CHƯƠNG VI

CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM

ĐỊNH GIÁ ĐẤT
I. Tổng quan về thẩm định giá đất

1. Đất trống
2. Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho
dù là đất trống
3. Phương pháp chi phí
4. Phương pháp thu nhập
5. Thuế tài sản
6. Bảo hiểm
2. Các nguyên tắc thẩm định giá đất

1. Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

2. Dự tính lợi ích tương lai
3. Thay đổi
4. Cung - cầu
5. Thay thế
6. Cân bằng
7. Yếu tố ngoại vi
3. Các phương pháp thẩm định giá đất
Các phương pháp thẩm định giá trị đất trên thế
giới
1. Phương pháp so sánh
2. Phương pháp chiết trừ
3. Phương pháp phân bổ
4. Phương pháp giá trị còn lại của đất (vốn hóa
thu nhập từ đất)
5. Phương pháp vốn hoá tiền thuê mặt bằng
6. Phương pháp phân lô phát triển
7. Phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt
Các phương pháp xác định giá
đất ở Việt Nam
1. Nghị định 188 (2004):
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp thu nhập
2. Nghị định 123 (2007):
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp chiết trừ
- Phương pháp thặng dư
 NĐ 44 (2014), Thông tư 36
• Các phương pháp thẩm định giá đất trong
các văn bản pháp lý ở Việt Nam:
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp chiết trừ
- Phương pháp thặng dư
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
3.1. Phương pháp so sánh
 3. 2. Chiết trừ
• Phương pháp ước tính giá trị của đất (hoặc
mặt bằng) trong đó giá trị công trình trên đất
được ước tính (bằng chi phí xây dựng công
trình trừ đi giá trị hao mòn) và chiết trừ từ
tổng giá bán để có mức giá bán ước tính
đối với mảnh đất; hiệu quả nhất là khi công
trình trên đất đóng góp ít hơn vào tổng giá
bán của bất động sản.
 Các bước chiết trừ
a. Tìm một thương vụ bất động sản đã được cải
tạo trong đó mặt bằng của nó được so sánh
với mặt bằng của bất động sản cần thẩm định.
b. Đưa ra mô tả chính xác về các công trình trên
đất.
c. Tiến hành phân tích chi phí và tính toán chi
phí hao mòn của tất cả các công trình trên mặt
bằng đối với thương vụ so sánh.
d. Trừ giá trị công trình từ giá bán. Giá trị còn lại
có thể quy cho là giá trị của đất hoặc mặt
bằng.
 1 43rd Avenue

Oak Street
160′

Cedar Parkway
7 80′

Willow Street
Maple Street
160′
4 80′

Cedar Creek

• Thương vụ 7 có giá giao dịch là 176.000$, trên đất có một ngôi

nhà 1 tầng, chi phí thay thế công trình trên đất hiện tại là
156.000$. Nếu tuổi đời hiệu quả dự kiến là 20 năm và tuổi đời
kinh tế còn lại là 60 năm, tính tổng mức hao mòn của công
trình trên đất?
• Giá trị lô đất theo phương pháp chiết trừ là bao nhiêu?
 3.3. Phân bổ
1. Quá trình tách giá trị các phần của bất động
sản nói chung.
2. Phương pháp ước tính giá trị trong đó giá bán
của các bất động sản đã được cải tạo được
phân tích để thiết lập một giá trị của đất đối
với giá trị của toàn bộ bất động sản đặc thù và
tỷ lệ này được áp dụng đối với bất động sản
đang được thẩm định hoặc bất động so sánh
đang được phân tích.
Thương Giá bán BĐS Giá trị mặt Phân bổ
vụ bằng
1 325.000$ 125.000$ 38,5%

2 310.000$ 109.000$ 35,2%

3 345.000$ 139.000$ 40,3%

4 295.000$ 100.000$ 33,9%

5 314.000$ 120.000$ 38,2%

 3.4. Giá trị còn lại của đất
• Phương pháp ước tính giá trị của đất mà
thu nhập từ hoạt động ròng của mảnh đất
được tách ra và vốn hoá để tạo ra một chỉ
số về sự đóng góp của đất đối với toàn bộ
bất động sản.
IL
VL =
RL
 Kỹ thuật giá trị còn lại của đất
• Ví dụ, 1ha đất nông nghiệp mang lại thu
nhập $100/năm.

Lao động (cày, cấy, gieo hạt, chăm sóc, thu hoạch) là: $ 50,0
Vốn (máy móc) $ 25,0
Sự quản lý (rủi ro và tài năng của chủ trang trại): $ 10,0
Tổng cộng $ 85,0
Sản lượng thu hoạch được có giá trị $100,0
Thu nhập còn lại từ đất $ 15,0
Giá trị đất (vốn hoá với R = 10%) $150
 3.5. Vốn hoá tiền thuê mặt bằng
• Phương pháp ước tính giá trị của đất được áp dụng
khi tiền thuê mặt đất tương đương với lợi ích của chủ
đất trên mảnh đất đó, được áp dụng bằng cách vốn
hóa tiền thuê mặt đất theo tỷ suất vốn hóa có được từ
thị trường.
• Phương pháp này rất hữu ích khi những khoản tiền
thuê, tỷ suất vốn hóa và các nhân tố so sánh có thể
được xây dựng từ việc phân tích các thương vụ đất
cho thuê.
IGR
VL =
RGR
3.6. Phương pháp phân lô phát triển
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
• Tiêu chuẩn số 11 – BTC, 2016.
 Khái niệm

• Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm

định giá xác định giá trị của bất động sản có
tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị
ước tính của phát triển giả định của tài sản
(tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi
phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà
đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
 Các nguyên tắc áp dụng

• Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

• Đóng góp
• Dự kiến lợi ích tương lai.
 Các trường hợp áp dụng
• - Có một lô đất nhàn rỗi hoặc chưa phát
triển song đã được cho phép phát triển hoặc có
khả năng đạt được sự cho phép đó.
• - Có một lô đất với công trình xây dựng
đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông
qua việc thay đổi cải tạo.
• - Có một lô đất với công trình xây dựng
đang tồn tại mà không có giá trị, song đã được
phép hoặc có khả năng được cấp phép phá huỷ
và thay thế nó.
 Công thức

Giá trị ước Giá trị phát

tính của bất triển gộp của Chi phí phát triển bao
= công trình _ gồm cả lợi nhuận của
động sản cần
thẩm định giá phát triển dự nhà đầu tư
kiến
 Trường hợp 1

• Giả định doanh thu phát triển bất động sản, chi
phí phát triển bất động sản chỉ phát sinh trong
cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát
triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng
giá tại thời điểm thẩm định giá.
• V = DT - CP
 Trường hợp 2
• Giả định quá trình phát triển bất động sản kéo
dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu
cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần
để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản
qua nhiều năm.
• Trong đó:
• V : Giá trị tài sản thẩm định giá;
• DTt : Doanh thu phát triển giả định của bất động sản
tại thời điểm t;
• CPt : Chi phí phát triển dự kiến tại thời điểm t;
• r : Tỷ suất chiết khấu;
• n : Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;
• t : Năm dự báo.
 Các bước tiến hành
• Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của
thửa đất.
• Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai.
• Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối
với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển
của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
• Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển
của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng
chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
• Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả
tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
của thửa đất được xác định trên cơ sở:

- Đặc điểm của thửa đất;

- Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất,
- Quy hoạch xây dựng,
- Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất
- Các quy định về xây dựng đã được cấp có
thẩm quyền phê duyệt.
 Xác định tổng doanh thu phát triển
• Tổng doanh thu phát triển của bất động sản là tổng
doanh thu dự kiến có được của bất động sản thẩm
định giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất của thửa đất.
• Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập
các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và
các yếu tố khác hình thành doanh thu của các bất
động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu
tư xây dựng tại khu vực có thửa đất thẩm định giá
hoặc khu vực tương đương.
• Tổng doanh thu phát triển: được ước tính
căn cứ vào quy định của Nhà nước về quy
hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng
thời căn cứ vào xu thế vận động của cung
cầu, giá cả thị trường.
 Xác định tổng chi phí phát triển

• Tổng chi phí phát triển là toàn bộ các chi phí

phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào một bất
động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với
quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế-
kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch
toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được
mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
của thửa đất thẩm định giá.
Tổng chi phí phát triển bao gồm
• Chi phí đầu tư phát triển
• Lợi nhuận nhà đầu tư
 Chi phí đầu tư phát triển
• Chi phí hạ tầng kỹ thuật;
• Chi phí xây dựng;
• Chi phí thiết bị;
• Chi phí quản lý dự án
• Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (chi phí tư vấn khảo sát, lập
Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, chi
phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát xây dựng công trình và các
chi phí tư vấn khác liên quan);
• Chi phí dự phòng
• Chi phí khác (chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo
hiểm công trình,…);
• Chi phí kinh doanh;
• Chi phí lãi vay, thuế…
 Lợi nhuận nhà đầu tư
• Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo thứ tự ưu tiên:
• - Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo quy định của cơ quan có
thẩm quyền (nếu có).
• - Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận
trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực
tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất
03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự tại địa phương.
• - Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm
lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán
hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất
động sản trên thị trường.
Tổng chi phí phát triển

CP =
 Tỷ suất chiết khấu
• Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án căn cứ trên
cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung
hạn bình quân của 04 ngân hàng thương mại nhà
nước:
- Ngân hàng Nông nghiệp và PTNT
- Ngân hàng BIDV,
- Ngân hàng Vietcombank,
- Ngân hàng Vietinbank
có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời
điểm thẩm định giá.
c. Các hạn chế của phương pháp thặng dư
• Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất.
• Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo
các điều kiện của thị trường.
• Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với của việc ước tính các
chi phí và giá bán.
• Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính
các chi phí và giá bán.
• Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính
tất cả các khoản mục khác nhau.
 Phương pháp hồi quy
• Gọi Y – giá đất trên m2 là biến phụ thuộc (đơn vị tính: triệu
đồng/m2)
• Mô hình hồi qui bội có dạng :
• Y = a + B1X1 + B2X2 + … + BkXk
• Trong đó: a – hệ số chặn
• Bj (j = 1,2,…k) – các hệ số hồi qui
• Xj (j = 1,2,...,k) – các biến độc lập, bao gồm:
• Độ rộng con đường trước mặt (m)
• Diện tích khuôn viên (m2)
• Chiều rộng mặt tiền (m)
• Điểm vị trí 
• Điểm lợi thế kinh doanh 
• Điểm môi trường sống 
• Đặt X1 – diện tích khuôn viên (m2)
• X2 – điểm vị trí
• X3 – điểm lợi thế kinh doanh ­
• X4 – điểm môi trường sống
• Từ kết quả hồi qui ta viết được phương trình thể
hiện mối tương quan giữa giá đất trên m2 phụ
thuộc vào các biến:

Y = 8,854 – 0,048X1 + 2,127X2 + 3,785X3 + 1,359X4

• Ví dụ: lô đất cần thẩm định có diện tích 100m2
(6mx16,7m), nằm trong khu dân cư ổn định, hẻm rộng
3m, có giấy tờ đầy đủ, không vi phạm lộ giới, điểm vị
trí, lợi thế kinh doanh và môi trường sống được chấm
lần lượt là: 2, 1 và 7. Giá đất trên m2 dự báo là:
• Y = 8,854 – 0,048x100 + 2,127x2 + 3,785x1 + 1,359x7

= 21,606 triệu đồng/m2

• Suy ra giá trị đất của lô đất này là 2,1606 tỷ đồng.
 Thẩm định giá đất hàng loạt
• Theo IAAO - Thẩm định giá hàng loạt
(Mass appraisal) là sự định giá có hệ thống
về một nhóm tài sản vào một thời điểm nhất
định, áp dụng những phương pháp được
chuẩn hóa và kiểm tra thống kê.
 Ứng dụng thẩm định giá đất hàng
loạt trong quản lý Nhà nước về
đất đai

Quản lý việc giao đất, cho
thuê đất:
- Xác định tiền sử dụng đất
khi NN giao đất, chuyển
mục đích sử dụng đất;
- Xác định tiền thuê đất;
- Xác định mức giá khởi
điểm khi đấu giá quyền sử
dụng đất.
Quản lý tài chính về đất
đai là cơ sở xác định:
- Thuế sử dụng đất;
- Phí và lệ phí trong quản
lý, sử dụng đất đai;
- Xử phạt vi phạm pháp
luật về đất đai.
- Tiền bồi thường cho NN
khi gây thiệt hại trong
quản lý và sử dụng đất đai.
Quản lý và phát triển thị
trường quyền sử dụng
đất:
- Xây dựng bảng giá đất
tiệm cận giá thị trường;
- Xác định chỉ số giá
quyền sử dụng đất;
- Là cơ sở lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất.