1.

Hiện nay, có tình trạng một vài chủ đầu tư rao bán căn hộ trong một dự án
với mức chiết khấu rất cao đến 40-60% khi khách hàng thanh toán vượt tiến độ đến
98%, dù dự án đó chỉ mới xây nền móng, thậm chí có nơi còn là bãi đất trống.
Tuy nhiên, theo luật kinh doanh BĐS thì chủ đầu tư chỉ được bán căn hộ khi
có 2 điều kiện (có thông báo của Sở Xây dựng dự án đó đủ điều kiện kinh doanh và
thông báo bảo lãnh của ngân hàng). Vậy nếu chủ đầu tư rao bán khi chưa đủ điều
kiện đó thì họ có vi phạm pháp luật không? Cụ thể là vi phạm những gì và người
dân có được đảm bảo quyền lợi trong các trường hợp mua bất động sản như thế?
Trả lời:
Hiện nay, ngân hàng kiểm soát chặt nguồn tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao,
trong đó có bất động sản, cộng thêm các vấn đề liên quan đến trái phiếu khiến nhiều chủ
đầu tư trở nên “khát vốn”. Việc các CĐT tung nhiều mức chiết khấu hấp dẫn nhằm thu
hút dòng tiền từ người mua và đẩy nhanh thanh khoản dự án cho thấy thực trạng thiếu
vốn của các đơn vị này. Thực tế, một số doanh nghiệp bất động sản đang có những
chương trình chiết khấu tới 40-60% với một số điều kiện như thanh toán vượt tiến độ đến
98%, thanh toán một lần, hoặc các điều kiện khác.
Tuy nhiên, người mua phải cân nhắc, xem xét uy tín của chủ đầu tư cũng như tiềm
lực của họ. Trong đó, đặc biệt cần lưu ý đến tính pháp lý của dự án, nhất là lưu ý điều
kiện của bất động sản hình thành trong tương lai (đặc biệt là các loại hình căn hộ nhà ở
thương mại) được đưa vào kinh doanh.
Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định căn hộ chung cư được đưa
vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện như sau:
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được
cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép
xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương
ứng theo tiến độ dự án;
2. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành
trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa
nhà đó;
3. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải
có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được
bán, cho thuê mua.
 Pháp luật kinh doanh bất động sản nghiêm cấm việc “kinh doanh bất động sản
không đủ điều kiện theo quy định” và “Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn
huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất
động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”.
Do đó, trường hợp chủ đầu tư các dự án bất động sản hình thành trong tương lai đã
ký với khách hàng các hợp đồng huy động vốn với các tên gọi khác nhau như “đặt cọc”,
“hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”, … để
thu tiền lên đến 90 % hay thậm chí 98% trước thời điểm dự án đủ điều kiện đưa vào kinh
doanh đều là các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản.
Các hình thức huy động vốn trái pháp luật của chủ đầu tư nhằm đánh tráo các khái
niệm pháp lý dẫn đên sự hiểu sai cho khách hàng, chủ đầu tư ký kết thỏa thuận huy động
vốn (dù với tên gọi là thỏa thuận đặt cọc hay hợp tác đầu tư, hay mua bán,..) để phát triển
nhà ở khi chưa đủ điều kiện thì các thỏa thuận này sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Do đó,
người dân cần chú ý quy định này để bảo đảm quyền lợi của mình.
Đối với chủ đầu tư, trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc
chiếm dụng vốn đã huy động của khách hàng trái pháp luật thì phải hoàn lại số tiền đã
huy động sai quy định; phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành
chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
2. Theo ông, trách nhiệm và vai trò của Sở Xây dựng, của các cơ quan quản
lý thế nào trong quá trình phát hiện, xử lý và công khai các trường hợp vi phạm
trên cảnh báo cho người mua nhà?
Trả lời:
Theo quy định pháp luật, Sở Xây dựng và các cơ quan quản lý có trách nhiệm
tranh tra, kiểm tra, xử phạt theo thẩm quyền, cụ thể như sau:
Sở Xây dựng phối hợp với UBND quận huyện tăng cường công tác thanh tra,
kiểm tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản.
Sở Tư pháp phối hợp chặt chẽ, hiệu quả với Sở Tài nguyên Môi trường triển khai
thực hiện tốt các nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất… Cơ quan này cũng cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra chuyên ngành trong
lĩnh vực công chứng, kịp thời xử lý các hành vi vi phạm của công chứng viên, tổ chức
hành nghề công chứng.
Sở Công thương phải tổ chức thanh tra, kiểm tra thường xuyên hoặc đột xuất đối
với các trường hợp báo chí hoặc người dân phản ánh để kịp thời xử lý theo quy định.
 Do đó, các cơ quan này có trách nhiệm thanh tra kiểm tra thường xuyên và đột
xuất đối với các dự án bất động sản lách luật, huy động vốn trái phép để đảm bảo quyền
lợi khách hàng. Việc này nhằm đảm bảo quyền lợi khách hàng mua bán nhà ở (người tiêu
dùng), tránh xảy ra tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện gây ảnh hưởng đến an ninh trật tự.
Ngoài trách nhiệm của các cơ quan quản lý thì người mua cũng phải cân nhắc,
xem xét kỹ lưỡng tính pháp lý cũng như uy tín và tiềm lực của chủ đầu tư. Cần lưu ý việc
chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục phát triển dự án sẽ dẫn tới việc không đạt tiến độ
bàn giao như cam kết. Thậm chí, trường hợp xấu nhất dự án bị đắp chiếu nhiều năm.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu
Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. HCM