Lời mở đầu

1. Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản những năm gần đây ở Việt Nam đang ngày càng hoạt
động hết sức sôi nổi và náo nhiệt. Không chỉ ở Việt Nam mà hoạt động định
giá bất động sản đã có mặt lâu đời trên các đất nước bè bạn. Đây còn là hoạt
động có tính khách quan trong đời sống kinh tế, xã hội của mọi nền kinh tế
sản sản xuất hàng hóa đặc biệt là đối với nền kinh tế chung của thị trường.
Trong những năm gần đây, nước ta đang trên đà phát triển, các doanh nghiệp
thẩm định bắt đầu phát triển góp phần định giá những mặt hàng và tài sản
một cách chi tiết và theo đúng luật pháp. Tuy vậy, đây vẫn còn là một ngành
nghề mới tại Việt Nam bởi nó mang một vài tính chất đặc thù của công việc;
các kết quả thẩm định ở các nơi vẫn có sự khác nhau và chưa được tương
xứng dẫn tới việc sai lệch. Việc định giá chính xác giá trị tài sản sẽ làm giảm
thiệt hại cho ngân hàng cũng như đại diện cơ quan nhà nước liên quan tới lĩnh
vực bất động sản. Hiện tại các công tác hoạt động thẩm định giá bất động sản
ở Việt Nam vẫn gặp nhiều trở ngại và khó khăn trong việc xác định giá trị bất
động sản do đó cũng cần sự can thiệp từ phía các doanh nghiệp và những
chính sách pháp luật từ phía Nhà nước. Thẩm định bất động sản là công tác
rất quan trọng, là hoạt động cần thiết trong đời sống hiện nay vì giá trị của bất
động sản là giá trị rất lớn trong tổng tài sản của cả quốc gia. Việc định giá
chính xác giá trị bất động sản sẽ giúp các ngân hàng nhìn nhận được việc
khách hàng cần thế chấp tài sản của mình sẽ có thể cho vay vốn được bao
nhiêu và cũng sẽ giảm được tình trạng nợ xấu. Nhận thấy tầm quan trọng của
công tác định giá bất động sản thì trong thời gian thực tập và học việc tại
công ty cổ phần giám định và thẩm định Việt Nam, tôi quyết định chọn đề tài
“ Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục
đích vay thế chấp tại ngân hàng của công ty cổ phần giám định và thẩm
định tài sản Việt Nam “ . Với việc chọn đề tài này, tôi hi vọng sẽ đóng góp
phần nào đó vào công tác thẩm định giá bất động sản của công ty, tạo niềm
tin và sự uy tín minh bạch với khách hàng.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục
đích thế chấp vay vốn.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu tại công ty cổ phần giám định
và thẩm định giá tài sản Việt Nam, các phương pháp định giá và tài liệu thu
thập được trong quá trình thực tập từ năm 2020 đến đầu năm 2023.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Cơ sở khoa học liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản vay thế
chấp tại ngân hàng.
Đánh giá khái quát hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục
đích vay thế chấp ngân hàng tại công ty cổ phần giám định và thẩm định tài
sản Việt Nam. Từ đó đánh giá kết quả đạt được và những hạn chế của công
tác thẩm định này.
Đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác định giá bất động sản vay
thế chấp ngân hàng tại công ty cổ phần giám định và thẩm định tài sản Việt
Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng trong đề tài bao gồm: phương pháp thống kê,
phương pháp so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp,
phương pháp liệt kê, phương pháp logic, phương pháp biện chứng, duy vật,
điều tra thu thập số liệu, ...
5. Kết cấu đề tài
Kết cấu đề tài bao gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về công ty cổ phần giám định và thẩm định tài sản
Việt Nam và hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục
đích vay thế chấp tại ngân hàng
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho
mục đích vay thế chấp tại ngân hàng tại công ty cổ phần giám định và
thẩm định tài sản Việt Nam
Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao và hoàn thiện công tác thẩm
định giá bất động sản phục vụ cho mục đích vay thế chấp tại ngân hàng
tại Công ty cổ phần giám định và thẩm định tài sản Việt Nam
 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ
THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM VÀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH VAY THẾ CHẤP TẠI
NGÂN HÀNG
1, Giới thiệu về công ty cổ phần giám định và thẩm định tài sản
Việt Nam
1.1, Tóm lược quá trình hình thành và phát triển của công ty
Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định Tài Sản Việt Nam (VAAE) được
thành lập từ năm 2010, và được Bộ Tài chính cấp phép theo Nghị định số:
101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 08 năm 2005, Nghị định của Chính phủ về
Thẩm định giá.
VAAE là một Công ty được Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở
Kế hoạch và Đầu tư, Sở Công thương và Sở Tư pháp thành phố Hà Nội công
nhận là một Doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt động trong nhiều lĩnh
vực, trong đó lĩnh vực kinh doanh chính là: Dịch vụ thẩm định giá bất động
sản; Dịch vụ tư vấn đấu thầu; Dịch vụ Tư vấn xác định giá đất; Dịch vụ giám
định tài sản.
Hiện tại VAAE là đối tác chính của các Bộ, ban, ngành từ trung ương tới địa
phương, các Tổng công ty, các Tập đoàn, các Công ty, doanh nghiệp. Công
tác định giá được tiến hành khắp cả nước, có chỗ đứng vững chắc trên thị
trường, đội ngũ lãnh đạo trình độ cao, đội ngũ nhân viên am hiểu và nhiệt
huyết với nghề. Ngoài ra VAAE còn là đối tác chính của các Ngân Hàng Lớn
như là Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (thỏa thuận hợp tác);
Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (thỏa thuận hợp tác), Ngân hàng
TMCP Ngoại thương Việt Nam (thỏa thuận hợp tác), Ngân hàng TMCP
Xăng dầu Petrolimex, Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu Khí Toàn Cầu (thảo
thuận hợp tác), Ngân hàng TMCP Việt Á (thỏa thuận hợp tác) và một số
Ngân hàng khác như Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt
Nam (đối tác lâu năm), Ngân hàng Liên doanh Việt – Nga (đối tác lâu năm),
Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (đối tác lâu năm), Ngân hàng
TNHH Indovina (Indovina Bank Ltd. - IVB), Ngân Hàng Thương Mại Cổ
Phần Quân Đội, Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Xây dựng Việt Nam ...
và không ngừng mở rộng phát triển định giá trong lĩnh vực Ngân hàng đối
với các Ngân hàng chưa cộng tác.
Định hướng trong thời gian tới phát triển, mở rộng tại các tỉnh, thành phố
khác trên toàn quốc.
VAAE được đánh giá là một trong những Công ty đứng đầu trong các đơn vị
Thẩm định giá tài sản, Tư vấn xác định giá đất, Bán đấu giá tài sản và Giám
định thương mại có nhiều thẩm định viên hành nghề về giá (17 Thẩm định
viên về giá đăng ký hành nghề, 06 thẩm định viên về giá cộng tác viên) cùng
đội ngũ Lãnh đạo và chuyên viên có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, năng
động, sáng tạo gồm các Đấu giá viên, Giám định viên, Kiểm toán viên, các
chuyên gia về Cơ khí, Điện tử - Điện lạnh, Xây dựng, Đất đai, Tài chính - Kế
toán, Thuế, các cử nhân, kỹ sư chuyên ngành,... VAAE luôn cung cấp các
dịch vụ một cách hoàn hảo nhất, trong thời gian ngắn nhất với mức giá dịch
vụ, chi phí hợp lý nhất, đáp ứng tối đa nhu cầu chính đáng của mọi Khách
hàng.
Với phương châm làm việc: Trong lĩnh vực thẩm định giá, tư vấn xác định
giá đất: "Độc lập - Khách quan - Uy tín - Chất lượng"; Trong lĩnh vực bán
Đấu giá tài sản: "Công khai - Minh bạch - Uy tín - Chất lượng" và trong lĩnh
vực Giám định thương mại: "Chính xác - Khách quan - Uy tín - Chất lượng",
các dịch vụ VAAE cung cấp cho khách hàng đảm bảo tuân thủ các quy định
hiện hành của Nhà nước về Thẩm định giá, Tư vấn xác định giá đất, bán Đấu
giá tài sản và Giám định thương mại; Các quy định về tài chính, xây dựng,
thuế, các chuẩn mực kế toán,...
VAAE cam kết "Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp" và là "Địa
chỉ tin tưởng, sự lựa chọn chính xác của Quý khách hàng" đã trở thành giá trị,
niềm tin và nét văn hóa của VAAE.
Ban Lãnh đạo cùng toàn thể nhân viên VAAE cam kết đem lại những dịch vụ
tốt nhất về thẩm định giá để phục vụ nhu cầu phát triển và thành công của
Khách hàng.
Thông tin doanh nghiệp:
Tên công ty bằng tiếng Việt: CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH VÀ
THẨM ĐỊNH TÀI SẢN VIỆT NAM
Tên công ty bằng tiếng nước ngoài: VIET NAM ASSESSMENT AND
EVALUATION ASSETS JOINT STOCK COMPANY
Tên công ty viết tắt: VIET NAM ASSESSMENT AND EVALUATION .,
JSC
Trụ sở chính: Tầng 9, tòa nhà Sky Tower A, số 88 Láng Hạ, Đống Đa, Hà
Nội
VPGD: Lô 67, ngõ 136 đường Trung Kính, Yên Hòa, Cầu Giấy
Hotline: 024.32262414 Tel: 024.32262414
Mã số thuế: 0104979887
Tài Khoản : 0021000318744 – Tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt
Nam – Chi nhánh Hà Nội
Người đại diện: Trần Lê Mạnh Hùng ( Tổng giám đốc)
Website: www.giamdinhthamdinh.vn
Email: vaae.vn@gmail.com
Vốn điều lệ: 4.000.000.000 ( Bốn tỷ Việt Nam Đồng)
1.2, Thông tin pháp lý
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0104979887 ngày 17/11/2010 do
phòng đăng ký kinh doanh – Sở kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp
Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ Thẩm định giá của Bộ Tài
chính về việc cho phép Công ty VAAE được phép hành nghề Thẩm định giá
theo Luật giá
Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá đủ điều kiện
hành nghề thẩm định giá tài sản hàng năm.
Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp.

1.3, Cơ cấu tổ chức công ty

1.3.1, Sơ đồ cơ cấu tổ chức

1.3.2, Lĩnh vực hoạt động chính

Dịch vụ thẩm định giá bất động sản
- Dự án đầu tư bất động sản, khu resort
- Tòa nhà thương mại
- Đất thổ cư, đất chuyên dụng, đất nông nghiệp
- Nhà phố, biệt thự, chung cư
- Nhà xưởng công nghiệp, nhà máy kho hàng, bến bãi, ...
Dịch vụ thẩm định giá động sản

- Máy móc thiết bị dây chuyền sản xuất, dây chuyền sản xuất chuyên dùng…

- Máy móc thiết bị xây dựng, y tế, nông nghiệp, công nghệ thông tin, môi
trường, các vật tư, trang thiết bị….

- Máy móc thiết bị gia dụng, máy móc thiết bị điện tử, điện gia dụng, điện
công nghiệp.

- Phương tiện vận tải : Đường bộ, đường thủy…

Dịch vụ thẩm định giá doanh nghiệp, quyền sở hữu trí tuệ, tài sản vô hình

- Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh

- Đánh giá uy tín doanh nghiệp.

- Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, cổ phần hóa.

Một số dịch vụ khác

- Tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua – bán doanh nghiệp
- Tư vấn đấu giá tài sản
- Tư vấn đấu thầu
- Dịch vụ giám định

Thẩm định giá với các mục đích

- Mua bán, chuyển nhượng
- Đầu tư mua sắm mới
- Chứng minh tài chính, liên doanh, liên kết
- Thanh lý, phát mãi tài sản
- Thế chấp vay vốn ngân hàng, bảo hiểm và bồi thường
- Phụ vụ điều tra, truy tố và thi hành án
- Đền bù, hỗ trợ, giải tỏa khi quy hoạch
- Góp vốn, giao vốn, chia tách tài sản doanh nghiệp
- Hạch toán, kế toán khi tính thuế, bảo hiểm
- Tranh chấp, khiếu nại
- Phục vụ cho thuê tài chính
 - Bảo hiểm, bồi thường tài sản ...

1.3.2, Quy mô đội ngũ lãnh đạo của công ty

Tổng số lượng nhân sự trực tiếp tham gia quá trình thẩm định giá tại công ty là
140 người, trong đó: tại trụ sở chính là 45 người; chi nhánh Hà Nội là 15 người;
chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh là 25 người; chi nhánh Miền Nam là 15
người; 29 văn phòng các tỉnh là 40 người.

- Số lượng chi nhánh của Công ty được phép ký phát hành chứng thư thẩm định
giá.

Công ty Cổ phần Giám định và Thẩm định tài sản Việt Nam hiện có 03 chi
nhánh được phép ký phát hành chứng thư thẩm định giá là:
+ Chi nhánh Hà Nội
Địa chỉ: T5(LK11B*-5), khu đô thị Mỗ Lao, phường Mỗ Lao, quận Hà Đông,
Thành phố Hà Nội.
+ Chi nhánh tại Thành phố Hồ Chí Minh
Địa chỉ : Số 77 Điện Biên Phủ, Phường Đa Kao, Quận 1, TP Hồ Chí Minh.
+ Chi nhánh tại Miền Nam
Địa chỉ: 49 Bùi Đình Túy, Phường 24, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí
Minh
Và 29 văn phòng đại diện ở cả nước, và tiếp tục mở rộng các chi nhánh, văn
phòng trên địa bàn toàn quốc.

1.4, Quy trình thẩm định giá của công ty

Quy trình nội bộ thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá và các bước thực hiện, các
bộ phận tham gia theo sơ đồ dưới đây

Văn phòng Ban lãnh đạo Phòng Marketing

Tiếp nhận yêu cầu KH

(Các phòng nghiệp vụ)

Cácyêu cầu
Phân tích
C

Kế hoạch ĐG
 Ngiên cứu hồ sơ và lựa chọn
phương pháp Thị trường

Chuyên gia
Thu thập thông tin

2, Tổng quan về công tác thẩm định giá bất động sản thếTài liệu pháp lý
chấp
Lập báo cáo thẩm định giá
2.1, Khái quát về bất động sản thế chấp Dữ liệu công ty
Không
2.1.1, Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
đạt
Dữ liệu khác
Trình phòng tổng hợp kiểm soát
Bất động sản là tàichất
sản lượng
lớn có giá trị của cả quốc gia. Bất động sản được hiểu
theo nghĩa là đất đai và tài sản gắn liền với đất không thể di dời hoặc di dời
Không Đạt
tương đạtví dụ
đối như nhà cửa, công trình kiến trúc, mỏ khoáng chất ... nằm trên
Trình
mảnh đất đó.lãnh
Tuyđạo
vậy,vàvới
thẩm định
công viênngày nay càng ngày càng tiến bộ, thì việc
nghệ
di dời những tài sản được coi là cố định đã có thể thực hiện được. Người sử
Đạt
dụng bất động sản được quyền sở hữu, cho thuê, thế chấp, mua bán và chuyển
nhượng.Phát
Bấthành
độngbáo
sảncáo
đóng vai tròthư
và chứng quan trọng trong nền kinh tế thị trường
thông qua việc mua bán. Nó có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị
trường tài chính.
Tiếp nhận phản hồi của KH
Thị trường bất động sản được hiểu là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế
chấp, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản dựa trên luật pháp và sự
quản lý của Kết
Nhàthúc quáThị
nước. trình TĐG bất động sản không phải chỉ là thị trường
trường
giao dịch bản thân bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao
dịch quyền và lợi ích chứa trong bất động sản. Bởi lẽ bất động sản là hàng hóa
đặc biệt nên thị trường của nó mang nhiều nét đặc trưng riêng. Thực tế thị
trường bất động sản là thị trường tiềm năng sinh lợi rất cao nhờ lợi nhuận lớn
hơn so với gửi lãi suất của ngân hàng. Điều này đã tác dụng sâu sắc tới thị
trường tín dụng. Thị trường bất động sản luôn là thị trường nóng nhất và cạnh
tranh cao nhất trong nền kinh tế xã hội.

2.1.2, Khái niệm về bất động sản thế chấp

Bất động sản thế chấp là dùng bất động sản để làm tài sản đảm bảo để mục đích
vay vốn ngân hàng hoặc một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu
của chủ sở hữu bất động sản. Bất động sản thế chấp giống như khái niệm bất
động sản là những tài sản không thể di dời do vậy nên đó là những tài sản như là
nhà cửa, cơ sở kinh doanh và các tài sản khác gắn liền với đất.

2.1.3, Đặc điểm bất động sản thế chấp

Do bất động sản không thể di dời nên bất động sản thế chấp chỉ có quyền liên
quan tới bất động sản chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn
liền trên đất. Do là bất động sản thế chấp nên là chủ sở hữu vẫn có quyền trên
tài sản đó và được quyền khai thác các lợi thế trên đó ngoại trừ việc chuyển
nhượng các bất động sản đó trên thị trường.

Bất động sản là tài sản lớn nên vào thời điểm thế chấp thì giá trị của bất động
sản luôn nhỏ hơn giá trị của giá trị thị trường để nhằm đảm bảo sự an toàn cho
bên phía ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng.

2.1.4, Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp

Bất động sản có những loại đa dạng và phong phú về hình thức cũng như tính
năng tác dụng, chính vì vậy cần phải có những tiêu chuẩn được đề ra để có thể
định mức được mức cho vay vốn của ngân hàng.

Thứ nhất: Bất động sản thế chấp phải được người vay vốn sở hữu hoặc do bên
thứ ba quản lý bảo lãnh. Để làm rõ tiêu chuẩn này thì cần phải có giấy tờ chứng
minh quyền sở hữu bất động sản đó.

Thứ hai: Bất động sản được phép giao dịch trên thị trường, tức là bất động sản
này có đủ khả năng để giao dịch chuyển nhượng, mua bán, chuyển đổi, bán
tặng, cầm cố, thế chấp, cho thuê theo quy định của Nhà nước.

Thứ ba: Tại thời điểm thế chấp, bất động sản không xảy ra tranh chấp giữa các
bên, khách hàng cần phải ký kết văn bản giữa các tổ chức tín dụng cho vay và
cam kết bất động sản không bị tranh chấp, nếu không sẽ chịu hoàn toàn trước
pháp luật.

Thứ tư: Bất động sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay
phải mua bảo hiểm trong thời hạn bảo hiểm tiền vay.

2.1.5, Vai trò của bất động sản thế chấp

Bất động sản thế chấp là công cụ để cho người sở hữu có thể vay vốn ngân hàng
hoặc các tổ chức tín dụng. Trong trường hợp, người vay vốn không đủ khả năng
chi trả thì bất động sản thế chấp sẽ được bù vào khoản vay đó. Nó là căn cứ để
xác định mức vay và tài sản đảm bảo cho sự ổn định của ngân hàng đề phòng
rủi ro. Bất động sản thế chấp làm tăng dòng tiền của ngân hàng và đẩy nhanh
tốc độ chu chuyển vốn.

2.2, Thẩm định giá bất động sản thế chấp

2.2.1, Thẩm định giá bất động sản thế chấp

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản
cụ thể bằng một hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được định sẵn – theo giáo
sư W.Seabrooke – Viện Đại học Porstmouth, Vương quốc Anh.

Theo khoản 2 điều 4 Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH thì thẩm định giá
là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một
thời điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Thẩm định bất động sản là sự ước tính giá trị của cá quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng một hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được định sẵn. Thẩm định giá
bất động sản thế chấp là một công việc không hề đơn giản, nó vừa mang tính kỹ
thuật vừa mang tính khoa học đòi hỏi người thẩm định giá phải có kiến thức
chuyên môn tốt và sự nhạy cảm đối với thị trường.

2.2.2, Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản thế chấp

Giá trị của bất động sản được hình thành từ nhiều yếu tố khác nhau như sự thay
đổi của thị trường, khan khiếm, nhu cầu khả năng thanh toán... vì thế người
thẩm định giá cần phải tuân thủ các nguyên tắc sau của định giá bất động sản để
giảm thiếu rủi ro cần thiết:

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Bảo đảm bất động sản có giá trị cao nhất, đạt được mức hữu dụng cao nhất, cho
phép về kỹ thuật và phù hợp với quy hoạch, pháp luật.

Nguyên tắc thay thế

- Bất động sản có mục đích tương tự như nhau, có thể thay thế cho nhau.
- Giá trị của bất động sản được xác định bởi sự qua lại lẫn nhau của bất
động sản thay thế.
 - Giá trị của bất động sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một
bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự
chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng sự thay thế.

Nguyên tắc cung cầu

- Giá trị của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về tài
sản trên thị trường đó.
- Giá trị của tài sản cũng tác động đến quan hệ cung cầu trên thị trường.
- Sự khác biệt về vật lý và kinh tế - xã hội của bất động sản cũng được
phản ánh trong quan hệ cung cầu về giá của bất động sản.

Nguyên tắc đóng góp

- Mức độ của mỗi bộ phận bất động sản đóng góp vào tổng thu nhập của
bất động sản đó.
- Sự có mặt hoặc thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm ảnh
hưởng đến giá trị của bất động sản đó.

Nguyên tắc cân bằng

- Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm cho giá trị của bất động sản
giảm đáng kể.
- Sự cân bằng được thể hiện giữa đất đai và tài sản gắn liền trên nó.
- Các yếu tố cấu thành đều phải cân bằng để bất động sản đạt được độ hữu
dụng cao nhất.

Nguyên tắc thay đổi

- Giá trị của bất động sản thay đổi theo các yếu tố kinh tế - xã hội.
- Thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng.
- Thay đổi do thời gian sử dụng, khấu hao của công trình.

Nguyên tắc phù hợp

- Bất động sản phù hợp với cảnh quan môi trường xung quanh.
- Bất động sản phải được đặt ở nơi mà nó có tính hữu dụng cao nhất.

Nguyên tắc cạnh tranh

 - Cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường.
- Cạnh tranh giữa cung cầu thị trường.
- Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh trên thị trường.

Nguyên tắc dự báo

- Giá trị bất động sản có thể được xác định bằng việc xác định khả năng
sinh lời trong tương lai

2.2.3, Các phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp

Phương pháp tiếp cận từ thị trường

Cách thẩm định giá bằng phương pháp tiếp cận thị trường là cách thức xác định
giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với
các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.

Cách tiếp cận từ thị trường có thể dùng để xác định giá trị tài sản theo cơ sở thị
trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.

Để xác định giá trị thị trường, việc tiếp cận từ thị trường cần phản ánh được
quan điểm của các đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định
giá, căn cứ vào mức giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh
mức độ tác động đến giá của các yếu tố khác biệt.

Giá trị của tài sản thẩm định giá cần được ước lượng, đánh giá trên cơ sở nhu
cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định, không
dựa trên các đặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đối với một số cá biệt đối tượng
tham gia thị trường tài sản thẩm định giá.

Đối với giá phi thị trường, thẩm định viên cần xác định giá trị tài sản thẩm định
giá trên cơ sở các điểm đặc biệt của tài sản thẩm định giá, nhóm khách hàng
(hoặc nhà đầu tư) cá biệt có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó của tài
sản. Từ đó khảo sát các giá giao dịch của các tài sản so sánh có các đặc điểm
đặc biệt tương tự với đối tượng tham gia thị trường là các khách hàng (hoặc nhà
đầu tư) cá biệt, có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt trên của tài sản thẩm
định giá.
Phương pháp tiếp cận bằng chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá
thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc
tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

- Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá
trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo
ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện
hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí
tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
- Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá
trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay
thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức
năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài
sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ
chi phí.

Phương pháp tiếp cận từ thu thập

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi
các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài
sản thành giá trị hiện tại của tài sản ( quá trình chuyển đổi này còn được gọi là
quá trình vốn hóa thu nhập ) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm
định giá. Cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp: Phương pháp vốn
hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu:

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định
giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập
thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại
thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa
trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác
định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền
trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua
 việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết
khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.Phương pháp chiết trừ

Phương pháp phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của
thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền
với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và
giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết
hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu
nhập. (Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 – Thẩm định giá bất động sản).

Phương pháp thặng dư

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng
phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản
(tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm
lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Công thức tổng quát

V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá

DT: Tổng doanh thu phát triển

CP: Tổng chi phí phát triển.

2.2., Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp

Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp theo những quy trình sau theo
tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 2015.

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá
nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng
bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Quan trọng là các thông tin
phục vụ cho quá trình thẩm định giá như thông tin khách hàng cung cấp, thông
tin từ các giao dịch mua bán trên thị trường.

Bước 4: Phân tích thông tin. Phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được có
liên quan như tính pháp lý của tài sản, thông tin về chi phi, giá bán, lãi suất, yếu
tố cung – cầu của thị trường, v.v.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Thẩm định viên phải nêu rõ
các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm
định giá và cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp
trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và
với mục đích thẩm định giá. Ngoài ra thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo
thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu,
phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết
luận cuối cùng về giá trị thẩm định.

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho
khách hàng, các bên có liên quan.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

1, Các văn bản pháp lý và tài liệu liên quan tới công tác thẩm định giá bất
động sản phục vụ cho mục đích vay thế tại ngân hàng

2, Kết quả hoạt động kinh doanh gần đây và mục tiêu phát triển trong
tương lai

2.1, Kết quả hoạt động kinh doanh

2.2, Mục tiêu phát triển trong tương lai

3, Thực trạng công tác thẩm định giá tại công ty cổ phần giám định và
thẩm định Việt Nam

3.1, Cơ sở pháp lý

3.2, Vận dụng thẩm định giá một số bất động sản thế chấp tại công ty Vae
3.3, Đánh giá chung về hoạt động thẩm định bất động sản thế chấp tại Vae