* Khái niệm tài sản:

Tóm tắt Quyết định số 06/2017/QĐ-PT ngày 11/7/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh
Hòa:

Ông Phan Hai là nguyên đơn kiện ông Phan Quốc Thái là bị đơn để yêu cầu ông Thái trả lại
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Tòa sơ thẩm đình chỉ giải quyết vụ án bởi vì cho rằng
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” không phải là tài sản, không thể xem đó là giấy tờ có
giá nên không thuộc thẩm quyền giải quyết vụ án. Ông Hai kháng cáo. Tòa phúc thẩm quyết
định tiếp tục đình chỉ vụ án và trả lại đơn kiện cho ông Hai.

Tóm tắt Bản án số 39/2018/DSST ngày 28/8/2018 của Tòa án nhân dân huyện Long Hồ
tỉnh Vĩnh Long:

Nguyên đơn là ông Võ Văn B và bà Bùi Thị H kiện bị đơn là bà Nguyễn Thị Thủy T, yêu cầu
bà T trả lại “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (Giấy CNQSDĐ) cho ông B và bà H. Ông B
bị mất “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” trong lúc sửa nhà nên đã đi tới UBND huyện để
làm lại nhưng bị bà T tranh chấp vì bà T đưa ra được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà
ông B báo mất. Bà T yêu cầu ông B trả số tiền là 120.000.000 đồng thì mới trả lại “Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất” trên. Tuy nhiên sau đó bà T đã rút lại yêu cầu đòi nợ nhưng vẫn giữ
giấy CNQSDĐ của ông B và bà H. Tòa án đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn và buộc bà T
phải giao trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hai người ông B và bà H.

Tóm tắt Bản án số 22/2017/HC-ST ngày 21/9/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre:

Nguyên đơn là ông Nguyễn Việt Cường kiện bị đơn là Chi cục trưởng chi cục thuế Bến Tre vì
đã truy thuế việc ông Cường mua bán tiền ảo (tiền kỹ thuật số). Thực tế, khung pháp lý về tiền
ảo cũng như hành vi mua bán tiền ảo qua mạng Internet đang được phát triển và hoàn thiện,
hiện tại chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào xác định tiền kỹ thuật số (tiền ảo) là hàng hóa
và mua bán tiền ảo là kinh doanh hàng hóa được pháp luật cho phép và phải chịu thuế. Tòa án
đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Việt Cường và hủy các quyết định của Chi
cục trưởng chi cục thuế Bến Tre đã áp dụng đối với nguyên đơn là ông Cường.

Tóm tắt Quyết định số 05/2018/DS-GĐT ngày 10-4-2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án
nhân dân tối cao:

Nguyên đơn là bà H và bị đơn là bà L – con của cụ Nguyễn Thanh T. Đầu năm 1976, cụ T
được Quân đội cấp phép sở hữu, sử dụng căn nhà số 63 nhưng sau khi chết không để lại di
chúc, có lập giấy ủy quyền cho bà L trọn quyền giải quyết những việc có liên quan đến quyền
lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm đối với căn nhà trên. Bà L đã mua hóa giá căn nhà trên sau khi có sự
đồng ý của toàn bộ các con cụ. Tuy nhiên sau đó bà L đã cho thuê mà không bàn bạc với con
cụ T. Bà H khởi kiện yêu cầu chia tài sản chung là ngôi nhà trên theo biên bản thoả thuận của
Thanh tra Bộ Quốc phòng. Tại Bản án phúc thẩm, Tòa án xác định căn nhà trên thuộc quyền sở
hữu của bà L và chồng. Bà H đề nghị giám đốc thẩm bản án. Tòa án nhân dân cấp cao tại TP
Hồ Chí Minh nhận định Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm chưa làm rõ chế độ mua nhà của bà
L và nhận định sai giấy ủy quyền của cụ T, quyết định hủy Bản án phúc thẩm và Bản án sơ
thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân TP Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại.

1. Thế nào là giấy tờ có giá? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời và cho ví dụ minh họa về giấy tờ
có giá.
- Giấy tờ có giá là một loại tài sản theo luật dân sự (Điều 105 BLDS 2015)
- Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ
có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời gian nhất định, điều kiện trả lãi
và những điều kiện khác.
- CSPL: Khoản 1 Điều 2 Thông tư 01/2021/TT-NHNN; Khoản 8 Điều 6 Luật
NHNNVN 2010
- VD: Các loại giấy tờ có giá như hối phiếu đòi nợ; trái phiếu Chính phủ; tín phiếu; các
loại chứng khoán;... (Khoản 1 Công văn 141/TANDTC-KHXX ngày 21/09/2011)

2. Trong thực tiễn xét xử, “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu
nhà” có là giấy tờ có giá không? Quyết định số 06 và Bản án số 39 có cho câu trả lời
không?
- Theo Công văn 141/TANDTC-KHXX ngày 21/09/2011, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà không phải là giấy tờ có giá.
- QĐ 06/2017/QĐ-PT ngày 11/07/2017 có cho câu trả lời:
+ Theo Điều 105 BLDS 2015 quy định về tài sản như sau: “1. Tài sản là
vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. 2. Tài sản bao gồm bất động sản
và động sản. Bất động sản và Động sản có thể là tài sản hiện có và tài
sản hình thành trong tương lai”; Điều 115 BLDS 2015: “Quyền tài sản
là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng
quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Căn
cứ Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng
thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
 Như vậy, giấy CNQSDĐ chỉ là văn bản chứa đựng thông tin về quyền sử
dụng đất, là văn bản chứng quyền, không phải là tài sản và không thể xem
là loại giấy tờ có giá.
- Bản án số 39/2018/DSST ngày 28/8/2018 không cho câu trả lời.

3. Trong thực tiễn xét xử, “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu
nhà” có là tài sản không? Quyết định số 06 và Bản án số 39 có cho câu trả lời không?
Vì sao?
- Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản
và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình
thành trong tương lai. (Điều 105 BLDS 2015)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. (Khoản
16 Điều 3 Luật Đất đai 2013)
- Từ đó cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà
không là tài sản.
- QĐ 06/2017/QĐ-PT ngày 11/07/2017 có cho câu trả lời:
+ Căn cứ Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất”. Như vậy, giấy CNQSDĐ chỉ là văn bản chứa đựng thông tin về
quyền sử dụng đất, là văn bản chứng quyền, không phải là tài sản và
không thể xem là loại giấy tờ có giá
- Bản án số 39/2018/DSST ngày 28/8/2018 không cho câu trả lời.

4. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trong Quyết định số 06 liên quan đến “giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà” nhìn từ khái niệm tài
sản
- Tòa án đã căn cứ vào các quy định của pháp luật hiện hành để khẳng định “Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chứng nhận sở hữu nhà” không phải là
giấy tờ có giá, do đó, nó không trở thành tài sản. Tuy nhiên, theo em, hướng giải
quyết trong quyết định số 06/2017/QĐ-PT ngày 11/7/2017 liên quan đến “Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chứng nhận sở hữu nhà” nhìn từ khái niệm
tài sản là chưa hoàn toàn hợp lý.
- Lý do thứ nhất việc Tòa án nhân dân tối cao xem Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền chứng nhận sở hữu nhà không phải là tài sản là chưa phù hợp.
 Căn cứ vào Điều 163 BLDS 2005, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các
quyền tài sản. “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chứng nhận sở hữu
nhà” không phải là giấy tờ có giá, tuy nhiên có thể coi Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền chứng nhận sở hữu nhà là vật. Bởi Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền chứng nhận sở hữu nhà tồn tại dưới một vật nhất định, có hình
dạng nhất định, là tờ giấy; nằm trong khả năng chiếm hữu của con người, có thể
thực hiện việc nắm giữ, chiếm giữ, quản lý đối với Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; có giá trị sử dụng, được dùng để chứng minh quyền sử dụng đất hợp
pháp của chủ sở hữu. Việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chứng
nhận sở hữu nhà không thể tham gia vào giao dịch trao đổi, mua bán không làm
mất đi bản chất tài sản của giấy.
- Lý do thứ hai là việc Tòa án nhân dân tối cao coi Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền chứng nhận sở hữu nhà không phải là tài sản sẽ dẫn tới nhiều hệ
quả khó giải thích được về mặt lý luận và thực tế, đồng thời nhận thức làm làm
ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Theo quy định hiện
hành của pháp luật Việt Nam, quyền sở hữu và từng nội dung riêng lẻ của quyền
sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và định đoạt chỉ có thể thực hiện
được trên các đối tượng là tài sản, việc coi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
không phải là tài sản đã tước bỏ quyền chiếm hữu và sử dụng hợp pháp của
người sử dụng đối với loại giấy tờ này.
- Từ đó sẽ dẫn tới việc Tòa án không có cơ sở để thừa nhận việc bảo hộ quyền
chiếm hữu và sử dụng hợp pháp đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền chứng nhận sở hữu nhà một khi có vấn đề xảy ra như tranh chấp.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy tờ có ý nghĩa quan trọng. Thực
tiễn xét xử hiện nay không coi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một tài
sản, tuy nhiên quan điểm này tỏ ra thiếu cơ sở pháp lý và thực tiễn.

5. Nếu áp dụng BLDS năm 2015, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận
sở hữu nhà có là tài sản không? Vì sao?
- Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản
và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình
thành trong tương lai. (Điều 105 BLDS 2015)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. (Khoản
16 Điều 3 Luật Đất đai 2013)
=> Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà không là tài
sản
6. Suy của anh/chị về hướng giải quyết trong Bản án số 39 liên quan đến “giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà”
- Hướng giải quyết trong Bản án số 39/2018/DSST ngày 28/8/2018 của Tòa án nhân dân
huyện Long Hồ tỉnh Vĩnh Long liên quan đến “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
giấy chứng nhận sở hữu nhà” là hợp lý và thuyết phục.
- Căn cứ vào Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của
luật này.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử
dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực,
trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b của khoản này.”
- Việc Tòa án quyết định bà T đang chiếm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số
AM090902 do ủy ban nhân dân huyện Long Hồ cấp ngày 29/2/2008 cho hộ ông Võ
Văn B là trái pháp luật.
- Căn cứ vào lẽ công bằng, Hội đồng xét xử yêu cầu ông Võ Văn B và bà Bùi Thị H buộc
bà Nguyễn Thị Thủy T có nghĩa vụ giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số
AM090902 số vào sổ H55802 do Ủy ban nhân dân huyện Long Hồ cấp ngày
29/02/2008 cho hộ ông Võ Văn B là hoàn toàn hợp lý vì những lý do sau:
+ Thứ nhất, việc con ông B thế chấp giấy tờ cho bà T để vay tiền có ông B, bà H biết
nhưng phía bà T chưa chứng minh được việc này là có thật thì cũng được xem là giao
dịch dân sự vô hiệu.
Giao dịch dân sự sẽ phát sinh hậu quả pháp lý, theo quy định tại Điều 137 của BLDS
năm 2005:
“Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho
nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng
tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định
của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".
+ Thứ hai, việc con ông B đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi vay chỉ đảm bảo
nghĩa vụ vay tiền của mình, tuy nhiên, giao dịch bảo đảm này chỉ thực hiện bằng lời nói
(hoặc bằng giấy viết tay) mà chưa đảm bảo trình tự thủ tục luật định.
- Như vậy, việc con ông B mang thế chấp giấy tờ chứng nhận sử dụng đất không có giá
trị pháp lý về mặt hình thức, nhưng việc vay tiền của con ông B và bà T vẫn tồn tại và
hai bên có nghĩa vụ với nhau.

7. Bitcoin là gì?
- Theo Ngân hàng Trung ương Châu Âu thì Bitcoin được hiểu là tiền ảo, theo đó tiền ảo
là một loại tiền kỹ thuật số không có sự quản lý, được phát hành bởi những người phát
 triển phần mềm cũng thường là người kiểm soát hệ thống và được sử dụng, chấp nhận
thanh toán giữa các thành viên của một cộng đồng ảo nhất định.
=> Bitcoin là loại tiền chỉ được công nhận, giao dịch trong một cộng đồng, tổ chức nhằm
mục đích dùng để trao đổi, mua bán hàng hoá, dịch vụ.

8. Theo Tòa án, Bitcoin có là tài sản theo pháp luật Việt Nam không?
- Điều 163 BLDS 2005: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”
- Điều 3 Luật Thương mại năm 2005: “Hàng hóa bao gồm: tất cả các loại động sản, kể
cả động sản hình thành trong tương lai; những vật gắn liền với đất đai”
- Theo Điểm a, đ Khoản 2 Điều 6 và Điều 16 của Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
2010, có thể thấy Bitcoin không được xem là ngoại tệ, đồng thời không phải là ngoại
hối vì bitcoin không phải đồng tiền của bất cứ một quốc gia nào trên thế giới.
=> Bitcoin không được xem là tiền
=> Bitcoin không được xem là tài sản theo pháp luật Việt Nam.

9. Pháp luật nước ngoài có coi Bitcoin là tài sản không? Nếu có, nêu hệ thống pháp luật
mà anh/chị biết.

Trên thực tế, pháp luật ở một số nước đã công nhận Bitcoin là tài sản:
- Tháng 9 năm 2015, Ủy ban giao dịch hàng hóa tương lai Hoa Kỳ (CFTC) công bố,
Bitcoin đã chính thức được đưa vào danh sách hàng hóa được phép giao dịch tại Hoa
Kỳ. Phần lớn các cơ quan trong chính phủ Hoa Kỳ đều tán thành việc sử dụng Bitcoin.
- Theo phán quyết của Tòa án tối cao Châu Âu vào tháng 10 năm 2015, Bitcoin sẽ được
phép giao dịch như các đơn vị tiền tệ thông thường mà không bị đánh thuế tại Châu Âu.
- Thụy Điển và Nhật Bản cũng chấp nhận Bitcoin là một phương thức thanh toán chính
thức.
- Phần lớn các Quốc gia còn lại (bao gồm Việt Nam) đều để Bitcoin trạng thái không
quản lý hoặc không rõ ràng. Chỉ có duy nhất 3 quốc gia đã ra lệnh cấm giao dịch
Bitcoin, bao gồm: Bangladesh, Bolivia, Ecuador.

10. Suy nghĩ của anh/chị về quan điểm của Tòa án đối với Bitcoin trong mối quan hệ với
khái niệm tài sản ở Việt Nam.
- Khái niệm “tài sản”: “Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu
dùng”
- Theo Điều 105 BLDS 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài
sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài
sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
→ Về cơ bản, một đối tượng có thể được coi là tài sản khi nó nằm trong sự kiểm soát, chi phối
và quản lý của con người.
⇒ Tài sản có thể có một số đặc điểm như sau:
➢ Thuộc sở hữu của một chủ thể nhất định;
➢ Đáp ứng một số lợi ích nhất định (lợi ích vật chất hoặc tinh thần)
➢ Mang tính giá trị (giá trị và giá trị sử dụng)
- Bitcoin được hiểu là tiền ảo, theo đó tiền ảo là một loại tiền kỹ thuật số không có sự
quản lý, được phát hành bởi những người phát triển phần mềm cũng thường là người
kiểm soát hệ thống. Do đó, Bitcoin có thể bị mất nếu phần mềm xảy ra vấn đề. Ngoài ra,
Bitcoin chứa đựng rủi ro lỗ hổng kỹ thuật do nó là một hệ thống công nghệ máy tính.
- Về quan điểm của Tòa án, ở Việt Nam chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào xác
định tiền kỹ thuật số, tiền ảo là hàng hóa. Theo đó, Tòa án nhận định Bitcoin không phải
là tài sản theo luật pháp Việt Nam. Tuy nhiên, những luật định liên quan đến Bitcoin
đang được xây dựng và việc công nhận Bitcoin và các loại tiền ảo khác là loại tiền tệ
hợp pháp có thể sẽ được diễn ra, việc phán đoán của Tòa án về việc có xem loại tiền mã
hóa này là tài sản, hàng hóa hay không vẫn là một vấn đề đáng cân nhắc. Nhưng vẫn
chưa đủ để khẳng định luật pháp Việt Nam sẽ thực sự xem Bitcoin là tài sản hợp pháp.
=> Quan điểm của Tòa án đối với Bitcoin trong mối quan hệ với khái niệm tài sản ở Việt
Nam là hợp lý.

11. Quyền tài sản là gì?

- Theo Điều 115 BLDS 2015 quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền,
bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các
quyền tài sản khác.

12. Có quy định nào cho phép khẳng định quyền thuê, quyền mua tài sản là quyền tài sản
không?
- Không có quy định nào cho phép khẳng định quyền thuê, quyền mua tài sản là quyền tài
sản.

13. Đoạn nào của Quyết định số 05 cho thấy Tòa án nhân dân tối cao theo hướng quyền
thuê, quyền mua là tài sản?
- Đoạn nhận định số [1] của Tòa án trong quyết định số 05/2018/DS-GĐT cho thấy Tòa
án nhân dân tối cao theo hướng quyền thuê, quyền mua là tài sản:

“[1] Nguồn gốc căn nhà số 63 (tầng 2) đường V, phường X, quận I (nay là đường B,
phường H, quận I, Thành phố Hồ Chí Minh) là do Bộ tư lệnh Quân khu 7 tiếp quản , sử
dụng từ sau ngày giải phóng Miền Nam. Năm 1981, Quân khu 7 cấp “Giấy phép quyền
sở hữu sử dụng” số 092/QĐ ngày 16-4-1981 cho cụ T là “để tạo mọi điều kiện chỗ ăn, ở
cho gia đình cán bộ, ổn định lâu dài và cấp do hoàn cảnh gia đình không có nhà ở”, tại
thời điểm cấp bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn T1 (con cụ T) sống chung với cụ
 T. Như vậy, cụ T là người có công với cách mạng, nên được quân khu 7 xét cấp nhà số
63 đường B nêu trên theo tiêu chuẩn của sĩ quan quân đội. Đến thời điểm cụ T chết năm
1995, cụ chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu trên. Theo quy định
tại Điều 188 và Điều 634 Bộ luật dân sự năm 1995, quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ
T là quyền tài sản (trị giá được bằng tiền) và được chuyển giao cho các thừa kế của cụ
T. Do đó, bà H và ông T1 được hưởng thừa kế quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T.”

14. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao trong Quyết
định số 05 về quyền thuê, quyền mua (trong mối quan hệ với khái niệm tài sản)?
- Theo Điều 105 BLDS 2015 quy định, “quyền tài sản” là một loại “tài sản”. Điều 115
BLDS 2015 định nghĩa, “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền”, có thể chuyển
giao trong giao dịch dân sự.
- Do đó, để xác định quyền thuê, quyền mua nhà có phải là quyền tài sản hay không thì
phải căn cứ vào định nghĩa quyền đó có giá trị được bằng tiền hay không. QĐ GĐT của
HĐTPTANDTC đã chỉ ra rằng quyền thuê, quyền mua hóa giá nhà cũng là loại quyền
tài sản (trị giá được bằng tiền) và có thể được chuyển giao cho các thừa kế.
- Vì vậy, theo em, lập luận trong QĐ của GĐT về vấn đề pháp lý nêu trên đã đáp ứng các
tiêu chí tuân thủ pháp luật và hợp lý.

* Căn cứ xác lập quyền sở hữu

Tóm tắt Quyết định số 111/2013/DS-GĐT ngày 09-09-2013 của Hội đồng Thẩm phán Tòa
án nhân dân tối cao:

Nguyên đơn là cụ Dư Thị Hảo và bị đơn là Nhữ Thị Vân. Nhà số 2 Hàng Bút, quận Hoàn
Kiếm, TP. Hà Nội là tài sản riêng của cụ Dư Thị Hảo có bằng khoán điền thổ. Năm 1954, cụ
vào Sài Gòn và giao nhà lại cho con là vợ chồng ông Chính, bà Châu quản lý. Đến năm 1968,
vợ chồng ông Chính đi công tác nên cho ông Nhữ Duy Hải thuê nhà, có giấy tờ nhưng bị mất
sau đó. Sau khi ông Hải chết, cháu ông Hải là chị Nhữ Thị Vân tiếp tục sử dụng đến nay. Năm
2001, chị Vân bán nhà cho chị Dương Thị Ngọc Lan, anh Nguyễn Hồng Sơn. Đến năm 2004,
cụ Hảo khởi kiện yêu cầu chị Vân trả lại căn nhà. Căn cứ khoản 1 Điều 247 BLDS 2005, Tòa
án Nhân dân tối cao xác định chị Vân đã thực hiện việc chiếm hữu ngay tình, liên tục và công
khai.

1. Đoạn nào của Quyết định trên cho thấy Tòa án khẳng định gia đình chị Vân đã
chiếm hữu nhà đất có tranh chấp trên 30 năm và cho biết suy nghĩ của anh/chị về
khẳng định này của Tòa án?
- Đoạn của Quyết định số 111/2013/DS-GĐT ngày 09-09-2013 của Hội đồng Thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao cho thấy khẳng định gia đình chị Vân đã chiếm hữu nhà đất có
tranh chấp trên 30 năm là:

“… Gia đình chị Vân đã ở tại căn nhà này trên 30 năm là chiếm hữu ngay tình, liên tục,
công khai theo quy định tại khoản 1 điều 247 Bộ luật dân sự về xác lập quyền sở hữu
theo thời hiệu “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật
nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi
năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu
chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này…”

- Theo Khoản 1 Điều 247 BLDS 2015, “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản
không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười
năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài
sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều
này…”

- Vụ án được giám đốc thẩm năm 2011. Đây là việc tranh chấp không có căn cứ pháp
luật, cụ thể là đã làm mất giấy tờ thuê nhà. Mà theo lời chị Vân thì gia đình chị đã ở nhà
số 2 Hàng Bút từ năm 1954 tới lúc bị khởi kiện là năm 2004 tức là 50 năm, đã trên ba
mươi năm. Còn theo lời ông Chính thì đã cho gia đình chị Vân thuê từ năm 1968 tới lúc
khởi kiện là năm 2004 tức là 36 năm, cũng đã trên ba mươi năm. Vậy trong cả 2 trường
hợp thì gia đình chị Vân đều chiếm hữu nhà đất có tranh chấp, ở đây là nhà số 2 Hàng
Bút và trên 30 năm nên khẳng định trên của Tòa án là hợp lý.

2. Đoạn nào của Quyết định trên cho thấy Tòa án khẳng định gia đình chị Vân đã
chiếm hữu ngay tình nhà đất có tranh chấp trên 30 năm và cho biết suy nghĩ của
anh/chị về khẳng định này của Tòa án?

- Đoạn của Quyết định số 111/2013/DS-GĐT ngày 09-09-2013 của Hội đồng Thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao cho thấy khẳng định gia đình chị Vân đã chiếm hữu ngay tình
nhà đất có tranh chấp trên 30 năm là:

“… Gia đình chị Vân đã ở tại căn nhà này trên 30 năm là chiếm hữu ngay tình, liên tục,
công khai theo quy định tại khoản 1 điều 247 Bộ luật dân sự về xác lập quyền sở hữu
theo thời hiệu “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật
nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi
năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu
chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này…”
 - Khẳng định này của Tòa án là phù hợp với pháp luật hiện hành. Vì theo Điều 180
BLDS 2015, “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để
tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.” Và theo Điều 189 BLDS 2005,
“Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại Điều 183 của Bộ luật này là
chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp
luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm
hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.”

- Điều 492 BLDS 2005, hợp đồng cho thuê nhà ở phải được thành lập thành văn bản, nếu
thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng
ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Do đó, việc chiếm hữu căn nhà số 2
Hàng Bút của gia đình chị Vân là không có căn cứ pháp luật.

- Tuy nhiên, Quyết định này không hợp tình vì những lý do sau đây:
+ Đầu tiên, xét về thời điểm, hợp đồng cho thuê nhà giữa ông Hải và ông Chính
được xác lập vào giai đoạn trước 1975, tức là trước khi nước ta ra đời BLDS đầu
tiên năm 1995 và Pháp lệnh về hợp đồng Dân sự năm 1991.
+ Thứ hai, gia đình chị Vân vẫn đóng tiền thuê nhà đầy đủ tính đến thời điểm ông
Hải mất, tức 1995.
+ Việc yêu cầu hợp đồng cho thuê căn nhà số 2 Hàng Bút được lập thành văn bản
và có công chứng theo quy định của pháp luật hơn 30 năm sau là không sát với
thực tiễn. Hơn nữa, chị Vân nhận thức được rằng, hợp đồng cho thuê nhà giữa
gia đình chị và ông Chính tồn tại bằng việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê nhà
trong suốt thời gian ông Hải còn sống.
=> Quyết định của Tòa án về việc gia đình chị Vân chiếm hữu ngay tình căn nhà số 2 Hàng
Bút chỉ phù hợp với pháp luật hiện hành chứ chưa hợp tình, hợp lý.

3. Đoạn nào của Quyết định trên cho thấy Tòa án khẳng định gia đình chị Vân đã
chiếm hữu liên tục nhà đất có tranh chấp trên 30 năm và cho biết suy nghĩ của
anh/chị về khẳng định này của Tòa án?

- Đoạn của Quyết định số 111/2013/DS-GĐT ngày 09-09-2013 của Hội đồng Thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao cho thấy khẳng định gia đình chị Vân đã chiếm hữu liên tục
nhà đất có tranh chấp trên 30 năm là:

“… Gia đình chị Vân đã ở tại căn nhà này trên 30 năm là chiếm hữu ngay tình, liên tục,
công khai theo quy định tại khoản 1 điều 247 Bộ luật dân sự về xác lập quyền sở hữu
theo thời hiệu “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật
 nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi
năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu
chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này…”

- Theo Điều 190 BLDS 2005, “Việc chiếm hữu tài sản được thực hiện trong một khoảng
thời gian mà không có tranh chấp về tài sản đó là chiếm hữu liên tục, kể cả khi tài sản
được giao cho người khác chiếm hữu.”
- Theo Tòa án, thời gian trễ nhất gia đình chị Vân có thể bắt đầu ở là vào năm 1968, từ
mốc thời gian đó đến thời điểm kiện là năm 2004 đã là 36 năm liên tục thì trong 36 năm
đó phía nguyên đơn khai đã có đòi nhà, cụ thể là từ sau năm 1975 nhưng không có tài
liệu pháp lý phù hợp để chứng thực điều này, từ đó thiếu cơ sở xác minh căn nhà có
tranh chấp giữa hai bên. Các tình tiết vụ án đã cho thấy gia đình chị Vân chiếm hữu
ngôi nhà trong một khoảng thời gian dài mà không có tranh chấp.
=> Tòa án khẳng định gia đình chị Vân đã chiếm hữu liên tục nhà đất trên 30 năm là hợp
lý.

4. Đoạn nào của Quyết định trên cho thấy Tòa án khẳng định gia đình chị Vân đã
chiếm hữu công khai nhà đất có tranh chấp trên 30 năm và cho biết suy nghĩ của
anh/chị về khẳng định này của Tòa án?
- Đoạn của Quyết định số 111/2013/DS-GĐT ngày 09-09-2013 của Hội đồng Thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao cho thấy khẳng định gia đình chị Vân đã chiếm hữu công khai
nhà đất có tranh chấp trên 30 năm là:

“… Gia đình chị Vân đã ở tại căn nhà này trên 30 năm là chiếm hữu ngay tình, liên tục,
công khai theo quy định tại khoản 1 điều 247 Bộ luật dân sự về xác lập quyền sở hữu
theo thời hiệu “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật
nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi
năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu
chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này…”

- Theo Điều 191 BLDS 2005, “Việc chiếm hữu tài sản được coi là chiếm hữu công khai
khi thực hiện một cách minh bạch, không giấu giếm; tài sản đang chiếm hữu được sử
dụng theo tính năng, công dụng và được người chiếm hữu bảo quản, giữ gìn như tài sản
của chính mình.” Và theo Khoản 1 Điều 183 BLDS 2015, “Chiếm hữu công khai là việc
chiếm hữu được thực hiện một cách minh bạch, không giấu giếm; tài sản đang chiếm
hữu được sử dụng theo tính năng, công dụng và được người chiếm hữu bảo quản, giữ
gìn như tài sản của chính mình.”
 - Gia đình chị Vân đã sử dụng ngôi nhà tranh chấp với mục đích chủ đạo là nơi sinh sống
và sinh hoạt. Đồng thời đã có sửa chữa, nâng cấp ngôi nhà trong quá trình sinh sống.
Ngôi nhà số 2 Hàng Bút đã được sử dụng theo đúng tính năng, công dụng và được
người chiếm hữu là gia đình chị Vân bảo quản và giữ gìn như tài sản của mình.
=> Khẳng định của Tòa án là hợp lý và có căn cứ.

5. Đoạn nào của Quyết định trên cho thấy Tòa án khẳng định cụ Hảo không còn là chủ
sở hữu nhà đất có tranh chấp và cho biết suy nghĩ của anh/chị về khẳng định này
của Tòa án?

- Theo Quyết định số 111/2013/DS-GĐT ngày 09-09-2013 của Hội đồng Thẩm phán Tòa
án nhân dân tối cao, có đoạn: “…Đến năm 2004, cụ Hảo mới có đơn khởi kiện ra tòa án
yêu cầu chị Vân trả nhà là không có căn cứ vì thực tế cụ Hảo không còn là chủ sở hữu
nhà đất như trên.” Đã khẳng định cụ Hảo không còn là chủ sở hữu nhà đất có tranh
chấp.
- Tuy nhiên, việc khẳng định cụ Hảo không còn là chủ sở hữu nhà đất của Tòa án là chưa
thuyết phục, vì:
+ Thứ nhất, nhà số Hàng Bút, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội có bằng khoán điền thổ số
25, tập 2, tờ số 55, đăng ký trước bạ tại Hà Nội ngày 4/1/1946. Dù cụ Hảo có vào
Nam sinh sống nhưng vẫn chưa từ bỏ quyền sở hữu đối với căn nhà đó, không có
chứng minh nào cho thấy cụ không còn là chủ sở hữu căn nhà.
+ Thứ hai, năm 2004, cụ Hảo có di chúc giao quyền bất động sản số 2 Hàng Bút
cho bà Nguyễn Thị Châu toàn quyền sở hữu (di chúc có xác nhận của Ủy ban
nhân dân xã Kim Chung). Di chúc có xác nhận của UBND xã là di chúc hợp
pháp theo quy định của Điều 655 BLDS 1995. Tại Điểm b Khoản 1 Điều 655
BLDS 1995 quy định nội dung không trái pháp luật, hình thức di chúc không trái
quy định của pháp luật.
+ Thứ ba, việc chị Vân bán căn nhà số 2 Hàng Bút cho vợ chồng anh Sơn chị lan là
không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành tại thời điểm bấy giờ. Cụ
thể, Điều 433 BLDS 1995 quy định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập
thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền”. Giấy mua bán nhà giữa chị Vân và vợ
chồng anh Sơn, chị Lan không hề có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nên
không có giá trị về mặt pháp lý.

6. Theo anh/chị, gia đình chị Vân có được xác lập quyền sở hữu đối với nhà đất có
tranh chấp trên cơ sở quy định về thời hiệu hưởng quyền không? Vì sao?
- Căn cứ theo các điều kiện xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu thì chị Vân được xác lập
quyền sở hữu đối với nhà đất có tranh chấp trên cơ sở quy định về thời hiệu hưởng
quyền.
 - Theo Điều 236 BLDS 2015, “Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn
cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động
sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt
đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.”
- Gia đình chị Vân đã ở tại nhà đất có tranh chấp trên từ năm 1954 đến năm 2004 (thời
điểm cụ Hảo đưa khởi kiện ra Toà yêu cầu chị Vân trả nhà) thì đã được 50 năm.
- Vì vậy, theo quy định thì chị Vân đã chiếm hữu bất động sản trên 30 năm nên trở thành
chủ sở hữu của tài sản này nên gia đình chị được xác lập quyền sở hữu đối với nhà đất
có tranh chấp trên cơ sở quy định về thời hiệu hưởng quyền.

* Chuyển rủi ro đối với tài sản

Tình huống: Bà Dung có mua của bà Thủy 01 ghe xoài trị giá 16.476.250 đồng. Tuy nhiên
ghe xoài này đã bị hư do cháy chợ sau khi bà Dung nhận hàng và bà Dung từ chối thanh toán
tiền mua với lý do đây là việc rủi ro.

1. Ai phải chịu rủi ro đối với tài sản theo quy định của BLDS? Nêu cơ sở pháp lý khi
trả lời.
- Khoản 1 Điều 411 BLDS 2015, “Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản trước khi tài sản
được giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm nhận tài
sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”
- Sự cố cháy hàng xảy ra sau khi bà Dung (bên mua) nhận hàng (ghe xoài). Ngoài ra, giữa
bà Thủy và bà Dung cũng không có thỏa thuận khác.
=> Do đó, bà Dung phải chịu rủi ro đối với tài sản (ghe xoài) kể từ thời điểm nhận.

2. Tại thời điểm cháy chợ, ai là chủ sở hữu số xoài? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
- Tại thời điểm cháy chợ, ghe xoài đã được bà Thủy chuyển giao cho bà Dung. Vì vậy,
ghe xoài thuộc sở hữu của bà Dung vào thời điểm xảy ra sự cố cháy chợ.
- CSPL: Điều 161 BLDS 2015

3. Bà Dung có phải thanh toán tiền mua ghe xoài trên không? Vì sao? Nêu cơ sở pháp
lý khi trả lời.
- Bà Dung có nghĩa vụ phải thanh toán tiền ghe xoài, cụ thể là 16.476.250đ cho bà Thủy.
Vì bà Dung đã nhận ghe xoài trước khi xảy ra sự cố cháy chợ. Ngoài ra, việc chuyển
giao đã diễn ra hoàn tất, và ngay tại thời điểm xảy ra sự cố, bà Dung là chủ sở hữu của
ghe xoài.
→ Bà Dung phải chịu rủi ro về tài sản thuộc sở hữu của mình.
- CSPL: Khoản 1 Điều 411 BLDS 2015 và Điều 162 BLDS 2015.