Lý thuyết ĐGTS

Câu 1: Tại sao nói định giá BĐS theo PP đầu tư là việc ước tính giá trị BĐS
dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà BĐS có thể mang lại cho
nhà đầu tư?
- Cách tiếp cận từ TN hay còn gọi là PP đầu tư, được xây dựng chủ yếu
trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo tương lai. Theo nguyên tắc này, giá
trị TT hiện hành của 1 BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả
các khoản TN tương lai có thể nhận được từ BĐS. Như vậy, nếu biết
trước TN mà BĐS tạo ra hàng năm, thì có thể tìm được giá trị của BĐS,
nó tương ứng với chi phí cơ hội để tạo ra các khoản TN đó.

Câu 2: Tại sao trong PP thặng dư của định giá BĐS có “nguyên tắc đóng
góp” giữ vai trò chủ đạo?
- Nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị
của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng
nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
(Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của
toàn bộ TS, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ
là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của TS bộ phận, thẩm định viên cần phải
xem xét nó trong mối quan hệ với TS tổng thể.)

Câu 3: Tại sao trong định giá MMTB nói: “Tuỳ theo cách lắp đặt, liên kết
và sử dụng mà 1 bộ phận nào đấy lúc này là máy, lúc khác nơi khác lại là
thiết bị”?

Câu 4: Trình bày sự khác nhau căn bản giữa báo cáo định giá và chứng
thư định giá?
- Báo cáo kết quả thẩm định giá: là văn bản do thẩm định viên thuộc một
doanh nghiệp thẩm định giá thành lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về
quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang
giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá.
- Chứng thư thẩm định giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định
giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ
bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản.
- Về nội dung: Trong báo cáo kết quả thẩm định giá cần nêu rõ quá trình
thẩm định giá, kết quả thẩm định giá và ý kiến của doanh nghiệp thẩm định giá
về giá trị của tài sản được thẩm định. Trong khi đó, chứng thư thẩm định giá
có nội dung là những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá. Từ
đây có thể thấy, nội dung của chứng thư thẩm định giá phụ thuộc vào nội dung
của báo cáo kết quả thẩm định giá hay báo cáo kết quả thẩm định giá quyết định
nội dung chứng thư thẩm định giá.
- Về mục đích sử dụng: Báo cáo kết quả thẩm định giá được sử dụng để làm
căn cứ để khách hàng và các bên liên quan thực hiện thẩm định giá sử dụng theo
mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá. Chứng thư thẩm định giá lại có
mục đích chủ yếu là thông báo cho khách hàng khách hàng và các bên liên quan
biết về kết quả của báo cáo kết quả thẩm định giá. Trong chứng thư thẩm định
giá sẽ nêu những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá.
- Về hiệu lực: Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định
trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến
động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích
thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm
định giá có hiệu lực. Trong khi đó, hiệu lực pháp lý của báo cáo kết quả thẩm
định giá phụ thuộc vào thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định
giá: Thời điểm có hiệu lực của báo cáo kết quả thẩm định giá là ngày, tháng,
năm ban hành chứng thư thẩm định giá.

Câu 5: Phân biệt giá trị thị trường và giá trị phi thị trường của 1 TS. Cho
VD?

Giá trị thị trường:

+) Là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa
một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên mua sẵn sàng mua, sau một
quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên hành động một cách khách
quan, hiểu biết và không bị ép buộc.

+) Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và
cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường
quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số
lượng hạn chế người mua, người bán.

Giá trị phi thị trường

+) Khái niệm: là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào
công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua,
được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều
kiện thị trường không điển hình hay không bình thường
 +) Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi
theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong
sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá
trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng,
giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế...

Câu 6: Vì sao nói ĐGTS vừa mang tính khoa học vừa mang tính nghệ
thuật. Cho VD?
- Tính chất khoa học của thẩm định giá được thể hiện qua việc phân tích
những dữ liệu và tính toán giá trị thông qua các luận cứ lý luận và thực
tiễn, các phép tính khoa học.
- Tính chất nghệ thuật của thẩm định giá nằm ở kỹ năng nắm bắt thông tin
để hỗ trợ cho quá trình thẩm định giá .

Câu 7: Nêu sự khác nhau giữa định giá BĐS và định giá MMTB. Cho VD?
● Khác nhau về mức độ chi tiết của tài sản cần định giá:
- Mức độ chi tiết và số lượng TS được định giá đối với MMTB thường lớn
hơn so với BĐS.
- Khi xem xét định giá những TS phức tạp, có giá trị lớn:
+ Với BĐS, chẳng hạn định giá một toà nhà thương mại, thẩm định
viên và chuyên viên thẩm định giá BĐS cũng sẽ tiến hành xem xét,
phân tích các bộ phận của toà nhà, nhưng khi sử dụng kỹ thuật định
giá cuối cùng, họ thiên hướng đánh giá cả tổ hợp TS (tức là dùng
PP định giá cả toà nhà thương mại đó).
+ Còn khi định giá MMTB, tiến hành định giá một dây chuyền sản
xuất, họ cùng tiến hành xem xét và phân tích các bộ phận cấu thành
của dây chuyền sản xuất, đó là tiến hành ước tính giá trị của mỗi
khoản mục riêng lẻ sau đó cộng lại với nhau để đi đến một con số
giá trị cộng dồn.
- Do thời gian định giá MMTB lớn thường kéo dài, dẫn đến CP định giá
MMTB có thể lớn hơn so với định giá BĐS.

● Khác biệt về cơ sở tiếp cận, lựa chọn PP định giá: Trong nền kinh tế
thị trường:
- Hoạt động định giá BĐS trong hầu hết các thương vụ đều thu thập được
các chứng cớ thị trường để trợ giúp họ trong quá trình định giá.
 - Đối với định giá MMTB, người định giá thường gặp khó khăn hơn trong
việc tìm ra được những bằng chứng thị trường về các giao dịch tương tự,
đặc biệt là bằng chứng giao dịch về các dây chuyền sản xuất chuyên
dụng, và khi đó cần áp dụng các phương pháp dựa trên cơ sở chi phí để
đánh giá các chi tiết.

Câu 8: Nêu nhu cầu của việc xác định giá trị DN đối với các chủ thể kinh
tế?
● Đối với Nhà nước
- Hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp cung cấp các thông tin và dữ liệu
cần thiết phục vụ cho công tác quản lý nền kinh tế vĩ mô của cơ quan Nhà
nước, từ đó đưa ra các chính sách và giải pháp thúc đẩy phát triển kinh tế
hiệu quả và bền vững.
- Bên cạnh đó, thẩm định giá doanh nghiệp giúp các cơ quan quản lý ban
ngành của Nhà nước nắm được tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh
để có chính sách quản lý cụ thể đối với từng loại hình doanh nghiệp như
thu thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế tài sản và các loại thuế khác.
● Đối với các nhà đầu tư
- Mong muốn của bất kỳ nhà đầu tư nào cũng đều là khoản vốn được bảo
toàn và đạt được mức lợi nhuận cao nhất tại từng mức độ rủi ro khác
nhau trong khả năng chấp nhận được. Do đó, việc xác định giá trị doanh
nghiệp là cơ sở để các nhà đầu tư đưa ra các quyết định đúng đắn về đầu
tư, hợp tác, liên doanh liên kết, tài trợ, tiếp tục cấp tín dụng hoặc thu hồi
vốn. Do giá trị doanh nghiệp phản ánh được hiệu quả kinh doanh, khả
năng sinh lời, tài chính, uy tín, cơ hội và tiềm năng phát triển phát triển
trong tương lai của doanh nghiệp cho các nhà đầu tư.
- Thẩm định giá doanh nghiệp là cơ sở để giải quyết và xử lý các tranh
chấp nảy sinh giữa các cổ đông của doanh nghiệp khi phân chia cổ tức, vi
phạm hợp đồng…
● Đối với doanh nghiệp
 - Thẩm định giá doanh nghiệp xuất phát từ nhu cầu thị trường về các hoạt
động: Mua bán, sáp nhập, hợp nhất, chia tách doanh nghiệp, liên doanh
liên kết, vay vốn đầu tư sản xuất kinh doanh…
- Mục tiêu cơ bản của các nhà quản trị doanh nghiệp xét cho cùng vẫn là
tối đa hóa giá trị doanh nghiệp. Do đó, kết quả của hoạt động thẩm định
giá doanh nghiệp giúp các nhà quản trị doanh nghiệp có những phân tích,
đánh giá chính xác về tình hình hoạt động của doanh nghiệp mình. Từ đó,
nhìn nhận được cơ hội và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp mình để
đưa ra các quyết định đúng đắn liên quan đến tài chính và chiến lược kinh
doanh trong ngắn hạn cũng như dài hạn, giúp nâng cao hiệu quả hoạt
động sản xuất kinh doanh và kiểm soát được lợi nhuận một cách hiệu
quả.

Câu 9: Vì sao nói BĐS, MMTB có điểm khác biệt: MMTB là tài sản có thể
di dời được?
- Theo “khả năng di dời” thì máy, thiết bị được xếp vào nhóm động sản, có
khả năng dịch chuyển từ nơi này đến nơi khác, nên mặt bằng giá máy,
thiết bị mà nhất là máy, thiết bị mới thường không có sự chênh lệch lớn
giữa các khu vực địa lý khác nhau.
- Và cũng là hệ quả của đặc điểm có thể di dời được, nên trong định giá
máy, thiết bị phải tính đến chi phí vận chuyển, lắp đặt, …

Câu 10: Vì sao so với BĐS, MMTB có điểm khác biệt là: MMTB có tính đa
dạng và phong phú?
- Sự phát triển của khoa học - công nghệ làm xuất hiện ngày càng nhiều
loại máy, thiết bị mới với những công năng và đặc tính kỹ thuật vượt trội,
đòi hỏi nhà định giá máy, thiết bị phải không ngừng cập nhật nhằm nâng
cao trình độ cũng như sự hiểu biết về thị trường máy, thiết bị và nhất là
 cần phải có kiến thức sâu rộng về các khía cạnh kỹ thuật của máy, thiết bị
nhằm đảm bảo chất lượng công tác định giá.

Câu 11: Vì sao so với BĐS, MMTB có điểm khác biệt là: MMTB có tuổi thọ
ngắn hơn?
- Bất động sản (đất đai, nhà cửa, vật kiến trúc…) có tuổi thọ vật lí cũng
như tuổi thọ kinh tế dài, còn máy, thiết bị thường có tuổi thọ ngắn hơn và
phụ thuộc nhiều yếu tố như: môi trường tự nhiên, trình độ sử dụng của
con người, cường độ thời gian làm việc của máy, thiết bị.
- Đặc điểm này có ý nghĩa rất lớn trong định giá máy, thiết bị đã qua sử
dụng, nắm chắc đặc điểm này người định giá có cơ sở hợp lý đánh giá
chất lượng còn lại của máy, thiết bị, qua đó đưa ra kết quả hợp lý nhất về
mức giá của máy, thiết bị cần định giá.

Câu 12: Vì sao so với BĐS, MMTB có điểm khác biệt là: MMTB có thể
chuyển nhượng, thay đổi chủ sở hữu một cách dễ dàng?
- Trừ một số máy, thiết bị đặc biệt, còn hầu hết các loại máy, thiết bị đều
được cho là có “tính lỏng” về sở hữu cao hơn bất động sản, điều này thúc
đẩy giao dịch máy, thiết bị nhiều hơn và qua đó cũng xuất hiện nhiều
chứng cớ thị trường về các giao dịch tương tự nhiều hơn, đây là điều kiện
thuận lợi cho việc ước tính giá trị thị trường của máy, thiết bị.

TỔNG HỢP LÝ THUYẾT

CHƯƠNG 1: Khái niệm và nguyên tắc thẩm định giá trong nền KTTT
I. Các khái niệm cơ bản
1. Tài sản
- Là nguồn lực mà DN kiểm soát được và dự tính đem lại lợi ích lợi ích
kinh tế trong tương lai.
● Phân loại:
- Theo hình thái biểu hiện: TSHH và TSVH
- Theo tính chất sở hữu: TS công cộng và TS cá nhân
- Theo khả năng di dời: Động sản và BĐS.
- Theo đặc điểm luân chuyển giá trị: TSCĐ và TS lưu động.
● Quyền sở hữu TS: là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể những
khả năng khai thác lợi ích từ TS. Gồm các quyền: quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt.
● Giá trị TS: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà TS đó mang lại cho
chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định.
- Đặc tính:
+ Tính hữu ích
+ Tính khan hiếm
+ Tính có yêu cầu
+ Tính có thể chuyển giao được.

2. Định giá và thẩm định giá

- Là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà TS có thể
mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
● Đặc trưng:
- ĐG là công việc ước tính.
- ĐG là 1 hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
- Giá trị của TS được tính bằng tiền.
- TS được định giá có thể là bất kỳ TS nào, song chủ yếu là BĐS.
- Xác định tại 1 thời điểm cụ thể.
- Xác định cho 1 mục đích nhất định.
- Dữ liệu được sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.

3. Giá trị, giá cả và chi phí

- Giá trị: là số tiền ước tính của HH-DV tại 1 thời điểm nhất định (mang
tính chất giả thiết, không có trên thực tế, mà là mức giá dự tính của người
mua, người bán HH-DV tại 1 thời điểm nhất định).
- Giá cả: là số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho 1 HH-DV
nhất định. (Giá trị lớn hơn giá cả).
- Chi phí: là mức giá được trả cho HH-DV. Hoặc là số tiền cần có để tạo ra
hay để SX ra HH-DV.
Khi HH-DV được hoàn tất thì chi phí của HH-DV đó trở thành 1 thực tế
lịch sử và được gọi là giá gốc. Mức giá được trả cho hàng hoá dịch vụ trở
thành chi phí đối với người mua.
● So sánh:
- Giống nhau:
+ Đều thể hiện bằng 1 lượng tiền nhất định.
+ Đề có thể sử dụng để đo lường lợi ích của HH đới với các chủ thể.
- Khác nhau:
+ Giá cả phản ánh quan hệ trao đổi mua hoặc bán HH.
+ Giá trị không nhất thiết được hình thành và được dùng trong quan hệ trao
đổi mua bán. Trong nhiều trường hợp, giá trị thể hiện số tiền ước tính, số
tiền mang tính giả thiết. Giá trị ước tính có thể xa cách so với giá trị thực
tế giao dịch. Giá trị trao đổi là đồng nghĩa với giá cả.
+ Chi phí là 1 dạng đặc biệt của giá cả. Chi phí là cách gọi khác của giá cả,
được người mua hàng dùng cho các yếu tố đầu vào của họ, phản ánh chi
phí tốn cho việc SX HH-DV.

4. Giá trị thị trường và phi thị trường

Giá trị thị trường:

+) Là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa
một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên mua sẵn sàng mua, sau một
quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên hành động một cách khách
quan, hiểu biết và không bị ép buộc.

+) Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và
cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường
quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số
lượng hạn chế người mua, người bán.

Giá trị phi thị trường

+) Khái niệm: là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào
công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua,
được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều
kiện thị trường không điển hình hay không bình thường.

+) Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi
theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong
sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá
trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng,
giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế...

5. Mục đích của ĐGTS

- Xác định giá trị TS để chuyển giao quyền sở hữu.
- Xác định giá trị TS cho mục đích tài chính và tín dụng.
- Xác định giá trị TS để xác định giá trị số tiền cho thuê theo hợp đồng.
- Xác định TS để phát triển TS và đầu tư.
 - Xác định giá trị TS trong DN để lập BCTC hàng năm, xác định giá trị TT
của vốn đầu tư, xác định giá trị DN, mua bán hợp nhất, thanh lý TS của
DN.
- Xác định giá trị TS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý.

II. Các nguyên tắc ĐGTS

1. Nguyên tắc SDTNVHQN
- Mỗi TS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và đem lại các lợi
ích khác nhau, nhưng giá trị chỉ được thừa nhận trong đk sử dụng 1 cách
tốt nhất và hiệu quả nhất.
2. Nguyên tắc thay thế
- Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua 1 TS
nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có 1 TS tương tự như
vậy.
3. Nguyên tắc đóng góp
- Giá trị của 1 TS hay của 1 bộ phận cấu thành 1 TS phụ thuộc vào sự có
mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ TS thay đổi như
thế nào.
4. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
- Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà TS có thể mang
lại cho chủ thể làm cơ sở để ước tính giá trị TS.
5. Nguyên tắc cung cầu
- Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá TS là dựa vào giá trị
TT. Giá trị TT của TS tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố
cung.
CHƯƠNG 2: Định giá BĐS
I. Tổng quan về BĐS
1. BĐS
- Là các TS không thể di dời được (cố định tại 1 vị trí địa lý nhất định): Đất
đai, các công trình xây dựng trên đất, các TS gắn vững chắc với đất và
CTXD.
● Đặc trưng:
- Tính cố định về vị trí.
- Tính bền vững.
- Tính khác biệt.
- Tính khan hiếm.
- Tính có giá trị lớn.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
● Phân loại:
- Theo đặc tính vật chất:
 + Đất đai.
+ Công trình kiến trúc và các TS gắn liền với công trình kiến trúc.
+ Các TS khác gắn liền với đất đai.
- Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
+ Công trình kiến trúc.
+ Đất đai.

2. Thị trường BĐS

- Là môi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá.
● Đặc trưng:
- Có sự cách biệt giữa HH và địa điểm giao dịch.
- Thị trường BĐS là TT mang tính khu vực.
- Thị trường BĐS là 1 dạng điển hình của TT không hoàn hảo do sự không
đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành.
- Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.
- Hoạt động của TT BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của NN.
● Phân loại:
- Căn cứ vào mức độ kiểm soát của NN: TT chính thức và TT phi chính
thức.
- Căn cứ vào tình trạng tham gia TT:
+ TT chuyển nhượng quyền sở hữu đất.
+ TT xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê.
+ TT bán hoặc cho thuê lại BĐS.
- Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS:
+ TT đất đai.
+ TT nhà ở.
+ TT BĐS công nghiệp.
+ TT BĐS dùng cho văn phòng, công sở.
+ TT BĐS dùng trong dịch vụ.
- Căn cứ vào tính chất các giao dịch:
+ TT mua bán BĐS.
+ TT thuê và cho thuê BĐS.
+ TT giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm.
+ TT giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh.

II. Định giá BĐS

- Là sự ước tính về giá trị của BĐS cụ thể dưới hình thái tiền tệ bằng PP
phù hợp trong những đk của 1 thị trường cụ thể nhằm đáp ứng cho 1 mục
đích đã được xác định rõ.
- Cơ sở giá trị của định giá BĐS: Giá trị TT (cơ sở giá trị chủ yếu) và phi
TT.
1. PP so sánh trực tiếp
- Được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế.
- Giá trị TS mục tiêu được xác định trên cơ sở tìm các bằng chứng đã được
thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được trên TT.
● Các bước định giá:
- B1: Tìm kiếm thông tin về BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần
nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
- B2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm
bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
- B3: Lựa chọn số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất.
- B4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng
cớ. Đồng thời dựa trên yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích,
điều chỉnh giá của BĐS so sánh.
- B5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS điều chỉnh.

2. PP đầu tư (PP thu nhập)

- Là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các khoản TN trong tương lai mà
BĐS có thể mang lại cho nhà đầu tư.
● PP xác định: PP vốn hóa trực tiếp
- B1: Ước tính dòng TN hàng năm do TS mang lại
TN ròng = Tổng TN tiềm năng - Thất thu do không được thuê hết
100% công suất - Cp vận hành, duy tu, bảo dưỡng
- B2: Xác định tỷ suất chiết khấu (tỷ suất vốn hóa). Gồm 3 cách xác định:
+ C1: Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất LN không rủi ro + Phụ phí rủi ro
+ C2: Căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ
vọng của nhà đầu tư:
M x Rm + (1-M) x Re = Ro
(Ro: tỷ suất chiết khấu
M: tỷ trọng vốn vay
Rm: tỷ trọng thu hồi vốn vay
(1-M): tỷ trọng VCSH
Re: lãi suất kỳ vọng của CSH)
- B3: Xác định giá trị ước tính của TS: V=I/R
(V: giá trị BĐS
I: TN ròng
R: tỷ suất vốn hóa)

3. PP chi phí
- Là PP được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng của nguyên tắc thay
thế.
● Các bước tiến hành:
- B1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất
trống đang sử dụng trong đk tốt nhất và hiệu quả nhất.
- B2: Ước tính CP hiện tại để xây dựng mới, tái tạo, thay thế công trình
hiện có trên đất, bao gồm LN cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy
định của pháp luật.
- B3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị HMLK (mức độ giảm giá) của
CTXD hiện có trên đất.
+ Tuổi thực: là tgian đã sử dụng tính đến ngày định giá.
+ Tuổi hiệu quả: là tgian sử dụng thực tế đã có hiệu quả.
+ Tuổi thọ kỹ thuật: là tgian sử dụng tối đa xét về mặt kỹ thuật.
+ Tuổi thọ kinh tế: là tgian sử dụng tối đa xét về hiệu quả kinh tế.
+ Tuổi thọ kinh tế còn lại: là tgian sử dụng còn lại phát huy được hiệu quả.
- B4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị HMLK
(mức giảm giá) khỏi CP xây dựng mới hiện hành của công trình.
- B5: Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định (KQ B1+B4).

4. PP thặng dư
- Là 1 dạng đặc biệt của PP đầu tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên
tắc của ĐGTS. Tuy nhiên, nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo.
- Là PP ước tính giá trị BĐS dựa trên phần đóng góp của nó vào DA phát
triển BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất.
● Các bước thực hiện:
- B1: Xác định mục tiêu KD, cách thức khai thác tốt nhất, hiệu quả nhất.
- B2: Ước tính DT hoặc sự phát triển theo hướng tốt nhất, hiệu quả.
- B3: Ước tính tổng CP cơ hội của công trình.
- B4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch của B2 và B3.

CHƯƠNG 3: Định giá MMTB

 I. Tổng quan về MMTB
- KN: là những MMTB không cố định và là những máy nhỏ hoặc tập hợp
các máy riêng lẻ, 1 máy cụ thể và thực hiện 1 loạt công việc nhất định.
- Là TS bao gồm: dây chuyền SX, MMTB và trong trường hợp đặc biệt có
thể bao gồm nhà xưởng.
● Đặc điểm:
- Là TS có thể di dời được.
- Đa dạng và phong phú.
- Có tuổi thọ không dài.
- Có thể chuyển đổi từ chủ thể này sang chủ thể khác.

II. Định giá MMTB

- KN: là công việc ước tính giá trị của MMTB bằng tiền với độ tin cậy cao
nhất về lợi ích mà MMTB có thể mang lại cho chủ thể liên quan tại 1 thời
điểm nhất định.
1. PP so sánh trực tiếp (tương tự như định giá BĐS)
- Là PP ước tính giá trị TT của MMTB dựa trên cơ sở đã giao dịch thành
công trên TT của thời điểm định giá của MMTB tương tự dùng để so
sánh MMTB cần định giá.

2. PP chi phí
● Các bước thực hiện:
- B1: Ước tính các CP hiện tại để SX thay thế MMTB hiện có bằng 1 TS
giống hoàn toàn tương tự về mặt công suất và tiềm năng phục vụ.
- B2: Ước tính tổng số khấu hao tích tụ của MMTB xét trên tất cả mọi
nguyên nhân.
- B3: Ước tính giá trị của máy, thiết bị.
Giá trị ước tính của máy, thiết bị = CP tạo lập và đưa vào sử dụng
máy, thiết bị mới (tương tự) - Khấu hao tích lũy của máy, thiết bị cần
định giá.

● Khấu hao máy, thiết bị TSCĐ

a. PP khấu hao tuyến tính
- KH = NG/Năm sử dụng
- T bq = 1/Năm sử dụng x 100% (Tỷ lệ KH bình quân)

b. PP khấu hao theo số dư giảm dần

 Mức trích khấu hao hàng năm = Giá trị còn lại của TSCĐ x Tỷ lệ KH
nhanh
- Tỷ lệ KH nhanh (%) = Tỷ lệ KH theo PP đường thẳng x Hệ số điều chỉnh
+ t <= 4 năm => HS điều chỉnh: 1,5
+ t > 4 năm => HS điều chỉnh: 2

c. PP khấu hao theo tổng số

Số tiền KH theo hàng năm = NG x Tỷ lệ KH mỗi năm
- Tỷ lệ KH mỗi năm = Số năm phục vụ còn lại của TSCĐ / Tổng số của
dãy số thứ tự (từ 1 đến số hạng bằng tgian phục vụ của máy).

d. PP khấu hao theo số lượng, khối lượng SP

Mức trích KH năm = Số lượng SP SX hàng năm x Mức trích KH
bq/1 đv SP
- Mức trích KH bq/1 đv SP = NG / Số lượng SP theo công thức thiết kế.

CHƯƠNG 4: Định giá DN

- Giá trị DN là sự biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà DN mang
lại cho nhà đầu tư trong quá trình KD.
1. PP giá trị TS thuần
Vo = Vt - Vn
(Vo: giá trị TS thuần thuộc về CSH DN
Vt: tổng giá trị TS mà DN đang sử dụng vào SXKD
Vn: giá trị các khoản nợ)

2. PP định lượng Goodwill (lợi thế thương mại)

Vo = ANC + GW => GW = Vo - ANC
(Vo: Giá trị DN
ANC: Giá trị TS thuần
GW: Giá trị TS vô hình, còn gọi là lợi thế thương mại)
- GW = ∑ (Bt - r.At / (1+i)^t)
(Bt: lợi nhuận năm t
At: giá trị TS đưa vào KD
r: tỷ suất LN bình thường của TS đưa vào KD
r.At: lợi nhận bình thường của TS năm t
Bt - r.At: siêu lợi nhuận ở năm t)