1.

Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

a. Khái niệm
- Mua trả chậm nhà ở là việc bên mua thanh toán một lần nhưng
không phải thanh toán ngay mà bên mua sẽ trả toàn bộ tiền cho bên
bán vào một thời gian nhất định sau khi giao kết hợp đồng và nhận
tài sản.
- Mua trả dần nhà ở là việc bên mua sẽ thanh toán nhiều lần, tức bên
mua không trả toàn bộ số tiền mua tài sản một lần mà trả thành
nhiều lần với số lần trả và số tiền trả trong một lần theo sự thỏa
thuận của các bên.
b. Phương thức thanh toán
- Thanh toán một lần sau khi giao kết hợp đồng và nhận tài sản.
- Thanh toán nhiều lần sau khi giao kết hợp đồng và nhận tài sản với
số lần trả và số tiền trả trong một lần theo sự thỏa thuận của các
bên. (số tiền trả mỗi lần không nhất thiết phải cố định bằng nhau -
tiêu chí giúp phân biệt với thuê mua).
c. Quyền của bên bán
Được bảo lưu quyền sở hữu nhà ở khi bên thuê mua, bên mua trả
chậm, trả góp chưa thanh toán đủ tiền thuê mua, tiền mua.
d. Trách nhiệm của bên bán
Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua
hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa
thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, TRỪ
trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị
cấp Giấy chứng nhận.
e. Quyền của bên mua
Có quyền sở hữu nhà ở kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho
bên cho thuê mua.
f. Các quy định khác
Điều 125. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần. Luật nhà ở
2014.                    
 “1. Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận
và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian
trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và
có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong
thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có
thỏa thuận khác.
2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao
dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với
người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường
hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở
chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền,
nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền
mua nhà cho bên bán.
3.Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua
trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì
hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại
tiền mua nhà ở đó.”
2. Mua trước nhà ở
a. Điều kiện kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai
 
- Chỉ những BĐS hình thành trong tương lai đáp ứng đủ các quy
định của pháp luật thì mới được thực hiện các hoạt động mua bán.

- Đó là, phải có giấy phép xây dựng đối với trường hợp cấp phép
xây dựng; có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, có bản vẽ
thiết kế thi công đã được cấp chính quyền phê quyệt; giấy tờ về
nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương
ứng theo tiến độ dự án.
 
- Riêng với nhà chung cư, nhà hỗn hợp có mục đích để ở, chỉ được
đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành
 xong phần móng của tòa nhà đó. Việc thiếu bất kỳ điều kiện nào,
người mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư bổ sung để tránh
trường hợp việc giao dịch bị vô hiệu.
 
b. Bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án BĐS hình thành trong tương
lai
 
- Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án
trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải
được ngân hàng thương mại (NHTM) có đủ năng lực thực hiện bảo
lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ
đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với
khách hàng.
 
- Theo đó, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng
bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, bên
thuê mua. Việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là việc
đảm bảo để dự án được thực hiện theo đúng tiến độ. Nếu chủ đầu
tư không triển khai được, khách hàng vẫn nhận được hoàn trả số
tiền ứng trước và các khoản tiền khác khách hàng đã thanh toán
cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hay thuê mua đã được ký
kết tính đến thời điểm bảo lãnh.
 
- Việc bảo lãnh này được thực là cam kết giữa chủ đầu tư và ngân
hàng. Do đó, người mua sẽ được đảm bảo về tài sản khi gặp chủ
đầu tư thiếu khả năng hoặc lừa đảo nhưng cần lưu ý ngân hàng chỉ
đảm bảo về mặt tài chính, không phải đảm bảo việc hoàn thành dự
án để giao sản phẩm cho người mua.
 
- Ngân hàng nhà nước đã công bố những ngân hàng được thực hiện
bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Người
mua nhà cần tìm hiểu để nắm rõ những NHTM nào được thực hiện
trước khi ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai.
- Ngoài ra, người mua nhà cũng cần lưu ý các vấn đề liên quan đến
thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với giao dịch bảo
 đảm. Vì các tổ chức tín dụng vẫn có khả năng gặp rủi ro khi nhận
bảo lãnh dự án cho chủ đầu tư và cá nhân đối với những tài sản
chưa biết khi nào mới hình thành, hoặc khi gặp phải các chủ đầu tư
có năng lực tài chính không tốt.
- Trong khi đó người thế chấp nhà ở cũng gặp khó khăn khi dự án
đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh BĐS thế
chấp. Như vậy, cơ hội tiếp cận thật sự với nguồn tiền từ thế chấp
nhà ở hình thành trong tương lai không hề dễ dàng do vướng phải
hoạt động thế chấp của chủ đầu tư dự án trước đó.

c. Vấn đề khi giao kết hợp đồng

- Do tính chất của tài sản được đưa ra mua bán chưa hình thành
nên người mua nhà cần chú ý đến các vấn đề liên quan khi giao kết
hợp đồng như BĐS hình thành trong tương lai  phải đáp ứng được
điều kiện của BĐS được giao dịch; chủ đầu tư dự án phải đáp ứng
các quy định của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS theo quy định
của Luật Kinh doanh BĐS.
- Đây là 2 điều kiện cơ bản để tiến hành xác lập một giao dịch, liên
quan đến đối tác và đối tượng giao dịch. Người mua nhà cũng cần
xem xét kỹ lưỡng bản sao hợp đồng bảo lãnh BĐS hình thành
trong tương lai, chú ý đến các quy định về bồi thường thiệt hại và
phạt vi phạm trong hợp đồng trước khi giao kết hợp đồng với chủ
đầu tư.

d. Thanh toán khi mua bán, thuê mua  bất động sản hình thành
trong tương lai
- Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành
trong tương lai phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá
30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ
xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp
đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng;
trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
  
- Tóm lại, dù luật có quy định rõ ràng nhưng trước sự hoạt động sôi
nổi của thị trường BĐS hiện nay, riêng hoạt động mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai, người mua nhà cần phải lường trước
các rủi ro pháp lý có thể gặp phải.

e. Các quy định pháp luật khác

Điều 128. Mua trước nhà ở
Khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu
cầu mua nhà ở đó để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban
hành quyết định mua trước nhà ở đó. Giá mua bán, điều kiện và phương
thức thanh toán tiền mua nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp
đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết. Nhà nước bồi thường thiệt
hại cho các bên (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết
không còn giá trị pháp lý.