Bài giảng Slides

THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
*********************************
Mục tiêu
1. Có khả năng nhận diện các yếu tố ảnh
hƣởng đến giá trị tài sản
2. Có khả năng lựa chọn cách tiếp cận thẩm
định giá và vận dụng phƣơng pháp thẩm
định giá thích hợp
3. Có khả năng lập đƣợc báo cáo thẩm định
giá
****************************************
Chƣơng 1 Chƣơng 2 Chƣơng 3 Chƣơng 4
TỔNG QUAN THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH

VỀ THẨM GIA GIÁ GIÁ
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG MÁY MÓC DOANH
TÀI SẢN SẢN THIẾT BỊ NGHIỆP
---------------- ---------------- ----------------- -----------------
(10 tiết) (15 tiết) (5 tiết) (10 tiết)
Biên soạn: TS. Lê Thanh Ngọc

0912.696.346
TÀI LIỆU THAM KHẢO
 Thẩm định giá bất động sản,

Nguyễn Ngọc Vinh, ĐHKT
 Định giá bất động sản,
Phạm Tiến Đạt, HVNH

 Real Estate Market Valuation and Analysis
Joshua Kahr & Michael Thomsett
 Investment Valuation
Aswath Damodaran
PHƢƠNG THỨC DẠY VÀ HỌC
 15 tiết online
 30 tiết offline
PHƢƠNG THỨC KIỂM TRA-ĐÁNH GIÁ
 10% chuyển cần
 20% thảo luận và bài tập
 20% kiểm tra giữa kỳ
 50% thi hết môn

TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
****************************************

Mục tiêu:
Hiểu • Khái niệm thẩm định giá
Hiểu • Các cách tiếp cận của thẩm định giá
Hiểu • Các nguyên tắc trong thẩm định giá
Hiểu • Quy trình thẩm định giá
Vận dụng • Toán tài chính trong thẩm định giá

Bố cục
I • Khái quát về thẩm định giá
II • Các cách tiếp cận của thẩm định giá
III • Các nguyên tắc thẩm định giá
IV • Quy trình thẩm định giá
V • Toán tài chính trong thẩm định giá

I. KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
Khái niệm
TĐG
Đối tƣợng
TĐG
Mục đích TĐG

Vai trò TĐG
1. KHÁI NIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ
Khái niệm giá trị tài sản/quyền tài sản
Giá trị tài sản/quyền tài sản là biểu hiện bằng tiền về
những lợi ích trong tƣơng lai mà tài sản/quyền tài sản
mang lại cho một chủ thể
1. KHÁI NIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ
Trong mỗi cột, hãy chọn ra một từ và ghép 3 từ của 3 cột
để cho ra một khái niệm thẩm định giá thích hợp nhất
Xác định Giá cả Quyền định đoạt

Ƣớc tính Lợi nhuận Quyền sở hữu
Tính toán Chi phí Quyền sử dụng
Đo lƣờng Công dụng Quyền tài sản/TS
Xem xét Giá trị Quyền chiếm hữu
Câu hỏi đúng sai
- Giá trị tài sản/quyền tài sản là một thực tế tồn tại
lịch sử
- Các tài sản/quyền tài sản giống nhau đều có giá trị
như nhau, cho dù chúng ở trong không gian và thời
gian khác nhau
- Giá trị tài sản/quyền tài sản là thuộc tính khách
quan, không phụ thuộc vào chủ thể có quyền đối với
tài sản
- Trong hầu hết các trường hợp, thẩm định viên sẽ
tiếp cận được đầy đủ thông tin
Câu hỏi đúng sai
- Giá trị tài sản có thể khác nhau khi mục đích thẩm định
giá khác nhau
- Giá trị tài sản có thể khác nhau khi áp dụng phương pháp
thẩm định giá khác nhau
- Giá trị tài sản khác giá cả của tài sản, khác thu nhập do
tài sản tạo ra và khác chi phí tạo lập nên tài sản
GIÁ TÀI SẢN/

ƢỚC TÍNH
TRỊ QUYỀN TÀI SẢN
= TIỀN
PHÙ HỢP:
- THỊ TRƯỜNG
- THỜI ĐIỂM
- ĐỊA ĐIỂM
- MỤC ĐÍCH
 Theo pháp lệnh giá: “Thẩm định giá là việc đánh
giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp
với một thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm
nhất định theo tiêu chuẩn của VN hoặc theo
thông lệ quốc tế”
 Theo từ điển Oxford: “Đánh giá giá trị ts là sự
ƣớc tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản
bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị
trƣờng, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn
cho mục đích nhất định”
2. ĐỐI TƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ
TÀI SẢN QUYỀN TÀI SẢN
Bất QUYỀN
Động QUYỀN
CHIẾM
QUYỀN
động SỬ
HỮU
ĐỊNH
sản DỤNG ĐOẠT
sản
Quyền sở hữu
ĐỐI TƢỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ
Tài sản
Bất động sản Động sản
-Đất đai -Máy móc thiết bị

-Công trình xây dựng -Phƣơng tiện vận tải
-Các tài sản gắn vững -Hàng tồn kho
chắc với đất hoặc CTXD -Chứng khoán
-Thƣơng hiệu,…
Câu hỏi. Đối tượng nào sau đây không phải là bất
động sản:
a) Bến cảng
b) Kho hàng
c) Vật liệu xây dựng
d) Vườn cây lâu năm
Câu hỏi. Đối tượng nào sau đây là bất động sản :
a) Dây chuyền sản xuất.
b) Giá trị thương hiệu
c) Quyền sử dụng đất
d) Hệ thống điện nước
3. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ
Mua bán Chuyển nhƣợng
Cho thuê Cho thuê lại
Bảo hiểm Thế chấp
Bảo lãnh Góp vốn
Khu vực tƣ Kế toán Kiểm toán
nhân =>
Tƣ vấn Đầu tƣ
Giải thể Sáp nhập
Đấu giá Thanh lý
Chứng minh TS Mối quan tâm hiện tại
3. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ
Đánh thuế
Xử án
Bồi thƣờng
Cổ phần hóa
Khu vực công => Thừa kế
Lập khung giá đất
Mua bán tài sản bằng vốn NSNN
4. VAI TRÕ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ
Tƣ vấn Ra quyết định
Thông tin
thị trƣờng Minh bạch
Phân bổ
nguồn lực Tối ƣu
Hội nhập
kinh tế Thúc đẩy
II. CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ CƠ SỞ
GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Các cách tiếp cận thẩm định giá

2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá
1. CÁC CÁCH TIẾP CẬN THẨM ĐỊNH GIÁ
a. Cách tiếp cận thị trƣờng – Tiêu chuẩn 08
b. Cách tiếp cận chi phí – Tiêu chuẩn 09
c. Cách tiếp cận thu nhập – Tiêu chuẩn 10
A. CÁCH TIẾP CẬN THỊ TRƢỜNG
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức ƣớc tính giá trị của
tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm
định giá với các tài sản giống hệt hoặc tƣơng tự đã có các
thông tin về giá trên thị trƣờng.
CÁC YẾU TỐ TẠO NÊN TÀI SẢN TƢƠNG TỰ
Pháp lý Kinh tế Kỹ thuật

Quyền sở Thu nhập Công dụng
hữu
Chi phí Vị trí
Quyền sử
dụng Điều kiện
Diện tích
thanh toán
Chọn lô đất tƣơng tự với lô đất TĐG
Lô B
(5x16)
Thẩm định giá

(5x16)
Lô A
(8x16)
Lô D
(5x16) Lô C
(8x16)
B. CÁCH TIẾP CẬN CHI PHÍ
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức ƣớc tính giá trị của tài
sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có
chức năng, công dụng giống hệt hoặc tƣơng tự với tài sản
thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.
CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH THUỘC CÁCH
TIẾP CẬN CHI PHÍ
Phƣơng
Tài sản Yếu tố vật
pháp chi giống hệt chất
phí tái tạo
Phƣơng Chức
Tài sản
pháp chi tƣơng tự
năng,
phí thay thế công dụng
CÁC LOẠI HAO MÕN
Hao mòn
Hao mòn
chức
vật lý
năng
Hao mòn kinh

tế
C. CÁCH TIẾP CẬN THU NHẬP
Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức ƣớc tính giá trị của
tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tƣơng lai có
đƣợc từ tài sản về giá trị hiện tại.
CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH THUỘC CÁCH
TIẾP CẬN THU NHẬP
Phƣơng pháp Lợi nhuận Tỷ suất

vốn hóa thu
nhập 1 năm vốn hóa
Phƣơng pháp Dòng tiền

Tỷ suất
dòng tiền ròng trong
chiết khấu chiết khấu
n năm
2. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ
a. Giá trị thị trƣờng
b. Giá trị phi thị trƣờng
A. GIÁ TRỊ THỊ TRƢỜNG
- Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế:
giá trị thị trƣờng là số tiền ƣớc tính của tài
sản có thể sẽ đƣợc trao đổi vào ngày thẩm
định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một
bên sẵn sàng mua trong một giao dịch
khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp,
tại đó các bên tham gia đều hành động một
cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất
cƣ áp lực nào
- Hiệp hội các nhà TĐG Hoa kỳ: Giá trị thị trƣờng
là mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản
sẽ đƣợc mua bán trên thị trƣờng cạnh tranh và
mở dƣới những điều kiện giao dịch công bằng
vào thời điểm tđg giữa ngƣời mua sẵn sàng mua
và ngƣời bán sẵn sàng bán, các bên hành động
một cách thận trọng, am tƣờng và thừa nhận giá
cả không bị ảnh hƣởng của những yếu tố tác
động thái quá cũng nhƣ không bị ép buộc.
- Theo tiêu chuẩn số 02 của BTC: giá trị thị trƣờng của
một tài sản là mức giá ƣớc tính sẽ đƣợc mua bán trên thị
trƣờng vào thời điểm thẩm định giá và đƣợc xác định
giữa một bên là ngƣời mua sẵn sàng mua và một bên là
ngƣời bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán
khách quan và độc lập, trong điều kiện thƣơng mại bình
thƣờng
GIÁ TRỊ THỊ TRƢỜNG CỦA TÀI SẢN
Mức giá ƣớc tính đƣợc mua bán trên thị trƣờng
Ngƣời mua Giao dịch Ngƣời bán

Sẵn sàng mua khách quan - độc lập Sẵn sàng bán
 Sẵn lòng
 Khách quan - Độc lập
 Minh bạch
 Ổn định
 Ngƣời mua sẵn sàng mua và ngƣời bán sẵn sàng bán: cả
hai bên đều có thể đƣa ra sự lựa chọn và quyết định mua
bán một cách tự nguyện, không nhiệt tình thái quá
 Các bên mua bán khách quan: là không có mối quan hệ,
liên hệ hoặc phối hợp với nhau làm ảnh hƣởng tới giá trị
tài sản
 Độc lập: không bị phụ thuộc, không bị ràng buộc bất kỳ
nguyên nhân nào khi đƣa ra quyết định mua hoặc bán.
 Thông tin minh bạch: Các bên mua bán có đầy đủ thông tin về
hàng hóa
 Ổn định (điều kiện thƣơng mại bình thƣơng): là việc mua bán
công khai, thị trƣờng cạnh tranh và mở; Các yếu tố cung cầu,
giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động
của thiên tai, địch hoạ, lạm phát cao hoặc giảm phát mạnh...
B. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƢỜNG
Giá trị phi thị trƣờng là tổng số tiền ƣớc tính mà khi TĐG
tài sản, thẩm định viên dựa vào công dụng kinh tế hoặc
các chức năng của tài sản hơn là khả năng đƣợc mua,
bán trên thị trƣờng của tài sản hoặc khi TĐG tài sản trong
điều kiện thị trƣờng không điển hình hay không bình
thƣờng
GIÁ TRỊ PHI TÀI SẢN ≠ MUA - BÁN
THỊ TRƢỜNG
CĂN CỨ?
- CHỨC NĂNG
- CÔNG DỤNG
NHỮNG TRƢỜNG HỢP ÁP DỤNG CƠ SỞ
GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƢỜNG
 Giá trị tài sản chuyên dụng
 Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp
 Giá trị thanh lý
 Giá trị tài sản bắt buộc phải bán
 Giá trị đặc biệt
 Giá trị đầu tƣ
 Giá trị bảo hiểm
 Giá trị để tính thuế
 Giá trị thế chấp

III. CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH
GIÁ
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
2. Nguyên tắc thay thay thế
3. Nguyên tắc đóng góp
4. Nguyên tắc cung cầu
5. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tƣơng lai
6. Nguyên tắc phù hợp
7. Nguyên tắc thay đổi
8. Nguyên tắc phân phối thu nhập
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:
Một tài sản đạt đƣợc sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
nhất khi sự sử dụng đó đạt đƣợc hiệu quả kinh tế cao nhất
trong sự ràng buộc của các điều kiện:
- Pháp lý
- Kỹ thuật
- Tài chính
- Thị trƣờng
NUÔI CÁ
CHO THUÊ
VÍ DỤ 1: TRỒNG CÂY NPV = 16
NPV = 14
NPV = 12
KHÁCH SẠN
12 TẦNG
VÍ DỤ 2: KHÁCH SẠN
4 TẦNG
NPV = 5 NPV = 12
Ví dụ: Cho thuê bất động sản
Căn hộ Cƣ xá
Thu nhập gộp 19.200 13.800
Diện tích trống (5%) -960 -690
Thu nhập thực tế 18.240 13.110
Chi phí hoạt động -4000 -0
Thu nhập hàng năm 14.240 13.110
Tỷ suất vốn hóa 10% 10%
Giá trị 142.400 131.100
=> Sử dụng căn hộ là tối ƣu
Ví dụ: sử dụng tối ƣu một ngôi nhà đã đƣợc chuyển
đổi
Văn phòng Cửa hàng
Thu nhập hàng năm 40.000 55.000
Tỷ suất vốn hóa 10% 11%
Giá trị vốn hóa 400.000 500.000
Chi phí chuyển đổi 50.000 200.000
Giá trị còn lại 350.000 300.000
=> Chuyển đổi thành văn phòng là tối ƣu
Câu hỏi. Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một
lô đất là việc sử dụng dẫn đến kết quả là:
a) Doanh thu cao nhất của lô đất
b) Tỷ lệ thuê mướn cao nhất của lô đất
c) Giá trị sử dụng cao nhất của lô đất
d) Tổng chi phí đầu tư thấp nhất
Câu hỏi. Câu nào sau đây mô tả TỐT NHẤT của

công tác thẩm định giá?
a) Giá bán được người mua và người bán chấp
nhận
b) Tài sản phải được công khai
c) Sự đánh giá giá trị không thiên vị
d) Tất cả các bước trên đều được xem xét
2. Nguyên tắc thay thế
Giá trị của tài sản thẩm định giá thƣờng có liên quan đến
giá trị của các tài sản khác có thể thay thế
Một ngƣời thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí
tạo ra hoặc mức giá mà họ có thể mua từ một tài sản
thay thế trong cùng một thị trƣờng và cùng một thời điểm
=> Hai tài sản có tính hữu ích nhƣ nhau, tài sản nào
chào bán ở mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ đƣợc bán
trƣớc
Ví dụ: ba tài sản A, B, C đồng nhất C
B
TÀI
A SẢN
TÀI
TÀI SẢN P=16
SẢN
P=14
P=10
TÀI SẢN A ĐÃ BÁN, GIÁ P = 10

TÀI SẢN B CHƢA BÁN, GIÁ P = 14
TÀI SẢN C CHƢA BÁN, GIÁ P = 16
=> GIÁ BÁN CỦA TÀI SẢN TRONG TƢƠNG LAI LÀ ?
Ví dụ:
Hai tài sản A và B đồng nhất:
- Ngày 1/1, chủ tài sản A rao bán giá 1,2 tỷ
- Ngày 5/1, chủ tài sản B rao bán giá 1,1 tỷ
=> Giá tài sản cùng loại trên thị trƣờng?
Câu hỏi. Theo “Nguyên tắc thay thế“ : Trong trường hợp hai
hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử
dụng, thì giá bán có khả năng thực hiện lớn nhất của những
tài sản đó chịu ảnh hưởng bởi:
a) Sự cạnh tranh giữa giá chào bán các tài sản.
b) Sự cạnh tranh giữa chi phí sản xuất các tài sản.
c) Mức độ tạo ra thu nhập của tài sản.
d) Tất cả các đáp án đều đúng
3. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của mỗi bộ phận cấu thành nên tổng tài sản đƣợc
phản ánh bởi sự hiện hữu, hoặc sự thiếu vắng của bộ
phận đó trong tổng tài sản sẽ làm cho giá trị của toàn bộ
tài sản tăng lên hay giảm xuống một lƣợng là bao nhiêu.
Ví dụ nguyên tắc đóng góp
BDS BDS A BDS B

TDG
Giá bán 1.020 tr 860 tr
Vị trí -30 tr + 50 tr
Sân vƣờn - 40 tr + 30 tr
Giá trị điều chỉnh 950 tr 940 tr

Câu hỏi. “Nguyên tắc đóng góp” được hiểu là:
a) Tỷ lệ giá trị của mỗi bộ phận trong toàn bộ giá trị tài sản.
b) Sự hiện hữu hoặc thiếu vắng của một bộ phận làm cho giá
trị của tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu
c) Giá trị của mỗi bộ phận chiếm trong tổng trị giá của toàn bộ
tài sản.
d) Giá trị của tài sản bằng giá trị của toàn bộ các bộ phận
cộng lại
4. Nguyên tắc cung cầu
Giá trị thị trƣờng của một tài sản đƣợc xác định bởi mối
quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trƣờng. Giá
trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch
với cung của tài sản
Giá trị của tài sản tỷ lệ thuận với cầu
Câu hỏi: Cho biết các nhân tố làm dịch chuyển

đường cầu BDS?
Giá trị của tài sản tỷ lệ nghịch với cung
Câu hỏi: Cho biết các nhân tố làm dịch chuyển

đường cung BDS?
Câu hỏi. Yếu tố nào sau đây làm tăng giá bất động sản?
a. Lãi suất của ngân hàng
b. Giá chứng khoán
c. Lạm phát
d. Giá vàng
5 Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tƣơng lai
Giá trị của tài sản có thể đƣợc ƣớc tính bằng việc dự tính
khả năng sinh lợi trong tƣơng lai
Nguyên tắc này là cơ sở để thẩm định giá trị tài sản bằng
phương pháp thu nhập
Ví dụ: Thu nhập dự kiến hàng năm của một trung tâm
thƣơng mại là 2 tỷ đồng. Tỷ suất vốn hóa của trung tâm
này đƣợc xác định là 8%. Giá trị của trung tâm thƣơng
mại này đƣợc ƣớc tính là:
2/8% = 25 tỷ
Câu hỏi. Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai được
áp dụng nhằm thẩm định giá trong trường hợp nào sau
đây:
a) Thẩm định giá nhà chung cư
b) Thẩm định giá lô đất trống để ở
c) Thẩm định giá cây xăng
d) Thẩm định giá nhà liền kế
6. Nguyên tắc phù hợp
Tài sản sẽ có mức hữu dụng cao nhất nếu nó đƣợc
thiết kế một cách hòa hợp với những thứ xung quanh
và tƣơng thích với loại hình sử dụng đất trong vùng
Nguyên tắc này được ứng dụng để xác định hao mòn
chức năng và hao mòn kinh tế
Ví dụ: - Một khách sạn đƣợc xây dựng ở khu dân cƣ
thƣa thớt?
- Một ngôi nhà trong hẻm nhỏ nhƣng lại xây
dựng gara ô tô?
Câu hỏi. Theo nguyên tắc phù hợp, tài sản có mức hữu
dụng tối đa khi:
a) Tài sản có chi phí vận hành thấp nhất
b) Tài sản phù hợp với môi trường của nó
c) Tài sản tạo ra doanh thu cao nhất
d) Tài sản phù hợp với mục đích sử dụng của người bán
7. Nguyên tắc thay đổi:
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những
yếu tố hình thành nên giá trị của nó.
Các nguyên nhân gây nên sự thay đổi giá trị:
- Sự hao mòn tài sản
- Sự thay đổi chính sách của Nhà nƣớc
- Sự thay đổi của môi trƣờng xung quanh
- Sự xuất hiện hoặc mất đi của tài sản thay thế
- Sự thay đổi thị hiếu
- ….
Ví dụ: Xét bất động sản A, diện tích khuôn viên 100 m 2
- Trƣớc khi có quy hoạch mở rộng đƣờng, giá bình quân
1 m2 đất là 12 tr/m2
- Sau khi có quy hoạch mở rộng đƣờng, giá bq 1 m 2 đất
tăng lên 20 tr/m2
Vậy, giá lô đất thay đổi từ 1200 triệu lên 2000 triệu do
yếu tố quy hoạch.
Câu hỏi. Theo “Nguyên tắc thay đổi” thì :
a) Thu nhập của tài sản luôn thay đổi.
b) Giá trị của tài sản có thể thay đổi theo thời gian
c) Cung cầu thị trường luôn thay đổi
d) Chi phí chế tạo tài sản luôn thay đổi.
8. NGUYÊN TẮC PHÂN PHỐI THU NHẬP
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của

quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và
có thể đƣợc phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc
phân phối đƣợc thực hiện theo nguyên tắc tƣơng
ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân
phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị
của đất đai.
Ví dụ:
Tổng thu nhập của tài sản 15.500
Chi lao động 4.500
Chi quản lý 4.000
Chi hoàn vốn 5.000
Còn lại 2.000
Tỷ suất vốn hóa 10%
Giá trị đất 20.000
BÀI TẬP NHÓM (5 NGƢỜI)
 GiẢ SỬ ANH CHỊ ĐƢỢC GIAO THẨM ĐỊNH GIÁ MỘT
CÂY XĂNG ĐỂ THẾ CHẤP VAY VỐN NGÂN HÀNG,
ANH CHỊ LỰA CHỌN CÁCH TiẾP CẬN THẨM ĐỊNH
NÀO LÀ THÍCH HỢP NHẤT, VÌ SAO? CHO BiẾT 3 YẾU
TỐ CẦN THẨM ĐỊNH ĐỂ PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH THẾ
CHẤP?
IV. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
(Xem tiêu chuẩn 05)
1. Xác định tổng quát
2. Lên kế hoạch thẩm định giá
3. Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trƣờng
4. Phân tích thông tin
5. Ƣớc tính giá trị bất động sản
6. Báo cáo và chứng thƣ thẩm định giá
1. XÁC ĐỊNH TỔNG QUÁT
 Nhận diện tài sản
 Nhận diện “Quyền tài sản” đƣợc thẩm định
 Mục đích thẩm định giá
 Lựa chọn cơ sở giá trị thẩm định giá
 Thiết lập thời hạn có hiệu lực
 Những điều kiện ràng buộc
 Nguồn dữ liệu
Câu hỏi đúng, sai:
- Giá trị của tài sản phụ thuộc vào đặc điểm tài sản, không
phụ thuộc vào mục đích thẩm định giá?
- Việc lựa chọn cơ sở giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị
trường khi thẩm định giá tài sản là phụ thuộc vào đặc
điểm thị trường của tài sản và mục đích thẩm định giá,
không phụ thuộc vào đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ
thuật của tài sản?
2. LÊN KẾ HOẠCH THẨM ĐỊNH GIÁ
Kế hoạch Kế hoạch Biểu đồ Lập

Phân công
Thu thập Khảo sát Thời gian Đề cƣơng
Công việc
Tài liệu Thực tế Làm việc Báo cáo
3. THU THẬP TÀI LIỆU VÀ KHẢO SÁT HIỆN TRƢỜNG
DỮ LIỆU DỮ LIỆU DỮ LIỆU

THỊ TRƢỜNG TS THẨM ĐỊNH TS SO SÁNH
- Thông tin về điều kiện tự nhiên-MT -Vị trí

- Thông tin về kinh tế-xã hội -Diện tích
- Thông tin về quản lý Nhà nƣớc, PL -Đặc điểm hình học
- Thông tin về thị trƣờng bất động sản -Hƣớng đất
-Khung cảnh xung quanh
-Tình trạng pháp lý
-Hiện trạng CTXD trên đất
-Quy hoạch nhà nƣớc
-Cơ sở hạ tầng
-Mức độ ô nhiễm môi trƣờng
-Các lợi ích kinh tế
-Mục đích sử dụng hiện tại
4. PHÂN TÍCH THÔNG TIN
Phân tích đặc Phân tích

điểm pháp lý Phân tích sự sử dụng
– kinh tế - kỹ thị trƣờng cao nhất và
thuật tốt nhất
5. ƢỚC TÍNH GIÁ TRỊ
Phương
pháp Phương
Pháp Phương
So Phương
Chi Pháp
sánh Pháp Phương
phí Thặng
dư Dòng tiền Pháp
Chiết khấu Vốn hóa
thu nhập
6. BÁO CÁO VÀ CHỨNG THƢ
THẨM ĐỊNH GIÁ
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
Là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến
chính thức của mình về mức giá của tài sản đƣợc
khách hàng yêu cầu thẩm định
CHỨNG THƢ THẨM ĐỊNH GIÁ
Là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm thông
báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản
liên quan đến kết quả định giá bất động sản
NỘI DUNG CỦA CHỨNG THƢ ĐỊNH GIÁ
 Bất động sản đƣợc định giá
 Vị trí, quy mô của bất động sản
 Tính chất và thực trạng của bất động sản
 Tình trạng pháp lý của bất động sản
 Các hạn chế của bất động sản
 Phƣơng pháp định giá bất động sản
 Thời điểm định giá bất động sản
 Giá của bất động sản
 Các nội dung khác
Giả sử anh/chị đƣợc giao nhiệm vụ thẩm định một căn nhà
biệt thự ở khu đô thị Khang Điền, quận 9. Anh chị hãy liệt
kê các yếu tố cần khảo sát đối với bất động sản này?
V. TOÁN TÀI CHÍNH TRONG THẨM ĐỊNH
GIÁ
1. Giá trị thời gian của dòng tiền
2. So sánh giá trị dòng tiền và giá trị tài sản
1. GIÁ TRỊ THỜI GIAN CỦA DÕNG TIỀN
a. Giá trị thời gian của một khoản tiền
Tổng quát. Một khoản tiền (CF) xuất hiện ở năm n.
Với lãi suất chiết khấu k, hãy quy đổi khoản tiền trên
về năm x?
Ta có: Vx = CF*(1+k)x-n nếu x > n
Vx = CF/(1+k)n-x nếu x < n
Ví dụ 1. Có một khoản tiền 10 đvtt xuất hiện cuối năm 2.
Hãy quy đổi giá trị của khoản tiền trên về năm 0 và năm 4
nếu lãi suất chiết khấu là 10%/năm?
Giải.
- Giá trị khoản tiền quy về năm 4 là:
- V4=10*(1+10%)2 = 12,1 đvtt
- Giá trị khoản tiền quy về năm 0 là:
V0 = 10/(1+10%)2 = 8,26 đvtt
B. GIÁ TRỊ THỜI GIAN CỦA MỘT DÕNG TIỀN
Tổng quát. Giá trị thời gian của dòng tiền là tổng giá trị thời
gian của các khoản tiền tạo nên dòng tiền đó.
Ví dụ 2. Có một khoản tiền nhƣ sau. Với lãi suất chiết khấu
10%, hãy quy đổi giá trị của dòng tiền trên về năm 0 và
năm 4
Năm 0 1 2 3 4
CF 0 10 30 20 0
Giải.
- Giá trị của dòng tiền quy về năm 0 là:
V0 = 10/1,11 + 30/1,12 + 20/1,13

- Giá trị của dòng tiền quy về năm 4 là:
V4 = 10*1,13 + 30*1,12 + 20*1,11
Năm 0 1 2 3 4
CF 0 10 30 20 0
C. GIÁ TRỊ THỜI GIAN CỦA MỘT DÕNG TIỀN ĐỀU
Tổng quát. Một dòng tiền đều (CF) xuất hiện từ năm m đến
năm n. Với lãi suất chiết khấu k, hay quy đổi giá trị dòng
tiền trên về năm x?
Năm 0 … m … n
CF 0 0 CF CF CF
Bƣớc 1. Quy đổi dòng tiền về năm m – 1 theo công thức

sau:
Vm-1 = CF*[1-(1+k)m-n-1]:k
Bƣớc 2. Quy đổi Vm-1 về năm x
- Nếu x > m-1 thì Vx = Vm-1*(1+k)x-m+1
- Nếu x < m-1 thì Vx = Vm-1/(1+k)m-1-x
Ví dụ 3. Có một dòng tiền đều nhƣ sau
Năm 0 1 2 3 4 5 6
CF 10 10 10 10
Lãi suất chiết khấu k = 10%. Hãy tính V0 và V100?
Giải.
Ta có: V2 = 10*(1-1,1-4):0,1
Do đó: V0 = V2/1,12 = [10*(1-1,1-4):0,1] : 1,12
V100 = V2*1,198 = [10*(1-1,1-4):0,1]*1,198
Lƣu ý
- Nếu một dòng tiền đều từ năm m đến vĩnh viễn thì ta có:
Vm-1 = CF/k
V0 = Vm-1/(1+k)m-1 = CF/(k*(1+k)m-1)
- Nếu một dòng tiền tăng đều với tốc độ g từ năm m đến
vĩnh viễn thì
Vm-1 = CF/(k-g) với k>g
V0 = Vm-1/(1+k)m-1 = CF/((k-g)*(1+k)m-1)
Ví dụ 4. Có một dòng tiền nhƣ sau.
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8
CF 10 10 10 30 10 10 10
Với k = 10%, hãy tính giá trị của dòng tiền ở thời điểm
đầu năm 4?
Giải. Ta có dòng tiền.
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8
CF 10 10 10 30 10 10 10
CF
2. SO SÁNH GIÁ TRỊ DÕNG TIỀN VÀ GIÁ TRỊ TÀI SẢN
a. Giá trị tài sản
Định nghĩa. Giá trị tài sản là những lợi ích bằng
tiền trong tƣơng lai mà tài sản/quyền tài sản mang
lại cho một chủ thể.
Xét một dòng tiền đều (CF) từ năm m đến năm n.
Xét giá trị tài sản tại thời điểm x với x < n.
- Trƣờng hợp dòng tiền xuất hiện cuối năm :
Px = CF*[1- (1 + k)x-n] : k
- Trƣờng hợp dòng tiền xuất hiện đầu năm :
Px = CF + CF*[1- (1 + k)x-n] : k
Ví dụ. Một dòng tiền đều từ năm 2 đến năm 6 mỗi
năm là 10 đvtt. Với k = 10%, hãy tính P2 ?
Giải.
- Trƣờng hợp dòng tiền xuất hiện cuối năm :
Năm 0 1 2 3 4 5 6
CF 0 0 10 10 10 10 10
P2 = 10*(1-1,1-4) :0,1 = 31,7

- Trƣờng hợp dòng tiền xuất hiện đầu năm :
Năm 0 1 2 3 4 5
CF 0 10 10 10 10 10
P2 = 10 + 10*(1-1,1-3) :0,1 = 34,87
b. So sánh giá trị dòng tiền và giá trị tài sản
Lấy lại ví dụ trên, giá trị dòng tiền ở thời điểm cuối
năm 2 ?
- Nếu dòng tiền cuối năm:
Năm 0 1 2 3 4 5 6
CF 0 0 10 10 10 10 10
V2 = [10*(1-1,1-5) :0,1]*1,1 = 41,7
- Nếu dòng tiền đầu năm:
Năm 0 1 2 3 4 5
CF 0 10 10 10 10 10
V2 = [10*(1-1,1-5) :0,1]*1,12 = 45,87
Bài toán. Có dòng tiền nhƣ sau:
Năm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
CF 20 20 30 20 20 40 40 30 40 40
k = 10%. Hãy tính:
a. V0 và P0? Xét trƣờng hợp dòng tiền đầu năm
b. V5 và P5? Xét trƣờng hợp dòng tiền cuối năm
c. V10 và P10? Xét trƣờng hợp dòng tiền cuối năm
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
****************************************

Mục tiêu:
• Các yếu tố ảnh hƣởng

Hiểu đến giá trị bất động sản
• Các phƣơng pháp thẩm

Vận dụng định giá bất động sản
I II III
Các Các
Tổng quan yếu tố phƣơng
bất động ảnh hƣởng pháp
sản giá trị BĐS thẩm định
giá BĐS
I. TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN
1. Bất động sản

a. Khái niệm
b. Thuộc tính
2. Thị trƣờng bất động sản
a. Khái niệm
b. Đặc điểm
c. Các hình thức giao dịch
d. Cấp độ phát triển
e. Chu kỳ phát triển
f. Cung – cầu bất động sản
1. Bất động sản
a. Khái niệm
Bất động sản là các tài sản không di dời được
Bất động sản
Các tài sản gắn

Các công trình
Đất đai vững chắc với
Xd trên đất
đất và CTXD
=>Tài sản nào sau đây thuộc bất động sản?
a) Cát xây dựng
b) Quyền sử dụng đất
c) Sắt thép xây dựng
d) Vườn cây lâu năm
=>Tài sản nào sau đây không thuộc bất động sản?
a) Quạt trần gắn trên tường
b) Hệ thống cầu thang máy
c) Máy bơm nước
d) Hệ thống máy lạnh
b. Thuộc tính của bất động sản
Tính
Tính
bất
không
động
đồng
nhất
Tính
khan
hiếm
Tính
bền Ảnh
Tính
vững hƣởng Đa
Thanh
lẫn nhau chức
khoản
thấp năng
2. Thị trƣờng bất động sản
a. Khái niệm
- Thị trường BĐS là môi trường trong đó

những người mua và người bán tác động
qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua
bán bđs thông qua cơ chế giá
- Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ
giữa cung và cầu về các quyền của BĐS
theo quy luật thị trường và quy định của
pháp luật
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Môi trƣờng
Người Tác động

lẫn nhau
Người
mua thông qua bán
cơ chế giá
b. Đặc điểm của thị trƣờng BĐS
Không có
địa điểm
mua bán
nhất định
Mang Liên hệ
tính chất mật thiết
địa phương với thị
trƣờng vốn
Khó
Cạnh tranh
thâm nhập
không
Cung thị trƣờng
hoàn hảo
phản ứng
chậm
C. CÁC LOẠI GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƢỜNG BĐS
 Thị trƣờng mua bán bất động sản
 Thị trƣờng giao dịch các bất động sản cho thuê
 Thị trƣờng giao dịch các bất động sản dùng làm tài sản
thế chấp
 Thị trƣờng giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn
liên doanh
D. CÁC CẤP ĐỘ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BĐS
Sơ khởi
Tập trung
hóa Tiền tệ
hóa Tài chính
hóa
E. CHU KỲ GIAO ĐỘNG CỦA THỊ TRƢỜNG BĐS
Boom
Bloom -Giai đoạn 1993-1999

-Giai đoạn 2000-2006
Gloom -Giai đoạn 2006-2015
-Giai đoạn 2016-nay
Doom
F. CUNG VÀ CẦU BẤT ĐỘNG SẢN
Các yếu tố ảnh hƣởng đến cầu BĐS:
 Thu nhập (đặc biệt do phát triển kinh tế)
 Tốc độ tăng dân số (đặc biệt do đô thị hóa)
 Các chính sách của nhà nƣớc
 Kỳ vọng của ngƣời mua
 Các yếu tố khác: kết hôn và ly dị, thay đổi việc làm, tốc độ
công nghiệp hóa, …
Các yếu tố ảnh hƣởng đến cung BĐS:
 Sự phát triển kinh tế
 Chính sách của nhà nƣớc
 Hoạt động của các nhà cung ứng và môi giới BĐS
 Chi phí và công nghệ xây dựng
 Kỳ vọng của doanh nghiệp BĐS

II. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN
GIÁ TRỊ TÀI SẢN
1. Đặc điểm pháp lý

2. Điều kiện tài chính
3. Việc sử dụng hiện tại
4. Đặc điểm kinh tế
5. Đặc điểm hình học
6. Vị trí
7. Chi phí bỏ ra sau khi mua
8. Điều kiện thị trường
9. Quy hoạch
1. ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ
(Xem: Luật đất đai; Nghị định 43, 44, 45)
Trƣớc 15/10/93 Trƣớc 1/7/2004
Tiền sử dụng đất phải nộp DT trong DT ngoài DT trong DT ngoài
HM HM HM HM
I. Có giấy tờ theo khoản 1-100 Luật đất 0% 0% 0% 0%

đai
II. Không có giấy tờ theo khoản 1-100

Luật đất đai (có nhà ở trên đất)
2.1. Đất không lấn chiếm 0% 50% 50% 100%

2.2. Đất lấn chiếm 50% 100% 100% 100%
Diện tích đất trong hạn mức thì áp dụng giá đất NN quy định
Diện tích đất ngoài hạn mức thì áp dụng giá đất NN quyết định
Giá đất nhà nước quyết định = giá đất nhà nước quy định*k
Ví dụ 1. Một lô đất trống diện tích 300 m2 chƣa có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nằm trong
khu dân cƣ hiện hữu, phù hợp với quy hoạch,
không có tranh chấp, không lấn chiếm, sử dụng từ
năm 1990. Lô đất này không có giấy tờ theo quy
định tại khoản 1 điều 100 luật đất đai. Cho biết
diện tích đất ở trong hạn mức tại khu này là
200m2, giá đất do nhà nƣớc quy định là 4 triệu
đồng/m2, hệ số K = 2. Tính tiền sử dụng đất phải
nộp khi hợp thức hóa quyền sử dụng đất.
không có tranh chấp, không lấn chiếm, sử dụng từ
diện tích đất ở trong hạn mức tại khu này là
không có tranh chấp, đất lấn chiếm, sử dụng từ
diện tích đất ở trong hạn mức tại khu vực này là
2. Điều kiện tài chính
Ví dụ 1: Thẩm định viên tìm đƣợc một tài sản so sánh
vừa giao dịch theo điều kiện: bên mua trả trƣớc 2 tỷ
đồng, 3 tỷ đồng còn lại bên bán cho trả chậm trong thời
gian 5 năm với lãi suất 8%/năm, điều kiện thanh toán
theo tháng. Lãi suất thị trƣờng là 10%/năm.
Tính giá bán thanh toán ngay một lần?
Ví dụ 2. Một tài sản vừa giao dịch nhƣ sau: bên mua trả
ngay 5 tỷ đồng khi ký hợp đồng, 5 tỷ đồng còn lại bên bán
cho trả chậm trong thời gian 2 năm với lãi suất 12%/năm,
điều kiện thanh toán theo tháng. Lãi suất thị trƣờng năm 1
là 8%/năm, năm thứ hai là 10%/năm. Tính giá bán thanh
toán ngay một lần?
3. Việc sử dụng hiện tại
Ví dụ 1: Bất động sản đang cho thuê thời hạn là
10 năm, giá thuê trả một lần là 10 tỷ đồng. Sau
khi kết thúc hợp đồng, tiền cho thuê năm đầu là
1,2 tỷ và sau đó hàng năm tăng với tốc độ 3%,
hãy tính Po biết tỷ suất chiết khấu k = 10%? (tiền
thuê nhà trả đầu năm)
Ví dụ 2: Tài sản thẩm định là một cửa hàng hiện
đang có hợp đồng cho thuê với giá thuê ròng là
96 triệu đồng/năm, còn 3 năm nữa hết hạn hợp
đồng. Giá thuê ròng trên thị trƣờng là 120 triệu
đồng/năm. Tỷ suất chiết khấu là 8%. Tính giá trị
cửa hàng? (tiền thuê trả đầu năm)
4. Đặc điểm kinh tế
- Chi phí vận hành
- Chất lƣợng quản lý
- Tiền thuê nhà
- Thời hạn và điều khoản cho thuê
Có hai tài sản đang cho thuê.
Giá trị của mỗi tài sản là bao nhiêu?
Thông số Tài sản 1 Tài sản 2

Giá thuê 240 triệu/năm 300 triệu/năm
Phƣơng thức trả 3 năm trả một lần Mỗi năm trả một
vào đầu kỳ lần vào cuối kỳ
Thời hạn thuê còn 6 năm 5 năm
lại
Giá thuê sau khi Tăng 10% và sau đó Tăng 5% và sau đó
kết thúc hợp đồng ổn định không tăng ổn định không tăng
Tỷ suất chiết khấu 10%/năm 12%/năm
5. Đặc điểm hình học của lô đất
100m2 C D
E?
A B 10tr/m2 9.5tr/m2
11tr/m2
Đƣờng
- Lô đất E, A, B có diện tích bằng nhau

- Lô đất C, D có diện tích bằng nhau
- Lô đất E giá bao nhiều?
Lô đất B và C giá bao nhiêu?
C2
B2
30m 40m
A B1 C1
10tr/m2
20m
5m 4m 4m
6. VỊ TRÍ
Lô đất A và B giá bao nhiêu?
Lô C
Lô A DT 105m2
B
DT 35m2 10TR/M2 (10,5x10)
(3,5x10)
Đƣờng rộng 12m

Hẻm 3m
Hẻm 3m
A B
Giá thuê: Giá thuê: Bãi rác
60 tr/năm 50 tr/năm
- Lô đất A vừa bán với giá 1 tỷ

- Tỷ suất vốn hóa 10%/năm
- Lô đất B giá bao nhiêu?
Lô đất A, B và C hƣớng gì?
B
7. Chi phí bỏ ra sau khi mua
- Chi phí sửa chữa những hƣ hỏng
- Chi phí dỡ bỏ các bộ phận dƣ thừa
- Chi phí khắc phục ô nhiễm môi trƣờng
- Chi phí hoàn thiện các giấy tờ pháp lý
8. Điều kiện thị trƣờng
Ví dụ: Tài sản so sánh là một căn hộ chung cƣ đã đƣợc
giao dịch với giá 920 triệu đồng. Căn hộ so sánh tƣơng
đồng với căn hộ thẩm định về mọi yếu tố, ngoại trừ việc
nó đã đƣợc bán cách đây 3 tháng. Nghiên cứu thị trƣờng
cho thấy trong thời gian 3 tháng qua, loại tài sản này
trong khu vực đã tăng giá 5%.
Vậy mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định là: 920*1,05 =
966 triệu đồng.
9. Quy hoạch
Ví dụ. Thẩm định giá một BĐS có các thông tin:
- Sát mặt tiền đƣờng, chiều rộng = 4m, chiều dài = 20m,
diện tích xây dựng = 80m2, gồm 1 trệt 5 tầng, diện tích các
tầng nhƣ nhau;
- Hợp pháp về chủ quyền, sử dụng ổn định từ năm 1980;
- Giá đất chuyển nhƣợng tại khu vực BĐS TĐG là
15.000.000đ/m2;
- Giá xây dựng mới nhà cấp 3 tại thời điểm TĐG : 2.200.000
đ/m2;
- Giá đất của chính quyền địa phƣơng quy định tại khu vực
này là : 7.500.000đ/m2
- Đơn giá xây dựng mới nhà cấp 3, do chính quyền quy
định: 1.800.000 đ/m2.
- Chất lƣợng còn lại : 40%;
- Thời điểm TĐG : tháng 8/2006;
- Quy hoạch đƣờng hiện hữu là 6m, Chính quyền công bố
quy hoạch ( năm 2006 ) mở rộng đƣờng thành 16m, mỗi
bên mở rộng thêm 5m.
Giải.
- Xác định diện tích :
+ Diện tích đất : 4*20 = 80m2
+ Diện tích sàn xây dựng : 80*6 = 480m2
- Xác định diện tích vi phạm lộ giới :
+ Diện tích đất : 4*5 = 20m2
+ Diện tích sàn xây dựng : 4*5*6 = 120m2
- Xác định giá trị đƣợc bồi thƣờng :
+ Đất : 20*7,5 = 150tr
+ Sàn XD : 120*1,8*40% = 86,4tr
- Giá trị thị trƣờng của phần dt BDS không vi phạm lộ giới sau
QH :
+ Đất : (80 – 20)*15 = 900tr
+ Sàn XD:360*2,2*40% = 316,8
- Giá trị BĐS TĐG :
+ Giá đất : 900 + 150 = 1050tr
+ Giá sàn XD : 316,8 + 86,4 = 403,2tr
+ Giá BĐS : 1050 + 403,2 = 1453,2tr
III. CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Phương pháp so sánh

2. Phương pháp chi phí
3. Phương pháp thặng dư
4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
5. Phương pháp vốn hóa thu nhập
5 phương pháp
1. Phương pháp so sánh
b4
b3 Ước tính
b2 giá trị
b1 Điều tài sản
chỉnh
Tìm kiếm Phân tích
thông tin
và so sánh
BƢỚC 1. TÌM KIẾM THÔNG TIN VÀ SO SÁNH
Mô tả TĐG So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3
Giá bán Chƣa biết 900 triệu 1320 triệu 800 triệu
Diện tích 100m2 100m2 120m2 80m2
Pháp lý Sổ đỏ Chƣa sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ
Sử dụng từ 1995
không lấn chiếm
Vị trí Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 8m Mặt ngõ 8m
Cơ sở hạ tầng Ngập nƣớc Không ngập Ngập nƣớc Không ngập
Hƣớng Tây bắc Đông nam Đông nam Tây bắc
Đơn giá đất của nhà nƣớc tại khu vực này là: 8 triệu đồng/m2. Hạn mức đất ở
là 120 m2, k = 1,5
Bƣớc 2. Phân tích
A. Phƣơng pháp định lƣợng
- Phân tích theo cặp
- Phân tích thống kê
- Phân tích xu hƣớng
B. Phƣơng pháp định tính
- Phân tích so sánh tƣơng quan
- Phân tích xếp hạng
VÍ DỤ VỀ PHÂN TÍCH THEO CẶP
Đặc điểm BĐS TĐG SS1 SS2 SS3
Vị trí Chung cƣ 1 Chung cƣ 1 Chung cƣ 2 Chung cƣ 2
Diện tích 60 m2 100 m2 62 m2 105 m2
Giá bán, ? 7 10 9
triệu đ/m2
VÍ DỤ VỀ PHÂN TÍCH THEO CẶP
=> TA CÓ TỶ LỆ SO SÁNH:
BĐS SS 2 CÙNG CHUNG CƢ BĐS SS3

BĐS TĐG BĐS 2 BĐS TĐG BĐS SS2
------------- = -------------
BĐS SS1 BĐS SS3
BĐS 1 BĐS 3
BĐS SS 1 CÙNG TẦNG BĐS SS 3

Ví dụ về phân tích theo cặp
Lô đât
TĐG
100m2
5m
Lô đất
SS1 TA CÓ TỶ LỆ:
250
BĐS TĐG BĐS
------------- = -------------
BĐS BĐS
Lô đất Lô đất
SS2 SS3
100m2 250m2
10m
VÍ DỤ PHÂN TÍCH THỐNG KÊ
Tƣơng quan giữa diện tích và đơn giá bình quân
STT Diện tích X Giá bán Đơn giá Y
(ha) (tỷ đồng) (tỷ đồng/ha)
1 15 22,5 1,50
2 17 24,14 1,42
3 20 26,20 1,31
4 25 28,75 1,15
5 27 29,16 1,08
6 30 30,00 1,00
Y = 1,989 – 0,033X
VÍ DỤ PHÂN TÍCH SO SÁNH TƢƠNG QUAN:
CÓ 3 TÀI SẢN SO SÁNH LÀ BA NGÔI BIỆT THỰ MỚI
ĐƢỢC BÁN ĐỀU CÓ CÙNG ĐẶC ĐIỂM VỚI TÀI SẢN TĐG.
TUY NHIÊN, GIỮA TÀI SẢN TĐG VÀ CÁC SS CÓ SỰ
KHÁC BIỆT ĐÔI CHÖT VỀ VỊ TRÍ, VÀ DO ĐÓ GIÁ BÁN CÓ
SỰ CHÊNH LỆCH
Tài sản so sánh Giá bán (tỷ đồng) Đặc điểm vị trí so
với TĐG
SS1 5,18 Tốt hơn
SS2 5,10 Kém hơn
SS3 5,12 Kém hơn chút

BƢỚC 3. ĐIỀU CHỈNH
 Nguyên tắc điều chỉnh
 Tỷ lệ tăng giảm và tỷ lệ điều chỉnh
 Hình thức điều chỉnh
 Bảng điều chỉnh

a. Nguyên tắc điều chỉnh
- Nguyên tắc 1: Lấy BĐS TĐG làm chuẩn, nếu có một
nhân tố làm cho BĐS SS tốt hơn BĐS TĐG thì ta điều
chỉnh giá của bđs so sánh giảm xuống. Ngƣợc lại, ta
điều chỉnh giá bán tăng
- Nguyên tắc 2: Trình tự điều chỉnh
Điều chỉnh số tiền tuyệt đối trƣớc
=> Các yếu tố liên quan điều kiện giao dịch
=> Các yếu tố thuộc đặc điểm pháp lý
Điều chỉnh tỷ lệ % sau
=> Các yếu tố thuộc đặc điểm kỹ thuật
- Nguyên tắc 3: Khi điều chỉnh theo tỷ lệ %, phải chiết trừ
giá nhà ra khỏi giá bất động sản rồi mới tiến hành điều
chỉnh trên giá lô đất trống.
B TỶ LỆ TĂNG GIẢM VÀ TỶ LỆ ĐIỀU CHỈNH
 Nếu giá 1m2 của SS = TĐG*(1+x) (1)
Thì x gọi là tỷ lệ tăng/giảm
 Nếu giá 1m2 của TĐG = SS*(1+y) (2)
Thì y gọi là tỷ lệ điều chỉnh
 Cách tìm y thông qua x
Từ (1) => TĐG = SS*(1/(1+x)

= SS*[1 + {1/(1+x) - 1}]
Vậy y = 1/(1+x) - 1
Câu hỏi 1. Bất động sản thẩm định giá là lô đất
trống hƣớng công viên. Bất động sản so sánh là lô
đất trống hƣớng ra đƣờng. Lô đất hƣớng công
viên giá cao hơn hƣớng ra đƣờng 10%. Tìm tỷ lệ
điều chỉnh?
trống vuông vức. Bất động sản so sánh là lô đất
trống tóp hậu. Lô đất tóp hậu giá giảm so với
vuông vức 15%. Tìm tỷ lệ điều chỉnh?
trống hƣớng đông nam. Bất động sản so sánh là
lô đất trống hƣớng tây bắc. Lô đất hƣớng đông
nam cao hơn tây nam 10%, hƣớng tây nam cao
hơn tây bắc 10%. Tìm tỷ lệ điều chỉnh?
ƢỚC TÍNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THẨM
ĐỊNH GIÁ KHI CÓ NHIỀU TỶ LỆ ĐIỀU CHỈNH
Cách 1. Phƣơng pháp điều chỉnh gộp

Gọi y1 là tỷ lệ điều chỉnh của yếu tố 1
y2 là tỷ lệ điều chỉnh của yếu tố 2
yn là tỷ lệ điều chỉnh của yếu tố n
Ta có: y = ∑yi
y gọi là tổng điều chỉnh
Khi đó: PTĐ = Pss*(1+y)
Ví dụ: Bất động sản thẩm định là 1 lô đất trống vuông vức có
diện tích 100 m2, hƣớng tây bắc. Bất động sản so sánh là lô đất
tóp hậu có diện tích 100 m 2, hƣớng đông nam, vừa đƣợc bán
với giá 1 tỷ. Các các yếu tố khác tƣơng tự BĐS TĐG.
Cho biết: lô đất hƣớng đông nam giá cao hơn tây bắc 10%; lô
đất tóp hậu giá thấp hơn vuông vức 15%
Thẩm định
- Giá bán 1m2 đất của bất động sản so sánh là:
1.000 tr/100m2 = 10 tr/m2
- Tiến hành điều chỉnh yếu tố hƣớng và hình dạng:
+ Xét yếu tố hƣớng, do BĐS SS hƣớng ĐN nên giá cao
hơn BĐS TĐG 10%, do vậy ta điều chỉnh giảm. Tỷ lệ điều chỉnh
giảm do hƣớng là: 1/(100% + 10%) – 100% = - 9,1%
+ Xét yếu hình dạng, do BĐS SS tóp hậu nên giá thấp hơn
BĐS TĐG 15%, do vậy ta điều chỉnh tăng. Tỷ lệ điều chỉnh tăng
do hình dạng là: 1/(100% - 15%) – 100% = 17,6%
+ Tổng điều chỉnh 2 yếu tố là: - 9,1% + 17,6% = 8,5%
Vậy giá 1m2 đất BĐS TĐG = 10 * (1 + 8,5%) = 10,85 triệu đồng
ƢỚC TÍNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THẨM
ĐỊNH GIÁ KHI CÓ NHIỀU TỶ LỆ ĐIỀU CHỈNH
Cách 2. Phƣơng pháp điều chỉnh liên hoàn
=> Giá sau điều chỉnh 1 là: P1 = Pss*(1+y1)
=> Giá sau điều chỉnh 2 là: P2 = P1*(1+y2)
yn là tỷ lệ điều chỉnh của yếu tố n
 Giá sau điều chỉnh n là: Pn = Pn-1*(1+yn)
Lưu ý: Pss là giá tài sản so sánh sau điều chỉnh

tuyệt đối
Lấy lại ví dụ trƣớc
Thẩm định
- Giá bán 1m2 đất của bất động sản so sánh là:
1.000 tr/100m2 = 10 tr/m2
- Tiến hành điều chỉnh yếu tố hƣớng và hình dạng:
+ Xét yếu tố hƣớng, do BĐS SS hƣớng ĐN nên giá cao
hơn BĐS TĐG 10%, do vậy ta điều chỉnh giảm. Tỷ lệ điều chỉnh
giảm do hƣớng là: 1/(100% + 10%) – 100% = - 9,1%
Giá 1m2 sau điều chỉnh là: P1 = 10*(1-9,1%) = 9,1 triệu
+ Xét yếu hình dạng, do BĐS SS tóp hậu nên giá thấp hơn
BĐS TĐG 15%, do vậy ta điều chỉnh tăng. Tỷ lệ điều chỉnh tăng
do hình dạng là: 1/(100% - 15%) – 100% = 17,6%
Giá 1m2 sau điều chỉnh là: P2 = 9,1*(1+17,6%) = 10,7 triệu
C. HÌNH THỨC ĐIỀU CHỈNH
 Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối
 Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm
ĐIỀU CHỈNH THEO SỐ TIỀN TUYỆT ĐỐI
Ví dụ:
BĐS cần TĐG có diện tích 200 m2, đã có sổ đỏ. BĐS so
sánh có diện tích 200m2, chƣa có sổ đỏ, sử dụng từ năm
1994, không lấn chiếm, không tranh chấp, phù hợp với quy
hoạch, không có các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1
điều 100 luật đất đai, vừa bán với giá 2000 triệu đồng. Giá
đất của nhà nƣớc là 2 triệu đồng, hạn mức sử dụng đất ở
150m2, k = 1,5
Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm
TĐG Ss1
200m2 ???
100m2 12tr/m2
5m
Ss2
210m2 Ss3
14tr/m2 105m2 15tr/m2
8m
Điều chỉnh bằng tỷ lệ phần trăm:
Phân tích:
- BĐS SS2 và SS3 chỉ khác nhau về diện tích:
DT của SS3 nhỏ bằng một nửa SS2 nên giá 1m2
của SS3 tăng so với SS2:
(15 – 14)/14 = 7,14%
- BĐS TĐ và SS1 khác nhau về diện tích:
DT SS1 nhỏ bằng một nửa TĐG nên giá bán
SS1 cũng tăng 7,14% so với TĐG (sử dụng
thông tin từ SS2 và SS3).
Điều chỉnh
- Tỷ lệ giảm giá của TĐG so với SS1 là:
1/(1 + 7,14%) – 1 = - 0,067
- Giá bán 1m2 của TĐG là:
12*(1-0,067) = 11,2tr/m2
Điều chỉnh bằng tỷ lệ phần trăm:
Cách khác:
Ta có: TĐG/SS1 = SS2/SS3
= TĐG = SS1*(SS2/SS3) = SS1[1 + (SS2/SS3 – 1)]
Rõ ràng SS2/SS3 – 1 chính là tỷ lệ điều chỉnh
Thay số vào:
TĐG = 12*(14/15) = 11,2 tr
D. LẬP BẢNG ĐIỀU CHỈNH
Yếu tố Thẩm định giá So sánh 1 So sánh 2
Giá bán
Diện tích
I. Điều chỉnh số tiền tuyệt đối
Điều kiện giao dịch
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh
Đặc điểm pháp lý
Đặc điểm khác
Giá cơ sở Giá cơ sở
II. Điều chỉnh tỷ lệ %
Yếu tố 1
Tỷ lệ tăng, giảm X1
Tỷ lệ điều chỉnh Y1 = 1/(1+x1) – 1
Mức điều chỉnh M1 = Giá cơ sở*y1
Giá sau điều chỉnh P1 = Giá cơ sở*(1+y1)
Yếu tố 2
Tỷ lệ tăng, giảm X2
Tỷ lệ điều chỉnh Y2 =1/(1+x2) – 1
Mức điều chỉnh M2 = Giá cơ sở*y2
Giá sau điều chỉnh P2 = P1*(1+y2)
III. Tổng hợp kết quả
Tổng điều chỉnh Y = Y1 + Y2 +…+ Yn
Mức giá chỉ dẫn
Theo PP liên hoàn P = Pn
Theo PP gộp P = Giá cơ sở*(1+y)
Số lần điều chỉnh ∑số lần điều chỉnh
tuyệt đối và tƣơng đối
Số điều chỉnh tuyệt đối ∑Absolute(Mi)
Số điều chỉnh thuần ∑Mi
 Giácơ sở là giá sau điều chỉnh tuyệt đối
 Mức điều chỉnh = tỷ lệ điều chỉnh*giá cơ sở
 Tổng điều chỉnh (y) = tổng các tỷ lệ điều chỉnh
 Mức giá chỉ dẫn:

 Theo phƣơng pháp liên hoàn: P = Pn
 Theo phƣơng pháp gộp: P = giá cơ sở*(1+y)
 Số lần đ/c = số lần đ/c tuyệt đối + tƣơng đối

 Số điều chỉnh tuyệt đối = tổng các giá trị tuyệt đối của
các mức điều chỉnh
 Số điều chỉnh thuần = tổng các mức điều chỉnh
VÍ DỤ TỔNG QUÁT
BƢỚC 1: SO SÁNH
Diện tích 100m2 100m2 120m2 80m2
Pháp lý Sổ đỏ Chƣa sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ
Sử dụng từ 1995
không lấn chiếm
Vị trí Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 8m Mặt ngõ 8m
Cơ sở hạ tầng Ngập nƣớc Không ngập Ngập nƣớc Không ngập
Hƣớng Tây bắc Đông nam Đông nam Tây bắc
Đơn giá đất của nhà nƣớc tại khu vực này là: 4 triệu đồng/m2. Hạn mức đất ở
là 120 m2, k = 1,5
BƢỚC 2: PHÂN TÍCH
Diện tích 100m2 100m2 120m2 80m2
Pháp lý Sổ đỏ N/V tài chính: Sổ đỏ Sổ đỏ
100*4*50%=200
Vị trí Mặt ngõ 0 Kém hơn Kém hơn
10m Giảm 10% Giảm 10%
Cơ sở hạ Ngập nƣớc Tốt hơn 0 Tốt hơn
tầng Tăng 15% Tăng 15%
Hƣớng Tây bắc Tốt hơn Tốt hơn 0
Tăng 6% Tăng 6%
BƢỚC 3: ĐIỀU CHỈNH
Giá bán Chƣa biết 9 11 10
Pháp lý Sổ đỏ 200
Mức điều chỉnh +2
Giá bán sau đ.chỉnh 11 11 10
Vị trí Đƣờng 10m

Tỷ lệ tăng giảm 0,00 -0,10 -0,10
Tỷ lệ điều chỉnh 0,00 + 0,11 + 0,11
Mức điều chỉnh 0,00 + 1,22 + 1,11
Giá sau điều chỉnh 11,00 12,22 11,11
Hạ tầng Ngập nƣớc
Tỷ lệ tăng giảm 0,15 0,00 0,15
Tỷ lệ điều chỉnh -0,13 0,00 -0,13
Mức điều chỉnh -1,43 0,00 -1,30
Hƣớng Tây bắc
Tỷ lệ tăng giảm 0,06 0,06 0,00
Tỷ lệ điều chỉnh -0,06 -0,06 0,00
Mức điều chỉnh -0,62 -0,62 0,00
Tổng điều chỉnh -0,19 0,05 -0,02
Tổng điều chỉnh -0,19 0,05 -0,02
Giá chỉ dẫn
Theo PP liên hoàn 9,02 11,53 9,66
Theo PP gộp 8,94 11,60 9,81
Số lần điều chỉnh 3 2 2
Số đ.chỉnh tuyệt đối 4,06 1,84 2,42
Số đ.chỉnh thuần -0,06 0,60 -0,19
BƢỚC 4: ƢỚC TÍNH GIÁ TRỊ 1M2 ĐẤT
Gọi A là mức giá ƣớc tính của tài sản thẩm định
Cách 1. Lấy bình quân giá chỉ dẫn của 3 BĐS SS
=> P = 10,1 triệu đồng/m2
Cách 2. Cho trọng số từng BĐS SS và tính giá bình quân
Giả sử trọng số cho 3 bất động sản là 30 – 30 – 40
=> P = 10,2
Cách 3. Chọn mức giá chỉ dẫn của BĐS SS có tính tƣơng đồng
cao nhất với BĐS TĐ theo thứ tự ƣu tiên:
1) Số lần điều chỉnh thấp nhất,
2) Số điều chỉnh tuyệt đối thấp nhất,
3) Số điều chỉnh thuần thấp nhất
=> P = 11,5
BƢỚC 4: ƢỚC TÍNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
Cách 1. Giá trị ƣớc tính của BĐS cần thẩm định là:
100*10,1 = 101 triệu đồng
100*10,2 = 102 triệu đồng
100*11,5 = 115 triệu đồng
BÀI TẬP NHÓM
HƢỚNGBẮC
TĐG
100m2
Đƣờng 5m
SS1
200m2 SS3
15tr/m2 200m2
18tr/m2
Đƣờng 8m
Cho biết: SS2

- Hƣớng ĐN giá cao hơn TB 5% 100m2
- Căn góc giá cao hơn không căn góc 10% 20tr/m
BÀI TẬP NHÓM
HƢỚNGBẮC
TĐG
100m2
Đƣờng 5m
SS1
200m2
15tr/m2 SS2
100m2
20tr/m2
Đƣờng 8m
Cho biết: SS3

- Hƣớng ĐN giá cao hơn TB 5% 200m2
- Căn góc giá cao hơn không căn góc 10% 17tr/m
Đọc thêm. Thẩm định giá bất động sản sau:
BĐS cần TDG có DT đất 100 m2 nằm ở hẻm rộng 6m, diện tích
sàn xây dựng 120 m2, nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép,
tƣờng gạch, mái ngói, nền lát gạch ceramic, chất lƣợng còn lại
80%.
Qua thu thập thông tin cùng khu vực này có 3 BĐS giao dịch
thành trong vòng 3 tháng so với ngày thẩm định giá nhƣ sau :
- BĐS 1 : DT đất 100 m2 , nằm ở hẻm rộng 10 m, DT sàn XD
120 m2, nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, mái ngói, nền lát
gạch granite, chất lƣợng còn lại 80%, giá bán đƣợc 180 lƣợng
vàng, giá vàng tại thời điểm giao dịch 16.600.000 đ/lƣợng.
- BĐS 2 : DT đất 260 m2 nằm ở hẻm rộng 10 m, DT sàn XD
200 m2 , nhà 2 tầng, kết cấu khung sàn bê tông cốt thép, mái
bê tông lát ngói, tƣờng gạch, nền lát gạch granite, trang trí nội
thất khá, chất lƣợng còn lại 80% và có phần sân vƣờn, bề bơi,
gara ô tô, trị giá 330 triệu đồng, giá bán đƣợc 460 lƣợng vàng,
giá vàng tại thời điểm giao dịch 16.500.000 đ/lƣợng.
- BĐS 3: DT đất 270 m2 nằm ở hẻm rộng 6m, diện
tích sàn xây dựng 200 m2, nhà 2 tầng, khung sàn
bêtông cốt thép, tƣờng gạch, nền lát gạch ceramic,
mái ngói, chất lƣợng còn lại 75%, giá bán đƣợc 350
lƣợng vàng, giá vàng tại thời điểm giao dịch
16.400.000đ/lƣợng.
Biết rằng :
Giá vàng thời điểm TĐG : 16.400.000 đ/lƣợng.
Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tƣơng tự :
BĐS thẩm định giá : 3,200,000 đ/m2.
BĐS 1 : 3,500,000 đ/m2,
BĐS 2 : 3,400,000 đ/m2,
BĐS 3 : 3,600,000 đ/m2 .
Thẩm định:
Bƣớc 1: thẩm định giá đất BDS TDG:
- BDS SS1:
+ Giá trị nhà: 120*3,5*80% = 336 tr
+ Quy ra vàng: 336/16,6 = 20,24 lƣợng
+ Giá trị đất:180 – 20,24 = 159,76 lƣợng
+ Đơn giá 1m2 đất: 159,76/100 = 1,5976 lƣợng
- BDS SS2:
+ Giá trị nhà: 200*3,4*80% = 544 triệu
+ Phần gara ôto: 330 tr
=> Tổng cộng: 874 triệu
+ Quy ra vàng:874/16,5 = 52,97 lƣợng
+ Giá trị đất: 460 – 52,97 = 407,03 lƣợng
- BDS SS3:
+ Giá trị nhà: 200*3,6*75% = 540 tr
+ Quy ra vàng:540/16,4 = 32,93 lƣợng
+ Giá trị đất: 350 – 32,93 = 317,07 lƣợng
- So sánh quan hệ tỷ lệ:
SS3/SS2 = 1,1743/1,5655 = 75%
- Giá trị lô đất BDS TDG:
= 1,5976*75%*100 = 119,82 lƣợng
Bƣớc 2: Thẩm định giá công trình xây dựng:
- Giá trị nhà: 120*3,2*80% = 307,2tr
- Quy ra vàng: 307,2/16,4 = 18,73 lƣợng
Bƣớc 3: Ƣớc tính giá trị BDS TDG:
= 119,82 + 18,73 = 138,55 lƣợng
2. Phương pháp chi phí giảm giá
b4
b3
b2 Ước tính Ước tính
tổng số giá trị
b1 Ước tính tài sản
chi phí tiền giảm
để xây giá tích
Ước tính
dựng mới luỹ
giá trị công trình
lô đất trên đất
trống
BƢỚC 1. UỚC TÍNH GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT
(Xem phƣơng pháp 1)
BƢỚC 2. ƢỚC TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG MỚI
A. CHI PHÍ TÁI TẠO VÀ CHI PHÍ THAY THẾ
 Chi phí tái tạo là chi phí ƣớc tính theo giá vật tƣ, nhân
công hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây
dựng một tòa nhà hoàn toàn tƣơng tự, hoặc gần
tƣơng tự với tòa nhà cần thẩm định giá, sử dụng cùng
loại vật liệu, thiết kế kiến trúc, tiêu chuẩn xây dựng, tay
nghề công nhân, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời,
lạc hậu nhƣ tài sản thẩm định
 Chi phí thay thế là chi phí ƣớc tính theo giá vật tƣ,
nhân công hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để
xây dựng một tòa nhà có công năng công dụng tƣơng
tự với tòa nhà cần thẩm định giá, sử dụng vật liệu hiện
đại, theo các tiêu chuẩn thiết kế, kiến trúc hiện hành
B. CÁC PHƢƠNG PHÁP ƢỚC TÍNH CHI PHÍ
 Phƣơng pháp so sánh đơn vị
 Phƣơng pháp phân chia thành phần
 Phƣơng pháp khảo sát số lƣợng
 Phƣơng pháp chỉ số giá xây dựng

PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH ĐƠN VỊ
Giá trị của công trình xây dựng đƣợc ƣớc tính bằng cách so
sánh những công trình kiến trúc tƣơng tự với công trình cần
thẩm định. Chi phí tính trên đơn vị diện tích đƣợc rút ra từ
những công trình tƣơng tự về chất lƣợng, về thiết kế sau khi đã
điều chỉnh theo sự khác biệt về điều kiện thị trƣờng, đặc điểm
vật lý nhƣ chênh lệch về diện tích, số tầng.
GTCT = Đơn giá 1m2 sàn*Tổng diện tích sàn
Lưu ý: Đơn giá xây dựng có thể được cung cấp bởi các công ty
tư vấn xây dựng, hoặc tham khảo tài liệu “Suất vốn đầu tư xây
dựng cơ bản” do Bộ Xây dựng ban hành hàng năm
Phƣơng pháp phân chia thành phần
A. Chi phí trực tiếp NVL Nhân Máy thi Tổng
công công
Móng
Tường
Sàn
Trần
B. Chi phí quản lý công
trƣờng
C. Chi phí quản lý doanh
nghiệp
D. Lãi vay
E. Lãi cho doanh nghiệp
F. Thuế
Giá trị công trình
PHƢƠNG PHÁP KHẢO SÁT SỐ LƢỢNG
Định mức dự toán xây dựng cơ bản là định mức kinh
tế kỹ thuật xác định mức hao phí cần thiết về vật liệu,
lao động và máy thi công để hoàn thành một đơn vị
khối lƣợng công tác xây lắp tƣơng đối hoàn chỉnh nhƣ
1m3 tƣờng gạch, 1m3 bê tông, 1m2 lát sàn gạch từ
khâu chuẩn bị đến khâu kết thúc công tác xây lắp.
Theo phƣơng pháp này chi phí xây dựng công trình
đƣợc tính toán căn cứ vào đơn giá chi tiết hiện hành
của vật liệu và lao động, khối lƣợng công tác của công
trình và định mức dự toán xây dựng cơ bản để tổng
hợp tổng dự toán xây lắp và sau đó là tổng dự toán
công trình
BƢỚC 3. ƢỚC TÍNH HAO MÕN
a. Các loại hao mòn
b. Các khái niệm về tuổi đời
c. Các phƣơng pháp ƣớc tính hao mòn
A. CÁC LOẠI HAO MÕN
 Hao mòn vật lý: là quá trình gặm mòn dần công trình
hàng ngày, từ bộ phận nhỏ đến toàn bộ công trình do các
tác nhân: thời tiết, khí hậu, độ ẩm của không khí
 Hao mòn chức năng: là sự không tƣơng thích của bất
động sản so với các tiêu chuẩn hiện hành. Nguyên nhân
là do lỗi thiết kế, sự lỗi thời của các kết cấu, do thiếu
hoặc thừa bộ phận
 Hao mòn kinh tế: là sự giảm giá trị công trình do tác nhân
bên ngoài tài sản gây ra. Ví dụ tiếng ồn, sự ô nhiểm, việc
sử dụng đất không phù hợp; Các tác nhân kinh tế nhƣ
quy hoạch, lãi suất, mất cân bằng cung cầu, suy thoái
kinh tế.
Lƣu ý: hao mòn vật lý và hm chức năng đƣợc chia thành
có thể sửa chữa đƣợc và không thể sửa chữa đƣợc.
- Hao mòn gọi là sửa chữa đƣợc nếu sự sửa chữa là có
thể về mặt thực tế và hợp lý về mặt kinh tế, tức là chi phí
sửa chữa nhỏ hơn giá trị đóng góp mà sự sửa chữa
mang lại.
- Hao mòn là không thể sửa chữa đƣợc nếu chi phí để
sửa chữa các khiếm khuyết vƣợt quá lợi ích tăng thêm
cho tài sản
B. CÁC KHÁI NIỆM VỀ TUỔI ĐỜI
 Tuổi đời vật lý: là thời gian tồn tại về mặt vật chất
của tài sản
 Tuổi đời thực tế: là thời gian từ lúc công trình
hoàn thành và đƣa vào sử dụng đến thời điểm
thẩm định
 Tuổi đời kinh tế: là thời gian mà theo đó công
trình trên đất đóng góp vào giá trị của bất động
sản
 Tuổi đời kinh tế còn lại: là thời gian mà sự tồn tại
của công trình còn có thể đóng góp vào giá trị
bất động sản
 Tuổi đời hiệu quả: bằng tuổi đời kinh tế trừ đi
tuổi đời kinh tế còn lại
Xây dựng Sụp đổ
Tuổi đời kt còn lại
Cải tạo lại
Tuổi đời hiệu quả

Tuổi đời thực tế
Tuổi đời kinh tế
Tuổi đời vật lý
Ví dụ: Một công trình xây dựng hoàn thành và đƣa vào sử
dụng cuối năm 2010. Đầu năm 2015, công trình đƣợc nâng
cấp nên tuổi đời kinh tế còn lại đƣợc kéo dài thêm 5 năm.
Công trình này có tuổi đời kinh tế là 40 năm. Thời điểm
thẩm định là đầu năm 2017. Tính tuổi đời hiệu quả của
công trình xây dựng?
C. CÁC PHƢƠNG PHÁP ƢỚC TÍNH HAO MÕN
(1). Phương pháp tuổi đời
Tuổi đời hiệu quả

%HM = ………………………
Tuổi đời kinh tế
Ƣu điểm: Dễ thực hiện
Nhƣợc điểm:
- Giả định sự giảm giá công trình theo tuyến tính
=> không thực tế
- Chƣa tính đến hao mòn chức năng và kinh tế
- Sử dụng tuổi đời kinh tế còn lại trong tính toán
=> khó chính xác
(2) phương pháp chiết trừ.
Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải
tạo tƣơng tự với bất động sản cần thẩm định giá trên
thị trƣờng và và áp dụng quá trình chiết trừ để tìm ra
tổng mức hao mòn, theo các bƣớc sau:
Bƣớc 1: Chọn các BĐS trên thị trƣờng đã đƣợc cải tạo
có đặc điểm tƣơng đồng về mức độ hao mòn với bất
động sản cần thẩm định giá; ƣớc tính giá các bất động
sản tƣơng đồng (BĐS SS)
Bƣớc 2: Ƣớc tính giá đất của các BĐS so sánh
Bƣớc 3: Chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất
động sản so sánh để tìm ra giá trị đã hao mòn của
công trình trên đất.
Bƣớc 4: Ƣớc tính chi phí của công trình tƣơng tự, mới
100%.
Bƣớc 5: Xác định giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm
thẩm định giá (bƣớc 4 - bƣớc 3).
Bƣớc 6: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế (bƣớc 5: bƣớc 4).
Bƣớc 7: Xác định tuổi đời hiệu quả (năm) của công trình so sánh.
Bƣớc 8: Xác định tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình (bƣớc
6: bƣớc 7).
Bƣớc 9: Xác định tỷ lệ hao mòn bình quân
Bƣớc 10: Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ
vào các công trình so sánh.
Thông số Bất động sản cần Bất động sản A Bất động sản B
thẩm định
Giá bán Chƣa biết 3550 3100
Giá đất ƣớc tính Chƣa biết 2485 2015
Chi phí xây dựng mới Chƣa biết 1775 1750
Tuổi đời hiệu quả 22 20 19
B1. Giá bán

B2. Giá đất
B3. Giá nhà
B4. Chi phí xây dựng mới
B5. Giá trị hao mòn
B6. Tỷ lệ hao mòn lũy kế
B7. Tuổi đời hiệu quả
B8. Tỷ lệ hao mòn năm
B9. Tỷ lệ trung bình
B10. Tỷ lệ hao mòn lũy kế của bất động sản cần thẩm định:
(3) Phương pháp khảo sát thực tế
% HM = ∑KiMi / ∑Ki
Trong đó:
Ki : tỷ trọng giá trị kết cấu chính i trong tổng giá trị công
trình
Mi : là tỷ lệ hao mòn kết cấu chính i
VÍ DỤ. CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ KẾT CẤU NHƢ
SAU
Móng Tƣờng Cột Trần Tổng
a. Tỷ lệ hao mòn 20% 25% 25% 20%
b. Tỷ trọng giá trị 20% 15% 20% 30%
(a)x(b)
%HM =
THẢO LUẬN NHÓM 4-5 NGƢỜI
Có 3 phƣơng pháp chủ yếu để ƣớc tính hao mòn
của công trình xây dựng. Với mỗi phƣơng pháp,
anh chị hãy chỉ ra ít nhất 3 ƣu điểm và 3 nhƣợc
điểm?. Cho biết với mỗi phƣơng pháp, áp dụng
trong trƣờng hợp nào là thích hợp nhất?
3. Phương pháp thặng dư
b4
b3
Ước tính
b2 giá trị
Ước tính còn lại
b1 tổng của sự
Ước tính chi phí phát triển
Xác định
tổng phát triển
cách sử doanh thu
dụng cao phát triển
nhât và
tốt nhất
Bƣớc 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và
tốt nhất
- Xây dựng chung cư?
- Xây dựng trung tâm thương mại?
- Xây dựng khu đô thị nhà liền kề?
- Khu nghỉ dưỡng cao cấp?
- Trường học?
- Bệnh viện?
BƢỚC 2. ƢỚC TÍNH TỔNG DOANH THU PHÁT TRIỂN
Thông số Năm 0 Năm 1 Năm.. Năm n
1. Diện tích khuôn viên
2. Tỷ lệ xây dựng
3. Số tầng xây dựng
4. Diện tích sàn xây dựng
5. Tỷ lệ sàn thƣơng phẩm
6. Tổng diện tích sàn thƣơng
phẩm
7. Diện tích bán trong năm
8. Đơn giá bán
9. Doanh thu
Bƣớc 3. Ƣớc tính tổng chi phí phát triển
Thông số Năm 0 Năm 1 Năm … Năm n
1. Chi phí chuẩn bị dự án
2. Chi phí chuẩn bị mặt bằng
3. Thuế đất đai
4. Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng
5. Chi phí xây dựng cơ bản
6. Chi phí thiết bị
7. Chi phí quản lý
8. Chi phí tài chính
9. Chi phí dự phòng
10. Lợi nhuận của nhà đầu tƣ
BƢỚC 4. ƢỚC TÍNH GIÁ TRỊ CÕN LẠI CỦA SỰ PHÁT
TRIỂN
V0 = ∑DTpt - ∑CFpt – LN
Thẩm định một lô đất trống có tiềm năng phát triển thành chung cƣ
A- Thông tin tổng quát
- Diện tích khuôn viên: 2000 m2
- Tỷ lệ xây dựng: 40%
- Số tầng xây dựng: 10
- Tầng trệt làm khu thƣơng mại cho thuê, tỷ lệ sàn thƣơng phẩm là 80%
- Các tầng còn lại làm căn hộ để bán, tỷ lệ sàn thƣơng phẩm là 85%
B- Thông tin doanh thu
Doanh thu bán căn hộ
- Về giá bán: tầng 2 – 5 giá 10 triệu đồng/m2; tầng 6 – 10 giá 11 triệu
đồng/m2
- Doanh thu và tiến độ thu:
+ Năm 2: Bán 40% diện tích. Tiến độ thu: Năm 2 thu 40%, năm 3 thu 40%,
năm 4 thu 20%
+ Năm 3: Bán 40% diện tích. Tiền độ thu: Năm 3 thu 50%, năm 4 thu 50%
+ Năm 4: bán nốt phần diện tích còn lại. Thu hết một lần vào năm 4.
Doanh thu và chi phí cho thuê
- Doanh thu cho thuê:
+ Năm 4 cho thuê 50% diện tích sàn thƣơng mại, giá
thuê 0,5triệu đồng/m2/tháng
+ Năm 5 cho thuê 70% diện tích sàn thƣơng mại, giá
thuê 0,6 triệu đồng/m2/tháng
+ Năm 6 trở đi cho thuê 80% diện tích sàn thƣơng mại,
giá thuê 0,7 triệu đồng/m2/tháng
- Chi phí cho thuê: Năm 4 bằng 30% doanh thu cho
thuê, các năm còn lại bằng 35% doanh thu cho thuê
Chi phí phát triển
- Năm 1:
+ Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất: nộp 100% trên diện tích khuôn viên
+ Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng: 1 triệu đồng/m2
+ Chi phí xây dựng cơ bản: chi 50% khối lƣơng
+ Chi phí khác: bằng 50% chi phí xây dựng trong năm
- Năm 2:
+ Chi phí xây dựng cơ bản: chi 50% khối lƣơng
+ Chi phí khác: bằng 50% chi phí xây dựng trong năm
Thông tin bổ sung
- Lợi nhuận nhà đầu tƣ: bằng 10% chi phí mua đất và chi phí xây dựng cơ bản
chƣa chiết khấu
- Gía đất của nhà nƣớc: 2 triệu đồng/m2
- Chi phí xây dựng cơ bản: 4 triệu đồng/m2
- Doanh thu và chi phí hạch toán cuối năm
- Tỷ suất chiết khấu: 15%.
I. Doanh thu phát triển
1.1 Doanh thu bán dự án
Tổng doanh thu
Doanh thu năm 2
Doanh thu năm 3
Doanh thu năm 4
Dòng tiền Năm 2 Năm 3 Năm 4
Doanh thu năm 2
Doanh thu năm 3
Doanh thu năm 4
Tổng cộng
Tổng doanh thu chiết khấu về năm 0
1.2 Thu nhập cho thuê khu thƣơng mại
Năm 4 Năm 5 Năm 6
Doanh thu cho thuê
Chi phí cho thuê
Thu nhập cho thuê
Thu nhập chiết khấu về năm 0
1.3 Tổng doanh thu phát triển
II Chi phí phát triển
Năm 1 Năm 2
Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất
Chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng
Chi phí xây dựng cơ bản
Chi phí khác
Tổng chi phí phát triển
Tổng chi phí phát triển chiết khấu về năm 0
III. Ƣớc tính giá đất
Gọi lợi nhuận của nhà đầu tƣ LN
Giá đất G
G= ???
4. Phƣơng pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)
4.1 Công thức

4.2 Tỷ suất chiết khấu
4.3 Dòng tiền
4.1. CÔNG THỨC TỔNG QUÁT
CFi Pn
P0 = ∑-------- + -------
(1+k)i (1+k)n
Trong đó:
CFi là dòng tiền năm i
Pn là giá trị ƣớc tính của BĐS năm n
k là tỷ suất chiết khấu (tỷ suất sinh lời yêu cầu)
i chạy từ 1 đến n
TRƢỜNG HỢP DÕNG TIỀN ĐỀU VĨNH VIỄN
P0 = CF / k
TN
CF1 CF2 CFn
t
0 1 2 n
Lưu ý: Trong trường hợp này, giá trị tài sản không đổi
tại mọi thời điểm, do đó khấu hao bằng 0
TRƢỜNG HỢP DÕNG TIỀN TĂNG ĐỀU ĐẾN VĨNH VIỄN
P0 = CF1 / (k – g)
CF
CFn
CF2
CF1
t
0 1 2 n
Lưu ý: Trong trường hợp này, giá trị tài sản tăng với tốc độ g
TRƢỜNG HỢP DÕNG TIỀN TĂNG ĐỀU VỚI TỐC ĐỘ G1 TRONG N NĂM ĐẦU,
KỂ TỪ NĂM THỨ N+1 ĐẾN VĨNH VIỄN, DÕNG TIỀN TĂNG VỚI TỐC ĐỘ G2
CFi Pn CFn+1
P0 = ∑-------- + ----------- Trong đó: Pn = -----------
(1+k)i (1+k)n k – g2
CF
CFn
CF2
CF1
t
0 1 2 n
4.2. ƢỚC TÍNH TỶ SUẤT CHIẾT KHẤU
(1) k = L*kl + B*kb

(2) k = (D/V)*kd + (E/V)*ke
Ví dụ: Bất động sản có giá trị đất chiếm 65% tổng
giá trị bất động sản, tỷ suất chiết khấu của công
trình là 15%, thu nhập từ đất là 1 tỷ đồng/năm, giá
trị đất là 8 tỷ đồng.
k = 0,65*(1/8) + (1-0,65)*0,15 = 0,13375
4.3. ƢỚC TÍNH DÕNG TIỀN THUẦN
Bảng tính kết quả kinh doanh
Items Year 0 Year 1 … Year n
1 Revenue
2 Operating expenses
3 EBITDA
4 Depreciation
5 EBIT
6 Interest
7 EBT
8 Tax
9 EAT
10 NCF
Bảng tính thay đổi vốn lƣu động
1 ∆CB_thay đổi tiền mặt
2 ∆AI_thay đổi tồn kho
3 ∆AR_thay đổi phải thu
4 ∆AP_thay đổi phải tra
5 ∆WC = ∆CB + ∆AI + ∆AR - ∆AP
NCF = EBIT(1-t) + D - ∆WC
Ví dụ. Một trạng trại chăn nuôi gà còn thời hạn thuê 5 năm nữa. Hãy thẩm định
giá quyền sở dụng của cơ sở này, cho biết các thông tin:
- Doanh thu năm 1 là 20.000 triệu đồng và tăng 10% cho những năm tiếp theo.
- Chi phí bằng tiền năm 1 là 10.000 triệu đồng và tăng 15% mỗi năm sau đó.
- Chi phí khấu hao từ năm 1 đến năm 4 mỗi năm 6.000 triệu đồng.
- Khoản phải thu năm 0 là 4.000 triệu đồng, các năm khác bằng 20% doanh thu trong
năm.
- Khoản phải trả năm 0 là 5.000 triệu đồng, các năm khác bằng 30% chi phí bằng tiền
trong năm
- Tiền mặt tối thiểu năm 0 là 2000 triệu đồng, các năm khác bằng 10% doanh thu trong
năm
- Tồn kho năm 0 là 3000 triệu đồng, các năm khác bằng 20% chi phí bằng tiền trong
năm
- Dƣ nợ vay đầu năm 1 là 25.000 triệu đồng, lãi suất vay 10%/năm, nợ gốc trả đều 5
năm. Nợ gốc và lãi trả cuối mỗi năm.
-Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 20%
-Tỷ suất chiết khấu 20%
-Thời gian thanh lý: năm 6. Giá trị thanh lý tài sản 1000 triệu đồng
-Tài sản lƣu động ròng thu hồi vào năm 6
Bảng kết quả kinh doanh
Year 0 Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6
Revenue 20000 22000 24200 26620

Operating 10000 11500 13225 15209
Expenses
EBITDA 10000 10500 10975 11411
Depreciation 6000 6000 6000 6000
EBIT 4000 4500 4975 5411
Interest 2500 2000 1500 1000
EBT 1500 2500 3475 4411
Income taxes 300 500 695 882
EAT 1200 2000 2780 3529
Bảng tính vốn lƣu động
CB_tiền mặt 2000 2000 2200 2420 2662
AI_tồn kho 3000 2000 2300 2645 3042
AR_phải thu 4000 4000 4400 4840 5324
AP_phải trả 5000 3000 3450 3968 4563
WC 4000 5000 5450 5938 6465
∆WC 4000 1000 450 488 528
Liquidation value
before tax
Liquidation
value after tax
NCF
5. PHƢƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP
5.1 Công thức
5.2 Tỷ suất vốn hóa (R)
5.3 Thu nhập hoạt động thuần (NOI)
5.1. CÔNG THỨC
NOI
P0 = -------
R
Trong đó:
P0 là giá trị tài sản ở năm 0
NOI = Net operating income
= Real estate revenue – operating expenses
R là tỷ suất vốn hóa
Lưu ý: OE không bao gồm: khấu hao, lãi vay, thuế thu
nhập
5.2. TỶ SUẤT VỐN HÓA
 Tỷ suất vốn hóa là gi? Là tỷ suất chuyển hóa thu nhập
một năm về giá trị bất động sản.
 Tỷ suất sinh lời yêu cầu là gì? Là tỷ suất sinh lời tối
thiểu nhà đầu tƣ yêu cầu phải đạt đƣợc khi đầu tƣ vào
bất động sản.
 Tỷ suất chiết khấu là gì?. Là tỷ suất chuyển hóa dòng
tiền trong tƣơng lai về giá trị hiện tại.
- Trong phƣơng pháp chiết khấu dòng thu nhập, thẩm
định viên sử dụng tỷ suất sinh lời yêu cầu
- Trong phƣơng pháp vốn hóa thu nhập, thẩm định
viên sử dụng tỷ suất vốn hóa. Tỷ suất vốn hóa có thể
bằng, nhỏ hơn, hoặc lớn hơn tỷ suất sinh lời yêu cầu,
tuy thuộc vào giá trị bất động sản trong tƣơng lai hoặc
không thay đổi, hoặc tăng lên, hoặc giảm xuống.
CÁC PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỶ SUẤT
VỐN HÓA
a. Phƣơng pháp so sánh
b. Phƣơng pháp phân tích vốn vay – vốn đầu tƣ
c. Phƣơng pháp phân tích khả năng thanh toán nợ
A. PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH
R = NOI/P
Tài sản Thu nhập hoạt động Giá giao dịch Tỷ suất vốn
SS thuần (NOI) (P) hóa (R)
1 2,8 tỷ 18,42 0,152
2 2,9 tỷ 18,83 0,154
3 3,1 tỷ 19,62 0,158
4 3,2 tỷ 20,51 0,156
Tỷ suất vốn hóa trung bình 0,155

B. PHƢƠNG PHÁP PHÂN TÍCH VỐN VAY - VỐN SỞ HỮU
R = M x Rm + (1-M) x Re
Trong đó:
R: tỷ suất vốn hóa
M: tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tƣ
(1-M): tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tƣ
Rm: hệ số vốn hóa tiền vay
Re: tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu
Lưu ý: Hệ số vốn hóa tiền vay Rm là tỷ lệ khoản thanh toán nợ hàng năm
(bao gồm cả vốn và lãi) trên vốn vay gốc. Hệ số vốn hóa tiền vay được tính
bằng cách nhân khoản thanh toán mỗi kỳ (bao gồm cả gốc và lãi) với số kỳ
phải thanh toán trong năm và chia cho tổng số tiền vay gốc.
Ví dụ 1. Giả sử cần đầu tƣ vào một tài sản một khoản trị giá
1.000 triệu đồng. Trong đó 66% tổng vốn đầu tƣ là từ vốn vay
ngân hàng với hệ số vốn hóa tiền vay 13%/năm; 34% tổng vốn
đầu tƣ là từ vốn do nhà đầu tƣ bỏ ra với tỷ suất vốn hóa vốn sở
hữu là 8%/năm. Tính tỷ suất vốn hóa?
Lời giải:
- Tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tƣ: M = 66%
- Tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tƣ: (1 – M) = 34%
- Tỷ suất vốn hóa:
R = M x Rm + (1-M) x Re
= 66% x 13% + 34% x 8%
= 11,3%
Ví dụ 2. Giả sử cần đầu tƣ vào một tài sản số vốn đầu tƣ là 1.000 tỷ đồng. Trong
đó 66% tổng số vốn đầu tƣ là phần vốn đƣợc vay từ ngân hàng với lãi suất
13,5%/năm, khoản thanh toán mỗi kỳ đƣợc trả theo tháng và thời gian thanh toán
25 năm; 34% tổng số vốn đầu tƣ là từ vốn do nhà đầu tƣ bỏ ra với tỷ suất vốn hóa
vốn sở hữu là 8%/năm (rút ra từ thị trƣờng, phân tích các tài sản so sánh). Tính tỷ
suất vốn hóa?
Lời giải:
(1) Xác định hệ số vốn hóa tiền vay
- Số kỳ phải thanh toán trong 25 năm là: n = 25 x 12 = 300
- Lãi suất mỗi kỳ là: i = (1+13,5%)^(1 /12) - 1 = 0,0106
- Khoản thanh toán mỗi kỳ là: = 660 x 0,0106/(1-1,0106 ^(-300))
= 7,305(tỷ đồng)
- Khoản thanh toán nợ hàng năm là: 7,305 x 12 = 87,66 (tỷ đồng)
- Hệ số vốn hóa tiền vay là: 87,66/660 x 100% = 13,28%
(2) Xác định tỷ suất vốn hóa
- Tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tƣ: 66%
- Tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tƣ: 34%
- Tỷ suất vốn hóa: 66% x 13,28% + 34% x 8% = 11,48%
C. PHƢƠNG PHÁP PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG THANH
TOÁN NỢ
R = M x Rm x DCR
Trong đó:
DCR = NOI/khoản thanh toán nợ hàng năm
Ví dụ. Xác định tỷ suất vốn hóa của tài sản thẩm định biết rằng tài sản
có thu nhập hoạt động thuần hàng năm dự kiến là 100.000 triệu đồng,
ngân hàng cho vay 75% trên tổng giá trị tài sản với lãi suất vay hàng
năm là 9%, khoản thanh toán mỗi kỳ đƣợc trả theo tháng, thời hạn vay
là 20 năm. Ngân hàng ƣớc tính tỷ lệ khả năng hoàn trả nợ vay (DCR)
của nhà đầu tƣ là 1,2.
Lời giải:
(1) Xác định hệ số vốn hóa tiền vay:
- Số kỳ phải thanh toán trong 20 năm là: 20 x 12 = 240
- Lãi suất mỗi kỳ là: i = 9%/12 = 0,0075
- Khoản thanh toán mỗi kỳ là: 675
- Khoản thanh toán nợ hàng năm là: 675*12 = 8098
- Hệ số vốn hóa tiền vay: 8098/75000 = 0,10797
(2) Xác định tỷ suất vốn hóa
R = 0,75 x 0,10797 x 1,2 = 0,09717
5.3 THU NHẬP HOẠT ĐỘNG THUẦN (NOI)
NOI = RR - OE
(Net operating income =
Real estate revenue – operating expenses)
RR includes:
Rental income
Parking fees; Service charges;
Vending; Laundry
OE includes:
Property management fees
Property taxes
Repaires; Insurance
OE do not include:
Interest expenses
Depreciation
Income taxes
Ví dụ1: Thẩm định giá trị của Trung tâm thƣơng
mại, cho biết:
- Thu nhập cho thuê hàng năm là 5 tỷ đồng.
- Chi phí sửa chữa và quản lý là 1.5 tỷ đồng. Thuế
VAT 0,5 tỷ đồng.
- Suất lợi tức bình quân cho các hoạt động kinh
doanh trên địa bàn (lãi suất vốn hoá) là 10%.
Bài giải
- Thu nhập hoạt động thuần hàng năm của tài sản:
5 – 1,5 – 0,5 = 3 tỷ đồng
- Giá trị của tài sản ở thời điểm năm 0:
P0 = 3:0,1 = 30 tỷ đồng
Ví dụ 2:
Một bất động sản mong đợi có lợi tức (thu nhập hoạt
động thuần) 100 triệu, 110 triệu, 120 triệu, 130 triệu
và 140 triệu đồng lần lƣợt trong 5 năm tới. Giá trị tài
sản mong đợi tăng 10% sau 5 năm. Hãy tính giá trị
tài sản nếu tỷ suất chiết khấu thích hợp là 11%.
Giải
P5 = P0*(1+10%) = 1,1 P0
P0 = 100/1,11 + 110/1,112 + 120/1,113 + 130/1,114 +
140/1,115 + 1,1*P0/1,115
P0 = 1255 triệu đồng
Ví dụ 3: Thẩm định giá cửa hàng thƣơng mại khai thác vĩnh
viễn, có các thông tin về BĐS cần thẩm định giá :
- Diện tích sàn xây dựng : 2.000 m2.
- Diện tích có thể cho thuê / Diện tích sàn xây dựng: 80%.
- Đơn giá cho thuê (bao gồm VAT) : 1.100.000 đ/m2/tháng.
- Chi phí sửa chữa, bảo dƣỡng : 3 tỷ đồng/năm
- Chi phí quản lý điều hành : 1 tỷ đồng.
- Thuế VAT : 10%.
- Thuế thu nhập : 28% lợi tức trƣớc thuế.
- Thời hạn cho thuê còn lại : 4 năm.
- Đơn giá cho thuê mới, dự kiến sẽ tăng 15 %.
- Chi phí tu sửa, bảo dƣỡng tăng : 5 %.
- Chi phí quản lý điều hành tăng : 10%.
- Tỷ suất các loại thuế không đổi.
- Lãi suất vốn hóa 12%.
ĐỌC THÊM. MỐI QUAN HỆ GIỮA K VÀ R
Phƣơng pháp vốn hóa thu nhập chỉ đƣợc áp
dụng khi dòng thu nhập ổn định. Do vậy, chúng
ta chỉ xét trƣờng hợp này.
 Khi tài sản giả định đƣợc khai thác vĩnh viễn, và
thu nhập hàng năm ổn định thì công thức vốn
hóa thu nhập giống công thức chiết khấu dòng
thu nhập (V0 = CF/R). Do vậy, trong trƣờng hợp
này, tỷ suất vốn hóa chính là tỷ suất sinh lời yêu
cầu.
 Khi tài sản giả định đƣợc khai thác có thời hạn
trong n năm, và thu nhập hàng năm ổn định thì
tỷ suất chiết khấu (k) và tỷ suất vốn hóa (R) quan
hệ nhƣ thế nào?
Cách 1:
Ta ký hiệu:
- CF là dòng tiền hàng năm
- V0 là giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại
- Vn là giá trị tài sản năm n, và Vn = (1-h).V0
(Trong đó h là tỷ lệ hao mòn lũy kế)
Theo phƣơng pháp DCF:
V0 = CF*[((1+k)n -1)/k(1+k)n] + (1-h).V0/(1+k)n
V0 = CF*[((1+k)n - 1)/k(1+k)n]*[(1+k)n/((1+k)n – 1 + h)]
V0 = CF*[(1+k)n - 1]:k[(1+k)n – 1 + h] (1)
Theo phƣơng pháp vốn hóa thu nhập:
V0 = CF/R (2)
Từ (1) và (2) ta có:
R = k[(1+k)n – 1 + h]:[(1+k)n - 1] = k + h.k/[(1+k)n - 1]
R = k + h.k/[(1+k)n - 1]
Xảy ra các trƣờng hợp:
- Giá trị tài sản năm cuối không đổi:
Vn = Vo  h = 0 thì R = k
- Giá trị tài sản năm cuối bằng 0:
Vn = 0  h = 1, khi đó:
R = k + k/[(1+k)n - 1] = k(1+k)n/((1+k)n – 1)
R = 1/PVFA(k,n)
- Giá trị tài sản năm cuối tăng 50%:
R = k – 0,5.k/[(1+k)n - 1]
- Giá trị tài sản năm cuối giảm 50%:
R = k + 0,5.k/[(1+k)n - 1]
Lưu ý: trong trường hợp CF và V tăng cùng tốc độ là g
thì có sử dụng công thức vốn hóa thu nhập được
không?, nếu có thì R =?
Cách 2: Phân tích CF
CF bao gồm 2 thành tố:
- Lợi nhuận sinh ra từ đầu tƣ: k.V0 (1)
- Khấu hao trích hàng năm D
Gọi giá trị tài sản cuối năm n là Vn, h là tỷ lệ hao mòn lũy kế
của tài sản, ta có:
(i) Vn = (1-h)V0
(ii) D*((1+k)n – 1)/k = hV0
=> D = k.h.V0/((1+k)n – 1) (2)
Từ (1) và (2) suy ra:
CF = k.V0 + k.h.V0/((1+k)n – 1)
Do đó: V0 = CF : [k + k.h/((1+k)n – 1)]
Vì V0 = CF/R
Nên R = k + k.h/((1+k)n – 1)
THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ
****************************************

Mục tiêu:
Hiểu • Phân loại MMTB
• Các phƣơng pháp tính

Vận dụng khấu hao

Vận dụng định giá máy móc thiết bị
Bố cục
• Khái niệm và phân loại máy móc
I thiết bị
• Khấu hao và lỗi thời

II
• Các phƣơng pháp thẩm định giá

III MMTB
I. KHÁI NIỆM VÀ PHÂN LOẠI MMTB
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá

quốc tế (IVSC):
Máy móc thiết bị có thể bao gồm:
những máy móc thiết bị không cố
Khái niệm định và những máy nhỏ hoặc tập
hợp các máy riêng lẻ, một máy cụ
thể và thực hiện một loại công
việc nhất định
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá khu
vực AESAN:
Máy móc thiết bị là một tài sản bao
Khái niệm gồm: dây chuyền sản xuất, máy
móc, thiết bị và trong trường hợp
đặc biệt có thể bao gồm cả nhà
xưởng.
Bộ phận Bộ phận
động lực truyền dẫn
Các bộ phận
cơ bản
Bộ phận Bộ phận điện
chức năng và điều khiển
Phổ biến? Đa dạng?
Di dời?
Đặc điểm
Thanh khoản?
Tuổi thọ?
Chất lượng?
Trong hạch toán kế toán:
Phân loại - Tài sản cố định
- Công cụ dụng cụ
Theo tính chất:
- Máy móc thiết bị chuyên

Phân loại
dụng
- Máy móc thiêt bị không

chuyên dụng
Theo công năng:
- Máy công cụ
- Máy xây dựng
- Máy động lực
- Máy hoá chất
Phân loại - Máy xếp dỡ
- Phương tiện vận tải
- Mmtb ngành in
- Mmtb ngành y tế
- Mmtb ngành điện, điện tử
- Mmtb phát thanh, truyền hình
- …
Nhận dạng vi mô:
- Mã số
- Loại mmtb? Mô tả chi tiết
- Công suất
- Số seri
Nhận dạng - Tên nhà sản xuất
- Tên nhà cung cấp
- Năm sản xuất
- Các chi tiết về thiết bị phụ , phụ
tùng và linh kiện
- Hệ thống truyền động và các chi tiết
- Các đặc điểm khác
Nhận dạng vĩ mô:
- Quá trình sử dụng của mmtb
- Công suất lắp đặt và sx thực tế
- Chi tiết của sp đầu ra
Nhận dạng - Chất lượng thành phẩm
- Chế độ vận hành
- Tình trạng NVL đầu vào
- Tình trạng bảo trì, bảo dưỡng
- Chi phí sửa chữa
- Công nghệ mmtb mới hay cũ
Nhận dạng vĩ mô:
- Chi phí thay thế một thiết bị
hoàn toàn mới
Nhận dạng - Chi phí nhân công trực tiếp
- Tiêu hao nhiên liệu
- Chi phí cố định
- Tỷ suất doanh thu/giá trị ts
- Tuổi thọ của mmtb
- …..
II. KHẤU HAO VÀ LỖI THỜI
2.1 Nguyên giá
2.2 Khái niệm khấu hao
2.3 Các phƣơng pháp khấu hao
2.4 Lỗi thời
2.1. NGUYÊN GIÁ
Nguyên giá mmtb là toàn bộ các chi phí thực tế đã
chi ra để có một máy móc cho tới khi đƣa máy móc
đi vào hoạt động bình thƣờng, bao gồm:
- Giá mua thực tế của mmtb
- Chi phí vận chuyển, bốc dỡ, chi phí lắp đặt, chạy
thử
- Lãi tiền vay
- Thuế và lệ phí trƣớc bạ
2.2. KHÁI NIỆM KHẤU HAO
Khái niệm khấu hao:
Khấu hao tài sản cố định là việc tính toán và phân
bổ một cách có hệ thống nguyên giá của tài sản
vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong thời gian sử
dụng của tài sản.
Hao mòn
vật chất,
Tình trạng chức năng,
Tuổi đời bảo dưỡng kinh tế
Nhận dạng niên hạn sửa chữa
Khấu hao kinh tế Giá vốn
còn lại hiện tại
Tốc độ được
khối lượng thu hồi
thời gian
sản xuất
2.3. CÁC PHƢƠNG PHÁP KHẤU HAO
a. Phƣơng pháp khấu hao đƣờng thẳng

b. Phƣơng pháp khấu hao theo số dƣ giảm
dần
c. Phƣơng pháp khấu hao theo sản lƣợng
a. Phương pháp khấu hao đường thẳng
- Tài sản cố định được trích

Trƣờng hợp khấu hao nhanh
áp dụng - Doanh nghiệp kinh doanh có
lãi, hiệu quả kinh tế cao
Phương pháp khấu hao đường thẳng
KH = NG/Nsd
Trong đó:
Công thức KH: mức trích k.h trung bình năm
NG: nguyên giá của tài sản
Nsd: thời gian sử dụng
- Giá thành sản phẩm ổn định
Ƣu điểm - Số tiền k.h luỹ kế năm cuối = NG
- Đơn giản, dễ làm, chính xác

- Khả năng thu hồi vốn chậm
Nhƣợc điểm - Không phản ánh đúng hao mòn

thực tế
- Chưa tính đến hao mòn vô hình

Ví du: công ty X mua một máy mới 100%.
- Giá ghi trên hoá đơn (đã có thuế VAT) là 97
triệu đồng
- Chi phí vận chuyển là 4 tr đ
- Chi phí lắp đặt, chạy thử là 1 tr đ
- Chiết khấu mua hàng là 2 tr đ
- Thời gian sử dụng dự kiến 5 năm
- Tuổi thọ kỹ thuật của máy là 12 năm
- NG = 97 + 4 + 1 – 2 = 100
- KH = 100/5 = 20
Bảng tính số tiền khấu hao hàng năm
Năm tỷ lệ k.h Mức k.h Luỹ kế k.h

Mỗi năm
1 20% 20 20
2 20% 20 40
3 20% 20 60
4 20% 20 80
5 20% 20 100
b. Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần
KHi = GTCL*T
Trong đó:
Công thức KHi: là mức trích khấu hao năm i
GTCL: là giá trị còn lại của mmtb
T: là tỷ lệ khấu hao
T = hệ số/thời gian trích KH
Thời gian sử dụng Hệ số

Công thức Đến 4 năm 1,5
Trên 4 năm 2,0
Những năm cuối, khi mức khấu hao theo phương
pháp trên bằng hoặc thấp hơn mức khấu hao bình
quân giữa giá trị còn lại và số năm sử dụng còn lại
của tài sản thì kể từ năm đó, mức khấu hao được tính
bằng giá trị còn lại chia cho số năm còn lại của tài
sản
Ưu điểm:
- Thu hồi vốn nhanh
- Khắc phục được hao mòn vô
Ƣu nhƣợc điểm hình
Nhược điểm:
- Khấu hao luỹ kế năm cuối không
bằng NG
Ví dụ: một cái máy trị giá 100 tr, thời gian sử
dụng 5 năm
T = 20%*2 = 40%
Năm Tỷ lệ k.h Mức k.h năm Luỹ kế GTCL
0 100
1 40% 100*40% = 40 40 60
2 40% 60*40% = 24 64 36
3 40% 36*40% = 14,4 78,4 21,6
4 - 21,6/2 = 10,8 89,2 10,8
5 - 21,6/2 = 10,8 100 0
Cộng 100
c. Phương pháp khấu hao theo sản lượng
KHi = Qi*D
Trong đó:
KHi: mức khấu hao năm i
Qi: sản lượng sản xuất trong kỳ
D: mức trích khấu hao bình quân 1 sản phẩm
D = NG/sản lượng theo công suất thiết kế
2.4. Lỗi thời
Lỗi thời là nhân tố làm giảm giá

trị tài sản do:
Khái niệm - Sự xuất hiện các phát minh mới
- Sự thay đổi thị hiếu của người td
- Tác động về mặt luật pháp
D = ∑DiWi/100
Trong đó:
Công thức D: hao mòn vô hình
Di: hao mòn của bộ phận i
Wi: tỷ trọng giá trị của bộ phận i
- Lỗi thời kỹ thuật:
Sự phát triển của khoa học công
nghệ
Các dạng
- Lỗi thời chức năng
lỗi thời
Sự không tương thích giữa các bộ
phận
Thiết kế sai
- Lỗi thời kinh tế
Chi phí đầu vào tăng
Pháp luật về thuế, môi trường
IV. CÁC PHƢƠNG PHÁP TĐG MMTB
Phương pháp so sánh

3 phương pháp
Phương pháp chi phí khấu trừ
cơ bản
Phương pháp đầu tư
1. Phƣơng pháp so sánh
1.1 Khái niệm

1.2 Phạm vi áp dụng
1.3 Trình tự tiến hành
1.1 KHÁI NIỆM
Phƣơng pháp so sánh là phƣơng pháp
ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản dựa trên
cơ sở phân tích mức giá của các tài sản
tƣơng tự dùng để so sánh với tài sản cần
thẩm định giá; những tài sản tƣơng tự dùng
để so sánh là những tài sản đã giao dịch
thành công hoặc đang đƣợc mua bán thực tế
trên thị trƣờng vào thời điểm thẩm định giá.
Phân tích
Giao dịch trên
Ước tính giá trị thị thị trƣờng Mức giá của các tài
trường của tài sản (việc mua bán khách sản tương tự
cần TĐG quan và độc lập, trong
đk thương mại bình
thường)
Tài sản tương tự
=>Có đặc điểm vật chất giống nhau

=>Có các thông số kinh tế, kỹ thuật
5 đặc điểm cơ bản tương đồng
cơ bản =>Có cùng chức năng, mục đích sử
dụng
=>Có chất lượng tương đương nhau
=>Có thể thay thế cho nhau trong sử
dụng
1.2 PHẠM VI ÁP DỤNG
Các tài sản có
giao dịch phổ
biến trên thị
trường
Tài sản được tiêu

chuẩn hoá về mặt
thiết kế kỹ thuật,
được sx hàng loạt
Mục đích liên doanh,

mua bán, chuyển
nhượng, thế chấp,
hạch toán, kế toán.
Các trƣờng hợp sau không sử dụng
phƣơng pháp so sánh
- Khi đánh giá tài sản có thị trường hạn chế

- Khi đánh giá giá trị doanh nghiệp
- Khi đánh giá giá trị đầu tư của một tài sản
- Khi đánh giá tài sản chuyên dụng
- Khi xác định giá trị thanh lý của tài sản
- Khi xác định giá trị tài sản bắt buộc phải bán
- Khi xác định giá trị bảo hiểm của tài sản
- Khi xác định giá trị để tính thuế của tài sản
1.3. Trình tự tiến hành
Bước 1. Tìm kiếm thông tin và

so sánh
Bước 2. Phân tích
Bước 3. Điều chỉnh
Bước 4. Ước tính giá trị

NGUYÊN TẮC 1: ĐỐI VỚI NHỮNG MMTB CÓ NHIỀU THÔNG SỐ PHẢN
ÁNH CHẤT LƯỢNG THÌ PHẢI XÁC ĐỊNH ĐƯỢC TẦM QUAN TRỌNG CỦA
TỪNG THÔNG SỐ ĐỂ LỰA CHỌN THỨ TỰ KHI ĐIỀU CHỈNH
Thông số quan
trọng nhất => Công
suất
Thông số quan
Chi phí sử dụng
trọng thứ 2 =>
Thông số quan
Thời gian
trọng thứ 3 =>
NGUYÊN TẮC 2: KHI TIẾN HÀNH ĐIỀU CHỈNH, LẤY TÀI SẢN TĐG LÀM
CHUẨN, NẾU TÀI SẢN SS TỐT HƠN THÌ ĐIỀU CHỈNH GIÁ TRỊ GIAO DỊCH
CỦA TÀI SẢN SS XUỐNG VÀ NGƯỢC LẠI
G0
Chênh lệch
giá trị
bởi các
chỉ số ss (x)
Gtd
=> Gtd = f(G0, x)

VÍ DỤ: TÀI SẢN CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ LÀ MỘT LÔ HÀNG 80 MÁY BƠM NƢỚC DO ĐÀI LOAN SẢN
XUẤT NĂM 2012, CÔNG SUẤT BƠM: 10M3/GIỜ, ĐỘ CAO CỘT NƢỚC ĐẨY: 15M, CHẤT LƢỢNG CÕN
LẠI: 85%, MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ LÀ ĐƢA RA BÁN CẢ LÔ HÀNG TRÊN THỊ TRƢỜNG.
QUA THU THẬP THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƢỜNG CÓ CÁC THÔNG TIN VÀO THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH GIÁ
NHƢ SAU:
- MÁY BƠM NƢỚC (SO SÁNH 1) CÙNG NHÃN MÁC DO ĐÀI LOAN SẢN XUẤT NĂM 2012 CÔNG SUẤT
BƠM 10M3/GIỜ, ĐỘ CAO CỘT NƢỚC ĐẨY 15M, CHẤT LƢỢNG MỚI 100%, GIÁ BÁN 14.000.000 Đ/CÁI.
- MÁY BƠM NƢỚC (SO SÁNH 2) CÙNG NHÃN MÁC DO ĐÀI LOAN SẢN XUẤT NĂM 2012 CÔNG
SUẤT 12M3/GIỜ, ĐỘ CAO CỘT NƢỚC ĐẨY 12M, CHẤT LƢỢNG CÕN LẠI 85%, GIÁ BÁN 9.000.000
Đ/CÁI.
- MÁY BƠM NƢỚC (SO SÁNH 3) CÙNG NHÃN MÁC DO ĐÀI LOAN SẢN XUẤT NĂM 2014 CÔNG
SUẤT 10M3/GIỜ, ĐỘ CAO CỘT NƢỚC ĐẨY 15M, CHẤT LƢỢNG MỚI 100%, GIÁ BÁN 16.740.000 Đ/CÁI
(MUA TỪ 10 CHIẾC TRỞ LÊN NÊN ĐƢỢC TRẢ CHẬM 50% SAU 01 NĂM.
- GIÁ MÁY BƠM SẢN XUẤT NĂM 2012 BẰNG 80% GIÁ MÁY SẢN XUẤT NĂM 2014 CÙNG ĐẶC TÍNH
KỸ THUẬT;
- GIÁ MÁY BƠM CÓ CÔNG SUẤT BƠM 10M3 BẰNG 85% GIÁ MÁY BƠM CÓ CÔNG SUẤT BƠM 12M3;
- GIÁ MÁY BƠM CÓ ĐỘ CAO CỘT NƢỚC ĐẨY 15M BẰNG 110% GIÁ MÁY BƠM CÙNG CÔNG SUẤT CÓ
ĐỘ CAO CỘT NƢỚC 12M;
- GIÁ MÁY BƠM CHẤT LƢỢNG CÕN LẠI 85% BẰNG 80% GIÁ MÁY CÙNG NĂM SẢN XUẤT, CÙNG ĐẶC
TRƢNG KỸ THUẬT CÓ CHẤT LƢỢNG 100%;
- LÃI SUẤT CHO VAY PHỔ BIẾN LÀ 8%/NĂM.
Tiêu chí Máy cần TĐG Máy so sánh 1 Máy so sánh 2 Máy so sánh 3
Giá bán trả ngay 14000 9000
Năm sản xuất 2012 2012 2012 2014
Tỷ lệ tăng/giảm
Tỷ lệ điều chỉnh
Giá sau đ.chỉnh
Công suất bơm 10m 3 10 12 10
Giá sau đ.chỉnh
Độ cao cột nƣớc 15m 15 12 15
Giá sau đ.chỉnh
Chất lƣợng còn lại 85% 100 85 100
2. Phƣơng pháp chi phí khấu trừ
2.1 Khái niệm

2.2 Phạm vi áp dụng
2.3 Trình tự thực hiện
2.1 KHÁI NIỆM
Phƣơng pháp chi phí khấu trừ là phƣơng
pháp ƣớc tính giá trị của tài sản dựa trên
chi phí tái tạo ra một tài sản tƣơng tự tài
sản cần thẩm định giá
2.2. Phạm vi áp dụng
- Thẩm định giá cho các tài sản chuyên dùng

- Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm
- Là phƣơng pháp của ngƣời đấu thầu hoặc ngƣời
kiểm tra đấu thầu
- Thƣờng đƣợc sử dụng nhƣ phƣơng pháp kiểm tra
đối với các phƣơng pháp thẩm định giá khác
2.3. Trình tự thực hiện
b1 b2 b3 b4
Ước tính
Đánh giá Ước tính Ước tính
chi phí
toàn diện
tình trạng
chế tạo khấu hao giá trị
hoặc tích luỹ MMTB
MMTB
thay thế
Ví dụ: Thẩm định giá một xe ô tô vận tải đang sử
dụng nhãn hiệu KAMAT của Nhật bản, sản xuất
năm 2003 trọng tải 10 tấn, nguyên giá 660 triệu
đồng, đã qua sử dụng 7 năm, tổng số cây số xe
đã chạy là 900.000 km. Cho biết:
- Tổng số km cho một đời xe của loại xe Kamat
là 1.800.000 km
- Xe này cần phải thay thế một số phụ tùng, chi
tiết có giá bán:
+ Lốp ô tô 3 bộ: 12.000.000 đ
+ Hộp số trục các đăng: 13.000.000 đ
+ Má phanh: 1.000.000 đ
+ Ắc quy: 2.000.000 đ
Cộng: 28.000.000 đ
Giải
- Xác định tỷ lệ sử dụng còn lại của xe:
= 900.000/1.800.000 = 50%
- Giá trị còn lại của xe:
= 660*50% = 330 triệu đồng
- Giá trị thị trƣờng của xe ô tô đang sử dụng:
= 330 – 28 = 302 triệu đồng
3. Phƣơng pháp đầu tƣ
3.1. Khái niệm
3.2. Các bƣớc thực hiện
3.1. Khái niệm
3.1. Khái niệm

Là quá trình chuyển đổi dòng thu nhập
ròng tƣơng lai thành giá trị vốn hiện tại
của tài sản thông qua tỷ suất chiết khấu
3.2. Các bƣớc thực hiện
b1 b2 b3
Ước tính
Ước tính Ước tính
tỷ suất
dòng tiền giá trị
chiết
MMTB
khấu
Operating cash flow
1. Revenue
2. Operating expenses
3. Depreciation
4. EBIT = (1) – (2) – (3) (Earning before interest and tax)
5. Interest
6. EBT = (4) – (5) (Earning before tax)
7. Taxes = EBT*t
8. EAT = (6) – (7) (Earning after tax)
9. OCF = EBIT(1-t) + D
Tỷ suất chiết khấu
K = Ke (E/V) + Kd (1 - tc)D/V
Ke = rf + ß(rm - rf)
Trong đó:
K: chi phí sử dụng vốn
Ke: tỷ suất lợi nhuận mong muốn của các cổ đông
Kd: tỷ suất lợi nhuận mong muốn của ngƣời cho vay
tc: tỷ suất thuế của doanh nghiệp
E: gía trị thị trƣờng vốn cổ phần
D: giá trị thị trƣờng của nợ
V: = E + D = tổng giá trị thị trƣờng của công ty
rf: tỷ suất ln các khoản đầu tƣ không rr
rm: tỷ suất ln trên danh mục chứng khoán trên thị trƣờng
ß: hệ số rr liên quan của chứng khoán vốn
Ví dụ 1: Tính toán giá đặt thầu.
Doanh nghiệp ABC đang có đơn chào thầu nâng cấp xe tải,
mỗi năm 5 xe trong vòng 4 năm. Đơn hàng yêu cầu doanh
nghiệp phải mua xe tải mới và thay đổi một số thiết kế theo
yêu cầu khách hàng. Giá mua 1 xe là 10.000 đvtt, chi phí
nguyên vật liệu và nhân công cho 1 xe là 4.000 đvtt, doanh
nghiệp thuê nhà xƣởng với giá 24.000 đvtt/năm. Ngoài ra,
doanh nghiệp phải mua thiết bị phục vụ sản xuất với giá
60.000 đvtt.
Thiết bị này đƣợc khấu hao hết trong vòng 4 năm, với giá
trị thu hồi dự tính là 5.000 đvtt. Đầu tƣ ban đầu vào vốn lƣu
động ròng là 40.000 đvtt. Thuế suất thuế TNDN là 20% và
doanh nghiệp yêu cầu một tỷ lệ thu nhập là 20%/năm trên
vốn đầu tƣ. Hãy tính giá bán một xe nâng cấp.
Ví dụ 2: Xác định giá bán tối thiểu.
Doanh nghiệp XYZ đang xem xét việc mua dây chuyền chế
tạo thiết bị điện. Tổng chi phí đầu tƣ ban đầu là 1400 triệu,
trong đó chi phí cố định là 1200 triệu, chi phí lƣu động là
200 triệu. Các chi phí hoạt động hàng năm bao gồm: chi
phí nguyên vật liệu và nhân công 500 tr, chi phí thuê nhà
xƣởng với giá 220 tr/năm, các chi phí khác 400 tr. Vốn lƣu
động ròng đƣợc thu hồi đủ vào năm cuối của dự án. Giá trị
thanh lý của tài sản cố định năm cuối dự án là 100 tr (truoc
thue). Đời sống dự án là 5 năm. Doanh nghiệp áp dụng pp
khấu hao đƣờng thẳng. Thuế suất thuế TNDN là 25% và
doanh nghiệp yêu cầu một tỷ lệ thu nhập là 20%/năm trên
vốn đầu tƣ. Hãy tính giá bán một thiết bị điện để đạt tỷ suất
lợi nhuận trên, biết rằng mỗi năm doanh nghiệp có thể tiêu
thụ 200 thiết bị điện?
Bài toán. Một doanh nghiệp đang xem xét tự động hoá một số bộ
phận để giảm chi phí sản xuất. Thiết bị cần đầu tƣ có giá 80 triệu
đồng. Thiết bị này sẽ giúp giảm chi phí sản xuất hàng năm là 22
triệu đồng do tiết kiệm đƣợc nguyên vật liệu và lao động. Thiết bị
có thể sử dụng đuợc 5 năm, doanh nghiệp sử dụng phƣơng pháp
khấu hao đƣờng thẳng hết giá trị tài sản trong 5 năm. (Dự tính thiết
bị sẽ bán đƣợc 20 triệu đồng vào cuối năm thứ 5). Thuế suất doanh
nghiệp là 20%, tỷ lệ thu nhập yêu cầu là 20%.
Yêu cầu: Hãy đánh giá tính hiệu quả về tài chính của phƣơng án
trên?
THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP
****************************************

Mục tiêu:
• Môi trƣờng của doanh

Hiểu nghiệp

Vận dụng định giá doanh nghiệp
Bố cục
• Môi trƣờng của doanh

nghiệp
I

định giá doanh nghiệp
II
I. MÔI TRƢỜNG CỦA DOANH NGHIỆP
1. Môi trƣờng bên ngoài doanh nghiệp
2. Môi trƣờng bên trong doanh nghiệp
1. MÔI TRƢỜNG BÊN NGOÀI DOANH NGHIỆP
-Môi trƣờng kinh tế

Môi trƣờng -Môi trƣờng chính trị pháp luật
vĩ mô -Môi trƣờng văn hoá xã hội
-Môi trƣờng tự nhiên
-Môi trƣờng công nghệ
-Chu kỳ kinh doanh

Môi trƣờng -Triển vọng tăng trƣởng của ngành
ngành -Phân tích về cạnh tranh trong ngành
-Áp lực cạnh tranh tiềm tàng
2. MÔI TRƢỜNG BÊN TRONG DOANH NGHIỆP
Sản phẩm,
thị trƣờng Quản trị Tài chính
và chiến lƣợc doanh nghiệp doanh nghiệp
kinh doanh
-Sản phẩm -Loại hình dn? -Các tỷ số thanh khoản

-Thị trƣờng -Cơ cấu tổ chức? -Các tỷ số hđ kd
-Chiến lƣợc kd -Công nghệ thiết bị? -Các tỷ số đòn cân nợ
-Mạng lƣới k.hàng -Nguồn nhân lực? -Các tỷ số ln
-Đối thủ cạnh tranh -Các tỷ số giá trị dn
II. CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP
1. Phƣơng pháp tỷ số bình quân

Cách tiếp cận
thứ nhất
Thị trƣờng 2. Phƣơng pháp giá giao dịch
Cách tiếp cận 3. Phƣơng pháp tài sản

thứ hai Chi phí
4. Phƣơng pháp chiết khấu dòng

Cách tiếp cận Thu nhập cổ tức
thứ ba 5. Phƣơng pháp dòng tiền tự do
6. Phƣơng pháp dòng tiền vốn
chủ sở hữu
1. PHƢƠNG PHÁP TỶ SỐ BÌNH QUÂN
Các tỷ số so sánh:
- Tỷ số giá trị doanh nghiệp trên lợi nhuận trƣớc thuế,
lãi vay và khấu hao bình quân (EV/EBITDA).
- Tỷ số giá trên thu nhập bình quân (P/E)
- Tỷ số giá trên doanh thu bình quân (P/S)
- Tỷ số giá trên giá trị sổ sách bình quân (P/B)

A. GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THEO TỶ SỐ THỊ TRƢỜNG (EV/EBITDA):
Giá trị thị trƣờng doanh EBITDA của doanh (EV/EBITDA) bình quân Giá trị tiền và các
nghiệp cần thẩm định = nghiệp cần thẩm định × của các doanh nghiệp so + khoản tƣơng đƣơng
giá giá sánh tiền
b. Giá trị doanh nghiệp cần thẩm định giá theo các tỷ số thị trƣờng P/E, P/B, P/S
Giá trị thị trƣờng của doanh Giá trị thị trƣờng vốn chủ sở hữu của
= + Giá trị các khoản nợ
nghiệp doanh nghiệp
Theo tỷ số thị trƣờng (P/E):
Giá trị thị trƣờng vốn chủ Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 4
(P/E) bình quân của các
sở hữu của doanh nghiệp = quý gần nhất của doanh nghiệp cần thẩm định ×
doanh nghiệp so sánh
cần thẩm định giá giá
Theo tỷ số thị trƣờng (P/B):
Giá trị thị trƣờng vốn chủ

Giá trị sổ sách của vốn chủ sở hữu 4 quý gần (P/B) bình quân của các
sở hữu của doanh nghiệp = ×
nhất của doanh nghiệp cần thẩm định giá doanh nghiệp so sánh
cần thẩm định giá
Theo tỷ số thị trƣờng (P/S):
Giá trị thị trƣờng vốn chủ

Doanh thu thuần 4 quý gần nhất của doanh (P/S) bình quân của các
sở hữu của doanh nghiệp = ×
nghiệp cần thẩm định giá doanh nghiệp so sánh
cần thẩm định giá
Ví dụ (xem phụ lục kèm tiêu chuẩn số 12)
2. PHƢƠNG PHÁP GIÁ GIAO DỊCH
Giá trị thị trƣờng của Giá trị thị trƣờng vốn chủ sở
= + Giá trị các khoản nợ
doanh nghiệp hữu của doanh nghiệp
+ Giá trị thị trƣờng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá đƣợc tính theo
giá bình quân của 03 giao dịch thành công chuyển nhƣợng phần vốn góp hoặc cổ phần
gần nhất trƣớc với thời điểm thẩm định giá.
+ Riêng trƣờng hợp doanh nghiệp cần thẩm định giá là doanh nghiệp đã niêm yết cổ phần
trên sàn chứng khoán, đăng ký giao dịch trên UPCoM, giá cổ phần để tính giá thị trƣờng
vốn chủ sở hữu là giá đóng cửa bình quân theo khối lƣợng giao dịch 15 ngày giao dịch
gần nhất trƣớc thời điểm thẩm định giá.
+ Giá trị các khoản nợ của doanh nghiệp cần thẩm định giá đƣợc xác định theo giá thị
trƣờng nếu có chứng cứ thị trƣờng, nếu không có thì xác định theo giá trị sổ sách kế toán
3. PHƢƠNG PHÁP TÀI SẢN
Là phƣơng pháp ƣớc tính giá trị của doanh
nghiệp dựa trên giá trị thị trƣờng của tổng tài sản
của doanh nghiệp
Công thức
Ve = Va – Vd
Trong đó:
Ve: giá trị thị trƣờng của vốn chủ sở hữu
Va: giá trị thị trƣờng của toàn bộ tài sản
Vd: giá trị thị trƣờng của nợ
Ví dụ. Bảng cân đối kế toán của công ty X ngày 31/12/200X
Tài sản Nguồn vốn
I. TSLĐ và đầu tƣ ngắn hạn 36.000 I. Nợ phải trả 19.600
- Tiền 5.700 - Khoản phải trả 4.300

- Các khoản phải thu 7.300 - Nợ tích luỹ 2.300
- Tồn kho 23.000 - Nợ ngắn hạn 6.000
II. TSCĐ và đầu tƣ dài hạn 16.000 - Nợ dài hạn 7.000
- Tài sản cố định 15.800 II. NV chủ sở hữu 32.400

- TSCĐ cho thuê 60 - Vốn chủ sở hữu 32.000
- Đầu tư chứng khoán 140 - Lãi chưa phân phối 400
(14.000 cổ phiếu A)
Tổng tài sản 52.000 Tổng nguồn vốn 52.000
Tại thời điểm trên, có các thông tin sau:
- Nhà xƣởng có giá trị kế toán 9.500 và giá trị thị trƣờng là 12.100
- Văn phòng có giá trị kế toán 4.500 và giá trị thị trƣờng 4.600
- Các loại MMTB có giá trị kế toán 1.800 và giá trị thị trƣờng 1.500
- Một số hàng tồn kho có gía trị kế toán 50 và bán thanh lý đƣợc 10
- Công ty có một số khoản nợ khó đòi gía kế toán 300
- Thời gian thuê đất của doanh nghiệp còn lại 10 năm, mỗi năm phải
trả 200, giá thuê trên thị trƣờng hiện nay 250/năm
- Ngƣời thuê tài sản cố định của doanh nghiệp còn phải trả tiền thuê
trong 5 năm nữa, mỗi năm 20/năm
- Giá chứng khoán của công ty A trên thị trƣờng vào thời điểm thẩm
định giá 0,015
- Tỷ suất chiết khấu thu nhập tƣơng lai 15%/năm
Tài sản Giá trị thị trƣờng Giá trị sổ sách Chênh lệch
I. TSLĐ và đầu tƣ ngắn hạn
- Tiền mặt
- Tồn kho
- Phải thu
II. TSCD và đầu tƣ dài hạn
- Nhà xưởng
- Văn phòng
- Thiết bị
- TSCĐ cho thuê
- Giá trị đầu tư chứng khoán
- Giá trị lợi thế quyền thuê đất
Tổng số
Giá trị doanh nghiệp
4. PHƢƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU DÕNG CỔ TỨC
a. Cổ tức vô hạn và không đổi
b. Cổ tức tăng trƣởng ổn định
c. Cổ tức tăng trƣởng không ổn định

A. CỔ TỨC VÔ HẠN VÀ KHÔNG ĐỔI
Là mô hình ƣớc tính giá trị vốn chủ sở hữu của công
ty mà dòng cổ tức là vĩnh viễn và không tăng trƣởng
V0 = DIV/r
Ví dụ. Công ty X dự kiến từ năm kế tiếp sẽ chia cho
các chủ sở hữu mỗi năm là 1,5 tỷ đồng, biết suất sinh
lợi mong muốn trên thị trƣờng của vốn cổ phần công
ty là 10%/năm.
Giá trị vốn chủ sở hữu của công ty đƣợc tính nhƣ sau:
Vo = 1,5/0,1 =15 tỷ đồng
B. CỔ TỨC TĂNG TRƢỞNG ỔN ĐỊNH
Là mô hình ƣớc tính giá trị vốn chủ sở hữu của công ty mà
dòng cổ tức tăng trƣởng với với tốc độ không đổi cho đến vĩnh
viễn.
Vo = DIV1/(r - g); với điều kiện r > g
Trong đó:
Vo: giá trị vốn chủ sở hữu của công ty
DIV: cổ tức dự kiến chia cho cổ đông năm 1
r: tỷ suất sinh lợi mong muốn trên vốn cổ phần
g: tỷ lệ tăng trƣởng dự kiến của co tức hàng năm
g = Retained ratio * ROE
Ví dụ
Công ty X dự kiến từ năm kế tiếp sẽ chia cho các chủ sở hữu mỗi
năm là 1,5 tỷ đồng. Biết suất sinh lợi mong muốn trên thị trƣờng của
vốn cổ phần công ty là 10%/năm và cổ tức tăng trƣởng hàng năm là
5%. Giá trị vốn chủ sở hữu của công ty là:
V0 = 1,5/(0,1 – 0,05) = 30 tỷ đồng
C. CỔ TỨC TĂNG TRƢỞNG KHÔNG ỔN ĐỊNH
Mô hình cổ tức tăng trƣởng không ổn định là mô hình

nhiều giai đoạn tăng trƣởng:
- 2 giai đoạn: giai đoạn tăng trƣởng thần kỳ kéo dài
trong n năm và giai đoạn tăng trƣởng ổn định kéo dài
mãi mãi sau đó.
- 3 giai đoạn: giai đoạn tăng trƣởng cao, giai đoạn quá
độ và giai đoạn tăng trƣởng thấp ổn định.
Công thức
DIVt DIV(n + 1)
V0 = ∑1n +
(1 + r)t (r - g)(1 + r)n
Trong đó:
V0: giá trị vốn chủ sở hữu của công ty thời điểm hiện tại
DIVt: cổ tức dự kiến năm t
r: suất sinh lợi mong muốn
g: tỷ lệ tăng trƣởng (mãi mãi) sau năm n
Ví dụ 1.
Sử dụng các dữ liệu về cổ tức của công ty X với cổ
tức năm 1 là 1,5 tỷ đồng. Giả sử tỷ lệ tăng trƣởng cổ
tức của năm 2 và 3 là g1 = 10%, của năm thứ 4 và 5 là
g2 = 7%, từ năm thứ 6 trở đi thì tăng trƣởng ổn định
với g3 = 5%.
Biết suất sinh lợi mong muốn trên thị trƣờng của vốn
cổ phần công ty là 10%/năm
Tính giá trị vốn chủ sở hữu của công ty ở thời điểm
hiện tại?
Bài giải.
DIV1 =
DIV2 =
DIV3 =
DIV4 =
DIV5 =
DIV6 =
V0 =
Ví dụ 2. Công ty H có số liệu sau (13.2):
Current year:
EPS_2020 = 3 3
DPS_2020 = 1,37 1,37
ROE_2020 = 25% 25%
β_2020 = 0,85 0,85
Riskfree rate = 5,4% 5,40%
Risk primium = 4% 4%
After 5 years
β=1 1
Expected growth rate = 5% 5%
ROE = 15%
Po =?
5. PHƢƠNG PHÁP DÕNG TIỀN TỰ DO
Công thức
FCFFt Vn
V0 = ∑1n +
(1 + r)t (1 + r)n
Trong đó:
V0: giá trị của công ty ở thời điểm hiện tại
Vn: giá trị của công ty ở thời điểm năm n
FCFFt: dòng tiền tự do dự kiến năm t
r: tỷ suất chiết khấu của công ty
FCFF = EBIT(1-t) + D - ∆WC – CE
Trong đó:
EBIT là thu nhập trƣớc thuế và lãi vay
D là khấu hao
∆WC là thay đổi vốn lƣu động, nhƣng không bao gồm tiền mặt và tài sản
phi hoạt động ngắn hạn
WC = khoản phải thu ngắn hạn + tồn kho + tài sản ngắn hạn khác – nợ ngắn
hạn không bao gồm vay ngắn hạn
CE là chi đầu tƣ vốn (capital expenditure)
Tính Vn
- Trƣờng hợp sau năm n, FCFF không đổi:
Vn = FCFFn+1/r2
- Trƣờng hợp sau năm n, FCFF tăng đều với tốc độ g
Vn = FCFFn+1/(r2 – g)
Tính g
g = RR*ROC
Trong đó:
RR là Reinvestment Rate
= (Capital Ex – Dep + ∆non cash WC)/EBIT(1-t) (*)
ROC là Return on capital
= EBIT(1-t)/(BV of Equity + BV of Debt)
Lưu ý:
Từ (*) => FCFF = EBIT(1-t)*(1-RR)
Tỷ suất chiết khấu r
r = WACC = (E/V)*ke + (D/V)*kd*(1-t)
Trong đó:
E là vốn chủ sở hữu
D là nợ dài hạn
V=E+D
ke là chi phí vốn chủ sở hữu
kd là chi phí vốn vay dài hạn
t là thuế suất thuế TNDN
Lưu ý: ke = rf + β(rm – rf)

βL = βU (1 + D/E x (1 – t))
Ví dụ 5.1 Công ty Y có số liệu (15.3):
Current
EBIT (1-t) 300
ROC 0,22
RR 0,4
WACC 0,15
After 4 years
g 0,05
ROC 0,22
WACC 0,12
Value of firm?
Ví dụ 5.2 Một doanh nghiệp có các chỉ số sau
(Ví dụ 3, Phụ lục TC 12):
EBT 200.000
Depreciation 50.000
Interest 10.000
Capital Expenditure 35.000
Decrease in non cash working capital 5.000
Tax rate 25%
g for 5 years 5%
g after 5 years 3%
Rd 10%
Debt to capital ratio 1/3
Rf 6%
ΒU 1,145
Rm 12%
Value of firm?
Ví dụ 5.3 Công ty Y có số liệu (16.3):
Current
EBIT 400
ROC 0,25
RR 0,4
Pretax cost of debt 0,12
Free risk rate 0,05
Beta 1,25
Risk premium 0,045
Market debt to market Equity 0,6
After 4 years:
g 0,05
ROC 0,2
Pre_tax cost of debt 10%
Free risk rate 5%
Beta 1,05
Risk premium 4,00%
Market debt to market Equity 60%
tax rate 25%
Value of firm?
Ví dụ 5.4 Công ty Sam2 có số liệu (15.1)
Current year
EBIT 1851
Cap Expenditure 1859
Depreciation 590
Deta WC 323
Book value of debt 6604
Market value of debt 7460
Book value of equity 2233
Market value of equity 28795
beta in high growth 1,2
Freerisk rate 5,40% unchanged forever
market premium 4% unchanged forever
Reinvestment rate 93,53% unchanged for 5 years
Pre tax cost of debt 7,20% unchanged forever
Tax rate 20,00%
Market debt to Capital unchanged forever
After 5 years
beta 1
Expected growth rate 5%
Return on capital The same as high growth period
Value of firm?
6. PHƢƠNG PHÁP DÕNG TIỀN VỐN CHỦ SỞ
HỮU
Công thức
FCFEt Vn
V0 = ∑1n +
(1 + r)t (1 + r)n
Trong đó:
V0: giá trị vốn chủ sở hữu của công ty ở thời điểm hiện
tại
Vn: giá trị vốn chủ sở hữu của công ty ở thời điểm năm n
FCFEt: dòng tiền vốn chủ sở hữu dự kiến năm t
r: tỷ suất chiết khấu của vốn chủ sở hữu
FCFE = FCFF – Interest(1-t) – Principal Repay + New debt
issues – Preferred Dividend
FCFE = EAT + D - ∆WC – CE – Principal Repay + New debt
issues – Preferred Dividend
Tính Vn
- Trƣờng hợp sau năm n, FCFE không đổi:
Vn = FCFEn+1/r2
- Trƣờng hợp sau năm n, FCFF tăng đều với tốc độ g
Vn = FCFEn+1/(r2 – g)
Tính g
g = RR*ROE
Trong đó:
RR là Equity Reinvestment Rate
= (CE - D + ∆WC + Principal Repay - New debt issues + Preferred
Dividend)/NI
= (CE - D + ∆WC)*(1-debt ratio)/NI
= 1- FCFE/NI (Trong đó NI = EAT)
Lưu ý:
FCFE = NI*(1-RR)
Công ty XA có số liệu sau (16.1):
Year 0
Net Income 12000
Capital spending 4500
Depreciaion 2500
Noncash WC 4200
Change in WC 680
Net debt issues 1070
Bond rate 0,045
beta 0,86
Risk premium 0,048
Book value equity in previuos year 32000
Capital Exp. growth The same as IN
WC growth The same as IN
Number of share 40000
Reinvestment needs come from debt 0,4
Year 6
Income growth rate 0,05
Bond rate unchanged
beta 1
Risk premium 0,04
ROE 0,15
Value per share?

Bài giảng Slides

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Bài giảng Slides

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Chƣơng 1 Chƣơng 2 Chƣơng 3 Chƣơng 4

TỔNG QUAN THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH

Biên soạn: TS. Lê Thanh Ngọc

 Thẩm định giá bất động sản,

Phạm Tiến Đạt, HVNH

 20% kiểm tra giữa kỳ

 50% thi hết môn

Biên soạn: TS. Lê Thanh Ngọc

Hiểu • Khái niệm thẩm định giá

Hiểu • Các cách tiếp cận của thẩm định giá

Hiểu • Các nguyên tắc trong thẩm định giá

Hiểu • Quy trình thẩm định giá

Vận dụng • Toán tài chính trong thẩm định giá

I • Khái quát về thẩm định giá

II • Các cách tiếp cận của thẩm định giá

III • Các nguyên tắc thẩm định giá

IV • Quy trình thẩm định giá

V • Toán tài chính trong thẩm định giá

Mục đích TĐG

Xác định Giá cả Quyền định đoạt

GIÁ TÀI SẢN/

TÀI SẢN QUYỀN TÀI SẢN

Bất động sản Động sản

-Đất đai -Máy móc thiết bị

Tƣ vấn Ra quyết định

1. Các cách tiếp cận thẩm định giá

Pháp lý Kinh tế Kỹ thuật

Thẩm định giá

Hao mòn kinh

Phƣơng pháp Lợi nhuận Tỷ suất

Phƣơng pháp Dòng tiền

Ngƣời mua Giao dịch Ngƣời bán

 Giá trị thanh lý

 Giá trị tài sản bắt buộc phải bán

 Giá trị đặc biệt

 Giá trị đầu tƣ

 Giá trị bảo hiểm

 Giá trị để tính thuế

 Giá trị thế chấp

Câu hỏi. Câu nào sau đây mô tả TỐT NHẤT của

TÀI SẢN A ĐÃ BÁN, GIÁ P = 10

BDS BDS A BDS B

Giá trị điều chỉnh 950 tr 940 tr

Câu hỏi: Cho biết các nhân tố làm dịch chuyển

Câu hỏi: Cho biết các nhân tố làm dịch chuyển

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của

Kế hoạch Kế hoạch Biểu đồ Lập

DỮ LIỆU DỮ LIỆU DỮ LIỆU

- Thông tin về điều kiện tự nhiên-MT -Vị trí

Phân tích đặc Phân tích

V0 = 10/1,11 + 30/1,12 + 20/1,13

V4 = 10*1,13 + 30*1,12 + 20*1,11

Bƣớc 1. Quy đổi dòng tiền về năm m – 1 theo công thức

P2 = 10*(1-1,1-4) :0,1 = 31,7

Biên soạn: TS. Lê Thanh Ngọc

• Các yếu tố ảnh hƣởng

• Các phƣơng pháp thẩm

1. Bất động sản

Bất động sản

Các tài sản gắn

- Thị trường BĐS là môi trường trong đó

Người Tác động

Bloom -Giai đoạn 1993-1999

V4 = 101,13 + 301,12 + 20*1,11

(1) k = Lkl + Bkb