CHƯƠNG 1:

TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Ths. Vũ Thị Yến Anh

Bộ môn Định giá tài sản và M&A
Khoa Tài chính, Học viện Ngân hàng

BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ MUA BÁN SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP
Nội dung

1.1. Tài sản

1.2. Giá trị tài sản
1.3. Thẩm định giá tài sản
1.4. Các nguyên tắc thẩm định giá tài sản:
1.5. Các cách tiếp cận giá trị trong thẩm định giá tài sản
1.1. Tài sản

1.1.1. Tài sản- Đối tượng của thẩm định giá tài sản
1.1.2. Phân loại tài sản:
1.1.3. Xác định và nhận diện tài sản hợp pháp.
1.1.1. Tài sản

Theo Viện ngôn ngữ học:

Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở
hữu
1.1.1. Tài sản

Theo Bộ Luật Dân sự 2015,

Điều 105. Tài sản
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và
động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong
tương lai.
1.1.1. Tài sản

Theo chuẩn mực kế toán Quốc tế:

Tài sản là một nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả
của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi
ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách
hợp lý.
1.1.1. Tài sản

Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam

Tài sản: là một nguồn lực

+ Doanh nghiệp kiểm soát được; và
+ Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh
nghiệp.
1.1.1. Tài sản

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (6thedition 2005)*

Tài sản là khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền,
quyền lợi và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu: bao
gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được
hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản
đó
1.1.1. Tài sản

• Tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất,
hữu hình hoặc vô hình.

• Tài sản được xác định cho một chủ thể nhất định hoặc đặt
dưới sự kiểm soát của một chủ thế nhất định.

• Tài sản phải mang lại những lợi ích cho chủ sở hữu chúng.
1.1.1. Tài sản

Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 07:

“ Các tài sản thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”
1.1.1. Tài sản

Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 07:

“ Trong thẩm định giá thẩm định viên phải quan tâm đến
khía cạnh pháp lý của tài sản đó là quyền tài sản”
1.1.2. Phân loại tài sản

• Theo hình thái biểu hiện: TS hữu hình và TS vô hình

• Theo tính chất sở hữu: TS công cộng và TS cá nhân

• Theo khả năng trao đổi: TS là hàng hóa và TS ko phải là hàng hóa

• Theo đặc điểm luân chuyển: TSCĐ và TS lưu động

• Theo khả năng di dời: Bất động sản và Động sản

• Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản hữu hình và Tài sản vô hình

Tài sản hữu hình:

- Là những TS có hình thái vật chất cụ thể
- Đặc điểm
+ Có đặc tính vật lý
+ Thuộc sở hữu của chủ tài sản
+ Có thể trao đổi được
+ Có thể mang giá trị vật chất hoặc tinh thần
Tài sản hữu hình và Tài sản vô hình

Tài sản vô hình:

- Là những TS không có hình thái vật chất cụ thể và có khả
năng tạo gia lợi ích cụ thể
- Đặc điểm của TS vô hình là đối tượng của định giá
+ Không có hình thái vật chất cụ thể (có thể chưa đựng trong
vật chất cụ thể, nhưng giá trị vật chất cụ thể không đáng kể)
+ Có thể nhận biết được và có bằng chứng về sự tồn tại của TS
vô hình
+ Có khả năng tạo ra thu nhập
+ Có thể ước tính giá trị
Tài sản lưu động và tài sản cố định

• Tài sản lưu động

• Tài sản cố định
- Tài sản cố định hữu hình
- Tài sản cố định vô hình
• Sự khác biệt theo quan điểm về tài sản trong định giá và kế
toán thể hiện ở quan điểm trong kế toán về:
- Tính có thể xác định được
- Khả năng kiểm soát
- Tính chắc chắn đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai
Phân loại tài sản trong TĐG TS

Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm
04 (bốn) loại sau đây:
• Bất động sản;
• Động sản;
• Doanh nghiệp.
• Các quyền tài sản
a. Bất động sản

Bộ luật Dân sự Việt Nam 2015:

Điều 107
“ 1. Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
a, Đất đai
b, Nhà , công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các
tài sản gắn liền với nhà , công trình xây dựng đó.
c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d, Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là Bất động sản.”
a. Bất động sản

• Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC):

Tài sản (asset) bao gồm: bất động sản (real estate) và động
sản (movable personal estate).
- Real estate: thuật ngữ chỉ đất đai tự nhiên và những gì con
người tạo ra gắn với đất.
- Real property: thuật ngữ chỉ các quyền lợi và lợi ích liên
quan đến quyền làm chủ bất động sản
- Movable personal estate: thuật ngữ chỉ những tài sản
không phải là BĐS
- Personal property: thuật ngữ chỉ quyền sở hữu hữu ích từ
một tài sản là động sản.
a. Bất động sản

IVS definitions (IVS 2013)

Real estate- land and all things that are a natural part of
the land, eg trees, minerals and things that have been
attcached to the land, eg buildings and site
improvements and all permanent building attachments,
eg mechanical and electrical plant providing services to a
building, that are both below and above the ground.
Real property- all rights, interests and benefits related to
the ownership of real estate
a. Bất động sản

Đặc điểm:
• Tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di
dời được
• Tính bền vững
• Tính khan hiếm
• Tính khác biệt
• Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
• Ảnh hưởng lẫn nhau
• Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà
nước
• Có giá trị lớn
a. Bất động sản

• Bất động sản: gồm

1. Đất đai:
Theo mục đích sử dụng: Đất nông nghiệp, đất phi nông
nghiệp, đất chưa sử dụng.
2. Nhà và công trình xây dựng: nhà ở và các công trình xây
dựng
3. Các tài sản gắn liền với đất: vườn cây, hầm mỏ,...
a. Bất động sản

• Quyền lợi của các chủ thể:

a - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà
b - Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư từ đất được
giao một cách hợp pháp
c - Tham gia vào các quan hệ giao dịch dân sự về quyền sở
hữu động sản, quyền sử dụng bất động sản theo quy định
của pháp luật
b. Động sản

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không
gian, vị trí nhất định và có thể di dời được, ví dụ: máy, thiết bị,
phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ…
b. Động sản

Máy móc thiết bị (MMTB)

• Theo từ điển tiếng Việt:
- Máy: vật được chế tạo gồm nhiều bộ phận, thường là phức
tạp, dùng để thực hiện chính xác công việc chuyên môn nào
đó. Các bộ phận của máy kết hợp theo một trình tự nhất định
có mối quan hệ hài hòa.
-Thiết bị: Tổng thể nói chung những máy móc, dụng cụ, phụ
tùng cần thiết cho một hoạt động nào đó.
b. Động sản

Máy móc thiết bị (MMTB)

• Theo IVSC: MMTB là những tài sản hữu hình không cố định
(về vị trí) bao gồm dây chuyền sản xuất, những máy riêng
biệt hoặc cả cụm máy móc. Một cái máy có chức năng cụ
thể và thực hiện một loại công việc nhất định.
• Như vậy có thể hiểu MMTB như sau:
Máy móc, thiết bị là tài sản có hình thái vật chất, đơn lẻ hay
kết hợp với nhau nhằm thực hiện một hay một số công việc
nhất định.
b. Động sản

Đặc điểm MMTB:

- Máy móc thiết bị có tính hữu dụng
- Có tính phổ biến
- MMTB có thể di dời được
- Chủng loại đa dạng, phong phú
- Chất lượng, độ tin cậy, tuổi thọ phụ thuộc vào nhiều yếu tố
và có giới hạn
- Thay đổi chủ sở hữu tương đối dễ dàng
c. Doanh nghiệp

• Theo luật doanh nghiệp số 68/2014/QH13:

Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao
dịch, được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật
nhằm mục đích kinh doanh.
• Theo IVSC:
“Doanh nghiệp là một tổ chức thương mại, công nghiệp, dịch
vụ hay đầu tư đang theo đuổi một hoạt động kinh tế”.
c. Doanh nghiệp

Doanh nghiệp trong hoạt động thẩm định giá phải được
hiểu rộng hơn là bất kỳ hoạt động kinh doanh trong bất kỳ
lĩnh vực nào từ sản xuất, thương mại, dịch vụ hay đầu tư
nhằm mục đích sinh lời đều là đối tượng của hoạt động định
giá
c. Doanh nghiệp

Đặc trưng của doanh nghiệp:

a- Giống hàng hoá thông thường.

- Có giá trị và giá cả
- Giá bán thay đổi theo cung và cầu, cạnh tranh.
Kết luận: có thể vận dụng kỹ thuật định giá thông thường cho DN
b- Mỗi DN là một tài sản duy nhất.
Kết luận: kỹ thuật so sánh các DN chỉ có tính chất tham chiếu.
c- DN là tổ chức kinh tế. Là một thực thể hoạt động
Giá trị của DN thể hiện:
- Giá trị tài sản hữu hình
- Giá trị tài sản vô hình
Kết luận: Định giá DN trên cả giá trị tài sản hữu hình và giá trị tài sản vô hình
d- DN hoạt động vì mục tiêu: lợi nhuận.
Kết luận: Giá trị DN tuỳ thuộc độ lớn của lợi nhuận tương lai.
d. Quyền tài sản

• Các quyền tài sản: Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng
tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả
quyền sở hữu trí tuệ.
• Bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi tức liên quan đến
quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một
hay những quyền lợi khi làm chủ tài sản đó.
• Bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định
đoạt.
Quyền tài sản là sự quy định về mặt pháp lý cho phép chủ thể
những khả năng khai thác lợi ích từ tài sản.
1.1.3. Xác định và nhận diện tài sản hợp
pháp.

Các giấy tờ pháp lý, chứng từ của 1 ngôi nhà?

1.1.3. Xác định và nhận diện tài sản hợp
pháp.

Các giấy tờ pháp lý, chứng từ của 1 ngôi nhà

1.1.3. Xác định và nhận diện tài sản hợp
pháp.
1.1.3. Xác định và nhận diện tài sản hợp
pháp.

Đối với bất động sản

- Đối với đất đai: căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất đủ điều kiện để Nhà
nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về đất đai.
- Đối với công trình xây dựng:
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở;
+ Hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở, công
trình xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở, ví dụ: giấy
phép xây dựng; giấy tờ thừa kế nhà ở được pháp luật công nhận;
bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền đã có
hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở.
1.1.3. Xác định và nhận diện tài sản hợp
pháp.

Các giấy tờ pháp lý, chứng từ của ô- tô?

1.1.3. Xác định và nhận diện tài sản hợp
pháp.

Các giấy tờ pháp lý, chứng từ của ô- tô?

Company Logo
1.1.3. Xác định và nhận diện tài sản hợp
pháp.

Đối với động sản

Việc nhận biết tính hợp pháp của động sản được căn cứ vào
hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, chứng từ nhập
khẩu và các căn cứ khác của tài sản
1.1.3. Xác định và nhận diện tài sản hợp
pháp.

Các giấy tờ pháp lý, chứng từ, báo cáo khi nhận yêu cầu định
giá 1 doanh nghiệp?
1.1.3. Xác định và nhận diện tài sản hợp
pháp.

Các giấy tờ pháp lý, chứng từ, báo cáo khi nhận yêu cầu định
giá 1 doanh nghiệp

Company Logo
1.1.3. Xác định và nhận diện tài sản hợp
pháp.

Đối với doanh nghiệp

Đặc điểm pháp lý của doanh nghiệp được căn cứ vào các giấy
tờ như Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng
nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
hoặc các giấy tờ liên quan khác được pháp luật quy định
1.1.3. Xác định và nhận diện tài sản hợp
pháp.

Đối với quyền tài sản:

Các giấy tờ xác lập quyền tài sản: Giấy chứng nhận sử dụng,
sở hữu, hợp đồng, quyền thuê….
1.2. Giá trị tài sản

1.2.1. Quan điểm về giá trị tài sản

1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
1.2.1. Quan điểm về giá trị tài sản

- Quan điểm của C.Mark

1.2.1. Quan điểm về giá trị tài sản

Quan điểm “Giá trị - lợi ích”

1.2.1. Quan điểm về giá trị tài sản

Một đôi vợ chồng cùng bỏ tiền xây dựng một căn nhà giá 6
tỷ. Ông bà mua một hợp đồng bảo hiểm 5,5 tỷ để bồi
thường cho căn nhà nếu bị cháy hoàn toàn. Sau một thời
gian chung sống, ông bà quyết ra tòa ly hôn và chia tài sản.
Tòa tuyên bố giá trị căn nhà là 5 tỷ. Trong khi đó, một nhà
đầu tư sẵn sàng trả giá 6,5 tỷ để mua căn nhà đó?
Vậy, giá trị căn nhà là bao nhiêu?
1.2.1. Quan điểm về giá trị tài sản

Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà
tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định
1.2.1. Quan điểm về giá trị tài sản

+ Được đo bằng đơn vị tiền tệ.

+ Được xác định cho một thời điểm.

+ Tiêu chuẩn đánh giá là lợi ích mang lại
+ Gắn liền với chủ thể; Chịu sự tác động của 2 nhóm nhân
tố: công dụng hay thuộc tính hữu ích và khả năng khai thác
của chủ thể.
1.2.1. Quan điểm về giá trị tài sản

Phân biệt giá trị và giá cả

Giá cả là gì?

- Trong kinh tế chính trị

- Trong kinh tế học

- Quan điểm trong định giá

Theo IVSC: Giá cả là số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được
trả cho một hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định
1.2.1. Quan điểm về giá trị tài sản

Phân biệt giá trị và giá cả

Chi phí?

Theo IVSC: Chi phí (cost) là mức giá được trả cho hàng hóa
hoặc dịch vụ hoặc là một số tiền cần có để tạo ra hoặc để
sản xuất ra hàng hóa hoặc dịch vụ.
1.2.1. Quan điểm về giá trị tài sản

Phân biệt giá trị và giá cả

Giá trị không phải là một thực tế tồn tại, mà chỉ là một sự
ước tính về sự đánh giá có khả năng nhiều nhất một thời
điểm nhất định.

Do đó, theo IVSC, giá trị là mức giá ước tính có khả năng cao
nhất sẽ được chấp nhận trong một cuộc giao dịch.
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

• Thị trường và phân loại thị trường

• Giá trị thị trường

• Giá trị phi thị trường

1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

Thị trường là gì?

Theo nghĩa kinh tế học:

+ Thị trường
Theo khoalàhọc
tậpđịnh
hợp giá:
những thỏa thuận mà thông qua
đó, Thị
người bán Theo
và nghĩa
mua thông
tiếp xúc thường:
với nhau để
trường là Theo lý thuyết
một môi trường, đó trao
Marketing:
trong hàngđổi
hóahàng
dịch vụ
Thị trường làhóa nơivàmua bán
dịch vụhàng hóa
+được
Thị trường
trao đổi, là kinh
tập hợp
doanhnhững
giữakhách
ngườihàng
muatiềm ẩn cóbán
và người
+cùng
Thị trường
thôngnhuqua
cầulà một
cơvà sẵnquá
chế sàng
giá. trình,
thamngười muađổi
gia trao và để
người
thỏabán
mãn
tác động qua lại lẫn
Thị trường hàmnhau nhu
ý khảđểnăng
xác định
cầu. ngườigiámua
cả và
vàlượng
người bán
tiến hành các hoạt động hàngmộthóacách tự nguyện
.
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

Phân loại thị trường

Thị trường
Thị trường
cạnh tranh
cạnh tranh
hoàn hảo

Thị trường Thị trường

độc quyền độc quyền
hoàn toàn nhóm
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

Giá trị trị trường

Theo IVSC:

Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào
thời điểm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán
với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình
tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách
khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc
 1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

Số tiền Ước
trao đổi tính
Khách quan: Bên mua
Số tiền
Người mua trao sẵn đổi:
sàng
Người Thời
và bênƯớc bán
bánđiểm:
độc
tính:
sẵn
lập,
sàng
GTTT
không được
cómua:
quan đohệđếm, phụ
Là GTTT
số tiềnxác định
ước
bán: cho
tính có
thuộctính
- thể
Người toán
hoặcmua và
quan định
muốn
hệ đặc Khách quan, hiểu
một
-Người thời
xảy điểm
bánra cho
muốn cụviệcthể.
bán Thời
lượng
biệt
mua gây
tàibằng
ră mức
sản đơngiá
nhưng vị
giả biết, không bị ép
mua Các
Tiếp
tài sản điều
bán
thị trao
công
nhưng kiện đổi thị
khai:
không chứ điểm
tiền tệ trêntạo cơ sở việc buộc
không
trường
không
-Hiểu
Thông nhiệt
thay
phải tin tình
đổi
làcủa
sốmức.quá
theo
tiền
TS
nhiệt
trao tình
biết:
đổi,
mức. quá
Các
mua bênbán có
thời
--biết
mua
đầy
Sẽ đủgian
trước
bánbán,
thông
vớinên
hoặc
trao
tin
mức GTTT
định
đổi
về tài
giá
Sẽ muahàng với hóa mức giá
chỉkhông
sản, phù
đoạt
thịnhất
tốt hợp
từ
trường chevới
trước.
bị trên vào thời
đậy
thị thời
không
điểm caobán/
điểm
mua hơn
cụ thể.giá đổi
trao thị
trường có nhất
trường, thể. có Tiếp thị
Không bịthấp ép buộc: Các công
Người bán sẵn
bên không thể.chịu áp lực sàng bán
khai
từ bên ngoài ảnh hưởng Người mua
đến việc mua bán sẵn sàng
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

Các mối quan hệ đặc biệt:

+ Quan hệ ruột thịt
+ Quan hệ gia đình trực tiếp
+ Quan hệ mạng lưới công ty…
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

Một số trường hợp được coi là ép buộc

Người bán bị ép buộc bán:
- Gặp khó khăn về tài chính, sức khỏe..
- Thực hiện theo di chúc để chi trả theo di chúc
- Phát mãi tài sản theo yêu cầu của bên cầm cố hoặc tòa án
- Bị trưng thu đất đai
Người mua bị ép buộc mua:
- Không có sự lựa chọn thay thế
- Mua lại của người đồng sở hữu
- Bị ảnh hưởng bởi tình cảm.
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 02

Giá trị thị trường làm cơ sở cho TĐG:
Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời
điểm, địa điểm TĐG, giữa một bên là người mua sẵn sàng
mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao
dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia
hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép
buộc
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 02

Giá trị thị trường
- GTTT thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai
và cạnh tranh.
- Thị trường có thể trong nước hoặc quốc tế
- Có thể bao gồm nhiều người mua, bán hoặc một số lượng
hạn chế.
- Trường hợp có sự hạn chế về việc xác định GTT của TS thì
nêu rõ nguyên nhân, biện pháp khắc phục và ảnh hưởng của
nó đến kết quả và trình bày trong báo cáo
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

Giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa
trên việc đánh giá chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào
khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 03

Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho TĐG
Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại
thời điểm, địa điểm TĐG, không phản ánh giá trị thị trường
mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế- kỹ thuật, chức năng, công
dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá
trình sử dụng, giá trị đối với một số mục đích TĐG đặc biệt và
các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 03

Giá trị phi thị trường, Gồm:
- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán,
- giá trị đặc biệt,
- giá trị đầu tư,
- giá trị để tính thuế hoặc giá trị khác
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 03- Giá trị phi thị trường
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán
tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá
ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao
dịch mua bán theo thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán
hoặc bán không tự nguyện.
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 03- Giá trị phi thị trường
Giá trị đặc biệt là giá trị của tài sản có đặc tính đặc biệt chỉ
thu hút sự quan tâm của những người mua đặc biệt hoặc
người sử dụng đặc biệt. Giá trị đặc biệt có thể được hình
thành do vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế- kỹ thuật, yếu tố
pháp lý và các yếu tố đặc biệt khác của tài sản.
Giá trị đặc biệt bao gồm: Giá trị tài sản đang trong quá trình
sử dụng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị tài sản
chuyên dùng và giá trị đặc biệt khác.
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 03- Giá trị phi thị trường
Giá trị tài sản đang dùng: được xem xét trên giác độ một
người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt,
do đó không liên quan đến thị trường
Khi TĐG loại tài sản này, tập trung vào khả năng đóng góp,
tham gia vào hoạt động của dây truyền sx, của doanh nghiệp,
hoặc một tài sản khác, không xét đến giá trị sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất, cũng như khả năng bán trên thị trường
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 03- Giá trị phi thị trường
Giá trị tài sản có thị trường hạn chế: là giá trị tài sản do tính
đơn chiếc, hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc
những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách
hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó. Đặc điểm quan trọng
cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả năng
bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi
một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời
gian hơn so với những tài sản khác
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 03- Giá trị phi thị trường
Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với nhà đầu tư
theo mục tiêu đầu tư đã xác định
Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến tài
sản cụ thể với một nhà đầu tư cụ thể và mục tiêu hay tiêu chí
đầu tư cụ thể.
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 03- Giá trị phi thị trường
Giá trị tính thuế: Là giá dựa trên các quy định của pháp luật
liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế
phải nộp
1.2.2. Giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường

Giá trị phi thị trường- Lưu ý khi áp dụng:

Khi áp dụng cơ sở giá trị phi thị trường cần nêu tên loại giá trị
phi thị trường cụ thể được áp dụng và các căn cứ, cụ thể:
- Đặc điểm đặc biệt của tài sản
- Người mua, nhà đầu tư đặc biệt
- Giao dịch trong thị trường hạn chế hay bắt buộc phải bán
- Giá trị theo những mục đích đặc biệt như mục đích tính thuế
1.3. Thẩm định giá tài sản

1.3.1. Khái niệm về thẩm định giá tài sản

1.3.2. Sự cần thiết phải thẩm định giá tài sản
1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả giá trị tài sản trong
thẩm định giá
1.3.1. Khái niệm về thẩm định giá tài sản

Một số cách hiểu về định giá tài sản:

• TĐG là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. (GS. W
Seabrooke- ĐH Portsmouth)
• F.P. Marrone (CMO của AVO thuộc hiệp hội thẩm định giá Úc) cho
rằng: TĐGTS là sự ước tính giá trị vào một thời điểm cụ thể, có tính
đến bản chất của tài sản với một mục đích đặc thù.
• TĐG là khoa học và nghệ thuật về sự ước tính giá trị của một tài sản
tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản cũng
như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường (GS.
Lim Lam Yuan-ĐH Xây dựng Singapore,Chủ tịch Hội TĐG Singrapore)
1.3.1. Khái niệm về thẩm định giá tài sản

Thẩm định giá tài sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin
cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ
thể nào đó tại một thời điểm nhất định
1.3.1. Khái niệm về thẩm định giá tài sản
Định giá TS

Thẩm định
giá TS

Định giá: là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức,
cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định cho giá hàng hóa, dịch
vụ
Thẩm định giá: là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài
sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất
định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
(Luật Giá số 11/2012/QH12)
1.3.2. Sự cần thiết phải thẩm định giá tài sản

• Xuất phát từ nhu cầu ngày càng lớn về thẩm định giá tài sản
trong nền kinh tế thị trường

• Thẩm định giá tài sản là một nghề, là sản phẩm của nền
kinh tế thị trường

• Xu thế toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế

1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả giá
trị tài sản trong thẩm định giá

Các yếu tố ảnh

hưởng

Các yếu tố chủ Các yếu tố

quan khách quan
(Mục đích định
giá)
1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả giá
trị tài sản trong thẩm định giá

Các yếu tố chủ quan

Mục đích định giá TS quyết định đến cách tiếp cận giá trị hay
lợi ích đo lường gắn với mục đích đó.
Một số mục đích cụ thể:
• Chuyển giao tài sản
• Tài chính và tín dụng
• Xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng
• Phát triển tài sản và đầu tư
• Xác định giá trị tài sản doanh nghiệp
• Nhu cầu pháp lý…
1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả giá
trị tài sản trong thẩm định giá

Các yếu tố khách quan

Các yếu tố khách quan là các yếu tố thuộc về bản thân TS và
các yếu tố bên ngoài tác động đến giá trị của TS. Các yếu tố
khách quan tác động khả năng đem lại lợi ích của TS, khả
năng khai thác, sử dụng thông tin cho các phương pháp định
giá.
Bao gồm:
• Các yếu tố mang tính vật chất.
• Các yếu tố về tình trạng pháp lý.
• Các yếu tố mang tính kinh tế.
• Các yếu tố khác
1.4. Các nguyên tắc thẩm định giá tài sản

1.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

1.4.2. Nguyên tắc thay thế:
1.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai:
1.4.4. Nguyên tắc đóng góp:
1.4.5. Nguyên tắc cung cầu:
1.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất

B trả 5.1 VẬY ĐÂU LÀ GIÁ TRỊ TÀI SẢN CỦA

tỷ MÌNH?

A trả 5 tỷ C trả 5.2 tỷ

1.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất

a. Cơ sở của nguyên tắc:

Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa lợi ích
của tài sản.

b. Nội dung của nguyên tắc:

Giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều
kiện nó được SDTNVHQN, nghĩa là đem lại giá trị lớn nhất có thể.
1.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất:

Theo IVSC: SDTNVHQN là đạt được mức hữu dụng tối đa

trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có
thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và
đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản
- Tự nhiên (vật chất, kỹ thuật)
- Được phép về mặt pháp lý
- Đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính
1.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất:

• Các câu hỏi cho 3 vấn đề trên

- Hiện trạng đang sử dụng như thế nào?
- Có thay đổi được phương án sử dụng khác không? (pháp lý)
- Thay đổi phương án sử dụng xét về mặt vật chất thế nào?
Phương án nào tốt nhất? (tự nhiên)
- Phương án đó có đem lại hiệu quả cao nhất không? (tài
chính)
1.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất:

Ví dụ:
- Một mảnh đất có thể dùng trồng rau hoặc cho thuê , hoặc
xây khách sạn có giá trị thu nhập lần lượt là 80 triệu, 90
triệu và 100 triệu/năm. Như vậy mảnh đất này sử dụng như
thế nào là tốt nhất và hiệu quả nhất?
- Tại một vị trí, nếu được xây dựng một căn nhà 20 tầng sẽ
có hiệu quả nhất, nhưng chỉ được phép xây dựng 4 tầng.
Như vậy sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong trường
hợp này như thế nào?
1.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất:

Lưu ý khi vận dụng:

- Thực trạng sử dụng có thể không phải là SDTNVHQN
- Chỉ ra khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi
ích của việc sử dụng đó
- Khẳng định trường hợp nào là SDTNVHQN, ước tính giá trị
TS trong trường hợp đó
- Là một phần cơ bản khi ước tính giá trị thị trường
1.4.2. Nguyên tắc thay thế

Giá Giá 15
tỷ
?
1.4.2. Nguyên tắc thay thế

a. Cơ sở của nguyên tắc:

Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn
để mua một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn
nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự.

b. Nội dung của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí để có
một tài sản tương đương
1.4.2. Nguyên tắc thay thế

Lưu ý khi vận dụng:

• Thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương
tự, gắn với thời điểm định giá.
• Điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản.
 1.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích
tương lai
PHƯƠNG ÁN
SDTNVHQN VÀ LỢI
ÍCH MANG LẠI
Quan
Nếu bán
điểm ông
nhận
A
được gì?

Nếu đầu Nhà đầu

tư phát tư B
triển?

Ghi nhận
kế toán?
1.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích
tương lai

a. Cơ sở của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà
nó sẽ mang lại cho người sử dụng.

b. Nội dung của nguyên tắc:

Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài
sản có thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài
sản.
1.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích
tương lai

Lưu ý khi vận dụng:

• Phải dự kiến được những lợi ích
• Cần có chứng cứ thị trường gần nhất của các tài sản tương
tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và làm bằng
chứng về lợi ích của TS cần định giá
1.4.4. Nguyên tắc đóng góp
1.4.4. Nguyên tắc đóng góp

a. Cơ sở của nguyên tắc:

Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ cao
hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ
b. Nội dung của nguyên tắc:
Giá trị của một tài sản hay mộ bộ phận cấu thành một tài
sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm
cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao
nhiêu.
1.4.4. Nguyên tắc đóng góp

Lưu ý khi vận dụng:

- Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các
tài sản riêng lẻ lại với nhau.
- Là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xết tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào tài sản khi xác định SDTNVHQN
1.4.5. Nguyên tắc cung cầu
1.4.5. Nguyên tắc cung cầu

a. Cơ sở nguyên tắc:
Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tài sản là
dựa vào giá trị thị trường. Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ
lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
b. Nội dung của nguyên tắc:
Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các
yếu tố cung cầu.
1.4.5. Nguyên tắc cung cầu

Lưu ý khi vận dụng:

• Thông tin về giá mua bán của các TS tương tự cần đặt trong
quan hệ cung- cầu của thị trường.
• Nguyên tắc cung cầu là sự bổ sung quan trọng và là sự giải
thích một cách cụ thể hơn các nguyên tắc.
• Trên thực tế, nó là nguyên tắc được ưu tiên trong quá trình
vận dụng
Tiêu chuẩn thẩm định giá số 04

Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động TĐG

1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
2. Nguyên tắc cung – cầu
3. Nguyên tắc thay thế
4. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
5. Nguyên tắc đóng góp
6. Nguyên tắc thay đổi
7. Nguyên tắc cân bằng
8. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
9. Nguyên tắc phân phối thu nhập
10. Nguyên tắc phù hợp
11. Nguyên tắc cạnh tranh
Tiêu chuẩn thẩm định giá số 04

6. Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của TS thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình
thành và tác động đến giá trị của nó
TĐV phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố
wor troạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm
xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất
Tiêu chuẩn thẩm định giá số 04

7. Nguyên tắc cân bằng

Khi các yếu tố cấu thành tài sản đạt được sự cân bằng thì tài
sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao
nhất. Do đó, để ước tính mức độ sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất của tài sản , cần phải phân tích về sự cân bằng của
các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá
Tiêu chuẩn thẩm định giá số 04

8. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới
một thời điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tực tăng
nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần
Tiêu chuẩn thẩm định giá số 04

9. Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình
sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân
phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện
theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau
khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá
trị của đất đai.
Tiêu chuẩn thẩm định giá số 04

10. Nguyên tắc phù hợp

Tài sản cần phải phù hợp với một trường của nó nhằm đạt
được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó,
TĐV phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp môi trường
hay không khi TĐV xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và
có hiệu quả nhất
Tiêu chuẩn thẩm định giá số 04

11. Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời,
cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng
có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh
tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài
sản này với tài sản khác. Khi tiến hành TĐG, TĐV cần xem xét,
đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài
sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập.
1.5. Các cách tiếp cận giá trị trong thẩm định
giá tài sản

Thu Thị
nhập trường

Chi phí
1.5. Các cách tiếp cận giá trị trong thẩm định
giá tài sản

• Tùy vào thuộc tính tài sản, sự tin cậy và khả năng sử dụng
các tài liệu, mục đích thẩm định giá mà sử dụng các phương
pháp thẩm định giá khác nhau
• Không có một phương pháp nào chính xác tuyệt đối, chỉ có
phương pháp thích hợp nhất, các phương pháp khác có thể
được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích
hợp nhất
• Thực tế, trên thế giới hiện nay, người ta thường sử dụng từ
3 phương pháp trở lên để thẩm định giá
1.5. Các cách tiếp cận giá trị trong thẩm định
giá tài sản

Khi xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá:
- Phải nêu rõ cách tiếp cận giá trị và phương pháp được áp
dụng để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
- Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hay nhiều cách tiếp
cận giá trị và phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng
với các đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản với mục đích thẩm
định giá.
- Cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá cách tiếp cận giá trị và
phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ
yếu, cách tiếp cận giá trị và phương pháp thẩm định giá nào
được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó kết luận cuối cùng về giá
trị tài sản thẩm định giá./.
Tổng kết

Các vấn đề

 Tài sản và giá trị tài sản

 Thẩm định giá tài sản

 Một số khái niệm liên quan

 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị

 Các nguyên tắc TĐGTS

 Các cách tiếp cận giá trị

BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ MUA BÁN SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP