ĐẠI HỌC UEH

TRƯỜNG KINH TẾ, LUẬT VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

KHOA KINH TẾ

TIỂU LUẬN
Môn học: Nguyên lý Thẩm định giá

Giảng viên: Nguyễn Thị Tuyết Nhung

Huỳnh Kiều Tiên

Sinh viên: Huỳnh Trí Hào – 31211021130

Lã Phương Dung - 3121102

Đào Quang Nhật - 3121102

Lâm Tuấn Khang - 3121102

Khóa – Lớp: K47 – Lớp IVC03 & VAC01

TP Hồ Chí Minh, ngày 3 tháng 10 năm 2022

 Tuesday,
Oct 04,
2022.
Valuation report
“Dream House” on 17/23 Luong Minh Nguyet Street, Tan Phu District.
#Final
issue

Những ngày qua môn

Appraisal asset
Introduction
- Asset: real estate.

- Address: 17/23 Luong Minh Nguyet

St, Tan Thoi Hoa Ward, Tan Phu

District, HCM.

- Area: 4x17m2.

- House’s level: 3.

- House structure: 1 groud, 1 floor.

- Having 3 bedroom, 3WC, luxury

Picture caption: utilities around appraisal property areas
furniture .

- Dead-end alley. Những ngày qua môn

- Convenient location is 2.5 km from
Valuer’s legal basic
Q6, 1.8km from Dam Sen Culture Legal basis for price appraisal
Park, ...... 1. VVS.

- Legal: House ownership certificate. - Circulars No. 158/2014/TT-BTC

- Shelf life: Long term. - Circulars No. 28/2015/TT-BTC

- Circulars No. 126/2015/TT-BTC

- Circulars No. 145/2016/TT-BTC

2. Legal documents on appraisal.

3. Vietnamese valuation standards applied in the valuation.

4. other legal documents issued by competent state agencies at the central or local

level related to the price appraisal.

Picture caption: high-end furniture inside the 5. Legal documents related to appraisal assets
house

Market approach Cost approach Income approach

The market approach is a method of
determining the value of an asset based
on the selling price of similar assets.
Page 02
The Cost Approach to appraisal is based
around the idea that a property should be
priced determined on the cost of the land,
plus the cost of construction, minus
depreciation.
Page 02
Page 2
The income approach is a type of real
estate appraisal method that allows
investors to estimate the value of a
property based on the income the
property generates.
Page 05
 Market & Cost approach

1. Tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh:

1.1. Sơ lược về tài sản thẩm định giá

+ Tài sản thẩm định giá: có diện tích 68m2, diện tích xây dựng 112,7m2, gồm 1 trệt, 1 lầu. Hiện
trạng còn 100%, nằm trong hẻm rộng 8m.

1.2. Thẩm định giá tài sản so sánh

Để định giá các tài sản so sánh, ta sẽ dùng phương pháp tiếp cận từ thị trường. Với các tài sản
lần lượt được sử dụng là:

+ Tài sản so sánh 1: có diện tích đất 83,6m2, diện tích xây dựng 138,6m2, gồm 1 trệt, 1 lầu. Hiện
trạng còn 85%, nhà hẻm. Giá bán 8 tỷ.

+ Tài sản so sánh 2: diện tích đất 77,7m2, diện tích xây dựng 128,8m2, gồm 1 trệt, 1 lầu, nhà mặt
tiền. Giá bán 11,7 tỷ.

+ Tài sản so sánh 3: diện tích đất 81,7m2, diện tích xây dựng 135,4m2, gồm 1 trệt, 1 lầu. Hiện
trạng 90%, nhà mặt tiền. Giá bán 9,7 tỷ.

Đặc điểm chung các tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định: không gặp bất kì gì về mặt pháp lý,
khuôn đất hình chữ nhật, nội thất tương tự nhau.

1.3. Một số hình ảnh của tài sản thẩm định

Tài sản so sánh 1

Tài sản so sánh 2

Tài sản so sánh 3

1.1. Thẩm định giá của tài sản cần thẩm định - Phương pháp tiếp cận từ thị trường

TT TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3

Đất (m2) 68 83,6 77,7 81,7

Sàn (m2) 54,2 66,6 61,9 65,1

Sàn xây dựng (m2) 112,7 138,6 128,8 135,4

Chất lượng còn lại 100% 85% 85% 90%

A
Giá xây mới (VNĐ) 7.500.000 7.500.000 8.000.000 7.000.000

Giá nhà (VNĐ) 845.457.600 883.503.192 875.894.074 853.265.650

Giá bán (VNĐ) 8.000.000.000 11.700.000.000 9.700.000.000

Giá đất (VNĐ) 7.116.496.808 10.824.105.926 8.846.734.350

YẾU TỐ SO SÁNH TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3

C
Đơn giá QSD Đất (đ/m²) 85.125.560 139.306.383 108.283.162

Quy mô diện tích (m²) 68,0 83,6 77,7 81,7

Tỷ lệ 100% 105% 105% 105%

C1
Tỷ lệ điều chỉnh -5,00% -5,00% -5,00%

Mức điều chỉnh (VNĐ) -4.256.278 -6.965.319 -5.414.158

Chiều rộng 4,0 4,4 4,2 4,3

Tỷ lệ 100% 105% 100% 105%

C2
Tỷ lệ điều chỉnh -5,00% 0,00% -5,00%

Mức điều chỉnh (VNĐ) -4.256.278 0 -5.414.158

Chiều dài 17,0 19,0 18.5 19,0

Tỷ lệ 100% 105% 105% 105%

C3
Tỷ lệ điều chỉnh -5,00% -5,00% -5,00%

Mức điều chỉnh (VNĐ) -4.256.278 -6.965.319 -5.414.158

Mặt tiền Hẻm Hẻm Đường Đường

Tỷ lệ 100% 100% 110% 110%

C4
Tỷ lệ điều chỉnh 0% -10% -10%

Mức điều chỉnh (VNĐ) 0 -13.930.638 -10.828.316

Mức giá chỉ dẫn (VNĐ/m²) 72.356.726 111.445.106 81.212.372

Giá trị trung bình

của mức giá chỉ dẫn 88.338.068
D
Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của
-18% 26% -8%
các mức giá chỉ dẫn

Tổng hợp các số liệu điều chỉnh -15,00% -20,00% -25,00%

Số điều chỉnh gộp (đồng) 12.768.834 27.861.277 27.070.791

E
Số lần điều chỉnh 3 3 4

Số điều chỉnh thuần (đồng) -12.768.834 -27.861.277 -27.070.791

Thống nhất
mức giá chỉ dẫn (đồng) 88.338.068
F
Giá trị tài sản thẩm định 6.852.446.215
Kết luận
Sau khi thực hiện điều chỉnh các yếu tố, ta có được mức giá đất chỉ dẫn của 3 tài sản so sánh lần
lượt:

Tài sản so sánh 1: 72.356.726 vnđ/m2.

Tài sản so sánh 2: 111.445.106 vnđ/m2.

Tài sản so sánh 3: 81.212.372 vnđ/m2.

Đơn giá đất của tài sản cần thẩm định = (72.356.726 + 111.445.106 + 81.212.372)

= 88.338.068 (VNĐ/m2)

Giá trị tài sản cần thẩm định = (Giá đơn đất * Diện tích đất) + Giá trị tài sản trên đất

= (88.338.068 * 68) + 845.457.600 = 6.852.446.215 VNĐ

Vậy giá trị của tài sản qua phương pháp Market – approach là 6.852.446.215 VNĐ.

Income Approach

Dựa vào điều kiện sử dụng thực tế, ta có thể phân tích bằng phương pháp theo thu nhập dựa vào 2
yếu tố

+ Phân tích bằng phương pháp vốn hóa

+ Phân tích bằng phương pháp chiết khấu dòng tiền

1. Tài sản so sánh:

1.1. Sơ lược về các bất động sản so sánh

Qua khảo sát các giá các cho thuê các căn hộ lân cận:

+ Bất động sản 1: có diện tích 65m2, diện tích xây dựng 320m2, gồm 1 trệt, 2 lầu, 1 sân thượng.
Hiện trạng còn 100%, nằm trong hẻm rộng 8m, giá cho thuê 13 triệu/tháng.

+ Bất động sản 2: có diện tích 90m2, diện tích xây dựng 160m2, gồm 1 trệt, 1 lầu, không sân
thượng. Hiện trạng còn 60%, mặt tiền, giá cho thuê 17 triệu/tháng.
+ Bất động sản 3: có diện tích 86.4m2, diện tích xây dựng 160m2, gồm 1 trệt, 1 lầu, không sấn
thượng. Hiện trạng 80%. Giá cho thuê 23 triệu/ tháng.

Do các bất động sản so sánh đều không bán nên ta thực hiện thẩm định giá về các tài sản này.

1.2. Thẩm định giá tài sản so sánh

Để định giá các tài sản so sánh, ta sẽ dùng phương pháp tiếp cận từ thị trường. Với các tài sản lần
lượt được sử dụng là:

+ Bất động sản A: có diện tích 92m2, diện tích xây dựng 160m2, gồm 1 trệt, 1 lầu, không sân
thượng. Hiện trạng còn 100%, nằm ở mặt tiền, giá bán 11,5 tỷ.

+ Bất động sản B: diện tích 88m2, diện tích xây dựng 320m2, gồm 1 trệt, 3 lầu, 1 sân thượng. Hiện
trạng còn 80%, nằm ở mặt tiền. Giá bán 10,3 tỷ.

+ Bất động sản C: diện tích 84m2, diện tích xây dựng 160m2, gồm 1 trệt, 2 lầu, 1 sân thượng. Hiện
trạng 100%, nằm ở mặt tiền. Giá bán 10,2 tỷ.

+ Bất động sản 3: đã được nêu ở phần 1, mục 1.1. Giá bán 13 tỷ.

1.3. Một số hình ảnh của tài sản thẩm định

Bất động sản 1

Bất động sản 2 Bất động sản 3
 1.2. Thẩm định giá của bất động sản 1 - Phương pháp tiếp cận từ thị trường

TT Bất động sản 1 Bất động sản A Bất động sản B Bất động sản C Bất động sản 3

Đất (m2) 65 92 88 84 86.4

Sàn (m2) 65.0 92.0 88.0 84.0 86.4

Sàn xây dựng (m2) 320.0 160.0 320.0 160.0 160.0

Chất lượng còn lại 100% 100% 80% 60% 80%

A Gía xây mới 6,000,000 6,000,000 6,000,000 4,500,000 6,000,000

Gía nhà 1,920,000,000 960,000,000 1,536,000,000 432,000,000 768,000,000

Giá nội thất 0 0 -100,000,000 -200,000,000 -200,000,000

Giá bán 11,500,000,000 10,300,000,000 10,200,000,000 13,000,000,000

Giá đất 10,540,000,000 8,864,000,000 9,968,000,000 12,432,000,000

YẾU TỐ SO SÁNH Bất động sản 1 Bất động sản A Bất động sản B Bất động sản C Bất động sản 3

Đơn giá QSD Đất (đ/m²) 114,565,217 100,727,273 118,666,667 143,888,889

Quy mô diện tích (m²) 65 92 88 84 86.4

Tỷ lệ 100% 105% 110% 105% 110%

Tỷ lệ điều chỉnh -5.00% -10.00% -5.00% -10.00%

Mức điều chỉnh -5,728,261 -10,072,727 -5,933,333 -14,388,889

Chiều rộng 4 4 4 4.2 6.4

Tỷ lệ 100% 100% 100% 105% 110%

Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% 0.00% -5.00% -10.00%

C Mức điều chỉnh 0 0 -5,933,333 -14,388,889

Chiều dài 16.25 23 22 20 13.5

Tỷ lệ 100% 110% 110% 110% 100%

Tỷ lệ điều chỉnh -10.00% -10.00% -10.00% 0.00%

Mức điều chỉnh -11,456,522 -10,072,727 -11,866,667 0

Vị trí Hẻm Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiền 2 Mặt tiền

Tỷ lệ 100% 110% 110% 110% 120%

Tỷ lệ điều chỉnh -10% -10% -10% -20%

Mức điều chỉnh -11,456,522 -10,072,727 -11,866,667 -28,777,778

Mức giá chỉ dẫn (VNĐ/m²) 85,923,913 70,509,091 83,066,667 86,333,333

Giá trị trung bình

của mức giá chỉ dẫn 81,458,251
D
Mức độ chênh lệch với giá trị trung
5% -13% 2% 6%
bình của các mức giá chỉ dẫn

Tổng hợp các số liệu điều chỉnh -25.00% -30.00% -30.00% -40.00%

Số điều chỉnh gộp (đồng) 28,641,304 30,218,182 35,600,000 57,555,556

E
Số lần điều chỉnh 4 4 4 4

Số điều chỉnh thuần (đồng) -28,641,304 -30,218,182 -35,600,000 -57,555,556

Thống nhất
mức giá chỉ dẫn (đồng) 81,458,251
F
Giá trị tài sản thẩm định 7,214,786,314
1.1. Thẩm định giá của bất động sản 2 - Phương pháp tiếp cận từ thị trường

TT Bất động sản 2 Bất động sản A Bất động sản B Bất động sản C Bất động sản 3

Đất (m2) 90 92 88 84 86.4

Sàn (m2) 90.0 92.0 88.0 84.0 86.4

Sàn xây dựng (m2) 160.0 160.0 320.0 160.0 160.0

Chất lượng còn lại 60% 100% 80% 60% 80%

A Giá xây mới 5,000,000 6,000,000 6,000,000 4,500,000 6,000,000

Giá nhà 480,000,000 960,000,000 1,536,000,000 432,000,000 768,000,000

Giá nội thất 0 0 100,000,000 200,000,000 200,000,000

Giá bán 11,500,000,000 10,300,000,000 10,200,000,000 13,000,000,000

Giá đất 10,540,000,000 8,664,000,000 9,568,000,000 12,032,000,000

YẾU TỐ SO SÁNH Bất động sản 2 Bất động sản A Bất động sản B Bất động sản C Bất động sản 3

Đơn giá QSD Đất (đ/m²) 114,565,217 98,454,545 113,904,762 139,259,259

Quy mô diện tích (m²) 90 92 88 84 86.4

Tỷ lệ 100% 100% 100% 95% 100%

Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% 0.00% 5.00% 0.00%

Mức điều chỉnh 0 0 5,695,238 0

Chiều rộng 4.5 4 4 4.2 6.4

Tỷ lệ 100% 95% 95% 95% 100%

Tỷ lệ điều chỉnh 5.00% 5.00% 5.00% 0.00%

C Mức điều chỉnh 5,728,261 4,922,727 5,695,238 0

Chiều dài 20 23 22 20 13.5

Tỷ lệ 100% 105% 105% 100% 95%

Tỷ lệ điều chỉnh -5.00% -5.00% 0.00% 5.00%

Mức điều chỉnh -5,728,261 -4,922,727 0 6,962,963

Vị trí Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiền 2 Mặt tiền

Tỷ lệ 100% 110% 110% 110% 120%

Tỷ lệ điều chỉnh -10% -10% -10% -20%

Mức điều chỉnh -11,456,522 -9,845,455 -11,390,476 -27,851,852

Mức giá chỉ dẫn (VNĐ/m²) 103,108,696 88,609,091 113,904,762 118,370,370

Giá trị trung bình

105,998,230
của mức giá chỉ dẫn
D
Mức độ chênh lệch với giá trị
trung bình của các mức giá -3% -16% 7% 12%
chỉ dẫn

Tổng hợp các số liệu điều

-10.00% -10.00% 0.00% -15.00%
chỉnh

Số điều chỉnh gộp (đồng) 11,456,522 9,845,455 0 20,888,889

E
Số lần điều chỉnh 4 4 4 4

Số điều chỉnh thuần (đồng) -11,456,522 -9,845,455 0 -20,888,889

Thống nhất
105,998,230
mức giá chỉ dẫn (đồng)
F
Giá trị tài sản thẩm định 10,019,840,674
 2. Thẩm định bằng phương pháp vốn hóa trực tiếp

Với giá cho thuê hàng tháng đã nêu trên, ta tính giá thuê cho các bất động sản so sánh như bảng:

Tài sản thẩm định Bất động 1 Bất động 2 Bất động 3

Giá cho thuê (năm) 144,000,000 156,000,000 204,000,000 276,000,000

Giá tài sản 7,214,786,314 10,019,840,674

13,000,000,000

Tỷ lệ vốn hóa 2.16% 2.04% 2.12%

Tỷ lệ vốn hóa trung bình 2.11%

Giá TSTĐ 6,834,076,611

𝑰
* Tỷ lệ vốn hóa được tính bằng công thức: 𝒓 = 𝑽

Với I: thu nhập từ việc cho thuê

V: giá tài sản

* Tỷ lệ vốn hóa trung bình: trung bình cộng tỷ lệ vốn hóa các bất động sản so sánh

! #$$,&&&,&&&
* Giá Tài sản thẩm định: V = = = 6,834,076,611 VNĐ
" '.##%

Với R: là tỷ lệ vốn hóa trung bình

Thẩm định bằng phương pháp chiết khấu dòng tiền

Với phương pháp chiết khấu dòng tiền, ta có 2 giả định:

Tỷ lệ tăng trưởng vĩnh viễn bằng với tốc độ tăng trưởng GPD trung bình 5 năm: 5.7%

Tỷ suất chiết khấu bằng tỷ lệ vốn hóa (bằng lãi suất ngân hàng thương mại hiện hành): 7.5%

Từ 2 giả định trên ta có phương pháp chiết khấu dòng tiền như bảng sau:

‘
1 2 3 4 5 Terminal Value

CF 144,000,000 144,000,000 144,000,000 144,000,000 144,000,000 8,400,000,000

DCF 144,000,000 133,953,488 124,607,896 115,914,322 107,827,276 6,289,924,450

Giá
6,916,227,433
TSTĐ
* Với hợp đồng cho thuê 5 năm từ tài sản thẩm định, ta có dòng tiền trong 5 năm cho thuê là
144.000.000VNĐ/năm.

* Sau 5 năm, ta xác định giá trị tài sản cuối kì theo công thức:

!"! × (&'()
Terminal Value =
(*+()

Với 𝑪𝑭𝟓 là thu nhập từ việc cho thuê ở năm thứ 5.

g là tỷ lệ tăng trưởng dài hạn vĩnh viễn.

r là tỷ lệ vốn hóa.

* Sau khi tính toán các giá trị của các năm tiếp theo, ta thực hiện chiết khấu về năm thứ 1 theo công
thức:

CF
DCF: PV =
(1 + 𝑟,- ).

Với PV là giá trị sau khi chiết khấu về năm 1.

CF là dòng tiền tại năm cần chiết khấu.

rck là tỷ lệ chiết khấu.

n là số năm tính từ năm 1 đến năm chiết khấu.

Kết luận
Sau khi thực hiện qua 2 phương pháp tính toán, ta có được giá trị tài sản thẩm định lần lượt là:

+ Với phương pháp vốn hóa trực tiếp: 6.834.076.611 VNĐ.

+ Với phương pháp chiết khấu dòng tiền: 6.916.227.433VNĐ.

Từ hai giá thẩm định trên, ta đưa ra mức giá tham chiếu để so sánh với phương pháp chính:

/.0#/.''1.$22 4 /.52$.&1/./##
+ Mức giá tham chiếu: 𝑉 = = 6.875.152.022 VNĐ
'

+ Với mức sai số cho phép là 15%.

Mức chênh lệch giữa 2 phương pháp là 22.775.701 VNĐ

Giá tài sản qua phương pháp Market Approach: 6.852.446.251 VNĐ.

Vậy nên giá thẩm định từ phương pháp chính là hợp lý.