Chương 7: thẩm định tài sản bảo

đảm
• Mục tiêu:
Chương thẩm định tài sản bảo đảm giúp cho Sinh
viên có được những kiến thức và kỹ năng cần
thiết để thẩm định trên các khía cạnh về các hình
thức bảo đảm tín dụng; về quy trình thẩm định; về
thẩm định tính pháp lý và giá trị của tài sản bảo
đảm. Những kiến thức này cũng sẽ là hành trang
quan trọng để giúp cho những người đang thực
hiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm tín dụng
được hợp lý, khoa học và chính xác qua đó sẽ
thúc đẩy công tác cấp tín dụng của ngân hàng
được hiệu quả và an toàn hơn.
1. Một số quy định về thẩm định tài sản
bảo đảm
1.1 mục đích thẩm định tài sản bảo đảm
Thẩm định tài sản bảo đảm tín dụng với mục
đích là đánh giá một cách chính xác và trung
thực về tính pháp lý của tài sản bảo đảm; về
giá trị của tài sản bảo đảm và khả năng
thanh lý các tài sản bảo đảm tín dụng khi cần
thiết.
1.2 Điều kiện về tài sản bảo đảm
• Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng
của bên bảo đảm
– Để chứng minh được điều kiện này, bên bảo đảm
phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền
quản lý sử dụng tài sản. Trường hợp thế chấp
quyền sử dụng đất, bên bảo đảmphải có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp
theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với tài
sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà
nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng
minh được quyền được cầm cố, thế chấp hoặc
bảo lãnh tài sản đó.
• Thuộc loại tài sản được phép giao dịch
– Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại
tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm
mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng,
cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác
• Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp
đồng bảo đảm
– Để thoả mãn điều kiện này, NH yêu cầu khách
hàng, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc
tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu
trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.
• Phải mua bảo hiểm nếu pháp luật có quy định
– Đối với các tài sản mà pháp luật quy định phải
mua bảo hiểm thì NH yêu cầu khách hàng, bên
bảo lãnh xuất trình hợp đồng mua bảo hiểm trong
thời hạn bảo đảm tín dụng. Trường hợp khoản vay
có thời hạn dài, khách hàng và bên bảo lãnh có
thể xuất trình hợp đồng mua bảo hiểm có thời
hạn ngắn hơn song phải có cam kết bằng văn bản
về việc tiếp tục mua bảo hiểm trong thời gian tiếp
theo cho đến khi hết thời hạn bảo đảm.
1.3 Các hình thức bảo đảm tín dụng
Bảo đảm tín dụng: là việc ngân hàng áp
dụng các biện pháp bảo đảm nhằm phòng
ngừa rủi ro, tạo cơ sở pháp lý và kinh tế để
thu hồi được các khoản nợ đã cho khách
hàng, lãi vay và các phí nếu có. Tài sản bảo
đảm tín dụng: là tài sản mà bên bảo đảm
dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
đối với ngân hàng cấp tín dụng. Tài sản bảo
đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình
thành trong tương lai
• Các hình thức bảo đảm tín dụng đang được
NH áp dụng cụ thể là:
– Cầm cố tài sản: là việc khách hàng, (gọi là
bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở
hữu của mình cho ngân hàng cấp tín dụng
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
– Ngân hàng cấp tín dụng có thể ủy quyền
cho bên khác giữ tài sản cầm cố
– Thế chấp tài sản: là việc khách hàng, (gọi
là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
trả nợ đối với ngân hàng cấp tín dụng và
không chuyển giao tài sản đó cho ngân
hàng cấp tín dụng.
– Bảo lãnh: là việc bên thứ ba (gọi là bên bảo
lãnh) cam kết với ngân hàng cấp tín dụng sẽ
thực hiện nghĩa vụ thay cho khách hàng,
nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa
vụ trả nợ.
1.4 Nguyên tắc thẩm định tài sản bảo đảm
• TSBĐ tín dụng phải được xác định giá trị tại
thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xác
định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để
làm cơ sở xác định mức cấp tín dụng và
không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi
nợ. Việc xác định giá trị TSBĐ tín dụng cần
lập thành văn bản riêng, đặc biệt là đối với
các trường hợp tài sản đảm bảo là tài sản có
giá trị lớn, giá cả biến động, hoặc quyền sử
dụng đất.
• Giá trị TSBĐ được xác định bao gồm cả hoa lợi
lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản đó.
Trong trường hợp TSBĐ là toàn bộ bất động
sản có vật phụ, thì giá trị của vật phụ cũng
thuộc giá trị TSBĐ ; nếu chỉ thế chấp một phần
bất động sản có vật phụ, thì giá trị vật phụ chỉ
thuộc giá trị TSBĐ khi các bên có thỏa thuận
• Trong trường hợp có thoả thuận với khách
hàng dùng về việc thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất thì giá trị TSBĐ bao
gồm giá trị quyền sử dụng đất cộng giá trị tài
sản gắn liền với đất.
1.5 Quy trình thẩm định tài sản bảo đảm
• Tiếp xúc khách hàng và hướng dẫn khách hàng
• Nhận và kiểm tra sơ bộ hồ sơ tài sản bảo đảm
• Thẩm định tài sản bảo đảm
– Nguồn thông tin để thẩm định
– Hồ sơ tài liệu và thông tin do khách hàng
cung cấp
– Khảo sát thực tế
– Các nguồn khác
• Nội dung thẩm định
– Quyền sở hữu tài sản bảo đảm của khách hàng
hoặc bên bảo lãnh
– Tài sản hiện không có tranh chấp
– Tài sản được phép giao dịch
– Tài sản dễ chuyển nhượng
– Xác định giá trị tài sản bảo đảm: Xác định giá trị
TSBĐ nhằm làm cơ sở xác định mức cấp tín dụng
tối đa và tính toán khả năng thu hồi nợ vay trong
trường hợp buộc phải xử lý TSBĐ.
– Khả năng thu hồi nợ vay trong trường hơp phải xử
lý tài sản bảo đảm
• Viết báo cáo thẩm định
Báo cáo thẩm định cần được thể hiện mạch lạc, sạch
sẽ, không tẩy xoá trung thực các thông tin thu thập,
tổng hợp được. NH phải có ý kiến riêng, rõ ràng về
các nội dung sau:
– Hồ sơ bảo đảm tín dụng có đầy đủ theo quy định;
– Tính pháp lý của tài sản thế chấp cầm cố, bảo lãnh
bằng tài sản của bên thứ ba
– Phân tích, đánh giá, dự báo về giá trị, khả năng
chuyển nhượng, phương pháp quản lý tài sản thế
chấp cầm cố, tài sản của khách hàng hoặc bên thứ
bảo lãnh được dùng để bảo lãnh
 – Dự báo các rủi ro có thể xảy ra đối với biện pháp
bảo đảm và các biện pháp hạn chế các rủi ro đó
• Kết luận: nêu rõ có đồng ý nhận TSBĐ hay
không? Trường hợp đồng ý thì trị giá định giá
bao nhiêu? Các điều kiện và phương pháp
quản lý tài sản cầm cố hoặc thế chấp? Các đề
xuất khác. Mức cấp tín dụng tối đa đối với tài
sản đó
2 . Thẩm định giá trị tài sản bảo đảm
 Đất
NH tham khảo khung giá đất do UBND tỉnh,
thành phố ban hành và giá đất thực tế chuyển
nhượng tại địa phương tại thời điểm thế chấp
để thoả thuận với khách hàng hoặc bên bảo
lãnh về giá trị của TSBĐ, bao gồm các loại sau:
• Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, đất ở;
• Đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp;
• Đất do Nhà nước giao có thu tiền đối với tổ
chức kinh tế;
• Đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Giá đất chuyển nhượng thực tế tại địa phương
được xác định dựa trên giá chuyển nhượng
đăng báo; giá chuyển nhượng tham khảo tại
phòng địa chính của phường, xã; Giá chuyển
nhượng tham khảo của Trung tâm kinh doanh
địa ốc và các nguồn thông tin khác. Trường
hợp không thu thập được các thông tin về thị
trường bằng văn bản, NH có thể lập Bản ghi
chép khảo sát giá thị trường. Các thông tin
tham khảo thu thập được cần sao chụp hoặc
ghi chép đầy đủ và lưu giữ trong hồ sơ thế
chấp, bảo lãnh.
• Đối với đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá
nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền thuê
đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê
đất cho nhiều năm, thì giá trị quyền sử dụng đất
được thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt
hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho
thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà
nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã
sử dụng.
• Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất
theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử
dụng đất được tính theo giá trị thuê đất trước khi
được miễn, giảm.
 Tài sản gắn liền với đất
• Tài sản gắn liền với đất là nhà , các trang thiết
bị gắn liền với nhà đất… thì thẩm định giá trị
của tài sản chủ yếu là tham khảo giá thị
trường hiện tại
• Ước lượng dòng tiền kz vọng tạo ra từ tài sản
• Ước độ mức độ rủi ro dựa vào đó quyết định
lãi suất chiết khấu phù hợp
• Xác định hiện giá của tài sản dựa vào dòng
tiền tương lai và lãi suất chiết khấu
 Máy móc thiết bị
• Đối với tài sản là máy móc, thiết bị, nguyên liệu,
nhiên liệu, vật liệu hàng tiêu dùng: NHcăn cứ giá
trị ghi trên hoá đơn mua hàng, giá trị còn lại ghi
trên sổ sách sau khi đã trừ đi giá trị khấu hao, giá
công bố trên báo chí, giá chào bán của các đại lý
bán hàng ... để thoả thuận với khách hànghoặc
bên bảo lãnh về giá trị bảo đảm.
• Trường hợp xét thấy phức tạp, năng lực và kinh
nghiệm của NHkhông cho phép xác định giá trị
TSBĐ một cách chính xác, NHcó thể thoả thuận
với khách hàng bên bảo lãnh về việc thuê một tổ
chức chuyên môn xác định. Trong trường hợp
này, khách hànghoặcbên bảo lãnh phải chịu mọi
chi phí do việc thuê tổ chức chuyên môn đó.
 Phương tiện vận tải
• Phương tiện vận tải còn mới nguyên chưa sử
dụng: thẩm định chỉ cần tham khảo giá thị
trường của phương tiện vận tải ngay tại thời
điểm thẩm định là có thể chấp nhận được
• Thẩm định giá tài sản là phương tiện giao
thông vận tải đường bộ đã qua sử dụng:
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá
lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại
một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn
Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế
Có 3 phương pháp thông thường trong định
giá phương tiện giao thông vận tải đường bộ
đã qua sử dụng:
- Phương pháp so sánhhoặc so sánh trực tiếp
- Phương pháp chi phí ( phương pháp giá
thành)
- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương
pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)
Hàng tồn kho
• Thẩm định chủ yếu dựa vào hóa đơn nhập kho
đối với nguyên vật liệu dự trữ cho sản xuất và
hóa đơn nhập kho hàng hóa đối với mặt hàng
chờ để tiêu thụ; thẩm định hàng hóa dở dang
đang chế tạo chủ yếu căn cứ vào chi phí hiện
đang phân bổ vào sản phẩm dở dang cho đến
thời điểm thẩm định; cần phải loại bỏ các
hàng tồn kho kém mất phẩm chất, hàng tồn
kho không thể sản xuất và tiêu thụ được nữa.
 Chứng từ có giá
• Xác định giá trị của nó dựa vào phương pháp
hiện giá và căn cứ từ những yếu tố sau:
• Giá trị gốc của chứng từ có giá tại ngày định
giá
• Thời gian định giá chứng từ có giá
• Thu nhập của chứng từ có giá trong tương lai
• Lãi suất định giá trên thị trường
 Ngoại tệ, vàng
• Đối với tài sản là ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư
trên tài khoản tiền gửi tại Tổ chức tín dụng
bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ: Giá trị TSBĐ
bằng đúng với giá trị ngoại tệ bằng tiền mặt
hoặc số dư tiền Việt Nam trên tài khoản
• Tài sản đảm bảo bằng vàng thì căn cứ vào gía
vàng trên thị trường tại thời điểm định giá để
tính toán.
• Tài sản khác
• Đối với tài sản hình thành từ vốn vay
• Quyền sở hữu hoặc quyền quản lý sử dụng của
khách hàng: Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà
nước phải xác định được quyền quản lý, sử dụng
của doanh nghiệp đó và được dùng để bảo đảm
tín dụng theo quy định của pháp luật. Đối với tài
sản là bất động sản gắn liền với đất thì khách
hàng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
của khu đất mà trên đó tài sản sẽ được hình
thành và phải hoàn thành các thủ tục về đầu tư
xây dựng theo quy định của pháp luật.
• Tài sản được phép giao dịch và không có tranh
chấp.
• Đối với tài sản hình thành từ vốn vay là vật tư
hàng hoá đơn vị trực tiếp cấp tín dụng phải có
khả năng quản lý giám sát tài sản bảo đảm.
• Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải
mua bảo hiểm thì khách hàng phải cam kết
mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi
tài sản đã được hình thành đưa vào sử dụng.
• Định kì đánh giá lại tài sản đảm bảo
• Để tránh rủi ro, giá trị tài sản định kì ít nhất là
06 tháng phải được đánh giá lại 01 lần và ngay
sau khi có sự biến động lớn về giá trị tài sản
hoặc giá trị tài sản bị giảm do tài sản hao mòn,
lạc hậu (giảm giá trên 10% so với lúc nhận thế
chấp, cầm cố) trên thị trường. Trên cơ sở đánh
giá lại tài sản bảo đảm, các đơn vị cấp tín dụng
trực tiếp yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản
bảo đảm hoặc giảm giá trị dư nợ tương ứng
cho phù hợp và lập hợp đồng bảo đảm bổ
sung theo quy định
3. Một số ví dụ tính toán về giá trị của tài sản
bảo đảm tín dụng
• Ví dụ 1
một ngôi nhà làm đảm bảo
giá quy định của UBND là 5 tỷ đ
Giá ở thị trường địa ốc là 10 tỷ đ
Giá tự do 10.5 tỷ đ
Tiền thuê nhà hàng năm 0.3 tỷ đ
Thời gian vay 3 năm
Lãi suất chiết khấu 12% năm
Giá hợp lý làm đảm bảo nợ
vay là 10.72 tỷ đ
• Ví dụ 2

đơn vị tính 1000 đồng

Cổ phiếu mệnh giá 10
Giá thị trường 25
Cổ tức cổ phiếu 2
Tốc độ tăng cổ tức hàng năm 8%
Lãi suất định giá cổ phiếu 20%
Giá hợp lý của cổ phiếu 18
 • Ví dụ 3
Trái phiếu Chính phủ
triệu
Mệnh giá 10 đồng
Thời gian lưu hành 10 năm
Lãi suất của trái phiếu 12% năm
Lãi của trái phiếu 1.2 năm
Thời gian định giá 5 năm
Lãi suất định giá 20% năm
Gía hợp lý của trái phiếu dùng làm đảm triệu
bảo là 7.61 đồng
• Ví dụ 4
Nợ vay 10 tỷ đồng
Thời gian vay 20 năm
Lãi suất nợ vay 10% năm
Thanh toán cuối năm tiền bằng
nhau 1.175 năm
Thời gian định giá 10 năm
Lãi suất định giá 18% năm

Giá trị nợ vay làm TSBĐ 5.279 tỷ đồng

TÓM TẮT CHƯƠNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO
ĐẢM
Chương 5 đã trình bầy và làm rõ một số
những nội dung quan trọng sau: quy định về
thẩm định tài sản bảo đảm ; mục đích thẩm
định; điều kiện về tài sản bảo đảm; các hình
thức bảo đảm tín dụng; quy trình thẩm định
tài sản bảo đảm; thẩm định giá trị tài sản bảo
đảm; một số ví dụ minh họa về tính giá trị của
tài sản bảo đảm .
• CÂU HỎI; BÀI TẬP
• Câu 1: tại sao khi ngân hàng cấp tín dụng cho
khách hàng thì đòi hỏi khách hàng phải có tài sản
bảo đảm?
• Câu 2: tài sản muốn đủ điều kiện làm tài sảm bảo
đảm tín dụng thì phải có những tiêu chuẩn gì?
• Câu 3: hãy so sánh các hình thức bảo đảm tín
dụng và hãy cho biết hình thức nào là hình thức
bảo đảm chủ yếu ?
• Câu 4: quy trình thẩm định tài sản bảo đảm tín
dụng gồm mấy bước ? và cho biết bước nào là
quan trọng nhất?
• Câu 5: thẩm định tài sản là đất thì sẽ gập những
khó khăn gì ?
• Câu 6: thẩm định tài sản là nhà đất thì sẽ gập
những khó khăn gì?
• Câu 7: tài sản là máy móc thiết bị đã qua sử dụng
thì khi thẩm định sẽ gập những khó khăn gì?
• Câu 8: thẩm định tài sản là phương tiện vận tải đã
qua sử dụng sẽ gập những khó khăn gì?
• Câu 9: thẩm định tài sản là các chứng từ có giá
cần phải chú ý xem xét những nội dung gì?
• Câu 10: tại sao sau một thời gian thì lại phải đánh
giá lại giá trị của tài sản bảo đảm?
Câu 11:Năm 2010 một khách hàng mang tới
một Ngân hàng thương mại 5000 trái phiếu
Chính phủ để xin làm tài sản đảm bảo cho việc
vay tiền của Ngân hàng . Biết rằng trái phiếu
có mệnh giá là 1 triệu đồng; lãi suất trái phiếu
8% năm; tiền lãi trái phiếu trả một năm một
lần vào cuối năm; trái phiếu phát hành năm
2000 và đáo hạn năm 2020.
Yêu cầu:
• Nếu lãi suất chiết khấu là 12% năm và phí
chiết khấu là 1% trên mệnh giá thì ngân hàng
sẽ đánh giá giá trị của tài sản đảm bảo là bao
nhiêu ?
• Nếu ngân hàng chỉ đánh giá giá trị của tài sản
đảm bảo là 3 tỷ đồng với giả thiết phí chiết
khấu vẫn là 1% trên mệnh giá thì khi đó Ngân
hàng thương mại đã áp dụng lãi suất chiết
khấu là bao nhiêu khi thẩm định giá trị của tài
sản đảm bảo ?