ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Bộ môn Ngân hàng

Khoa Ngân hàng, Trường Đại học Kinh tế
Đại học Đà Nẵng

Định giá tài sản (Assets Valuation) 1

TÀI LIỆU HỌC TẬP

 Giáo trình Định giá tài sản (bản thảo), Bộ môn Ngân
hàng, Khoa Ngân hàng, Trường Đại học Kinh tế - Đại
học Đà Nẵng.
 Tài liệu tham khảo:

 Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Bộ Tài chính.

 Các bài giảng của chương trình giảng dạy kinh tế

Fulbright, TP.HCM.

 Bộ slide do giáo viên biên soạn

Định giá tài sản (Assets Valuation) 2

CÁCH THỨC LIÊN LẠC

 ELEARNING
 CLASSROOM: Mã lớp

 Email: thuyhx@due.edu.vn
oiox6hu

Định giá tài sản (Assets Valuation) 3

 ĐÁNH GIÁ HỌC PHẦN
 Điểm thành phần 1 (20%):
 Bài thi viết cá nhân, được tổ chức vào tuần thứ 8
 Nội dung thi: Chương 1,2. Không sử dụng tài liệu
 Điểm thành phần 2 (20%):
 Giải quyết tình huống định giá thực tế. Hình thức: theo nhóm (4 sinh
viên/nhóm). Sinh viên tự tạo nhóm
 Hướng dẫn bài tập nhóm được tổ chức vào tuần thứ 7
 Điểm thành phần 3 (60%):
 Kiểm tra cuối kỳ. Thời gian thi: 90 phút
 Nội dung thi: Chương 3,4,5 và 6. Không sử dụng tài liệu trong thời gian
 Điểm chuyên cần: Vắng 1 buổi trừ 0.5đ trực tiếp trên điểm tp1/2
 Điểm cộng: Tùy đánh giá của GVvề sự tham gia/làm bài tập nhanh
CÁC KIẾN THỨC CẦN CÓ

Toán tài chính

Nguyên lý kế toán

Tài chính công ty

Định giá tài sản (Assets Valuation) 6

TUẦN 01:

GIỚI THIỆU VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

7
Nội dung tuần 1

1. Giới thiệu học phần

2. Khái niệm, mục đích, vai trò của định giá

3. Các khái niệm cơ bản liên quan định giá tài sản

4. Phân loại tài sản

8
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN là gì?

 Định giá/Thẩm định giá:

 Appraisal (1529) / Valuation (1817),
 Ước tính, đánh giá về giá trị của 1 vật phẩm,
 Ý kiến của nhà chuyên môn.
 Các yếu tố cơ bản:
 Ước tính giá trị hiện tại,
 Hình thức tiền tệ,
 Về tài sản/quyền tài sản,
 Theo yêu cầu, mục đích nhất định,
 Không gian, thời gian cụ thể.
 Tính sẵn có và độ tin cậy của dữ liệu đầu vào.

9
Khái niệm ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

“Thẩm định giá là một nghệ thuật/khoa học về ước tính

giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường
tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích
nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như
những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”
 Việt Nam:

“Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng

thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài
sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ
cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
Luật Giá 2012

10
Khái niệm ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Nghệ thuật, khoa học với độ tin cậy cao nhất

ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN = TIỀN

Lợi ích Tài sản

PHÙ HỢP???
- Thị trường
- Thời điểm
- Địa điểm
- Tiêu chuẩn
- Mục đích

11
ĐỊNH GIÁ LÀ CÔNG VIỆC ƯỚC TÍNH
 Số tiền mà thẩm định giá viên đưa ra
nói lên điều gì?
 Không phải là số tiền đã biết trước
 Không phải là số tiền được dàn xếp
hay quyết định từ trước
 Không phải là giá bán thực tế
 Đó là số tiền ƯỚC TÍNH dự báo khả
năng cao nhất sẽ xảy ra trong một
cuộc giao dịch thực sự.
 Đó là một con số nhưng là con số đưa
ra mang tính chủ quan.

Định giá tài sản (Assets Valuation) 12

Mục đích của định giá tài sản

 Mua bán, trao đổi Xác định giá bán, giá mua
tài sản
- Cơ sở trao đổi tài sản
 Phát triển tài sản
- So sánh cơ hội đầu tư
và đầu tư
- Khả năng thực hiện đầu tư
- sử dụng cho việc cầm cố, thế chấp
 Tài chính, tín
- XĐ giá trị cho hợp đồng bảo hiểm TS
dụng
- XĐ số tiền và điều khoản cho thuê HĐ
 Quản trị doanh - Lập báo cáo tài chính
nghiệp - Xác định giá trị doanh nghiệp

- Xác định giá đấu thầu, đấu giá, phát mãi

 Quản lý Nhà nước - Tính thuế, phân chia, bồi thường hoặc
thu hồi tài sản 13
Mục đích của định giá tài sản

 Xác định giá giao dịch và tổ chức giao dịch (mua sắm,
chuyển nhượng, đền bù cho thuê, bảo hiểm,…tài sản);
 Tài trợ và bảo lãnh (huy động vốn phát hành trái phiếu
đảm bảo bằng tài sản, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà
nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự
bảo lãnh của chính phủ,...);
 Thuế
 Cung cấp thông tin, hỗ trợ ra quyết định cho nhà quản trị
(quyết định đầu tư, quyết định tài trợ, quyết định kinh
doanh,…)
 Phê duyệt các dự án đầu tư.

14
Mục đích của định giá tài sản (tt)

Thực hiện các án lệnh liên quan đến kiện tụng hay xét xử
các tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên;
Sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp
Làm cơ sở để đấu giá công khai….

15
Vai trò của định giá tài sản

16
Các khái niệm cơ bản trong định giá

17
Cơ sở giá trị trong định giá

18
Giá trị thị trường (market value)

Giá thị trường là giá hàng hóa, dịch vụ hình thành do các
nhân tố chi phối và vận động của thị trường quyết định tại
một thời điểm, địa điểm nhất định.
(khoản 4, điều 1, Luật giá 2013)

19
Giá trị thị trường (market value) (tt)

“…là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường
vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một
bên là người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng
bán; trong một giao dịch mang tính khách quan và độc
lập, trong điều kiện thương mại bình thường…”

(Tiêu chuẩn TĐGVN số 1)

20
Giá trị thị trường (market value) (tt)

Giá trị thị trường là số tiền ước tính về tài sản vào thời
điểm TĐG, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với
một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình
tiếp thị công khai, mà tại đó mỗi bên đều hành động một
cách công khai, tin cậy, hiểu biết và không chịu bất kỳ áp
lực nào từ bên ngoài.
(Tiêu chuẩn TĐG Quốc tế, bản dịch của VVA)

21
GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG

Người mua Giao dịch Người bán

sẵn sàng mua khách quan, độc lập sẵn sàng bán

Điều kiện thương mại bình thường

 Người mua sẵn sàng mua?

 Người bán sẵn sàng bán?
 Giao dịch khách quan, độc lập?
 Điều kiện thương mại bình thường?

Định giá tài sản (Assets Valuation) 22

Giá trị phi thị trường

“…là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ
khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi
theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị
tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo
hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc
phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá
trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…”

(Tiêu chuẩn TĐGVN số 2)

23
Các loại giá trị phi thị trường

24
Các cặp giá trị phổ biến trong định giá TS

Giá trị sổ sách Giá trị thị trường

vs.
(book value) (market value)

Giá trị lý thuyết (nội tại) Giá trị thị trường

vs.
(intrinsic value) (market value)

Giá trị thanh lý Giá trị hoạt động

vs.
(disposal value) (going-concern value)

25
Phân loại tài sản

26
Phân loại tài sản (tt)

27
TUẦN 02:

GIỚI THIỆU VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (tt)

28
Nội dung

1. Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá
2. Các cách tiếp cận định giá cơ bản
3. Giới thiệu hoạt động định giá tài sản tại Việt Nam và
trên thế giới

29
Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá

30
Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả

nhất
- sử dụng tài sản đạt được mức hữu dụng
tối đa
- Trong hoàn cảnh kinh tế xã hội phù hợp
- Có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp
lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất
cho tài sản.

31
Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá

Nhóm nguyên tắc liên quan đến quan niệm

của người sử dụng tài sản
 Nguyên tắc thay thế
 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
Nhóm nguyên tắc liên quan đến quá trình sử
dụng tài sản
 Nguyên tắc đóng góp
 Nguyên tắc phân phối thu nhập
 Nguyên tắc thu nhập tăng giảm
 Nguyên tắc cân bằng
32
Nguyên tắc định giá (tt)

Gắn liền
với thị
trường

33
Các cách tiếp cận định giá cơ bản (tt)

34
Căn cứ lựa chọn cách tiếp cận định giá

35
Cách tiếp cận thị trường

 Nội dung: dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài
sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm
định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá
trị thị trường của tài sản cần định giá.
 Cơ sở: giá cả tài sản tương tự.

 Điều kiện thực hiện:

 Loại tài sản được giao dịch phổ biến trên thị trường
 Chất lượng thông tin, dữ liệu cao
 Thị trường ổn định

36
Cách tiếp cận thị trường (tt)
 Các bước thực hiện:
1) Tìm hiểu thông tin về TS tương tự được giao dịch
gần nhất có thể.
2) Kiểm tra thông tin  chọn 1 vài TS tương tự phù
hợp nhất để so sánh.
3) Phân tích giá và sự khác biệt giữa TS so sánh và TS
cần định giá => thực hiện điều chỉnh (nếu có).
4) Ước tính giá trị TS định giá.
 Công thức tính:
 dựa vào các giao dịch trên thị trường của TS so
sánh
 không có công thức/mô hình cố định.

37
Cách tiếp cận thị trường (tt)
 Trường hợp áp dụng:
 TS được giao dịch phổ biến trên thị trường (căn hộ
chung cư; MMTB thông thuờng;…)
 Ưu nhược điểm
 Ưu điểm: đơn giản, dễ áp dụng, dựa vào chứng
cứ thị trường => có cơ sở vững chắc.
 Nhược điểm:
• Bắt buộc phải có thông tin từ thị trường.
• Dữ liệu mang tính lịch sử.
• Khó tìm được TS được giao dịch trên thị trường
giống hoàn toàn TS định giá.

38
Cách tiếp cận chi phí (Cost approach)

 Nội dung: dựa trên cơ sở chi phí để ước tính giá

trị của tài sản cần định giá.
 Cơ sở:
 dựa trên nguyên tắc thay thế.
 Các bước thực hiện:
1) Ước tính chi phí tái tạo/thay thế để sản xuất và đưa
tài sản vào sử dụng.
2) Ước tính giá trị hao mòn tích lũy (nếu có).
3) Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí đã ước
tính trong bước 1.

39
Cách tiếp cận chi phí (tt)

 Ví dụ:
1) Giá trị BĐS = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái
tạo/chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá
trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.
2) Giá trị Máy móc, thiết bị: = Chi phí tái tạo/thay thế
MMTB – Giá trị hao mòn tích lũy (hao mòn hữu hình &
vô hình)

40
Cách tiếp cận chi phí (tt)

 Trường hợp áp dụng:

 TS ít hoặc không có giao dịch phổ biến trên thị trường;
 TS đã qua sử dụng;
 TS không đủ điều kiện để áp dụng cách tiếp cận thị trường.
 Sử dụng để bổ sung/kiểm tra đối với các pp định giá khác
 Là pp của người đấu thầu/kiểm tra đấu thầu.
 Ưu điểm: Áp dụng với TS không có cơ sở so sánh trên thị
trường.
 Nhược điểm:
 Chi phí không luôn là giá trị;
 Phải có dữ liệu thị trường về giá NVL, khấu hao
 Tính toán giá trị hao mòn/khấu hao mang tính chủ quan;
 Thẩm định viên phải có kinh nghiệm.

41
Cách tiếp cận thu nhập (Income Approach)

 Nội dung: trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng
trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác TS cần
định giá thành giá trị vốn hiện tại của TS để ước tính giá trị
của TS cần định giá.
 Cơ sở:
 Giá trị tài sản = giá trị hiện tại của tất cả các lợi ích
tương lai từ TS có thể nhận được;
 Nguyên tắc áp dụng:
• Sử dụng cao nhất và tốt nhất.
• Cung cầu.
• Lợi ích tương lai.
• …

42
Cách tiếp cận thu nhập (tt)

 Các bước thực hiện:

1) Ước tính doanh thu bình quân của TS cần định giá;
2) Ước tính các chi phí tạo ra doanh thu;
3) Ước tính thu nhập ròng = Doanh thu – Chi phí phát sinh.
(cơ sở: định kỳ theo quý, năm,…)
4) Tính tỷ suất vốn hoá: có thể dựa vào phân tích doanh số
từ những TS tương tự giao dịch trên thị trường.
5) Áp dụng công thức hiện tại hoá dòng thu nhập ròng để
tính giá trị của tài sản.

43
Cách tiếp cận thu nhập (tt)

 Công thức tính (tối giản):

Giá trị hiện tại của TS = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn
hóa
 Tỷ suất vốn hóa:
• Mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị ts.
• Lợi tức mong đợi/năm trên tổng giá trị ts.
• Các yếu tố tác động: rủi ro; lạm phát/giảm phát; tỷ suất
hoàn vốn;cung cầu quỹ đầu tư;thuế
 Trường hợp áp dụng:
 chủ yếu áp dụng định giá Tài sản đầu tư.

44
Cách tiếp cận thu nhập (tt)

 Ưu điểm
 Đơn giản, dễ sử dụng.
 Dựa trên cơ sở tài chính => tính toán khoa học
 Nhược điểm
 Tỷ suất vốn hoá khó xác định chính xác
 Nhiều tham số đầu vào mang tính ước tính cao

45
So sánh các cách tiếp cận định giá

Tiếp cận Tiếp cận Tiếp cận

Tiêu chí
Thị trương Chi phí Thu nhập

Cơ sở Giá trị của TS Thu nhập dự tính

Chi phí
định giá tương tự do TS tạo ra

• TS có mục
• TS giao dịch đích sử dụng
phổ biến trên đặc
• TS đầu tư
thị trường biệt/chuyên
Trường hợp • Bất động sản
• Thị trường ổn dùng
áp dụng có tiềm năng
định • TS không đủ
phát triển
• Chất lượng điều kiện áp
thông tin cao dụng các pp
so sánh.

46
So sánh các cách tiếp cận định giá
Tiêu Tiếp cận Tiếp cận Tiếp cận
chí Thị trường Chi phí Thu nhập
• Đơn giản, dễ
• đơn giản, dễ áp
sử dụng.
dụng, dựa vào • Áp dụng được với các
Ưu • Dựa trên cơ
chứng cứ giá trị thị TS không có cơ sở so
điểm sở tài chính
trường => có cơ sở sánh trên thị trường
=> tính toán
vững chắc.
khoa học

• Bắt buộc phải có

thông tin từ thị
trường, • Chi phí không luôn luôn
• Dữ liệu mang tính bằng giá trị;
• Khó xác định tỉ
lịch sử, • Khấu hao mang tính chủ
Nhược suất vốn hóa
• Khó tìm 1 TS được quan;
điểm thu nhập chính
giao dịch trên thị • Thẩm định viên phải có
xác.
trường giống hoàn kinh nghiệm.
toàn với TS cần định
giá.
Định giá tài sản (Assets Valuation) 47
Phương pháp định giá cụ thể

 Cách tiếp cận chi phí

 Phương pháp chi phí thay thế
 Phương pháp chi phí tái tạo
 Cách tiếp cận thu nhập
 Phương pháp thu nhập
 Phương pháp thặng dư: thường sử dụng đối với bất động
sản có tiềm năng phát triển
 Phương pháp lợi nhuận
 …

48
Hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam

 Văn bản luật về Thẩm định giá:

 Luật giá 11/2012/QH13
 Nghị định 89/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành
một số điều của luật giá về thẩm định giá.
 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (13 tiêu chuẩn)
 International Valuation Standards (IVSC)
 …

49
Hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam

 Thảo luận mở rộng:

1) Phân biệt bình ổn giá, định giá, hiệp thương giá và thẩm
định giá theo quy định của pháp luật Việt Nam ?
2) Quy trình thẩm định giá tài sản ? (tiêu chuẩn 5)
3) Các loại báo cáo thẩm định giá? (tiêu chuẩn 6)
4) Nhiệm vụ của thẩm định viên về giá ? (tiêu chuẩn 1)
5) Điều kiện trở thành thẩm định viên về giá ? (tiêu chuẩn 1)
6) Điều kiện để một doanh nghiệp được hoạt động thẩm
định giá ?

50
Hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam

 Tiêu chuẩn thẩm định viên về giá (Luật giá năm 2013):
 Có năng lực hành vi dân sự;
 Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan;
 Tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm
định giá;
 Có thời gian làm việc liên tục từ 3 năm trở lên sau khi có bằng
tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành được đào tạo;
 Có chứng chỉ nghiệp vụ chuyên ngành về thẩm định giá do cơ
quan có thẩm quyền cấp;
 Có Thẻ thẩm định viên về giá theo quy định Bộ Tài chính.

51
Một số tổ chức định giá chuyên nghiệp

1) Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (International

Valuation Standard Committee – IVSC)

2) Hội thẩm định giá quốc tế (WAVO)

3) Hội thẩm định giá ASEAN (Asean Valuer Association -

AVA): Việt Nam là thành viên

52
Định giá tài sản

HẾT CHƯƠNG I

53