NỘI DUNG CÁC CÔNG VIỆC THEO QUY TRÌNH

THÔNG TIN THÀNH VIÊN NHÓM 5

Họ và tên Mã sinh viên
Đinh Thu Giang (nhóm trưởng) 23A4010169
Bùi Thị Kim Dung 23A4010124
Lê Thị Ngọc Huyền 23A4010784
Cao Thị Hồng Ngọc 23A4010456
Tạ Thanh Tuấn 23A4010708
 (Chuyển các nội dung kết quả thông tin đính kèm vào từng phần quy trình)
Bước Nội dung công việc
Bước 1: Xác định các A/ Đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế- kĩ thuật
vấn đề cơ bản 1. Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá

Tên văn
Stt Số ngày Nội dung Cơ quan cấp/ xác nhận
bản

01 Giấy Số: Cấp cho ông Phạm văn Tiến và bà Nguyễn thị Hải được UBND quận Tây Hồ
chứng 1171/2008/QĐ- quyền sử dụng thửa đất số 80 + 81, tờ bản đồ số 17 tại số
nhận UB/405/2008 ngày Số 217, đường Lạc Long Quân, phường Quảng An, quận
03/06/2008 Tây Hồ, thành phố Hà Nội với tổng diện tích là 465,2m2

02 Hợp Ngày công chứng Bên A (bên chuyển nhượng) đồng ý chuyển nhượng dứt Phòng công chứng số 2
đồng 29/12/2009 khoát quyền sở hữu và/ hoặc sử dụng toàn bộ diện tích đất thành phố Hà Nội
chuyển và tài sản gắn liền trên đất tại thửa đất số 80 + 81, tờ bản
nhượng đồ số 17 tại số Số 217, đường Lạc Long Quân, phường
Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội cho bên B (bên
nhận chuyển nhượng)

2. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá
Địa chỉ bất động sản định giá: Số 217, đường Lạc Long Quân, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội
Vị trí Kích thước, qui mô, hình dáng, loại đất:
- Mặt tiền đường chân đê rộng: 5m .............. hai chiều - Kích thước khuôn viên (RxD): 12,2x 37,4(m)
- Hẻm:  thông  cụt - Diện tích đất: 465,2 m2
Cấp hẻm: - Loại đất: đất ở.
Nằm chân đê cách đường chính: 6 m - Hình thức sử dụng:
- Loại đường:  Riêng: 465,2 m2  Chung: ……..m2
 Bê tông  Nhựa  Đất  Cấp phối - Thời hạn sử dụng: lâu dài.
- Hướng: …. .………... . - Hình dáng:  Vuông vức
- Căn hộ: Tầng thứ …… trong tổng số ……… tầng của  Không vuông vức:  Tóp hậu
tòa nhà ……Vị trí : ………..(đầu hồi, đối diện cầu thang  Vát hậu  Hình chữ L
…)
- Khác: Bất động sản định giá đang nằm trong vùng quy
hoach xây dựng, giao thông
Môi trường xung quanh Cấu trúc nhà
- Môi trường sống:  yên tĩnh  ồn ào -  Nhà trệt  Nhà lầu  Căn hộ  Biệt thự
 ô nhiễm  không ô nhiễm Khác: nhà mái bằng bê tông.
Khác…………. - Diện tích xây dựng: 120 (m²)
- Môi trường kinh doanh: - Diện tích sử dụng: 120 (m²)
Gần: Chợ  Trường học  Bệnh viện - Số tầng:……
 Công viên  Khu thương mại, Siêu thị …. Tầng lửng ….. Tầng hầm …..Sân thượng
 Khu hành chính  Khu công nghiệp Khác ………..
 trường mần non tư thục  Số phòng khách:
Tiện:  Làm nhà ở  Kinh doanh  Số phòng ngủ: ….
 Kho, xưởng  Mở văn phòng  Số phòng vệ sinh: ….
Khác………..
Cơ sở hạ tầng:  Hoàn chỉnh  Chưa hoàn chỉnh
Bước 2: Lên kế hoạch Không phải điền phần này nếu thông tin không có
định giá

Bước 3: Khảo sát hiện

Nguồn thông tin Đặc điểm Giá bán Nhận xét
trường, thu thập thông STT
tin
Pháp lý : Sổ đỏ chính chủ
Vị trí: 268 Âu Cơ, quận tây Hồ, Tp Hà Nội,
Giao bán: 9 tỉ Tài sản so sánh có vị trí
Mặt tiền đường (đường bê tông rộng 5m)
Ước tính: 9 tỉ không thuận lợi bằng tài sản
chân đê đường Âu Cơ, gần đối diện
Tham khảo qua điện thoại ĐGXD: thẩm định, có diện tích nhỏ
TSTĐG, cách tài sản thẩm định 50m
1 0913.208.568 , Ngày: 4.663.000đ hơn tài sản thẩm định, nhưng
Hình dạng: Vuông vức
15/1/2019, anh Hưng ĐGQSDĐ: hình dạng lại vuông vức,
DTKV: 5(m)x 14 (m)= 70 m2
105.256.000 đ/m2 pháp lý thuận lợi hơn
DTSD:70 m2
Hiện trạng: Nhà 05 tầng, Tổng diện tích
sàn sử dụng là 350 m2
 Pháp lý : Sổ đỏ chính chủ
Vị trí: Bên số chẵn đường Âu Cơ, quận tây
Tài sản so sánh có vị trí kinh
Hồ, Tp Hà Nội , Mặt tiền đường (đường bê
Giao bán: 11 tỉ doanh không thuận lợi bằng
tông rộng 5m) chân đê đường Âu Cơ, cách
Ước tính: 9.6 tỉ tài sản thẩm định, có diện
tài sản thẩm định 250m
ĐGXD: tích nhỏ hơn tài sản thẩm
Tham khảo qua điện thoại Hình dạng: Vuông vức
2 4.663.000đ định, nhưng hình dạng lại
0169.781.6738 – A.Thắng DTKV: 6m x 12 m = 72 m2
ĐGQSDĐ: vuông vức, pháp lý thuận lợi
DTSD: 72 m2
119.344.000 đ/m2 hơn, hướng thuận lợi hơn tài
Hiện trạng: Nhà 03 tầng + 1 hầm bê tong
sản thẩm định
cốt thép, mái tôn, Tổng diện tích sàn sử
dụng là 216m2

Pháp lý : Sổ đỏ chính chủ

Vị trí: Bên số chẵn đường Âu Cơ, quận tây Tài sản so sánh có vị trí kinh
Giao bán: 22 tỉ
Hồ, Tp Hà Nội, Mặt tiền đường (đường bê doanh không thuận lợi bằng
Ước tính: 20 tỉ
tông rộng 5m) chân đê đường Âu Cơ, cách tài sản thẩm định, có diện
ĐGXD:
Tham khảo qua điện thoại tài sản thẩm định 380m tích nhỏ hơn tài sản thẩm
3 2.512.000đ
0972.206.562 Hình dạng: Vuông vức định, nhưng hình dạng lại
ĐGQSDĐ:
DTKV: 180 m2 vuông vức, pháp lý thuận lợi
108.600.000 đ/m2
DTSD:180 m2 hơn, hướng thuận lợi hơn tài
Hiện trạng: Nhà 01 tầng, Tổng diện tích sản thẩm định
sàn sử dụng là 180 m2
Bước 4: Phân tích
thông tin Tổ thẩm định giá tiến hành điều chỉnh còn dựa vào các thông tin thị trường như sau:
- Giá bất động sản sổ đỏ chính chủ cao hơn bất động sản đã qua chuyển nhượng 1%
 - Giá bất động sản nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Bắc 5%
và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%.
- Giá bất động sản cạnh chợ, siêu thị, trường học cao hơn bất động sản nằm cách xa dưới 500m là 3%
- Giá khu vực bất động sản thẩm định có quy mô diện tích từ 70 – 150 m2 dễ giao dịch thành công hơn bất động sản
có quy mô từ 400 – 500m2 là 18%
- Giá khu vực bất động sản thẩm định không nằm trong diện quy hoạch xây dựng, giao thông cao hơn bất động sản
đang nằm trong vùng quy hoạch 30%

Yếu tố Tài sản thẩm định Tài sản Tài sản Tài sản
STT
SS giá so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3
Chưa biết, cần
A Giá bán 7.367.920.000 8.592.048.000 19.548.000.000
thẩm định
Tổng
B diện tích 465,2m2 70 72 180
(m2)
Giá
C Chưa biết 105.256.000 119.344.000 108.600.000
bán/m2
Điều
chỉnh
D theo các
yếu tố so
sánh
D1 Tình Sổ đỏ qua chuyển Sổ đỏ chính chủ S Sổ đỏ chính chủ Sổ đỏ chính chủ
trạng nhượng
 pháp lý
Tỷ lệ/
Tuyệt -1% -1% -1%
đối
Mức
điều - 1.052.560 - 1.193.440 - 1.086.000
chỉnh
Vị trí, lợi Đối diện chợ, siêu
thế kinh thị, cạnh trường Cách TSTĐG 50m Cách TSTĐG 250m Cách TSTĐG 380m
doanh mầm non tư thục
Tỷ lệ/
D2 Tuyệt 1% 3% 3%
đối
Mức 3.258.000
điều 1.052.560 3.580.320
chỉnh
Hướng Bắc Tây Đông Bắc Đông Nam
Tỷ lệ/
Tuyệt Không điều chỉnh -5% -10%
D3 đối
Mức
- 10.860.000
điều - 5.967.200
chỉnh
 Quy mô,
kích
Không vuông vức
thước, 70m2 72m2 180m2
vát hậu
hình
dáng..
D4 Tỷ lệ/
Tuyệt -18% -18% -18%
đối
Mức - -
- 21.481.920
điều 18.946.080 19.548.000

chỉnh
Mức giá
E chỉ 86.309.920 94.281.760 80.364.000
dẫn/m2
Mức giá
chỉ dẫn
G 6.041.694.400 6.788.286.720 14.465.520.000
tổng tài
sản
Số lần
điều 3 4 4
chỉnh
Tổng giá 18.946.080 25.062.240 28.236.000
trị điều
 chỉnh
thuần
(đồng)

Bước 5: Xác định giá * Qua các bước điều chỉnh tổ thẩm định giá nhận thấy:
trị
- Với bất động sản so sánh 1 số lần điều chỉnh là 3 với tổng giá trị điều chỉnh thuần là 18.946.080đ.
- Với bất động sản 2,3 là 4 lần với tổng giá trị điều chỉnh thuần lần lượt là 25.062.240 và 28.236.000đ.
- Tổ thẩm định chọn so sánh 1 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản định giá. Vì số lần điều chỉnh và giá trị điều chỉnh là ít
nhất thể hiện sự thay thế nhau tốt nhất
- Do đó đơn giá quyền sử dụng đất/ m2 ước tính cho tài sản định giá là: 86.309.920 đồng/ m2
=> Tổng giá trị của TSTD = 86.309.920 x 465,2 = 40.151.374.780
* Căn cứ vào kết quả đanh giá CLCL của công trình xây dựng theo phương pháp thống kê kinh nghiệm
- Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình
và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014;
- Công văn số 1326/BXD-QLN hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc (xác định tỷ
lệ chất lượng còn lại của nhà và công trình trên đất)
Tổ thẩm định giá kết luận công trình trên đất là nhà mái bằng, có đặc điểm diện tích 120 m 2 , chất lượng còn lại
65%, đơn giá áp tính là 2.512.000 đồng. Và được kết quả sau:
Tên bất động sản định Diện tích CLCL Đơn giá Thành tiền
Stt
giá (m2) (%) (vnđ)
Nhà mái bằng 120 65% 2.512.000 195.936.000
 (Một trăm chín mười lăm triệu chín trăm ba mươi sáu ngàn)

Bước 6: Lập báo cáo, Lập theo mẫu đính kèm

hồ sơ, chứng thư định
giá