Khoa kinh tế - UEH Phân tích dự án đầu tư

DỰ ÁN CĂN HỘ HOÀNG GIA

(Phân tích tài chính và Phân tích rủi ro)

Ngày 2 tháng 2 năm 2022, ông Minh, giám đốc điều hành Công ty Bất động sản Hoàng Gia,
nhận được hồ sơ hợp đồng trong đó cho phép Công ty Bất động sản Hoàng Gia được quyền
mua quyền sử dụng một khu đất diện tích 3 hecta ở Bình Dương trong thời hạn 49 năm với
giá 120 tỷ đồng. Tuy nhiên, quyền mua sẽ hết hiệu lực vào ngày 31 tháng 5 năm 2022. Do đó,
ông Minh phải ra quyết định nhanh chóng xem có nên tiếp tục theo đuổi kế hoạch xây dựng
và kinh doanh nhà trên khu đất này hay chuyển nhượng quyền mua cho bên thứ ba với giá
ước tính khoảng 130 tỷ đồng.
Về vị trí, khu đất này nằm gần trung tâm thị xã Thủ Dầu Một, có nhiều lợi thế về cảnh
quan, diện tích rộng, gần đường Quốc lộ, gần các khu công nghiệp và thương mại đang trên
đà phát triển. Theo báo cáo kinh tế xã hội năm 2022, Bình Dương là một tỉnh có thu nhập
bình quân đầu người khá cao (khoảng hơn 30 triệu đồng/năm).

Dự án nhà ở Hoàng Gia

Công ty Bất động sản Hoàng Gia đã lên kế hoạch xây dựng một khu nhà ở bao gồm các căn
hộ cho thuê dài hạn và ngắn hạn, vốn được xem như hướng đầu tư đem lại giá trị cao trong
thời gian tới do nhu cầu về nhà ở tại Bình Dương dự báo sẽ tăng mạnh trong tương lai. Dự án
dự kiến sẽ được hoàn tất trong năm 2022. Toàn bộ khu nhà cho thuê bao gồm các căn hộ 1 và
2 phòng ngủ được thiết kế phù hợp với qui mô hộ bình quân hiện tại ở Bình Dương và tỷ lệ
lớn những người thuê nhà là các cán bộ và nhân viên đang làm việc tại các khu công nghiệp
và thương mại ở thị xã Thủ Dầu Một và một số quận, huyện lân cận. Cơ cấu căn hộ chi tiết
được ước tính như trong Bảng 1.

1
Khoa kinh tế - UEH Phân tích dự án đầu tư

◼ Bảng 1: Cơ cấu căn hộ và chổ đậu xe

Diện tích Tổng diện tích
(foot vuông)1 (foot vuông)
Ròng Tổng Diện tích xây dựng Số lượng
Nhà cho thuê 1 phòng ngủ 650 780 130.000 200
2 phòng ngủ 860 1032 154.800 180
Tổng cộng 284.800 380
Chổ đậu xe
Ngoài trời 300 45.000 150
Trong nhà 300 180.000 600
Tổng cộng 225.000 750

Tổng chi phí xây dựng khu nhà ở (không kể chi phí đất) của toàn bộ dự án ước tính là
665,064 tỷ đồng. Chi tiết các chi phí này được cho trong các bảng sau đây.
◼ Bảng 2: Chi phí xây dựng căn hộ cho thuê dài hạn (triệu đồng)
Hạng mục Tổng 1 phòng ngủ 2 phòng ngủ
Số căn hộ 220 140 80
Diện tích ròng một căn (foot vuông) 650 860
Diện tích ròng một căn (m2) 60 80
Tổng diện tích ròng (foot vuông) 159.800 91.000 68.800
Diện tích xây dựng một căn (foot vuông) 780 1.032
Tổng diện tích xây dựng (foot vuông) 191.760 109,200 82.560
Chi phí xây dựng/1 foot vuông 1,34 1,30 1,40
Chi phí xây dựng/1 m2 12.601 14,0 15,1
Chi phí xây dựng/1 căn hộ 1.171 1.014 1.445
Tổng chi phí xây dựng 257.544 141.960 115.584
Các chi phí khác
Thiết kế 5.151 2,0%
Huy động vốn 5.151 2,0%
Bảo hiểm 3.863 1,5%
Phí hồ sơ 3.863 1,5%
Thuế bất động sản trong thời gian xây dựng 515 0,2%
Chi phí tiếp thị quảng cáo 7.726 3,0%
Chi phí pháp lý và kế toán 1.030 0,4%
Nội thất 3.091 1,2%
Quản lý phí 7.726 3,0%
Dự phòng 7.726 3,0%
Thâm hụt vận hành 2.575 1,0%
Phí phát triển 10.302 4,0%
Cộng 58.720 22,8%
Tổng chi phí xây dựng (không bao gồm đất) 316.264
Bình quân một căn hộ 1.438

1
1 foot = 0.3048 mét

2
Khoa kinh tế - UEH Phân tích dự án đầu tư

◼ Bảng 3: Chi phí xây dựng căn hộ cho thuê ngắn hạn (triệu đồng)

Tổng
Hạng mục 1 phòng ngủ 2 phòng ngủ
cộng
Số căn hộ 160 60 100
Diện tích ròng một căn (foot vuông) 650 860
Diện tích ròng một căn (m2) 60 80
Tổng diện tích ròng (foot vuông) 125.000 39.000 86.000
Diện tích xây dựng một căn (foot vuông) 780 1.032
Tổng diện tích xây dựng 150.000 46.800 103.200
Chi phí xây dựng/1 foot vuông 1,5 1,5 1,5
Chi phí xây dựng/1 m2 15.137 16 16
Chi phí xây dựng/1 căn hộ 1.406 1.170 1.548
Tổng chi phí xây dựng 225.000 70.200 154.800
Các chi phí khác
Thiết kế 4.500 2,0%
Huy động vốn 4.500 2,0%
Bảo hiểm 3.375 1,5%
Phí hồ sơ 3.375 1,5%
Thuế bất động sản trong thời gian xây dựng 450 0,2%
Chi phí tiếp thị quảng cáo 6.750 3,0%
Chi phí pháp lý và kế toán 900 0,4%
Nội thất 3.200 1,42%
Quản lý phí 11.250 5,0%
Dự phòng 6.750 3,0%
Thâm hụt vận hành 2.250 1,0%
Phí phát triển 9.000 4,0%
Cộng 56.300 25,02%
Tổng chi phí xây dựng (không bao gồm đất) 281.300
Bình quân một căn hộ 1.758

◼ Bảng 4: Chi phí xây dựng chỗ đậu xe (triệu đồng)

Hạng mục Tổng Ngoài trời Trong nhà

Số chỗ đậu xe 750 150 600
Diện tích trên một chỗ (foot vuông) 300 300
Tổng diện tích (foot vuông) 225.000 45.000 180.000
Chi phí xây dựng trên một chỗ đậu xe 50 100
Tổng chi phí xây dựng 67.500 7.500 60.000

Về vốn đầu tư, Công ty Bất động sản Hoàng Gia đã liên hệ với các ngân hàng địa phương để
đảm bảo một khoản vay thế chấp 500 tỷ đồng với lãi suất thực là 3%/năm. Khoản vay có thời
hạn trả nợ là 15 năm, và sẽ bắt đầu trả từ năm hoạt động đầu tiên theo phương thức vốn gốc
và lãi đều hàng năm.

3
Khoa kinh tế - UEH Phân tích dự án đầu tư

Khả năng cho thuê nhà ở và các hoạt động giải trí

Cho thuê dài hạn

Dự án có 220 căn hộ với đầy đủ tiện nghi để cho thuê dài hạn. Tính bình quân, giá cho thuê
‘ròng’ hàng tháng hiện tại của một căn hộ 1 phòng là 18 triệu đồng và một căn hộ 2 phòng
ngủ là 22 triệu đồng. Biết rằng, tỷ lệ trống hằng năm dự kiến là 10%. Chi phí hoạt động bao
gồm chi phí quản lý, chi phí sửa chữa nhỏ, chi phí các tiện ích, chi phí bảo hiểm (không kể
thuế bất động sản) bình quân một căn hộ loại này hiện tại là 12 triệu đồng/năm.

Cho thuê ngắn hạn

Dự án có 160 căn hộ với đầy đủ tiện nghi để cho thuê ngắn hạn từ 2 tuần đến 6 tháng được
nhắm vào các thương nhân và các đoàn công tác nước ngoài tại các khu công nghiệp. Tính
bình quân, giá cho thuê hàng tháng hiện tại của một căn hộ 1 phòng là 20 triệu đồng và một
căn hộ 2 phòng ngủ là 24 triệu đồng. Biết rằng, tỷ lệ trống hằng năm dự kiến là 15%. Chi phí
hoạt động bao gồm chi phí quản lý, chi phí sửa chữa nhỏ, chi phí các tiện ích, chi phí bảo
hiểm (không kể thuế bất động sản) bình quân một căn hộ loại này hiện tại là 18 triệu
đồng/năm.

Bãi đậu xem

Theo quy định của giấy phép xây dựng, dự án phải đảm bảo 750 chỗ đậu xe, trong đó 150
chỗ đậu xe ngoài trời được gắn với các căn hộ khác nhau với tính chất đậu xe tạm thời và
miễn phí. Trong số 600 chỗ đậu xe trong nhà, 450 chỗ dành cho thuê hàng tháng. Phí thu chỗ
đậu xe dự kiến là 1.2 triệu đồng/tháng. Tỷ lệ trống cho thuê chỗ đậu xe theo tháng là 10%.
Các chỗ đậu xe còn lại được dành cho cho thuê ngắn hạn theo giờ với mức giá là 20 ngàn
đồng/giờ. Thời gian đậu xe bình quân cho một chỗ là 4 giờ/ngày với 300 ngày hoạt
động/năm. Chi phí hoạt động dự kiến là 3 triệu đồng/chỗ đậu xe/năm.

Dịch vụ văn hóa, đi lại và giải trí

Để đáp ứng nhu cầu đi lại và giải trí cho các gia đình sinh sống trong khuôn viên khu căn hộ
Hoàng Gia, công ty đã đầu tư một hệ thống xe buýt các loại, một khu giải trí bao gồm một
nhà văn hóa, một nhà trẻ, và một nhà hàng với tổng chi phí đầu tư ước tính là 20 tỷ đồng. Chi
phí hoạt động ước tính khoảng 600 triệu đồng/năm và doanh thu dự kiến là 1.2 tỷ đồng/năm.

Suất chiết khấu và các thông tin khác

Theo ước tính, hệ số beta đối với một quỹ đầu tư bất động sản hiện tại là 1.2, suất sinh lợi phi
rủi ro là 7.5%, và phần bù rủi ro thị trường là 6%. Đây là một dự án được đánh giá rất triển
vọng nên ông Minh dự kiến sẽ sử dụng suất sinh lợi kỳ vọng của công ty sẽ cao hơn mức
trung bình của ngành là 1%. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ước tính là 20% cho suốt
vòng đời dự án. Chi phí dự phòng sửa chữa lớn được ước tính là 2 triệu đồng/căn hộ/năm đối
với căn hộ (cả cho thuê dài hạn và ngắn hạn) và 1 triệu đồng/chỗ đậu xe/năm. Tỷ lệ lạm phát
dự kiến là 5%/năm. Ngoài ra, các chi phí phát sinh khác dự kiến khoảng 2%/doanh thu hàng
năm. Các tài sản cố định giả sử được khấu hao trong 20 năm theo phương pháp khấu hao
đường thẳng. Theo ông Minh, vào cuối năm 15, công ty dự kiến sẽ định giá lại toàn bộ dự án
và chuyển nhượng cho một công ty khác tiếp tục khai thác với giá bán dự kiến bằng 40% giá
trị đầu tư ban đầu (kể cả đất đai). Thuế suất thuế VAT đầu ra và đầu vào (trừ chi phí phát sinh
khác) giả sử là 10% của doanh thu, chi phí đầu tư và chi phí hoạt động.

4
Khoa kinh tế - UEH Phân tích dự án đầu tư

YÊU CẦU:

Phần 1: Phân tích tài chính

Anh/Chị hãy lập các bảng tính sau:

1. Lịch khấu hao hàng năm
2. Bảng chỉ số lạm phát
3. Bảng doanh thu hàng năm
4. Bảng chi phí hoạt động hàng năm
5. Lịch trả nợ vay hàng năm
6. Báo cáo thu nhập dự trù
7. Báo cáo ngân lưu của dự án theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV), sau đó tính NPV, IRR,
MIRR, DSCR và cho biết ông Minh nên quyết định như thế nào? Tại sao?
8. Báo cáo ngân lưu của dự án theo quan điểm chủ đầu tư (EPV), sau đó tính IRR, MIRR
và cho biết ông Minh nên quyết định như thế nào? Tại sao?
Phần 2: Phân tích rủi ro

Các biến rủi ro sử dụng cho phân tích rủi ro có đặc điểm như sau:
• Giá cho thuê phòng các loại: Phân phối chuẩn với độ lệch chuẩn bằng 5% giá trị trung
bình.
• Doanh thu từ dịch vụ giải trí có phân phối đều.
• Các biến chi phí hoạt động: Anh/Chị có thể chọn bất kỳ một loại phân phối liên tục
nào (trừ phân phối chuẩn).
• Biến chi phí khác có phân phối rời rạc với các mức và xác suất tương ứng như sau:
0.5%, 0.05; 1 %, 0.1, 1.5%, 0.2; 2%, 0.25; 2.5%, 0.15; 3%, 0.1; 3.5%, 0.1; và 4%,
0.05.
• Lạm phát là một biến có phân phối tam giác với mức thấp nhất là 3%, cao nhất là 9%,
và thường xảy ra nhất là 5%.
Anh/Chị hãy cho biết:
9. Bốn biến quan trọng nhất là những biến nào? Tại sao? Sau đó, Anh/Chị hãy phân tích
kịch bản với bốn biến rủi ro vừa xác định?
10. Xác suất để dự án có NPV > 10 tỷ đồng là bao nhiêu? Anh/Chị có đề xuất ông Minh
nên thay đổi quyết định (so với kết quả phân tích ở câu 7 Phần 1) hay không? Tại sao?