TÊN DOANH NGHIỆP CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

(TÊN CHI NHÁNH)* Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

-------- ----------------
Số: ………. …….., ngày …… tháng …… năm ..….

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi: Công ty Cổ Phần Tài chính Thế kỷ
Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số HD234/TDGHVNH ngày 05/01/2019 ký kết giữa
Công ty Cổ phần thẩm định giá tài chính (TDG HVNH ) của Công ty Cổ Phần Tài chính
Thế kỷ.
Căn cứ Báo cáo kết quả thẩm định giá số HD234/TDGHVNH ngày 05/01/2019 của Công
ty Cổ phần thẩm định giá tài chính (TDG HVNH ); Căn cứ khác (nếu có),
Công ty Cổ phần thẩm định giá tài chính (TDG HVNH ) cung cấp Chứng thư thẩm định
giá số HD234/TDGHVNH ngày 05/01/2019 với các nội dung sau đây:
1. Khách hàng thẩm định giá
- Tên cơ quan/ tổ chức/ cá nhân (tên đầy đủ bằng tiếng Việt): Công ty Cổ Phần Tài chính Thế kỷ
- Địa chỉ trụ sở chính: 13 Chùa Hà, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Số điện thoại:...................................................Số fax:............................................................
- Người đứng đầu/ đại diện theo pháp luật: .....<Họ tên, số CMND và ngày cấp>....................
2. Thông tin về tài sản thẩm định giá
Tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kỹ thuật của tài sản thẩm định giá.
Tài sản thẩm định giá:
Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất của thửa đất số 80+81, tờ bản đồ
Số 17 tại số Số 217, đường Lạc Long Quân, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố
Hà Nội với tổng diện tích là 465,2m2 do UBND quận Tây Hồ cấp ngày 03/06/2008.
1. Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá

Tên văn Cơ quan cấp/

Stt Số ngày Nội dung
bản xác nhận

01 Giấy Số: Cấp cho ông Phạm Văn Tiến và bà UBND quận
chứng 1171/2008/QĐ- Nguyễn thị Hải được quyền sử dụng Tây Hồ
nhận UB/405/2008 thửa đất số 80 + 81, tờ bản đồ số 17 tại
ngày số Số 217, đường Lạc Long Quân,
phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành
 03/06/2008 phố Hà Nội với tổng diện tích là
465,2m2
02 Hợp Ngày công Bên A (bên chuyển nhượng) đồng ý Phòng công
đồng chứng chuyển nhượng dứt khoát quyền sở chứng số 2
chuyển 29/12/2009 hữu và/ hoặc sử dụng toàn bộ diện tích thành phố Hà
nhượng đất và tài sản gắn liền trên đất tại thửa Nội
đất số 80 + 81, tờ bản đồ số 17 tại số
Số 217, đường Lạc Long Quân, phường
Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà
Nội cho bên B (bên nhận chuyển
nhượng)

2. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá

STT Tài sản Đặc điểm kinh tế kỹ thuật

1 Đặc điểm thửa - Địa chỉ bất động sản định giá: Số 217, đường Lạc Long
đất có Giấy Quân, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
chứng nhận - Diện tích trên GCN QSDĐ: 465,2 m²
quyền sử dụng +Diện tích đất: 465,2 m2
đất, quyền sở +Loại đất: đất ở.
hữu nhà ở và tài
+Hình thức sử dụng: Riêng: 465,2 m2
sản khác gắn
- Hình dạng: Vát hậu
liền với đất số
 - Kích thước: 12,2x 37,4(m)
CC 523106
- Vị trí:
Ngày
+ Hướng Bắc
15/01/2016
+ Mặt tiền đường chân đê rộng: 5m, hai chiều
+ Hẻm thông
+ Đường bê tông
- Môi trường xung quanh:
+ Tài sản thẩm định nằm trong khu vực có cơ sở hạ tầng
tương đối hoàn thiện.
+ Tài sản thẩm định giá có vị trí gần mặt mặt đường Âu Cơ
 STT Tài sản Đặc điểm kinh tế kỹ thuật

Thành phố Hà Nội, nhìn ra khu dân cư đông đúc, lại gần chợ,
siêu thị, trường học… thuận tiện cho việc kinh doanh buôn
bán

- Khác: Bất động sản định giá đang nằm trong vùng quy
hoạch xây dựng, giao thông.
- Hiện trạng: Nhà mái bằng.
- - Loại công trình: Nhà mái bằng
- - Kết cấu nhà:
- + Móng: xây gạch lỗ bình thường
- + Nền, sàn: đổ chạt xi măng cát vàng trên lát gạch Ceramic
Đặc điểm công- + Tường: xây 20 cm bằng gạch lỗ, Trần bê tông
2
trình xây dựng - - Nội thất: trung bình
- - Tiện nghi: Đồng hồ điện, máy bơm nước, sân vườn
- - Hiện trạng nhà: để trống, không sử dụng
-

3. Thời điểm thẩm định giá Tháng 1/2019.

4. Mục đích thẩm định giá Làm cơ sở tham khảo để bán tài sản.
5. Căn cứ pháp lý
Nêu rõ những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền ở Trung ương hoặc địa phương ban hành có liên quan đến cuộc thẩm định giá tài
sản.
CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ
- Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
- Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều
của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Giá về Thẩm định giá;
- Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành
tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 03 và 04;
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07;
- Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu
chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10;
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/ 2013;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014;
- Bảng giá đất 2016 tại các địa phương.
- Nghị định 32/2015/NĐ-CP về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
- Luật Quy hoạch đô thị số 01/VBHN- VPQH ngày 20 tháng 7 năm 2015
- Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2014 của Chính phủ về Quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành 1 số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử
dụng đất;
- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và
Hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở;
- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/ 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng; điều chỉnh bảng giá đất; định
giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số
45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định số 1351/QĐ-BTNMT ngày 04/6/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc đính chính Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/ 2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng; điều chỉnh bảng giá
đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất
vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm
2014;
- Công văn số 1326/BXD-QLN hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định là
nhà, vật kiến trúc (xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà và công trình trên đất)

6. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

Chỉ áp dụng một loại cơ sở giá trị (thị trường hoặc phi thị trường) đối với một loại tài sản.
 Căn cứ vào mục đích thẩm định giá tổ thẩm định giá đưa ra cơ sơ giá trị thẩm
định giá là giá trị thị trường:
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường
vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc
lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
7. Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có)
- Số liệu, diện tích Tổ thẩm định căn cứ vào kết quả đo đạc tại hiện trường và giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số 1171/2008 QD-UB/405/2008 do ủy ban quận Tây Hồ cấp.
- Mức giá trên là mức giá bán cho toàn bộ diện tích.
- Bất động sản gần chợ bị ảnh hưởng bởi môi trường, thẩm định viên cho rằng mức độ ảnh
hưởng đến giá trị là không lớn.
- Kết quả thẩm định giá trên chỉ được xác nhận khi chủ sở hữu hoàn tất thủ tục pháp lý và nghĩa
vụ tài chính về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Kết quả thẩm định giá trên chỉ xác nhận giá trị thị trường cho quyền sử dụng 465,2 m 2 đất và
công trình xây dựng tại số 217, đường Âu Cơ, phườn Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà
Nội có đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, diện tích và hiện trạng được mô tả chi tiết
như trên theo yêu cầu thẩm định giá của khách àng tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá.
8. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
Nêu rõ cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng và căn cứ lựa chọn.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp sử dụng để định giá mảnh đất.
Thông qua phân tích BĐS ở bước 4, đồng thời dựa trên kinh nghiệm, hiểu biết của bản thân,
TĐV thực hiện điều chỉnh các yếu tố:
- Điều kiện pháp lý: Các TSSS và TSTĐ đều có giấy tờ pháp lý đầy đủ nên không điều
chỉnh yếu tố này
- - Giá bất động sản sổ đỏ chính chủ cao hơn bất động sản đã qua chuyển nhượng
1%
- - Giá bất động sản nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém hơn
thửa đất nằm ở hướng Đông Bắc 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông
Nam 10%.
- - Giá bất động sản cạnh chợ, siêu thị, trường học cao hơn bất động sản nằm
cách xa dưới 500m là 3%
- - Giá khu vực bất động sản thẩm định có quy mô diện tích từ 70 – 150 m 2 dễ
giao dịch thành công hơn bất động sản có quy mô từ 400 – 500m2 là 18%
- - Giá khu vực bất động sản thẩm định không nằm trong diện quy hoạch xây
dựng, giao thông cao hơn bất động sản đang nằm trong vùng quy hoạch 30%

Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh

S
Tài sản Tài sản Tài sản
T Yếu tố SS Tài sản thẩm định giá
so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3
T
Chưa biết, cần thẩm 7.367.920.00 8.592.048.00 19.548.000.00
A Giá bán
định 0 0 0
Tổng diện
B 465,2m2 70 72 180
tích (m2)
Giá
C Chưa biết 105.256.000 119.344.000 108.600.000
bán/m2
Điều
chỉnh
D theo các
yếu tố so
sánh
Tình
Sổ đỏ qua chuyển Sổ đỏ chínhS Sổ đỏ chính Sổ đỏ chính
trạng
nhượng chủ chủ chủ
pháp lý
D
Tỷ lệ/
1 -1% -1% -1%
Tuyệt đối
Mức điều
- 1.052.560 - 1.193.440 - 1.086.000
chỉnh
Vị trí, lợi Đối diện chợ, siêu thị,
Cách Cách TSTĐG Cách TSTĐG
thế kinh cạnh trường mầm non
TSTĐG 50m 250m 380m
doanh tư thục
D
Tỷ lệ/
2 1% 3% 3%
Tuyệt đối
Mức điều 3.258.000
1.052.560 3.580.320
chỉnh
 Hướng Bắc Tây Đông Bắc Đông Nam
Tỷ lệ/ Không điều
D -5% -10%
Tuyệt đối chỉnh
3
Mức điều - 10.860.000
- 5.967.200
chỉnh
Quy mô,
kích
Không vuông vức vát
thước, 70m2 72m2 180m2
hậu
hình
D dáng..
4 Tỷ lệ/
-18% -18% -18%
Tuyệt đối
- -
Mức điều - 21.481.920
18.946.080 19.548.000
chỉnh

Mức giá
E chỉ 86.309.920 94.281.760 80.364.000
dẫn/m2
Mức giá
chỉ dẫn 6.041.694.40 6.788.286.72 14.465.520.00
G
tổng tài 0 0 0
sản
Số lần
điều 3 4 4
chỉnh
Tổng giá
trị điều
chỉnh 18.946.080 25.062.240 28.236.000
thuần
(đồng)
Nhận xét:
Qua các bước điều chỉnh tổ thẩm định giá nhận thấy:
 - Với bất động sản so sánh 1 số lần điều chỉnh là 3 với tổng giá trị điều chỉnh
thuần là 18.946.080đ.
- Với bất động sản 2,3 là 4 lần với tổng giá trị điều chỉnh thuần lần lượt là
25.062.240 và 28.236.000đ.
- Tổ thẩm định chọn so sánh 1 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản định giá. Vì số lần
điều chỉnh và giá trị điều chỉnh là ít nhất thể hiện sự thay thế nhau tốt nhất
- Do đó đơn giá quyền sử dụng đất/ m2 ước tính cho tài sản định giá là: 86.309.920
đồng/ m2
2. Phương pháp chi phí
- Căn cứ vào kết quả đanh giá CLCL của công trình xây dựng theo phương pháp
thống kê kinh nghiệm
- Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất
vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm
2014;
- Công văn số 1326/BXD-QLN hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định là
nhà, vật kiến trúc (xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà và công trình trên đất)
Tổ thẩm định giá kết luận công trình trên đất là nhà mái bằng, có đặc điểm diện
tích 120 m2 , chất lượng còn lại 65%, đơn giá áp tính là 2.512.000 đồng. Và được kết quả
sau:
Diện tích CLC Đơn giá Thành tiền
Tên bất động sản định
Stt (m2) L (vnđ)
giá
(%)
Nhà mái bằng 120 65% 2.512.000 195.936.000
(Một trăm chín mười lăm triệu chín trăm ba mươi sáu ngàn)

9. Kết quả thẩm định giá

- Theo phương pháp so sánh: mức giá thị trường của thửa đất số 80+81, tờ bản đồ Số 17 tại số
Số 217, đường Lạc Long Quân, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội tại thời
điểm tháng 1/2019 là 86.309.920 đồng/ m2 x 465,2 m2 = 40.151.374.784 đồng.
- Theo phương pháp chi phó, giá trị của công trình xây dựng tại thửa đất số 80+81, tờ bản đồ Số
17 tại số Số 217, đường Lạc Long Quân, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà
Nội tại thời điểm tháng 1/ 2019 là 195.936.000 đồng
b. Kết quả thẩm định giá
Kết quả thẩm định giá bất động sản
 Diện tích
Stt Nội dung Giá trị
(m²)
(a) (b) (c) (d)
Giá trị quyền sử dụng đất thửa đất số 80+81, tờ
bản
đồ Số 17 tại số 217, đường Lạc Long Quân,
phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà
1 465,2 40.151.374.784
Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất Số: 1171/2008/QĐ-UB/405/2008 do
UBND quận Tây Hồ cấp ngày 03/06/2008.
Công trình xây dựng gắn liền với đất của thửa đất
số
số 80+81, tờ bản đồ Số 17 tại số 217, đường Lạc
Long Quân, phường Quảng An, quận Tây Hồ,
thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền
2 120 195.936.000
sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất Số: 1171/2008/QĐ-UB/405/2008
do
UBND quận Tây Hồ cấp ngày 03/06/2008.
40.347.310.784
Tổng cộng

40.347.000.000
Làm tròn

Kết luận: Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất 465,2 m2 và công trình xây dựng trên đất tại
số Số 17 tại số 217, đường Lạc Long Quân, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà
Nội tại thời điểm tháng 1/2019 là: 40.347.310.784 đồng
Giá trị làm tròn: 40.347.000.000
10. Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá
 Hạn chế của kết quả thẩm định:
- Phương pháp so sánh trực tiếp sử dụng tài sản so sánh là các tài sản lân cận, chỉ
mang tính chất tương đồng, khi điều chỉnh để phù hợp với lô đất định giá phụ
thuộc vào khả năng phân tích, nhận định mang tính chủ quan. Tỷ lệ điều chỉnh
mức giá ảnh hưởng đến kết quả định giá.
 - Kết quả nêu trên được giới hạn trong điều kiện tư vấn, cung cấp thông tin, không
trực tiếp là chủ chủ sở hữu tài sản nên hạn chế về đàm phán giá thực hiện giao
dịch cụ thể.
- Mức giá bất động sản sẽ không được xác nhận trong trường hợp tài sản không đầy
đủ về cơ sở pháp lý. Trong mọi trường hợp TDG Việt Nam không có trách nhiệm
đối với bất cứ khiếu nại nào của bên thứ ba.
- Mức giá nêu trên chỉ được xác nhận tại thời điểm và địa điểm định giá, với các
chính sách quản lý của Nhà Nước hiện tại có liên quan.
 Điều kiện kèm theo.
- Số liệu, diện tích Tổ thẩm định căn cứ vào kết quả đo đạc tại hiện trường và giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất số 1171/2008 QD-UB/405/2008 do ủy ban quận
Tây Hồ cấp.
- Mức giá trên là mức giá bán cho toàn bộ diện tích.
- Bất động sản gần chợ bị ảnh hưởng bởi môi trường, thẩm định viên cho rằng mức
độ ảnh hưởng đến giá trị là không lớn.
- Kết quả thẩm định giá trên chỉ được xác nhận khi chủ sở hữu hoàn tất thủ tục pháp
lý và nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện
hành.
- Kết quả thẩm định giá trên chỉ xác nhận giá trị thị trường cho quyền sử dụng 465,2
m2 đất và công trình xây dựng tại số 217, đường Âu Cơ, phườn Quảng An, quận Tây
Hồ, thành phố Hà Nội có đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, diện tích và
hiện trạng được mô tả chi tiết như trên theo yêu cầu thẩm định giá của khách hangf tại
thời điểm và địa điểm thẩm định giá.

11. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
Thời hạn: 6 tháng kể từ ngày đăng kí
12. Các tài liệu kèm theo
- Báo cáo kết quả thẩm định giá
- Các phụ lục kèm theo (nếu có).
Chứng thư thẩm định giá được phát hành ....... bản chính bằng tiếng Việt (trong trường hợp
Chứng thư thẩm định giá được phát hành bằng 02 ngôn ngữ trở lên) tại Công ty cổ phần TDG
HVNH.... Công ty cổ phần TDG HVNH giữ ........ bản, khách hàng thẩm định giá giữ ....... bản,
bên thứ ba (nếu có theo thỏa thuận tại hợp đồng thẩm định giá liên quan đã được ký kết)
giữ ........ bản- có giá trị như nhau.
Mọi hình thức sao chép Chứng thư thẩm định giá không có sự đồng ý bằng văn bản của Công ty
Cổ phần TDG HVNH đều là hành vi vi phạm pháp luật.

THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ/CHI

HÀNH NGHỀ NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH
GIÁ ĐƯỢC PHÁT HÀNH CHỨNG THƯ
THẨM ĐỊNH GIÁ
(Chức danh của người đại diện theo pháp luật
của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người
đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm
định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định
<chữ ký> giá/Chức danh của người đứng đầu chi nhánh
Họ tên doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành
Số thẻ thẩm định viên về giá: .......... chứng thư thẩm định giá)

<chữ ký, đóng dấu>

Họ tên
Số thẻ thẩm định viên về giá: ..........