Làm sao biết đất có quy hoạch hay

không khi mua bất động sản

Làm sao biết đất có quy hoạch hay không khi mua bất động sản là vấn đề được
nhiều nhà đầu tư hiện nay rất quan tâm khi ra quyết định đầu tư. Bài viết dưới đây
sẽ cung cấp các cách giúp xác định khu đất đầu tư có bị rơi vào vùng quy hoạch hay
không.

Đất quy hoạch được luật quy định như thế nào
Căn cứ vào Khoản 2 Điều 3 Luật đất đai 2013, quy hoạch sử dụng đất là hoạt động
phân bổ và khoanh vùng đất dựa theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi
khí hậu dựa trên tiềm năng đất đai, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối
với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác
định.
Quy hoạch đất là hoạt động khoanh vùng phân bổ không gian đất theo mục tiêu
nhằm định hướng phát triển của từng vùng kinh tế xã hội, đơn vị hành chính…. và
được hiện thực hóa trong một thời gian nhất định bởi các kế hoạch sử dụng đất của
mỗi địa phương.
Nói tóm lại, đất quy hoạch là một hoặc các khu vực đất đã được xác định trong kế
hoạch sử dụng đất của một địa phương nhằm thực hiện các hoạt động kinh tế xã
hội, an ninh- quốc phòng trên địa bàn: xây dựng các khu đô thị, khu dân cư, các dự
án cơ sở hạ tầng công trình công cộng hoặc công trình phúc lợi xã hội.

Ưu nhược điểm của đất quy hoạch đối với nhà đầu tư
Ưu điểm
Ưu điểm chính của việc mua đất quy hoạch là phần giá cả. Các mảnh đất bị dính
quy hoạch thường sẽ được bán với giá thấp hơn so với các loại đất khác. Đặc biệt
nếu sau này miếng đất được dỡ bỏ quy hoạch do nhà đầu tư thiếu vốn thì việc nhà
đầu tư mua được mảnh đất với giá rẻ trước đó sẽ đem lại một khoản lợi nhuận rất
lớn so với những gì đã bỏ ra.

Nhược điểm
Nhà đầu tư có thể thu được khoản lợi nhuận lớn so với giá trị bỏ ra nếu miếng đất
được dỡ bỏ quy hoạch nhưng hoạt động này thường rất hên xui và hiếm khi xảy ra.
Vậy nên, với quyết định mua đất dính quy hoạch đồng nghĩa nhà đầu tư phải chấp
nhận những rủi ro có thể xảy ra. Ngoài ra, nếu nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ hoặc
thiếu kinh nghiệm có thể sẽ bị lừa bởi chủ mảnh đất, họ có thể giấu quyết định thu
hồi của nhà nước trước đó và nếu mua mảnh đất, đồng nghĩa nhà đầu tư sẽ mất
trắng cả đất lẫn khoản tiền đầu tư vào đó.

Làm sao biết đất có quy hoạch hay không khi mua bất động
sản
Nhiều nhà đầu tư bất động sản nhận thấy những mảnh đất có vị trí đẹp mà giá cả rất
tốt nhưng trước khi ra quyết định đầu tư thì họ lại băn khoăn vấn đề mảnh đất này
có bị dính vào đất quy hoạch hay không. Vậy làm sao biết đất có quy hoạch hay
không để các nhà đầu tư yên tâm đầu tư. Hiện nay có một số cách sau thường
được sử dụng để giúp xác định mảnh đất đó có bị dính vào đất quy hoạch không.
Sử dụng sổ đỏ

Đối với những mảnh đất đã có sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các
thông tin về việc quy hoạch sẽ thường được ghi rõ ở phần ghi chú. Nhà đầu tư cần
kiểm tra kỹ càng những thông tin được ghi trong sổ đỏ
Cụ thể, những thông tin về mảnh đất có nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa
phương không sẽ được ghi rõ ở phần ghi chú trên sổ đỏ. Nhà đầu tư cần căn cứ và
xác định về hoạt động quy hoạch, xây dụng của miếng đất sau này nếu thấy rằng
việc quy hoạch phù hợp với nhu cầu, kế hoạch đầu tư hay khả năng sinh lời đem lại
để quyết định đầu tư.

Làm việc trực tiếp với các cơ quan nhà nước tại địa phương
Nhà đầu tư có thể đến làm việc với các cơ quan nhà tại địa phương để được cung
cấp thông tin đầy đủ và chính xác nhất về các vấn đề liên quan đến mảnh đất mà họ
muốn đầu tư. Làm việc trực tiếp với các cơ quan nhà nước phụ trách đất đai tại địa
phương giúp đem lại những thông tin có độ tin cậy cao cũng như tra cứu được hàm
lượng thông tin nhiều giúp đảm bảo ra quyết định đầu tư chính xác. Nhà đầu tư có
thể đến những cơ quan sau:
 ● UBND xã, phường, thị trấn: Nhà đầu tư có thể đến và gặp cán bộ phụ trách
vấn đề địa chính khu vực để có được thông tin về việc quy hoạch đất tại địa
bàn. Đây là cách thường được sử dụng với việc giao dịch đất giữa những
người trong cùng khu vực.
● Văn phòng đăng ký đất đai: Nhà đầu tư đến trực tiếp văn phòng đăng ký đất
đai quận, huyện nơi có mảnh đất để nộp hồ sơ xin trích lục thông tin. Đây là
cách sẽ làm mất nhiều thời gian hơn nhưng những thông tin có được sẽ rất
hữu ích và có độ tin cậy cao.

Sử dụng công cụ tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến của địa phương

Hiện nay, các UBND các quận, huyện đều có những trang thông tin điện tử mà ở đó
sẽ đăng tải các thông tin về hoạt động, kế hoạch quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn
nhằm giúp người dân có thể dễ dàng tìm kiếm, tra cứu thông tin mà không cần mất
thời gian phải đến các cơ quan chức năng. Nhiều tỉnh thành phố cũng đã xây dựng
những bản đồ quy hoạch trên các ứng dụng rất trực quan, tương tác dễ dàng trên
thiết bị di động. Các nhà đầu tư cần nhập các thông số về mảnh đất đã được ghi
đầy đủ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như tọa độ, số tờ hoặc sổ thửa để
website hay ứng dụng gửi trả kết quả đầy đủ về ngay sau đó.

Sử dụng các dịch vụ của các công ty nhà đất tại địa phương
Những công ty dịch vụ nhà đất tại địa phương cũng là một nơi đáng tin cậy mà các
nhà đầu tư có thể tìm đến bởi thường họ sẽ nắm rất rõ tình hình và vấn đề quy
hoạch đất tại địa phương mình. Để kiểm tra mảnh đất định mua có thuộc vào vùng
quy hoạch hay không, các nhà đầu tư có thể liên hệ để có thể nhanh chóng nắm
được thông tin. Tuy nhiên, do là bên thứ ba nên nhà đầu tư cũng cần có sự xác
minh lại thông tin để đảm bảo việc đầu tư diễn ra suôn sẻ, như ý.
Có được trả lại khi mua phải đất quy hoạch
Căn cứ theo luật đất đai 2013, việc trả lại khi mua phải đất quy hoạch sẽ được chấp
nhận trong hai trường hợp:
1. Hợp đồng chuyển nhượng có điều khoản cam kết mảnh đất đó không thuộc
quy hoạch: Trong các hoạt động giao dịch đất thường các hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thì bên bán sẽ cam kết mảnh đất đó không nằm
trong diện quy hoạch và hoàn toàn đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy
định của nhà nước. Nếu sau này, mảnh đất sau giao dịch bị phát hiện là đất
diện quy hoạch và đối chiếu điều khoản cam kết trong hợp đồng, bên mua có
quyền yêu cầu trả lại tiền hoặc có thể khởi kiện bên bán ra tòa án để lấy lại
quyền lợi.
2. Không có điều khoản cam kết đất không thuộc diện quy hoạch được ghi trên
hợp đồng nhưng sau khi xác nhận thì mảnh đất đó thuộc quy hoạch và bên
bán đồng ý việc nhận lại quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng cũng như trả
lại tiền cho bên mua.
Như vậy, nếu trong giao dịch mà không thuộc một trong hai trường hợp ở trên, nhà
đầu tư khi mua phải đất quy hoạch sẽ không được trả lại đất đã mua do sự tự
nguyện trong quá trình thỏa thuận mua bán giữa hai bên, trừ khi bên mua có bằng
chứng về việc bị lừa dối bởi bên bán. Đây cũng là lưu ý rất quan trọng đối với những
nhà đầu tư, mọi cam kết luôn cần được ghi rõ ràng trong các điều khoản hợp đồng
để nhận được sự bảo vệ của pháp luật nếu xảy ra những rủi ro sau này.

Mua phải đất quy hoạch, nhà đầu tư nên làm gì

Khi mua phải đất quy hoạch, nhà đầu tư cần bĩnh tĩnh và kiểm tra lại các thông tin về
hợp đồng chuyển nhượng và tìm đến các văn bản luật về đất quy hoạch hoặc luật
sư để hiểu về quyền lợi và nghĩa vụ của bản thân khi sở hữu đất quy hoạch.

Kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng chuyển nhượng bao gồm những điều khoản, thông tin về mảnh đất ,
quyền và nghĩa vụ, cam kết của bên mua và bên bán.Sau khi kiểm tra các điều
khoản, quyền và nghĩa vụ của hai bên trong hợp đồng mà phát hiện mảnh đất thuộc
quy hoạch không như cam kết từ phía bên bán, bên mua có thể khởi kiện và yêu
cầu trả lại tiền.Nhưng nếu hợp đồng không có điều khoản cam kết đất không thuộc
quy hoạch thì sẽ rất khó có thể đòi trả lại tiền do đó là sự thỏa thuận giữa hai bên.

Tìm hiểu và nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ khi có đất thuộc quy hoạch
Việc tìm hiểu và nắm rõ những quyền lợi khi có đất thuộc quy hoạch sẽ giúp nhà
đầu tư yên tâm và được hưởng những quyền lợi cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa
vụ của mình. Một số quyền lợi mà người sử dụng đất được hưởng khi có đất thuộc
quy hoạch:
 ● Người sử dụng đất có quyền đề nghị được cấp giấy phép xây dựng có thời
hạn nếu quy hoạch treo.
● Người sử dụng đất có quyền được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp nếu
đủ điều kiện khi mảnh đất quy hoạch nhưng địa phương chưa có kế hoạch sử
dụng đất hàng năm.
● Người sử dụng đất sẽ được bồi thường nếu đủ các điều kiện khi đất thuộc
quy hoạch mà phải thu hồi ( theo điều 75 luật đất đai 2013)

Lời kết:
Bằng những thông tin được cung cấp trên, webcuatoi hy vọng đã giúp các nhà đầu
tư hiểu rõ về đất quy hoạch và làm sao biết đất có quy hoạch hay không để có thể
yên tâm trong việc ra quyết định đầu tư.
Bài viết dựa vào luật đất đai 2013 và được tổng hợp và biên tập bởi:

Check copy: