CHƯƠNG 2:

ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ

(Machine & Equipment Valuation)

1
Nội dung

I. Giới thiệu máy móc thiết bị (MMTB) và thị trường

giao dịch MMTB
1) Khái niệm, phân loại và đặc điểm MMTB

2) Thị trường giao dịch MMTB

3) Một số điểm lưu ý khi định giá MMTB

II. Cách tiếp cận và phương pháp định giá MMTB

2
Khái niệm MMTB

 Máy móc: máy riêng lẻ/dây chuyền sản xuất. Là một thiết
bị sử dụng các năng lực cơ khí, được cấu tạo từ nhiều
bộ phận và có chức năng nhất định, dùng để thực hiện
công việc nào đó. Thông thường MM gồm các bộ phận:
• Bộ phận động lực.
• Bộ phận truyền dẫn.
• Bộ phận chức năng.
• Ngoài ra một số máy còn có bộ phận điện và điều khiển.
 Thiết bị: những tài sản phụ trợ, được sử dụng để trợ giúp
cho hoạt động máy móc.
 Xu thế phát triển của thiết bị: nhỏ gọn, đa năng và có thể liên kết
với nhiều thiết bị khác.

3
Phân loại MMTB

 Trong hạch toán kế toán:

 Tài sản cố định (Điều kiện xem là TSCĐ?)
 Công cụ, dụng cụ;
 Theo ngành sử dụng:
MMTB trong lĩnh vực nông nghiệp; lĩnh vực vận tải; lĩnh vực
hàng không; lĩnh vực xây dựng,…
 Theo công năng:
MMTB động lực; MMTB công tác; Dụng cụ làm việc đo lường,
thí nghiệm; Thiết bị và phương tiện vận tải; thiết bị quản lý ,...
 Theo tính chất:
 MMTB không chuyên dùng;
 MMTB chuyên dùng

4
Đặc điểm MMTB

5
Thị trường giao dịch MMTB

6
Thị trường giao dịch MMTB (tt)

7
Lưu ý: định giá MMTB(tt)

 Giá trị thị trường không luôn là giá trị cần tìm trong định
giá
 bị chi phối bởi mục định giá?
 Tùy bối cảnh cụ thể, giá trị MMTB có thể khác nhau
 Rời rạc vs. tích hợp trong dây chuyền hoạt độnggiá
trị bộ phận?
 Độ dài thời gian chờ để bán  giá bán?
 Vai trò của MMTB có thể khác nhau trong từng loại DN,
lĩnh vực
 Doanh nghiệp luyện kim vs. doanh nghiệp công nghệ
cao ?

8
Lưu ý: định giá MMTB(tt)
Lắp đặt là yếu tố khác biệt lớn giữa MMTB với TS hữu hình khác

Nguồn: www.fraziercapital.com
9
Tiếp cận định giá MMTB

10
1. CÁCH TIẾP CẬN CHI PHÍ
(Phương pháp chi phí)

11
Phương pháp chi phí thay thế/tái tạo

 Nội dung: ước tính chi phí thay thế/tái tạo hiện tại của
MMTB được định giá và sau đó khấu trừ phần giá trị mất
đi do các loại hao mòn gây ra (nếu có).

Giá trị MMTB = Chi phí tái tạo/thay thế (đã bao gồm lợi
nhuận của nhà sản xuất và nhà đầu tư) – Giá trị hao
mòn

12
PP Chi phí thay thế/tái tạo (tt)

 Nguyên tắc:
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất;
 Nguyên tắc thay thế;
 Nguyên tắc đóng góp.

 Trường hợp áp dụng:

 MMTB chuyên dùng/đặc biệt;
 Mục đích bảo hiểm;
 Đối chiếu, kiểm tra pp định giá khác.

13
PP Chi phí (tt)

 Điều kiện áp dụng:

 Người thực hiện phải có đủ hiểu biết về kỹ thuật và
kinh nghiệm
 Nắm được các vấn đề liên quan đến tuổi đời kinh tế,
tuổi đời còn lại, hao mòn của MMTB (hao mòn hữu
hình, hao mòn chức năng, hao mòn kinh tế),...
 Am hiểu nguyên lý hoạt động, cách thức chế tạo,
nguyên vật liệu sản xuất, chế tạo ra MMTB.

14
PP Chi phí thay thế/tái tạo (tt)

 Các bước thực hiện:

1. Đánh giá toàn diện thực trạng MMTB cần định giá

2. Ước tính chi phí tái tạo/thay thế

3. Ước tính giá trị MMTB mất đi do các loại hao mòn.

4. Giá trị MMTB ước tính = bước 2 trừ (-) bước 3

15
Chi phí tái tạo & Chi phí thay thế
Chi phí tái tạo
là chi phí hiện hành để sản xuất,
chế tạo ra MMTB thay thế giống
nguyên mẫu với MMTB cần định
giá, bao gồm cả những điểm đã
lỗi thời, lạc hậu của MMTB cần
định giá. Chi phí tái tạo được tính
căn cứ vào khối lượng nguyên,
nhiên vật liệu đã được sử dụng
theo đúng nguyên bản nhân (X)
giá tại thời điểm cần định giá.
Chi phí thay thế
là chi phí hiện hành để sản xuất,
chế tạo MMTB thay thế MMTB
cần định giá, có loại trừ các bộ
phận có chức năng lỗi thời,
nhưng có tính đến tiến bộ khoa
học, công nghệ tại thời điểm cần
định giá để tạo ra MMTB thay thế
có tính năng ưu việt hơn so với
MMTB cần định giá. Chi phí thay
thế được tính căn cứ vào khối
lượng nguyên nhiên vật liệu có
thể thay thế nhân (X) giá tại thời
điểm định giá.
16
Phương pháp chi phí chi tiết

 Chi phí trực tiếp: chi phí vật liệu trực tiếp, chi phí nhân
công, chi phí vận chuyển, đóng gói, chi phí lắp đặt chạy thử,
chi phí điện, chi phí hệ thống ống dẫn, chi phí bệ máy, thuế,
phí liên quan đến việc mua sắm thiết bị theo quy định của
pháp luật và các chi phí trực tiếp khác.
 Chi phí gián tiếp: các khoản chi phí liên quan trong việc
mua, lắp đặt một tài sản hoặc một nhóm tài sản, chi phí quản
lý, chi phí kiểm toán, chi phí bảo hiểm, phí cấp phép cho việc
lắp đặt, chi phí an ninh trong quá trình lắp đặt hoặc xây dựng,
chi phí hoạt động, lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất và
các chi phí gián tiếp khác.

17
Hao mòn MMTB

18
Hao mòn vô hình

 Hao mòn do lỗi thời chức năng:

 Phát triển của khoa học công nghệ.
 Không tương thích giữa các bộ phận
 Thiết kế sai.

 Hao mòn kinh tế (hao mòn do các yếu tố bên ngoài):

 Chi phí đầu vào tăng
 Pháp luật về thuế, môi trường.

19
ƯỚC TÍNH HAO MÒN HỮU HÌNH

 Cách 1: Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả

 Cách 2: Căn cứ vào hao mòn các bộ phận chủ yếu
 Cách 3: Căn cứ vào tỉ lệ sử dụng so với thiết kế
 Cách 4: Căn cứ vào tỉ lệ khấu hao lũy kế (đối với MMTB
trong doanh nghiệp)

Định giá tài sản (Asset Valuation) 20

Ước tính hao mòn hữu hình

 Cách 1:
Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của MMTB:

Tuổi đời hiệu quả

Tỷ lệ hao mòn = x 100%
Tuổi đời kinh tế

Ghi chú: Phân biệt các loại tuổi đời

- Tuổi đời kỹ thuật?
- Tuổi đời kinh tế?
- Tuổi đời thực tế?
- Tuổi đời hiệu quả?
21
Ví dụ:

Tỷ lệ hao mòn của loại cần cẩu HINO có các thông số sau:
sức nâng 20 tấn, tuổi đời kinh tế là 18 năm, tuổi đời hiệu
quả là 12 năm (tính đến thời điểm cần định giá):

Tỷ lệ hao mòn=(Tuổi đời hiệu quả/Tuổi đời kinh tế)x100%

= (12/18)x100 = 67%

22
Ước tính hao mòn hữu hình (tt)

 Cách 2:
Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn các bộ phân chính của MMTB:

Trong đó:
H: Hao mòn của MMTB tính theo tỷ lệ %
Hi: Hao mòn của bộ phận kỹ thuật chủ yếu thứ i
Ti: Tỷ trọng giá trị của bộ phận i trong tổng giá trị MMTB
n: Số lượng bộ phận kỹ thuật chủ yếu trong MMTB.

23
 Ví dụ:

Một ô tô tải nhẹ TOYOTA HI-AX có các thông số sau:

  Hao mòn của bộ Tỷ trọng giá trị

Giá trị hao
Bộ phận phận kỹ thuật chủ của bộ phận i
mòn
yếu trong tổng giá trị
1 Động cơ 20% 55% 11%
2 Khung gầm 15% 15% 2,25%
3 Hệ thống điện 5% 20% 1%
4 Hệ thống khác 5% 10% 0,5%

 Tỷ lệ hao mòn của xe:

= [(20% x 55%)+(15% x 15%)+(5% x 20%)+(5% x 10%)]/100%
= 14,75%

24
Ước tính hao mòn hữu hình (tt)

 Cách 3:

Căn cứ vào tỷ lệ sử dụng tại thời điểm định giá để ước tính hao
mòn hữu hình:

 Ví dụ: Một thiết bị được thiết kế để hoạt động tốt được trong vòng
100.000 giờ. Tại thời điểm thẩm định giá, thiết bị đó đã chạy được
10.000 giờ, như vậy tỷ lệ hao mòn vật lý của thiết bị đó là 10%
(10.000/100.000 X 100%).

25
 Ước tính Hao mòn hữu hình: Cách 4

Tỉ lệ hao mòn MMTB = tỉ lệ khấu hao lũy kế MMTB

Phân biệt hao mòn và khấu hao?

26
Khấu hao

 Là việc tính toán và phân bổ một cách có hệ thống

nguyên giá của tài sản vào chi phí sản xuất, kinh
doanh trong thời gian sử dụng của tài sản.
 Nguyên giá MMTB:
 Là toàn bộ các chi phí thực tế đã chi ra để có máy móc
cho đến khi đưa máy móc đi vào hoạt động bình thường.
 Nguyên giá gồm các chi phí:
• Giá mua thực tế của MMTB
• Chi phí vận chuyển, bốc dỡ, chi phí lắp đặt, chạy thử
• Lãi tiền vay
• Thuế và lệ phí trước bạ

27
3 phương pháp khấu hao

3
28
 Pp khấu hao đường thẳng

 Công thức
Mức khấu hao = Nguyên giá/Số năm ước tính sử dụng

 Các trường hợp áp dụng

 TSCĐ được trích khấu hao nhanh
 DN kinh doanh có lợi nhuận, hiệu quả kinh tế cao

29
Pp khấu hao đường thẳng

 Ưu điểm:
 Giá thành sản phẩm ổn định

 Số tiền khấu hao lũy kế năm cuối = NG

 Đơn giản, chính xác.

 Nhược điểm:
 Khả năng thu hồi vốn chậm

 Không phản ánh đúng hao mòn thực tế

 Chưa tính đến hao mòn vô hình

30
Ví dụ

 Một công ty mua máy mới 100%

 Giá ghi trên hoá đơn (đã có thuế VAT) là 97 triệu đồng
 Chi phí vận chuyển là 4 triệu đồng
 Chi phí lắp đặt, chạy thử là 1 triệu đồng
 Chiết khấu mua hàng là 2 triệu đồng
 Thời gian sử dụng dự kiến 5 năm
 Tuổi thọ kỹ thuật của máy là 12 năm

31
Nguyên giá = 97 + 4 + 1 – 2 = 100
Khấu hao = 100/5 = 20
Bảng tính số tiền khấu hao hàng năm

Năm Tỷ lệ khấu Khấu Luỹ kế khấu

hao hao/năm hao
1 20% 20 20
2 20% 20 40
3 20% 20 60
4 20% 20 80
5 20% 20 100

32
 PP khấu hao theo số dư giảm dần
 Mức khấu hao năm i = Giá trị còn lại trong năm i * tỉ lệ
khấu hao nhanh (T)

T = tỷ lệ khấu hao bq (theo phương pháp đường thẳng) * hệ số

Thời gian sử dụng Hệ số

Đến 4 năm 1,5
Trên 4 đến 6 năm 2,0
 Những nămTrên
cuối,6khi
nămmức khấu hao năm 2,5
xác định theo phương
pháp trên bằng (hoặc thấp hơn) mức khấu hao tính bình quân
giữa giá trị còn lại và số năm sử dụng còn lại của tài sản, thì kể
từ năm đó mức khấu hao được tính bằng giá trị còn lại của tài
sản cố định chia cho số năm sử dụng còn lại của tài sản cố định.

33
PP khấu hao theo số dư giảm dần (t)
Một cái máy trị giá 100 triệu đồng, thời gian sử dụng 5
năm T = 20%*2 = 40%
KH bình
Khấu hao/năm Khấu hao
quân cho Luỹ
Năm theo pp số dư GTCL đã điều
số năm còn kế
giảm dần chỉnh
lại
0 100
1 100*40% = 40 100/5=20 40 60 40
2 60*40% = 24 60/4=15 64 36 24
3 36*40% = 14,4 36/3=12 78,4 21,6 14,4
4 21,6%40% = 8,64 21,6/2=10,8 87,04 12,96 10,8
5 12,96*40% = 92,22 7,776 10,8
5,184 4
Cộng 92,224 100
34
Phương pháp khấu hao theo số lượng, khối lượng sản phẩm

Phần đọc thêm, SV tự đọc tài liệu: Điều 13 thông tư 45/2013/TT-BTC

35
2. CÁCH TIẾP CẬN THỊ TRƯỜNG (MARKET APPROACH)
 Phương pháp so sánh trực tiếp
(Direct Comparison method)

36
Phương pháp so sánh

 Cơ sở pp : giá trị thị trường của tài sản tương tự đã giao

dịch thành công hoặc đang giao dịch trên thị trường
 Nội dung:

Mức giá chỉ dẫn = Giá tài sản so sánh +/- Điều chỉnh giá
 Nguyên tắc áp dụng:
 Nguyên tắc thay thế;
 Nguyên tắc đóng góp.
 Trường hợp áp dụng:
 MMTB được giao dịch phổ biến trên thị trường, như thiết bị
văn phòng,…
 Để kiểm tra, hỗ trợ các phương pháp định giá khác.

37
Phương pháp so sánh (tt)

 Các bước thực hiện :

1. Thu thập thông tin về tài sản cần định giá và giá giao dịch, giá niêm
yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản
tương tự.
2. Chọn 3-5 Tài sản so sánh từ các tài sản tương tự đã tìm hiểu thông
tin ở bước 1
3. Xem xét và lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn, yếu tố so sánh và xây
dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi yếu tố so sánh.
4. Phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa TS so sánh và TS cần
định giá  điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt
về các yếu tố so sánh so với tài sản cần định giá  tìm ra mức giá
chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
5. Đưa ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá
của tài sản cần định giá.

38
Đặc điểm tài sản tương tự

1) Có đặc điểm vật chất giống nhau

2) Các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng

3) Cùng chức năng, mục đích sử dụng

4) Chất lượng tương đương nhau

5) Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng.

Lưu ý: phân biệt tài sản tương tự với tài sản so sánh ?

39
Lựa chọn yếu tố so sánh

40
Điều chỉnh

 Phân tích, so sánh rút ra điểm tương tự và khác biệt về

yếu tố so sánh đã lựa chọn giữa TS so sánh và TS cần
định giá, theo nguyên tắc yếu tố so sánh định lượng
trước, yếu tố định tính sau.

 Đối tượng điều chỉnh: giá bán/giá quy đổi về đơn vị

so sánh chuẩn
 Căn cứ điều chỉnh: các yếu tố so sánh (định
lượng/định tính)

41
Nguyên tắc điều chỉnh

 Căn cứ vào các chứng cứ thu thập được trên thị trường.
 Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì
cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
 TS cần định giá làm chuẩn.
 Yếu tố ở TS so sánh kém hơn so với TS cần định giá  điều
chỉnh tăng (+) mức giá tính theo đơn vị chuẩn của TS so
sánh.
 Yếu tố ở TS so sánh vượt trội hơn so với TS cần định giá 
điều chỉnh giảm (-) mức giá tính theo đơn vị chuẩn TS so
sánh.
 Yếu tố ở TS so sánh giống (tương tự) với TS cần định giá thì
giữ nguyên (không điều chỉnh) mức giá của TS so sánh.

42
Phương pháp điều chỉnh

43
Phương pháp điều chỉnh

 Thứ tự điều chỉnh: điều chỉnh nhóm yếu tố liên quan

đến giao dịch của tài sản trước, điều chỉnh nhóm yếu tố
so sánh về đặc điểm (kỹ thuật – kinh tế) của tài sản sau
 Khi điều chỉnh giá tài sản so sánh theo từng nhóm yếu
tố, thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều
chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau. Giá sau khi điều chỉnh
tuyệt đối được sử dụng cho điều chỉnh theo tỷ lệ phần
trăm.

44
Ví dụ phương pháp so sánh

Yếu tố Máy bơm Máy bơm Máy bơm Máy bơm

cần thẩm
so sánh định giá so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3
Năm sản
2006 2006 2006 2008
xuất
Chất lượng 85% 100% 85% 85%
Độ cao cột
độ cao 15m độ cao 15m độ cao 12m độ cao15m
nước
Công suất 10m3/giờ, 10m3/giờ, 10m3/giờ, 10m3/giờ,
Giá bán 14.400.000 13.500.000
? đ
8.300.000 đ
đ
45
 Ví dụ phương pháp so sánh

Máy
- Giá máy bơm sản bơm Máy Máy Máy
xuất năm 2006 bằng Yếu tố cần bơm bơm bơm
80% giá máy sản so sánh thẩm so sánh so sánh so sánh
xuất năm 2008 cùng định 1 2 3
đặc tính kỹ thuật; giá
- Giá máy bơm chất Năm
2006 2006 2006 2008
lượng còn lại 85% SX
bằng 80% giá máy
cùng năm sản xuất, 0% 0% -20%
cùng đặc trưng kỹ
Chất
thuật có chất lượng 85% 100% 85% 85%
lượng
100%.
-20% 0% 0%
 Ví dụ phương pháp so sánh

- Giá máy bơm có độ cao cột nước đẩy 12m bằng 80% giá
máy bơm cùng công suất có độ cao cột nước 15m;

Yếu tố Máy bơm Máy bơm Máy bơm Máy bơm

cần thẩm
so sánh định giá so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3

Độ cao cột
độ cao 15m độ cao 15m độ cao 12m độ cao15m
nước
0% + 25% 0
Công suất 10m3/giờ, 10m3/giờ, 10m3/giờ, 10m3/giờ,
Tổng mức điều chỉnh - 20% + 25% - 20%
Giá điều chỉnh
11.520.000đ 10.375.000đ 10.800.000đ
(mức giá chỉ dẫn)
Ví dụ phương pháp so sánh

Từ các mức giá sau khi điều chỉnh (giá chỉ dẫn) của các
máy bơm so sánh có thể ước tính giá trị thị trường của
máy bơm cần định giá bằng bình quân giá đã điều chỉnh
của 3 tài sản so sánh trên:

= 10.898.000đ
Ví dụ phương pháp so sánh
Bài 6:
Cần thẩm định giá là một máy xúc nhãn hiệu SUMITOMO chất lượng còn 80%.
Thông tin thị trường về tài sản so sánh:

Máy xúc Thông tin tương quan

Yếu tố so Máy xúc Máy xúc Máy xúc
TT cần thẩm về giá máy xúc trên thị
sánh so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3
định trường:
CHƯA
1 Giá bán 630 triệu 720 triệu 840 triệu
BIẾT
S265F2
2 MODEL S26F2 S265F SH120CT
AC
Năm (86-88):93%
Năm sản
3 90-93 86-88 90-93 96-99 Năm (90-93):100%
xuất
Năm (96-99):93%
105%
Dung tích
4 0.45 0.45 0.45 0.45
gầu xúc (m3)
Dưới 12.000kg:97%
Trọng lượng
5 12.000 11.5000 11.900 12.500 Bằng 12.000kg:100%
(kg)
Trên 12.000kg:104%
Sức nén của
300kg/cm2:100%
6 bơm thuỷ 300 300 300 320 2
Trên 100kg/cm
300kg/cm2::106%
106%
lực (kg/cm2)
Lực đào của 5.900kg:100%
7 5.900 5.900 6.300 6.300
gầu xúc (kg) 6.300kg:107%
Chất lượng
8 80% 80% 80% 80%
còn lại

YÊU CẦU: Thẩm định giá máy xúc SUMITOMO

BÀI GIẢI GỢI Ý
3. CÁCH TIẾP CẬN THU NHẬP (INCOME APPROACH):
 Phương pháp vốn hóa trực tiếp
 Phương pháp chiết khấu dòng tiền

51
Cách tiếp cận thu nhập

 Nội dung:
Ước tính thu nhập ròng tạo ra bởi MMTB cần định giá và
vốn hóa khoản thu nhập ròng này theo thời gian tuổi đời
kinh tế còn lại được kỳ vọng của MMTB.
 Cơ sở định giá:
 dựa trên logic: người mua kỳ vọng nhận được tỷ suất sinh lời
chắc chắn do dòng thu nhập tạo ra từ tài sản định giá.

 Trường hợp áp dụng:

 Định giá các MMTB có thể tạo ra dòng thu nhập, như: các
thiết bị xây dựng có giá trị cao, máy bay, …
 Đối với một số loại MMTB, phương pháp này hữu ích và rất
nhạy cảm với kết quả tính toán. Nhưng cũng rất khó áp dụng
cho các MMTB khác vì thiếu thông tin phù hợp.

52
Cách tiếp cận thu nhập (tt)

53
Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng
cách chuyển hóa lợi tức của một năm.
Công thức tối giản:

V= I / R hoặc V = I x GI

trong đó:
V: Giá trị tài sản
I: Thu nhập ròng trong một năm
R: Tỷ suất vốn hóa
GI: Hệ số thu nhập (GI = 1/R)
 Điều kiện áp dụng: Dòng thu nhập kéo dài mãi mãi, và
dòng thu nhập đều nhau qua các năm.
54
Phương pháp vốn hóa trực tiếp (tt)

Các bước tiến hành:

1. Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi lại thu nhập ứng
với mỗi lại tỷ suất vốn thích hợp.
2. Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại
thu nhập.
3. Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp

55
Tỷ suất vốn hóa

 Phương pháp 1 :
Tỷ suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi
ro + Phụ phí rủi ro
 Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư)
M x Rm + (1-M) x Re = R0
Trong đó:
R0 : Tỷ suất vốn hoá
M: Tỷ trong vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản
(1-M): Tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản
Rm: Tỷ suất thu hồi vốn
Re: Lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư.
 Phương pháp 3 (phương pháp so sánh):
Tỷ suất vốn hoá của các tài sản này được tính bằng cách lấy
thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán.

56
Phương pháp dòng tiền chiết khấu

 Ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả
các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong
tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát
và không ổn định của thu nhập.
 Các bước tiến hành:
1. Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
2. Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
3. Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.
4. Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ
5. Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp.
6. Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

57
Phương pháp dòng tiền chiết khấu (tt)

 Trường hợp dòng tiền không đều:

Trong đó:
V : Giá trị thị trường của tài sản
CFt : Thu nhập năm thứ t
Vn : Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n
n : Thời gian năm giữ tài sản
r : Tỷ suất chiết khấu.
 Trường hợp dòng tiền đều:

58
Ví dụ áp dụng pp dòng tiền
BÀI chiết
TẬP SỐ 6khấu định giá MMTB
(Đề thi Thẻ Thẩm định viên 2009)

Công ty A mua dây chuyền máy và đưa vào sử dụng tháng 12/2005 với nguyên giá
là 1.420 triệu đồng. Cho biết thời gian sử dụng của dây chuyền máy theo QĐ
206/2003/QĐ-BTC là 8 năm.
Yêu cầu:
1. Tính giá trị còn lại theo sổ sách kế toán của dây chuyền máy vào tháng
12/2008, giả sử dây chuyền máy được trích khấu hao theo phương pháp số
dư giảm dần có điều chỉnh.
2. Thẩm định giá dây chuyền máy trên vào tháng 12/2008 cho mục đích mua bán
với dự kiến các năm trong tương lai như sau:
- Thu nhập trước thuế TNDN đều nhau qua các năm: 280 triệu đồng
- Giá trị thu hồi vào năm cuối: 15 triệu đồng
- Thuế suất thuế TNDN: 25%
- Tỷ suất chiết khấu: 20%
-
Ghi chú: trong tính toán làm tròn đến 2 số sau dấu phẩy, riêng hệ số chiết khấu làm
tròn đến 3 số sau dấy phẩy. Từ 4 trở xuống làm tròn xuống, từ 5 trở lên làm tròn lên.
Ví dụ: 1,513 = 1,51; 17,767 = 17,77; 0,9091 = 0,909.
Ví dụ áp dụng pp dòng tiền chiết khấu định giá MMTB

 Tính giá trị còn lại theo sổ sách kế toán

 Thời hạn sử dụng, thời gian thực tế sử dụng
 Tỷ lệ khấu hao bình quân?
 Tỷ lệ khấu hao nhanh?
 Bảng trích khấu hao qua các năm?
 Ước tính thu nhập qua các năm để áp dụng phương
pháp dòng tiền chiết khấu
 Số năm sử dụng còn lại
 Thu nhập trước thuế qua các năm
 Giá trị thu hồi vốn vào năm cuối
 Thuế thu nhập doanh nghiệp
 Khấu hao?
 Tỷ suất chiết khấu?
HƯỚNG DẪN MỘT SỐ TÌNH HUỐNG ĐỊNH GIÁ MMTB

61
 BÀI 1: PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Một doanh nghiệp đang vận hành một thiết bị có đời sống kinh tế là 10 năm, thiết bị đã được sử
dụng 5 năm. Dòng tiền thuần hàng năm ước tính của thiết bị là 200 triệu đồng, giá trị của thiết
bị ở thời điểm hiện tại là 630 triệu đồng và giá trị thanh lý khi hết thời hạn hoạt đông bằng 0.
Hiện nay, doanh nghiệp đang xem xét để mua thiết bị mới nhằm thay thế thiết bị cũ: Thông tin
về phương án đầu tư như sau:
Thiết bị này được nhà cung cấp chào bán với giá: 1000 triệu đồng
Cphi ban đầu
Đời sống kinh tế của thiết bị là 5 năm
Số năm của dòng tiền
Lợi nhuận sau thuế nhận được qua các năm từ việc khai thác thiết bị lần lượt là: 60, 90, 130,
150 và 100 triệu đồng
Doanh nghiệp sử dụng phương pháp khấu haoDòng đường tiền vào hàng năm
thẳng
Thiết bị được đầu tư bằng 100% vốn chử sở hữu
Lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 5 năm là 8.5% Tỉ suất chiết khấu = LS phi
Phụ phí rủi ro là 3.5% rủi ro + phụ phí rủi ro
Giá trị thanh lý thiết bị cuối chu kỳ đầu tư là 20 triệu đồng
Thuế suất thuế TNDN là 25%
Anh chị hãy cho biết doanh nghiệp có nên thực hiện phương án thay thế thiết bị hay không?
BÀI 2: PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Công ty Cổ phần A tại Hà Nội có nhu cầu thẩm định giá một thiết bị quang phổ từ
ngoại để đưa vào hạch toán làm tài sản cố định.
Hồ sơ chi tiết có số liệu như sau:
Model : Michigan 250 do hãng Michigan của Mỹ sản xuất năm 2000 và đặc thù kỹ
thuật
- Hệ quang học có 2 chùm tia
- Bước sóng 190-1200nm
- Khoảng trắc quang -3.0 - 6.0 A
- Độ rộng khe phổ 0,5; 1,0; 2,0; 4,0nm
- Độ phân giải bước sóng 0,1nm
- Tốc độ điều khiển bộ tạo đơn sắc: 4000nm/phút
Cấu hình của máy bao gồm
 - Máy quang phổ Michigan Ex 250
- Giá đỡ
- Thâm mềm
- Máy tính và máy in

Định giá tài sản (Assets Valuation) 63

BÀI 2: PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Công ty Cổ phần A tại Hà Nội có nhu cầu thẩm định giá một thiết bị quang phổ
từ ngoại để đưa vào hạch toán làm tài sản cố định.
Hồ sơ chi tiết có số liệu như sau:
Theo hợp đồng nhập khẩu, thiết bị được mua mới cuối năm 2001 với tổng giá
trị (bao gồm cả chi phí vận chuyển, lắp đặt tại phòng thí nghiệm) là 200 triệu
đồng, thiết bị được sử dụng liên tục từ khi mua đến thời điểm hiện nay
(cuối năm 2007).
- Kiểm tra thực tế cho thấy thiết bị hoạt động bình thường, mức độ hao mòn
thực tế tương ứng với mức độ hao mòn được phản ánh trên sổ kế toán
của phòng thí nghiệm. Được biết thời gian sử dụng thiết bị theo qui định của
Bộ tài chính là 10 năm và phòng thí nghiệm áp dụng cách tính khấu hao theo
phương pháp số dư giảm dần có điều chỉnh với nguyên giá thiết bị 200
triệu đồng.
-khảo sát thông tin thị trường thu thập được giá bán máy quang phổ từ ngoại
nói trên hiện nay đối với máy mới 100% là 550 triệu (bao gồm cả chi phí lắp
đặt, vận chuyển và VAT 10%)
-Định giá máy quang phổ từ ngoại trên

Định giá tài sản (Assets Valuation) 64