác Viện khoa học hình sự Bộ Công
an có kết luận chữ viết và chữ ký của Giấy khai tài sản trên là của ông Bình.

Như vậy, những giấy tờ trên và lời khai như căn cứ để chứng minh cho sự tồn tại của
giao dịch dân sự giữa người đứng tên giùm và người nhờ đứng tên giùm, cụ thể trong
trường hợp này bà Tuệ là người nhờ đứng tên căn nhà do bà bỏ tiền ra mua và người
đứng tên giùm là ông Bình, bà Vân. Chính vì thế, xác định của Tòa án như trên là
hoàn toàn có sơ sở.

Câu 2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không? Vì sao?

Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ không được đứng tên.

Vì ở thời điểm mua nhà trên, cụ thể là năm 1993 (theo giấy khai nhận tài sản ngày
09/8/2001) trong khoảng thời gian này pháp luật nước ta chưa có quy định cho phép
người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam mà chỉ cho thuê đất
theo Luật đất đai 1993 “Chính phủ quyết định việc cho các tổ chức, cá nhân nước
ngoài, tổ chức quốc tế (gọi chung là người nước ngoài), người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuê đất. Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất do Chính phủ trình Uỷ
ban thường vụ Quốc hội quy định.”1

1
Điều 80 Luật đất đai 1993.
Câu 3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà tại Việt Nam
không?

Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ được đứng tên mua nhà tại Việt Nam nếu đáp ứng các
điều kiện theo quy định.

Theo quy định tại Luật nhà ở 2014, các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và
điều kiện để được công nhận quyền sở hữu bao gồm:

“Điều 7. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.”2
“Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước
ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.
2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:
a)  Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư
xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở
và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê
mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau
đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận
đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ
chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại
khoản 2 Điều 159 của Luật này.”3
Hơn nữa, Luật đất đai 2013 cũng có quy định “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì
có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”4
Như vậy, có thể thấy bà Tuệ là đối tượng được sở hữu nhà ở Việt Nam và bên cạnh đó
bà Tuệ cũng phải đáp ứng các điều kiện như Điều 8 Luật nhà ở 2014 đã nêu để được
công nhận quyền sở hữu nhà, cũng như đứng tên mình mua nhà.
Câu 4: Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu
nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ chưa?
Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhà
trên.
2
Điều 7 Luật nhà ở 2014.
3
Điều 8 Luật nhà ờ 2014.
4
Khoản 1 Điều 186 Luật đất đai 2013.
Cụ thể “Theo “giấy chứng nhận” ngày 12/6/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch Việt Nam.
Ngày 18/6/2009 bà Tuệ còn được cấp “Giấy miễn thị thực” để bà Tuệ nhập cảnh Việt
Nam nhiều lần đến ngày 18/6/2014, mỗi lần nhập cảnh tạm trú không quá 90 ngày.
Theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH 12 ngày 18/6/2009 của Quốc hội về sửa
đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai thì bà Tuệ có đủ điều
kiện được sở hữu nà ở tại Việt Nam.”5
Hướng giải quyết trên của Tòa án đã có tiền lệ.
Cụ thể: Trong một vụ việc được giải quyết năm 2010, tòa án nhân dân tỉnh Bình
Dương đã xét: “ông Quang thừa nhận số tiền 82.200.000 đồng mà bà Anh dùng để
mua nhà, đất là của bà Yến giao. Bà Anh chỉ là người đứng tên trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Vì vào thời điểm bà Anh mua đất giùm bà Yến, pháp luật Việt Nam
không cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có quốc tịch nước ngoài được
sở hữu nhà tại Việt Nam và không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trên
đất nước Việt Nam. Như vậy, phần nhà đất diện tích 375m 2 là do bà Yến bỏ tiền ra
mua, bà Anh chỉ là người đứng tên giùm bà Yến (…) Xét thấy thời điểm các bên giao
dịch là vào năm 1998, theo Luật đất đai năm 1993 thì người Việt Nam định cư ở nước
ngoài chỉ có quyền thuê đất. Ngày 01/9/2009, Quốc hội đã ban hành Luật sửa đổi, bổ
sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai. Bà Yến được cấp giấy xác
nhận đăng ký công dân Việt Nam ngày 04/6/2009 của Tổng lãnh sự quán Việt Nam tại
Sydney, bà Yến đã đủ điều kiện được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
theo quy định tại Điều 1, Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và Điều
121 Luật đất đai…”6

5
Quyết định giám đốc thẩm số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/5/2015 về vụ án kiện đòi tài sản.
6
Bản án số 02/2010/DSST ngày 30/3/2010 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.