HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

KHOA LUẬT

BÀI TẬP LỚN

HỌC PHẦN: TỐ TỤNG HÌNH SỰ

Mã Bài tập lớn: SỐ 08

HỌ VÀ TÊN :
MSSV :
Lớp niên chế :
Nhóm lớp tín chỉ :

Giảng viên chấm 1 Giảng viên chấm 2

Câu 1 Câu 2 Tổng Câu 1 Câu 2 Tổng

ĐIỂM TRUNG BÌNH:

Mục lục
I. MỞ ĐẦU................................................................................................................3
II. NỘI DUNG...........................................................................................................4
Chương 1. Cơ sở lý luận về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản...........................4
1. Khái niệm........................................................................................................4
2. Đặc điểm, mục đích, ý nghĩa của dịch vụ sàn giao dịch bất động sản............5
3. Sự cần thiết của hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản...6
2. Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động
sản tại Việt Nam................................................................................................10
Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt động
kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam................................14
III. KẾT LUẬN.......................................................................................................15

2
ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản
LKDBĐS Luật kinh doanh bất động sản
TT-BXD Thông tư-Bộ xây dựng
SDG Sàn giao dịch
DN Doanh nghiệp
CCHN Chứng chỉ hành nghề

I. MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài

Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản là một lĩnh vực hấp dẫn, thu hút sự
quan tâm đặc biệt của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh
dịch vụ BĐS nói chung và hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản nói
riêng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, gây thiệt hại lớn đến tổng thể nền kinh tế, đến tâm lý nhà
đầu tư trong lĩnh vực này. Chính vì vậy, nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện pháp luật
về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của
các nhà đầu tư, nhằm thúc đẩy thị trường, kích thích nhu cầu và làm tăng giá trị của bất
động sản. Từ những lý do trên, việc nghiên cứu đề tài ‘‘Pháp luật về kinh doanh dịch vụ
sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam’’ có một ý nghĩa quan trọng.
2. Mục đích của đề tài
Phân tích cơ sở lý luận, pháp luật và các vấn đề thực tiễn về hoạt động kinh doanh
dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
Đánh giá thực trạng, rút ra các ưu điểm hạn chế bất cập, để từ đó đề xuất một số giải
pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
3. Nhiệm vụ của đề tài
Một là, làm rõ các vấn đề lý luận về hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản ở Việt Nam.
Hai là, nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật ở Việt Nam về hoạt
động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Ba là, đưa ra quan điểm và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao tính
hiệu quả của hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3
 Đối tượng nghiên cứu: Các vấn đề lý luận và các quy định pháp luật về kinh doanh
dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
Phạm vi nghiên cứu:
Cơ sở lý luận về hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Phân tích các quy định pháp luật hiện hành về hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn
giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
Đưa ra nhận xét về các quy định của pháp luật Việt Nam đối với hoạt động kinh
doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiễn
hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
5. Phương pháp nghiên cứu:
Tiểu luận sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh
Phương pháp phân tích được sử dụng để làm sáng tỏ các căn cứ, cơ sở khoa học về
các quy định pháp luật
Phương pháp chứng minh được sử dụng để chứng minh các luận điểm, các căn cứ là
hợp pháp, nhằm đề xuất phương án xây dựng, hoàn thiện.
Phương pháp so sánh sử dụng để đối chiếu, đánh giá pháp luật hiện hành với các
văn bản pháp luật có hiệu lực trước đó và thực tiễn áp dụng.
6. Bố cục tiểu luận: Ngoài phần mở đầu, tiểu luận gồm 3 chương, kết luận và tài liệu
tham khảo
Chương 1. Cơ sở lý luận về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Chương 2.Thực trạng pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt
Nam.
Chương 3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt động kinh
doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.

II. NỘI DUNG

Chương 1. Cơ sở lý luận về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.

1. Khái niệm
Theo quy định tại khoản 1 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì kinh
doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận
chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch
vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.1
Như vậy, về cơ bản có hai loại hình hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm:
Tự mình kinh doanh bất động sản, bao gồm xây dựng, mua bán, cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua bất động sản.
1
Khoản 1 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
4
 Kinh doanh dịch vụ bất động sản: dịch vụ môi giới, dịch vụ sàn giao dịch bất động
sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản.
Khác với kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt
động hỗ trợ để phục vụ việc mua, bán, thuê, cho thuế bất động sản bao gồm: Dịch vụ môi
giới bất động sản; Sàn giao dịch bất động sản; Tư vấn, quản lý bất động sản.
Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản: Là việc thực hiện các giao dịch mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Tổ chức việc bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết,
cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch;
kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho
các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua bất động sản.2
2. Đặc điểm, mục đích, ý nghĩa của dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Đặc điểm:
Thứ nhất, thực hiện chức năng chính là môi giới và giao dịch. Do đó, khách hàng
khi mua dự án qua sàn giao dịch thì không phải tốn quá nhiều thời gian. Bởi theo quy
định, các dự án bất động sản chất lượng thì mới được đưa lên sàn giao dịch.
Thứ hai, thủ tục pháp lý diễn ra trên sàn giao dịch được tiến hành nhanh gọn, hạn
chế thấp nhất các rủi ro.
Thứ ba, các chuyên gia sẽ thực hiện chức năng môi giới và tư vấn cho khách hàng
nhằm giúp họ đưa ra quyết định cuối cùng.
Thứ tư, các dịch vụ và thông tin về dự án được cung cấp ngay tại sàn giao dịch.
Hình thức cung cấp này được tiến hành theo 2 chiều. Một chiều là cho nhà nước để thực
hiện chức năng kiểm soát, quản lý, còn chiều còn lại là cho khách hàng, nhà đầu tư có
nhu cầu về bất động sản với mục đích tìm kiếm lợi nhuận.
Mục đích: Dịch vụ sàn giao dịch BĐS là nơi để các doanh nghiệp kinh doanh BĐS
thực hiện bán, cho thuê hoặc cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu của mình, ngoài ra
sàn còn là nơi cung cấp các dịch vụ về BĐS nhằm hỗ trợ cho thị trường BĐS như: dịch
vụ đấu giá, định giá, quảng cáo, tư vấn BĐS... Mục đích thành lập sản giao dịch BĐS là
để các hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt là hoạt động mua bán, cho thuê BĐS diễn ra
minh bạch, giúp Nhà nước kiểm soát tốt hơn thị trường này và để hạn chế tối đa các rủi
ro cho người dân.
Ý nghĩa, vai trò:
2
Nguyễn Tiến Đạt, Điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản, https://azlaw.vn/dieu-kien-kinh-doanh-dich-vu-bat-
dong-san.htm, truy cập ngày 26/10/2021
5
 Thông qua sàn giao dịch BĐS, các thông tin được cung cấp qua sàn giao dịch BĐS
đã được qua sàng lọc và kiểm duyệt kỹ càng. Cho nên, tại đây có các thông tin chính xác
và kịp thời. Điều này có ý nghĩa quan trọng với rất nhiều chủ thể:

 Nhà nước: Nắm bắt được các hoạt động giao dịch và kinh doanh trên thị trường.
Đây là cơ sở để đưa ra các biện pháp quản lý và điều tiết kịp thời. Ngoài ra, việc
này cũng giúp quản lý kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính, đảm bảo nguồn thu
ngân sách nhà nước.
 Với các nhà đầu tư và kinh doanh: Là các sản phẩm bất động sản được tiêu thụ.
Đồng thời, nơi đây cũng cung cấp các thông tin để nắm bắt xu hướng, nhu cầu
khách hàng
 Với những người mua BĐS: Có một nơi mua bán đảm bảo thông tin chính xác, giúp
các giao dịch an toàn và hiệu quả hơn.3
3. Sự cần thiết của hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Có thể nói rằng, việc Nhà nước quy định yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS phải thực hiện bản, cho thuê các BĐS thuộc quyền sở hữu của mình qua sàn giao
dịch BĐS là một bước ngoặt trong hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta. Việc thành lập
các sàn giao dịch BĐS để bán, cho thuê BĐS là một trong những giải pháp quan trọng và
cần thiết để hạn chế tối đa các giao dịch ngầm, không chính thức, làm cho thị trưởng
BĐS phát triển minh bạch, trong đó việc mua bán BĐS sẽ được công khai, tạo điều kiện
để những người có nhu cầu có thể dễ dàng tiếp cận được nhà ở.
Sàn giao dịch BĐS không phân biệt đối tượng tham gia là tổ chức hay cá nhân. Xét
tổng thể thì việc dưa BĐS giao dịch qua sàn sẽ giúp cho Nhà nước quản lý được các giao
dịch BĐS, từ đó có những chính sách kịp thời để điều tiết thị trưởng, bảo đàm hoạt động
kinh doanh BĐS theo đúng định hướng và đúng yêu cầu đặt ra, góp phần thúc đẩy doanh
nghiệp phát triển, lành mạnh hóa thị trường BĐS.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
ở Việt Nam.
1. Pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
1.1. Phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản:
Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua BĐS.

3
Trần phương, Sàn giao dịch bất động sản, https://nhadatmoi.net/tin-tuc/san-giao-dich-bat-dong-san-la-gi-ban-
chat-vai-tro-va-chuc-nang.html, truy cập ngày 26/10
6
 Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; giới
thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về BĐS cho các bên tham gia có nhu cầu
giao dịch; kiểm tra giấy tờ về BĐS bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian
cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua BĐS.
1.2. Điều kiện thành lập của sàn giao dịch bất động sản
Căn cứ theo điều 69 LKDBĐS 2014 quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch
bất động sản:4
Tổ chức, cá nhân muốn thành lập sản giao dịch bất động sản phải đảm bảo đủ điều
kiện sau:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sản giao dịch bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp.
- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02
người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao
dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất,
kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
Thứ nhất, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thành lập sản giao dịch BĐS thì bắt buộc
phải thành lập doanh nghiệp, có đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của pháp
luật. Khi doanh nghiệp thực hiện đăng ký kinh doanh dịch vụ sản giao dịch BĐS thì phải
có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Người quản lý, điều hành sản
giao dịch BĐS phải đáp ứng một số điều kiện nhất định, đó là phải có năng lực hành vi
dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp
hành án phạt tù; phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến
thức về quản lý, điều hành sản giao dịch BĐS và không bị cấm hành nghề theo quyết
định của cơ quan có thẩm quyển. Việc pháp luật đưa ra quy định này là để bao đảm cho
hoạt động của sàn có hiệu quả, người quản lý, điều hành sản giao dịch BĐS đóng một vai
trò hết sức quan trọng, quyết định sự thành công hay thất bại của sàn, bảo đảm để sàn
hoạt động có uy tín.
Thứ hai, phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sản
giao dịch BĐS. Cơ sở vật chất của sàn được hiểu ở 2 khía cạnh, đó là cơ sở kỹ thuật và
cơ sở vật chất; cơ sở kỹ thuật là hệ thống các máy móc, thiết bị phục vụ cho hoạt động
của sản như bàn ghế, hệ thống máy tính, máy chiếu, máy quay...; còn cơ sở vật chất là địa
điểm, trụ sở hoạt động của sản.5
Thứ ba, sàn giao dịch BĐS phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn
định. Nếu có sự thay đổi về địa điểm giao dịch thì sàn phải thông báo tới cơ quan quản lý
4
Điều 69 LKDBĐS 2014
5
Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản
7
nhà nước tại địa phương và khách hàng đang giao dịch biết. Đây là một trong những điều
kiện để hạn chế tình trạng kinh doanh không ổn định hoặc kinh doanh không lành mạnh
của sàn, việc chuyển địa điểm, thay đổi tên gọi liên tục có thể gây thiệt hại cho khách
hàng nên cần phải có những điều kiện khắt khe để gắn trách nhiệm của sản trong kinh
doanh BĐS.6

1.3. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản được phép hoạt động dưới các nội dung quy định tại
Điều 70 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Bao gồm:7
Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản.
Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham
gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được
giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

1.4. Trình tự, thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản

Trình tự đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản:
Theo khoản 6 Điều 2 Thông tư 28/2016/TT-BXD, thủ tục mở sàn giao dịch bất
động sản được thực hiện theo 02 bước sau:8
Bước 1: Thành lập doanh nghiệp
- Doanh nghiệp lựa chọn loại hình công ty phù hợp và nộp hồ sơ đến Phòng Đăng ký
kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh/thành phố nơi doanh nghiệp đặt trụ sở
chính.
- Có 02 cách thức để nộp hồ sơ, cụ thể:
+ Cách 1: Nộp hồ sơ trực tiếp tại Phòng Đăng ký kinh doanh.
+ Cách 2: Đăng ký qua mạng tại Cổng thông tin Quốc gia về đăng ký doanh nghiệp
(https://dangkykinhdoanh.gov.vn) bằng chữ ký số công cộng hoặc sử dụng tài khoản
đăng ký kinh doanh.
Bước 2: Thông báo hoạt động đến Sở xây dựng hoặc Cục quản lý nhà và thị trường
bất động sản

6
Bùi Lê Thương, Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, https://luatminhkhue.vn/dieu-kien-thanh-lap-san-
giao-dich-bat-dong-san---va-xem-nhung-van-ban-phap-luat-nhu-nao--.aspx, truy cập ngày 27/10/2021
7
Điều 70 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
8
Khoản 6 Điều 2 Thông tư 28/2016/TT-BXD
8
 - Sau khi thành lập doanh nghiệp, đơn vị thành lập cung cấp các thông tin của sàn
giao dịch đến Sở Xây dựng cấp tỉnh nơi sàn hoạt động hoặc Cục Quản lý nhà và thị
trường bất động sản.
- Các Sở Xây dựng/Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản có trách nhiệm đăng
tải công khai các thông tin của sàn do đơn vị thành lập sàn cung cấp trên Cổng thông tin
điện tử của đơn vị mình để phục vụ công tác quản lý.
- Khi có thay đổi một trong các thông tin tại thông báo hoặc khi sàn chấm dứt hoạt
động hoặc khi bị giải thể, phá sản, đơn vị thành lập sàn có trách nhiệm thông báo để điều
chỉnh hoặc xóa thông tin.

1.5. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia hoạt động của sàn giao dịch bất động
sản
* Quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động
sản:
Sau khi được phép thành lập sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh
được phép thực hiện các quyền của mình cũng như chịu trách nhiệm về các nghĩa vụ kèm
theo. Điều 71, Điều 72 Luật kinh doanh bất động sản quy định cụ thể như sau:9
Về các quyền:
Sàn giao dịch bất động sản được pháp luật ghi nhận các quyền sau:
– Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa lên sàn
giao dịch bất động sản.
– Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện
đưa vào kinh doanh.
– Được thu phí dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch
bất động sản.
– Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
– Các quyền khác trong hợp đồng.
Về các nghĩa vụ:
Đi kèm với các quyền trên, sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện nghêm túc,
đầy đủ các nghĩa vụ của mình theo quy định. Đó là:
– Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
– Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện được giao
dịch.
– Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động
sản.

9
Điều 71, 72,73 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
9
 – Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm
về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.
– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
– Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản:
Không chỉ có những doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bị
ấn định các quyền và nghĩa vụ mà các bên tham gia sàn cũng phải nghiêm túc thực hiện
theo quy định tại Điều 73 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
Về quyền:
Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản được ấn định các quyền dưới
đây:
– Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ
sơ, thông tin về bất động sản;
– Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bồi thường
thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra;
– Ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản để
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
– Các quyền khác trong hợp đồng.
Về nghĩa vụ:
Bao gồm:
– Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
– Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
– Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

2. Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản tại
Việt Nam.
2.1 Đánh giá tổng quan về hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Những năm qua, cùng với quá trình phát triển thị trường thì các tổ chức trung gian
hỗ trợ như hệ thống sàn giao dịch bất động sản, công chứng bất động sản, các tổ chức đào
tạo bất động sản, đội ngũ môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản… đã hình thành, phát
triển và hoạt động ổn định. Đặc biệt, hoạt động của các sàn giao dịch đã ngày càng hiệu
quả hơn và chuyên nghiệp hơn, thể hiện ở số lượng giao dịch và thu thuế cho nhà nước.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2020, trên cả nước có hơn 1.600
sàn giao dịch hoạt động. Trong đó, nhiều sàn giao dịch đã có sự đầu tư về cơ sở vật chất,
đào tạo nhân lực, từng bước được chuyên nghiệp hóa trong hoạt động dịch vụ. Đặc biệt,
đã có sự liên kết giữa các sàn với nhau nhằm trao đổi thông tin nâng cao hiệu quả dịch
10
vụ. Mạng lưới sàn giao dịch đang từng bước trở thành một sân chơi minh bạch cho các
nhà đầu tư bất động sản, đem lại nhiều lợi ích cho người dân khi tiếp cận hàng hóa bất
động sản, nhất là nhà ở. Đây cũng là một kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng
cho cơ quan quản lý nhà nước.
Cụ thể, các báo cáo, thông tin của các sàn giao dịch về nhu cầu, xu hướng loại hình,
xu hướng giá, khả năng hấp thụ của thị trường, lượng giao dịch… giúp cơ quan quản lý
nhà nước điều tiết, kiểm soát thị trường tốt hơn. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng dựa
vào các thông tin này để có định hướng phát triển kinh doanh phù hợp hơn. Sự ra đời của
các sàn giao dịch còn phần nào hạn chế các giao dịch phi chính thức diễn ra, chống thất
thu thuế cho Nhà nước. Hiện nay hầu hết các chủ đầu tư đã thực hiện bán sản phẩm thông
qua sàn giao dịch, dù pháp luật quy định không bắt buộc các giao dịch bất động sản phải
qua sàn. Đây là dấu hiệu tích cực cho thấy thị trường đang phát triển lành mạnh và minh
bạch hơn.
Theo thống kê từ bộ Xây dựng, tính từ năm 2014 đến nay, cả nước có khoảng
452.894 giao dịch thành công. Tại Hà Nội, có khoảng 100.000 giao dịch thành công.
Trong đó, năm 2014 có khoảng 11.450 giao dịch, năm 2015 có khoảng 19.350 giao dịch,
năm 2016 có khoảng 15.450 giao dịch, 2017 có khoảng 14.800 giao dịch (giảm 4,2% so
với năm 2016), năm 2018 có khoảng 8.400 giao dịch, năm 2020 có 13.834 giao dịch và 6
tháng đầu năm 2021 có 6.665 giao dịch thành công. Tại TP HCM có khoảng 111.716
giao dịch thành công trong giai đoạn này. Cụ thể, năm 2014 có 10.250 giao dịch, năm
2015 có 18.700 giao dịch, năm 2016 có 15.250 giao dịch, năm 2017 có 16.220 giao dịch
(tăng 6,3% so với năm 2016), năm 2018 có khoảng 9.830 giao dịch, năm 2019 có 14.797
giao dịch, năm 2020 có 20.218 giao dịch và 6 tháng đầu năm 2021 có 6.451 giao dịch.10
2.2 Ưu điểm và hạn chế trong hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động
sản ở Việt Nam.
Về ưu điểm:
Thứ nhất, cung cấp thông tin chính xác và trung thực
Sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng chính của mình là giao dịch và môi
giới. Khi giao dịch qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian như
các giao dịch thường không qua sàn, bởi chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới
được đưa lên SGD. Các thủ tục pháp lí diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro.
Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nước kiểm soát. Chức năng môi giới được đội ngũ

10
Quyên quyên, Thực trạng rõ nét nhất của thị trường BĐS Việt Nam là các giao dịch ngầm phi chính thức,
https://vietnammoi.vn/thuc-trang-ro-net-nhat-cua-thi-truong-bds-viet-nam-la-cac-giao-dich-ngam-phi-chinh-thuc-
2021102609200935.htm, truy cập ngày 27/10/2021
11
chuyên gia thực hiện tư vấn giúp cho khách hàng có thể yên tâm khi đưa ra quyết định
của mình.11
Cung cấp thông tin và dịch vụ ngay tại sàn giao dịch. Cung cấp thông tin tại
SGDBĐS là cung cấp thông tin hai chiều cho một bên là nhà nước nhằm hỗ trợ khả năng
kiểm soát quản lí hạn chế tình trạng đầu cơ, minh bạch thuế, giá trong giao dịch. Và một
bên là khách hàng có nhu cầu về BĐS, các nhà đầu tư BĐS tìm kiếm lợi nhuận.
Sàn giao dịch bất động sản cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp
sẽ có ý nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó
có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh to lớn.
Đồng thời là cung cấp các thông tin cho việc chọn mua hàng hóa BĐS của khách hàng,
tránh hiện tượng phải giao dịch với giá quá cao so với thực tế của khách hành.Bên cạnh
đó, Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho bạc, công
chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn
nhẹ và không phiền hà.
Thứ hai, 80% giao dịch thành công thông qua môi giới.
Môi giới bất động sản đã trở thành một loại hình kinh doanh dịch vụ ngày càng trở
nên phổ biến. Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động tạo ra một kênh phân phối
bất động sản mới, giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư, bảo đảm
hiệu quả kinh tế, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn. Theo báo cáo của một
số địa phương trên cả nước, tính từ năm 2008 đến nay có khoảng 32.912 cá nhân được
cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đáng chú ý, khoảng 80% bất động sản
giao dịch thành công là thông qua môi giới.12
Thứ ba, phát triển hoạt động thị trường bất động sản
Thông qua các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, sàn giao dịch góp phần tạo
ra giá trị gia tăng cho các chủ đầu tư nghiên cứu thị trường, chăm sóc khách hàng… Bên
cạnh đó, sàn giao dịch cũng tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản chưa đưa vào hoạt
động như quảng cáo, dịch vụ pháp lý, đấu giá… Những dịch vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt
động bất động sản, tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội và lợi ích cho chủ lẫn người đầu tư.
Hạn chế, bất cập:
Trên cả nước đã có khoảng 1.600 sàn giao dịch BĐS được thành lập. Hầu hết các
sàn BĐS chỉ làm chức năng quảng cáo cho các chủ đầu tư và làm môi giới BĐS chứ chưa
11
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, nhà xuất bản tư pháp,
2012, tr174-175.
12
Quyên quyên, Thực trạng rõ nét nhất của thị trường BĐS Việt Nam là các giao dịch ngầm phi chính thức,
https://vietnammoi.vn/thuc-trang-ro-net-nhat-cua-thi-truong-bds-viet-nam-la-cac-giao-dich-ngam-phi-chinh-thuc-
2021102609200935.htm, truy cập ngày 27/10/2021
12
thực hiện hết chức năng của mình như: Báo cáo thông tin về tình hình hình giao dịch bất
động sản, kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm bất động sản trước khi đưa vào giao
dịch….Việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay đang bị buông lỏng. Cơ quan quản lý
cũng khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch hiện
nay.13
Các tồn tại, hạn chế về sàn kinh doanh BĐS như sau:
Một là, luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê,
cho thuê mua BĐS không bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch BĐS.
Tuy nhiên, cơ chế chính sách này không còn phù hợp với tình hình thực tế của thị
trường, thiếu tính chặt chẽ, đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: Tạo cơ sở cho việc hình thành
nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các Chủ đầu tư không tuân
thủ quy định pháp luật. Khi các giao dịch không bắt buộc qua sàn BĐS Nhà nước gặp rất
nhiều khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường BĐS đúng với
những gì đang diễn ra; tình trạng thất thu thuế, thất thu cho ngân sách Nhà nước...Người
tiêu dùng mất đi một kênh tham khảo thông tin và một tổ chức chính thống để thẩm định,
thẩm tra sản phẩm trước khi đưa ra quyết định mua hoặc đầu tư.
Hai là, các quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS còn nhiều bất cập
dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước, tạo kẽ hở cho các sàn giao dịch BĐS
lách luật để hoạt động kinh doanh.
Cụ thể, pháp luật quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS chỉ cần có ít
nhất 2 nhân sự có chứng chỉ hành nghề (CCHN), không quy định về năng lực tài chính
(vốn điều lệ), quy trình trình thủ tục trong giao dịch của những doanh nghiệp này…Mặt
khác, hầu hết các sàn BĐS quy mô nhỏ và vừa bình quân đạt từ 30 đến 50 nhân viên; Sàn
giao dịch lớn có quy mô từ 50 đến 200, 300 nhân viên; đặc biệt có thể lên tới trên 500
đến 1.000 nhân viên. Trong số đó, chỉ cần có 2 người có CCHN là có thể “bao trọn” cho
hoạt động hành nghề của tất cả các nhân viên còn lại. 14
Ba là, pháp luật hiện hành chưa có quy định về hệ thống mạng lưới sàn giao dịch
BĐS do nhà nước trực tiếp quản lý, mới chỉ có các tổ chức nghề nghiệp như Hiệp hội
môi giới BĐS, Hiệp hội BĐS Việt Nam, câu lạc bộ BĐS HN….. Do vậy, Bộ Xây dựng
cho rằng Nhà nước thiếu đi một công cụ quản lý, một kênh thông tin thông tin chính
thống xuyên suốt cả nước đối với hoạt động giao dịch của thị trường bất động sản.
13
Thị trường bất động sản 2021, cơ hội mới từ những luồng sinh khí mới, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam,
https://reatimes.vn/thi-truong-bat-dong-san-2021-nhin-tu-nhung-luong-sinh-khi-moi-1599208246769.html, truy
cập ngày 28/10/2021
14
Thực trạng trong việc thực hiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản, báo pháp luật và xã hội,
https://phapluatxahoi.kinhtedothi.vn/co-dat-va-san-giao-dich-bat-nhao-khong-con-co-hoi-264066.html, truy cập
ngày 28/10/2021
13
Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt động kinh
doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
Để hướng đến một thị trường dịch vụ BĐS chuyên nghiệp, góp phần thúc đẩy sự
phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, cần phải có một số giải pháp
đồng bộ chính sách pháp luật của Nhà nước, nâng cao ý thức của cá nhân, pháp nhân khi
tham gia vào sàn giao dịch bất động sản:
Thứ nhất, đề xuất sửa đổi bổ sung pháp luật kinh doanh BĐS theo hướng phải sửa
đổi, bổ sung quy định về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản (quy định cụ
thể về năng lực tài chính, cơ sở vật chất, nhân sự của sàn giao dịch bất động sản…). Bên
cạnh đó, bổ sung quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS
theo hướng quy định các loại BĐS phải giao dịch qua sàn; về các mô hình hoạt động của
sàn giao dịch BĐS; về quy trình giao dịch qua sàn giao dịch BĐS; quy định về điều kiện
với BĐS giao dịch qua sàn. Đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ
của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS...
Thứ hai, đối với lĩnh vực kinh doanh nhà ở, cẩn đề xuất thêm các chính sách như:
Bổ sung quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, cho thuê,
cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. 15
Thứ ba, đề xuất sửa đổi bổ sung pháp luật kinh doanh BĐS theo hướng sửa đổi, bổ
sung các quy định của Mục 2 Chương IV Kinh doanh dịch vụ BĐS, từ Điều 62 đến Điều
68 Luật Kinh doanh BĐS 2014. Cụ thể: Sửa đổi, bổ sung quy định phải có Giấy chứng
nhận hoàn thành khóa học thì mới được thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới
BĐS; Bổ sung các quy định các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới đều phải thành lập
DN, văn phòng môi giới… phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, cá nhân không
được hoạt động môi giới độc lập. Cùng với đó, sửa đổi, bổ sung quy định các tổ chức, cá
nhân hành nghề môi giới BĐS trong nước sau khi thành lập DN phải cung cấp thông tin
của đơn vị mình đến Sở Xây dựng nơi tổ chức mình hoạt động và Cục quản lý nhà & thị
trường BĐS để được đăng tải thông tin trên Cổng thông tin của cơ quan quản lý nhà nước
về nhà ở cấp tỉnh và Trung ương.
Thứ tư, cần chấn chỉnh lại công tác đào tạo, sát hạch cấp Chứng chỉ hành nghề môi
giới: Điều chỉnh lại bộ khung chương trình đào tạo cho phù hợp với thực tế hiện nay.
Trong đó tập trung vào việc truyền thụ kiến thức về Pháp luật Kinh doanh bất động sản,
đạo đức hành nghề môi giới. Người hành nghề môi giới phải nắm rõ được bộ 20 quy tắc
đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới bất động sản.16

15
Thùy Linh, Quản lý các sàn giao dịch bất động sản, https://vietbao.vn/quan-chat-hon-cac-san-giao-dich-bat-
dong-san-273718.html, truy cập ngày 28/10/2021
16
Bộ 20 quy tắc đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới bất động sản Việt Nam, https://khoinghiep.khonhadat.vn/bo-
20-quy-tac-dao-duc-nghe-nghiep-cua-nha-moi-gioi-bat-dong-sanviet-nam-13.html, truy cập ngày 28/10/2021
14
 Thứ năm, tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra các sàn giao dịch bất động sản
đúng theo trình tự quy định của pháp luật. Hiện nay công tác thanh kiểm tra các sàn bất
động sản đang bị bỏ ngỏ. Đây là nguyên nhân chính làm nên thị trường bất động sản có
nhiều bất cập, đầy méo mó và nhiều tiêu cực.
Thứ sáu, quy định rõ các cơ chế báo cáo đối với các đơn vị môi giới không phải là
sàn giao dịch. Nhà nước phải tăng cường kiểm soát hoạt động của các tổ chức trung tâm
môi giới hiện nay như yêu cầu người làm dịch vụ tư vấn môi giới bắt buộc phải đăng ký
hoạt động và được nhà nước cấp phép. Đồng thời, cần có chế tài xử lý vi phạm mạnh hơn
đối với hành vi hành nghề môi giới khi chưa được cấp chứng chỉ hành nghề. Cần công
khai thông tin quy hoạch, thành lập trung tâm hỗ trợ sàn giao dịch bất động sản.

III. KẾT LUẬN

Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế nên việc phát triển thị
trường bất động sản ngày một hoàn thiện hơn là một việc hết sức cần thiết. Dịch vụ sàn
giao dịch bất động sản được coi là nhân tố quan trọng trong bức tranh của thị trường bất
động sản, bởi đây là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho
kinh doanh bất động sản. Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, phải kể đến những hạn
chế, bất cập của pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Chúng ta
chưa có nhiều những nghiên cứu mang tính chuyên sâu về vấn đề khoa học pháp lý liên
quan, chưa có hệ thống pháp luật một cách thống nhất, từ đó tiềm ẩn nhiều hạn chế , bất
cập của sàn giao dịch BĐS, như là một số chính sách pháp luật không còn phù hợp với
tình hình thực tế của thị trường BĐS, thiếu tính chặt chẽ, đã dẫn đến nhiều hệ lụy, tạo cơ
sở cho việc hình thành nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các
chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật hay các quy định về điều kiện thành lập sàn
giao dịch BĐS còn nhiều bất cập dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước, tạo
kẽ hở cho các sàn giao dịch BĐS lách luật để hoạt động kinh doanh… Do đó, việc tiếp
tục nghiên cứu bổ sung những quy định của pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động
sản là điều cần thiết, phù hợp nhằm xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh,
vững chắc, chuyên nghiệp, có tính cạnh tranh cao.

15