CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

------ oOo ------

TIỂU LUẬN
RỦI RO PHÁP LÝ TRONG ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG CHUNG CƯ

Môn học: PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Giảng viên hướng dẫn: Châu Thị Khánh Vân

Khoa : Luật Kinh Tế

Lớp: K18501C
Danh sách sinh viên thực hiện tiểu luận:
1. Vũ Trường An, K185011594
2. Ngô Hà Minh Hằng, K185011603
3. Quách Tú Nghi, K185011613
4. Nguyễn Thế Sơn, K185011621
5. Trần Thị Thụy Vy, K185011632

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 8 năm 2020.

 MỤC LỤC
Lời mở đầu...................................................................................................................... 1
1. Khái quát về rủi ro pháp lý trong kinh doanh bất động sản và tình hình chung
thị trường chung cư........................................................................................................1
1.1. Rủi ro pháp lý trong kinh doanh bất động sản...................................................1
1.2. Tình hình chung về thị trường chung cư............................................................2
2. Rủi ro pháp lý trong đầu tư, xây dựng chung cư.................................................. 4
2.1 Rủi ro pháp lí cho chủ đầu tư.............................................................................. 4
2.1.1 Rủi ro từ quy định của pháp luật............................................................... 4
2.1.2 Rủi ro từ thủ tục hành chính...................................................................... 8
2.1.3 Rủi ro về tài chính và tín dụng.................................................................. 9
2.2. Rủi ro pháp lý cho người mua..........................................................................10
3. Giải pháp khắc phục rủi ro pháp lý....................................................................... 12
3.1. Giải pháp khắc phục rủi ro pháp lý cho chủ đầu tư......................................... 12
3.1.1 Rủi ro từ quy định của pháp luật............................................................. 12
3.1.2 Rủi ro từ thủ tục hành chính....................................................................14
3.2 Giải pháp hạn chế rủi ro cho người mua nhà chung cư....................................15
3.2.1 Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án...........................................................15
3.2.2 Lưu ý vấn đề sổ hồng.............................................................................. 17
3.2.3. Kiểm tra chứng thư bảo lãnh của ngân hàng......................................... 18
3.2.4. Kiểm tra hợp đồng mua căn hộ chung cư.............................................. 18
3.2.5. Mượn tay ngân hàng để kiểm tra pháp lý.............................................. 18
3.2.6. Tìm hiểu thông tin dự án qua cơ quan chức năng..................................19
4. Bản án tranh chấp liên quan đến rủi ro pháp lý chung cư và phân tích........... 19
4.1 Tóm tắt nội dung bản án....................................................................................19
4.2 Phân tích rủi ro pháp lý..................................................................................... 22
KẾT LUẬN................................................................................................................... 24
Tài liệu tham khảo........................................................................................................25
 1

Lời mở đầu
Lời nói đầu Trong đời sống xã hội, có nhiều các hoạt động kinh doanh của
nhiều chủ thể nhằm hướng tới mục tiêu lợi nhuận. Xã hội ngày càng phát triển thì các
loại hình kinh doanh cáng phong phú, đa dạng hơn. Hiện nay, trong nền kinh tế thị
trường, hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động đang diễn ra hết sức sôi nổi
và đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư kinh doanh nhưng bên cạnh đó cũng
không ít những rủi ro. Kinh doanh Bất động sản chung cư là một hoạt động đang diễn
ra rất sôi động trên thị trường. Mặc dù đòi hỏi một nguồn vốn lớn nhưng nó có sức thu
hút rất mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư. Hoạt động này mang lại một nguồn lợi nhuận
khổng lồ nhưng cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro. Vì vậy, các doanh nghiệp, cá nhân khi
tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản chung cư cần phải hiểu rõ những quy
định của pháp luật về hợp đồng đối với loại hình kinh doanh này cũng như các giao
dịch bất động sản cần thiết phải xác lập thông qua hợp đồng theo quy định của pháp
luật để tránh rủi ro về sau. Đề tài của nhóm sẽ chỉ ra những rủi ro pháp lý cho nhà đầu
tư và người mua, từ đó đề ra các biện pháp khắc phục cho những rủi ro này
1. Khái quát về rủi ro pháp lý trong kinh doanh bất động sản và tình hình chung
thị trường chung cư
1.1. Rủi ro pháp lý trong kinh doanh bất động sản
Có ba khái niệm cần làm rõ là bất động sản, kinh doanh bất động sản và rủi ro
pháp lý.
Đầu tiên đối với khái niệm bất động sản. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới
đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền
với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù
riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực
giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”1. Hầu hết các nước đều coi
BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai,
được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015
thì bất động sản là các tài sản bao gồm: “Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền

1
https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/, truy cập ngày 7/8/2020
 2

với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản
khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Đối với khái niệm kinh doanh bất động sản, tại khoản 1 Điều 3 Luật kinh
doanh bất động sản 2014 có định nghĩa: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn
để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng;
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động
sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất
động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Tuy nhiên trên thực tế, bất cứ giao dịch nào liên
quan đến bất động sản đều được xem là kinh doanh bất động sản.
Rủi ro pháp lý (Regulatory Risk) là rủi ro sự thay đổi trong luật pháp hay các
quy định mới mà chính phủ đưa ra sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình trạng một
hay một số chứng khoán, hoạt động kinh doanh, ngành hay một thị trường. Việc thay
đổi luật hay các quy định do chính phủ hoặc cơ quan quản lý đưa ra có thể làm tăng
chi phí vận hành của các công ty, giảm sức hấp dẫn của khoản đầu tư hoặc thay đổi
cục diện cạnh tranh trên thị trường.
Kết hợp từ những khái niệm trên có thể rút ra được rủi ro pháp lý trong kinh
doanh bất động sản chính là những rủi ro do có sự thay đổi hoặc bất ổn trong quy định
pháp luật dẫn đến ảnh hưởng đến tới hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng
để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản và các dịch
vụ liên quan.
1.2. Tình hình chung về thị trường chung cư
Thị trường bất động sản luôn tiềm ẩn những rủi ro ảnh hưởng mạnh tới những
nhà đầu tư. Đầu tư hiện nay thường theo phong cách đồn thổi tức là thị trường bị ảnh
hưởng nhiều bởi những thông tin có cơ sở và không có cơ sở, đem đến những rủi ro về
mặt pháp lý cho người kinh doanh bất động sản. Đối với chủ đầu tư bất động sản, rủi
ro pháp lý là rủi ro lớn nhất của người làm bất động sản. Việc đặt bút ký sẽ khiến chủ
đầu tư bước vào một cuộc phiêu lưu, sa lầy hoặc thành công rực rỡ. Câu chuyện về
đền bù đất, giải tỏa mặt bằng, đất công không qua đấu giá hay đơn giản là việc thay
đổi thuế đất khiến nhiều chủ đầu tư lao đao, hay đơn giản là việc mua đất cá nhân với
giấy tờ không hợp lệ, tin tưởng "ai đó làm trong cơ quan nhà nước" góp vốn đầu tư
vào đất trên giấy, giấy tờ giả hoặc mua đất thuộc khu vực giải tỏa sẽ khiến người mua
 3

có thể bị thiệt hại nặng hoặc mất trắng. Vì vậy trước khi đầu tư, người mua cần tìm
hiểu kỹ mọi vấn đề trước khi đặt bút ký, bạn nên tham khảo những người làm trong
ngành luật như luật sư để giảm rủi ro
Tuy nhiên tranh chấp chung cư ngày càng gia tăng khiến một số người mua nhà
chùn bước. Chủ đầu tư thực sự có uy tín, kinh doanh chân chính không phải là nhiều
trong khi đây là thời kì nhà nhà xây chung cư, người người xây chung cư. Nhiều chủ
đầu tư đi đường tắt, gian dối ngay từ khâu lập dự án đến lúc bán đến tay khách hàng.
Chính vì vậy, pháp lý của các dự án luôn là câu chuyện đau đầu nhiều tập khiến “uy
tín” của nhà chung cư cũng bị giảm thiểu. Nhiều dự án được quảng cáo quá đà khiến
người mua ngộ nhận. Chủ đầu tư không đủ năng lực nên “gãy gánh” giữa đường, hậu
quả là nhà đầu tư phải ôm trái đắng. Chính vì vậy đây là sân chơi dành cho những
người có một chút kinh nghiệm và hiểu biết để tránh những cái bẫy của chủ đầu tư.
Thời gian để tìm hiểu tiện ích, pháp lý, khả năng sinh lời của một dự án khá dài. Nếu
chọn các chủ đầu tư danh tiếng để an tâm thì số vốn nhà đầu tư bỏ ra ban đầu cũng
phải rất lớn. Giá căn hộ mặc dù đứng về mặt con số là luôn luôn tăng nhưng ít khi xảy
ra đột biến, mức tăng không nhảy vọt. Đó là chưa kể đem so sánh với các kênh đầu tư
khác, cùng một số tiền bỏ ra đầu tư căn hộ không hẳn là thu về lợi nhuận lớn nhất.
Nguồn cung ngày càng tăng, đa dạng và phong phú đồng nghĩa với việc khách hàng
có rất nhiều cơ hội để lựa chọn. Nếu sản phẩm không đặc sắc thì việc chào bán với giá
tốt không hề dễ dàng. Khi thị trường bão hòa, nhà đầu tư sẽ phải hạ giá để xoay vòng
vốn, chấp nhận giảm lợi nhuận so với tính toán ban đầu. Tranh chấp về mặt pháp lý
chung cư ngày càng xuất hiện nhiều trên các mặt báo có thể kể đến: sai phạm về xây
dựng tại Khu căn hộ và Trung tâm thương mại Đông Phương (tên thương mại là
Oriental Plaza)2, Dốc tiền tỷ mua căn hộ chung cư, 10 năm 'ngã ngửa' mua nhầm phải
condotel3, tranh chấp chung cư Green Town4,... Những rủi ro về mặt pháp lý đang là
nỗi lo sợ cho việc kinh doanh bất động sản hiện nay, đòi hỏi nhà đầu tư nhận dạng và
tránh những rủi ro này.
2
https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/thao-do-43-can-ho-xay-chui-tai-oriental-plaza-quan-thuc-xu-ly-
chu-dau-tu-chan-chu-659248.html, truy cập ngày 8/8/2020
3

https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/mua-can-ho-chung-cu-gan-chuc-nam-sau-cu-dan-moi-biet-la-
condotel-657941.html, truy cập ngày 8/8/2020
4
https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/chu-dau-tu-dinh-kien-tung-tram-khach-cang-bang-ron-doi-nha-
ngay-can-tet-610173.html, truy cập ngày 8/8/202
 4

2. Rủi ro pháp lý trong đầu tư, xây dựng chung cư

2.1 Rủi ro pháp lí cho chủ đầu tư
2.1.1 Rủi ro từ quy định của pháp luật
Hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản hiện đang có những bất cập lớn.
Các quy định pháp luật liên quan đến phát triển dự án bất động sản rất phức tạp, gồm
nhiều Luật liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như nhà ở, đất đai, xây dựng, đầu
tư, quy hoạch… Mặc dù vừa được sửa đổi trong giai đoạn 2013 -2014 nhưng hệ thống
văn bản liên quan đến bất động sản vẫn chứa nhiều bất cập. Do đó, khi đầu tư vào các
dự án bất động sản, chủ đầu tư có thể gặp rất nhiều rủi ro.
Thứ nhất, sự mâu thuẫn, quy định chồng chéo giữa các văn bản pháp luật gây
khó khăn cho chủ đầu tư khi thực hiện và gặp nhiều rủi ro khi thi hành theo văn bản
này lại có thể bị xem là vi phạm nếu cơ quan có thẩm quyền áp dụng văn bản khác.
Ví dụ như: Điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 hiện
đang xung đột với Điểm b khoản 1 Điều 169 và khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013.
Điểm c khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014 quy định về dự án đầu tư xây dựng
nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án: “Chỉ định chủ đầu tư trong trường
hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật này, có quyền sử dụng
đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này.”
Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định về hình thức sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: “Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở
theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.”
Điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển
nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.”
Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013: “Tổ chức kinh tế không được nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
 5

của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Quy định về “đất ở” tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở vừa không thống nhất với
Điều 169 và Điều 191 Luật Đất đai, vừa bị trùng lặp với chính khoản 1 Điều 23 Luật
Nhà ở, gây ra mâu thuẫn về quyền sử dụng đất hợp pháp. Trên thực tế hình thức chỉ
định chủ đầu tư theo Điểm c khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2014 chỉ áp dụng đối với
dự án có 100% đất ở. Đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định
chủ đầu tư và cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công
nhận chủ đầu tư, dẫn đến ách tắc dự án, làm cho thị trường bất động sản bị sụt giảm
nguồn cung, nhiều doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn. Hậu quả dẫn đến
126 dự án nhà ở bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, do có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở,
đất nông nghiệp… tại Thành phố Hồ Chí Minh. (Theo thống kê của Hiệp hội Bất động
sản Thành phố Hồ Chí Minh)
Thứ hai, với một dự án bất động sản có quá nhiều Luật điều chỉnh, quá nhiều thủ
tục hành chính. Theo ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại và
Công nghiệp Việt Nam (VCCI): thường một dự án bất động sản có liên quan đến 9
Luật và 20 thủ tục hành chính. “Rõ ràng đây là một quy trình, nếu đi mạch lạc thì đã
tốn rất nhiều chi phí, chưa nói đến đi lòng vòng sẽ rất tốn kém. Nhà đầu tư đi thông
suốt, trọn vẹn cũng là một thách thức rất lớn. Tuy nhiên, chỉ cần một thủ tục không rõ
ràng, một quy trình, một khái niệm với nhiều cách hiểu khác nhau đã khiến quy trình
đầu tư ách tắc, phải làm lại từ đầu. Do vậy, có lẽ cũng cần cơ chế một luật sửa nhiều
luật”, ông Tuấn nói.5
Thứ ba, rủi ro từ mâu thuẫn về cách hiểu “chủ đầu tư” và “nhà đầu tư”
Đây cũng là rủi ro xuất phát từ quy định khác nhau giữa các văn bản pháp luật
khi mỗi ngành luật tiếp cận theo một cách khác nhau. Theo quy định tại khoản 7 Điều
19 Luật Quy hoạch đô thị 2009, chủ đầu tư dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500
khu vực được giao đầu tư. Theo đó, đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan chức năng
phê duyệt, là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng. Luật Xây
dựng cũng quy định, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp

5
https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/bat-dong-san-kho-vi-quy-dinh-chong-cheo-1130303.html,
truy cập ngày 17/8/2020
 6

giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, đề xuất quy hoạch chi
tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đều bị ách tắc, do Sở Quy hoạch -
Kiến trúc không nhận hồ sơ của “nhà đầu tư”, dù đã có quyết định chủ trương đầu tư
của UBND TPHCM, vì “trái” với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 - quy
định “chủ đầu tư” mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết. Phải chăng do không
rõ ràng trong các văn bản luật đã tạo ra cách hiểu khác nhau rằng “nhà đầu tư” chưa
phải là “chủ đầu tư”, vì chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận “chủ
đầu tư”, nên các doanh nghiệp không được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự
án. Trong khi đó, khái niệm “nhà đầu tư” trong Luật Đầu tư là các loại hình dự án sản
xuất kinh doanh, nhất là dự án nhà ở thương mại. Theo đó, khái niệm “nhà đầu tư” có
nội hàm rộng, bao gồm nhà đầu tư dự án bất động sản (BĐS) đã tạo lập được quỹ đất,
nhà đầu tư dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác, kể cả nhà đầu tư nước ngoài
không tự giải phóng mặt bằng mà thuê đất để đầu tư; khái niệm “nhà đầu tư” bao gồm
cả “chủ đầu tư”, và cả “người sử dụng đất” đề xuất dự án đầu tư.6
Thứ tư, vấn đề thủ tục công nhận chủ đầu tư trong trường hợp nhận chuyển
nhượng từ một chủ đầu tư khác.
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP: “Trường hợp
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy
hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Điều 21 của Luật
Nhà ở và có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thì Sở Xây dựng kiểm tra và báo
cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Thời
gian lựa chọn chủ đầu tư quy định tại Khoản này là 30 ngày, kể từ ngày Sở Xây dựng
nhận được văn bản đăng ký làm chủ đầu tư.”.
Theo quy định tại Điểm c khoản 2 Điều 22: “Chỉ định chủ đầu tư trong trường
hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật này, có quyền sử dụng
đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này” và khoản 1,
khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014: “1. Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng

6
https://www.sggp.org.vn/xung-dot-phap-ly-trong-dau-tu-xay-dung-roi-voi-cau-chu-cach-hieu-
614827.html, truy cập ngày 17/8/2020
 7

hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại...4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo
quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.
Có thể thấy, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sở hữu đất hợp pháp (nhận chuyển
nhượng hoặc có quyền sử dụng hợp pháp) có nhu cầu sẽ được lựa chọn làm chủ đầu tư.
Trong 30 ngày kể từ ngày Sở xây dựng nhận văn bản đăng ký, Sở kiểm tra báo cáo
cho UBND cấp tỉnh và UBND cấp tỉnh ra quyết định công nhận chủ đầu tư.
Tuy nhiên, do nguồn đất chủ yếu là nhận chuyển nhượng, nếu không được công
nhận chủ đầu tư thì nguồn vốn đã bỏ ra sẽ bị bất động, dẫn đến việc thiếu hụt vốn sau
này. Hơn thế nữa, theo Văn bản số 805/BXD-QLN thì Bộ Xây dựng đề nghị UBND
TP.HCM phải báo cáo chờ Thủ tướng Chính phủ chấp thuận mới được công nhận chủ
đầu tư.
Thứ năm, rủi ro về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được
đưa vào kinh doanh.
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về
điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:
“Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có
văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được
bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp
tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được
bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”
Theo đó, có thể hiểu, nếu sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà chủ đầu tư vẫn
chưa nhận được phản hồi từ cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thì chủ đầu tư sẽ không
được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể trong phạm vi bài
luận này là bán chung cư đang xây dựng. Hoặc nếu chủ đầu tư bán chung cư đang xây
dựng của mình thì phải tự chịu trách nhiệm về hành vi của mình. Ví dụ như, sau khi
chủ đầu tư đã bán xong thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phản hồi là không đủ điều
kiện thì sẽ phải chịu trách nhiệm hành chính theo quy định của pháp luật hoặc thậm
chí là hợp đồng mua bán có thể bị tuyên bố vô hiệu do nội dung của hợp đồng vi phạm
điều cấm của pháp luật khi đối tượng mua bán chưa đủ điều kiện được phép đưa vào
giao dịch.
 8

Tuy nhiên, trên thực tế, việc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phản hồi chậm trễ
xảy ra rất thường xuyên, dẫn đến thiệt hại về tiền bạc cho chủ đầu tư khi họ cần bán
để tiếp tục hoàn thành xây dựng chung cư của mình; đồng thời, nó gây hoang mang
cho chủ đầu tư khi không rõ mình đã đủ điều kiện để được phê duyệt hay chưa. Dù
vậy, hiện nay vẫn chưa có văn bản pháp luật nào quy định về chế tài kỷ luật nào đối
với việc phản hồi chậm trễ này của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh dẫn đến tình trạng
này vẫn tiếp diễn.
2.1.2 Rủi ro từ thủ tục hành chính
Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, các doanh nghiệp bất
động sản đang phải đối mặt với tình trạng phổ biến là dù đã bồi thường, giải phóng
mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thiện pháp lý để triển khai dự án do vướng
mắc về thủ tục hành chính.
Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản phân tích: “Dù đã có
chủ trương cải tiến thủ tục hành chính nhưng thực tế triển khai nhiều nơi vẫn làm nản
lòng doanh nghiệp. Một dự án từ lúc bắt đầu đến khi đủ điều kiện mở bán, ít nhất phải
trải qua 4 cửa lớn, (Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Kế hoạch - Đầu tư, Sở Tài nguyên
Môi trường, Sở Xây dựng) bên trong mỗi cửa lớn còn có rất nhiều cửa nhỏ khác mà
doanh nghiệp phải lọt qua”. 7
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này phát sinh từ cơ quan hành chính Nhà nước:
Thứ nhất, từ ngày 01/07/2015, các dự án thương mại có quỹ đất ở, đất nông
nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm
khoảng trên dưới 10% diện tích dự án đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư do
Luật Nhà ở quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở. Những dự án dự án
thương mại có quỹ đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện
Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án còn bị ách tắc
thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất,...
Thứ hai, quy trình và thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án đang bị kéo dài.
Theo phản ánh từ Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, trên thực tế,
thời gian tính tiền sử dụng đất dự án thường mất khoảng 1 đến 3 năm. Nguyên nhân là

7
http://vneconomy.vn/bat-dong-san-truoc-nhung-thach-thuc-lon-20200101014416054.htm, truy cập
ngày 17/8/2020
 9

do thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất tốn nhiều thời
gian khiến doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu. Việc thực hiện dự án vì thế bị chậm lại.
Những tác động này dẫn chủ đầu tư đến tình trạng tiến thoái lưỡng nan. Nếu
chờ xong thủ tục pháp lý thì thời gian thực hiện dự án kéo dài, dẫn đến chôn vốn trong
thời gian dài do không thể đưa sản phẩm ra thị trường như dự kiến, đọng nợ, tồn
kho… Nếu bỏ qua thủ tục pháp lý, tiến hành thực hiện dự án thì sẽ bị rà soát hồ sơ
pháp lý, thanh tra hoặc bị tạm ngừng thực hiện.
Theo HoREA, UBND TP đã cho phép 124 dự án được vận hành trở lại bình
thường kể từ tháng 3-2019 nhưng vẫn còn hơn 30 dự án tiếp tục rà soát. Nhưng quá
trình này cũng đã có tác động đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các chủ đầu tư,
người tiêu dùng, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh.8
2.1.3 Rủi ro về tài chính và tín dụng
Từ năm 2019, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước có chủ trương hướng nguồn
vốn vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và hạn chế tín dụng vào lĩnh vực phi sản xuất,
lĩnh vực rủi ro. Trong đó, bất động sản là lĩnh vực mà các ngân hàng kiểm soát chặt
tín dụng.
Theo Thông tư 22/2019 thay thế Thông tư 36/2014 của Ngân hàng Nhà nước,
tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn để vay trung hạn và dài hạn ở mức 60% dự kiến sẽ bị rút dần
xuống còn 34% trong giai đoạn 2019-2022. Từ 2022 trở đi, tỷ lệ này đưa về mức tối
đa 30%.
Mặc dù không chính thức tuyên bố “khép cửa” với bất động sản, song chủ
trương của cơ quan quản lý là sẽ giảm dần tín dụng vào lĩnh vực này. Theo đó, tỷ lệ
vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn dự kiến giảm từ 40% năm 2019 xuống 35% vào
đầu năm 2020 và tiến tới tỷ lệ 30% trong thời gian sau đó, đồng thời nâng hệ số rủi ro
từ 150% lên 200%, thậm chí là 250 - 300% nếu cần.9
Mục đích Chính phủ và Ngân hàng nhà nước thực hiện chủ trương này nhằm
kiểm soát cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản để

8
https://doanhnhansaoviet.vn/kinh-te/hiep-hoi-bat-dong-san-tp-hcm-ke-hang-loat-kho-khan-ve-thu-tuc.
html, truy cập ngày 17/8/2020
9
https://tinnhanhchungkhoan.vn/tien-te/tin-dung-vao-bat-dong-san-se-siet-chat-tu-2019-255780.html, truy cập
ngày 17/8/2020
 10

mua nhà ở phân khúc cao cấp. Đây là thông điệp yêu cầu ngân hàng dự trữ thêm vốn
đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro.
Mặc dù lộ trình siết chặt tín dụng bất động sản đã được báo trước nhưng các
chủ đầu tư vẫn không thể tránh được rủi ro. Là một lĩnh vực cần có số vốn đầu tư lớn
cho các công việc như: giải phóng mặt bằng, thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư, chi
phí quản lý dự án... nhưng lại không được trợ giúp nguồn vốn từ ngân sách, tạo cho
các chủ đầu tư không ít khó khăn khi kêu gọi nguồn vốn, có thể mất đi cơ hội kinh
doanh. Bên cạnh đó, còn tác động đến công ăn việc làm của người lao động, các
ngành nghề có liên quan đến bất động sản,... Tuy nhiên, đây là chủ trương của Chính
phủ, đã có quyết định, hướng đi rõ ràng. Song, các chủ đầu tư khó có thể kiến nghị để
Chính nới lỏng chính sách tiền tệ.
2.2. Rủi ro pháp lý cho người mua
Thực tế hiện nay, người mua dự án nhà chung cư đều quan tâm đến vị trí, diện
tích, giá cả và hầu hết đều đặt chúng lên những tiêu chí hàng đầu. Rất ít người quan
tâm đến tính pháp lý của dự án nhưng không biết rằng tiêu chí này quan trọng hơn cả.
Bởi đó mà tính tới thời điểm hiện tại, đã có rất nhiều vụ tranh chấp, kiện tụng giữa
người mua và chủ đầu tư xây dựng dự án nhà chung cư mà hầu hết chúng đều đem lại
rủi ro pháp lý cao cho người mua.
Thứ nhất, liên quan đến tính hợp pháp của hồ sơ pháp lý dự án. Người mua
thường sẽ ít quan tâm đến hồ sơ pháp lý dự án bao gồm những loại giấy tờ gì và cũng
rất ít người nhận thức được rằng, nếu hồ sơ pháp lý của dự án mà họ đầu tư thiếu một
trong những giấy tờ mà luật quy định thì sẽ có khả năng cao bị đình chỉ và mang lại
nhiều rủi ro cho người mua. Hậu quả nghiêm trọng nhất mà người mua có thể gặp
phải trong trường hợp này, có thể là “tiền mất tật mang”. Như vậy, một dự án chung
cư có hồ sơ pháp lý đầy đủ không thể thiếu những giấy tờ quan trọng sau:

● Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư: Văn bản này nhằm đảm
bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất động
sản. Với trường hợp khách hàng không mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư dự
án mà thông qua các đại lý F1, F2 thì yêu cầu đại lý này cung cấp các giấy tờ
pháp lý như giấy phép kinh doanh (có ngành nghề kinh doanh bất động sản hay
 11

không, có được thực hiện hoạt động môi giới không), văn bản thể hiện sự đồng
ý của chủ đầu tư cho phép đại lý này được bán căn hộ…

● Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất,
cho thuê đất cho chủ dự án: Đây là những giấy tờ chứng minh dự án đã giải
phóng xong mặt bằng và đất xây dự án là “đất sạch”, không có tranh chấp pháp
lý về sau.

● Giấy phép xây dựng: Trừ những dự án thuộc đối tượng được
miễn giấy phép xây dựng (theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014),
còn lại các dự án căn hộ ngang nhiên xây dựng khi chưa có giấy phép sẽ bị xử
phạt, thậm chí đình chỉ thi công, làm trễ tiến độ dự án và ảnh hưởng nghiêm
trọng đến người mua.

● Văn bản chấp thuận đầu tư (Theo Điều 9 Nghị định

99/2015/NĐ-CP): Nhằm đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đối với việc đầu tư xây dựng dự án căn hộ của chủ đầu tư đó.

● Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án:
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp là nhà chung
cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì điều kiện
mở bán là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án.10
Thứ hai, liên quan đến việc người mua chưa nhận được sổ hồng trong một thời
gian rất lâu. Mà ta cũng biết rằng, sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng, quyết định
giá trị căn hộ. Trên thực tế, không ít trường hợp người mua chung cư, đã dọn vào ở
nhưng “chờ dài cổ” vẫn chưa được cấp sổ hồng. Lý do có thể là chủ đầu tư chưa hoàn
thành nghĩa vụ tài chính, thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp sổ hồng cho
người mua và chưa giải chấp hoặc chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây
dựng và bán nhà ở…
Thứ ba, căn cứ Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định
về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh

10
https://batdongsan.com.vn/loi-khuyen-cho-nguoi-mua/4-cach-kiem-tra-phap-ly-du-an-chung-cu-ar104009
 12

nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao
nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.”
Như vậy, theo quy định này thì người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho
mình bản sao hợp đồng bảo lãnh của Ngân hàng đối với bất động sản mình dự định
mua. Và đây cũng là một trong những rủi ro của người mua khi họ không nắm được
thông tin này của dự án chung cư hình thành trong tương lai. Nếu dự án không được
bảo lãnh bởi Ngân hàng thương mại thì dễ dàng dẫn đến người mua sẽ “mất trắng” khi
chủ đầu tư không đảm bảo tài chính để hoàn thành dự án.
Thứ tư, các kẽ hở của hợp đồng thường phát sinh khi giao kết hợp đồng mua bán
nhà gây ra những rủi ro cho người mua. Những vấn đề cần lưu ý trong hợp đồng có
thể kể đến như diện tích sử dụng hay diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu
riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, phương thức thanh toán; chất lượng công trình;
các khoản phí dịch vụ bao gồm những khoản nào, tổng số tiền cần thanh toán đã bao
gồm phí bảo trì hay chưa; phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và riêng;
quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong
nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và
phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê.
Thứ năm, trên thực tế đã có rất nhiều trường hợp người mua đầu tư phải dự án
chung cư đang bị thế chấp. Nếu người mua không nắm rõ thông tin này và không yêu
cầu chủ đầu tư thực hiện các hình thức cam kết thì sẽ không chắc chắn rằng, chủ đầu
tư sẽ có các biện pháp đảm bảo cho người mua và cũng có thể người mua sẽ chẳng
bao giờ lấy được nhà và tiền đầu tư một khi chủ đầu tư đã không còn đủ tài chính.
3. Giải pháp khắc phục rủi ro pháp lý
3.1. Giải pháp khắc phục rủi ro pháp lý cho chủ đầu tư
3.1.1 Rủi ro từ quy định của pháp luật
Thứ nhất, về sự mâu thuẫn trong quy định giữa Điểm c khoản 2 Điều 22 và
khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 với Điểm b khoản 1 Điều 169 và khoản 2 Điều 191
Luật Đất đai 2013 dẫn đến việc ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng thì Bộ Xây dựng cũng
đã đề nghị Chính phủ xem xét việc sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở như
sau: “Nhận chuyển quyền sử dụng đất (hoặc “đất ở và các loại đất khác”) phù hợp quy
 13

hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,
theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.11
Thứ hai, về sự mâu thuẫn giữa Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đầu tư về cách gọi
“chủ đầu tư” và “nhà đầu tư”: có thể thấy, quy định “Chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết
khu vực được giao đầu tư” của Luật Quy hoạch đô thị 2009 không thống nhất với Luật
Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2014; bởi cả “chủ đầu tư dự án”, “nhà đầu tư thực hiện
dự án” và “người sử dụng đất” đều có quyền tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực
được giao đầu tư. Mặc khác, khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 cũng
xung đột với cả khoản 4 Điều 30 Luật này, khi quy định phải có “đồ án quy hoạch
chi tiết đã được phê duyệt” thì mới có cơ sở để “lập dự án đầu tư xây dựng”, mà “đồ
án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt” và “dự án đầu tư xây dựng” lại là cơ sở để
được công nhận “chủ đầu tư” dự án và được cấp “giấy phép xây dựng”.12 Do đó, cần
xem xét sửa đổi cách gọi “chủ đầu tư” tại khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị
2009 thành “nhà đầu tư thực hiện dự án” để có cách hiểu thống nhất giữa các văn bản
pháp luật quy định về vấn đề này.
Thứ ba, về vấn đề thủ tục công nhận chủ đầu tư trong trường hợp nhận chuyển
nhượng từ một chủ đầu tư khác thì giải pháp cho vấn đề này là:
Một, cần quy định rõ ràng về việc UBND cấp tỉnh được thực hiện đúng quy
định pháp luật (thời hạn trả lời tối đa 30 ngày) mà không thông qua một cơ quan nào
khác hoặc nếu phải báo cáo chờ Thủ tướng Chính phủ chấp thuận thì cần có quy định
cụ thể về thời hạn trả lời.
Hai, chỉ thông qua Thủ tướng Chính phủ đối với các dự án có quy mô lớn
hoặc có lĩnh vực thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ và cần có văn
bản hướng dẫn xác định các dự án này.
Ba, cần có quy định về những chế tài kỷ luật nếu các cơ quan chậm trễ thực
hiện trách nhiệm của mình.
Thứ tư, về việc phản hồi chậm trễ của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh dẫn đến
việc bất động sản hình thành trong tương lai không đủ điều kiện để đưa vào giao dịch:

11
https://chungcudephn.com/horea-de-xuat-bo-tieu-chuan-tin-dung-cho-nguoi-mua-nha-nam-2020/,
truy cập ngày 17/8/2020
12
https://invest.com.vn/luat-chong-cheo-doanh-nghiep-dia-oc-bi-loi-ra-n10976.html, truy cập ngày
17/8/2020
 14

cần có văn bản pháp luật quy định sự ràng buộc trách nhiệm trả lời của Sở, cụ thể là
quy định Sở phải chịu trách nhiệm trong trường hợp quá 15 ngày kể từ ngày nhận
được thông báo của chủ đầu tư mà vẫn không đưa ra phản hồi.
Thứ năm, về việc ách tắc của các dự án có quỹ đất hỗn hợp, trong đó có đất do
Nhà nước quản lý như kênh rạch: đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất,
đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế “dồn điền đổi thửa” và “quyền chuyển đổi
quyền sử dụng đất” được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định
43/2014/NĐ-CP. Thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô” này, các thửa đất thuộc Nhà
nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một
thửa đất mới ở ranh khu vực đất dự kiến đầu tư, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu
giá. Đây là phương án rất có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện “đổi ngang đất thô”, vừa
tích tụ được quỹ đất mới tập trung, có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất
định hình, nằm rải rác trước đây.
Ngoài ra, UBND thành phố nên trình Thủ tướng xem xét, quy định tỷ lệ hoán đổi
diện tích đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở, theo
tỷ lệ 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn). Doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho Nhà nước diện
tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ đã được quy định để Nhà
nước thực hiện dự án tại phần đất này hoặc đấu giá đất hay đấu thầu để lựa chọn nhà
đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.13
3.1.2 Rủi ro từ thủ tục hành chính
Rủi ro từ thủ tục hành chính xuất phát từ việc pháp luật quy định một dự án phải
thông qua rất nhiều thủ tục hành chính và có những khâu mất nhiều thời gian của các
nhà đầu tư, dẫn đến thời gian hoàn công dự án kéo dài, gây thiệt hại về thời gian và
tiền bạc của cả chủ đầu tư và người mua. Đây là vấn đề khó để giải quyết vì bất động
sản là một ngành phức tạp, nếu không kiểm tra và giám sát kỹ qua từng khâu thì thiệt
hại không chỉ là thời gian và tiền bạc mà có thể là tính mạng con người, gây ảnh
hưởng đến cộng đồng. Vì vậy, giải pháp cho vấn đề này là Ủy ban nhân dân thành phố
chỉ đạo Sở Tài nguyên & Môi trường và Sở Tài chính hoàn thiện quy trình, thủ tục xác
định giá đất, thẩm định giá đất để rút ngắn thời gian làm thủ tục và bảo đảm kết quả

13
https://invest.com.vn/luat-chong-cheo-doanh-nghiep-dia-oc-bi-loi-ra-n10976.html, truy cập ngày
17/8/2020
 15

tính tiền sử dụng đất hợp lý, không làm thất thoát ngân sách nhà nước. Sở Tài nguyên
& Môi trường và Sở Tài chính xem xét, chấp nhận các chi phí thực tế hợp lý của chủ
đầu tư và cách tính doanh thu dự án (Chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ
tầng, hệ số diện tích sàn kinh doanh căn hộ, doanh thu bãi giữ xe gắn máy, bãi giữ xe
ôtô, doanh thu bán căn hộ, doanh thu cho thuê phần diện tích thương mại, dịch vụ, chi
phí đầu tư hạ tầng, suất đầu tư xây dựng chung cư cao tầng…).14
3.2 Giải pháp hạn chế rủi ro cho người mua nhà chung cư.
3.2.1 Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án
Căn cứ căn cứ Điều 194 Luật đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-
CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai; Điều 9 và Điều 55 Luật
kinh doanh bất động sản 2014 để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương
lai, chủ đầu tư phải có:
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã
được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp
phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
2. Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm
các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy
hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ
thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các
dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
3. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự
án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai
(nếu có);
4. Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi
hành án;
Như vậy, làm sao để biết được các dự án gắn liền với đất nền liệu có đủ các điều
kiện giao dịch như trên? Việc cần làm đầu tiên là không nên nghe và tin những gì mà

14
https://chungcudephn.com/giai-quyet-cac-vuong-mac-ve-tinh-tien-su-dung-dat/, truy cập ngày
20/8/2020
 16

bên bán/người môi giới nói, hứa và viết. Thay vào đó là phải hỏi, đọc, thấy và kiểm
tra những tài liệu, hồ sơ và giấy tờ pháp lý về dự án đó theo các bước sau:
Bước 1: Hỏi người môi giới/người bán để đọc và kiểm tra hồ sơ pháp lý cơ bản
về dự án này từ chủ đầu tư gồm: Giấy chứng nhận đầu tư dự án này của chủ đầu tư;
Quyết định giao đất; Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; thiết kế bản vẽ thi công
đã được phê duyệt,…;
Tìm hiểu bước này sẽ đánh giá và biết được ai là chủ đầu tư dự án thật sự và ai
có quyền bán và ký hợp đồng mua bán đất nền với khách mua. Nhiều trường hợp mặc
dù không phải là chủ đầu tư nhưng một số công ty môi giới vẫn giới thiệu mập mờ
thông tin để chính họ đứng ra ký hợp đồng cọc, giữ chỗ, thỏa thuận (có điều khoản
phạt cọc, đặt bẫy người mua) nhằm chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng. Trong
khi những công ty này không cung cấp được văn bản ủy quyền hoặc thỏa thuận với
chủ đầu tư cho phép thực hiện việc này.
Bước 2: Hỏi, đọc và kiểm tra Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch
chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó. Quyết
định này sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu về sự bố trí
chi tiết tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng
ranh giới lô đất. Theo đó, người mua đất có thể biết được lô đất mình mua sẽ nằm ở
khu nào, vị trí nào trong dự án này.
Bước 3: Hỏi và kiểm tra văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm
thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi
tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự
án. Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án
thực hiện, xác nhận và đóng dấu, mà không phải là chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư
nhân đứng ra nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.
Bước 4: Phải đến và xem khu đất thực địa để thấy được tình trạng kết cấu hạ
tầng thực tế gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt như nêu trên; các công
trình, hạ tầng này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và
 17

đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom
rác thải;
Nhiều trường hợp dự án một nơi, nhưng người môi giới/người giới thiệu lại dẫn người
mua đi xem ở một dự án trên đất khác nhằm đánh lừa người mua. Do vậy, để không bị
lừa thì phải xem giấy tờ, hồ sơ pháp lý trước và thấy hợp pháp đủ điều kiện rồi thì mới
đi xem đất. Khi xem nơi thi công dự án phải nắm được địa chỉ, vị trí khu đất, tờ bản
đồ, số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem và kết hợp với việc hỏi người dân địa phương
và UBND xã nơi có dự án để chắc chắn rằng mình không bị lừa mua đất tại dự án ma,
dự án không chính chủ.
Bước 5: Hỏi người môi giới/người bán chứng minh việc chủ đầu tư đã hoàn
thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án này hay chưa? Gồm tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Việc hỏi theo
bước này cũng rất quan trọng, bởi vì đây là số tiền rất lớn mang tính quyết định của dự
án và nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà nước thì dự án không đủ điều
kiện để chuyển nhượng. Mặc khác hỏi để dự liệu và thấy được rủi ro về việc chủ đầu
tư đang bán đất và có thể sử dụng tiền bán đất vào việc khác dẫn đến không còn khả
năng nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước hoặc đang không đủ khả năng tài chính để
thực hiện dự án. Còn khi mà chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho nhà
nước trước khi mở bán, nghĩa là chủ đầu tư đó có năng lực tài chính, uy tín để thực
hiện dự án này.
Bước 6: Kiểm tra dự án này có đang bị chủ đầu tư dự án thế chấp, bị kê biên hoặc
đang tranh chấp gì hay không. Có nhiều trường hợp, chủ đầu tư mặc dù đủ điều kiện
pháp lý để bán nhưng một phần hoặc toàn bộ dự án bị tranh chấp, bị kê biên hoặc
đang thế chấp cho ngân hàng. Do vậy, khi biết đến tên gọi của dự án thì trước hết có
thể tra cứu sơ bộ để biết trên internet, tham khảo tại văn phòng đăng ký đất đai để biết
chắc là đất của dự án mình mua không bị thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp (nếu có);
3.2.2 Lưu ý vấn đề sổ hồng
Người mua cần hỏi chủ đầu tư kỹ về thời gian bàn giao sồ hồng. Theo Điều 13
của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày ký
kết bàn giao hoặc ngày hết hạn thuê mua thì người mua phải tới các cơ quan ban
ngành có chức năng để xin cấp giấy sở hữu đất và nhà ở. Ngoài ra, người mua cũng
 18

cần lưu ý các khoản phí phát sinh liên quan đến việc cấp sổ hồng để không bị thu
thêm, bởi theo quy định, đó là trách nhiệm của chủ đầu tư.
3.2.3. Kiểm tra chứng thư bảo lãnh của ngân hàng
Chứng thư bảo lãnh là một trong những điều kiện quan trọng được quy định
trong thông tư của Ngân hàng Nhà nước, nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng mua
chung cư, tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản
trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng
thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Ngân hàng sẽ có
trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo
hợp đồng mua bán và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết nếu có 2 điều kiện:
· Chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết
· Bên thuê, mua có yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh
Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, khách hàng hoàn
toàn có quyền yêu cầu Ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình.
3.2.4. Kiểm tra hợp đồng mua căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán là giấy tờ quan trọng liên quan trực tiếp đến quyền lợi và
trách nhiệm của hai bên, do vậy người mua phải lưu ý xem xét thật kỹ trước khi ký
vào văn bản này. Một số thông tin trong hợp đồng mà người mua cần lưu ý kiểm tra
như:
· Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có
giấy ủy quyền của chủ đầu tư
· Tiến độ thanh toán, phương thức thanh toán, thỏa thuận về phí phạt nếu thanh
toán trễ hoặc sai phương thức
· Thông tin về căn hộ (Mã căn hộ, vị trí tầng, tên dự án, đơn giá…)
· Các điều kiện thỏa thuận về phí dịch vụ (phí quản lý chung cư, phí vệ sinh,
điện, nước…)
· Diện tích sử dụng, những trang thiết bị sở hữu chung/riêng…
3.2.5. Mượn tay ngân hàng để kiểm tra pháp lý
Nhằm né những dự án tiềm ẩn rủi ro, tránh nỗi lo nợ xấu, các ngân hàng sẽ rà
soát tính pháp lý của dự án ngay khi nhận được đề xuất vay vốn của khách hàng. Vì
vậy, theo nhiều chuyên gia địa ốc, một trong những cách đơn giản nhất để kiểm tra
 19

tính pháp lý dự án bất động sản đó là người mua nên chủ động đi vay tiền ngân hàng
mua nhà15. Nghiệp vụ của ngân hàng về pháp lý rất chặt chẽ nên sẽ bảo vệ được quyền
lợi cho người mua.
Trường hợp bị từ chối vay tiền, thì lý do cơ bản là pháp lý dự án chưa ổn. Như
vậy, ngân hàng không chỉ đóng vai trò là nhà cung cấp tín dụng mà còn là trợ thủ đắc
lực bảo đảm phần nào tính pháp lý giúp cho nhà đầu tư, người mua bảo vệ được quyền
lợi của chính mình.
3.2.6. Tìm hiểu thông tin dự án qua cơ quan chức năng
Nhằm hạn chế tình trạng huy động vốn trái phép, bán “lúa non”, bán dự án ma và
lừa đảo trong lĩnh vực bất động sản bùng nổ thời gian qua, một số địa phương đã cho
phép người dân kiểm tra pháp lý dự án ngay trên ứng dụng trực tuyến. Tại TP.HCM,
Sở Xây dựng TP mới đây đã ra mắt ứng dụng cho phép khách hàng tra cứu thông tin
dự án bất động sản như: Pháp lý dự án, tiến độ dự án, hình ảnh thực tế, tên chủ đầu tư,
địa chỉ chủ đầu tư, quy mô đầu tư, thông tin về diện tích dự án.
Ngoài ra, ứng dụng này còn cho phép tra cứu quy hoạch, phản ánh góp ý, trưng
cầu đánh giá, tra cứu hồ sơ, thủ tục hành chính, tra cứu chứng chỉ hành nghề, giấy
phép xây dựng, hướng dẫn sử dụng… Điều này sẽ hỗ trợ khách hàng rất nhiều trong
việc tìm hiểu pháp lý của bất động sản trước khi quyết định “xuống tiền”.
4. Bản án tranh chấp liên quan đến rủi ro pháp lý chung cư và phân tích
4.1 Tóm tắt nội dung bản án
Bản án số: 106/2015/DS-PT ngày: 21/01/2015 V/v: “Tranh chấp hợp đồng mua
bán
căn hộ
Nguyên đơn: Bà Trần Thị Châu Nga
Bị đơn: Công ty cổ phần Bất động sản Xây lắp Dầu khí Thành Lợi (Công ty Thành
Lợi)
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Nguyễn Minh Nhân
2. Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Dầu khí Việt Thành (Công ty Việt Thành)

15
https://batdongsan.com.vn/loi-khuyen-cho-nguoi-mua/4-cach-kiem-tra-phap-ly-du-an-chung-cu-ar104009,
truy cập ngày 14/08/2020
 20

3. Ngân hàng thương mại cổ phần Liên Hợp (Ngân hàng Liên Hợp)
4. Công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí Hùng Mạnh - Sàn giao dịch Bất động sản, chi
nhánh công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí Hùng Mạnh (Công ty Hùng Mạnh)
5. Công ty cổ phần Xây dựng số Hoàn Cầu (Công ty Hoàn Cầu).
Nội dung vụ việc:
Ngày 10/3/2010: bà Trần Thị Châu Nga và Sàn giao dịch Bất động sản - chi
nhánh Công ty cổ phần Bất động sản Điện lực Dầu khí Thành Lợi có ký Hợp đồng số
180/HĐBCC-Q2-SPVPL về việc:
- Bán căn hộ số 1106, loại Dl, tầng 11, tòa nhà khối B chung cư Petro VietNam
Landmark tại ấp 3, phường An Phú, Quận T
- Tổng diện tích sàn là 94,82 m2
- Giá trị Hợp đồng là 2.224.447.200 đồng
- Phương thức thanh toán:
+ Ngay khi ký Hợp đồng, bên mua giao cho bên bán 30% giá trị Hợp đồng
+ Quý II/2010 giao tiếp 30%
+ Quý IV/2010 giao tiếp 20%
+ Quý I/2011 giao tiếp 10%
+ Còn 10% sẽ giao nốt khi bên bán bàn giao căn hộ. Việc bàn giao nhà
được dự kiến vào Quý IV/2011.
Ngày 15/11/2010: các bên ký Phụ lục số 02, thỏa thuận lại mức giá của Hợp
đồng là 2.026.048.145 đồng.
Ngày 18/10/2011: các bên ký tiếp Phụ lục số 03 ký điều chỉnh mức giá Hợp
đồng là 1.924.745.737 đồng.
Tính đến ngày 19/10/2011, bà Nga đã thanh toán cho bên bán số tiền
1.828.507.427 đồng, tương đương với 95% hợp đồng. Tuy nhiên từ đó cho đến nay bà
Nga vẫn chưa được giao nhà như hai bên đã thỏa thuận trong Hợp đồng.
Bà Nga đã nhiều lần liên hệ với bên bán để yêu cầu giải quyết nhưng phía bên
bán không có thiện chí giải quyết và không ấn định được thời hạn giao nhà.
Ngày 30/8/2012: bà Nga nhận được văn bản của bên bán nêu rõ thời hạn giao
nhà là Quý I/2013.
 21

Ngày 09/9/2012, bà Nga đã gửi văn bản cho bên bán không chấp nhận thời hạn
bàn giao căn hộ vào Quý I/2013 và đề nghị thanh lý Hợp đồng.
Yêu cầu của nguyên đơn (bà Nga):
- Yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy Hợp đồng mua bán căn hộ nêu trên vì lý do bên
bán đã vi phạm Hợp đồng, vi phạm cam kết thời gian bàn giao nhà.
- Đề nghị Tòa án buộc bên bán phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền đã nhận là
1.828.507.427 đồng.
- Yêu cầu tính tiền bồi thường thiệt hại theo lãi suất 09%/năm tính từ ngày
31/12/2011 đến ngày xét xử sơ thẩm tổng cộng là 28 tháng.
Lời khai của các bên trong quá trình xét xử vụ án:
Đại diện bị đơn (Công ty Thành Lợi) trình bày: nguyên nhân chính dẫn đến
chậm tiến độ là vì Chính phủ đã có chủ trương thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất
động sản, dẫn đến các nhà thầu thực hiện xây dựng dự án đã gặp nhiều khó khăn trong
việc tiếp cận các nguồn vốn vay từ ngân hàng. Mặt khác, do thị trường bất động sản
đóng băng, việc bán hàng và thu tiền của khách hàng là rất khó khăn, những trường
hợp thực hiện đóng tiền đúng thỏa thuận không nhiều, dẫn đến chủ đầu tư cũng phần
nào gặp khó khăn về tài chính. Cho đến nay công ty đã và đang tập trung mọi nguồn
lực để thúc đẩy nhà thầu mới hoàn thành dự án sớm và dự kiến khoảng Quý I năm
2014 sẽ hoàn thiện bàn giao cho khách hàng. Đối với yêu cầu của nguyên đơn, phía
công ty không thể thực hiện được vì căn cứ theo Hợp đồng các bên đã ký không có bất
cứ điều khoản và thỏa thuận nào liên quan đến việc bồi thường của bên bán cho bên
mua, do vậy các yêu cầu của bà Nga, công ty không chấp nhận và không có nghĩa vụ
phải thực hiện. Công ty mong muốn bà Nga tiếp tục thực hiện Hợp đồng đã ký.
Đại diện Ngân hàng TMCP Liên Hợp trình bày: Nếu bà Nga tiếp tục Hợp đồng
mua bán căn hộ thì bà phải tiếp tục thanh toán cho Công ty Thành Lợi số tiền 5% giá
trị Hợp đồng, tương ứng 96.193.287 đồng qua tài khoản của Công ty Thành Lợi tại
Ngân hàng Liên Hợp. Nếu bà Nga đề nghị hủy Hợp đồng mua bán căn hộ thì ngân
hàng đề nghị Tòa án tuyên căn hộ thuộc tài sản Công ty Thành Lợi đã thế chấp cho
Ngân hàng Liên Hợp theo phần 02 của Hợp đồng thế chấp.
Đại diện Công ty Hùng Mạnh trình bày: Căn cứ Hợp đồng dịch vụ số
01/2009/HĐDV ngày 09/9/2009 thì Công ty Hùng Mạnh có ký Hợp đồng mua bán
 22

căn hộ số 180/HĐBCC-Q2-SPVPL với bà Trần Thị Châu Nga. Tuy nhiên, Công ty
Hùng Mạnh đã bàn giao cho Công ty Thành Lợi nên không còn trách nhiệm và nghĩa
vụ đối với Hợp đồng số 180/HBBCC-Q2-SPVPL. Việc tranh chấp trên không liên
quan gì tới công ty.
Đại diện Công ty Hoàn Cầu xin vắng mặt vì lý do từ ngày 06/8/2009, Công ty
Thành Lợi làm chủ đầu tư dự án “Khu văn phòng, chung cư An Phú, phường An Phú,
Quận T, thành phố HCM” thay thế Công ty Hoàn Cầu. Chính vì vậy, Công ty Hoàn
Cầu không còn là chủ đầu tư của dự án nên không liên quan tới tranh chấp trên.
Các chứng từ liên quan đến giá trị pháp lý của chung cư Petro VietNam Landmark
tại ấp 3, phường An Phú, Quận T:
Ngày 06/8/2009: Ủy ban nhân dân Thành phố HCM ban hành văn bản số
3983/UBND-ĐTM, về việc chấp thuận cho Công ty Thành Lợi làm chủ đầu tư dự án
“Khu văn phòng, chung cư An Phú, phường An Phú, Quận T, Thành phố HCM” thay
thế chủ đầu tư trước đây là Công ty Hoàn Cầu.
Ngày 11/8/2009: Sở Xây dựng Thành phố HCM ban hành Quyết định số
116/QĐ-SXD-PTN, về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng “Khu văn phòng, chung
cư An Phú, phường An Phú, Quận T, Thành phố HCM”.
Ngày 10/5/2010: Ủy ban nhân dân Thành phố HCM ban hành Quyết định số
2061/QĐ-UBND, về việc cho Công ty Thành Lợi sử dụng đất tại phường An Phú,
Quận T để đầu tư xây dựng “Khu văn phòng, chung cư An Phú, phường An Phú,
Quận T, Thành phố HCM”.
4.2 Phân tích rủi ro pháp lý
Trong trường hợp này, đôi bên ký hợp đồng mua bán căn hộ trong khi căn hộ
chưa đủ điều kiện để tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật. Cụ thể: dự án
chưa được UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt về việc khởi công, chưa tiến
hành thi công phần móng của dự án, chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất. Về mặt pháp lý, hợp đồng này ký kết đã vi phạm quy định của pháp luật cho
nên cả Công ty cổ phần Bất động sản Xây lắp Dầu khí Thành Lợi và Bà Nga sẽ phải
chịu trách nhiệm bất lợi đối với hành vi của mình. Đối với Bà Nga, bên yếu thế khi
tham gia giao dịch, không nắm vững quy định của pháp luật về kinh doanh bất động
sản cũng không tránh khỏi và sẽ phải chịu rủi ro như:
 23

Đầu tiên, phải kể đến rủi ro không đạt được mục đích khi tham gia giao dịch,
cũng có nghĩa là sẽ không mua được nhà như dự tính.
Thứ hai, chính là không nhận được tiền bồi thường. Hợp đồng mua bán căn hộ
đã vi phạm quy định của pháp luật, trong trường hợp này cần xác định hai bên cùng có
lỗi khi ký Hợp đồng vì bên mua khi ký Hợp đồng đã không xem xét tìm hiểu kỹ tình
trạng pháp lý tài sản giao dịch (đây là quyền và nghĩa vụ của bên mua được quy định
rõ trong Bộ luật dân sự), cho nên căn cứ theo quy định tại Bộ Luật dân sự, hợp đồng
này sẽ bị vô hiệu. Hậu quả là hai bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khôi
phục lại tình trạng ban đầu đồng nghĩa với việc Bà Nga sẽ nhận lại số tiền đã giao cho
Công ty cổ phần Bất động sản Xây lắp Dầu khí Thành Lợi và không nhận được bất cứ
khoản bồi thường nào từ Công ty cổ phần Bất động sản Xây lắp Dầu khí Thành Lợi
cho dù Bà Nga chứng minh được thiệt hại của mình.
Để có thể tránh những rủi ro tương tự thì khi mua chung cư, bà Nga cần kiểm
tra dự án chung cư có hồ sơ pháp lý đầy đủ hay không bao gồm:
- Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư: Văn bản này nhằm đảm bảo chủ đầu tư
có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Nếu không mua
căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư dự án mà thông qua các đại lý F1, F2, khách hàng cần
yêu cầu đại lý này cung cấp các giấy tờ pháp lý như giấy phép kinh doanh (có ngành
nghề kinh doanh bất động sản hay không, có được thực hiện hoạt động môi giới
không), văn bản thể hiện sự đồng ý của chủ đầu tư cho phép đại lý này được bán căn
hộ…
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất
cho chủ dự án: Đây là những giấy tờ chứng minh dự án đã giải phóng xong mặt bằng
và đất xây dự án là “đất sạch”, không có tranh chấp pháp lý về sau.
- Giấy phép xây dựng: Trừ những dự án thuộc đối tượng được miễn giấy phép
xây dựng (theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014), còn lại các dự án căn hộ
ngang nhiên xây dựng khi chưa có giấy phép sẽ bị xử phạt, thậm chí đình chỉ thi công,
làm trễ tiến độ dự án và ảnh hưởng nghiêm trọng đến người mua.
- Văn bản chấp thuận đầu tư (Theo Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP): Nhằm
đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc đầu tư xây
dựng dự án căn hộ của chủ đầu tư đó.
 24

- Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án: Theo Điều 55
Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có
mục đích để ở hình thành trong tương lai thì điều kiện mở bán là phải có biên bản
nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án.

KẾT LUẬN

Như vậy, rủi ro pháp lý trong kinh doanh bất động sản đặc biệt trong lĩnh vực
đầu tư xây dựng chung cư luôn tiềm tàng dưới nhiều dạng khác nhau. Việc hiểu rõ và
phòng tránh những rủi ro pháp lý là điều cần thiết đối với nhà đầu tư và cả người mua.
Điều này sẽ góp phần giảm thiểu thiệt hại về kinh tế cũng như thời gian cho các chủ
thể. Với sự gia tăng dân số ngày càng nhiều, trong khi đó đất đai là tài nguyên có hạn.
chung cư sẽ là xu thế trong việc đầu tư kinh doanh bất động sản. Xu thế này cũng kéo
theo nhiều tác động và hệ lụy. Nó được thể hiện thông qua các thông tin trên báo đài
 25

xuất hiện xung quanh chúng ta. Tranh chấp chung cư đã, đang và sẽ là đề tài nóng
bỏng được bàn luận. Hơn nữa trong quan hệ tiêu dùng, người mua luôn là bên yếu thế
và thường chịu nhiều thiệt thòi trong việc kiện tụng. Yêu cầu hiểu biết về pháp luật
nói chung và pháp luật đất đai nói riêng là điều tối quan trọng đối với người tham gia
giao dịch bất động sản đặc biệt là chung cư. Qua nghiên cứu này, nhóm nghiên cứu hy
vọng sẽ góp phần cảnh giác những người tham gia giao dịch bất động sản về những
rủi ro pháp lý mà họ có thể gặp phải trong tương lai. Từ đó có những cách khắc phục
vấn đề, tránh để thiệt hại về kinh tế. Tuy nhiên những nghiên cứu này chỉ được nhóm
nghiên cứu trên cơ sở lý thuyết, lý luận. Trong hoạt động thực tế, vẫn còn rất nhiều
vấn đề nảy sinh đòi hỏi người tham gia giao dịch luôn phải cẩn trọng và trang bị cho
mình đầy đủ kiến thức để phòng tránh những rủi ro không đáng có

Tài liệu tham khảo

Văn bản pháp luật
Luật đất đai 2013
Luật nhà ở 2014
Luật kinh doanh bất động sản 2014
Luật dân sự 2015
Luật quy hoạch đô thị 2009
Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn luật nhà ở
Tài liệu internet
 26

-https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/, truy cập ngày

7/8/2020
-https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/thao-do-43-can-ho-xay-chui-tai-
oriental-plaza-quan-thuc-xu-ly-chu-dau-tu-chan-chu-659248.html, truy cập ngày
8/8/2020
https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/bat-dong-san-kho-vi-quy-dinh-chong-cheo-
1130303.html, truy cập ngày 17/8/2020
-https://www.sggp.org.vn/xung-dot-phap-ly-trong-dau-tu-xay-dung-roi-voi-
cau-chu-cach-hieu-614827.html, truy cập ngày 17/8/2020
-http://vneconomy.vn/bat-dong-san-truoc-nhung-thach-thuc-lon-
20200101014416054.htm, truy cập ngày 17/8/2020
-https://doanhnhansaoviet.vn/kinh-te/hiep-hoi-bat-dong-san-tp-hcm-ke-hang-
loat-kho-khan-ve-thu-tuc.html, truy cập ngày 17/8/2020
-https://tinnhanhchungkhoan.vn/tien-te/tin-dung-vao-bat-dong-san-se-siet-chat-
tu-2019-255780.html, truy cập ngày 17/8/2020
-https://chungcudephn.com/horea-de-xuat-bo-tieu-chuan-tin-dung-cho-nguoi-
mua-nha-nam-2020/, truy cập ngày 17/8/2020
-https://invest.com.vn/luat-chong-cheo-doanh-nghiep-dia-oc-bi-loi-ra-
n10976.html, truy cập ngày 17/8/2020
-https://chungcudephn.com/giai-quyet-cac-vuong-mac-ve-tinh-tien-su-dung-
dat/, truy cập ngày 20/8/2020
-https://batdongsan.com.vn/loi-khuyen-cho-nguoi-mua/4-cach-kiem-tra-phap-
ly-du-an-chung-cu-ar104009, truy cập ngày 22/08/2020
27