Công ty Cổ phần Đầu tư CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

và Thẩm định giá FIN Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

(TDG FIN HVNH) ----------------
--------
Số:03.30.03/2019/ Hà Nội, ngày 16 tháng 02 năm 2022
HĐDV/TDG
 
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số 03.30.03/2019/HĐDV/TDG ngày 30/03/2019)

1. Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá

Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá FIN (TDG FIN HVNH
Trụ sở chính: D6. 12 Chùa Bộc, Đống Đa, Hà Nội
Điện thoại: 02538526413 Fax: 04. 35 190 xxx
Email: khoatc@hvnh.edu.vn
Website: www.fin.hvnh.edu.vn
2. Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá
Khách hàng thẩm định giá: Ông Phạm Tiến Hà
Địa chỉ: số 74 đường số 15, khu dân cư ấp 5, xã Phong Phú, huyện Bình Tân, Thành phố
Hồ Chí Minh.
Hợp đồng thẩm định giá: số 03.30.03/2019/HĐDV/TDG ngày 30/03/2019 giữa Ông
Phạm Tiến Hà và Công ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá FIN (TDG FIN HVNH).
Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với
đất của thửa đất số 112 tờ bản đồ số 1 tại số 74 đường số 15, khu dân cư ấp 5, xã Phong
Phú, huyện Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CC 523106 do Sở TN&MT Thành
phố Hồ Chí Minh cấp ngày 15/01/2016.
Thời điểm thẩm định giá: Tháng 04/2019
Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở tham khảo vay vốn ngân hàng.
- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá:
+ HỒ SƠ KHÁCH HÀNG CUNG CẤP
Hồ sơ pháp lý: Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất số CC 523106 do Sở Tài nguyên & môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày
15/01/2016.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Ông Phạm Tiến Hà, sinh năm 1986, CMND số 024537526. Địa chỉ thường trú: số 74
đường số 15, khu dân cư ấp 5, xã Phong Phú, huyện Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
Bà Phạm Thị Ngọc Sen, sinh năm 1989, CMND số 024219560. Địa chỉ thường trú: số 74
đường số 15, khu dân cư ấp 5, xã Phong Phú, huyện Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
+ https://batdongsan.com.vn/ban-dat-nen-du-an-duong-so-23-xa-phong-phu-4-prj-khu-
dan-cu-phong-phu-5/biet-thu-9mx19-m-kdc-ap-vi-tri-dep-pr14626971; Chất lượng thông
tin: 95%;
+ https://batdongsan.com.vn/ban-dat-nen-du-an-xa-phong-phu-4-prj-khu-dan-cu-phong-
phu-5/gap-so-do-rieng-kdc-ap-cach-ben-xe-q-8-00m-pr12640705; Chất lượng thông tin:
90%;
Nguồn thông tin về TSSS2; Chất lượng thông tin: 90%.
- Căn cứ pháp lý để thẩm định giá:
+ Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 của BTC về việc ban hành tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10;
+ Quyết định Số 706/QĐ-BXD ngày 30/06/2017 V/v Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng
công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2016;
+ Công văn 1326/BXD-QLN ngày 08/8/2011 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn kiểm kê,
đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc.
3. Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của
nhóm (loại) tài sản thẩm định giá
Qua trực tiếp khảo sát vị trí, thực trạng của bất động sản, điều kiện kinh doanh, cơ sở hạ
tầng và khả năng phát triển tiềm năng bất động sản định giá và các bất động sản đang
giao dịch, chúng tôi sử dụng những tài sản có đặc điểm tương đồng với bất động sản định
giá nhất làm tài sản so sánh. Cụ thể
 - Tài sản so sánh 1: Bán lô đất số đường số 23, khu dân cư ấp 5, xã Phong Phú,
huyện Bình Tân, Tp.HCM. Diện tích: 175m2, mặt tiền 9m, đường trước nhà 12m (cả vỉa
hè). Cách tài sản thẩm định khoảng 200m. Liên hệ: anh Dũng. Điện thoại: 0938796296.
(https://batdongsan.com.vn/ban-dat-nen-du-an-duong-so-23-xa-phong-phu-4-prj-khu-
dan-cu-phong-phu-5/biet-thu-9mx19-m-kdc-ap-vi-tri-dep-pr14626971)
- Tài sản so sánh 2: Bán lô đất số đường số 5, khu dân cư ấp 5, xã Phong Phú,
huyện Bình Tân, Tp.HCM. Diện tích: 136,5m2, mặt tiền 7m, đường trước nhà 12m (cả
vỉa hè). Cách tài sản thẩm định khoảng 30m. Liên hệ: anh Thành. Điện thoại:
0933340640.
- Tài sản so sánh 3: Bán lô đất số đường số 23, khu dân cư ấp 5, xã Phong Phú,
huyện Bình Tân, Tp.HCM. Diện tích: 136,5m2, mặt tiền 7m, đường trước nhà 12m (cả
vỉa hè). Cách tài sản thẩm định khoảng 220m. Liên hệ: chị Loan. Điện thoại:
0902803578. (https://batdongsan.com.vn/ban-dat-nen-du-an-xa-phong-phu-4-prj-khu-
dan-cu-phong-phu-5/gap-so-do-rieng-kdc-ap-cach-ben-xe-q-8-00m-pr12640705)
Phân tích thông tin
Qua điều tra thị trường bất động sản quanh khu vực tài sản thẩm định giá tại thời
điểm tháng 01/2016, theo nhận định của tổ thẩm định giá ước tính mức giá giao dịch
thành công của các BĐS so sánh như sau:
+ TSSS1 ước tính giá trị giao dịch thành công là: 5,6 x 95% (1) = 5,32 tỷ đồng
+ TSSS2 ước tính giá trị giao dịch thành công là: 5,187 x 90% = 4,6683 tỷ đồng
+ TSSS3 ước tính giá trị giao dịch thành công là: 4,914 x 90%= 4,4226 tỷ đồng
Căn cứ vào hồ sơ về BĐS định giá, các thông tin thu thập được ở bước 3, TĐV tiến hành
phân tích, so sánh và rút ra các đặc điểm tương đồng và khác biệt giữa các BĐS với nhau.
- Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài
sản thẩm định giá.
- Các thông tin khác có liên quan.
4. Thông tin về tài sản thẩm định giá
4.1. Thửa đất
a) Thửa đất số: 112, tờ bản đồ: 1
 b) Địa chỉ: số 74 đường số 15, khu dân cư ấp 5, xã Phong Phú, huyện Bình Tân, Thành
phố Hồ Chí Minh.
c) Diện tích: 136,5 m2
d) Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng
đ) Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị
e) Thời hạn sử dụng: Lâu dài
g) Nguồn gốc sử dụng: Nhận chuyển nhượng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất.
4.2. Nhà ở
a) Loại nhà ở: Nhà ở riêng lẻ
b) Diện tích xây dựng: 96 m2
c) Diện tích sàn: 336,3 m2
d) Hình thức sở hữu: Sở hữu riêng
Ghi chú:
- Trọn thửa 112 (thửa cũ 15-129),
tờ bản đồ số 01 (BĐĐC).
- Giấy chứng nhận này thay thế cho
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
số BN 057298, số vào sổ cấp GCN: CH 03747 ngày 17/06/2013 do UBND huyện Bình
Tân cấp.
- Vị trí khu đất nằm trong quy hoạch khu đô thị mới Nam Thành phố Hồ Chí Minh.
- Vị trí nhà đất thuộc dự án khu dân cư cấp 5, xã Phong Phú do Công ty Cổ Phần Đầu
Tư Xây Dựng Bình Tân làm chủ đầu tư theo Quyết định số: 1295/QĐ-TTg ngày
28/09/2001 của Thủ tướng Chính phủ và Quyết định số 159/QĐ-UB ngày
11/01/2002 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh.
5. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
Do BĐS cần thẩm định là quyền sử dụng đất và ngôi nhà trên đất có thông tin về các tài
sản tương tự đã và đang được giao dịch trên thị trường gần thời điểm thẩm định, căn cứ
vào mục đích định giá và nguồn thông tin do khách hàng cung cấp, chuyên viên định giá
đưa ra cơ sở giá trị định giá là giá trị thị trường.
6. Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có).
- Việc tính toán giá trị dựa trên giả định diện tích quyền sử dụng đất được giao dịch trên
thị trường ổn định và không nằm trong quy hoạch, giải tỏa, di dời; các yếu tố so sánh
đảm bảo sự khách quan trung thực, phản ánh đúng giá trị thị trường.
- Tại thời điểm thẩm định giá, công trình xây dựng được chứng nhận trên GCNQSD đất
và phù hợp với khảo sát thực tế, việc tính toán giá trị công trình xây dựng dựa trên sự
giả định các yếu tố pháp lý về việc xây dựng công trình là đầy đủ và đảm bảo các tiêu
chuẩn xây dựng.
7. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
a) Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.
- Nêu rõ căn cứ lựa chọn cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.
-Trường hợp áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá: chỉ rõ phương pháp thẩm định
giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử
dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết
quả thẩm định giá.
-Trường hợp chỉ áp dụng được 01 phương pháp thẩm định giá, nêu rõ lý do.
b) Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
- Dựa trên các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá lựa chọn; thể hiện những lập
luận, phân tích, chứng cứ, số liệu, bảng tính, ... cho những lần điều chỉnh, tính toán trong
cả quá trình thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Các thông tin, số
liệu sử dụng cần phải được trích dẫn nguồn cụ thể.
- Kết quả thẩm định giá.
+ Theo phương pháp so sánh: mức giá thị trường của thửa đất số 112 tờ bản đồ số 1 tại số
74 đường số 15, khu dân cư ấp 5, xã Phong Phú, huyện Bình Tân, Thành phố Hồ Chí
Minh tại thời điểm tháng 4/ 2019 là 33.068.400 đồng/m2 x 136,5m2 = 4.513.836.600
+ Theo phương pháp chi phí, giá trị của công trình xây dựng tại thửa đất số 112 tờ bản đồ
số 1 tại số 74 đường số 15, khu dân cư ấp 5, xã Phong Phú, huyện Bình Tân, Thành phố
Hồ Chí Minh tại thời điểm tháng 4/ 2019 là 1.873.802.455 đồng
8. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
Kết quả thẩm định giá chỉ có giá trị sử dụng trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày ký, tức là 6
tháng tính từ ngày 30/03/2019. Trong trường hợp có sự thay đổi nhanh về kinh tế, xã hội,
thiên tai địch họa... thời hạn này có thể ngắn hơn.
9. Những điều khoản loại trừ và hạn chế
- Hạn chế thông tin thị trường về việc mua bán BĐS nên việc điều chỉnh các BĐSSSvề
bất động sản cần thẩm định mang tính chủ quan của chuyên viên.
- Kết quả thẩm định giá chỉ xác định cho giá trị QSDĐ của 136,5m2 tại số 74 đường số
15, khu dân cư ấp 5, xã Phong Phú, H. Bình Tân, TP. Hồ Chí Minh.
- Kết quả thẩm định giá chỉ có giá trị sử dụng trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày ký. Trong
trường hợp có sự thay đổi nhanh về kinh tế, xã hội, thiên tai dịch họa... thời hạn này có
thể ngắn hơn.
- Các thông tin so sánh có điều chỉnh chủ yếu dựa vào kinh nghiệm của TĐV và các
chuyên gia thẩm định, giá trị tính toán căn cứ chủ yếu vào suất vốn đầu tư và đánh giá về
nội thất bên trong của TĐV nên việc thẩm định giá mang tính ước tính giá trị, có thể
không thể hiện hết tính cá biệt của tài sản.
- Kết quả thẩm định giá được xác định tại thời điểm thẩm định giá. Nếu các chính sách
quản lý của Nhà nước thay đổi có thể làm cho giá trị tài sản thay đổi.
10. Các phụ lục kèm theo
- Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến việc thẩm định giá.
- Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản thẩm định giá (được
hướng dẫn chi tiết tại Phụ lục số 2 của Tiêu chuẩn này).
- Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.
+ Theo phương pháp so sánh: mức giá thị trường của thửa đất số 112 tờ bản đồ số 1 tại số
74 đường số 15, khu dân cư ấp 5, xã Phong Phú, huyện Bình Tân, Thành phố Hồ Chí
Minh tại thời điểm tháng 4/ 2019 là 33.068.400 đồng/m2 x 136,5m2 = 4.513.836.600
+ Theo phương pháp chi phí, giá trị của công trình xây dựng tại thửa đất số 112 tờ bản đồ
số 1 tại số 74 đường số 15, khu dân cư ấp 5, xã Phong Phú, huyện Bình Tân, Thành phố
Hồ Chí Minh tại thời điểm tháng 4/ 2019 là 1.873.802.455 đồng
- Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có).
Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành ....... bản chính bằng tiếng Việt (trong
trường hợp Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành bằng 02 ngôn ngữ trở lên) kèm
theo Chứng thư thẩm định giá số 03.30.03/2019/HĐDV/TDG ngày 30/03/2019 tại Công
ty Cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá FIN.
 
THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH
 HÀNH NGHỀ GIÁ
  (Chức danh của người đại diện theo
  pháp luật của doanh nghiệp thẩm định
  giá hoặc người đại diện theo ủy quyền
  trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có)
  của doanh nghiệp thẩm định giá)
<chữ ký>  
Họ tên  
Số thẻ thẩm định viên về giá: .......... <chữ ký, đóng dấu>
Họ tên
Số thẻ thẩm định viên về giá: ..........