Professional Documents
Culture Documents
****************************************
Yêu cầu:
Sinh viên phải nắm vững các kiến thức sau:
- Đặc điểm bất động sản và thị trường BĐS
- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS
- Nội dung quy trình thẩm định giá bđs
- Thu thập và phân tích số liệu
- Áp dụng các pp thẩm định giá
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
IV
II III
I Các PP
Tổng Quy trình Thẩm
Tổng quan Thẩm Định
quan thị định giá
về BĐS trường giá BĐS
BĐS BĐS
I. TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm
2. Thuộc tính của bất động sản
3. Đặc trưng của bất động sản
1. Khái niệm bất động sản
Tính Tính
không bất
Tính đồng động
khan nhất
hiếm
Tính Chịu sự
Yếu tố quản lý
bền Tính Đa tập
vững NN
Ảnh Thanh chức quán
hưởng khoản năng
lẫn nhau thấp
II. THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
Không có Chịu sự
địa điểm chi phối
mua bán của
nhất định pháp luật
Mang Liên hệ
tính chất mật thiết
địa phương với thị
trường vốn
Khó
Cạnh tranh
thâm nhập
không
Cung thị trường
hoàn hảo
phản ứng
chậm
3. Các loại giao dịch trên thị trường BĐS
• Thị trường mua bán bất động sản
• Thị trường giao dịch các bất động sản cho
thuê
• Thị trường giao dịch các bất động sản
dùng làm tài sản thế chấp
• Thị trường giao dịch các bất động sản
dùng để góp vốn liên doanh
4. Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS
Sơ khởi
Tập trung
hóa Tiền tệ
hóa Tài chính
hóa
5. Chu kỳ giao động của thị trường BĐS
Boom
Doom
6. Cung và cầu bất động sản
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:
• Thu nhập (đặc biệt do phát triển kinh tế)
• Tốc độ tăng dân số (đặc biệt do đô thị hóa)
• Các chính sách của nhà nước
• Kỳ vọng của người mua
• Các yếu tố khác: kết hôn và ly dị, thay đổi
việc làm, tốc độ công nghiệp hóa, …
6. Cung và cầu bất động sản
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS:
• Sự phát triển kinh tế
• Chính sách của nhà nước
• Hoạt động của các nhà cung ứng và môi
giới BĐS
• Chi phí và công nghệ xây dựng
• Kỳ vọng của doanh nghiệp BĐS
III. QUY TRÌNH TĐG BẤT ĐỘNG SẢN
Phân tích
Phân tích Sự sử dụng
thị trường Cao nhất và
Tốt nhất
5. Ước tính sơ bộ giá đất
6. Áp dụng các phương pháp thẩm định giá
Phương
pháp
Phương
So
Pháp
sánh Phương
Chi
Pháp
phí Phương
Thu
Pháp
Nhập
Thặng
dư
7. Thống nhất kết quả và đưa ra
giá trị cuối cùng
• Đưa ra kết quả của từng phương pháp
thẩm định giá
• Đưa ra giá trị thị trường (hoặc giá trị phi thị
trường) của bất động sản
• Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá
• Đưa ra những hạn chế về kết quả thẩm
định giá
8. Chứng thư và báo cáo
thẩm định giá
8.1 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ
1. Pp so sánh
2. Pp chi phí
5 phương pháp 3. Pp thặng dư
4. Pp thu nhập
5. Pp lợi nhuận
1. Pp so sánh
b4
b3 Ước tính
b2 Phân giá trị
b1 tích và ts
Xây dựng điều
Tìm kiếm Bảng chỉnh
thông tin So sánh
và lựa chọn
TS so sánh
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản
(1)Ảnh hưởng bởi hệ số pháp lý và quyền tài sản
Đối với đất chưa có giấy tờ hợp
pháp: hiện trạng là đất ở, nằm
trong khu dân cư hiện hữu, phù
hợp với quy hoạch, không có
tranh chấp. Khi hợp thức hoá chủ
quyền sử dụng đất, phải nộp cho
nhà nước như sau:
- Đối với đất ở ổn định trước
15/10/1993, được miễn 100%
tiền sử dụng đất
- Đối với đất ở ổn định từ
15/10/1993 đến trước
01/07/2004, phải nộp 50% tiền
sử dụng đất trên đơn giá đất của
nhà nước.
- Đối với đất ở ổn định từ
01/07/2004, phải nộp 100% tiền
sử dụng đất trên đơn giá đất của
nhà nước
Ví dụ 1:
Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy
hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử
dụng ổn định trước ngày 18/12/1980, diện tích
là 100m2. giá chuyển nhượng đối với đất có
đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự trên
là 3tr/m2
-------------------------------------------
Trong trường hợp này, theo Nghị định
198/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất xin cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không
phải nộp tiền sử dụng đất.
Vậy lô đất này được tính như đất có đầy đủ
giấy tờ hợp pháp là 3tr/m2
Ví dụ 2:
Lô đất cần tđg có phần giống lô đất trên nhưng
sử dụng từ ngày 15/10/1993
-------------------------------------------
Trường hợp này theo Nghị định 198/2004/NĐ-
CP thì người sử dụng đất khi xin giấy chứng
nhận qsd đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất.
Giá đất của UBND tỉnh quy định tại thời điểm
cấp giấy chứng nhận qsd đất là 2tr/m2
2*50% = 1tr/m2
Như vậy, giá mỗi m2 đất chỉ còn:
3 – 1 = 2tr/m2
Ví dụ 3: Thẩm ĐG giá giá trị thị trường của BĐS có chiều
rộng 4 m, chiều dài 20 m, có chủ quyền hợp pháp.
Thông tin thu thập được từ thị trường có các tài sản so sánh
như sau :
• BĐS 1 : có chiều rộng 3.8 m, chiều dài 15 m, không có giấy
tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, được chính quyền địa
phương xác nhận không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch,
đã sử dụng ổn định từ năm 1992 đến nay. Giá bán 855 triệu
đồng.
• BĐS 2 : có chiều rộng 3.8 m, chiều dài 18 m, chưa có chủ
quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có
tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm
1994 đến nay. Giá BĐS vừa được bán 855 triệu đồng.
• BĐS 3: có chiều rộng 4.2 m, chiều dài 16.5 m, chưa có chủ
quyền, được chính quyền địa phương xác nhận không có
tranh chấp, phù hợp quy hoạch, đã sử dụng ổn định từ năm
2005 đến nay. Giá BĐS vừa mới bán 693 triệu đồng.
Đơn giá Nhà nước quy định tại khu vực này là 5 triệu
đồng/m2.
Giải.
BĐS 1: Trường hợp này thuộc đối tượng phải/không phải nộp
tiền SDĐ :
- Giá trị thị trường của 1m2 là : 855/(3,8*15) = 15tr/m2
BĐS 2: Trường hợp này khi thực hiện hợp thức hoá chủ quyền
BĐS thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 50%
- Nghĩa vụ tài chính:
3,8*18*5*50% = 171tr
- Giá trị thị trường của 1m2 sau khi hợp thức chủ quyền là :
(855 + 171)/(3,8*18) = 15tr
BĐS 3: Trường hợp này khi thực hiện hợp thức hoá chủ quyền
BĐS thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 100%
- Nghĩa vụ tài chính
4,2*16,5*5*100% = 346,5tr
- Giá trị thị trường của 1m2 sau khi hợp thức hóa chủ quyền
là :
(693 + 346,5)/(4,2*16,5) = 15tr
- Giá trị thị trường của bất động sản TĐG : 4*20*15 = 1200 tr
Ví dụ 4: Bất động sản đang cho thuê thời hạn
còn lại là 10 năm, giá thuê trả một lần là 10 tỷ
đồng. Tính giá trị khai thác vĩnh viễn, biết tỷ suất
chiết khấu là 10%.
Nếu tiền cho thuê trả hàng năm tăng với tốc độ
3%, hãy tính Vo?
Ví dụ 5: Tài sản thẩm định là một cửa hàng hiện
đang có hợp đồng cho thuê với giá thuê ròng là
96 triệu đồng/năm, còn 3 năm nữa hết hạn hợp
đồng. Giá thuê ròng trên thị trường là 120 triệu
đồng/năm. Tỷ suất chiết khấu là 8%. Tính giá trị
cửa hàng?
(2) Điều kiện tài chính
Ví dụ: Thẩm định viên tìm được một tài
sản so sánh được bán với giá 5 tỷ đồng,
bên mua trả trước 2 tỷ đồng, 3 tỷ đồng
còn lại bên bán cho trả chậm trong thời
gian 5 năm với lãi suất 8%/năm, điều kiện
thanh toán theo tháng. Lãi suất thị trường
là 10%/năm.
Tính giá bán thanh toán ngay một lần?
Giải:
- Khoản thanh toán hàng tháng cho số tiền 3 tỷ
đồng với lãi suất 8% trong thời gian 5 năm là:
CF = 3000 : PVFA(8%/12, 60)
= 60,829 triệu đồng
- Giá trị hiện tại của tài sản là:
V0 = 2000 + 60,829*PVFA(10%/12,60)
= 4863 triệu đồng
(3) Điều kiện bán
A B
C
(4) Chi phí bỏ ra sau khi mua
- Chi phí sửa chữa những hư hỏng
- Chi phí dỡ bỏ các bộ phận dư thừa
- Chi phí khắc phục ô nhiễm môi trường
- Chi phí hoàn thiện các giấy tờ pháp lý
(5) Điều kiện thị trường
Ví dụ: Tài sản so sánh là một căn hộ
chung cư đã được giao dịch với giá 920
triệu đồng. Căn hộ so sánh tương đồng
với căn hộ thẩm định về mọi yếu tố, ngoại
trừ việc nó đã được bán cách đây 3 tháng.
Nghiên cứu thị trường cho thấy trong thời
gian 3 tháng qua, loại tài sản này trong
khu vực đã tăng giá 5%.
Vậy mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định
là: 920*1,05 = 966 triệu đồng.
(6) Vị trí
Lô B
Lô A DT 105m2
DT 35m2 (10,5x10)
(3,5x10)
Hẻm 3m
A B
Giá thuê: Giá thuê: Bãi rác
60 tr/năm 50 tr/năm
NAM ĐÔNG
(8) Đặc điểm kinh tế
- Chi phí vận hành
- Chất lượng quản lý
- Tiền thuê nhà
- Thời hạn và điều khoản cho thuê
(9) Việc sử dụng hiện tại
Ảnh hưởng bởi hệ số quy hoạch
20 m
6m đường hiện hữu
4m
Giá bán, ? 7 10 9
triệu đ/m2
Ví dụ phân tích thống kê
Tương quan giữa diện tích và đơn giá bình quân
STT Diện tích X Giá bán Đơn giá Y
(ha) (tỷ đồng) (tỷ đồng/ha)
1 15 22,5 1,50
2 17 24,14 1,42
3 20 26,20 1,31
4 25 28,75 1,15
5 27 29,16 1,08
6 30 30,00 1,00
Y = 1,989 – 0,033X
Ví dụ phân tích so sánh tương quan:
Có 3 tài sản so sánh là ba ngôi biệt thự mới được
bán đều có cùng đặc điểm với tài sản TĐG. Tuy
nhiên, giữa tài sản TĐG và các SS có sự khác biệt
đôi chút về vị trí, và do đó giá bán có sự chênh
lệch
Tài sản so sánh Giá bán (tỷ đồng) Đặc điểm vị trí so
với TĐG
SS1 5,18 Tốt hơn
TĐG Ss1
200m2 ???
100m2 12tr/m2
5m
Ss2
210m2 Ss3
14tr/m2 105m2 15tr/m2
8m
1.4.2.1 Điều chỉnh bằng số tiền tuyệt đối:
Phân tích:
- BĐS SS2 và SS3 chỉ khác nhau về diện
tích: DT của SS3 nhỏ bằng một nửa SS2
nên giá bán SS3 tăng so với SS2 là:
15 – 14 = 1tr/m2
- BĐS TĐ và SS1 khác nhau về diện tích:
SS1 nhỏ bằng một nửa TĐG nên giá bán
SS1 cũng tăng so với TĐG là 1tr/m2
Điều chỉnh
Giá bán 1m2 của TĐG là: 12 - 1 = 11tr/m2
1.4.2.2 Điều chỉnh bằng tỷ lệ phần trăm:
Phân tích:
- BĐS SS2 và SS3 chỉ khác nhau về diện tích:
DT của SS3 nhỏ bằng một nửa SS2 nên giá
1m2 của SS3 tăng so với SS2:
(15 – 14)/14 = 7,14%
- BĐS TĐ và SS1 khác nhau về diện tích:
DT SS1 nhỏ bằng một nửa TĐG nên giá bán
SS1 cũng tăng 7,14% so với TĐG.
Điều chỉnh
- Tỷ lệ giảm giá của TĐG so với SS1 là:
1/(1 + 7,14%) – 1 = - 0,067
- Giá bán 1m2 của TĐG là:
12*(1-0,067) = 11,2tr/m2
Ví dụ: Điều chỉnh 1 yếu tố theo sự theo tỷ lệ %
Ví dụ: BDS TDG là 1 mảnh đất trống có diện tích 100m2,
nằm cách ngã tư 500m. BDS SS (mảnh đất trống) có
diện tích 100 m2, nằm gần ngã tư hơn và điều này làm
cho BDS SS có giá cao hơn BDS TD 10%. BDS này vừa
được bán với giá 1 tỷ. Các các yếu tố khác tương tự
BDS TDG.
Thẩm định
- Giá bán 1m2 đất của BDS SS là:
1.000 tr/100m2 = 10 tr/m2
- Tiến hành điều chỉnh yếu tố vị trí: do BDS SS gần ngã
tư hơn nên giá cao hơn BDS TDG 10%, do vậy khi tiến
hành điều chỉnh BDS SS về cùng trạng thái vị trí với
BDS TDG, ta điều chỉnh giảm. Tỷ lệ giảm là:
1/(100% + 10%) – 100% = - 9,1%
Vậy giá 1m2 đất BDS TDG = 10 * (1 – 0,091) = 9,09 tr
Ví dụ: Điều chỉnh 2 yếu tố theo tỷ lệ %
Ví dụ: BDS TDG là 1 mảnh đất trống có diện tích 100 m2, nằm cách ngã tư
500m. BDS SS (mảnh đất trống) có diện tích 100 m2, nằm gần ngã tư hơn
và điều SS làm cho BDS SS có giá cao hơn BDS TD 10%; tuy nhiên, bất
động sản này có độ bụi cao hơn nên có giá thấp hơn 4%. BDS này vừa
được bán với giá 1 tỷ. Các các yếu tố khác tương tự BDS TDG.
Thẩm định
- Giá bán 1m2 đất của BDS SS là:
1.000 tr/100m2 = 10 tr/m2
- Tiến hành điều chỉnh yếu tố vị trí và độ bụi:
+ Xét yếu tố vị trí, do BDS SS gần ngã tư hơn nên giá cao hơn BDS
TDG 10%, do vậy khi điều chỉnh BDS SS về trạng thái cùng vị trí với BDS
TDG, ta điều chỉnh giảm. Tỷ lệ giảm do vị trí là:
1/(100% + 10%) – 100% = - 9,1%
+ Xét yếu tố độ bụi, do BDS SS có độ bụi cao hơn nên giá thấp hơn
BDS TDG 4%, do vậy khi điều chỉnh BDS SS về trạng thái cùng độ bụi với
BDS TDG, ta điều chỉnh tăng. Tỷ lệ tăng do độ bụi là:
1/(100% - 4%) – 100% = 4,16%
+ Tổng điều chỉnh 2 yếu tố là: - 9,1% + 4,16% = - 4,94%
Vậy giá 1m2 đất BDS TDG = 10 * (1 – 4,94%) = 9,506 triệu
Ví dụ: Điều chỉnh đất khi BDS SS có công trình xd trên đất
Ví dụ: BDS TDG là 1 mảnh đất trống có diện tích 100 m2,
nằm cách ngã tư 500m. BDS SS là ngôi nhà 2 tầng, diện tích
đất 100 m2, diện tích sàn xd 200m2. BDS này nằm gần ngã
tư hơn và điều này làm cho BDS SS có giá cao hơn BDS TD
10%. BDS này vừa được bán với giá 1,4 tỷ. Giá trị còn lại
của ngôi nhà được thẩm định vào khoảng 400 triệu đồng.
Các yếu tố khác tương tự BDS TDG.
Thẩm định
- Giá trị mảnh đất trống của BDS SS là:
1400 – 400 = 1.000 triệu
- Giá bán 1m2 đất của BDS SS là:
1.000 tr/100m2 = 10 tr/m2
- Tiến hành điều chỉnh yếu tố vị trí: do BDS SS gần ngã tư
hơn nên giá cao hơn BDS TDG 10%, do vậy khi tiến hành
điều chỉnh BDS SS về cùng trạng thái vị trí với BDS TDG, ta
điều chỉnh giảm. Tỷ lệ giảm là:
1/(100% + 10%) – 100% = - 9,1%
Vậy giá 1m2 đất BDS TDG = 10 * (1 – 0,091) = 9,09 tr
1.4.3 Trình tự điều chỉnh:
- Quyền tài sản
- Điều kiện tài chính
- Điều kiện bán
- Điều kiện thị trường
- Vị trí
- Đặc điểm vật chất
- Đặc điểm kinh tế
- Việc sử dụng hiện tại
- Phần không thuộc bất động sản
Ví dụ tổng quát: Bước 1. Lựa chọn tài sản ss
Mô tả TĐG SS1 SS2 SS3
Giá bán Chưa biết 1000 triệu 980 triệu 1350 triệu
Pháp lý Sổ đỏ Chưa sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ
Sd từ 1995
Vị trí Mặt ngõ Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 8m Mặt ngõ 8m
10m
Cơ sở hạ Ngập nước Không ngập Ngập nước Không ngập
tầng
Cảnh quan Nhìn ra Nhìn ra Nhìn ra Nhìn ra công
đường đường đường viên
Hướng Tây đông Đông nam Tây
Thông tin bổ sung:
- Đơn giá đất của nhà nước tại khu vực
này là: 4 triệu đồng/m2
Bước 2. Lập bảng so sánh (phân tích những lợi
thế và hạn chế giữa bđs ss và bđs thẩm định)
Mô tả TĐG SS1 SS2 SS3
Giá bán Chưa biết 1000 triệu 980 triệu 1350 triệu
Diện tích 56m2 50m2 49m2 60m2
Pháp lý Sổ đỏ N/V tài chính: 0 0
50*4*50%=100tr
Vị trí Mặt ngõ 10m 0 Kém hơn Kém hơn
Giảm 8% Giảm 8%
Cơ sở hạ tầng Ngập nước Tốt hơn 0 Tốt hơn
Tăng 10% Tăng 10%
Cảnh quan Nhìn ra 0 0 Tốt hơn
đường Tăng 5%
Hướng Tây Tốt hơn Tốt hơn 0
Tăng 3% Tăng 4%
Bước 3. Phân tích - điều chỉnh
Mô tả TĐG SS1 SS2 SS3
Giá bán 1m2 Chưa biết 20 20 22.5
Pháp lý Sổ đỏ Kém hơn: 0 0
Mức điều chỉnh + 2 tr/m2 0 0
Giá bán sau đ.ch plý 22 20 22.5
Vị trí Mặt ngõ 10m 0 Giảm 8% Giảm 8%
Tỷ lệ điều chỉnh +0,087 +0,087
Mức điều chỉnh +1,74 tr/m2 +1,958 tr/m2
Cơ sở hạ tầng Ngập nước Tăng 10% 0 Tăng 10%
Tỷ lệ điều chỉnh -0,091 -0,091
Mức điều chỉnh -2,002 tr/m2 -2,048 tr/m2
Cảnh quan Nhìn ra đường 0 0 Tăng 5%
Tỷ lệ điều chỉnh -0,048
Mức điều chỉnh -1,08 tr/m2
Hướng Tây Tăng 3% Tăng 4% 0
Tỷ lệ điều chỉnh -0,029 -0,038
Mức điều chỉnh -0,638 tr/m2 -0,76 tr/m2
Tổng điều chỉnh -0,120 +0,049 -0,052
Mức giá chỉ dẫn 19,36 tr/m2 20,98 tr/m2 21,33 tr/m2
Số lần đ.chỉnh 3 2 3
Số đ.chỉnh thuần -0,64 (tr) 0,98 1,17
Số đ.ch tuyệt đối 4,64 (tr) 2,5 5,086
Bước 3. Phân tích - điều chỉnh
Mô tả TĐG SS1 SS2 SS3
Giá bán 1m2 Chưa biết 20 20 22.5
5m
Lô đất
SS1 TA CÓ TỶ LỆ:
150
BĐS TĐG BĐS SS1
------------- = -------------
BĐS SS2 BĐS SS3
Lô đất Lô đất
SS2 SS3
100m2 150m2
10m
2
TDG
1
3
4
BĐS TĐG
- DT đất 80 m2, nằm ở hẻm
rộng 4m.
-DT sàn XD 100 m2.
-Nhà 3 tầng kết cấu bê tông
cốt thép, tường gạch, mái
tôn màu, nền lát gạch
ceramic, trang trí nội thất
bình thường. Chất lượng
còn lại 80%
-Giá vàng thời điểm TĐG :
6.400.000 đ/lượng
-Đơn giá xd nhà có kết cấu
tương tự 1,2 tr/m2
Thuận lợi và hạn chế
Thuận lợi Hạn chế
-Gần siêu thị Lotte Mart, -Do gần Rạch Kênh Tẻ
trường trung học cơ sở Lâm và trục đường chính Trần
Văn Bền, chợ Cư xá Ngân Xuân Soạn nên được xem là
Hàng. ô nhiễm hơn so với các BĐS
-Khu Cư xá Ngân Hàng nằm sâu bên trong.
có không khí trong lành, ít ô -Cách xa khu trung tâm
nhiễm, yên tĩnh, khu dân cư thành phố.
an ninh, văn minh, lịch sự, là -Gần Rạch Kênh Tẻ nên
nơi thích hợp để người dân vào mùa mưa thường hay bị
tập thể dục, thư giãn. ngập nước, mực nước thấp
không gây ảnh hưởng nhiều
đến giao thông.
Sơ đồ kết cấu :
Mái
Tr ần 4,1%
5,
21%
BDS SS 1
TĐG
BDS SS 4
Bất động sản 1:
+ Gía trị còn lại phần xây dựng :
Nhà : 200m2 x 2.000.000 đ/m2 x 80% = 320.000.000đ.
Công trình phụ = 160.000.000đ
CỘNG = 480.000.000đ
Quy đổi ra vàng : 480.000.000 đ / 6.000.000đ/lượng
= 80 luợng.
+ Giá trị đất : 530 luợng - 80 lượng = 450
lượng.
+ Đơn giá đất : 450 lượng / 300 m2 = 1,5
lượng/m2.
4m
SS4
200 m2
* Lựa chọn so sánh: ta có tỷ lệ:
Đơn giá đất BĐS 3 / BĐS 1 = 1,2 lượng / 1,5 lượng = 80%.
Đơn giá đất BĐS 4 / BĐS 1 = 1,23 lượng / 1.5 lượng = 82%.
SS1
SS2
300 m2
100 m2
8m
Nhìn vào kết quả của việc lựa chọn so sánh, chúng ta
có thể kết luận :
- Đơn giá BĐS TĐG bằng 80% so với đơn giá BĐS 2.
- Đơn giá đất của BĐS TĐG : 1,6 lượng/m2 x 80%
= 1,28 lượng/m2.
- Giá đất của BĐS TĐG : 1,28 lượng/m2 x 80m2
= 102,4 lượng.
- Giá trị còn lại của phần xây dựng : 100m2 x
1.200.000đ/m2 x 80% = 96.000.000đ.
Quy đổi ra vàng : 96.000.000 đ / 6.400.000đ/lượng
= 15 luợng.
=> Giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá :
102,4 lượng + 15 = 117,4 lượng.
KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ:
Theo kết quả trên ta có:
Quyền sử dụng đất: 102,4 lượng
Công trình sử dụng trên đất: 15 lượng
Như vậy, tổng giá trị thị trường theo yêu cầu thẩm định giá của
bất động sản thẩm định giá tại thời điểm TDG là: 117,4 lượng
Ví dụ. Thẩm định giá bất động sản sau:
BĐS cần TDG có DT đất 100 m2 nằm ở hẻm rộng 6m, diện tích
sàn xây dựng 120 m2, nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép,
tường gạch, mái ngói, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại
80%.
Qua thu thập thông tin cùng khu vực này có 3 BĐS giao dịch
thành trong vòng 3 tháng so với ngày thẩm định giá như sau :
- BĐS 1 : DT đất 100 m2 , nằm ở hẻm rộng 10 m, DT sàn XD
120 m2, nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, mái ngói, nền lát
gạch granite, chất lượng còn lại 80%, giá bán được 180 lượng
vàng, giá vàng tại thời điểm giao dịch 16.600.000 đ/lượng.
- BĐS 2 : DT đất 260 m2 nằm ở hẻm rộng 10 m, DT sàn XD
200 m2 , nhà 2 tầng, kết cấu khung sàn bê tông cốt thép, mái
bê tông lát ngói, tường gạch, nền lát gạch granite, trang trí nội
thất khá, chất lượng còn lại 80% và có phần sân vườn, bề bơi,
gara ô tô, trị giá 330 triệu đồng, giá bán được 460 lượng vàng,
giá vàng tại thời điểm giao dịch 16.500.000 đ/lượng.
- BĐS 3: DT đất 270 m2 nằm ở hẻm rộng 6m, diện
tích sàn xây dựng 200 m2, nhà 2 tầng, khung sàn
bêtông cốt thép, tường gạch, nền lát gạch ceramic,
mái ngói, chất lượng còn lại 75%, giá bán được 350
lượng vàng, giá vàng tại thời điểm giao dịch
16.400.000đ/lượng.
Biết rằng :
Giá vàng thời điểm TĐG : 16.400.000 đ/lượng.
Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự :
BĐS thẩm định giá : 3,200,000 đ/m2.
BĐS 1 : 3,500,000 đ/m2,
BĐS 2 : 3,400,000 đ/m2,
BĐS 3 : 3,600,000 đ/m2 .
Thẩm định:
Bước 1: thẩm định giá đất BDS TDG:
- BDS SS1:
+ Giá trị nhà: 120*3,5*80% = 336 tr
+ Quy ra vàng: 336/16,6 = 20,24 lượng
+ Giá trị đất:180 – 20,24 = 159,76 lượng
+ Đơn giá 1m2 đất: 159,76/100 = 1,5976 lượng
- BDS SS2:
+ Giá trị nhà: 200*3,4*80% = 544 triệu
+ Phần gara ôto: 330 tr
=> Tổng cộng: 874 triệu
+ Quy ra vàng:874/16,5 = 52,97 lượng
+ Giá trị đất: 460 – 52,97 = 407,03 lượng
+ Đơn giá 1m2 đất: 407,03/260 = 1,5655 lượng
- BDS SS3:
+ Giá trị nhà: 200*3,6*75% = 540 tr
+ Quy ra vàng:540/16,4 = 32,93 lượng
+ Giá trị đất: 350 – 32,93 = 317,07 lượng
+ Đơn giá 1m2 đất: 317,07/270 = 1,1743 lượng
- So sánh quan hệ tỷ lệ:
SS3/SS2 = 1,1743/1,5655 = 75%
- Giá trị lô đất BDS TDG:
= 1,5976*75%*100 = 119,82 lượng
Bước 2: Thẩm định giá công trình xây dựng:
- Giá trị nhà: 120*3,2*80% = 307,2tr
- Quy ra vàng: 307,2/16,4 = 18,73 lượng
Bước 3: Ước tính giá trị BDS TDG:
= 119,82 + 18,73 = 138,55 lượng
Ví dụ. BĐS có chiều rộng = 12m, chiều dài 14m, mặt
tiền đường, hợp pháp chủ quyền, điều kiện thị trường
bình thường.
Thu thập thông tin thị trường :
BĐS 1 : có chiều rộng = 12m, chiều dài = 15m, trên cùng một con
đường, có vị trí thuận mới vừa mới bán 2,7 tỷ đồng, chưa có chủ
quyền, được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với
quy hoạch, sử dụng ổn định từ năm 1990, giá vàng
11.520.000đ/lượng;
BDS 2 : có chiều rộng = 12m, chiều dài = 20m, trong cùng khu vực, có
vị trí kém thuận lợi, vừa mới bán 2,520 tỷ đồng, chưa có chủ quyền,
được chính quyền xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy
hoạch , sử dụng ổn định từ 15/10/1993, giá vàng 11.800.000đ/lượng;
BĐS 3 : có DT như bất động sản TĐG và vị trí đối diện,vừa mới bán
1,880 tỷ đồng, chưa có chủ quyền, được chính quyền xác nhận không
có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, sử dụng ổn định từ 30/6/2003,
giá vàng 12.120.000đ/lượng;
BĐS 4 : có DT 200m2, trong cùng khu vực, có thêm
phân sân vườn, gara 125triệu đồng, vừa mới bán
1,950 tỷ đồng, chưa có chủ quyền, được chính quyền
xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy
hoạch, sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004, giá vàng
12.250.000đ/lượng;
BĐS 5 : có DT 144m2, trong cùng khu vực, kém hơn
phần sân vườn, gara 85triệu đồng, vừa mới bán và trả
làm 4 đợt : ngay đợt đầu trả 600 triệu đồng, đợt 2
thanh toán 424 triệu đồng, đợt 3 thanh toán 343 triệu
đồng và đợt cuối cùng thanh toán 334,5 triệu đồng,
chưa có chủ quyền, được chính quyền xác nhận
không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, sử dụng
ổn định từ năm 2001, giá vàng 11.620.000 đ/lượng
Thống kê thông tin thị trường :
Hình dáng :
Vuông vức : 100%
Nở hậu : 105%
Tóp hậu : 95%
Quy mô diện tích :
60 – 100m2 : 110%
100 – 150m2 : 105%
150 – 250m2 : 100%
250 – 300m2 : 95%
Giá đất nhà nước quy định tại khu vực này là 5 triệu
đ/m2.
Giá vàng tại thời điểm thẩm định : 12.220.000 đ/lượng.
Lãi suất 1 năm 6%/năm, 2 năm 7% năm, 3 năm
8%/năm, 4 năm 9%/năm.
Thẩm định :
BĐS 1 : Khi hợp thức hoá chủ quyền,
thuộc đối tượng …… phải nộp tiền sử
dụng đất theo Luật đất đai năm 2003 :
- Giá trị thị trường của BĐS 1 :
Quy ra vàng:
Quy ra vàng:
- Đơn giá 1 m2 :.
BĐS 3 :
- Phải nộp tiền sử dụng đất là ….% theo
Luật đất đai 2003 khi hợp thức hóa:
Quy ra vàng
- Đơn giá 1 m2 :
BĐS 4 :
- Phải nộp tiền sử dụng đất là …. % theo Luật
đất đai 2003 khi hợp thức hóa:
Tính toán :
- Giá bán trừ phần hơn sân vườn, gara :
Quy ra vàng:
- Đơn giá 1 m2 :
BĐS 5 :
- Phải nộp tiền sử dụng đất là …. % theo Luật đất đai 2003 khi
hợp thức hóa:
b4
b3
b2 Ước tính Ước tính
tổng số giá trị
b1
Ước tính tiền giảm tài sản
CF để xd giá tích
Ước tính mới
luỹ
giá trị công trình
lô đất xd trên đất
trống
2.3 Chi phí tái tạo và chi phí thay thế
• Chi phí tái tạo là chi phí ước tính theo giá vật tư, nhân
công hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây
dựng một tòa nhà hoàn toàn tương tự, hoặc gần
tương tự với tòa nhà cần thẩm định giá, sử dụng cùng
loại vật liệu, thiết kế kiến trúc, tiêu chuẩn xây dựng,
tay nghề công nhân, bao gồm cả những điểm đã lỗi
thời, lạc hậu như tài sản thẩm định
• Chi phí thay thế là chi phí ước tính theo giá vật tư,
nhân công hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để
xây dựng một tòa nhà có công năng công dụng tương
tự với tòa nhà cần thẩm định giá, sử dụng vật liệu
hiện đại, theo các tiêu chuẩn thiết kế, kiến trúc hiện
hành
2.4 Các phương pháp ước tính chi phí
Lưu ý: Đơn giá xây dựng có thể được cung cấp bởi các công ty
tư vấn xây dựng, hoặc tham khảo tài liệu “Suất vốn đầu tư xây
dựng cơ bản” do Bộ Xây dựng ban hành hàng năm
Phương pháp phân chia thành phần
A. Chi phí trực tiếp NVL Nhân công Máy thi Tổng
công
- Móng
- Tường
- Sàn
- Trần
B. CF QL công trường
C. CF QLDN
D. Lãi vay
Đ. Lãi cho dn xd
E. Thuế
Giá trị công trình
Phương pháp khảo sát số lượng
Định mức dự toán xây dựng cơ bản là định mức kinh
tế kỹ thuật xác định mức hao phí cần thiết về vật liệu,
lao động và máy thi công để hoàn thành một đơn vị
khối lượng công tác xây lắp tương đối hoàn chỉnh như
1m3 tường gạch, 1m3 bê tông, 1m2 lát sàn gạch từ
khâu chuẩn bị đến khâu kết thúc công tác xây lắp.
Theo phương pháp này chi phí xây dựng công trình
được tính toán căn cứ vào đơn giá chi tiết hiện hành
của vật liệu và lao động, khối lượng công tác của
công trình và định mức dự toán xây dựng cơ bản để
tổng hợp tổng dự toán xây lắp và sau đó là tổng dự
toán công trình
2.5 Ước tính hao mòn
2.5.1 Các loại hao mòn
2.5.2 Các khái niệm về tuổi đời
2.5.3 Các phương pháp ước tính hao mòn
2.5.1 Các loại hao mòn
• Hao mòn vật lý: là quá trình gặm mòn dần công trình
hàng ngày, từ bộ phận nhỏ đến toàn bộ công trình do
các tác nhân: thời tiết, khí hậu, độ ẩm của không khí
• Hao mòn chức năng: là sự không tương thích của bất
động sản so với các tiêu chuẩn hiện hành. Nguyên nhân
là do lỗi thiết kế, sự lỗi thời của các kết cấu, do thiếu
hoặc thừa bộ phận
• Hao mòn kinh tế: là sự giảm giá trị công trình do tác
nhân bên ngoài tài sản gây ra. Ví dụ tiếng ồn, sự ô
nhiểm, việc sử dụng đất không phù hợp; Các tác nhân
kinh tế như quy hoạch, lãi suất, mất cân bằng cung cầu,
suy thoái kinh tế.
Lưu ý: hao mòn vật lý và hm chức năng được chia thành
có thể sửa chữa được và không thể sửa chữa được.
- Hao mòn gọi là sửa chữa được nếu sự
sửa chữa là có thể về mặt thực tế và hợp
lý về mặt kinh tế, tức là chi phí sửa chữa
nhỏ hơn giá trị đóng góp mà sự sửa chữa
mang lại.
- Hao mòn là không thể sửa chữa được
nếu chi phí để sửa chữa các khiếm khuyết
vượt quá lợi ích tăng thêm cho tài sản
2.5.2 Các khái niệm về tuổi đời
• Tuổi đời vật lý: là thời gian tồn tại về mặt vật
chất của tài sản
• Tuổi đời thực tế: là thời gian từ lúc công trình
hoàn thành và đưa vào sử dụng đến thời điểm
thẩm định
• Tuổi đời kinh tế: là thời gian mà theo đó công
trình trên đất đóng góp vào giá trị của bất động
sản
• Tuổi đời kinh tế còn lại: là thời gian mà sự tồn
tại của công trình còn có thể đóng góp vào giá trị
bất động sản
• Tuổi đời hiệu quả: bằng tuổi đời kinh tế trừ đi
tuổi đời kinh tế còn lại
Xây dựng Sụp đổ
Tuổi đời kt còn lại
4 Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự, mới 100%
5 Giá trị hao mòn lũy kế của nhà tại thời điểm
thẩm định giá (5 = 4-3)
6 Tỷ lệ hao mòn lũy kế (6 = 5:4) (%)
3 Giá trị của nhà tại thời điểm TDG (3 = 1-2) 1,065 1,085
4 Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự, mới 100% 1,765 1,8
5 Giá trị hao mòn lũy kế của nhà tại thời điểm 0,7 0,715
thẩm định giá (5 = 4-3)
6 Tỷ lệ hao mòn lũy kế (6 = 5:4) (%) 0,397 0,397
8 Tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của nhà 0,0199 0,0189
(8 = 6:7) (%)
9 Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần TDG = 0,0194*22 = 0,4268
(3) Phương pháp khảo sát thực tế
% HM = ∑KiMi / ∑Ki
Trong đó:
Ki : tỷ trọng giá trị kết cấu chính i trong
tổng giá trị công trình
Mi : là tỷ lệ hao mòn kết cấu chính i
Ví dụ: bđs cần định giá có các đặc điểm sau:
- Dt 300m2 ở khu đô thị có đầy đủ pháp lý về qsd đất
- Công trình xd trên đất: nhà 2 tầng kết cấu bê tông
cốt thép, dt sàn xd 120m2. Tình trạng hao mòn của
các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%,
mái 44%.
- Tỷ lệ kết cấu chính trong tổng giá trị công trình:
móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14%. Đơn giá xd
mới nhà có kết cấu tương tự 1,5tr/m2. Chi phí khắc
phục tình trạng lạc hậu về bếp 7tr, hệ thống vệ sinh
6tr
- Được biết: có một lô đất trống bên cạnh có dt 250m2
không có giấy tờ hợp lệ về qsd đất, không có tranh
chấp, sử dụng ổn định từ năm 2005 vừa được bán với
giá 225tr đ. Giá đất quy định của NN ở cùng vị trí là
1,2tr/m2.
Tình trạng hao mòn:
móng 32%, tường 44%,
sàn 36%, mái 44%.
Tỷ lệ kết cấu:
móng 8%, tường 18%,
Dt đất 300m2 Dt sàn xd:
BĐS sàn 16%, mái 14%.
Giấy tờ đầy đủ 120m2
Cần TĐG Đơn giá xd: 1,5tr/m2
CF khắc phục lạc hậu:
bếp 7tr, nhà vệ sinh 6tr.
Cho biết: theo nghị định 198, nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất
đối với lô đất ss: phải nộp 100% tiền sử dụng đất trên toàn bộ dt đất
a. Giá trị lô đất trống
- Nghĩa vụ tài chính về quyền sd đất đối với lô
đất ss:
250* 1,2 = 300 triệu
- Giá lô đất ss khi hoàn thành pháp lý về quyền
sd đất;
225 + 300 = 525 triệu
- Đơn giá đất khi hoàn thành thủ tục pháp lý:
525:250 = 2,1 triệu/m2
- Giá trị lô đất cần định giá:
300*2,1 = 630 triệu
b. Giá trị công trình xây dựng trên đất
- Phần trăm hao mòn của công trình
(32%*8% + 44%*18% + 36%*16% + 44%*14%)
(8% + 18% + 16% + 14% )
= 40%
- Phần trăm giá trị còn lại của công trình:
1 – 40% = 60%
- Giá trị còn lại của công trình:
1,5*120*60% = 108 tr
- Giá trị xd sau khi trừ đi chi phí khắc phục hao mòn chức
năng:
108 – 7 – 6 = 95 tr
c. Giá trị bất động sản cần định giá
630 + 95 = 725 tr
(4) Phương pháp phân chia
Thay thảm 32
Sơn tường 43
b4
b3
Xác định
b2 giá trị
Ước tính còn lại
b1 tổng cf của sự
Ước tính của sự phát triển
Xđ cách tổng giá trị phát triển
sd cao của sự
nhât và phát triển
tốt nhất
3. Pp thặng dư
b4
b3
b2 Ước tính
Tính Giá trị
b1 Giá trị BĐS
Tính Thu hồi
Tỷ suất
Năm cuối
Tính dòng Chiết khấu
thu nhập
hàng năm
4.2.1 Tính thu nhập thuần hàng năm
1. Tổng thu nhập tiềm năng
2. Bỏ trống và thất thu
3. Thu nhập khác
4. Tổng thu nhập thực (1)-(2)+(3)
5. Chi phí hoạt động
6. Khấu hao
7. Thu nhập thuần trước thuế (4)-(5)-(6)
8. Thuế thu nhập Doanh nghiệp
9. Thu nhập thuần sau thuế (7)-(8)
4.2.2 Tỷ suất chiết khấu và tỷ suất vốn hóa
• Tỷ suất vốn hóa là gi? Là tỷ suất chuyển hóa thu nhập
một năm về giá trị bất động sản.
• Tỷ suất sinh lời yêu cầu là gì? Là tỷ suất sinh lời tối
thiểu nhà đầu tư yêu cầu phải đạt được khi đầu tư vào
bất động sản.
• Tỷ suất chiết khấu là gì?. Là tỷ suất chuyển hóa dòng
tiền trong tương lai về giá trị hiện tại.
• - Trong phương pháp chiết khấu dòng thu nhập,
thẩm định viên sử dụng tỷ suất sinh lời yêu cầu
• - Trong phương pháp vốn hóa thu nhập, thẩm định
viên sử dụng tỷ suất vốn hóa. Tỷ suất vốn hóa có thể
bằng, nhỏ hơn, hoặc lớn hơn tỷ suất sinh lời yêu cầu,
tuy thuộc vào giá trị bất động sản trong tương lai hoặc
không thay đổi, hoặc tăng lên, hoặc giảm xuống.
4.2.2 Tỷ suất chiết khấu và tỷ suất
vốn hóa
Một số phương pháp xác định tỷ suất chiết
khấu và tỷ suất vốn hóa
• Phương pháp so sánh thị trường
• Phương pháp chi phí vốn bình quân gia
quyền
• Phương pháp mô hình tỷ suất đôi
Ví dụ: Xác định tỷ suất vốn hóa trung bình từ
thị trường
Tài sản Thu nhập một năm Giá giao dịch Tỷ suất vốn
SS hóa
1 2,8 tỷ 18,42 0,152
R = k + Rcr
Trong đó:
R là tỷ suất vốn hóa
k là tỷ suất sinh lời yêu cầu
Rcr là tỷ suất hoàn vốn từ việc đầu tư vào
bất động sản
(xem mục 4.5)
4.3 Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập (DCF)
t
0 1 2 n
Lưu ý: Trong trường hợp này, giá trị tài sản không đổi
tại mọi thời điểm
b. Trường hợp thu nhập thuần tăng hàng năm với tốc
độ không đổi g cho đến vĩnh viễn
V0 = TN1 / (k – g)
TN
TNn
TN2
TN1
t
0 1 2 n
Lưu ý: Trong trường hợp này, giá trị tài sản tăng với tốc độ g
c. Trường hợp thu nhập thuần tăng hàng năm với tốc độ không
đổi g1 trong n năm đầu, sau đó, kể từ năm thứ n+1 cho đến
vĩnh viễn, thu nhập thuần tăng với tốc độ g2
TNi TNn+1 TN1[1-((1+g1)/(1+k))n] TNn+1
V0 = ∑-------- + --------------- = ---------------------------- + --------------
(1+k)i (k-g2)(1+k)n k – g1 (k-g2)(1+k)n
TN
TNn
TN2
TN1
t
0 1 2 n
4.3 Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập
4.3.2 Giá trị quyền khai thác có thời hạn
Công thức tổng quát
TNi + KHi Vn
V0 = ∑--------------- + -------
(1+k)i (1+k)n
Trong đó:
TNi là thu nhập thuần năm i
KHi là khấu hao năm i
Vn là giá trị thu hồi của BĐS năm n
k là tỷ suất chiết khấu (tỷ suất sinh lời yêu cầu)
i chạy từ 1 đến n
Lưu ý: Khấu hao trong công thức trên không phải là khoản tiền
chi thực
4.4 Phương pháp vốn hóa thu nhập
Công thức tổng quát:
V0 = TN1 / R
Trong đó:
- V0 là giá trị bất động sản
- TN1 là thu nhập thuần năm 1
- R là tỷ suất vốn hóa
Lưu ý: Phương pháp này áp dụng khi thu
nhập tương đối ổn định hàng năm
Ví dụ: Tính giá trị của Trung tâm
thương mại, biết:
- Thu nhập cho thuê hàng năm là 5 tỷ
đồng.
- Chi phí sửa chữa, bảo hành, điều
hành, khấu hao là 1.545,454545 tr đ.
Thuế VAT 454,545455 tr đ.
- Suất lợi tức bq cho các hoạt động
Trung tâm
Thương mại
kinh doanh trên địa bàn (lãi suất vốn
hoá) là 10%.
Thu nhập ròng hàng năm:
= 5 tỷ - 1,545454545 – 0,454545455 = 3 tỷ
Giá trị tài sản = TNr/LSvh = 3/(10%) = 30 tỷ
4.5 Mối quan hệ giữa tỷ suất sinh lời yêu
cầu k và tỷ suất vốn hóa R
Phương pháp vốn hóa thu nhập chỉ được áp
dụng khi dòng thu nhập ổn định. Do vậy, chúng
ta chỉ xét trường hợp này.
• Khi tài sản giả định được khai thác vĩnh viễn, và
thu nhập hàng năm ổn định thì công thức vốn
hóa thu nhập giống công thức chiết khấu dòng
thu nhập (V0 = TN/k). Do vậy, trong trường hợp
này, tỷ suất vốn hóa chính là tỷ suất sinh lời yêu
cầu.
• Khi tài sản giả định được khai thác có thời hạn
trong n năm, và thu nhập hàng năm ổn định thì
R và k quan hệ như thế nào?
Cách 1:
Ta ký hiệu:
- TN là thu nhập hàng năm
- V0 là giá trị tài sản ở thời điểm hiện tại
- Vn là giá trị tài sản năm n, và Vn = (1-h).V0
Theo phương pháp DCF:
V0 = TN*[((1+k)n -1)/k(1+k)n] + (1-h).V0/(1+k)n
V0 = TN*[((1+k)n - 1)/k(1+k)n]*[(1+k)n/((1+k)n – 1 + h)]
V0 = TN*[(1+k)n - 1]:k[(1+k)n – 1 + h] (1)
Theo phương pháp vốn hóa thu nhập:
V0 = TN/R (2)
Từ (1) và (2) ta có:
R = k[(1+k)n – 1 + h]:[(1+k)n - 1] = k + h.k/[(1+k)n - 1]
R = k + h.k/[(1+k)n - 1]
Xảy ra các trường hợp:
- Giá trị tài sản năm cuối không đổi:
Vn = Vo h = 0 thì R = k
- Giá trị tài sản năm cuối bằng 0:
Vn = 0 h = 1, khi đó:
R = k + k/[(1+k)n - 1] = k(1+k)n/((1+k)n – 1)
R = 1/PVFA(k,n)
- Giá trị tài sản năm cuối tăng 50%:
R = k – 0,5.k/[(1+k)n - 1]
- Giá trị tài sản năm cuối giảm 50%:
R = k + 0,5.k/[(1+k)n - 1]
Lưu ý: trong trường hợp TN và V tăng cùng tốc độ là g
thì có sử dụng công thức vốn hóa thu nhập được
không?, nếu có thì R =?
Cách 2: Phân tích OCF
OCF bao gồm 2 thành tố:
- Lợi nhuận sinh ra từ đầu tư: k.V0 (1)
- Khấu hao trích hàng năm D
Gọi giá trị tài sản cuối năm n là Vn, h là % hao mòn của tài sản,
ta có:
(i) Vn = (1-h)V0
(ii) D*((1+k)n – 1)/k = hV0
=> D = k.h.V0/((1+k)n – 1) (2)
Từ (1) và (2) suy ra:
OCF = k.V0 + k.h.V0/((1+k)n – 1)
Do đó: V0 = OCF : [k + k.h/((1+k)n – 1)]
Vì V0 = OCF/R
Nên R = k + k.h/((1+k)n – 1)
• Ví dụ 1:
Một bất động sản mong đợi có lợi tức 100 triệu
đồng, 95 tr, 95 tr, 100 tr và 110 tr trong 5 năm
tới. Giá trị tài sản mong đợi tăng 10%. Hãy tính
giá trị tài sản nếu tỷ suất chiết khấu thích hợp là
11%.
• Ví dụ 2:
Một tài sản có gía 300 triệu đồng với mong đợi
thu nhập thuần năm tới 36 tr. Người mua mong
ước gia tăng lợi tức và giá trị hàng năm 3%
trong 5 năm. Tính tỷ suất sinh lợi Y
Ví dụ 3: Thẩm định giá cửa hàng thương mại khai thác vĩnh
viễn, có các thông tin về BĐS cần thẩm định giá :
- Diện tích sàn xây dựng : 2.000 m2.
- Diện tích có thể cho thuê / Diện tích sàn xây dựng: 80%.
- Đơn giá cho thuê : 1.100.000 đ/m2/tháng.
- Chi phí khấu hao, sửa chữa, bảo dưỡng : 3 tỷ đồng/năm
- Chi phí quản lý điều hành : 1 tỷ đồng.
- Thuế VAT : 10%.
- Thuế thu nhập : 28% lợi tức trước thuế.
- Thời hạn cho thuê còn lại : 4 năm.
- Đơn giá cho thuê mới, dự kiến sẽ tăng 15 %.
- Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng tăng : 5 %.
- Chi phí quản lý điều hành tăng : 10%.
- Tỷ suất các loại thuế không đổi.
- Lãi suất vốn hóa 12%.
4.6 Ứng dụng kỹ thuật chiết khấu để định giá
trị bất động sản là công trình dự án
Trong hoạt động đầu tư xây dựng công
trình thường diễn ra hai giai đoạn cơ bản:
- Giai đoạn bỏ vốn đầu tư: Thông thường
giai đoạn này doanh nghiệp chỉ có chi chứ
không có thu.
- Giai đoạn thu hồi vốn và lãi: Trong giai
đoạn này doanh nghiệp phát sinh chi phí
kinh doanh và có doanh thu.
a) Xác định vốn đầu tư ban đầu của dự
án:
- Chi phí xây dựng công trình
- Chi phí đầu tư vào vốn lưu động ròng
- Chi phí cơ hội của tài sản hiện có
- Cộng hoặc trừ thuế phải nộp hoặc được
miễn, giảm
Lưu ý: Dòng tiền này không bao gồm chi
phí chìm.
b) Dòng tiền tăng thêm trong hoạt động kinh
doanh:
Lợi nhuận trước thuế:
= Doanh thu – Chi phí = EBIT
Lợi nhuận sau thuế Pi:
= EBIT(1 – T)
Dòng tiền sau thuế (OCF):
= EBIT(1 – T) + K
Trong đó:
EBIT là thu nhập trước thuế và lãi vay
K là khấu hao trong năm thứ i
T là thuế suất TNDN phải nộp
Xác định doanh thu
• Doanh thu = Số lượng sp tiêu thụ * giá bán
• Các khoản giảm trừ:
- Chiết khấu thương mại
- Giảm giá
- Hàng bán bị trả lại
- Thuế TTĐB, thuế xnk
• Doanh thu thuần = doanh thu – các khoản giảm
trừ
Chi phí hoạt động
• Nguyên vật liêu, nhiên liệu, năng lượng
• Tiền lương và bảo hiểm xã hội
• Khấu hao
• Chi phí sản xuất chung
• Chi phí ngoài sản xuất
• Lãi vay
• Chi phí khác
Thu nhập chịu thuế
= doanh thu thuần – chi phí sản xuất dịch vụ
(chưa có lãi vay) – lãi vay
= doanh thu thuần – chi phí sx dịch vụ (chưa có
khấu hao và lãi vay) – lãi vay - khấu hao
Dự tính mức lãi lỗ của dự án
Các chỉ tiêu 1 2 3
1. Tổng doanh thu
2. Các khoản giảm trừ
3. Dthu thuần (1-2)
4. Tổng cf sx dv (chưa có lãi vay)
5. Lãi vay
6. TN chịu thuế (3 – 4 - 5)
7. Thuế TNDN = TN chịu thuế*(t)
8. TN sau thuế (6 - 7)
9. Khấu hao
10. Dòng tiền sau thuế (8 + 9)
Ví dụ 1. Lập dòng tiền ròng của dự án
Một dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại có
tổng số vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào
hoạt động là 1.500 triệu đồng, trong đó vốn cố định là
1.300 triệu đồng, vốn lưu động là 200 triệu. Doanh thu
hàng năm của dự án dự kiến đạt 700 triệu. Tổng chi
phí vận hành hàng năm của dự án kể từ khi bắt đầu
hoạt động là 200 tr. Đời sống dự án 10 năm. Giá trị
thanh lý tài sản là 300 triệu gồm: thanh lý tscđ 100 tr,
thu hồi vốn lưu động ban đầu 200 tr. Xét về khía cạnh
tài chính, dự án có nên đầu tư không?
Cho biết dn áp dụng pp khấu hao đều, thuế TNDN là
30%, chi phí cơ hội của vốn là 12%/năm
Xác định dòg tiền và tính NPV của dự án
tt năm 0 1 2 3 … 10
1 VĐT 1500
-VCĐ 1300
-VLĐ 200
2 DT thuần 700 700 700 700
3. KH 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10
4. Địnhphí 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8
5. Biếnphí 42 42 60 60 60 60 60 60 60 60
6. TNTT 10 10 22 22 22 22 22 22 22 42