LIÊN MINH CHÂU ÂU TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO CHƯƠNG TRÌNH

EUROPEAN UNION SUPREME PEOPLE’S COURT PHÁT TRIỂN LHQ – UNDP

BÌNH LUẬN ÁN LỆ SỐ 03/2016/AL1

“Quan điểm trong nghiên cứu này là của các tác giả và không đại diện cho Tòa án nhân
dân tối cao, Liên minh Châu âu và Chương trình phát triển Liên Hợp Quốc”

(Trích) ÁN LỆ SỐ 03/2016/AL

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06 tháng
4 năm 2016 và được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm
2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 208/2013/DS-GĐT ngày 03-5-2013 của Toà Dân
sự Toà án nhân dân tối cao về vụ án “Ly hôn” tại Hà Nội giữa nguyên đơn là chị Đỗ
Thị Hồng với bị đơn là anh Phạm Gia Nam; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
là ông Phạm Gia Phác, bà Phùng Thị Tài, anh Phạm Gia Ơn, chị Phạm Thị Lữ, anh
Bùi Văn Đáp, chị Đỗ Thị Ngọc Hà.

Khái quát nội dung của án lệ:

Trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng
người con đã xây dựng nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng
người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý
kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn

1
TS. Nguyễn Sơn – Nguyên Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao
1
định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Điều 14 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986;

- Điều 242 của Bộ luật Dân sự năm 1995;

- Khoản 2 Điều 176 của Bộ luật Dân sự năm 1995.

Từ khoá của án lệ:

“Ly hôn”; “Tài sản chung của vợ chồng”; “Tặng cho tài sản”; “Căn cứ xác lập
quyền sở hữu”; “Xác lập quyền sở hữu theo thỏa thuận”.

Nội dung án lệ:

“Theo xác minh tại Uỷ ban nhân dân xã Vân Tảo thì năm 2001 xã tổ chức cho
các hộ dân trong xã Vân Tảo đăng ký kê khai để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng và các hộ kê khai tại trụ sở thôn xóm (BL 103). Tất cả các hộ dân trong xã đều
được biết về chủ trương kê khai đất này. Ông Phác là chủ đất nhưng không đi kê
khai. Anh Nam đang ở trên đất và là người đi kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng
nhận. Ngày 21-12-2001 anh Nam được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số
U060645 đứng tên hộ ông Phạm Gia Nam. Vợ chồng anh chị đã xây nhà 2 tầng kiên
cố vào năm 2002 và đến năm 2005 thì xây thêm tum tầng 3. Ông Phác và các anh
chị em trong gia đình anh Nam đều biết việc xây dựng trên của vợ chồng anh Nam
chị Hồng, nhưng cũng không ai có ý kiến gì. Như vậy, từ khi được cấp giấy chứng
nhận (2001) cho đến khi có việc ly hôn của anh Nam, chị Hồng (2009), gia đình ông
Phác cũng không ai có khiếu nại gì về việc cấp đất, xây nhà này. Điều đó thể hiện ý
chí của gia đình ông Phác là đã cho anh Nam và chị Hồng diện tích đất nêu trên.
Do đó, việc ông Phác và anh Nam khai rằng anh Nam tự ý kê khai giấy tờ đất, ông

2
Phác không biết là không có cơ sở chấp nhận. Như vậy, có căn cứ xác định lời khai
của chị Hồng về việc gia đình ông Phác đã cho anh chị diện tích đất trên, là có cơ sở.

Do đó, việc Tòa án các cấp nhận định rằng anh Nam đi làm giấy tờ đất ông
Phác không biết và việc chị Hồng khai gia đình chồng đã cho vợ chồng nhưng không
có chứng cứ chứng minh, để xác định diện tích đất 80m2 tại thôn Vân Hòa, xã Vân
Tảo, huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội là tài sản thuộc hộ gia đình ông Phạm
Gia Phác; đồng thời buộc anh Nam, chị Hồng trả lại đất cho gia đình ông Phác, là
không đúng. Cần phải xác định diện tích đất tranh chấp trên là tài sản chung của
vợ chồng anh Nam, chị Hồng và khi chia phải coi anh Nam có công sức đóng góp
nhiều hơn để chia theo công sức của mỗi bên và cần phải căn cứ vào nhu cầu về chỗ
ở để chia hiện vật cho các bên nhằm đảm bảo quyền lợi cho các đương sự.”
_______________________________________________________

BÌNH LUẬN
I. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ
1. Bộ luật Dân sự năm 1995
“Điều 176. Căn cứ xác lập quyền sở hữu2
Quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong các trường hợp sau đây:
…
2- Được chuyển giao quyền sở hữu theo thoả thuận hoặc theo quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền; ….”
“Điều 242. Xác lập quyền sở hữu theo thoả thuận3
Người được giao tài sản thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho
vay có quyền sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm nhận tài sản, nếu không có thoả thuận
khác hoặc pháp luật không có quy định khác.”

2
Tương ứng với Điều 170 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 221 Bộ luật Dân sự năm 2015.
3
Tương ứng với Điều 234 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 223 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3
 2. Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986

“Điều 144.

Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ hoặc chồng tạo ra, thu nhập về
nghề nghiệp và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân,
tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được cho chung.”

II. Sự cần thiết phải công bố án lệ

Khi giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất, một trong những chứng cứ có ý nghĩa then chốt để xác định có việc tặng cho
hay không chính là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, trong trường hợp các bên tranh chấp không ký kết hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đó thì Tòa án phải căn cứ vào những
chứng cứ, sự kiện pháp lý nào để xác định có hay không có việc tặng cho quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên thực tế.

Vụ việc tạo lập nên Án lệ số 03/2016/AL là một trong các trường hợp nêu trên,
cụ thể: Chị Đỗ Thị Hồng và anh Phạm Gia Nam kết hôn năm 1992. Ngày 18-4-2009,
chị Hồng khởi kiện xin ly hôn anh Nam và anh Nam cũng đồng ý. Trong quá trình
chung sống thì vợ chồng anh Nam, chị Hồng có xây nhà hai tầng vào năm 2002 (năm
2005 xây thêm một tum để chống nóng) trên thửa đất 80m2 tại xóm Vân Hòa, xã
Vân Tảo, huyện Thường Tín. Nguồn gốc diện tích đất nêu trên là của ông Phạm Gia
Phác được Ủy ban nhân dân xã Vân Tảo, huyện Thường Tín cấp đất giãn dân vào
năm 1992. Vợ chồng anh Nam, chị Hồng thống nhất căn nhà trên đất là tài sản chung
của vợ chồng. Riêng về đất thì các bên không thống nhất được với nhau. Chị Hồng
cho rằng gia đình ông Phác đã tuyên bố cho vợ chồng chị diện tích đất nêu trên, ông
Phác và anh Nam khẳng định gia đình chưa cho vợ chồng anh Nam, chị Hồng.

4
Tương ứng với Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000; Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.

4
 Với tình huống như trên, có quan điểm cho rằng nhà là tài sản chung của vợ
chồng anh Nam, chị Hồng còn quyền sử dụng đất là của ông Phác vì lý do không tồn
tại hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Phác và vợ chồng anh Nam, chị
Hồng nên không thể coi là ông Phác đã tặng cho vợ chồng anh Nam, chị Hồng quyền
sử dụng đất đó.

Tuy nhiên, có quan điểm khác cho rằng, từ các tình tiết xác minh được trong
quá trình giải quyết vụ án, cụ thể là: tất cả các hộ dân trong xã đều được biết về chủ
trương kê khai đất nhưng ông Phác không đi kê khai; anh Nam đang ở trên đất đã
thực hiện việc kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vợ chồng
anh Nam, chị Hồng đã xây nhà 2 tầng kiên cố trên đất; ông Phác và các anh chị em
trong gia đình anh Nam đều biết việc xây dựng trên của vợ chồng anh Nam, chị
Hồng cũng không ai có ý kiến gì. Do vậy, có cơ sở khẳng định ý chí của gia đình
ông Phác là đã cho vợ chồng anh Nam và chị Hồng diện tích đất nêu trên.

Để hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật, bảo đảm những vụ việc có tình
huống pháp lý tương tự như trên phải được giải quyết như nhau, Tòa án nhân dân tối
cao đã lựa chọn Quyết định giám đốc thẩm số 208/2013/DS-GĐT ngày 03-5-2013
của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao để phát triển thành Án lệ số 03/2016/AL về
trường hợp cha mẹ tặng cho vợ chồng người con quyền sử dụng đất trên thực tế.

III. Nội dung án lệ

Vị trí nội dung án lệ trong Quyết định giám đốc thẩm số 208/2013/DS-GĐT là
đoạn 5 và 6 phần Nhận định của Tòa án, cụ thể:

“Theo xác minh tại Ủy ban nhân dân xã Vân Tảo thì năm 2001 xã tổ chức cho
các hộ dân trong xã Vân Tảo đăng ký kê khai để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng và các hộ kê khai tại trụ sở thôn xóm (BL 103). Tất cả các hộ dân trong xã đều
được biết về chủ trương kê khai đất này. Ông Phác là chủ đất nhưng không đi kê

5
khai. Anh Nam đang ở trên đất và là người đi kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng
nhận. Ngày 21-12-2001 anh Nam được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
số U060645 đứng tên hộ ông Phạm Gia Nam. Vợ chồng anh chị đã xây nhà 2 tầng
kiên cố vào năm 2002 và đến năm 2005 thì xây thêm tum tầng 3. Ông Phác và các
anh chị em trong gia đình anh Nam đều biết việc xây dựng trên của vợ chồng anh
Nam chị Hồng, nhưng cũng không ai có ý kiến gì. Như vậy, từ khi được cấp giấy
chứng nhận (2001) cho đến khi có việc ly hôn của anh Nam, chị Hồng (2009), gia
đình ông Phác cũng không ai có khiếu nại gì về việc cấp đất, xây nhà này. Điều đó
thể hiện ý chí của gia đình ông Phác là đã cho anh Nam và chị Hồng diện
tích đất nêu trên. Do đó, việc ông Phác và anh Nam khai rằng anh Nam tự ý kê khai
giấy tờ đất, ông Phác không biết là không có cơ sở chấp nhận. Như vậy, có căn cứ
xác định lời khai của chị Hồng về việc gia đình ông Phác đã cho anh chị diện tích
đất trên, là có cơ sở.

Do đó, việc Tòa án các cấp nhận định rằng anh Nam đi làm giấy tờ đất ông
Phác không biết và việc chị Hồng khai gia đình chồng đã cho vợ chồng nhưng không
có chứng cứ chứng minh, để xác định diện tích đất 80m2 tại thôn Vân Hòa, xã Vân
Tảo, huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội là tài sản thuộc hộ gia đình ông Phạm
Gia Phác; đồng thời buộc anh Nam, chị Hồng trả lại đất cho gia đình ông Phác, là
không đúng, cần phải xác định diện tích đất tranh chấp trên là tài sản chung của vợ
chồng anh Nam, chị Hồng và khi chia phải coi anh Nam có công sức đóng góp nhiều
hơn để chia theo công sức của mỗi bên và cần phải căn cứ vào nhu cầu về chỗ ở để
chia hiện vật cho các bên nhằm đảm bảo quyền lợi cho các đương sự.”

Án lệ nêu trên đã đề cập đến việc tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế với
tình huống án lệ là cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất nhưng không
có chứng cứ pháp lý rõ ràng chứng minh cho việc tặng cho đó. Vậy, trong trường
hợp này Tòa án xác định việc có hay không sự kiện tặng cho quyền sử dụng đất đó

6
như thế nào? Án lệ số 03/2016/AL đã đưa ra giải pháp pháp lý là phải xác định có
việc tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế nếu có các tình tiết sau đây:

Thứ nhất, vợ chồng người con đã xây dựng nhà kiên cố trên diện tích đất đó để
làm nơi ở. Trong vụ việc tạo lập nên Án lệ, vợ chồng anh Nam, chị Hồng đã xây
dựng nhà hai tầng vào năm 2002 (năm 2005 xây thêm một tum để chống nóng). Việc
xây nhà để làm nơi ở trên đất thể hiện nguyện vọng sinh sống lâu dài, ổn định trên
mảnh đất đó của vợ chồng người con. Nếu thực sự không được cha mẹ tặng cho
quyền sử dụng đất thì khó có thể xảy ra việc vợ chồng người con đầu tư công sức,
tiền bạc để xây dựng nhà kiên cố trên đất.

Thứ hai, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác
trong gia đình đều biết nhưng không có ý kiến cũng như phản đối gì. Trong vụ việc
nêu trên, ông Phác và các anh chị em trong gia đình anh Nam đều biết việc xây dựng
trên của vợ chồng anh Nam, chị Hồng nhưng không ai có ý kiến gì. Việc không có
ý kiến phản đối trong trường hợp này là một minh chứng thể hiện ý chí của cha mẹ
là đã tặng cho con quyền sử dụng đất bởi nếu không có việc tặng cho quyền sử dụng
đất đó thì khi người con xây dựng nhà kiên cố trên đất, ông Phác và các anh chị em
trong gia đình anh Nam đã có hành động phản đối, cản trở lại việc chiếm hữu, sử
dụng trái phép của vợ chồng anh Nam, chị Hồng. Vì vậy, tình tiết này được coi là
điều kiện có ý nghĩa then chốt để thừa nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất trên
thực tế.

Thứ ba, vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định.
Trong vụ việc nêu trên, vợ chồng anh Nam, chị Hồng đã sử dụng nhà, đất liên tục, công
khai, ổn định từ năm 2002 đến năm 2009. Việc sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn
định của vợ chồng anh Nam, chị Hồng cũng là một biểu hiện của việc thực thi quyền
của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất.

Thứ tư, vợ chồng người con đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Trong vụ việc trên, theo xác minh trong quá trình giải quyết
7
vụ án thì “tất cả các hộ dân trong xã đều được biết về chủ trương kê khai đất này”.
Tuy nhiên, gia đình ông Phác không thực hiện việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng
đất; anh Nam là người đã thực hiện việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất mà
không gặp bất kỳ sự phản đối nào. Tình tiết này góp phần khẳng định ý chí của gia
đình ông Phác là đã tặng cho vợ chồng anh Nam, chị Hồng quyền sử dụng đất đó.
Việc vợ chồng anh Nam, chị Hồng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
chính là sự ghi nhận vợ chồng anh Nam, chị Hồng là chủ sử dụng hợp pháp đối với
tài sản là quyền sử dụng đất.

IV. Các tình huống tương tự có thể áp dụng án lệ số 03/2016/AL

Án lệ số 03/2016/AL được tạo lập nhằm hướng dẫn các Tòa án trong việc giải
quyết các tranh chấp liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế với khái
quát nội dung án lệ như sau: Trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một
diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng nhà kiên cố trên diện tích đất đó
để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác
trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất
liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho
quyền sử dụng đất.

Trong Án lệ này, chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất là cha mẹ, chủ thể được
tặng cho quyền sử dụng đất là vợ chồng người con, đều là các thành viên trong gia
đình. Như vậy, nếu chủ thể tặng cho là ông bà; chủ thể được tặng cho là vợ chồng
người cháu, một hoặc nhiều người cháu, một hoặc nhiều người con thì khi giải quyết
các vụ việc có các tình tiết tương tự trong Án lệ số 03/2016/AL như đã phân tích ở
mục III nêu trên, Tòa án có thể nghiên cứu xem xét áp dụng tương tự các giải pháp
pháp lý của án lệ này..

8
 COMMENTARY PRECEDENT NO. 03/2016/AL5

“The viewpoints expressed in this publication are those of the writers and
do not necessarily represent those of the Supreme People’s Court, the
European Union or UNDP”

PRECEDENT NO. 03/2016/AL (Extracted)

Approved by the Justices Council of the Supreme People’s Court on 06 April
2016 and announced under the Decision No. 220/QĐ-CA dated 6 April 2016 of the
Chief Justice of the Supreme People's Court.

Origin of the precedent:

The Cassation Decision No. 208/2013/DS-GĐT dated May 3, 2013 of the Civil
Court of the Supreme People's Court Cassation on the “divorce” case in Hanoi
between Ms. Do Thi Hong (plaintiff) and Mr. Pham Gia Nam (defendant); persons
with related interests and obligations include Pham Gia Phac, Phung Thi Tai, Pham
Gia On, Pham Thi Lu, Bui Van Dap, Do Thi Ngoc Ha.

Summary of the precedent content:

In cases where the parents have given the child and his/her spouse an area of
land and the child and his/her spouse have built a permanent house on that land area
to live in, the parents and the rest of the family have no objection to the child and
his/her spouse building the house; if the child and his/her spouse have used the house
and land continuously, openly and stably and have made land declaration and been
granted a land use right certificate, it shall be determined that the child and his/her
spouse have been given the land use right as a donation.

Legal provisions concerned:

5
PhD. Nguyen Son – Fomer Deputy Chief Justice of the Supreme People’s Court.

9
 - Article 14 of the Law on Marriage and Family 1986;

- Article 242 of the Civil Code 1995;

- Article 176 (2) of the Civil Code 1995.

Keywords:

“Divorce”; “Spousal common property”; “Donation of property”; “Bases for

establishing the ownership”; “Establishing the ownership by an agreement”.

Content of the Precedent:

“As verified at the People's Committee of Van Tao commune, in 2001, the
commune government organized for households in Van Tao to declare their land use
right for granting the land the certificates at its Office (Note 103). All households in
the commune were aware of this land declaration policy. Mr. Phac was the land
owner, but he did not declare. Mr. Nam stayed on the land and was the one who
applied for the certificate. On December 21, 2001, Mr. Nam was granted a land use
right certificate number U060645 in the name of Mr. Pham Gia Nam. Mr. Nam and
his wife built a solid two-floor house in 2002 and in 2005 built a third roof on the
existing structure. Mr. Phac and Mr. Nam’s brothers and sisters had knowledge of
the couple’s construction but they neither objected nor agreed. Thus, from the time
the certificate was granted (2001) until the divorce of Mr. Nam and Mrs. Hong
(2009), no one had any complaints about the land allocation and the building of the
house. This showed the will of Mr. Phac's family to give Mr. Nam and Mrs. Hong
the above land area. Therefore, there was no basis to accept Mr. Phac and Mr.
Nam’s claim that Mr. Nam declared the land on his own initiative and Mr. Phac did
not know. Thus, there is a basis to accept the testimony of Mrs. Hong about the fact
that Mr. Phac's family gave them the above land area.

10
 Therefore, it was incorrect for the Courts of first instance and appellate to
determine that Mr. Phac did not know about Mr. Nam’s application for the land
certification and that there is no evidence to demonstrate Mrs. Hong’s statement
that her family in law had donated the land to her and her husband. Thus, the
Court’s finding that the land area of 80m2 Van Hoa village, Van Tao commune,
Thuong Tin district, Hanoi city still belongs of Mr. Pham Gia Phac's household and
but not Mr. Nam and Ms. Hong and forcing them to return the land to Mr. Phac's
household was incorrect, too. The above disputed land must be considered as the
spousal common property of Mr. Nam and Mrs. Hong, and it was necessary to
highlight the higher contribution of Mr. Nam for the division of it. The demand for
accommodation should be also considered in dividing the assets to ensure the
interests of the involved parties.”
_______________________________________________________

COMMENTARY
I. Legal provisions concerned

1. Civil Code 1995

“Article 176. Bases for establishing ownership6

Ownership right may be established over property in the following circumstances:

2. Transfer of the ownership rights pursuant to an agreement or pursuant to a

decision of the authorized State agency; ….”

“Article 242. Establishment of ownership rights by an agreement7

6
Corresponding to Article 170 of Civil Code 2005 and Article 221 of the Civil Code 2015.
7
Corresponding to Article 234 of the Civil Code 2005 and Article 223 of the Civil Code 2015.

11
 A person to whom a property has been transferred through a contract for
purchase and sale, donation, exchange or lending shall have the right to own such
property as from the time of transferring the property, unless otherwise agreed upon
by the parties or provided for by law.”

2. Law on Marriage and Family 1986

“Điều 148.

The spousal common property between husband and wife shall be deemed to
comprise all the property acquired by each of the marriage partners, including
professional and other legitimate income gained by the couple during their
marriage, and the property bequeathed or given to the couple.”

II. The need to promulgate the Precedent

In dealing with disputes over donation of land use rights and land-attached
assets, one of the key evidences to determine whether there exists a donation is the
contract donating the land use rights and land-attached assets in question. However,
in case where disputing parties do not conclude the donation contract, which
evidences and facts may the Court rest on to determine whether there exists the
donation of land use rights and land-attached assets?

One of the above situations is the case that created Precedent No. 03/2016/AL.
In this case, Mrs. Do Thi Hong and Mr. Pham Gia Nam got married in 1992. On
April 18, 2009, Ms. Hong initiated a case requesting a divorce with Mr. Nam and
Mr. Nam also agreed. During the time living together, Mr. Nam and Mrs. Hong built
a two-floor house in 2002 (in 2005, they built an additional roof for heat prevention)
on an 80m2 area of land in Van Hoa hamlet, Van Tao commune, Thuong Tin district.

8
Corresponding to Article 27 of the Law on Marriage and Family 2000 and Article 33 of the Law on Marriage and
Family 2014.

12
The above-mentioned land area originally belonged to Mr. Pham Gia Phac, granted
by the People's Committee of Van Tao commune, Thuong Tin district in 1992. The
husband and wife, Mr. Nam and Mrs. Hong agreed that the house on the land was
their joint asset but for the land, they could not reach an agreement. Mrs. Hong said
that Mr. Phac's family announced to give her and her husband the above-mentioned
land area, Mr. Phac and Mr. Nam confirmed that Mr. Phac’s family did not give the
land to Mr. Nam and Ms. Hong.

Regarding the above situation, there was a point of view that the house was the
joint property of Mr. Nam and his wife, Hong but the land use right belonged to Mr.
Phac because there was no contract that donates the land use rights from Mr. Phac
to Mr. Nam and Mrs. Hong. Therefore, it cannot be considered that Mr. Phac donated
the land use rights to Mr. Nam and Ms Hong.

However, another point of view was that, according to the verified details in
the process of resolving the case: all households in the commune were aware of the
policy of land declaration but Mr. Phac did not declare; Mr. Nam stayed on the
declared land and was granted a certificate of land use rights; Mr. Nam and his wife
Hong built a solid two-floor house on the land; Mr. Phac and Mr. Nam’s brothers
and sisters in the family all knew the construction of Mr. Nam and his wife and no
one had any opinion—there was a basis to affirm the will of Mr. Phac's family to
donate the above land to Mr. Nam and Mrs. Hong.

In order to guide the uniform application of the law and to ensure that cases
with similar factual and legal situations are resolved in a consistent manner, the
Supreme People's Court chose cassation decision No. 208/2013/DS-GĐT dated May
3, 2013 of the Civil Court of the Supreme People's Court to develop into Precedent
No.03/2016/AL in the case of parents giving their child and his/her spouse the land
use right in practice.

13
 III. Content of the Precedent

The Precedent’s content locates in paragraphs 5 and 6 of the Court’s Finding

section of the Cassation Decision No.208/2013/DS-GĐT, specifically:

“According to the verification at the People's Committee of Van Tao commune,

in 2001, the commune allowed all households in Van Tao commune to register at
the village office for declaration to consider for granting the land use right
certificate (Note 103). All households in the commune were aware of this land
declaration policy. Mr. Phac was the land owner, but he did not declare. Mr. Nam
stayed on the land and was the one who applied for the certificate. On December
21, 2001, Mr. Nam was granted a land use right certificate number U060645 in the
name of Mr. Pham Gia Nam. Mr. Nam and his wife built a solid two-floor house in
2002 and in 2005 built a third roof. Mr. Phac and Mr. Nam’s brothers and sisters
in the Nam’s family knew the construction of the couple but had no opinion. Thus,
from the time the certificate was granted (2001) until the divorce of Mr. Nam and
Mrs. Hong (2009), no one had any complaints about the land allocation and the
building of this house. This showed the will of Mr. Phac's family to give Mr. Nam
and Mrs. Hong the above land area. Therefore, there was no basis to accept the
claim of Mr. Phac and Mr. Nam that Mr. Nam declared the land on his own initiative
and Mr. Phac did not know. Thus, there is a basis to accept the testimony of Mrs.
Hong about the fact that Mr. Phac's family gave them the above land area.

Therefore, the fact that the Court at all levels considered that Mr. Nam applied
for land documents, Mr. Phac did not know and that Mrs. Hong declared her
husband's family gave them the land without evidence to determine that the land
area of 80m2 Van Hoa village, Van Tao commune, Thuong Tin district, Hanoi city
was the property of Mr. Pham Gia Phac's household and force Mr. Nam and Ms.
Hong to return the land to Mr. Phac's family was incorrect. The above disputed land

14
was the joint property of Mr Nam and Mrs Hong and it was necessary to consider
the more contribution of Mr. Nam to divide according to the effort of each party and
base on the demand for accommodation to divide the assets to ensure the interests
of the involved parties.”

The above precedent refers to the actual donation of land use right in cases
where parents give their child and the child’s spouse an area of land without evidence
in writing, that is, not notarized or authenticated according to the legal regulations.
So, in this case, how can the Court determine whether the donation exists? Precedent
No. 03/2016/AL has provided a legal solution that the donation of the land use right
has to be recognized if the following circumstances are discovered:

First, the child and his/her spouse built a solid house on that land to live in. In
the case that established the precedent, the couple, Mr. Nam and Mrs. Hong, built a
two-floor house in 2002 (and in 2005 built one more roof for heat prevention).
Building a house as a place for living demonstrates the desire of the husband and
wife to live a long and stable life on that land. If the land use right was not donated
by the parents, it was unlikely that the husband and wife would invest their efforts
and money to build a permanent house on the land.

Second, the child and his/her spouse build the house and the parents and other
family members have no objection about it. In the above case, Mr. P and the siblings
in Mr. Nam's family all knew of Mr Nam and Mrs Hong’s construction, but they
neither objected nor agreed. The absence of any objection in this case was a proof
expressing the parents' will to give their child the land use right because if there was
no donation of that land use right, Mr. Phac and the siblings in Mr. Nam’s family
would protest against the child building a permanent house on that land, and obstruct
the illegal land possession and use of Mr. Nam and Mrs. Hong. Therefore, this fact

15
is considered as a key condition to recognize the actual donation of the land use
right.

Third, the child and his/her spouse have used the house and land continuously,
openly and stably. In the above case, Mr. Nam and Mrs. Hong used the house and
the associated land area continuously, openly and stably from 2002 to 2009. Mr.
Nam and Mrs. Hong’s continuous, open and stable use of the house and land is also
an indicator of the exercise of the owner's rights to the land area and attached houses.

Fourth, the child and his/her spouse conduct the land declaration and are
granted a land use right certificate. In the above case, according to verification during
the settlement of the case, “all households in the commune were aware of this land
declaration policy”. However, Mr. Phac's family did not declare and register their
land use right; Mr. Nam was the person who made the land use right declaration and
registration without having encountered any objections. This fact contributed to
affirming the will of Mr. Phac's family to give the couple the right to use that land.
The fact that Mr. Nam and Mrs. Hong were granted a land use right certificate was
the recognition that the couple was the legal users of the property.

IV. Similar situations to which the Precedent is applicable

Precedent No. 03/2016/AL is created to guide the Courts in resolving disputes

related to the actual donation of land use rights between parents and their child and
his/her spouse. Accordingly, in cases where: the parents have given the child and
his/her spouse an area of land and the child and his/her spouse have built a permanent
house on that land area to live in, and the parents and the rest of the family have no
objection when the child and his/her spouse build the house; the child and his/her
spouse have used the house and land continuously, openly and stably and have made
land declaration and been granted a land use right certificate, it shall be determined
that the child and his/her spouse have been given the land use right as a donation.
16
 In the precedent, the subjects who donate the land use rights are parents and the
subjects who are awarded the land use rights are the child and his/her spouse; they
are all members of the family. Thus, in case the givers are grandparents and the
receivers are grandchildren or both children and grandchildren and their spouse, the
Precedent No. 03/2016/AL may also be considered to apply to cases with similar
factual circumstance.

17