Có nên mua nhà tại dự án đang thế chấp ngân hàng?

07:03 | 02/10/2018
 
 

Việc thế chấp dự án bất động sản cho ngân hàng là hoạt động bình thường trong
kinh doanh bất động sản bởi Luật Nhà ở hiện cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng
nhà ở được thế chấp dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn đầu tư dự án đó.
Văn phòng Đăng ký Đất đai thuộc Sở TN&MT Hà Nội mới đây đã công bố danh sách các
chủ đầu tư đã đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án, nhà ở và nhà ở
hình thành trong tương lai thuộc dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP Hà Nội.
Danh sách có 92 dự án đang được thế chấp bằng quyền sử dụng đất hoặc/và tài sản gắn
liền với đất hình thành trong tương lại dư dự án, căn hộ, nhà ở,....
Vậy, mua dự án thế chấp ngân hàng có thực sự đáng sợ không và đáng sợ đến đâu?
Nguyễn Mạnh Cường (phường Định Công, Hà Nội)

Ảnh minh họa

Ở góc độ pháp lý, khoản 1, Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chủ đầu tư dự án xây
dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng
đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
Việc thế chấp để vay vốn đầu tư dự án là hoạt động bình thường của doanh nghiệp, chủ
đầu tư và được pháp luật cho phép.
Nhưng Điều 147 cũng có quy định ràng buộc khác, cụ thể: Nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà
ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà
ở hoặc có nhu cầu bán hoặc cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi
ký hợp đồng huy động vốn góp, mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, ngoại trừ
trường hợp được bên mua, góp vốn, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng
mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong
văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có
nhà ở.
Mặt khác, Điều 19 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng quy định, người mua nhà và ngân
hàng vẫn có thể thống nhất về việc không cần giải chấp và khi đó, dự án nhà ở này vẫn
được phép mua bán.
Như vậy, pháp luật đã có quy định cụ thể về việc thế chấp dự án và bảo vệ quyền lợi chính
đáng của người mua nhà. Trường hợp người mua nhà biết dự án đã bị thế chấp nhưng
vẫn đồng ý mua dù chưa giải chấp sẽ phải chịu nhiều rủi ro tiềm ẩn.
Điển hình nhất là tình trạng các chủ đầu tư sử dụng vốn vay không đúng mục đích dẫn đến
không hoàn thành dự án, không thể bàn giao được nhà, gây nên nợ xấu tại ngân hàng,
người mua lao đao vì chuyển đến sinh sống nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận
sở hữu nhà ở (Sổ hồng).
Vì vậy, nhằm tránh rủi ro, trước hết, người mua nhà hoặc những người muốn mua nhà
trong tương lai cần trang bị dần các kiến thức, hoặc có thể tính tới việc thuê luật sư riêng
(nếu có điều kiện) để giúp mình an tâm trong mọi giao dịch dân sự, kể cả việc mua nhà.
Đại diện luật sư riêng sẽ làm việc với chủ đầu tư về việc có thế chấp dự án, ngôi nhà đang
mua bán hay không. Trong trường hợp có thì cần phải giải chấp theo đúng quy định của
pháp luật.
Nếu người mua nhà vẫn quyết định mua nhà đang thế chấp mà không cần giải chấp thì
phải tuyệt đối cẩn trọng, nên lựa chọn nhà đầu tư thật sự uy tín và có tiềm năng tài chính
phù hợp.