1. Thẩm định giá là gì?

Phân tích khái niệm thẩm định giá, cho ví dụ

minh họa.
- Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định
giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của bộ luật dân sự phù hợp với
giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất
định theo tiêu chuẩn thẩm định giá
Các cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá: là các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền và các doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá được cấp
phép hành nghề. Trong trường hợp cụ thể như mua bán tài sản nhà nước, đặc biêt,
bí mật quốc gia hoặc những tài sản phải có ý kiến thẩm định của cơ quan có thẩm
quyền thì cơ quan nhà nước tiến hành lập hội đồng thẩm định giá.
Tài sản thẩm định giá: tài sản của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá
hoặc tài sản mà nhà nước phải thẩm định giá theo quy định của pháp luật về quản
lý, sử dụng tài sản nhà nước và các quy định liên quan.
Ở địa điểm khác nhau, thời gian khác nhau luôn có mức giá khác nhau
cho từng tài sản được thẩm định giá vì tài sản thẩm định giá theo giá thị trường
VD minh họa:
Xe máy honda Wave RSX mua ở Sài Gòn có giá cao hơn giá xe máy Wave
RSX mua ở Biên hòa vì phí trước bạ của xe máy ở Sài gòn 5% trong khi ở Biên
Hòa chỉ 2%.
Xe vison ở thời điểm tháng 9 năm 2022 mua với mức giá 60 triệu vì cung cầu
thay đổi cầu lớn hơn cung, tuy nhiên ở tháng 10/2023 giá xe vison chỉ còn mức giá
35 đến 38 triệu đồng.
2. Thẩm định giá có mấy đối tượng? Trình bày các đối tượng đó
Thẩm định giá có bốn đối tượng: bất động sản, động sản, quyền tài sản,
doanh nghiệp
- Bất động sản: các tài sản không di dời được, gắn cố định với một không
gian, vị trí nhất định bao gồm: đất đai, công trình xây dựng trên đất gắn liền với đất
đai kể cả các tài sản gắn liền với công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền
với đất đai, các tài sản theo quy định của pháp luật. Gồm đất đai, công trình xây
dựng, công trình dân dụng, công trình công nghiêp, công trình giao thông, công
trình nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kĩ thuật, các công
trình xây dựng khác, các tài sản gắn liền với đất đai.
- Động sản: là những tài sản không phải bất động sản. Đặc điểm: không cố
định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được
- Doanh nghiệp: là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch và
được đăng kí thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh.
- Quyền tài sản: có thể tạo ra các quyền, các lợi ích kinh tế, không có hình
thái vật chất. Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài
sản vô hình. Có khả năng tạp thu nhập cho người có quyền sở hữu. Giá trị của tài
sản vô hình có thể định lượng được.
3. Các nguyên tắc thẩm định giá. Nêu ví dụ từng nguyên tắc.
Nguyên tắc nào quan trọng nhất? vì sao? (tất cả nguyên tắc đều quan trọng
nhưng nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất là cần thiết…)
Nguyên tắc thẩm định giá:
6 nguyên tắc xác định giá nhà đất

Khi xác định giá một khu bất động sản, người mua hay bán đều cần chú ý đến
mối quan hệ cung - cầu của thị trường, lợi ích bất động sản mang lại trong tương
lai và nhiều yếu tố khác. Dưới đây là những nguyên tắc cơ bản khi xác định giá
nhà đất.

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

Việc sử dụng bất động sản phải đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn
cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại
giá trị lớn nhất cho tài sản.

Sau khi TP.HCM công bố nâng độ cao xây dựng của một số khu vực tại quận 3, giá
đất tại nhiều tuyến đường có chiều hướng tăng, nhất là các phố Lê Quý Đôn, Ngô
Thời Nhiệm, Trần Quốc Thảo, Nguyễn Đình Chiểu, nơi được phép xây 3 - 15 tầng.

Xét về mặt hiệu quả, nhà đầu tư bất động sản xây nhà càng cao thì khả năng mang
lại thu nhập càng lớn. Do vậy nhà đầu tư sẽ tận dụng lợi thế để xây dựng đạt độ
cao tối đa. Theo sau thông tin quy hoạch này, những biệt thự có diện tích trên
200m2 tăng giá vì có thể đạt được độ cao xây dựng tối đa 15 tầng.

Nguyên tắc cung - cầu:

Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung - cầu về bất động
sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của bất động sản cũng tác động đến cung
và cầu. Giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với
cung.

Đặc điểm của thị trường bất động sản là rất nhạy bén với cầu, nhưng lại chậm chạp
trong khâu cung, do chu kỳ đầu tư xây dựng bất động sản khá dài. Hiện nhu cầu
thuê văn phòng rất cao, nhưng cung không đáp ứng kịp nên giá cả đã bị đẩy lên.
Nguyên tắc đóng góp:

Giá trị một bất động sản hay một bộ phận của bất động sản phụ thuộc vào việc sự
có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ bất động sản tăng lên
hay giảm đi. Ví dụ, một ngôi nhà nếu không có garage được bán với giá 5 tỷ đồng,
nhưng nếu có garage thì có thể bán được với giá 5,5 tỷ đồng. Khi đó giá trị của
garage được thừa nhận là 500 triệu đồng, trong khi chi phí để xây garage có thể chỉ
mất khoảng 1/5 giá trị của nó.

Dự kiến lợi ích trong tương lai:

Những dự tính của người mua hay chủ sử dụng đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến
giá bất động sản. Thời gian gần đây, việc mua bán chung cư cũ tại Hà Nội trở nên
sôi động. Giá đã tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái và được đánh giá là
"mỏ vàng" do khu vực này thuộc diện được xây mới.

Giá bán các khu chung cư Kim Liên, Nghĩa Tân... lên tới 10 triệu đồng/m2, trong
khi nhiều khu chung cư mới ven thành phố chỉ có giá 5 - 7 triệu đồng/m2. Người
dân ở khu chung cư Nam Đồng còn cho biết, vị trí gần sông Lừ quanh năm bốc
mùi hôi của họ cũng sẽ trở thành lợi thế bởi sau này sẽ sớm được cống hóa thành
đường đi, khu nhà sắp được đập đi xây lại cao tầng hơn, người ở nhà cũ được tái
định cư không mất tiền...

Nguyên tắc thay thế:

Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá
trình sử dụng, thì giá trị của những bất động sản đó được xác định bởi sự tác động
lẫn nhau của bất động sản này đến bất động sản khác.

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất
thì tài sản đó sẽ bán được trước. Ví dụ, có 2 bất động sản chia lô tại khu đô thị
Trung Hòa - Nhân Chính, một biệt thự 4 tầng, mặt tiền 5,5 m, mặt bằng 60m2, có
garage, ôtô vào nhà, được rao bán với giá 3,5 tỷ đồng và một biệt thự 4 tầng, có
garage, có sân cổng, mặt tiền 5m, mặt bằng 70m2 rao bán với giá 3,3 tỷ đồng.

Xét về mặt hữu dụng là như nhau, vị trí tương đương nhau, bất động sản thứ hai rẻ
hơn tương đối so với bất động sản thứ nhất, do vậy, người mua chắc chắn sẽ lựa
chọn bất động sản thứ hai.

Nguyên tắc phân phối thu nhập:

Tổng thu nhập sinh ra từ kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất như đất đai, vốn,
lao động và quản lý có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân
phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau
khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.

Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước khác nhau nhưng
thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước.

Ngoài những nguyên tắc này, khi xác định giá nhà đất còn cần chú ý những thay
đổi trong mô hình kinh tế - xã hội, tập quán mua bán bất động sản của địa phương,
nguyên tắc gắn với mục tiêu thẩm định giá; phù hợp với môi trường nhằm đạt được
mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất và sự cân bằng trong sử dụng đất
và phát triển.

4. Nêu các tiêu chuẩn đạo đức TĐG, tiêu chuẩn nào quan trọng
nhất.
- Độc lập: thẩm định viên không được nhận thẩm định giá các tài sản cho các
đơn vị mà có cha, mẹ, vợ chồng, con , anh chị em ruột đang giữ vị trí trong hội
đồng quản trị, ban giám đốc, ban tổng giám đốc, trưởng ban tài chính kế toán
doanh nghiệp có tài sản cần thẩm định giá
- Chính trực: thẩm định viên phải thẳng thắn trung thực và có chính kiến rõ
rang khi thực hiện thẩm định giá. VD: thẩm định viên không được nhận tiền để
tăng hay giảm giá thẩm định
- Khách quan: thẩm định viên phải công bằng tôn trọng sự thật và không được
thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liêu để phân tích các
yếu tố tác động khi thẩm định giá. VD: không được dựa trên giả thiết, biện luận
không có tính khả thi, chính xác.
- Bảo mật: TĐV không được tiết lộ thông tin về hồ sơ, khách hàng thẩm định
giá và tài sản được thẩm định giá và tài sản được thẩm định khi không được sự
đồng ý của khách hàng, hoặc pháp luật. VD: TĐV đang thẩm định cho anh A,
không được tiết lộ hồ sơ của anh A.
- Công khai, minh bạch: mọi tài liệu đều được trình bày trong báo cáo kết quả
thẩm định giá, phải nêu rõ điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của thẩm định viên .
- -Năng lực chuyên môn và tính thận trọng: thực hiện công việc với đầy đủ
năng lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc thận trọng, cân nhắc đầy đủ các
dữ liệu thu thập được trước khi đề xuất ý kiến chính thức
- Tư cách nghề nghiệp: phải trau dồi và bảo vệ uy tín nghề nghiệp không có
hành vi làm giả uy tín nghề nghiệp, tranh giành khách hàng
 - Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn: thẩm định theo những kĩ thuật, và tiêu
chuẩn chuyên môn đã quy định trong hệ thống
5. Khái niệm giá trị thị trường. Giải thích và cho ví dụ minh họa
- Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể trao đổi vào ngày
thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và bên bán sẵn sàng bán
trong một giao dịch khách quan, độc lập. Các bên liên quan hành động một cách
hiểu biết, thận trọng, không chịu bất cứ áp lực nào.
- Giao dịch tài sản là phổ biến, có đông người mua và đông người bán
- Mức giá có khả năng xảy ra nhất
- Số tiền ước tính lớn nhất mà tài sản có khả năng đem lại khi bán trên thị
trường cạnh tranh.
- TS được tiếp thị trong thời gian hợp lí, trên thị trường công khai
- Thanh toán, chi trả bằng tiền mặt hoặc vật ngang giá
- Bên mua và bán tin cậy, giá cả k bị quá cao hoặc quá thấp
- Điều kiện thương mại bình thường
- Giá trị thị trường công khai và minh bạch.
VD: anh A bán căn nhà cho anh B vào tháng 8/2023 với giá 2 tỷ tại TP Biên
Hòa dựa trên giá trị thị trường, không bán khống, với điều kiện thương mại bình
thường và giá được công khai thông qua giấy mua bán tài sản và được bên thứ ba
công chứng. Anh A không ở trong trường hợp bị ép buộc phải bán căn nhà với giá
thấp hơn giá trị của nó.
6. Giá trị phi thị trường là gì. Các loại giá trị phi thị trường. Cho ví dụ
- Là những loại tài sản chuyên dùng không có giao dịch phổ biến trên thị
trường, mục đích tđg riêng biệt. giá trị chủy yếu vào công dụng kinh tế kĩ thuật các
chức năng tài sản hơn là khả năng được mua bán trên thị trường hoặc trong trường
hợp thị trường tài sản chịu tác động từ yếu tố đầu cơ, yếu tố thiểu phát, siêu lạm
phát, thì thẩm đinh giá dựa trên cơ sở phi thị trường. GỒM
- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán: tổng số tiền thu về từ tài sản trong điều
kiện thời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian bình thường. Người bán chưa
sẵn sàng bán hoặc không tự nguyện.
VD anh A thế chấp nhà để vay ngân hàng, đến ngày đáo hạn anh A không có
tiền trả, anh A buộc phải bán nhà để trả nợ cho ngân hàng với số tiền thấp hơn thị
trường để có thể bán nhanh hơn
- Giá trị đặc biệt: chỉ thu hút người mua đặc biệt hoặc người sử dụng đặc biệt.
Có thể hình thành do vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế, kĩ thuật, yếu tố pháp lý và
các yếu tố đặc biệt khác của tài sản. Giá trị đặc biệt bao gồm: giá trị tài sản đang
trong quá trình sử dụng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị tài sản chuyên
dụng và giá trị đăc biệt khác.
 VD: đối với những người mê trang sức pandora, vòng bạc 925 với giá thị
trường khoảng 300 ngàn 1 cái, nhưng vòng pandora bán giá 3 triệu 1 cái tuy nhiên
đối với nhóm người này họ sẵn sàng bỏ ra số tiền lớn hơn để nhận vòng pandora.
- Giá trị đầu tư: giá trị của tài sản đối với nhà đầu tư. Tài sản là động lực để
nhà đầu tư tham gia vào thị trường
- Giá trị để tính thuế: dựa trên các quy định của luật pháp liên quan về việc
đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp .
7. Nêu khái niệm và trình bày các bước quy trình thẩm định giá.
- Quy trình thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống, trình tự nhằm
giúp các thẩm định viên hành động minh bạch và phù hợp với các quy định và
nguyên tắc thẩm định giá.
Các bước thực hiện quy trình thẩm định giá:
B1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và cơ sở giá trị cho hoạt
động thẩm định
- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lí, đặc tính vật chất của tài sản
- Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá
- Xác định mục đích thẩm định giá
- Thời điểm thẩm định giá
- Cơ sở giá trị thẩm định giá
- Giả thiết và giả thiết đặc biệt.
B2: Lập kế hoạch thẩm định giá
- Mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc
- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá
- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu
- Xây dựng tiến độ thực hiện
- Xác định việc tổ chức thực hiện
- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn.
B3: Khảo sát thực tế và thu thập thông tin
- Khảo sát thực tế
- Thu thập thông tin

B4: Phân tích thông tin

B5: Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá
 - Áp dụng một trong những phương pháp so sánh
B6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá

8. Nêu khái niệm và nội dung của báo cáo thẩm định giá.
- Báo cáo thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp hoặc đơn vị có chức năng
thẩm định giá lập nhằm trả lời cho khách hàng về giá trị của tài sản cần thẩm định
giá phù hợp với mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá.
Nội dung báo cáo thẩm định giá:
- Thông tin về đơn vị thẩm định giá
- Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá
- Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của
nhóm, loại tài sản thẩm định giá
- Thông tin về tài sản thẩm định giá
- Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
- Các giả thiết và giả thiết đặc biệt
- Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá
- Kết quả thẩm định giá
- Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
- Điều kiện loại trừ và hạn ché
- Thông tin và chữ kí của thẩm định viên và người đại diện theo pháp luật của
doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá
- Phụ lục kèm them nếu có
9. Nêu khái niệm về nội dung chứng thư TĐG
Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá
lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên
quan đến kết quả thẩm định giá tài sản
Nội dung chứng thư thẩm định giá:
- Các căn cứ pháp lí để tiến hành công tác thẩm định giá
- Thông tin về khách hàng thẩm định giá
- Thông tin chính về tài sản thẩm định giá
- Mục đích thẩm định giá
- Thời điểm thẩm định giá
- Căn cứ pháp lý
- Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
- Giả thiết và giả thiết đặc biệt
 - Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá
- Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá
- Kết quả thẩm định giá cuối cùng
- Họ tên, số thẻ, chữ kí của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực
hiện thẩm định giá đã kí báo cáo
- Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
10. Nêu khái niệm và vai trò của hồ sơ thẩm định giá
Hồ sơ thẩm định giá là toàn bộ văn bản, tài liệu, thông tin mà đơn vị thẩm
định giá đã thu thập và xử lí để chứng minh quá trình thẩm định giá đã thu thập và
xử lí để chứng minh quá trình thẩm định giá đã đucợ thực hiện theo đúng các tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định của pháp luật về giá có liên quan.
Hồ sơ thẩm định giá phải đưa vào lưu trữ bằng giấy và dữ liệu điện tử kể từ
ngày đơn vị thẩm định giá phát hành chứng thư thẩm định giá.
Vai trò của hồ trơ thẩm định giá:
- Trợ giúp cho các bước thực hiện công việc thẩm định giá
- Trợ giúp cho kiểm soát, soát xét và đánh giá chất lượng công việc tđg
- Căn cứ vầ cơ sở để các cơ quan quản lí xem xét và giải quyết khiếu kiện
11. Có nhất thiết phải lưu trữ văn bản tài liêu khác ngoài báo cáo và
chứng thư thẩm định giá hay không?
Có vì…
12. Trường hợp nào thì TĐV chỉ sử dụng 1 phương pháp để xác định
giá trị tài sản thẩm định giá
Thẩm định viên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các
trường hợp: (i) Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch
(tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm
định giá; (2) Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định
giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được
những hạn chế về thông tin này
13. Nêu khái niệm và nội dung của phương pháp so sánh, chi phí, thu
nhập
13.1 Phương pháp so sánh:
Khái niệm: là phương pháp dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản
được chọn làm tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá nhằm ước tính hoặc xác
định giá trị của tài sản thẩm định giá. Dựa trên cơ sở tiếp cận từ thị trường
Phạm vi áp dụng: những tài sản cùng loại, giống hệt hoặc tương đồng với tài
sản thẩm định giá về một số đặc trưng cơ bản: mục đích sử dụng, công dụng, đặc
điểm pháp lí,…, phải có ít nhất 3 giao dịch trên thị trường
 Công thức: không có công thức tính cố định
Các bước tiến hành:
Khảo sát thực tế và thu thập thông tin
Phân tích thông tin
Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá
Ưu – nhược điểm
Ưu điểm: đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó
dựa vào chứng cứ giá trị thị trường
Nhược điểm: bắt buộc phải có thông tin. Tuy nhiên thông tin thu thập có
nhiều hạn chế: dữ liệu mang tính lịch sử, tính chất đặc biệt về mặt kĩ thuật của tài
sản thẩm định nên khó tìm được tài sản đang được mua bán trên thị trường và chất
lượng thông tin thu thập được
13.2 Phương pháp chi phí:
Khái niệm: mức giá được trả cho hàng hóa, dịch vụ hoặc số tiền cần có để
tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hóa, dịch vụ. TĐV quyết định sử dụng chi phí tái tạo
hay chi phí thay thế, với ý nghĩa tạo ra bản sao y nguyên với tài sản hiện hành hay
tạo ra sản phẩm có công năng tương đương với tài sản hiện hành.