BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Bài tập 1 (Cộng 0,4) (Tuần 5)

Tài sản cần thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 55 m 2 tại
phường A thành phố X. Qua thu thập thông tin trong vòng 1 năm so với ngày thẩm định giá ở
khu vực này (thuộc phường A và phường lân cận) có 3 thửa đất giao dịch thành công và có
các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá. Cụ thể như sau:
TT Yếu tố Thửa đất cần Thửa đất Thửa đất Thửa đất
so sánh thẩm định giá so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3
1 Giá bán Chưa biết 1.155 triệu 1.210 triệu 1.237,5 triệu
đồng đồng đồng
2 Tổng diện 55 m2 55 m2 55 m2 55 m2
tích
3 Giá bán/m2 Chưa biết 21 triệu 22 triệu 22,5 triệu
đồng/m2 đồng/m2 đồng/m2
4 Tình trạng Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ
pháp lý
5 Lợi thế kinh Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 8m Giáp 2 mặt
doanh ngõ 8m
6 Cơ sở hạ Điện ổn định, cấp Điện ổn định, Điện ổn định, Điện ổn định,
tầng nước tốt; thoát cấp và thoát cấp và thoát cấp và thoát
nước kém, hay bị nước tốt nước tốt nước tốt
ngập khi mưa to
7 Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc
8 Cảnh quan Nhìn ra công viên Nhìn ra khu Nhìn ra khu Nhìn ra khu
dân cư dân cư dân cư
9 Điều kiện Thanh toán tiền Thanh toán Thanh toán Thanh toán
thanh toán mặt 1 lần ngay tiền mặt 1 lần tiền mặt 1 lần tiền mặt 1 lần
khi mua ngay khi mua ngay khi mua ngay khi mua
Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin như sau:
- Giá đất của thửa đất mặt ngõ 10m bằng 105% giá đất của thửa đất tương tự mặt ngõ
8m, bằng 95% giá đất của thửa đất tương tự 2 mặt ngõ 8m.
- Giá đất của thửa đất ở khu vực thoát nước kém bằng 90% giá đất của thửa đất tương
tự ở khu vực thoát nước tốt.
- Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây bằng 95% giá đất của thửa đất tương tự nằm ở
hướng Đông, bằng 90% giá đất của thửa đất tương tự nằm ở hướng Đông Nam. Giá đất của
thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau.
- Giá đất của thửa đất nhìn ra công viên bằng 105% giá đất của thửa đất tương tự nhìn
ra khu dân cư.
Yêu cầu: Xác định giá trị thị trường của lô đất cần thẩm định giá

Trang 1/10
 Hướng dẫn
a) Phân tích thông tin thu thập
Ví dụ:
Giá đất của thửa đất mặt ngõ 10m bằng 105% giá đất của thửa đất tương tự mặt
ngõ 8m, bằng 95% giá đất của thửa đất tương tự 2 mặt ngõ 8m. Thửa đất cần thẩm
định ở ngõ 10m, tỷ lệ điều chỉnh cho thửa đất so sánh 2 và 3 như sau:
Thửa đất so sánh 2 ở ngõ 8m: 105% - 100% = + 5%
Thửa đất so sánh 3 ở 2 mặt ngõ 8m: 95% - 100% = - 5%
Các bạn phân tích tương tự cho các thông tin khác
b) Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu
Từ các thông tin nêu trên thực hiện việc điều chỉnh giá đất của các thửa đất so
sánh:
TT Yếu tố so sánh Đơn vị Thửa Thửa đất Thửa đất Thửa đất
tính đất cần so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3
thẩm
định giá
Giá thị trường
Triệu Chưa
A (Giá trước điều 1.155 1.210 1.237,5
đồng biết
chỉnh)
Giá quy đổi về đơn Triệu Chưa
B 21 22 22,5
vị so sánh chuẩn đồng/m2 biết
C Điều chỉnh các yếu tố so sánh
Ngõ 2 mặt ngõ
Yếu tố vị trí Ngõ 10m Ngõ 8m
10m 8m
Tỷ lệ điều chỉnh % 0 + 5% - 5%
C1 Triệu
Mức điều chỉnh 0 + 1,1 - 1,125
đồng/m2
Giá sau điều chỉnh Triệu
21 23,1 21,375
1 đồng/m2
Yếu tố cơ sở hạ
tầng
Tỷ lệ điều chỉnh %
C2 Triệu
Mức điều chỉnh
đồng/m2
Giá sau điều chỉnh Triệu
2 đồng/m2
C3 Yếu tố hướng
Tỷ lệ điều chỉnh %
Mức điều chỉnh Triệu
đồng/m2

Trang 2/10
 Giá sau điều chỉnh Triệu
3 đồng/m2
Yếu tố cảnh quan
Tỷ lệ điều chỉnh %
Triệu
C4 Mức điều chỉnh
đồng/m2
Giá sau điều chỉnh Triệu
4 đồng/m2
Triệu
D Mức giá chỉ dẫn
đồng/m2
Giá trị trung bình Triệu
D1
của mức giá chỉ dẫn đồng/m2
Mức độ chênh lệch
với giá trị trung
D2 %
bình của các mức
giá chỉ dẫn
E Thống nhất mức giá chỉ dẫn
Tổng giá trị điều Triệu
E1
chỉnh gộp đồng/m2
Tổng số lần điều
E2 Lần
chỉnh
E3 Biên độ điều chỉnh %
Tổng giá trị điều Triệu
E4
chỉnh thuần đồng/m2
Xác định mức giá cho thửa
F
đất cần thẩm định giá
c) Lập luận chọn mức giá chỉ dẫn đại diện

Bài tập 2 (Cộng 0,4) (Tuần 5)

Cần thẩm định giá một cửa hàng thương mại có diện tích sàn xây dựng 2.000 m², diện
tích cho thuê 80% diện tích sàn xây dựng. Giá cho thuê 1.100.000 đồng/m²/tháng (bao gồm
thuế giá trị gia tăng). Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 3 tỷ đồng/năm, chi phí quản lý điều
hành 1 tỷ đồng/năm, thuế suất thuế giá trị gia tăng 10%. Thời hạn cho thuê còn 4 năm nữa hết
hạn cho thuê; giá thuê mới dự kiến sẽ tăng 15%; chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng tăng
5%; chi phí quản lý điều hành tăng 10% và sau đó ổn định. Tỷ suất chiết khấu và tỷ suất vốn
hóa là 12%. Tiền thu về được tính vào cuối mỗi năm.
Yêu cầu: Xác định giá trị cửa hàng thương mại

Trang 3/10
 Bài tập 3 (Cộng 0,2) (Tuần 5)
Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế còn lại, tuổi đời thực tế, tuổi đời
hiệu quả và tỷ lệ hao mòn của một ngôi nhà trên cơ sở thông tin sau:
- Hoàn thành xây dựng vào năm 2000.
- Theo tiêu chuẩn kỹ thuật thì ngôi nhà sẽ tồn tại tron 70 năm (năm 2070 bị phá bỏ).
Trong đó, giá trị ngôi nhà đóng góp vào giá trị chung của bất động sản sẽ giảm dần, ước tính
đến năm 2068 giá trị ngôi nhà đóng góp vào bất động sản bằng 0 đồng và từ sau năm 2068 thì
ngôi nhà đóng góp giá trị âm (chi phí khắc phục nhà lớn hơn giá trị mang lại cho bất động
sản).
- Năm 2006 ngôi nhà được nâng cấp, đại tu. Do được nâng cấp tuổi đời kinh tế của ngôi
nhà được kéo dài thêm 8 năm nữa.
- Năm 2014 tiến hành thẩm định giá.

Bài tập 4 (Cộng 0,2) (Tuần 6)

Cần xác định giá trị công trình xây dựng thẩm định giá là nhà biệt thự A vừa được
xây dựng năm 2015, với kết cấu khung chịu lực bê tông cốt thép, tường bao xây gạch, sàn,
mái bê tông cốt thép đổ tại chỗ.
Qua điều tra, khảo sát thẩm định viên thu thập được tài liệu từ các bảng xác định giá trị
khối lượng công việc hoàn thành, bảng xác nhận giá trị khối lượng công việc phát sinh, biên
bản nghiệm thu hoàn thành bàn giao công trình của nhà biệt thự A như bảng dưới đây. Trong
đó, chi phí gián tiếp là 3.231.000.000; lợi nhuận nhà đầu tư là 10% tính trên tổng chi phí trực
tiếp và chi phí gián tiếp.
Đơn vị tính: đồng
TT Hạng mục Đơn vị Khối lượng Đơn giá Thành tiền
tính
I CHI PHÍ TRỰC TIẾP
1 Đào đất m3 15.950 10.000
2 San lấp mặt bằng m² 29.680 4.000
3 Móng m² 15.950 40.000
4 Khung m² 15.950 100.000
5 Bê tông sàn m² 15.590 60.000
6 Bê tông asphalt m² 2.200 20.000
7 Trần cách âm m² 2.200 80.000
8 Hệ thống đường ống nước
- Đường ống nước trong nhà 9 50.000.000
- Đường ống nước mưa 6 8.000.000
9 Hệ thống chống cháy m² 15.950 40.000
10 Hệ thống làm mát m² 13.750 20.000
11 Hệ thống sưởi m² 2.200 80.000
12 Điện và điện chiếu sáng m² 15.950 40.000
13 Tường bao

Trang 4/10
 TT Hạng mục Đơn vị Khối lượng Đơn giá Thành tiền
tính
Khối bê tông m² 4.080 240.000
Gạch lát m² 1.360 260.000
14 Vách ngăn
- Vách ngăn tường m² 2.800 80.000
- Vách ngăn cửa m² 5 2.000.000
15 Cửa cuốn m² 52,8 360.000
16 Dầm mái và tấm lát mái m² 15.950 140

17 Mái che cách nhiệt m² 15.950 40.000

18 Các hạng mục đặc biệt khác 400.000.000
II CHI PHÍ GIÁN TIẾP
III LỢI NHUẬN NHÀ ĐẦU
TƯ
IV GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH
XÂY DỰNG

Bài tập 5 (Cộng 0,4) (Tuần 6)

Cần thẩm định giá một khu đất để tư vấn cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản
xây dựng phương án đầu tư. Khu đất có diện tích 15.000 m² tại một thành phố là đô thị loại
II. Khu đất đang được dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp, nay được phép chuyển mục
đích sử dụng sang xây dựng nhà ở để bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện
tích 7.000 m² (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng), các chuyên gia
đánh giá chất lượng còn lại 30%.
Theo qui định áp dụng đối với dự án này, tỷ lệ tối đa diện tích đất sử dụng để xây dựng
nhà ở là 60%, tương đương tổng diện tích xây dựng 9.000 m²; trong đó 60% diện tích đất
(5.400 m²) để xây dựng chung cư 16 tầng; 40% diện tích còn lại (3.600 m²) để xây dựng nhà
liền kề (chia thành 36 lô, mỗi lô diện tích 100 m²).
Giả định dự án sẽ hoàn thành trong thời hạn một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường
phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.
Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp;
qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, thẩm định viên thu
thập được các thông tin tại thời điểm thẩm định giá như sau:
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 300 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 25% giá trị
còn lại của nhà xưởng.
- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000 đồng/m².
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng trung bình 1.000.000 đồng/m².
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng nhà chung cư trung bình 6.000.000 đồng/m².

Trang 5/10
 - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 70% chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự án với
lãi suất 11%/năm.
- Chi phí quảng cáo và bán hàng bằng 1,5% doanh thu.
- Chi phí quản lý dự án bằng 10% tổng chi phí xây dựng của dự án (bao gồm chi phí
đầu tư hạ tầng và chi phí xây dựng chung cư).
- Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 14% tổng chi phí phát triển quy về thời điểm
hiện tại (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính)
- Toàn bộ chung cư và đất phân lô được bán hết vào cuối năm. Giá căn hộ chung cư
trung bình 15 triệu đồng/m², tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây
dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 23 triệu đồng/m². Giá trên chưa bao gồm
thuế giá trị gia tăng.
- Tỷ suất chiết khấu là 10%.

Bài tập 6 (Cộng 0,2) (Tuần 6)

Hãy xác định giá của một khu đất trồng cây lâu năm có kích thước 5,5 m x 40,5 m ở
hẻm 51 đường 3/2, quận Ninh Kiều, Thành phố Cần Thơ. Qua khảo sát thẩm định viên thu
thập được số liệu về bất động sản so sánh như sau:
- Vị trí: bất động sản so sánh cũng ở hẻm 51 đường 3/2.
- Kích thước: 5 m x 30 m.
- Có 70m2 là đất thổ cư.
- Đơn giá đất thổ cư do UBND Thành phố Cần Thơ quy định cho khu vực này là 1,5
triệu đồng/m2. Đơn giá đất trồng cây lâu năm cho khu vực này là 0,8 triệu đồng/m2.
- Giá bán: 450 triệu đồng.
Biết rằng, khu đất cần định giá có giấy tờ hợp pháp và tiền sử dụng đất phải nộp khi
chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư là 100% tiền chênh lệch
giữa 2 mục đích sử dụng tính theo giá do nhà nước qui định.

Bài tập 7 (Cộng 0,4) (Tuần 7)

Bất động sản là khu chợ cũ có mái che được phép cải tạo lại với các số liệu sau:
- Phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là cải tạo lại khu chợ cũ trên;
- Tiền phá dỡ và vận chuyển rác bằng tiền bán các tài sản thanh lý;
- Diện tích khuôn viên: 7000 m2;
- Diện tích sàn xây dựng: 6300 m2;
- Diện tích cho thuê các sạp chiếm 65% diện tích sàn xây dựng;
- Chi phí thiết kế: 80 triệu đồng;
- Chi phí trải nhựa đường giao thông: 700 triệu đồng;
- Phí cải tạo hệ thống điện: 260 triệu đồng;

Trang 6/10
 - Phí cải tạo hệ thống cấp nước: 720 triệu đồng;
- Phí cải tạo hệ thống thoát nước: 1000 triệu đồng;
- Phí lắp đặt hệ thống viễn thông: 140 triệu đồng;
- Phí xây dựng bình quân: 3 triệu đồng/m2;
- Chi phí tiếp thị bán hàng: 115 triệu đồng;
- Giá cho thuê bình quân: 200.000 đồng/m2/tháng;
- Thu nhập từ giữ xe: 800 triệu đồng/năm;
- Thu nhập từ các biển quảng cáo: 200 triệu đồng/năm;
- Thất thu tư việc cho thuê chỗ: 5% tiền thu từ việc cho thuê chỗ hàng năm;
- Phí hoạt động: 20% tổng thu nhập hàng năm;
- Tỷ suất sinh lợi nhà đầu tư: 24% từ dự án;
- Thời hạn khai thác: 4 năm;
- Giá trị thu hồi sau 4 năm ước tính: 20 tỷ đồng.
Hãy xác định giá trị của lô đất. Biết rằng:
- Đơn giá cho thuê không đổi trong 4 năm.
- Toàn bộ chi phí đều vay ngân hàng trả nợ theo phương thức đều định kỳ trong 4 năm.
- Lợi nhuận nhà thầu đã được tính trong đơn giá xây dựng và trong các chi phí của các
hạng mục.

Bài tập 8 (Cộng 0,4) (Tuần 7)

Khu đất cần định giá có diện tích 10.000 m2 ở Quận X của một thành phố thuộc đô thị
loại I được Nhà nước cho một doanh nghiệp thuê dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp.
Do đã đến thời điểm hết hạn hợp đồng thuê đất và vấn đề ô nhiễm môi trường, Uỷ ban nhân
dân thành phố đã quyết định cho doanh nghiệp thuê đất tại một khu công nghiệp nằm ở khu
vực ngoại ô. Dự kiến Uỷ ban nhân dân thành phố sẽ giao khu đất này cho một công ty kinh
doanh nhà ở đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, phân lô và xây dựng nhà để bán. Hiện tại trên
khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 6.000 m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn,
nền láng xi măng) và được các chuyên gia đánh giá chất lượng còn lại 30%.
Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng
nhà ở tối đa là 55%; tổng diện tích đất xây dựng là 5.500 m2.
Dự án sẽ được phép xây dựng một toà nhà chung cư cao 12 tầng với diện tích mặt bằng
3.000 m2; diện tích đất phân lô bán nền là 2.500 m2 (chia thành 25 lô, mỗi lô có diện tích 100
m2).
Giả định dự án sẽ hoàn thành trong vòng một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường
phần giá trị nhà xưởng còn lại cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.
Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp;
qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, cơ quan định giá đất
thu thập được các thông tin sau:

Trang 7/10
 - Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m2;
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600.000đ/m2;
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng;
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.000.000đ/m2;
- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho
toà nhà chung cư là 1.200 triệu đồng;
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 20% giá trị
còn lại của nhà xưởng;
- Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% tổng chi phí phát triển dự án với lãi suất
10%/năm;
- Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1% tổng doanh thu;
- Chi phí quản lý dự án bằn 5% tổng chi phí xây dựng trực tiếp của dự án;
- Lợi nhuận của nhà đầu tư 20% tổng doanh thu của dự án;
- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 7,0 triệu đồng/m2, tổng diện tích các căn hộ
chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 15 triệu
đồng/m2. Giá này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.
Yêu cầu: Xác định giá trị khu đất trên.

Bài tập 9 (Cộng 0,2) (Tuần 8)

Ông A đang muốn mua lô đất X có diện tích 1.000m2 không có giấy tờ chứng nhận
quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, hiện trạng đất
đang sử dụng là đất ở, sử dụng ổn định từ trước năm 1993.
Sau khảo sát thị trường, ông A có được một số thông tin như sau:
- Lô đất X đang được bán với giá 1400 triệu đồng.
- Lô đất Y ở trên cùng con đường với lô đất X, cùng diện tích nhưng vị trí thuận lợi hơn
và có thêm phần vườn ước tính trị giá 160 triệu đồng, hợp pháp về quyền sử dụng đất, đang
được bán với giá 2.800 triệu đồng.
- Lô đất Z ở trên cùng con đường với lô đất X, diện tích 800m2, vị trí kém thuận lợi
hơn ước tính là 80 triệu đồng, chưa hợp pháp về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp,
đang được bán với giá 1.120 triệu đồng.
- Nếu như mua lô đất X và đầu tư làm bãi trông xe thì chi phí ông A phải bỏ ra ban đầu
là 400 triệu đồng, thu nhập sau khi đã trừ chi phí hàng năm là 184 triệu đồng.
- Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 1,2 triệu đồng/m2. Hạn mức đất ở
khu vực này là 600m2.
Theo quy định hiện hành, khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng
đất phải nộp tiền sử dụng đất.
- Lãi suất thị trường hiện hành là 10%/năm.
Anh/chị hãy tư vấn cho ông A xem có nên mua lô đất X hay không. Tại sao?

Trang 8/10
Trang 9/10
 BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÔ HÌNH
Bài tập 1 (Cộng 0,2) (Tuần 8)
Doanh nghiệp thẩm định giá cần xác định giá trị Bằng độc quyền sáng chế thuốc Z tại
thời điểm cuối năm 2015 theo yêu cầu của khách hàng thẩm định giá. Thuốc Z được sản xuất
và phân phối rộng rãi ngay sau khi được cấp bằng sáng chế vào cuối năm 2010. Dự kiến cuối
năm 2016 sẽ có một loại thuốc có công dụng tương tự thuốc Z nhưng ưu việt hơn bắt đầu
được đưa ra thị trường, vì vậy thuốc Z sẽ ngừng sản xuất vào cuối năm 2016.
Trên cơ sở tài liệu do đơn vị được cấp Bằng độc quyền sáng chế thuốc Z cung cấp và
khảo sát thực tế chi phí liên quan đến việc nghiên cứu, thử nghiệm thuốc, lương cho cán bộ,
chi phí cấp Bằng độc quyền sáng chế và chi phí duy trì hiệu lực Bằng độc quyền sáng chế tại
thời điểm năm 2015, thẩm định viên xác định được:
+ Lương cho cán bộ nghiên cứu: 800.000.000 đồng
+ Chi phí cho cơ sở vật chất, nguyên vật liệu phục vụ cho việc nghiên cứu: 600.000.000
đồng
+ Chi phí liên quan đến việc cấp Bằng độc quyền sáng chế và chi phí duy trì hiệu lực
Bằng độc quyền sáng chế trong 6 năm là 10.000.000 đồng
Yêu cầu: Xác định giá trị thẩm định của Bằng độc quyền sáng chế thuốc Z tại thời
điểm cuối năm 2015.

Bài tập 2 (Cộng 0,4) (Tuần 8)

Công ty A là công ty du lịch có nhiều năm kinh nghiệm tổ chức các tour du lịch, trong
đó có các tour du lịch tại Côn Đảo. Công ty A nhận thấy cơ hội kinh doanh trong lĩnh vực
khách sạn tại Côn Đảo, đã liên kết với công ty B để góp vốn xây dựng một khách sạn 4 sao
tại Côn Đảo vào đầu năm 2012. Vốn góp của công ty A là quyền sử dụng nhãn hiệu của
chính công ty A, vốn đã có uy tín lâu năm trong lĩnh vực du lịch; nhãn hiệu này sẽ dùng để
đặt tên cho khách sạn 4 sao tại Côn Đảo để có được sự tin tưởng của khách hàng. Sau khi
khách sạn được xây dựng (dự kiến năm 2014), công ty A sẽ hỗ trợ quảng bá và cung cấp dịch
vụ du lịch để giúp duy trì một lượng đáng kể khách nghỉ tại khách sạn mới xây dựng. Phần
lợi nhuận có được do sử dụng nhãn hiệu và đóng góp của công ty A sẽ được chia đều cho
công ty A và công ty B theo như thỏa thuận ban đầu của hai công ty.
Công ty du lịch A thuê Công ty thẩm định giá X tính giá trị nhãn hiệu dịch vụ của công
ty A tại thời điểm đầu năm 2012 để phục vụ mục đích góp vốn liên doanh xây dựng khách
sạn tại Côn Đảo. Sau khi thu thập, nghiên cứu thông tin do công ty A cung cấp cũng như tổng
hợp thông tin từ thị trường, triển vọng phát triển du lịch tại Côn Đảo, công ty thẩm định giá X
đưa ra các giả thiết sau:
- Khách sạn 4 sao có sử dụng nhãn hiệu của công ty A (gọi tắt là Khách sạn A) sẽ bắt
đầu hoạt động vào tháng 01/2014.
- Khách sạn có khoảng 100 phòng, tỷ lệ phòng trống là 40%.
- Uy tín của nhãn hiệu đóng góp vào quyết định lựa chọn khách sạn của khách là 10%
(giả thiết trên cơ sở tham khảo kết quả điều tra ý kiến khách hàng).

Trang 10/10
 - Số lượt khách của công ty du lịch A đến ở khách sạn A là: 3.000 lượt khách/năm.
Lượng khách du lịch đến Côn Đảo và ở tại khách sạn A dự kiến tăng không đáng kể qua mỗi
năm.
- Giá phòng khách sạn 4 sao tại Côn Đảo vào năm 2014 dự kiến là 1.700.000
đồng/phòng/đêm. Giá phòng tăng trung bình 9%/năm.
- Nhãn hiệu của công ty A được kỳ vọng sẽ tiếp tục được duy trì và phát triển tốt trong
vòng 20 năm tới. Giả định này dựa trên cơ sở chiến lược phát triển nhãn hiệu của công ty A,
dự kiến tương quan khả năng cạnh tranh của các đối thủ trên thị trường trong tương lai. Vì
vậy, dòng tiền sẽ được tính cho 20 năm.
- Qua điều tra công ty X biết rằng các doanh nghiệp kinh doanh khách sạn 4 sao thường
có mức lợi nhuận ròng bằng 25% doanh thu của khách sạn; chi phí sử dụng vốn bình quân gia
quyền (WACC) thường ở mức 12%. Trên cơ sở phân tích số liệu, Công ty X nhận định tỷ lệ
rủi ro đối với việc tạo ra lợi nhuận từ nhãn hiệu của công ty A cao hơn so với WACC của cả
công ty A là 2%.
Yêu cầu: Xác định giá trị nhãn hiệu dịch vụ của công ty A tại thời điểm đầu năm
2012.

Trang 11/10