TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ

ThS. Võ Thị Hoàng Vi

Năm 2021
 ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
TRƯỜNG THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG 1:
TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ

Nă m 2021
NỘI DUNG

THẨM ĐỊNH GIÁ

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ HOẠT ĐỘNG TĐG

TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

ĐẠO ĐỨC HÀNH NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ

I. Thẩm định giá

1 Khái niệm thẩm định giá

2 Đối tượng của thẩm định giá

3 Mục đích cuả thẩm định giá

4 Vai trò của thẩm định giá

THẨM ĐỊNH GIÁ LÀ GÌ??
 1. Khái niệm về thẩm định giá

Gs. Lim Lan Yuan

GS. W.Seabrooke Thẩm định giá là
một nghệ thuật hay
Từ điển Oxfrd “Thẩm định giá là khoa học về ước $nh
“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị giá trị cho một mục
sự ước $nh giá trị của các quyền sở đích cụ thể tại một
của chuyên gia hữu tài sản cụ thể thời điểm, có cân
bằng 4ền của một bằng hình thái tiền nhắc đến tất cả các
vật, của một tài tệ cho một mục đặc điểm tài sản và
sản”; đích đã được xác yếu tố kinh tế thị
“là sự ước =nh giá định” trường
trị hiện hành của tài
sản trong kinh
doanh”.
 1. Khái niệm về thẩm định giá

Tha$ m định giá là việ c cơ quan, to$ chức có chức nă ng
tha$ m định giá xá c định giá trị ba= ng tie> n củ a cá c loạ i tà i
sả n theo quy định củ a Bộ luậ t dâ n sự phù hợp với giá trị
trường tạ i mộ t địa đie$ m, thời đie$ m nhaE t định phụ c vụ
cho mụ c đı́ch nhaE t định theo tiê u chua$ n tha$ m định giá .

(Theo Luật giá)

 1. Khái niệm về thẩm định giá

Hình thức
Cách thức Đối tượng Ràng buộc
biểu hiện
Tự điển Ước tính giá
Bằng tiền Tài sản Giá trị hiện hành
Oxfor trị
Ước tính giá Quyền sở
W.seabrooke Bằng tiền Mục đích
trị hữu tài sản
Mục đích
Gs. Lim lan Ước tính giá
Tài sản Thời điểm
yuan trị
Thị trường
Mục đích
Thời điểm
Ước tính giá Tài sản theo
Luật giá Bằng tiền Thị trường
trị quy định
Phù hợp với tiêu
chuẩn tdg
 Tài sản theo quy định

KẾ TOÁN
VẬT
TÀI SẢN=
TIỀN Một nguồn lực
Khoản 1, Đ.105
Bộ LDS 2015 Giấy tờ có giá của doanh nghiệp
Quyền tài sản
kiểm soát được
và dự tính đem lại
Quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm
quyền tài sản đối với đối tượng quyền SHTT, lợi ích kinh tế
quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác
trong tương lai
Quyền trị giá được bằng tiền cho Doanh

Đối với các SP trí tuệ Giấy phép nghiệp.

chiếm hữu/sử dụng do Nhà Hợp đồng Đoạn 6, chuẩn mực kế
hợp pháp nước cấp giao kết toán số 4
 1. Khái niệm về thẩm định giá

vThẩm định giá là một khoa học hay nghệ thuật về:
Ø Sự ước tı́nh giá trị
Ø Ba1 ng hı̀nh thá i tie4 n tệ
Ø Củ a tà i sả n, ba< t độ ng sả n, độ ng sả n hoặ c cá c
quye4 n đo< i với tà i sả n
Ø Phù hợp với thị trường
Ø ƠF địa đieG m, thời đieG m nha< t định
Ø Cho mộ t mụ c đı́ch nha< t định.
Ø Theo những tiê u chuaG n được cô ng nhậ n như
những thô ng lệ quo< c gia hoặ c quo< c te<
 2. Vai trò thẩm định giá

Ø Thẩm định giá đưa ra kết quả tư vấn về giá trị, giá cả
tài sản GIÚP các chủ thể tài sản, các bên có liên quan
và công chúng đầu tư ĐƯA RA CÁC QUYẾT ĐỊNH liên
quan đến việc mua –bán, đầu tư, cầm cố - cho vay tài
sản;
Ø Định giá đúng các nguồn lực trong nền kinh tế;
Ø Góp phần làm minh bạch thị trường;
Ø Góp phần hội nhập kinh tế thế giới và toàn cầu hóa
 3. Mục đích thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá có ảnh hưởng trực tiếp đến
lựa chọn phương pháp thẩm và cơ sở thẩm định giá
Hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp nhằm rất
nhiều mục đích khác nhau.
 3. Mục đích thẩm định giá

Các mục đích thẩm định giá phổ biến, có thể kể đến như:
Ø Chuyển nhượng quyền sở hữu như mua bán, liên
doanh
Ø Các mục đích của Chính phủ như định giá để Fnh thuế,
đền bù, duyệt chi từ ngân sách
Ø Bảo hiểm, thế chấp
Ø Thực hiện các lệnh của tòa án, tư vấn đầu tư, lập báo
cáo tài chính, định giá trị chứng khoán, khiếu nại, phá
sản doanh nghiệp,…
 4. Đối tượng của thẩm định giá

Theo khả năng di chuyển

• Ba$ t độ ng sả n

• Độ ng sả n

Theo đặc tính vật chất và hình thức

• Tài sản hữu hình

• Tài sản vô hình
• Tài sản tài chính

Quyền tài sản

Doanh nghiệp
 4. Đối tượng của thẩm định giá
Bất
động
• Ba# t độ ng sả n là cá c tà i sả n khô ng di dời được.
sản
• Ba# t độ ng sả n có đặ c đie: m là ga< n co# định với
mộ t khô ng gian, vị trı́ nha# t định, khô ng di dời
được, bao goB m:
• Đa# t đai;
• Cô ng trı̀nh xâ y dựng trê n đa# t ga< n lieB n với đa# t
đai, ke: cả cá c tà i sả n ga< n lieB n với cô ng trı̀nh
xâ y dựng đó ;
• Cá c tà i sả n khá c ga< n lieB n với đa# t đai;
• Cá c tà i sả n khá c theo quy định củ a phá p luậ t.
 4. Đối tượng của thẩm định giá
Bất
động Nhận biết tính hợp pháp
sản

Đối với đất đai:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất hoặc giấy tờ về QSDĐ
đủ điều kiện để Nhà nước cấp Giấy chứng nhận QSDĐ

Đối với công trình xây dựng:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
Hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở,
công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở
 4. Đối tượng của thẩm định giá
Động
sản
Độ ng sả n là những tà i sả n khô ng phả i là ba4 t
độ ng sả n. Độ ng sả n có đặ c đie; m là khô ng ga= n co4
định với mộ t khô ng gian, vị trı́ nha4 t định và có
the; di dời được.
Vı́ dụ : máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây
chuyền công nghệ.
 4. Đối tượng của thẩm định giá
Động
Nhận biết tính hợp pháp
sản

Việc nhận biết tính hợp pháp của động sản được căn
cứ vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán,
chứng từ nhập khẩu và các căn cứ khác của tài sản
 4. Đối tượng của thẩm định giá

Tài sản hữu hình Tài sản vô hình

Là những tài sản có hình Là tài sản không có hình
thái vật chất do chủ tài sản thái vật chất và có khả năng
nắm giữ để sử dụng phục tạo ra các quyền, lợi ích
vụ các mục đích của mình. kinh tế.
 4. Đối tượng của thẩm định giá

Tài sản hữu hình Tài sản vô hình

ØCó đặc &nh vật lý; ØKhông có hình thái vật chất
ØThuộc sở hữu của chủ tài ØCó thể nhận biết được và
sản; có bằng chứng hữu hình về
ØCó thể trao đổi được; sự tồn tại của tài sản vô
hình
ØCó thể mang giá trị vật
chất hoặc Enh thần ØCó khả năng tạo thu nhập
ØGiá trị của tài sản vô hình
có thể định lượng được
 4. Đối tượng của thẩm định giá
TS tài
chính Tài sản tài chính bao gồm:
Ø Tiền mặt;
Ø Công cụ vốn chủ sở hữu của đơn vị khác.
Ø Quyền theo hợp đồng.
Ø Hợp đồng sẽ hoặc có thể được thanh toán bằng
các công cụ vốn chủ sở hữu của đơn vị.
Tài sản tài chính có thể là: Trái phiếu Chính phủ, trái
phiếu Kho bạc, trái phiếu công ty, các loại trái phiếu
khác, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền
gửi, các khoản cho vay và phải thu, cổ phiếu phổ
thông, cổ phiếu ưu đãi, hợp đồng quyền chọn, các
giấy tờ có giá khác....
 4. Đối tượng của thẩm định giá
Quyền
Tài
sản
ØQuyền tài sản là quyền trị giá được bằng 7ền theo
quy định của pháp luật bao gồm quyền sở hữu trí tuệ.

ØQuyền tài sản là một khái niệm pháp lý, nó bao gồm
tất cả các quyền lợi và lợi ích liên quan tới quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng mà người chủ sở hữu/sử
dụng tài sản được hưởng một các hợp pháp.
 4. Đối tượng của thẩm định giá
Quyền
Tài
sản
ØQuyền sở hữu tài sản là một nhóm những quyền
năng được xác lập bởi pháp luật cho người chủ sở
hữu tài sản. Mỗi quyền năng có thể tách rời với
quyền sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân
sự. Quyền sở hữu tài sản bao gồm các quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền 4. Đối tượng của thẩm định giá
Tài
sản
• Nếu có các quyền năng khác nhau được xác lập cho cùng một
tài sản thì khoản thu nhập có được từ các quyền năng đó
cũng khác nhau.

• Càng có nhiều quyền năng thì khả năng thu được từ thu nhập
do tài sản mang lại càng cao và giá trị tài sản càng cao.

• Người sở hữu tài sản được hưởng tất cả các quyền gắn với tài
sản cũng như tất cả các khoản thu nhập do tài sản mang lại
theo quy định của pháp luật.
 4. Đối tượng của thẩm định giá
Doanh
nghiệp

Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài

sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh
doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích
thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công
đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến Vêu thụ
sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm
mục đích sinh lợi.

Giá trị thực tế của doanh nghiệp gồm tổng giá trị
thực tế của toàn bộ tài sản hữu hình và tài sản vô
hình phục vụ sản xuất kinh doanh.
 4. Đối tượng của thẩm định giá
Doanh
nghiệp Nhận biết tính hợp pháp

Đặc điểm pháp lý của doanh nghiệp được căn cứ

vào các giấy tờ như Giấy chứng nhận đăng ký
kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh
nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc các
giấy tờ liên quan khác được pháp luật quy định.
II. Quản lý nhà nước về hoạt động TDG

1 Điều kiện hành nghề TĐG

2 Quản lý hoạt động TĐG

 2.1 Điều kiện hành nghề TĐG

Đối với Thẩm định viên chuyên nghiệp

• Có bằng cấp chuyên môn nghiệp vụ

• Có kinh nghiệm nghề nghiệp
• Thủ quy tắc hành nghề
• Có giấy phép hành nghề

Đối với các công ty TĐG

• Tuân thủ quy định thành lập (Nghị định số

89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013, thông tư số
38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014)
 2.2 Quản lý hoạt động TĐG

Hệ tho( ng đie- u hà nh quả n lý chung:

Ø Hệ tho( ng phá p luậ t: Luậ t giá và cá c Nghị định,
Thô ng tư có liê n quan.
Ø Cơ quan Chı́nh phủ quả n lý hoạ t độ ng TĐG: Bộ Tà i
chı́nh – Cụ c Quả n lý giá .
Ø Cá c hộ i nghe- nghiệ p phi Chı́nh phủ : Hộ i thaI m định
giá Việ t Nam.
III. Tiêu chuẩn TĐG VN
TĐGVN 13 – Thẩm định giá trị tài sản vô hình

TĐGVN 01 – Những quy tắc đạo đức hành nghề TĐG

TĐGVN 02 – Giá trị thị trường làm cơ sở cho TĐG

TĐGVN 03 – Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho TĐG

TĐGVN 04 – Những nguyê n taT c kinh teV chi phoV i hoạ t độ ng TĐG

TĐGVN 05 – Quy trı̀nh tha\ m định giá

TĐGVN 06 – Bá o cá o keV t quả TĐG, Chứng thư TĐG, Hod sơ TĐG

TĐGVN 07 – Phân loại tài sản trong thẩm định giá

TĐGVN 08 – Các tiếp cận từ thị trường

TĐGVN 09 – Cách tiếp cận từ chi phí

TĐGVN 10 – Cách tiếp cận từ thu nhập

TĐGVN 11 – Thẩm định giá Bất động sản

TĐGVN 12 – Tha\ m định giá Doanh nghiệ p

IV. Đạ o đức hà nh nghe0 TĐG
Tiêu chuẩn đạo đức

• Độc lập;
• Chính trực;
• Khách quan;
• Bảo mật;
• Công khai, minh bạch;

Trình độ chuyên môn

• Năng lực chuyên môn và tính thận trọng;

• Tư cách nghề nghiệp;
• Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn.
 4.1 Tiêu chuẩn đạo đức

Độc lập

• Khi thẩm định:

Tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, thực sự không bị chi
phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh
thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của
hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá.

• Khi xem xét báo cáo kết quả TĐ:

Nhận xét một cách độc lập, khách quan và kết luận thống
nhất hay không thống nhất với một phần hay toàn bộ nội
dung của báo cáo đó.
 4.1 Tiêu chuẩn đạo đức

Chính trực
Ø Tha$ m định viê n (TĐV) phả i thẳng thắn, trung thực và
có chính kiến rõ ràng khi thực hiệ n tha$ m định giá .

Ø TĐV phả i trung thực về trình độ, kinh nghiệm và năng

lực chuyên môn của mình; phả i bả o đả m bả n thâ n và
cá c trợ lý, nhâ n viê n dưới quyeF n củ a mı̀nh tuâ n thủ
nghiê m tú c cá c quy định củ a phá p luậ t.

Ø TĐV phải từ chối thực hiện TĐG nếu xét thấy không có
đủ điều kiện thực hiện TDG hoặc nếu bị chi phối bởi
những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả.
 4.1 Tiêu chuẩn đạo đức

Khách quan

Ø TĐV phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được

thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử
dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi thẩm
định giá.

Ø TĐV, doanh nghiệp TĐG không được tiến hành công

việc thẩm định giá khi những ý kiến, kết luận thẩm
định và kết quả thẩm định giá đã được đề ra có chủ ý
từ trước.
 4.1 Tiêu chuẩn đạo đức

Khách quan

Ø TĐV, doanh nghiệ p TĐG phải thẩm tra những thông

tin, dữ liệu do khách hàng cung cấp đe1 kha3 ng định tı́nh
phù hợp hay khô ng phù hợp củ a thô ng tin, dữ liệ u đó .
Trường hợp việ c tha1 m tra những thô ng tin, dữ liệ u bị hạ n
cheF thı̀ tha1 m định viê n phả i nê u rõ sự hạ n cheF đó trong
bá o cá o, chứng thư TĐG.

Ø TĐV, doanh nghiệ p TĐG không được tiến hành thẩm

định dựa trên những điều kiện có tính giả thiết mà
không có biện luận chặt chẽ, khả thi, xác đáng.
 4.1 Tiêu chuẩn đạo đức

Bảo mật
Ø TĐV, doanh nghiệp TĐG không được tiết lộ thông tin về
hồ sơ, khách hàng và tài sản TĐG khi không được sự
đồng ý của khách hàng hoặc không được pháp luật cho
phép.

Ø TĐV, doanh nghiệp TĐG có trách nhiệm yêu cầu những

cá nhân khác tham gia vào quá trình thẩm định giá và
lưu trữ hồ sơ thẩm định giá cũng tôn trọng nguyên tắc
bảo mật.
 4.1 Tiêu chuẩn đạo đức

Công khai , minh bạch

Ø Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật
của tài sản và thể hiện kết quả thẩm định giá phải
được trình bày đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả
thẩm định giá.

Ø Báo cáo kết quả thẩm định giá phải nêu rõ các điều
kiện ràng buộc về công việc, phạm vi công việc, điều
kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của thẩm định viên.
 4.1 Tiêu chuẩn đạo đức

Công khai , minh bạch

Ø TĐV, doanh nghiệ p TĐG phả i cô ng khai những đie6 u

kiệ n hạ n che8 và những đie6 u kiệ n kha; c phụ c theo thỏ a
thuậ n với khá ch hà ng trong bá o cá o ke8 t quả TĐG.

Ø Giá dịch vụ TĐG thực hiệ n theo thỏ a thuậ n giữa doanh
nghiệ p với khá ch hà ng trê n cơ sở cá c că n cứ do Luậ t Giá
và cá c vă n bả n hướng daE n quy định và được ghi trong
hợp đo6 ng thaG m định giá ;
 4.2 Tiêu chuẩn chuyên môn

Năng lực chuyên môn

Về phía thẩm định viên
• TĐV phải thực hiện công việc TĐG với đầy đủ năng lực
chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần,
thận trọng.

• TĐV phải không ngừng nâng cao kiến thức, kinh nghiệm
thực tiễn, trong môi trường pháp lý.

• Hàng năm, thẩm định viên có nghĩa vụ tham gia bồi

dưỡng kiến thức chuyên môn về TĐG do cơ quan, tổ chức
được phép tổ chức.
 4.2 Tiêu chuẩn chuyên môn

Năng lực chuyên môn

Về phía doanh nghiệp TĐG:
Ø Có trách nhiệm khuyến khích, bố trí, tạo điều kiện cho
TĐV tham gia bồi dưỡng kiến thức và nghiệp vụ chuyên
môn
Ø Cần thực hiện các biện pháp để bảo đảm những người
làm công tác chuyên môn tại doanh nghiệp phải được
đào tạo, bồi dưỡng và giám sát thích hợp.
Ø Có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp
đối với hoạt động tđg hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro
nghề nghiệp.
 4.2 Tiêu chuẩn chuyên môn

Tư cách nghề nghiệp

Doanh nghiệ p, to. chức tha. m định giá và tha. m định viê n
phả i bảo vệ uy tín nghề nghiệp, khô ng được có những
hà nh vi là m giả m uy tı́n nghe> nghiệ p tha. m định giá . Doanh
nghiệ p, to. chức tha. m định giá và tha. m định viê n có quye> n
tham gia Hiệ p hộ i doanh nghiệ p tha. m định giá hoặ c Hiệ p
hộ i tha. m định viê n ve> giá .
 4.2 Tiêu chuẩn chuyên môn

Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn

§ Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên

phải thực hiện công việc thẩm định giá theo những kỹ
thuật và tiêu chuẩn chuyên môn đã quy định trong hệ
thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định
pháp luật hiện hành

§ Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá có quyền

thuê các tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ các điều kiện theo
quy định của pháp luật hiện hành để thực hiện tư vấn và
đưa ra các kết luận chuyên môn phục vụ cho hoạt động
thẩm định giá.
TH1: Thẩm định viên về giá hành nghề
TH3: Thẩm định viên vì lợi ích cá nhân đã
được giao thực hiện một cuộc thẩm định
thực hiện “bán” thông tin để thu lợi; rò rỉ
giá (ký Báo cáo, Chứng thư với tư cách là
thông tin gây ảnh hưởng đến một số bên
thẩm định viên), được khách hàng chủ
liên quan.
động đề xuất một khoản "quà cảm ơn" để
nhờ TĐV thay đổi giá trị thẩm định thực tế
theo hướng có lợi cho khách hàng, như các
TH4: Lãnh đạo doanh nghiệp thẩm định giá
trường hợp sau:
tạo áp lực nhằm buộc thẩm định viên đưa
- Tăng giá thẩm định máy, thiết bị trường
ra kết quả thẩm định giá theo chỉ đạo của
học cho mục đích là mua sắm.
lãnh đạo.
- Giảm giá thẩm định ôtô phục vụ thanh lý.

TH5: Thẩm định viên thực hiện thẩm định

TH2: Doanh nghiệp TĐG đang xử lý đơn giá doanh nghiệp bằng cách tiếp cận thu
chào thầu. Đơn chào thầu yêu cầu nhân sự nhập; do lĩnh vực kinh doanh mà khách
tham gia thầu phải có kinh nghiệm trong hàng đang thực hiện tương đối mới, nên
lĩnh vực đóng tầu và vận chuyển tàu biển. thẩm định viên không có hiểu biết nhiều về
Qua rà soát, công ty không có nhân sự như thị trường, thẩm định viên sử dụng luôn
yêu cầu, nhưng công ty vẫn lấy hồ sơ của dữ liệu tương lai do khách hàng cung cấp
một nhân sự bên ngoài để làm hồ sơ thầu. để tiến hành thương vụ.
"CẢM ƠN!"