Biệt thự A Biệt thự B Biệt thự C

Giá bán (VND) 980,124,575 650,000,000

Diện tích đất (m2) 400 400 400
VỊ trí, vườn, nội thất tốt hơn kém hơn
- Mức điều chỉnh(VND) (40,000,000) 20,000,000
TÌnh trạng pháp lý Có giấy CNQSDĐ Có giấy CNQSDĐ Chưa có giấy CNQSDĐ
- Mức điêu chỉnh(VND) 0 300,000,000
Giá sau điều chỉnh (VND) 940,124,575 970,000,000
Giá biệt thự A(VND) 955,062,287
KẾT LUẬN Giá bán biệt thự A dao động trong khoảng 940 triệu đến 970 triệu

TÍnh giá bán biệt thự B tại thời điểm hiện tại
Năm 0 1 2
Thanh toán mỗi năm(VND) 274,000,000 274,000,000 274,000,000
Giá trị hiện tại của dòng tiền thanh toán mỗi
năm 274,000,000 253,703,704 234,910,837
Giá bán biệt thự B quy về hiện tại (VND) 980,124,575

Lãi suất tiền gửi NH (%) 8%

đến 970 triệu

3
274,000,000

217,510,034
 BĐS cần định giá BĐS 1
Giá bán (triệu đồng) 676
Diện tích (m2) 60 80
Đơn giá đất (triệu đồng/m2) 8.45
nội thất tốt hơn
Mức điều chỉnh -0.25
Giá sau điều chỉnh 8.20

Khu chung cư Cùng khu

Tương quan giá bán 100% 100%

Mức điều chỉnh 0
Giá sau điều chỉnh 8.20

Tầng Tầng 2 Tầng 1

Tương quan giá bán 100% 154%

mức điều chỉnh -35.01%

giá sau điều chỉnh 5.33
DĐơn giá chỉ dẫn 5.35
Giá BĐS 321.1811315989
 BĐS 2 BĐS 3 BĐS 4 BĐS 5
376.3 717.2 281 560
70 84 50 70
5.38 8.54 5.62 8.00
Tốt hơn tốt hơn tương tự tương tự
-0.29 -0.12 0 0
5.09 8.42 5.62 8.00

Khu tốt hơn khu tốt hơn khu kém hơn khu kém hơn

103% 103% 98% 98%

-2.60% -2.60% 2.50% 2.50%
4.96 8.20 5.76 8.20

Tầng2 Tầng 1 Tầng 2 tầng 1

100% 165% 100% 142%

0.00% -39.54% 0.00% -29.75%

4.96 4.96 5.76 5.76
sau khi đã điều chỉnh
yếu tố nội thất, tất cả
các BĐS giống nhau về
yếu tố nội thất, chỉ còn
khác nhau về khu
chung cư và tầng

Điều chỉnh theo cặp

1,5 và 1,3. Giống tất cả
các yếu tố trừ yếu tố
khu chung cư

sau khi đã điều chỉnh

yếu tố khu chung cư,
tất cả các BĐS giống
nhau, chỉ còn khác
nhau về tầng

Tương quan giá BĐS 3

theo BĐS 2, 5 theo 4,
BĐS 1 điều chỉnh theo
mức trung bình của
hai BĐS 3 và 5
so sánh theo cặp 2,3
và 4,5
Diện tích đất 2,000
Diện tích sàn xây dựng 7,500
Chi phí xây dựng công trình (USD/m2) 2,000
Tuổi đời kinh tế (năm) 50
Tuổi đời hiệu quả (năm) 10
Giá đất/m2 2,500

Giá trị còn lại của công trình xây dựng 12,000,000
Giá trị mảnh đất 5,000,000
Giá trị trung tâm giải trí 17,000,000
Diện tích đất 100
Diện tích sàn xây dựng 2,000
Giá đất trông/m2 20,000,000
Chi phí xây mới/m2 2,500,000
tuổi đời kinh tê 50
tuổi đời kinh tế còn lại 20
tuổi đời hiệu quả 30

Giá trị còn lại của CTXD 2,000,000,000

giá trị mảnh đất 2,000,000,000
Giá trị BĐS 4,000,000,000
Giá trị đất 20000
Chi phí xây nhà 80000
chi phí làm vườn 3000
tiền lãi ngân hàng 5000
Giá BĐS theo pp chi phí 108000
Giá BĐS theo pp so sánh 120000
Diện tích đất (m2) 200
Diện tích sàn công trình xây dựng (m2) 240
Đơn giá xây dựng mới kết cấu tương tự(đ/m2) 1,500,000
Tỷ lệ hao mòn (%) 40%
Giá trị hao mòn hữu hình 144,000,000
Giá trị hao mòn do lỗi thời chức năng (VND) 13,000,000
Giá trị còn lại công trình (VND) 203,000,000
Giá trị lô đất (VND) 285,000,000 Lô đất được sử dụng từ trước năm 1993: Trường hợp
Giá trị bất động sản (VND) 488,000,000

Tỉ lệ hao mòn (Hi) Tỉ lệ giá trị (Ti) Hi*Ti

Cách tính tỉ lệ hao mòn 32% 8% 0.0256
44% 18% 0.0792
36% 16% 0.0576
44% 14% 0.0616
Tổng 56% 0.224
Tỉ lệ hao mòn 40%
g từ trước năm 1993: Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụn
iện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận
ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm
quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước
đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.."
Giá trị công trình xây dựng
Diện tích xây dựng(m2/tầng) 250
Số tầng 3
Đơn giá xây mới nhà (VND/m2) 3,000,000
Tỷ lệ hao mòn (%) 40.9811%
Chi phí làm lại nhà tắm và bếp(VND)
(hao mòn vô hình) 150,000,000
Chi phí xây dựng nhà mới 100% 2,250,000,000
Giá trị còn lại của công trình (VND) 1,177,924,528.30

Giá trị lô đất

- Giá trị lô đất tương tự khi điều chỉnh
yếu tố vị trí 760,000,000

- DĐơn giá đất/m2 nếu có sổ đỏ đầy đủ 3,800,000

- Diện tích đất (m2) 500
- Giá trị lô đất 500m2 nếu có sổ đỏ
đầy đủ 1,900,000,000

- Tiền sử dụng đất phải nộp (VND) 700,000,000

- Giá trị lô đất cần thẩm định 1,200,000,000
Giá trị bất động sản 2,377,924,528

Bài định giá ví dụ

Bất động sản so sánh

Chi phí pháp lý để làm sổ đỏ 200

Giá bán BĐS so sánh nếu có sổ đỏ đầy
đủ 1000
Đơn giá đất/m2 nếu có sổ đỏ đầy đủ 5
Giá bán BĐS cần định giá nếu BĐS đó
có sổ đỏ đầy đủ 2500
Chi phí pháp lý để làm sổ đỏ cho BĐS
cần định giá 300
Giá bán BĐS cần định giá, chưa có sổ
đỏ 2200
Lưu ý

được xác định dựa trên giá bán lô đất tương

tự sau khi điều chỉnh yếu tố so sánh là sự khác
biệt về vị trí thuận lợi

Lô đất được sử dụng từ năm 1995 (sau năm

1993), không có tranh chấp --> khi hợp thức
hóa quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất
phải nộp được tính 50% giá đất theo quy định
trong hạn mức đất được giao, còn lại tính
100% giá đất đối với phần vượt quá hạn
mức/

Ví dụ
BĐS cần định giá BĐS so sánh
Giá bán (triệu đồng) ? 800
Diện tích (m2) 500 200
chưa sổ, sử dụng chưa sổ, sử dụng từ
Pháp lý từ 1990 2000
Hạn mức đất 200m2, giá đất NN quy định 2 triệu/m2

Chi phí làm sổ của BĐS so sánh 200

Giá BĐS so sánh nếu có sổ 1000

Giá BĐS cần định giá nếu có sổ 2500

Chi phí làm sổ của BĐS cần định giá 300
Giá BĐS cần định giá (giá chưa sổ) 2200
Giá cho thuê
Giá trị của hợp đồng cho thuê trong 30 năm
Chi phí sửa điều hòa quy về hiện tại
Chi phí sửa tường quy về hiện tại
Giá trị hiện tại của BĐS
 50,000.00
374,782.67 =B1*(1-(1+13%)^-30)/13%
5,427.60 =10000/(1+13%)^5
3,761.60 =10000/(1+13%)^8
365,593.47 =B2-B3-B4
1. Giá trị thị rường sau 5 năm 5.5273055379
2. Giá trị thị rường sau 10 năm 10.18370217
3. Thời gian để giá tăng gấp 3 9 năm
Giá sau thời gian t 9
Thời gian t 8.9886237545
Công thức tính giá sau thời gian t 8.9996042613
4. Thời gian để giá tăng gấp đôi, lãi suất 10% 7,3 năm
Giá sau thời gian t 6
Thời gian t 7.2725457044
Công thức tính giá sau thời gian t 6.000002749
Thu nhập 50000
Chi phí 500
Giá BĐS theo pp vốn hóa trực tiếp 495000 =(50000-500)/10%

Gọi X là mức giá mua có thể chấp

nhận được, X + chi phí 2% phải bằng
giá trị ước tính của bất động sản X + 2%X = 495000
để hòa vốn thì giá nên mua là giá
BĐS theo pp vốn hóa trực tiếp trừ đi
chi phí giao dịch (X=?) 485294.117647059
0-500)/10%
Giá trị BĐS (quy dòng thu
nhập trong 50 năm về
hiện tại) 3,321,799.40
Giá trị BĐS 830449.84883855
Năm Thu nhập (FV) Thu nhập quy về hiện tại (PV)
1 20000 18691.5887850467
2 20000 17468.7745654642
3 20000 16325.957537817
4 20000 15257.9042409505
5 20000 14259.7235896734
6 18000 11994.1600286972
7 18000 11209.4953539226
8 18000 10476.1638821707
9 18000 9790.8073665147
10 14000 7116.8900898861
11 14000 6651.2991494262
12 14000 6216.1674293703
13 10000 4149.6444788854
14 10000 3878.1724101733
15 10000 3624.4601964236
157111.209104422
TÍNH DOANH THU TIỀM NĂNG
Diện tích 50000
Diện tích xây dựng 30000
Số lô đất 300
Diện tích mỗi lô đất 100
Đơn giá bán mỗi lô đất/m2 1
Doanh thu 30000

TÍNH CHI PHÍ

Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật 10000
Thuế 500
Lãi yêu cầu 900
TỔNG CHI PHÍ 11400

MỨC GIÁ CHẤP NHẬN DC 18600

TÍNH DOANH THU
Số nhà 10
diện tích mỗi ngôi nhà 400
giá bán mỗi ngôi nhà 1000
tổng doanh thu 10000

TÍNH CHI PHÍ

Chi phí pháp lý bán nhà 200
chi phí quảng cáo 50
chi phí xây dựng 10000
chi phí khác = 10% chi phí xây dựng 1000
Tổng chi phí phát triển 11250
Trả lãi vay 1125.00
lợi nhuận yêu cầu 1000
TỔNG CHI PHÍ 13375.00
Giá đất -3375.00 không nên mua BĐS
Diện tích đất 20000
Diện tích xây dựng 12000
Tổng diện tích cho thuê cửa hàng của 2 chung cư 8000
tổng số căn hộ của 2 chung cư 1800

TÍNH DOANH THU

doanh thu từ bán căn hộ 1350000
doanh thu từ cho thuê cửa hàng/năm 3500
doanh thu giữ xe/năm 1000
tổng doanh thu 1395000
TÍNH CHI PHÍ
chi phí quy hoạch 500
chi phí dọn dẹp mặt bằng 100
chi phí dđầu tư xây dựng hạ tầng 10000
chi phí xây nhà trực tiếp 768000
chi phí xây dựng gián tiếp 76800
phí đại lý, quảng cáo 500
phí đấu giá đất 50 chi phí nắm giữ lô đất
Tổng chi phí trực tiếp 855950
Gọi giá lô đất là X
Phí chuyển quyền sử dụng đất 4%*X
Lãi vay ngân hàng cho chi phí trực tiếp 43355
Lãi vay ngân hàng cho phí nắm giữ lô đất 10%*B23 = 10%*4%*X
Lợi nhuận đối với hoạt động xây dựng 85595
Lợi nhuận đối với hoạt động mua giữ 15%*(X+4%*X)
Tổng chi phí và lợi nhuận B19+B21+B22+B23+B24+B25
GIÁ ĐẤT = X = doanh thu - chi phí - lợi nhuận 341750
chi phí nắm giữ lô đất
Diện tích 6000
Diện tích xây dựng trên đất 3600
Diện tích mỗi căn hộ 120
Số căn hộ 30
Diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ 250

TÍNH DOANH THU

Gía bán một căn 1200
tổng doanh thu 36000
TÍNH CHI PHÍ
chi phí xây dựng 18000
chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng 2400
chi phí khác 1020
chi phí phá dỡ nhà xưởng 60
Chi phí bán nhà 1080
Tổng chi phí xây dựng trực tiếp 22560
Chi phí lãi vay 2256
tổng chi phí 24816
Lợi nhuận nhà đầu tư yêu cầu 4512
GIÁ ĐẤT 6672
Diện tích lô đất (m2)
Diện tích được phép xây dựng (m2)
Tổng diện tích phân lô nền (m2)
Tổng diện tích sàn xây dựng chung cư (m2)
Doanh thu
Doanh thu bán nền(VND)
Doanh thu bán căn hộ chung cư(VND)
Tổng doanh thu (VND)
Chi phí
Chi phí hạ tầng (VND)
Chi phí quy hoạch(VND)
Chi phí bán hàng(VND)
Chi phí xây dựng chung cư(VND)
Tổng chi phí xây dựng trực tiếp (tổng vốn đầu tư dự án)
Trả lãi vay
Tiền chuyển mục đích SD đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất
Tổng chi phí
Nếu đặt tổng giá trị của lô đất cần thẩm định là X, ta có:
LN cho nhà đầu tư
Tổng chi phí và lợi nhuận
Giá đất thẩm định (X)
X= tổng doanh thu - tổng chi phí và lợi nhuận = B8 - B17 - 20%*X
 15,000
7,500
3,000
45,000

8,700,000,000
168,750,000,000
177,450,000,000

3,000,000,000
300,000,000
1,774,500,000
135,000,000,000
140,074,500,000
6,750,000,000 vay 1 năm
480,000,000
147,304,500,000

20%*X
B17+20%*X
25,121,250,000
7 - 20%*X
Diện tích cửa hàng tấng 1 1,200
Diện tích xây dựng văn phòng 2,400
Diện tích sử dụng văn phòng 2,000

Doanh thu
doanh thu cho thuê cửa hàng 50,000
doanh thu cho thuê văn phòng 40,000
tổng doanh thu/năm 90,000
Tổng doanh thu ở hiện tại 1,125,000

Chi phí
Chi phí phá dỡ 2,000
Chi phí xây dựng cửa hàng 120,000
Chi phí xây dựng văn phòng 288,000
chi phí khác 40,800
Chi phí quảng cáo 45,000
Tổng chi phí phát triển 495,800
Chi phí lãi vay 24,890
Tổng chi phí 520,690
Lợi nhuận yêu cầu 74,370

1/ Giá đất theo pp thặng dư 529,940

2/ Gọi giá đất cần tìm là X

Chi phí chuyển quyền sử dụng đất 4%*X
Lãi vay 12%*(X+4%*X)
Lợi nhuận yêu cầu 20% * (X+4%*X)

Giá đất 386,029

Diện tích 10000
diện tích được phép xây dựng 6000
diện tích đất căn hộ 150
diện tích xây dựng căn hộ 300
số căn hộ 40

ước tính doanh thu 20000

ước tính chi phí

chi phí quy hoạch 400
chi phí cơ sở hạ tầng 1500
chi phí xây dựng nhà mới 2400
chi phí môi giới 2000
chi phí đấu giá 50
Tổng chi phí xây dựng trực tiếp 6350 tương tự tổng vốn đầu tư dự án
Lãi vay 515
Gọi X là giá trị lô đất
Phí chuyển quyền sử dụng đất 4%*X
Lợi nhuận đối với căn hộ 2800
Lợi nhuận đối với đât 10% * (X + 4%*X)
Tổng chi phí và lợi nhuận B15+B16+B18+B19+B20

Giá đất X = Doanh thu - Cp - LN 9034.0909090909

Diện tích nhà xưởng (m2)
Tỷ lệ hao mòn nhà xưởng (%)
Đơn giá xây dựng nhà xưởng mới (VND/m2)
Giá trị còn lại nhà xưởng (VND)
Doanh thu
Diện tích khu đất (m2)
Diện tích được phép xây dựng
Diện tích phân lô bán nền(m2)
Diện tích đất xây dựng chung cư(m2)
Diện tích sàn xây dựng chung cư(m2)
Doanh thu bán lô đất(VND)
doanh thu bán căn hộ chung cư(VND)
TỔng doanh thu
Chi phí
Chi phí bồi thường nhà xưởng cũ(VND)
Chi phí đầu tư hạ tầng(VND)
Chi phí thiết kế, thi công(VND)
Chi phí xây dựng nhà chung cư(VND)
Chi phí xây dựng bể nước,…(VND)
Chi phí tháo dỡ nhà cũ(VND)
(-) giá trị phế liệu thu hồi(VND)
Chi phí quảng cáo môi giới bán nhà(VND)
Tổng chi phí xây dựng trực tiếp(VND)
Trả lãi vay(VND)
Gọi X là giá trị lô đất 15.000m2 cần định giá, ta có:
Phí chuyển quyền sử dụng đất(VND)
LN về hoạt động xây dựng(VND)
LN về hoạt động nắm giữ lô đất(VND)
Tổng chi phí và lợi nhuận(VND)

giá đất thẩm định là: X = (B13-B29)

 7,000
40%
1,000,000
4,200,000,000

15,000
9,000
3,600
5400
86400
90,000,000,000
691,200,000,000
781,200,000,000

4,200,000,000
15,000,000,000
1,000,000,000
302,400,000,000
1,100,000,000
120,000,000
525,000,000 Trừ phế liệu thu hồi --> giảm chi phí
10,368,000,000 không bao gồm doanh thu bán đất
333,663,000,000 tương tự như tổng nguồn vốn đầu tư dự án
33,366,300,000
tổng doanh thu
4%*X 781,200,000,000
33,366,300,000
15%*(X+4%*X)
B23+B24+B26+B27+B28

318,398,327,759
0.006
 BDS A BDS B
Giá ? 650
Diện tích đất (m2) 300 300
Tường, vườn cây Không có Có
- Mức điều chỉnh(triệu đ) -50
VỊ trí thuận lợi Mặt đường quốc lộ Mặt đường quốc lộ
- Mức điều chỉnh(triệu đ) 0
TÌnh trạng pháp lý Có giấy CNQSDĐ Có giấy CNQSDĐ
- Mức điều chỉnh(triệu đ) 0
Giá đất sau điều chỉnh (triệu đ) 600
Giá đất lô A cần định giá (triệu đ) 595.5
Giá trị còn lại công trình (triệu đ) 360 0
Giá trị BĐS A (triệu đ) 955.5

Thu nhập (tr.đ/năm) = 180

Chi phí (tr.đ/năm) 60
Thu nhập trước thuế (triệu đ) 120
TN sau thuế (triệu đ) 114
PV(TN sau thuế) (triệu đ) 887.4120018284

Kết luận
Giá trị BDS A theo pp so sánh (triệu đồng) = 955.5 >700 tr --> nên mua
Giá trị BDS A theo pp thu nhập (triệu đồng)= 887.4120018284 >700 tr --> nên mua
BDS C
300
300
Không có
0
Xa mặt đường
75
Chưa có giấy CNQSDĐ
216
591

0
Theo phương pháp so sánh

Theo phương pháp thu nhập

 BDS A BDS B BDS C
Giá bán (tr.đ) 650 300
Diện tích(m2) 300 300 300
TÌnh trạng pháp lý Có giấy CNQSD Có giấy CNQSDD Chưa giấy tờ
- Mức điều chỉnh(tr. đ) 0 216
Vườn cây Không có Có Không có
- Mức điều chỉnh(tr. đ) -50 0
Vị trí thuận lợi Mặt đường quốc lộ Mặt đường quốc lộ Xa đường quốc lộ
- Mức điều chỉnh(tr. đ) 0 75
Giá đất sau điều chỉnh 600 591
Giá đất BDS A cần định giá 595.5

Nhà
Tổng thu nhập (tr.đ) 1,000
Chi phí (tr.đ) 90
LN yêu cầu (tr. đ) 200
Giá trị đất của BDS A cần thẩm định 710

Kết luận
Theo pp so sánh, giá trị BDS (tr.đ) = 595.5 KHÔNG MUA
Theo pp thặng dư, giá trị BDS (tr.đ)= 710 MUA
Theo phương pháp so sánh

Theo phương pháp thặng dư