CHƯƠNG 2

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

NỘI DUNG CHƯƠNG

01 02
Tổng quan về thị trường Các phương pháp
bất động sản định giá bất động sản

03
Quy trình định giá
bất động sản
01
Tổng quan về
thị trường bất động sản
1. TỔNG QUAN VỀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Đặc điểm chủ yếu 1.3 Quyền của chủ thể
của bất động sản đối với bất động sản

1.2 Phân loại 1.4 Thị trường

bất động sản bất động sản
1.1 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản

Cố định Tính Tính

về vị trí bền vững khác biệt

Tính Có Tính ảnh hưởng

khan hiếm giá trị lớn lẫn nhau
1.2 Phân loại bất động sản
 Theo đặc tính vật chất
 Đất đai
 Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai
 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
 Công trình kiến trúc
 Đất đai
1.3 Quyền của chủ thể đối với bất động sản
 Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có 3 hình thức chiếm giữ đất đai:
(i) Sở hữu vĩnh viễn,
(ii) Thuê theo hợp đồng,
(iii) Quyền sử dụng đất.
 Đối với các công trình:
(i) Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu
luôn các công trình ở trên khu đất ấy.
(ii)Thuê theo hợp đồng: các công trình trên khu đất được đem cho thuê
theo hợp đồng.
1.4 Thị trường bất động sản

Khái niệm: Thị trường BĐS là thị trường

của các hoạt động mua bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu
(quyền sử dụng) BĐS và các dịch vụ liên
quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ
thê trên thị trường theo quy luật thị trường
và có sự quản lý của Nhà nước.
1.4 Thị trường bất động sản

Đặc điểm:
 Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa
điểm giao dịch.
 Thị trường BĐS là thị trường mang tính
khu vực, địa phương.
 Thị trường BĐS là một dạng điển hình
của thị trường không hoàn hảo.
1.4 Thị trường bất động sản
Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước
 Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước
 Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước
Căn cứ vào tình trạng tham gia thị trường
 Thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu (quyền sử dụng) đất, loại thị trường
này còn gọi là thị trường đất đai.
 Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê.
 Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS.
1.4 Thị trường bất động sản
Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường
 Thị trường đất đai.
 Thị trường nhà ở
 Thị trường BĐS công nghiệp
 Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở
 Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ.
Căn cứ vào tính chất các giao dịch
 Thị trường mua bán BĐS
 Thị trường thuê và cho thuê BĐS.
 Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm.
 Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh.
1.4 Thị trường bất động sản

Vai trò:
 Cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng.
 Tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể
kinh doanh BĐS.
 Thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản
lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng.
 02
Các phương pháp
định giá bất động sản
2. CÁC PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Phương pháp 2.3 Phương pháp

so sánh trực tiếp chi phí

2.2 Phương pháp 2.4 Phương pháp

thu nhập thặng dư
2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
 Cơ sở:
Chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế
Giá trị tài sản mục tiêu được xác định trên cơ sở đi tìm các bằng chứng đã
được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được trên
thị trường.
2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
 Kỹ thuật định giá

Tìm kiếm thông tin Xây dựng Phân tích Ước tính
và lựa chọn Bảng và giá trị
TS so sánh So sánh điều chỉnh TS

01 02 03 04
2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
 Điều kiện áp dụng:
Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
Thị trường phải ổn định..
Sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính.
2.2 Phương pháp thu nhập
 Cơ sở:
Dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai.
Theo nguyên tắc này, về mặt lý thuyết giá thị trường hiện hành của một
BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai
có thể nhận được từ BĐS.
Có thể vận dụng các kỹ thuật dự toán vốn và đánh giá hiệu quả dự án đầu
tư để xác định giá trị BĐS.
2.2 Phương pháp thu nhập
 Trình tự tiến hành

Ước tính Ước tính Tính Ước tính

thu nhập chi phí tỷ suất giá trị
hàng năm hàng năm chiết khấu BĐS

01 02 03 04
2.2 Phương pháp thu nhập
 Kỹ thuật định giá:

Trong đó:
V0: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS.
CFt: Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t.
Vn: Giá trị thu hồi bất động sản vào năm thứ n
i: Tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)
n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).
2.2 Phương pháp thu nhập
 Điều kiện áp dụng:
Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn
định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
Với BĐS có dòng thu nhập phát sinh không đều thì có thể sử dụng kỹ thuật
chiết khấu dòng tiền (DCF).
Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn dự án đầu tư.
2.3 Phương pháp chi phí
 Cơ sở:
Phương pháp chi phí là một phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên
sự vận dụng nguyên tắc thay thế.

Chi phí tái tạo Chi phí thay thế

2.3 Phương pháp chi phí
 Trình tự tiến hành:

Ước tính Ước tính CF Ước tính Ước tính

giá trị để xây dựng mới tổng số tiền giảm giá giá trị
lô đất trống CTXD trên đất tích lũy TS

01 02 03 04
2.3 Phương pháp chi phí
 Điều kiện áp dụng:
Thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt,
đặc biệt là những công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so
sánh.
Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng Bảo hiểm
và các dạng bồi thường khác.
Tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
Có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.
2.4 Phương pháp thặng dư
 Cơ sở:
Tuân thủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuy nhiên, “nguyên tắc đóng góp”
giữ vai trò chủ đạo.
Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà đầu
tư nào có lợi thế đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác. Tỷ suất sinh lời
trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ
vào đầu tư, bất kể số vốn đó là của ai.
 2.4 Phương pháp thặng dư
 Trình tự tiến hành:

Xác định Ước tính Ước tính Xác định Ước tính
cách sử dụng tổng giá trị tổng CF giá trị còn lại giá trị của BĐS
TNVHQN của sự phát triển của sự phát triển của sự phát triển mục tiêu

01 02 03 04 05
2.4 Phương pháp thặng dư
 Điều kiện áp dụng:
Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.
Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để
xác định đúng cơ hội SDTNVHQN.
Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro,
phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi
đánh giá các phương án phát triển BĐS.
03
Quy trình
định giá BĐS
Khái niệm:
Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình có tính hệ thống
nhằm giúp TĐV hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công
tác định giá.
Quy trình

1. Xác định vấn đề

2. Lên kế hoạch
3. Thu thập thông tin
4. Phân tích thông tin
5. Chuẩn bị báo cáo
6. Báo cáo định giá
Bài tập
LMS