PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

(mở đầu pp là nêu khái quát chung pp thặng dư gồm 4 phần :

1,2,3,4) sau đó mới vào từng phần một
I. Nội dung và cơ sở xây dựng phương pháp thặng dư
 Khái niệm :
- Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động sản
dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển đầu tư bất động
sản theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất
 Cơ sở xây dựng :
- Phương pháp này dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển
giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí
dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát
triển đó.
 Công thức tổng quát: V = DT – CP
+ Trong đó:
 V: Giá trị tài sản thẩm định giá;
 DT: Tổng doanh thu phát triển;
 CP: Tổng chi phí phát triển.
II. Các bước tiến hành phương pháp
Gồm 4 bước:
 Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt
nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật,
khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự
án.
- Mục tiêu kinh doanh: được hiểu cách đơn giản nhất theo hầu hết các
cá nhân, tổ chức hay doanh nghiệp chính là việc mang lại lợi nhuận
cho họ.
- Cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất: là khả năng sử dụng
tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho
phép và mang lại giá trị tốt nhất cho dự án. Ngoài ra, những tài sản
cần được thẩm định có tính đến những quy định về xây dựng và
những hạn chế khác như: tỷ lệ sử dụng đất, tầng cao, ngành nghề
được phép hoạt động, môi trường xung quanh.
 - Khả thi về điều kiện tài chính: khi thẩm định giá BĐS cần phải xem
xét nguồn vốn hiện có của dự án.
 Bước 2: Ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng
SDTNVHQN.
- Ước tính doanh thu bất động sản phải dựa trên cơ sở điều tra khảo
sát. Các khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lời hay không,
điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xu hướng và mức độ chuyển động
của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành
doanh thu của dự án.
 Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội của công trình xây dựng trên đất,
bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, cái chi phí khác có
liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
- Chi phí cơ hội là một khoản đầu tư bị mất đi khi ta bỏ qua sự lựa
chọn thay thế tốt nhất.
- Chi phí tài chính: Chi phí tài chính là các loại chi phí hoặc khoản lỗ
được tạo ra từ các hoạt động đầu tư tài chính, cho vay và đi vay
vốn, chi phí do đầu tư góp vốn liên doanh, liên kết, lỗ tỷ giá khi bán
ngoại tệ, tỷ giá hối đoái và một số khoản chi phí khác.
- Các chi phí khác:
+ Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng cơ
sở (đường, hệ thống cấp thoát nước cho toàn khu, hệ thống điện.)
+ Chi phí xây dựng xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng.
+ Chi phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát
triển mới.
+ Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất hoặc toàn
bộ các công trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng
cáo,…
+ Lãi vay ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế nhân
lãi suất Ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư
+ Thuế
- Lợi nhuận cho nhà đầu tư được xác định theo thứ tự ưu tiên sau:
1. Xác định theo quy định của cơ quan có thẩm quyền (nếu có).
2. Xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính
trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không
bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản tương tự tại địa phương.
 3. Xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu
nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi
phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường.
 Bước 4: Xác đinh giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán
của bước 2 và bước 3.
Giá trị thặng dư của BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát
triển dự kiến – chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công ty
phát triển (nhà đầu tư)
III. Ưu , nhược điểm của phương pháp
 Ưu điểm :
-Là phương pháp định giá phù hợp với các BDS có tiềm năng
phát triển,các dự án đầu tư

+ Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư
có ưu điểm hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để đưa
ra quyết định (như các mức giá khi thực hiện đấu thầu)

+phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có
công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình
mới trên đất. Phuơng pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua
có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi tổng doanh thu
phát triển trừ (-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển

-Phương pháp định giá khá đơn giản,dựa trên các dữ liệu về thị
trường nên dễ thuyết phục khách hàng,thích hợp đưa ra các phương pháp
đấu giá

-Phương pháp định giá này được thực hiện thông qua việc mô tả
một quá trình đầu tư,vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư..

+ có giá trị quan trọng trong việc tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và
tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản

 Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
+ Bởi phương pháp thặng dư là pp ước tính giá trị BĐS dựa trên phần
đóng góp của nó tức là trên cơ sở sự hiện diện hay thiếu vắng của
BĐS ấy sẽ làm giá trị tài sản khác tăng lên hay giảm đi
 =>tập trung đánh giá về tầm qtrong của sự đóng góp.
+ Còn nếu đánh giá TS theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất thì sẽ xem xét BĐS này có thể dùng cho những mục đích gì, và
đem lại những lợi ích gì => chọn ra lợi ích cao nhất. Như vậy phương
pháp thặng dư ko xem xét mặt lợi ích cao nhất BĐS có thể đem lại
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi theo điều kiện thị trường
+ VD: 1 khách sạn nằm trong trung tâm thành phố sẽ có tiềm năng
sinh lời cao hơn so với 1 khách sạn tương tự nằm ở các vùng nông
thôn, ngoài thành phố
=>Chi phí và giá bán cx sẽ khác nhau giữa 2 KS này
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và
giá bán. Khi CP và giá bán có biến động , thay đổi thì giá trị ước tính
cuối cùng cx sẽ thay đổi theo
-Phương pháp thặng dư thì ko tính đến giá trị thời gian của tiền.
Phương pháp này cho rằng giá trị của BĐS ở mọi thời điểm đều có
giá trị như nhau , không thay đổi theo sức mua của đồng tiền
IV. Điều kiện áp dụng
1. Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu cầu về sự phát triển không
phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi
phí đạt được độ tin cậy cao
- Ví dụ như : các BĐS có tiềm năng phát triển hay các dự án đầu tư (đất
trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo).
Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của
thị trường, chính vì thế cần phải lựa chọn các BĐS có độ tin cậy cao
2. Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng
đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tài nguyên hiệu quả nhất.
- Các BĐS có đủ mọi hình dạng và kích cỡ. Nhà định giá nghiệp dư có thể
dễ dàng định giá những BĐS tương tự nhau, nhưng lại khó có thể định giá
những BĐS khác nhau về vị trí địa lý, vể kết cấu, về không gian, về chất
lượng nguyên vật liệu cấu thành nên BĐS… Do vậy, chỉ có những chuyên
gia định giá có trình độ mới có thể giải quyết được việc này.
- Ví dụ: có khi những BĐS nằm kề nhau, nhà định giá có trình độ có hiểu
biết cơ bản về các phương pháp xây dựng và về chi phí xây dựng hoàn toàn
có thể đưa ra đánh giá chính xác về sự khác biệt trong tiêu chuẩn hoàn tất và
bảo trì những BĐS này. Có gì khác nếu BĐS được lắp thêm hai lớp kính để
chống nóng hay máy điều hoà? có thêm hai phòng và chi phí phát sinh nếu
muốn xây thêm hai phòng như vậy là bao nhiêu? Người không có chuyên
 môn, không có hiểu biết về chi phí hay kỹ thuật xây dựng sẽ khó có thể trả
lời những câu hỏi này.
- Ngoài ra, người định giá có trình độ cần phải biết nhìn xa trông rộng và
linh hoạt để có thể đưa ra những đánh giá cho một khu vực địa lý rộng và
cho những loại BĐS hiếm có trên thị trường dựa trên những nguyên tắc cơ
bản. Người định giá có trình độ phải nắm được đa dạng chủng loại BĐS trên
một phạm vi rộng hơn để xác định đúng cơ hội sử dụng tài nguyên hiệu quả
nhất.
3. Để nâng cao kn ứng dụng cần nâng cao kĩ thuật đánh giá rủi ro, phân
tích sác xuất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi
đánh giá phương án phát triển BĐS:
- Thực tế cho thấy: lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng nhiều.
+ Ví dụ như : Theo Donald Trump,ông trùm kinh doanh BĐS tạị Newyork -
thị trường BĐS khốc liệt nhất thế giới , “Kinh doanh là phải đối mặt với rủi
ro và luôn luôn có những rủi ro . Tôi sẵn sàng đón nhận những rủi ro hợp lý
nhưng sẽ không chơi trò may rủi . Tôi kiểm soát rủi ro để một thất bại nhỏ
không loại tôi ra khỏi cuộc chơi vĩnh viễn. Rủi ro lớn nhất trong cuộc sống
là không sẵn sàng đón nhận rủi ro”. + Vậy trong dự án đầu tư BĐS: rủi ro là
gì? Chấp nhận rủi ro như thế nào? Đâu là rủi ro hợp lý? Kiểm soát rủi ro ra
sao? Việc xem xét và khẳng định tính khả thi, hiệu quả của dự án đầu tư
BĐS phải được làm rõ về nhiều mặt trong suốt thời gian phân tích hoạt động
của dự án (vòng đời của dự án) trước khi ra quyết định đầu tư thực hiện dự
án. Trong số nhiều vấn đề của dự án được xem xét sẽ diễn ra ở tương lai và
trong điều kiện các tác động không ổn như: thời gian, tài chính, hiệu quả
kinh tế thì yêu cầu cần phân tích rủi ro khi thẩm định dự án là hết sức cần
thiết.
V. Ví dụ minh họa
Chính quyền tỉnh A vừa duyệt cho công ty Hưng Thịnh xây dựng 20
ngôi nhà trên mảnh đất có diện tích 6000m2. Diện tích được phép xây
dựng mỗi ngôi nhà là 180m2. Các ngôi nhà này sau khi xây dựng sẽ
được bán với giá ước tính là 2.500 triệu đồng. Các chi phí pháp lý liên
quan đến việc bán 20 ngôi nhà là 700 triệu đồng . Chi phí quảng cáo ,
đại lý môi giới nhà là 160 triệu đồng.
Yêu cầu : Xác định giá trị mảnh đất và đưa ra lời tư vấn cho công ty
Hưng Thịnh
Biết rằng :
- Thời gian xây dưng công trình và bán BĐS ước tính là 1 năm
 - Chi phí xây dựng ngôi 3,5 triệu đồng/m2
- Chi phí pháp lý khi Hưng Thịnh nhận quyền sử dụng là 5% giá đất
- Các khoản chi phí được tài trợ bằng tiền vay với lãi suất 10%/năm
- Chi phí xây dựng được tài trợ thành 2 lần. Mỗi lần một nửa số chi phí
cần thiết
- Công ty yêu cầu một khoản lợi nhuận là 200 triệu đồng cho mỗi ngôi
nhà và một tỷ suất lợi nhuận là 20% trên số vốn đầu tư vào đất
Giải
 Bước 1: Chính quyền tỉnh A duyệt là phương án đã được thừa nhận ,
đáp ứng yêu cầu : pháp lý , tài chính và hiệu quả kinh tế
 Bước 2 : Ước tính doanh thu thuần của dự án :
- Doanh thu của dự án phát triển : 2.500 trđ  20 ngôi nhà = 50.000
trđ
- Chi phí pháp lý và đại lý khi bán BĐS : 700 trđ + 160 trđ = 860 trđ
- Thu nhập về bán BĐS : 50.000-860=49.140 trđ
 Bước 3 : Ước tính chi phí cơ hội cho công trình xây dựng :
- Chi phí xây dựng : 20 ngôi nhà  180 m2  3.5 trđ/m2 = 12.600 trđ
- Chi phí tài trợ : (12.600/2)10%+ (12.600/2)10%(1/2) = 945 trđ
- Lợi nhuận phát triển : 20 ngôi nhà  200 trđ = 4000 trđ
 Tổng chi phí cơ hội cho CTXD : 12.600+945+4000=17.545 trđ
 Bước 4: Ước tính giá trị đất dựa trên giá trị thặng dư cho đất :
- Giá trị thặng dư cho đất = 49.140 – 17.545 = 31.595 trđ
- Giá trị của đất trống : X
- Chi phí pháp lý để Công ty có QSD đất : 0,05X
- Chi phí cấp vốn khi đầu tư vào đất trống : (X+0,05X)10% =
0.105X
- Tổng chi phí đàu tư vào đất : X + 0,05X+0,105X = 1,155X
- Lợi nhuận yêu cầu : 20%1,155X=0,231X
- Giá trị của đầu tư vào đất trống : 1,155X + 0,231X = 1,386X
- Giá trị ước tính của đất trống : 31.595 = 1,386X
 X = 31.595/1,386 = 22.795,8 trđ
Khi đó : Tư vấn : mua đất với giá tối đa là 22.795,8 triệu đồng