ĐỊNH GÍA - THẨM ĐỊNH GIÁ

ĐÀO TẠO ĐỊNH GIÁ - THẨM ĐỊNH GIÁ
I. KHÁI NIỆM
Tại Việt Nam chưa phân tách rõ khái niệm Định giá và Thẩm định giá.
Định giá là quá trình ước tính giá trị mà một cái gì đó có. Các thứ thường được
định giá là các tài sản hoặc trách nhiệm tài chính.
Định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa
điểm, thời điểm nhất định
Định giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc: Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu
chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá của thị trường
tại thời điểm định giá.
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông
lệ quốc tế ( Điều 4-Pháp lệnh giá số 40). Bằng cách xem xét những đặc điểm riêng
biệt của từng tài sản (hình dạng của thửa đất, kích thước của ngôi nhà…) còn phải
xem xét các yếu tố rủi ro vô hình (rủi ro gắn với khả năng sinh lời tương lai…) và
những yếu tố luật pháp (quyền sở hữu, giấy phép…) ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá bất động
sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất.
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục
đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản
đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn
bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước
tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông
thường.
Định giá thông quá các hình thức cụ thể, giá chuẩn khung giá, giá giới hạn (giá tối
thiểu, tối đa); thẩm định giá chỉ xác định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa
điêm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá được đưa ra chủ yếu
mang tính tư vấn.
Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong nền kinh tế thị trường, trên cơ
sở đó thúc đẩy thị trường phát triển. Thẩm định giá đánh giá hoặc đánh giá lại giá
trị của tài sản để tư vấn cho người yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục
đích nhất định đã được nêu trong chứng thư thẩm định.
Định giá là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất,
kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.
Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị
bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ Luật dân sự phù hợp với giá thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo
tiêu chuẩn thẩm định giá.
Các phương pháp định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập.
Thẩm định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh, phương
pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng
dư.
Bất động sản tại Hà Nội

II. PHÂN TÍCH BẤT ĐỘNG SẢN
+ Vị trí:
Xác định nhà đất của đang bán là nằm ở khu vực nào, quận huyện nào, mặt đường
lớn hay mặt đường nhỏ, nằm ở hẻm chính hay hẻm phụ, xác định các yếu tố ảnh
hưởng tới giá như phong thủy, các tiện ích đi kèm.
+ Thẩm định giá qua bảng giá đất địa phương:
Tham khảo giá thị trường nhà đất dựa vào thông tin từ các ngân hàng, các công ty
bất động sản, các website uy tín…
tham khảo từ đơn giá đất mà Nhà nước quy định (thông thường giá đất hiện tại
thường gấp 3.8 - 4.5 lần) (đúng khoảng 80% - đánh giá dựa vào số lượng và giá trị
nhà giao dịch).
+ Thẩm định giá qua tình trạng nhà:
Tính bằng cách phân loại bất động sản (Nhà C4, đất, biệt thự...).
Tính tuổi thọ nhà đất dựa vào thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để khấu hao giá
trị bất động sản.
10 năm giá trị xây dựng về 0.
5 năm 7 năm - 30% - 50%.
3 năm - 70 80%.
Giá xây dựng 1 nhà trung bình là 5 tr/m2 (lên xuống tùy khu vực, vị trí).
VD: Nhà 5 tầng, 50m2, thì giá xây dựng có nội thất cơ bản: 50 x 5 x 5 = 1250
triệu.
+ Thẩm định giá qua giá bán của các bất động sản lân cận (phương pháp so sánh):
Tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản của mình như diện tích, vị trí,
khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả.
Số lượng: Càng nhiều càng tốt.
Diện tích, giá tiền (chia trung bình).
Thời điểm: Thời điểm giao dịch của nhà đã bán càng sát hiện tại càng tốt.
+ Thẩm định nhờ Môi giới:
Dựa vào kinh nghiệm của các Môi giới "trùm khu vực, trùm phân khúc".
+ Thẩm định nhờ Ngân hàng:

Ngân hàng thường định giá ở mức an toàn nên trên thực tế, giá có thể cao hơn 15 -
25 %.
Tổng hợp thông tin và đưa ra đánh giá cuối cùng.
Phần III
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH: Là việc định giá bằng cách so sánh một cách trực
tiếp Bất động sản mục tiêu với các Bất động sản tương tự đã được bán trên thị
trường nhằm tìm ra giá trị của nó.
Ưu điểm:
Không gặp khó về kỹ thuật.

Thể hiện đánh giá về giá trị thị trường vì vậy có cơ sở vững chắc để cơ quan pháp
lý công nhận.
Cơ sở của phương pháp so sánh:
Cung và Cầu (người bán người mua).
Nguyên tắc thay thế (liệu có Bất động sản tương tự giá??).
Cân bằng.
Ngoại ứng.
Yêu cầu:
Cùng khu vực.
Thời điểm các giao dịch gần sát.
Cần kinh nghiệm, kiến thức từ thị trường.
Không có công thức, dựa vào các giao dịch (biết nhiều giỏi nhanh).
Các thông tin phải cao và chuẩn.
Các bước tiến hành:

Bước 1: Tìm NHÀ ĐÃ BÁN để so sánh với Bất động sản đang cần định giá.
Bước 2: Kiểm tra các NHÀ ĐÃ BÁN và đảm bảo các NHÀ ĐÃ BÁN này có thể
so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn số lượng nhà (từ 3 đến 6 căn), lựa chọn đơn vị so sánh: Giá/m2,
m2 sàn, giá m mặt tiền) v...v
Bước 4: Xác định sự giống khác nhau, (tốt hơn, xấu hơn) của các Bất động sản với
Bất động sản mục tiêu.
Bước 5: Sử dụng những yếu tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi so sánh với Bất
động sản mục tiêu, thực hiện điều chỉnh giá (tăng/giảm) của các Bất động sản so
sánh với Bất động sản cần định giá.
Bước 6: Tổng hợp các giá trị từ các bước phân tích trên vào khoảng giá.
2. PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA (đầu tư).

Khả năng sinh lợi ích của Bất động sản đối với người đầu tư.
3. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ (giả định và thay thế).
Chi phí đất + chi phí xây dựng = giá Bất động sản.
Chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế.
4. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ.

Xây - Sửa - Bán, giá trị tương lai của Bất động sản.
5. PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN.

Lợi nhuận có thể thu được do sử dụng nhà đất.
IV. KIẾN THỨC:
QUY TẮC ĐẶT TÊN ĐƯỜNG TẠI HÀ NỘI:

Tuân theo lịch sử, Pháp đặt tên theo danh nhân lịch sử Pháp, mình đổi tên theo
danh nhân lịch sử mình.
Phần lớn tên đường phố đều được đặt bằng tên các danh nhân có đóng góp cho sự
nghiệp xây dựng và phát triển đất nước, đường lớn - công lớn, đường nhỏ, tên quan
có công trong các triều đại.
Đặt tên theo các di tích, văn hóa lịch sử (Nhổn, Láng, Văn Miếu, Miếu Đầm...)
Đặt tên theo quy tắc cụm: Trong đó, mỗi cụm ứng với một triều đại, giai đoạn lịch
sử nhất định.
Quận Hoàn Kiếm: Danh nhân thời kỳ đầu dựng nước (Ngô Quyền...), 36 phố liên
quan trực tiếp tới yếu tố kinh doanh ngày trước.
Quận Hai Bà Trưng: Hào khí được sắp xếp cùng nhau, Trần Hưng Đạo - Yết Kiêu,
Dã Tượng, Đỗ Hành.
Quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm: Các con đường ở đây lại gắn liền với tên các vị
danh nhân thời kỳ kháng chiến chống Pháp, chống Mỹ cứu nước, chính khách nổi
tiếng VD: Xuân Thủy, Hồ Tùng Mậu, Phạm Văn Đồng.
Quận Tây Hồ: Văn nghệ sĩ đóng góp cho sự nghiệp phát triển văn hóa: Đặng Thai
Mai, Tô Ngọc Vân, Trịnh Công Sơn, Xuân Diệu...
Quận Đống Đa: Khu vực Văn Miếu : Tên các nhà nho nổi tiếng Ngô Sĩ Liên, Cao
Bá Quát, Ngô Tất Tố...
Quy luật số nhà:

Nhìn từ đầu phố (số nhà nhỏ) đến cuối phố (số nhà to) thì bên tay trái là số nhà lẻ
(01, 03, 05,...), bên tay phải là số nhà chẵn (02, 04, 06...).
Chiều đánh số nhà:
Chiều đánh số nhà được thực hiện từ trung tâm thành phố (thường là bưu điện) ra
phía ngoại ô (đối với các đường dạng hướng tâm) và theo chiều quay của kim đồng
hồ (đối với các đường dạng đường bao hoặc đường vành đai).
Các tuyến đường, phố nối thông giữa hai đường, phố có mặt cắt ngang tương
đương nhau chiều đánh số nhà được thực hiện theo hướng từ Bắc xuống Nam, từ
Đông sang Tây, từ Đông Bắc sang Tây Nam, từ Đông Nam sang Tây Bắc.
CÁC ĐƯỜNG VÀNH ĐAI.
1. Đường vành đai 1:
Đường vành đai 1 chạy qua các quận Cầu Giấy, Tây Hồ, Ba Đình, Hoàn
Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa.
Theo chiều kim đồng hồ, đường vành đai 1 chạy từ Nhật Tân dọc theo sông
Hồng xuống dưới phía Nam.Cụ thể: Từ Nhật Tân – Nghi Tàm - Trần Quang Khải –
Nguyễn Khoái – Trần Khát Chân – Xã Đàn – Hoàng Cầu – Cầu Giấy – Bưởi – Lạc
Long Quân – Nhật Tân.
Khu phía trong vành đai 1 được coi là khu bảo tồn, hạn chế phát triển (hạn
chế xây chung cư, trung tâm thương mại lớn), theo đó chia Hà Nội thành khu phố
cổ và phố cũ.Việc quy hoạch, giải phóng mặt bằng trong vành đai 1 được coi là cực
kỳ nan giải của thủ đô Hà Nội.
Đường vành đai 2 là tuyến giao thông đường bộ nội đô khép kín của Hà Nội,
chạy qua địa bàn các quận 3Long Biên, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Đống Đa, Ba
Đình, Cầu Giấy, Tây Hồ, Đông Anh.
Cụ thể:
Đường vành đai 2 chạy qua các điểm: 1749Cầu Vĩnh Tuy - Minh Khai - Đại
La - Ngã tư Vọng - 6019Trường Chinh - Ngã tư Sở - Láng - Cầu Giấy - Bưởi - Võ
Chí Công -cầu Nhật Tân - đường Võ Nguyên Giáp - đường Trường Sa - cầu Đông
Trù - đường Lý Sơn - cầu chui Gia Lâm - đường Nguyễn Văn Linh - đường Đàm
Quang Trung - cầu Vĩnh Tuy.
Hiện đường vành đai 2 đang được mở rộng đoạn từ ngã tư Vọng đến ngã tư
Sở (đường Trường Chinh) và đang có quy hoạch mở rộng đoạn từ cầu Vĩnh Tuy
đến ngã tư Vọng.
Tính tới năm 2016, việc mở rộng đoạn từ ngã tư Sở - Nhật Tân đến Vĩnh
Tuy (tức các đường Láng, Bưởi, Võ Chí Công, Võ Nguyên Giáp).
Đường vành đai 2 là được coi là đường vành đai có lượng xe cộ đông đúc
nhất (Trường Sa, Lý Sơn, Nguyễn Văn Linh, Đàm Quang Trung) đã được hoàn
thành.Chú thích: Đường Trường Sa (đoạn từ ngã tư giao cắt cầu vượt Võ Nguyên
Giáp (thôn Ngọc Chi, xã Vĩnh Ngọc) đến chân cầu Đông Trù, xã Đông Hội) dài 7,3
km, rộng 68 m.Đường Lý Sơn là đoạn từ nút giao cầu vượt đường 5 với đường
Ngô Gia Tự, Nguyễn Văn Cừ, Nguyễn Văn Linh đến phía đông nam chân cầu
Đông Trù.
3. Đường vành đai 2.5:
Đường vành đai 2.5 Hà Nội là tuyến giao thông đường bộ phụ trợ
tuyến đường vành đai 2 và đường vành đai 3 của Hà Nội, dài khoảng 30 km, đi qua
các quận Tây Hồ, Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, tuyến nằm
hoàn toàn trong nội đô Hà Nội.
Đường vành đai 2.5 thực chất là kết hợp nhiều tuyến đường đã có sẵn, bao
gồm toàn bộ các tuyến đường, phố sau: đường trục khu đô thị Tây Hồ Tây, đường
Nguyễn Văn Huyên, đường Dương Đình Nghệ, đường Trung Kính, đường Hoàng
Đạo Thúy, đường trục khu đô thị Khương Đình, đường trục khu đô thị Định
Công, đường Kim Đồng, phố Tân Mai, phố Đền Lừ.
Đường vành đai 2.5 giao cắt với đường Cầu Giấy - Xuân Thủy tại nút Trần
Thái Tông, với đường Trần Duy Hưng tại nút Hoàng Đạo Thúy, với đường Giải
Phóng tại nút Kim Đồng.
Đường vành đai 2.5 từ nay tới 2025 vẫn trong giai đoạn quy hoạch, theo đó
chia làm 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1: Hoàn thành giải phóng mặt bằng và nâng cấp mở rộng thành
đường vành đai đô thị cấp 2 đoạn từ Vĩnh Tuy - Đền Lừ - Tân Mai - Kim Đồng -
KĐT Định Công.
- Giai đoạn 2: Hoàn thành giải phóng mặt bằng và nâng cấp mở rộng thành
đường vành đai đô thị cấp 2 đoạn từ Vĩnh Tuy - Đền Lừ - Tân Mai - Kim Đồng -
KĐT Định Công.
Đường vành đai 3 Hà Nội là tuyến giao thông đường bộ quan trọng của Hà
Nội, dài khoảng 65 km, đi qua các quận và huyện 434Đông Anh, Bắc Từ
Liêm, 13Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Thanh Trì, Hoàng Mai, 3Long
Biên, Gia Lâm.
Đường vành đai 3 thực chất là kết hợp nhiều tuyến đường đã có sẵn, bao gồm toàn
bộ các tuyến đường sau: Đường Võ Văn Kiệt,11441đường Phạm Văn Đồng, đường
Phạm Hùng, đường Khuất Duy Tiến, đường Nguyễn Xiển, đường Nghiêm Xuân
Yêm, cầu cạn Pháp Vân, cầu Thanh Trì, quốc lộ 1A mới đoạn từ cầu Thanh Trì
đến Ninh Hiệp. Riêng đoạn từ Ninh Hiệp đến đường cao tốc Bắc Thăng Long - Nội
Bài gồm nhiều đường nội thị nhỏ đi qua các điểm khống chế Việt Hùng - Đông
Anh - Tiên Dương - 1Nam Hồng(nằm phía Nam của đường sắt vành đai Bắc).
Theo quy hoạch cho giai đoạn I, đoạn Nội Bài - 18Mai Dịch - Thanh Xuân -
Pháp Vân - cầu Thanh Trì cấu thành bởi đường đô thị hai bên kết hợp với đường
cao tốc đô thị ở giữa. Trong giai đoạn II, sẽ làm 8,912 km gồm 385 mét đường và
8.527 mét cầu cạn chính tuyến, gồm 4 làn cao tốc, 2 làn dừng khẩn cấp. Hiện
đường cao tốc trên cao đoạn từ phía Nam cầu Thanh Trì đến cuối đường Phạm Văn
Đồng (cạnh Đại học Quốc gia Hà Nội) đã hoàn thành và trong giai đoạn 2016-2020
sẽ làm tiếp 5,2 km đường cao tốc trên cao đoạn từ Mai Dịch đến cầu Thăng Long.
Hiện đường vành đai 3 đang được mở rộng đoạn từ Mai Dịch - cầu Thăng
Long (đường Phạm Văn Đồng) và đang có quy hoạch mở đoạn Nam Hồng - Việt
Hùng. Tính đến thời điểm năm 2010, việc mở rộng đường vành đai 3, đoạn từ cầu
Thanh Trì đến Mai Dịch (tức các đường Pháp Vân, đường Nghiêm Xuân Yêm,
đường Nguyễn Xiển, đường Khuất Duy Tiến, đường Phạm Hùng) đã được hoàn
thành.
Ngoài ra còn 1 số đường vành đai vì chưa liên quan trực tiếp tới công việc
nên tôi tạm thời chưa cập nhật:
Đường vành đai 3.5.
Đường vành đai 4.
Đường vành đai 5.
Đường sắt trên cao.
Đường trục phía Nam.
Thông tin thêm về các đường vành đai có thể tìm trên Google hoặc Wiki.
Bộ đề trắc nghiệm thi sát hạch chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
Bên dưới là tổng hợp 60 câu hỏi để ôn tập trước khi thi chứng chỉ hành nghề
môi giới bất động sản tại Sở Xây dựng cho các anh chị em muốn thi lấy chứng
chỉ này để hành nghề. Chúc các anh chị em thi tốt và gặt hái nhiều thành
công.
Cấu trúc đề thi gồm 2 phần:
- Phần 1: Kiến thức cơ sở
- Phần 2: Kiến thức chuyên môn
Tổng điểm mỗi phần thi đạt 70% là đạt và được cấp chứng chỉ Hành nghề môi giới
BĐS do Sở Xây dựng cấp
PHẦN CƠ SỞ
Câu 1: Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại
ngân hàng, trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở đó với khách hàng,
phải đáp ứng điều kiện nào sau đây?
A. Phải giải chấp nhà ở trước khi ký hợp đồng huy động vốn, trừ trường hợp bên
mua và ngân hàng đồng ý
B. Có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây Dựng
C. Miễn là khách hàng đồng ý mua, không cần sự đồng ý của ngân hàng
D. Miễn là ngân hàng chấp thuận cho bên mua nhà khoản tín dụng để mua căn nhà
đó
Đáp án: A và B
Câu 2: Tranh chấp về đất đai giữa các bên, trước khi khởi kiện phải:
A. Hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất
B. Hòa giải tại UBND cấp huyện nơi có đất
C. Không bắt buộc phải hòa giải
D. Do các bên thỏa thuận về việc hòa giải
Đáp án: A
Câu 3: Những giao dịch nào sau đây không phải là giao dịch về nhà ở:
A. Mua bán
B. Tặng cho
C. Xây dựng, sửa chữa cải tạo nhà ở
D. Cho thuê
Đáp án: C
Câu 4: Đơn vị chủ trì, phối hợp các cơ quan có liên quan để triển khai các biện
pháp phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh BĐS:
A. Cục Phòng, chống rửa tiền- Ngân hàng nhà nước
B. Bộ Tài chính
C. Bộ Xây dựng
D. Bộ Công an
Đáp án: C
Câu 5: Hành vi nào sau đây không bị cấm trong hoạt động kinh doanh BĐS?
A. Huy động vốn của người mua BĐS khi hội đủ điều kiện
B. Không thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước
C. Không đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật
D. Cả A, B, C đều sai
Đáp án: A
Câu 6: Phí bảo trì phần sở hữu chung trong chung cư mà khách hàng phải trả
được quy định:
A. 2% giá bán căn hộ
B. 2% giá trị căn hộ có giá bán cao nhất
C. 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác được bán cho khách hàng
D. 2% giá trị phần sở hữu chung
Đáp án: C
Câu 7: Quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật nước ta thể hiện qua
các quyền chủ đạo nào?
A. Cho tặng, thừa kế, cho thuê, phá dỡ, thuế chấp, để không sử dụng,…
B. Sử dụng, chiếm hữu và định đoạt
C. Sử dụng và định đoạt
D. Khai thác, mua bán, cho tặng, thừa kế, góp vốn và cho mượn…
Đáp án: B
Câu 8: Từ 01/07/2015, thời hạn doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam tính từ ngày cấp là:
A. 50 năm
B. 60 năm
C. 70 năm
D. Tương ứng với thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư
Đáp án: D
Câu 9: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở khi
A. Được phép nhập cảnh vào Việt Nam
B. Được phép vào Việt Nam với thời gian ít nhất 3 tháng
C. Được phép vào Việt Nam với thời gian ít nhất 6 tháng
D. Được phép vào Việt Nam với thời gian ít nhất 12 tháng
Đáp án: A
Câu 10: Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam
A. Được sở hữu nhà ở tối đa 50 năm
B. Được sở hữu nhà ở tối đa 50 năm và một lần gia hạn
C. Chỉ được thuê nhà ở
D. Được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài
Đáp án: D
Câu 11: Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất khi giao dịch là
A. Các bên ký tên tại Phòng Công chứng hoặc UBND cấp xã
B. Giao dịch được đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai
C. Khi bàn giao đất
D. Theo thỏa thuận của các bên
Đáp án: B
Câu 12: Vai trò quản lý của Nhà nước có tác động… hoạt động kinh doanh trên thị
trường BĐS
A. quyết định đến sự thúc đẩy phát triển
B. kìm hãm sự phát triển
C. không hiệu quả đến sự phát triển
D. ít đến sự phát triển
Đáp án: A
Câu 13: Phần nào sau đây thuộc sở hữu riêng của người mua căn hộ?
A. Phần diện tích bên trong căn hộ không bao gồm diện tích xây dựng vách ngăn
phòng
B. Phần diện tích bên trong căn hộ và diện tích hành lang tiếp cận trực tiếp với căn
hộ
C. Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền
với căn hộ đó
D. Phần diện tích đậu xe 2 bánh phục vụ cho chủ sở hữu căn hộ
Đáp án: C
Câu 14: Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS khi có đủ điều kiện
sau:
A. Tốt nghiệp THPT trở lên
B. Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, tốt nghiệp cao đẳng
C. Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất
động sản
Đáp án: A và C
Câu 15: Tính bất động của BĐS có thể hiểu là:
A. BĐS dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai
thác
B. BĐS dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai
thác, không thể chuyển BĐS đến nơi khác
C. BĐS dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai
thác, không thể mua bán được
Đáp án: B
Câu 16: Chỗ đậu xe ô tô trong các khu nhà chung cư
A. Có thể được khách hàng mua hoặc thuê mua
B. Thuộc quyền quản lý sử dụng của chủ đầu tư
C. Không phân biệt quyền ưu tiên sử dụng giữa cư dân và khách vãng lai
D. Chỉ được phép sử dụng dành riêng cho các cư dân trong chung cư
Đáp án: A và B
Câu 17: Nhà ở nếu đủ điều kiện theo quy định, chủ sở hữu có thể thế chấp cho tổ
chức nào sau đây?
A. Ngân hàng nhà nước
B. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cầm đồ
C. Công ty bảo hiểm
D. Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam
Đáp án: D
Câu 18: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền:
A. Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất
B. Được quyền thực hiện tất cả các giao dịch về quyền sử dụng đất
C. Được quyền định đoạt tài sản trên đất mà tài sản đó không có nguồn gốc từ ngân
sách Nhà nước
D. Chỉ được quyền cho thuê quyền sử dụng đất
Đáp án: C
Câu 19: Nhận xét nào sau đây là sai?
A. Sàn giao dịch BĐS phải là pháp nhân
B. Sàn giao dịch BĐS phải có tên, địa chỉ, bảng hiệu và phải thông tin về việc
thành lập trên thông tin đại chúng
C. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS thì sàn
giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh
nghiệp
D. Sàn giao dịch BĐS không phải là pháp nhân
Đáp án: D
Câu 20: BĐS là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân:
A. Phải giao dịch qua sàn
B. Có thể chọn giao dịch qua sàn hoặc chủ sở hữu tự giao dịch
C. Không được giao dịch qua sàn
D. Không bắt buộc qua sàn nhưng phải qua công ty môi giới
Đáp án: B
Câu 21: Giai đoạn nào không thuộc giai đoạn thực hiện dự án?
A. Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất
B. Giám sát thi công và thực hiện
C. Vận hành, chạy thử
D. Bảo hành công trình xây dựng
Đáp án: D
Câu 22: Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
A. Tất cả chủ sở hữu phải cùng ký trên hợp đồng mua bán
B. Có thể ủy quyền cho một chủ sở hữu ký hợp đồng mua bán
C. Chỉ cần 2/3 chủ sở hữu ký trên hợp đồng mua bán
D. Chỉ cần một trong các đồng sở hữu đại diện ký hợp đồng mua bán
Đáp án: A và B
Câu 23: Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa không quá… căn hộ trong
một tòa nhà chung cư tại Việt Nam
A. 10%
B. 15%
C. 20%
D. 30%
Đáp án: D
Câu 24: Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS có thời hạn sử dụng
A. 02 năm
B. 03 năm
C. 04 năm
D. 05 năm
Đáp án: D
Câu 25: Nội dung của sàn giao dịch BĐS không bao gồm
A. Mua bán BĐS
B. Quảng cáo BĐS
C. Đấu giá BĐS
D. Công chứng hợp đồng về BĐS
Đáp án: D
Câu 26: Phạm vi kinh doanh dịch vụ BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước; tổ
chức, cá nhân nước ngoài:
A. Có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn
BĐS, quản lý BĐS
B. Chỉ có quyền kinh doanh BĐS và tư vấn BĐS
C. Chỉ có quyền kinh doanh môi giới BĐS
D. Chỉ có quyền kinh doanh tư vấn và quản lý BĐS
Đáp án: A
Câu 27: Trước khi bàn giao nhà (BĐS hình thành trong tương lai) cho người mua,
doanh nghiệp trong nước được lấy tối đa … giá trị hợp đồng
A. 50%
B. 70%
C. 80%
D. 95%
Đáp án: B
Câu 28: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
A. Là trái quy định pháp luật hiện hành
B. Được thực hiện khi có nhu cầu và thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy
chứng nhận
C. Bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp các loại thuế phí theo quy định
D. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng phải nộp các loại thuế phí theo quy định
Đáp án: B và C
Câu 29: Các nội dung nào sau đây bị cấm?
A. Sử dụng đất không đúng mục đích
B. Thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất không đăng ký với Nhà nước
C. Sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất
D. Sử dụng đất vào mục đích phát triển kết cấu hạ tầng để tăng giá trị đất
Đáp án: A và B
Câu 30: Hợp đồng nào sau đây không phải là hợp đồng kinh doanh BĐS?
A. Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
B. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng
C. Hợp đồng quản lý BĐS
D. Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Đáp án: D
PHẦN CHUYÊN MÔN
Câu 1: Nội dung nào sau đây không quy định trong nội dung hợp đồng mua bán,
cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
A. Giá bán BĐS
B. Thông tin về BĐS
C. Địa chỉ các bên
D. Hoa hồng môi giới
Đáp án: D
Câu 2: Tình huống: Căn hộ C15-7 thuộc khu căn hộ cao cấp tại quận Bình Thạnh;
Trước khi ký hợp đồng mua, khách hàng đã đặt cọc 50.000.000 VNĐ và tổng giá
trị hợp đồng căn hộ là 1.344.000.000 VNĐ trong đó:
§ Giá trị mua bán căn hộ là: 1.200.000.000 VNĐ
§ Thuế giá trị gia tăng là: 120.000.000 VNĐ
§ Phí bảo trì là: 24.000.000 VNĐ
Tiến độ thanh toán được chia thành 07 đợt như sau:
Đợt 1: Thanh toán đủ 20% giá trị mua căn hộ và thuế giá trị gia tăng sau khi ký
hợp đồng.
Đợt 2,3,4: Thanh toán đủ 10% giá trị mua căn hộ và thuế gía trị gia tăng.
Đợt 5: Thanh toán đủ 20% giá trị mua căn hộ và thuế giá trị gia tăng.
Bên cạnh đó, nếu khách hàng thanh toán đúng thời hạn sẽ được ưu đãi chiết khấu 1
% cho mỗi đợt thanh toán.
Người mua sẽ thanh toán trong đợt 5 là:
A. 214.000.000 VNĐ
B. 240.000.000 VNĐ
C. 218.800.000 VNĐ
D. 264.000.000 VNĐ
Đáp án: D
Câu 3: Khi tư vấn đặc điểm BĐS, người môi giới phải cho khách hàng thấy được:
A. Uy tín chủ đầu tư
B. Khả năng tăng giá
C. Lợi ích của sản phẩm
D. Tiến độ thi công
Đáp án: C
Câu 4: Vai trò của người môi giới BĐS
A. Cung cấp thông tin một cách công khai, trung thực cho các chủ thể tham gia
giao dịch
B. Làm cầu nối giữa người mua, người bán & hưởng phí môi giới
C. Bán sản phẩm theo yêu cầu của chủ đầu tư
D. Bán sản phẩm theo yêu cầu cảu khách hàng
Đáp án: A và B
Câu 5: Yếu tố môi trường trong phân tích giá trị BĐS bao gồm các nội dung gì?
A. Môi trường vĩ mô và môi trường vi mô
B. Môi trường bên trong và bên ngoài
C. Môi trường sạch sẽ, thoáng mát
D. Tiếng ồn, không khí, ngập lụt, ánh sáng, mùi,…
Đáp án: D
Câu 6: Trong môi giới BĐS dự án, tiếp nhận sản phẩm là bước đầu tiên để nhân
viên kinh doanh có thể
A. Am hiểu về khách hàng
B. Am hiểu về sản phẩm
C. Am hiểu về chủ đầu tư
D. Am hiểu về đối thủ cạch tranh
Đáp án: B và C
Câu 7: Một danh sách khách hàng tiềm năng cho một sản phẩm riêng biệt là
A. Danh sách khách hàng bạn có trong nhiều năm làm việc
B. Một danh sách mới được thiết lập dựa trên sự phỏng đoán chủ quan của người
môi giới
C. Một danh sách rút gọn sau khi sàng lọc từ danh sách khách hàng tiềm năng bằng
điện thoại, thư từ.
D. Cả A,B,C đều sai
Đáp án: C
Câu 8: Khi tiếp xúc, tư vấn khách hàng, người môi giới không nên:
A. Nghe điện thoại, trao đổi công việc với nhân viên khác
B. Ghi chép thông tin
C. Lắng nghe khách hàng
D. Quan tâm đến khách hàng
Đáp án: A
Câu 9: Tinh huống: Căn hộ C15-7 thuộc khu căn hộ cao cấp tại quận Bình Thạnh;
Trước khi ký hợp đồng mua, khách hàng đã đặt cọc 50.000.000 VNĐ và tổng giá
trị hợp đồng căn hộ là 1.344.000.000 VNĐ trong đó:
hợp đồng.
Bên cạnh đó, nếu khách hàng thanh toán đúng thời hạn sẽ được ưu đãi chiết khấu 1
% cho mỗi đợt thanh toán.
Sau khi thanh toán tiền đặt cọc 50.000.000 VNĐ. Người mua sẽ thanh toán trong
đợt 1 còn lại là:
1. 000.000 VNĐ
2. 000.000 VNĐ
3. 800.000 VNĐ
4. 000.000 VNĐ
Câu 10: Công việc đầu tiên khi người môi giới tìm kiếm khách hàng là phải xác
định:
A. Khách hàng mục tiêu
B. Nhu cầu khách hàng
C. Chuẩn bị chu đáo tài liệu bán hàng
D. Học thuộc sản phẩm
Đáp án: A
Câu 11: Phong cách đàm phán các bên cùng quan tâm đến lợi ích của nhau với
tinh thần hợp tác và đều thu được lợi ích là phong cách đàm phán
A. Thua-thua
B. Thắng-thua
C. Thua-thắng
D. Thắng-thắng
Đáp án: D
Câu 12: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn BĐS
A. Phải thành lập doanh nghiệp
B. Không phải thành lập doanh nghiệp
C. Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh
D. Cả A,B,C đều sai
Đáp án: A
Câu 13: Khi chất lượng sản phẩm như nhau thì phải lấy yếu tố nào để cạnh tranh
trên thị trường?
A. Thông tin
B. Dịch vụ khách hàng
C. Sản phẩm
D. Cả A, B và C đều sai
Đáp án: B
Câu 14: Nội dung dịch vụ môi giới BĐS bao gồm những lĩnh vực sau đây, ngoại
trừ:
A. Môi giới mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS
B. Hỗ trợ xác định giá BĐS
C. Thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến BĐS
D. Môi giới thành lập tổ chức pháp nhân có liên quan
Đáp án: D
Câu 15: Tinh huống: Người mua đặt cọc 20 triệu đồng để mua căn nhà với giá
400 triệu đồng. Người bán đổi ý không bán.
Giả sử trong hợp đồng đặt cọc không có điều khoản phạt vi phạm, thì người bán
phải trả tiền đặt cọc và đền bù tiền thiệt hại cho người mua theo luật, tổng cộng số
tiền trả lại cộng với phạt vi phạm :
A. 40 triệu đồng
B. 60 triệu đồng
C. 20 triệu đồng
D. Không phạt vi phạm
Đáp án: A
Câu 16: Môi giới BĐS là loại hình
A. Đầu tư trục tiếp BĐS
B. Kinh doanh BĐS
C. Kinh doanh dịch vụ BĐS
D. Cả A,B và C đều sai
Đáp án : C
Câu 17: Bản chất của môi giới BĐS là :
A. Là một ngành nghề, kinh doanh dịch vụ, hoạt động nhằm thu lợi
B. Là sự kết nối các bên để thiết lập 1 thương vụ
C. Là hoạt động không chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước
D. Là hoạt động không cần phần chứng chỉ hành nghề và giấy phép kinh doanh
Đáp án: A
Câu 18: Để tăng khả năng thành công khi môi giới, người môi giới cần hiểu khách
hàng của mình là ai, theo đó, người môi giới cần:
A. Không để khách hàng nói quá nhiều
B. Nói thật nhiều về dự án cho khách hàng
C. Lắng nghe khách hàng nói
Đáp án: C
Câu 19: Khi “cầu” BĐS tăng sẽ ảnh hưởng như thế nào đến giá bán và tiền thuê
BĐS trong ngắn hạn ?
A. Giá và tiền thuê sẽ giảm
B. Giá sẽ giảm nhưng tiền thuê sẽ tăng
C. Giá và tiền thuê sẽ tăng
D. Giá sẽ tăng nhưng tiền thuê sẽ giảm
Đáp án: C
Câu 20: Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập
A. Không cần có chứng chỉ hành nghề BĐS
B. Không cần đăng ký nộp thuế
C. Chỉ cần có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS
D. Phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và đăng ký nộp thuế
Đáp án: D
Câu 21: Tinh huống : Trong hợp đồng mua bán nhà ở có quy định về đặc điểm
chính của nhà ở mua bán như sau:
Diện tích sử dụng căn hộ F là : 55,04 m2 ( được tính theo kích thước thông thủy
theo quy định của pháp luật về nhà ở). Diện tích này là tạm tính và có thể tăng
lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ. Bên Mua có
trách nhiệm thanh toán số tiền mua căn hộ cho bên Bán theo diện tích thực tế khi
bàn giao căn hộ;
Trong trường hợp diện tích thực tế bằng hoặc chênh lệch thấp hơn 3% so với diện
tích ghi trong hợp đồng này thì hai bên không phải điều chỉnh lại gía bán căn hộ.
Nếu diện tích thực tế chênh lệch vượt quá 3% so với diện tích ghi trong hợp đồng
này thì giá bán của căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi
bàn giao căn hộ.
Khi bàn giao cho khách hàng căn hộ F có diện tích là 57,7 m2‘ khách hàng được
quyền:
A. Nhận căn hộ và thanh toán theo diện tích thực tế
B. Từ chối nhận căn hộ và không bị coi là vi phạm các điều kiện bàn giao căn hộ
C. Nhận căn hộ và thanh toán theo giá bán căn hộ như hợp đồng đã ký
D. Cả A, B và C đều đúng
Đáp án: A
Câu 22: Chiến lược “Đẩy” áp dụng trong kinh doanh BĐS được hiểu như thế nào?
A. Tìm cách thu phục khách hàng mua sản phẩm
B. Tìm cách đẩy sản phẩm đến các nhà phân phối và khách hàng bằng các chương
trình khuyến mãi, quà tặng, chiết khấu hoa hồng.
C. Tìm ra sự nhận biết về thương hiệu và sự hấp dẫn khách hàng bằng sản phẩm
khác
D. Cả A, B, C đều đúng
Đáp án: B
Câu 23: Điểm nào đặc biệt quan trọng đối với việc hoạch địch chiến lược
Marketing trong kinh doanh BĐS
A. Chính sách nhà nước
B. Nhu cầu khách hàng
C. Lợi thế cạnh tranh
D. Nguồn vốn
Đáp án: B
Câu 24: Tinh huống: Căn hộ C15-7 thuộc khu căn hộ cao cấp tại quận Bình
Thạnh; Trước khi ký hợp đồng mua, khách hàng đã đặt cọc 50.000.000 VNĐ và
tổng giá trị hợp đồng căn hộ là 1.344.000.000 VNĐ trong đó:
hợp đồng.
Bên cạnh đó, nếu khách hàng thanh toán đúng thời hạn sẽ được ưu đãi chiết
khấu 1% cho mỗi đợt thanh toán.
Phí bảo trì sẽ được thanh toán trong đợt:
A. Đợt 1
B. Đợt 4
C. Đợt 6
D. Đợt 7
Đáp án: C
Câu 25: Nguyên tắc của người môi giới muốn phát triển dài hạn là
A. Hướng đến khách hàng
B. Làm đến đâu hay đến đó
C. Bằng mọi giá hướng đến thu nhập của bản thân
Đáp án: A
Câu 26: Tiếp nhận sản phẩm từ Ban Giám đốc Công ty, việc đầu tiên người môi
giới cần thực hiện
A. Phân tích và đánh giá sản phẩm
B. Lên kế hoạch tìm kiếm nguồn khách
C. Lên kế hoạch marketing sản phẩm
D. Phân tích khách hàng
Đáp án: A
Câu 27: Khách hàng mua sản phẩm cho người môi giới là do
A. Nhân viên tư vấn rõ ràng, phục vụ nhiệt tình, chu đáo
B. Sản phẩm phù hợp nhu cầu
C. Được người khác giới thiệu cho người môi giới
D. Có tiền nhàn rỗi
Đáp án: A và B
Câu 28: Căn hộ C15-7 thuộc khu căn hộ cao cấp tại quận Bình Thạnh; Trước khi
ký hợp đồng mua, khách hàng đã đặt cọc 50.000.000 VNĐ và tổng giá trị hợp đồng
căn hộ là 1.344.000.000 VNĐ trong đó:
hợp đồng.
Bên cạnh đó, nếu khách hàng thanh toán đúng thời hạn sẽ được ưu đãi chiết
khấu 1% cho mỗi đợt thanh toán.
Đợt 7 khách hàng thanh toán đúng thời hạn quy định trong hợp đồng, khách hàng
được ưu đãi chiết khấu, vậy khách hàng thanh toán trong đợt 7 là bao nhiêu?
A. 61.340.000 VNĐ
B. 65.340.000 VNĐ
C. 67.340.000 VNĐ
D. 66.000.000 VNĐ
Đáp án: B
Câu 29: Tinh huống: Căn nhà giao dịch với giá 500 triệu đồng. Ngân hàng định
giá 420 triệu đồng và ngân hàng cho vay 70% giá trị của BĐS, vậy số tiền ngân
hàng cho vay là
A. 216 triệu đồng
B. 350 triệu đồng
C. 294 triệu đồng
D. 420 triệu đồng
Đáp án: C
Câu 30: Tinh huống: Trong hợp đồng mua bán nhà ở có quy định về đặc điểm
chính của nhà ở mua bán như sau:
Diện tích sử dụng căn hộ F là: 55,04 m2 (được tính theo kích thước thông thủy theo
quy định của pháp luật về nhà ở). Diện tích này là tạm tính và có thể tăng
lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ. Bên Mua có
trách nhiệm thanh toán số tiền mua căn hộ cho bên Bán theo diện tích thực tế khi
bàn giao căn hộ;
Trong trường hợp diện tích thực tế bằng hoặc chênh lệch thấp hơn 3% so với diện
tích ghi trong hợp đồng này thì hai bên không phải điều chỉnh lại gía bán căn hộ.
Nếu diện tích thực tế chênh lệch vượt quá 3% so với diện tích ghi trong hợp đồng
này thì giá bán của căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi
bàn giao căn hộ.
Khi bàn giao cho khách hàng căn hộ F có diện tích là 51,24 m2’ khách hàng được
quyền:
A. Nhận căn hộ và thanh toán theo diện tích thực tế
B. Nhận căn hộ và thanh toán theo hợp đồng đã ký
C. Từ chối nhận căn hộ và yêu cầu chủ đầu tư đổi căn hộ khác có diện tích thương
lượng
D. Yêu cầu chủ đầu tư bồi thường giá trị hợp đồng đã thanh toán
Đáp án: A

ĐỊNH GÍA - THẨM ĐỊNH GIÁ

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

ĐỊNH GÍA - THẨM ĐỊNH GIÁ

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

ĐÀO TẠO ĐỊNH GIÁ - THẨM ĐỊNH GIÁ

Bất động sản tại Hà Nội

+ Thẩm định nhờ Môi giới:

+ Thẩm định nhờ Ngân hàng:

Tổng hợp thông tin và đưa ra đánh giá cuối cùng.

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Không gặp khó về kỹ thuật.

Cần kinh nghiệm, kiến thức từ thị trường.

Các thông tin phải cao và chuẩn.

Các bước tiến hành:

2. PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA (đầu tư).

4. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ.

5. PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN.

IV. KIẾN THỨC:

QUY TẮC ĐẶT TÊN ĐƯỜNG TẠI HÀ NỘI:

Quy luật số nhà:

2. Đường vành đai 2:

3. Đường vành đai 2.5:

4. Đường vành đai 3:

Đường vành đai 3.5.

Đường vành đai 4.

Đường vành đai 5.

Đường sắt trên cao.

Đường trục phía Nam.

PHẦN CHUYÊN MÔN

You might also like