CHƢƠNG 2: TÍN DỤNG CÁ NHÂN VÀ

TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP

A. TÍN DỤNG CÁ NHÂN
1. Tín dụng tiêu dùng
2. Tín dụng mua nhà
3. Các tình huống có liên quan
 CHƢƠNG 2: TÍN DỤNG CÁ NHÂN VÀ
TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP
• B. TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP
1. Giới thiệu chung về các dịch vụ tín dụng dành cho
khách hàng doanh nghiệp
2. Tài trợ vốn lưu động
 Khái niệm về tài trợ vốn lƣu động
 Đặc điểm của tài trợ vốn lƣu động
 Các tình huống có liên quan
3. Tài trợ dự án, mua sắm tài sản cố định
 Khái niệm về tài trợ dự án
 Đặc điểm của tài trợ dự án
 Các tình huống có liên quan đến tài trợ dự án
 A. TÍN DỤNG CÁ NHÂN
I. CHO VAY TIÊU DÙNG
1. Cho vay dựa trên giá trị chênh lệch – Home
equity loans
Ngân hàng cho vay thế chấp bằng chính bất động
sản hình thành từ vốn vay trƣớc đó, trên cơ sở giá trị
đảm bảo bằng chênh lệch giữa giá trị gia tăng của
tài sản với dƣ nợ gốc tại thời điểm hiện tại.
VD: Khách hàng A mua căn nhà trị giá $160.000,
sau 5 năm, dƣ nợ gốc vòn $135.000, giá trị căn nhà
là $185.000. Vậy, khách hàng có tài sản có giá trị
$50.000 để đảm bảo cho 1 khoản vay khác.
3
 I. CHO VAY TIÊU DÙNG
1. Cho vay dựa trên giá trị chênh lệch – Home
equity loans
Hai hình thức cho vay:
- Cho vay theo món
- Cho vay theo hạn mức tín dụng

4
 I. CHO VAY TIÊU DÙNG

2. Cho vay thế chấp ngƣợc – Reverse mortgage

Đây là hình thức cho vay dành cho các khách
hàng từ 62 tuổi trở lên, đƣợc đảm bảo bằng giá
trị bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng.
Khách hàng sẽ thanh toán toàn bộ nợ và vốn gốc
khi qua đời hoặc bán tài sản thế chấp.

5
 I. CHO VAY TIÊU DÙNG
2. Cho vay thế chấp ngƣợc – Reverse mortgage
Hình thức giải ngân:
- Giải ngân số tiền cố định hàng kỳ
- Giải ngân toàn bộ
- Giải ngân theo kiểu hạn mức tín dụng

6
 I. CHO VAY TIÊU DÙNG
3. Các hình thức khác
- Cấp hạn mức thấu chi
- Phát hành thẻ tín dụng

7
 II. CHO VAY MUA/ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN
1. Định nghĩa Mortgage
Mortgage là một hợp đồng cho vay dài hạn để
mua bất động sản và đƣợc đảm bảo bằng bất
động sản hình thành từ vốn vay. Bên đi vay sẽ
đƣợc sở hữu và sử dụng tài sản đồng thời thực
hiện nghĩa vụ thanh toán nợ vay, nếu không, tài
sản sẽ đƣợc thanh lý theo phán quyết của tòa án.

8
 II. CHO VAY MUA/ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN
2. Các hình thức cho vay mua/đầu tƣ BĐS
2.1. Cho vay thế chấp mua bất động sản
a. Lãi suất cố định (Cho vay thông thƣờng)
Những khoản vay này có lãi suất cố định đƣợc
ấn định trong toàn bộ thời hạn cho vay. Nếu
trong tƣơng lai, lãi suất cho vay trên thị trƣờng
giảm, ngƣời đi vay có thể vay một khoản khác để
thanh toán nợ vay trƣớc đây, do đó hƣởng mức
lãi suất thấp hơn. Hình thức này có mức lãi suất
cao nhất.
9
 II. CHO VAY MUA/ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN
2.1. Cho vay thế chấp mua bất động sản
b. Lãi suất điều chỉnh – adjustable rate mortgage
(ARM)
Những khoản cho vay này có lãi suất đƣợc điều
chỉnh, căn cứ trên các chỉ số do ngân hàng quyết
định, qua các giai đoạn trong suốt thời hạn cho vay.
Lãi suất trong giai đoạn đầu tiên có thể rất thấp
nhƣng sẽ đƣợc điều chỉnh lại đúng với lãi suất trên
thị trƣờng, cộng thêm phần bù cho mức lãi suất thấp
ban đầu.
10
 II. CHO VAY MUA/ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN
2.1 Cho vay thế chấp mua bất động sản
b. Lãi suất điều chỉnh – ARM
Những yếu tố ảnh hửơng đến tổng số tiền ngừơi đi
vay phải thanh toán:
Lãi suất
Kỳ khoản
Chỉ số tham chiếu
Công thức tính lãi
Thời gian điều chỉnh
Giới hạn điều chỉnh định kỳ
Giới hạn điều chỉnh 11
 II. CHO VAY MUA/ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN
2.1 Cho vay thế chấp mua bất động sản
c. Mua lại lãi suất– Buy-down
Trong hình thức này, bên đi vay thanh toán trƣớc
cho ngân hàng một khoản tiền để giảm lãi suất
cho vay xuống một mức nhất định, hay nói cách
khác, bên đi vay mua lại một tỷ lệ phần trăm lãi
suất cho vay của ngân hàng đối với khoản cho
vay thế chấp mua bất động sản dài hạn.

12
 II. CHO VAY MUA/ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN
2.1. Cho vay thế chấp mua bất động sản
c. Mua lại lãi suất– Buy-down
Ví dụ: một khoản cho vay mua nhà có quy mô
$300.000 với thời hạn 30 năm, lãi suất 5.5%. Giá
phải trả để giảm lãi suất cho vay xuống còn
5.25% là 1% (a point) Điều này có nghĩa là
khách hàng phải thanh toán cho ngân hàng
$3.000 để đƣợc vay với mức lãi suất 5.25%

13
 II. CHO VAY MUA/ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN
2.1. Cho vay thế chấp mua bất động sản
d. Hợp đồng cho vay chia sẻ lợi nhuận – Shared
appreciation mortgage (SAM)
Ngƣời đi vay đƣợc hƣởng mức lãi suất thấp hơn
nhƣng phải chia sẻ một phần lợi nhuận từ việc
bất động sản tăng giá cho ngân hàng. Phần chia
sẻ này thông thƣờng là 50% lợi nhuận.

14
 II. CHO VAY MUA/ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN
2.1 Cho vay thế chấp mua bất động sản
e. Cho vay tái cấu trúc nợ - Refinancing
Những khách hàAng vay với hình thức lãi suất
cố định có thể ký hợp đồng vay mới khi lãi suất
thị trƣờng giảm để thanh toán khoản vay cũ với
lãi suất cao hơn để tiết kiệm chi phí lãi vay. Khi
đó, ngân hàng sẽ thu các khoản phí có liên quan
nhƣ phí phạt trả trƣớc đối với hợp đồng cũ và
các khoản phí liên quan đến hợp đồng mới
(closing cost).
15
 II. CHO VAY MUA/ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN
2.2. Phƣơng thức thu nợ
- Trả góp: nợ gốc và lãi thu theo định kỳ trong suốt thời
hạn cho vay. Cách thức phổ biến là nợ gốc thu đều, lãi
tính theo dƣ nợ thực tế (kỳ khoản giảm dần) hoặc số
tiền thanh toán định kỳ bằng nhau, trong đó lãi tính
theo dƣ nợ thực tế và nợ gốc giảm dần (kỳ khoản cố
định)
- Thu nợ kiểu bong bóng (balloon mortgage): khách hàng
thanh toán định kỳ trong khoảng 5-7 năm, nợ gốc chƣa
phân bổ hết trong thời gian này và đến cuối thời hạn trả
nợ khách hàng phải thanh toán toàn bộ số nợ còn lại
hoặc thu xếp lại kế hoạch trả nợ.
16
 II. CHO VAY MUA/ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN
3. Quy trình cho vay mua nhà
a. Nộp hồ sơ đề nghị vay vốn:
Khách hàng nộp các hồ sơ theo yêu cầu của ngân
hàng. Thông thƣờng, hồ sơ vay vốn yêu cầu các
thông tin, chứng từ để giúp xác định giá trị của tài
sản đảm bảo và chứng minh khả năng trả nợ của
khách hàng.
Trƣớc khi nộp hồ sơ vay vốn, tốt nhất là 60 ngày
trƣớc khi nộp hồ sơ, ngân hàng thƣờng yêu cầu
khách hàng mở tài khoản tiền gửi đối với khoản tiền
tự có để mua bất động sản (down payment).
17
 II. CHO VAY MUA/ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN
3. Quy trình cho vay mua nhà
b. Tiếp nhận và thẩm định hồ sơ
Ngân hàng sẽ thu thập và kiểm tra để xác minh toàn bộ
các hồ sơ liên quan đến đề nghị vay vốn của khách
hàng. Hồ sơ đòi hỏi phải chính xác và trung thực, nhằm
mục đích cung cập thông tin về các vấn đề chính:
- Định giá tài sản
- Xác minh thu nhập và khả năng trả nợ
- Xác minh vốn tự có (down payment)

18
 II. CHO VAY MUA/ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN
3. Quy trình cho vay mua nhà
c. Các công tác thẩm định bao gồm:
- Kiểm tra, xác nhận thông tin cá nhân do khách hàng cung
cấp, trong đó bao gồm:nguồn thu nhập và uy tín tín dụng
của khách hàng
- Xác định nguồn gốc và tính chính xác của nguồn vốn tự có
đã cam kết
-Thẩm định tài sản đảm bảo: bao gồm định giá tài sản, tính
pháp lý của tài sản.
Công tác này thƣờng do một bộ phận hoăc tổ chức độc lập
thực hiện (underwriter).
19
 II. CHO VAY MUA/ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN
3. Quy trình cho vay mua nhà
d. Tái thẩm định:
Công tác này thƣờng do một bộ phận hoăc tổ chức độc lập thực
hiện (underwriter).
Tổ chức tái thẩm định sẽa tìm hiểu sâu hơn về rủi ro của khoản
cho vay, thể hiện qua năng lực tài chính, khả năng trả nợ của
khách hàng và tài sản thế chấp (3 Cs):
- Dựa trên thông tin từ trung tâm thông tin tín dụng để đánh giá
uy tín tín dụng trong quá khứ
- Dựa trên các chứng cứ thực tế để xác nhận các nguồn thu nhập
để trả nợ và đánh giá khả năng trả nợ căn cứ trên thu nhập.
- Dựa trên kinh nghiệm để đánh gía tài sản
20
 II. CHO VAY MUA/ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN
3. Quy trình cho vay mua nhà
d. Tái thẩm định:
Tổ chức tái thẩm định có quyền ra quyết định
chấp nhận, yêu cầu bổ sung hoặc từ chối hồ sơ
đề nghị vay vốn.

21
 II. CHO VAY MUA/ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN
3. Quy trình cho vay mua nhà
e. Chuẩn bị hồ sơ giải ngân
Trong giai đoạn này, điều kiện cho vay, giải
ngân, sử dụng vốn, trách nhiệm và nghĩa vụ của
các bên sẽ đƣợc thông báo cho khách hàng và
biên bản ghi nhớ các thoả thuận sẽ đƣợc lập để
phục vụ cho quá trình soạn thảo các hợp đồng.

22
 II. CHO VAY MUA/ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN
3. Quy trình cho vay mua nhà
f. Ký kết hợp đồng (closing)
Các văn bản và hợp đồng mua bán nhà cũng nhƣ
hợp đồng cho vay đƣợc ký kết.
Ở bƣớc này, khách hàng cũng phải thanh toán tất
cả các khoản phí (phí đăng ký, thẩm định, phí
xác minh, phí bảo hiểm,….), các khoản ký quỹ,
các khoản thuế.
Công ty xác minh quyền sở hữu sẽ tổ chức các
công việc trong giai đoạn này.
23
 II. CHO VAY MUA/ĐẦU TƢ BẤT
ĐỘNG SẢN
3. Quy trình cho vay mua nhà
i. Lƣu trữ hồ sơ
Toàn bộ hồ sơ vay và mú bán sẽ đƣợc lƣu trữ tại
phòng lƣu trữ hồ sơ bất động sản của địa
phƣơng.

24
 B. TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP

I. Khách hàng doanh nghiệp, bao gồm:

• Doanh nghiệp thƣơng mại
• Doanh nghiệp sản xuất

25
 B. TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP

II. Mục đích sử dụng vốn

Các hình thức cho vay sản xuất kinh doanh phục
vụ cho những nhu cầu sử dụng vốn nhƣ sau:
- Mua và đầu tƣ bất động sản
- Xây dựng nhà xƣởng
- Mua sắn trang thiết bị
- Vận hành, sản xuất

26
 B. TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP

III. Các hình thức cho vay

1. Cho vay theo kỳ hạn (term loans)
Hình thức này tài trợ vốn cho các nhu cầu về vốn
nhƣ bổ sung vốn lƣu động, mua sắm tài sản,
trang thiết bị, mở rộng quy mô sản xuất, thâu
tóm công ty.
Thời hạn và lãi suất cho vay đa dạng, tuỳ thuộc
vào tuổi thọ và giá trị của tài sản đảm bảo.
Doanh nghiệp đi vay phải có vốn tự có tham gia.
27
 B. TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP
III. Các hình thức cho vay
1. Cho vay theo kỳ hạn
Các hình thức :
- Các khoản cho vay với lãi suất cố định
- Các khoản cho vay với lãi suất thả nổi
- Các khoản cho vay bong bóng (balloon loans)

28
 B. TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP

III. Các hình thức cho vay

2. Cho vay ngắn hạn (Short term loans)
Là các khoản cho vay có thời hạn tối đa 1 năm. Một
khách hàng có thể có nhiều khoản vay ngắn hạn để tài
trợ cho các nhu cầu chi tiêu mang tính thời vụ, trong
thời gian chờ các khoản phải thu đƣợc thu hồi.
Toàn bộ nợ vay sẽ đƣợc thanh toán tại thời điểm đáo
hạn.
Tại Mỹ, phần lớn các khoản vay đƣợc quyết định cản cứ
trên uy tín của doanh nghiệp mà không cần tài sản đảm
bảo

29
 B. TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP

III. Các hình thức cho vay

3. Cho vay theo hạn mức tín dụng
Đây là các khoản cho vay không kỳ hạn, đáp ứng
cho các nhu cầu vốn thƣờng xuyên. Ngân hàng
giải ngân theo các hình thức:
- Các khoản giải ngân định kỳ
- Giải ngân theo nhu cầu
- Tài khoản tín dụng
30
 B. TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP
III. Các hình thức cho vay
4. Cho vay đầu tƣ mua sắm tài sản
Đây là các khoản cho vay dài hạn, từ 10 đến 20
năm, cho phép các doanh nghiệp vay vốn để mua
sắm tài sản là bất động sản và các trang thiết bị máy
móc.
Đối với các khoản vay bất động sản, khách hàng có
thể thực hiện vay thế chấp lần thứ hai và lần thứ 3
(second mortgage, third mortgage), tƣơng tự nhƣ
đối với các khoản cho vay thế chấp mua nhà ở của
khách hàng cá nhân.
31
 B. TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP
III. Các hình thức cho vay
5. Cho vay thế chấp quyền đòi nợ (contract
financing)
Các hợp đồng cho vay thế chấp quyền đòi nợ đƣợc
đảm bảo bằng giá trị hợp đồng đƣợc ký kết giữa
khách hàng vay vốn với đối tác kinh doanh. Trong
đó, các bên cam kết sử dụng dòng tiền phát sinh từ
việc thanh toán hợp đồng sau khi hợp đồng đƣợc
thực hiện để trả nợ. Tiền thanh toán hợp đồng sẽ
đƣợc chuyển trực tiếp cho ngân hàng.
32
 B. TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP
III. Các hình thức cho vay
6. Cho vay bắc cầu
Đáp ứng các nhu cầu vốn ngắn hạn để thực hiện các
nhu cầu thanh toán trong khi ngƣời đi vay đang chờ
nguồn vốn vay dài hạn đƣợc giải ngân. Nguồn vốn
vay bắc cầu giúp cho hoạt động của doanh nghiệp
diễn ra liên tục. Hình thức vay vốn này đặc biệt
quan trọng đối với các doanh nghiệp khởi nghiệp
hoặc các giao dịch phức tạp với những khoản thanh
toán và bán hàng phụ thuộc lẫn nhau
33
 B. TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP
III. Các hình thức cho vay
7. Cho vay đảm bảo bằng tài sản (asset-based loans)
Các khoản cho vay này đƣợc đảm bảo bằng tổng tài sản
của doanh nghiệp, bao gồm trang thiết bị, hàng tồn kho,
khoản phải thu chứ không phải chỉ là nguồn thu nhập hay
một tài sản nào riêng biệt. Hình thức này đƣợc áp dụng
cho các doanh nghiệp không đủ điều kiện để vay vốn với
các hình thức đã kể trên.
Các khoản ứng trƣớc trong bao thanh toán là đại diện tiêu
biểu cho các khoản vay đảm bảo bằng tài sản này.

34
 B. TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP

8. Chấp nhận Hối phiếu

Hối phiếu là một trong các công cụ chuyển
nhƣợng cho phép ngƣời sở hữu thực hiện chuyển
nhƣợng cho bên thứ 3 trên thị trƣờng. Do đó, các
ngân hàng có thể tham gia đầu tƣ, mua lại các
hối phiếu từ ngƣời phát hành với mức giá chiết
khấu thấp hơn mệnh giá.

35
B. TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP
9. Cho thuê tài chính
Đây là hình thức cấp tín dụng trung hạn (3-5
năm) dứơi hình thức cho thuê các tài sản (thƣơng
là trang thiết bị) theo yêu cầu của doanh nghiệp.
Cuối thời hạn cho thuê, doanh nghiệp có thể trả
lại tài sản thuê, mua lại tài sản thuê hoặc tiếp tục
ký hợp đồng thuê.

36
B. TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP
9. Cho thuê tài chính
Ƣu điểm của cho thuê tài chính đối với khách hàng:
Đƣợc tài trợ toàn bộ nhu cầu vốn
Thời gian tài trợ dài hạn
Lãi suất cố định
Chi phí đầu tƣ tài sản ban đầu giảm
Tiền thuê đƣợc khấu trừ thuế
Bảo toàn vốn lƣu động
Tránh rủi ro tài sản bị lỗi thời

37
B. TÍN DỤNG DOANH NGHIỆP
10. Bao thanh toán
Ngân hàng hay tổ chức bao thanh toán thực hiện
mua lại các khoản phải thu (nợ thƣơng mại) của
các doanh nghịêp và thực hiện thu nợ từ phía
ngƣời mua hàng khi khoản nợ này đến hạn thanh
toán. Giá mua (khoản ứng trƣớc) thƣờng giao
động từ 80-90% giá trị khoản nợ. Ngân hàng thu
lãi định kỳ đối với khoản ứng trƣớc này.
Phí cung ứng dịch vụ từ 1-3% giá trị.

38