Bài 3:

1/ Xác định TS TĐG

TS TĐG: Bất động sản
 Mục đích: Chuyển nhượng.
 Vị trí: mặt tiền đường X.
 Thời điểm: 20XX.
 Phương pháp: so sánh vì có 3 tài sản tương đồng để so sánh.
 Đặc điểm cơ bản:
- Diện tích: 64m2(4m x 16m)
- Chiều rộng: 4m
2/ Đơn giá BĐS của TSSS
a. TS1 14,2trd/m2
b. TS2 13trd/m2
c. TS3 12,8trd/m2
3/ Phân tích các yếu tố
a. Quy mô diện tích
- TS1 kém lợi thế hơn TS TĐG về quy mô diện tích nên
điều chỉnh tăng đơn giá của TS1 khoảng:
100 %
−1=5 ,26 %
95 %
- TS2 tương đương với TS TĐG nên không điều chỉnh.
- TS3 tương đương với TS TĐG nên không điều chỉnh.
b. Chiều rộng
- TS1 lợi thế hơn TS TĐG về chiều rộng nên điều chỉnh
giảm đơn giá của TS khoảng:
100 %
−1=−4 ,76 %
105 %
- TS2 kém lợi thế hơn so với TS TĐG về chiều rộng nên
điều chỉnh tăng đơn giá của TS2 khoảng:
100 %
−1=5 ,26 %
95 %

- TS3 tương đương với TS TĐG nên không điều chỉnh.

BẢNG XÁC ĐỊNH GIÁ BĐS CẦN TĐG

Yếu tố SS TS TĐG TS1 TS2 TS3

 Đơn giá trước điều ? 14,2trđ/m2 13trđ/m2 12,8trđ/m2
chỉnh
1.Quy mô diện tích 64m2 96m2 60m2 72m2
Tỷ lệ tương quan 100% 95% 100% 100%
Tỷ lệ điều chỉnh 5,26% - -
Mức điều chỉnh 0,747 - -
Giá sau điều chỉnh 14,947 13 12,8
2.Chiều rộng 4m 6m 3m 4m
Tỷ lệ tương quan 100% 105% 95% 100%
Tỷ lệ điều chỉnh -4,76% 5,26% -
Mức điều chỉnh -0,711 0,684 -
Giá sau điều chỉnh 14,236 13,684 12,8
Mức giá chỉ dẫn 14,236 13,684 12,8
Giá TB 13,573
Mức độ chênh lệch 0,5% 5,26% 0%
với gttb
Tổng điều chỉnh gộp 1,458 0,684 -
Tổng điều chỉnh thuận 0,036 0,684 -

Sau quá trình TĐG so sánh nên giữa các yếu tố có 3 TS đều tương đồng
với BĐS nên mức giá chỉ dẫn là 13,5trđ/m2
4. Thống nhất về mức điều chỉnh
Qua bảng tổng hợp thẩm định viên nhận thấy chênh lệch giữa mức giá tr
ung bình với mức giá chỉ dẫn nằm trong khoảng -5.74% đến 5.08%. Vì v
ậy đảm bảo không vượt quá 15%
Sau quá trình thẩm định giá so sánh giữa các yếu tố có 3 tài sản đều tươn
g đồng với tài sản thẩm định giá nên mức giá chỉ dẫn tài sản là 13.58 triệ
u đồng/m2
5. Xác định giá trị của tài sản thẩm định giá
13,573,000x64=868,672,000 đồng
Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
Giá trị tài sản thẩm định giá 868,672,000
(Bằng chữ tám trăm sáu mươi tám triệu sáu trăm bảy mươi hai nghìn đồ
ng chẵn)
Bài 6:
1. Xác định tổng quát tài sản thẩm định giá
 Tài sản thẩm định giá: thang máy
 Vị trí: Mục đích thẩm định giá: mua bán
 Thời điểm thẩm định giá: tháng 10/20XX
 Phường pháp thẩm định giá: phương pháp so sánh vì có tài sản so s
ánh tương tự
 Đặc điểm cơ bản
- Công suất: 7.5kW
- Năm sản xuất: 2022
- Tỷ lệ chất lượng còn lại: 80%
- Nước sản xuất: Biên Hòa. Việt Nam
- Tốc độ : 1m/s
- Số điểm dừng: 5
- Kích thước cabin: 1400x1100x2350
- Tải trọng: 630kg
2. Đơn giá quyền sử dụng đất của tài sản so sánh
a. Tài sản so sánh 1: 270 triệu đồng
b. Tài sản so sánh 2: 255 triệu đồng
c. Tài sản so sánh 3: 290 triệu đồng
3. Phân tích
a. Tải trọng
- Tài sản 1 và 3 lợi thế hơn so với tài sản thẩm định giá về tải trọng
nên điều chỉnh giá bán tài sản 1 và 3 khoảng
100 %
−1=−7 , 41 %
108 %

- Tài sản 2 tương đồng so với tài sản thẩm định giá về tải trọng nên
không cần điều chỉnh
b. Tốc độ:
- Tài sản so sánh 1,2 và 3 tương đồng so với tài sản thẩm định giá
về tốc độ nên không cần điều chỉnh
c. Số điểm dừng
- Tài sản so sánh 2 và 3 kém lợi thế hơn so với tài sản thẩm định
giá về số điểm dừng nên điều chỉnh giá bản tài sản 2 và 3 khoảng
 112 %
−1=12%
100 %

- Tài sản so sánh 1 tương đồng so với tài sản thẩm định giá về số
điểm dừng nên không cần điều chỉnh
d. Tỷ lệ chất lượng còn lại
Gỉả sử TSTĐG có chất lượng còn lại vào thời điểm tháng 10/20XY là
100%
TS1, TS2 và TS 3 tương đồng với TSTĐG về chất lượng còn lại
nên không cần điều chỉnh
BẢNG XÁC ĐỊNH GIÁ MTB CẦN TĐG

Yếu tố SS TS TĐG TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3

Đơn giá điều chỉnh
? 270 255 290
(trđ)
1.Tải trọng 630kg 750kg 630kg 750kg
Tỷ lệ tương quan 100% 108% 100% 108%
Tỷ lệ điều chỉnh -7.41% -7.41%
Mức điều chỉnh -20.01 -21.49
2.Số điểm dừng 5 4 4 5
Tỷ lệ tương quan 112% 100% 100% 112%
Tỷ lệ điều chỉnh 12% 12%
Mức điều chỉnh (trđ) 32.40 30.60
Số lần điều chỉnh 3 2 2
Mức giá chỉ dẫn 282.39 285.60 268.51
Giá trung bình 278.83
Mức độ chênh lệch với gi
1.28% 2.43% -3.70%
á trị trung bình
Tổng điều chỉnh gộp 52.41 30.60 21.49
Tổng điều chỉnh thuần 12.39 30.06 -21.49
4. Thống nhất về mức giá chỉ dẫn
Qua bảng tổng hợp thẩm định viên nhận thấy chênh lệch giữa mức giá tr
ung bình với mức giá chỉ dẫn nằm trong khoảng -3.70% đến 2.43%. Vì v
ậy đảm bảo không vượt quá 15%
Sau quá trình thẩm định giá so sánh giữa các yếu tố có 3 tài sản đều tươn
g đồng với tài sản thẩm định giá nên mức giá chỉ dẫn tài sản 278,830,00
0 đồng
5. Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
Giá trị tài sản thẩm định giá 278,830,000x80%=223,064,000 đồng
(Bằng hai trăm hai mươi ba triệu không trăm sáu mươi tư nghìn đồng
chẵn)
Bài 4: TH1
1. Xác định tổng quát tài sản thẩm định giá
- Tài sản thẩm định giá: bất động sản/ thửa đất xây dựng nhà ở dân c
ư
- Vị trí: phường A. thành phố X
- Mục đích thẩm định giá: mua bán
- Thời điểm thẩm định giá: năm 2023
- Phường pháp thẩm định giá: phương pháp so sánh vì có tài sản so s
ánh tương tự
- Đặc điểm cơ bản
+ Quy mô diện tích: 55m2
+ Hình dáng: đa giác
+ Cơ sở hạ tầng: 100%
+ Lợi thế kinh doanh: 100%
+ Hướng: 100%
+ Cảnh quan: 100%
2. Đơn giá quyền sử dụng đất của tài sản so sánh
a. Bất động sản 1:
- Giá trị đất: 1400 (triệu đồng)
- Đơn giá quyền sử dụng đất: 28 triệu/m2
b. Bất động sản 2:
- Giá trị đất: 1375 (triệu đồng)
- Đơn giá quyền sử dụng đất: 25 triệu/m2
c. Bất động sản 3:
- Giá trị đất: 1275 (triệu đồng)
- Đơn giá quyền sử dụng đất: 25.5 triệu/m2
3. Phân tích
a. Điều kiện pháp lý
- Tài sản so sánh 1 và 3 tương đồng với tài sản thẩm định giá về ph
áp lý nên không cần điều chỉnh
- Tài sản so sánh 2 kém lợi thế hơn tài sản thẩm định giĐG về pháp
lý nên điều chỉnh tăng khoảng +82.5 triệu đồng (1.5 triệu đồng/m2)
b. Điều kiện thanh toán
Tài sản so sánh 1, 2 và 3 tương đồng với tài sản thẩm định giá về đ
iều kiện thanh toán nên không cần điều chỉnh
c. Diện tích đất
Giả sử: diện tích đất
- 55m2 : 100%
- 50m2 : 90.91%
- Tài sản so sánh 2 tương đồng với tài sản thẩm định giá về diện tíc
h đất nên không cần điều chỉnh
- Tài sản so sánh 1 và 3 kém lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về di
ện tích đất nên điều chỉnh giá bán của tài sản 1 và 3 như sau:
100 %
−1=10 %
90 , 91 %
d. Lợi thế kinh doanh:
- Tài sản so sánh 1 tương đồng với tài sản thẩm định giá về lợi thế
kinh doanh nên không cần điều chỉnh
- Tài sản so sánh 2 kém lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về lợi thế
kinh doanh nên điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh 2 như sau
 100 %
−1=5 ,26 %
95 %
- Tài sản so sánh 3 lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về lợi thế kinh d
oanh nên điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh 3 như sau:
100 %
−1=−4 ,76 %
105 %
e. Cơ sở hạ tầng
Tài sản so sánh 1.2 và 3 kém lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về c
ơ sở hạ tầng nên điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh 1,2 và 3 nh
ư sau:
100 %
−1=7 ,53 %
93 %
f. Hướng
- Tài sản so sánh 1 lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về hướng nên
điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh 1 như sau:
100 %
−1=−5 , 66 %
106 %
- Tài sản so sánh 2 lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về hướng nên
điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh 2 như sau:
100 %
−1=−4 , 76 %
105 %
- Tài sản so sánh 2 lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về hướng nên
điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh 2 như sau:
100 %
−1=−3 , 09 %
97 %
g. Cảnh quan
- Tài sản so sánh 1 lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về cảnh quan n
ên điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh 1 như sau:
100 %
−1=−9 ,09 %
110 %
- Tài sản so sánh 2 và 3 tương đồng so với tài sản thẩm định giá về
cảnh quan nên không điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh 2 và 3

BẢNG XÁC ĐỊNH GIÁ BĐS CẦN TĐG

Yếu tố so sánh TS TĐG TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3
Đơn giá điều chỉn
h ? 1400 1375 1275
(trđ)
Chưa cấp sổ đ
Pháp lý Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ
ỏ
Mức điều chỉnh (t
+ 82.5
rđ)
Giá sau điều chỉn
1400 1457.5 1275
h (trđ)
Điều kiện thanh t
Trả ngay Trả ngay Trả ngay Trả ngay
oán
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉn
h
Diện tích đất 55 50 55 50

Tỷ lệ tương quan 100% 90.91% 100% 90.911%

Tỷ lệ điều chỉnh 10% 10%

Mức điều chỉnh (t
140 127.5
rđ)
Lợi thế kinh doan Giáp 2 mặt hẻ
Hẻm 5m Hẻm 5m Hẻm 4m
h m 4m
Tỷ lệ tương quan 100% 100% 95% 105%

Tỷ lệ điều chỉnh 5.26% -4.76%

Mức điều chỉnh (t
76.66 -60.69
rđ)
Điện ổn định. Điện ổn định. Điện ổn định.
Điện ổn định. cấp nước tốt; t cấp nước tốt; t cấp nước tốt; t
Cơ sở hạ tầng cấp và thoát n hoát nước ké hoát nước ké hoát nước ké
ước tốt m. hay bị ngậ m. hay bị ngậ m. hay bị ngậ
p khi mưa to p khi mưa to p khi mưa to
Tỷ lệ tương quan 100% 93% 93% 93%

Tỷ lệ điều chỉnh 7.53% 7.53% 7.53%

Mức điều chỉnh (t
105.42 109.75 96
rđ)
Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc

Tỷ lệ tương quan 100% 106% 105% 97%

-4.76%
Tỷ lệ điều chỉnh -5.66% 3.09%
Mức điều chỉnh (t
-79.24 -69.38 39.40
rđ)
Nhìn ra khu đ Nhìn ra Nhìn ra khu đ Nhìn ra khu đ
Cảnh quan
ông dân cư công viên ông dân cư ông dân cư
Tỷ lệ tương quan 100% 110% 100% 100%

Tỷ lệ điều chỉnh -9.09%

Mức điều chỉnh (t
-127.26
rđ)
Số lần điều chỉnh 4 4 4

Mức giá chỉ dẫn 1438.92 1574.53 1477.21

Giá trung bình 1496.89

Mức độ chênh lệc
h với giá trị trung -3.91% 5.26% -1.34%
bình
Tổng điều chỉnh
450.38 338.29 323.19
gộp
Tổng điều chỉnh t
38.92 199.53 200.81
huần
4. Qua bảng tổng hợp thẩm định viên nhận thấy chênh lệch giữa mức giá
trung bình với mức giá chỉ dẫn nằm trong khoảng -3.91% đến 5.26%. V
ì vậy đảm bảo không vượt quá 15%
5. Sau quá trình thẩm định giá so sánh giữa các yếu tố có 3 tài sản đều tư
ơng đồng với tài sản thẩm định giá nên mức giá chỉ dẫn tài sản 1,496,89
0,000 đồng
Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
Giá trị tài sản thẩm định giá 1,496,890,000
(Bằng chữ một tỷ bốn trăm chín mươi sáu triệu tám trăm chín mươi nghì
n đồng chẵn)

Bài tập 4 TH2

Trường hợp tài sản so sánh 1 trả góp: thanh toán lần đầu 60% và sau 1 n
ăm thanh toán 40% còn lại lãi suất là 18%/năm
1. Xác định tổng quát tài sản thẩm định giá
- Tài sản thẩm định giá: bất động sản/ thửa đất xây dựng nhà ở dân c
ư
- Vị trí: phường A. thành phố X
- Mục đích thẩm định giá: mua bán
- Thời điểm thẩm định giá: năm 2023
- Phường pháp thẩm định giá: phương pháp so sánh vì có tài sản so s
ánh tương tự
- Đặc điểm cơ bản
+ Quy mô diện tích: 55m2
+ Chiều dài: 16m
+ Chiều rộng: 4m
+ Hình dáng: đa giác
+ Cơ sở hạ tầng: 100%
+ Lợi thế kinh doanh: 100%
2. Đơn giá quyền sử dụng đất của tài sản so sánh
a. Bất động sản 1:
- Giá trị đất: 1400 (triệu đồng)
- Đơn giá quyền sử dụng đất: 28 triệu/m2
b. Bất động sản 2:
 - Giá trị đất: 1375 (triệu đồng)
- Đơn giá quyền sử dụng đất: 25 triệu/m2
c. Bất động sản 3:
- Giá trị đất: 1275 (triệu đồng)
- Đơn giá quyền sử dụng đất: 25.5 triệu/m2
3. Phân tích
a. Điều kiện pháp lý
- Tài sản so sánh 1 và 3 tương đồng với tài sản thẩm định giá về ph
áp lý nên không cần điều chỉnh
- Tài sản so sánh 2 kém lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về pháp l
ý nên điều chỉnh tăng khoảng +82.5 triệu đồng (1.5 triệu đồng/m2)
b. Điều kiện thanh toán
- Tài sản so sánh 1 có điều kiện thanh toán khác biệt so với tài sản
thẩm định giá nên điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh 1 như sau:
+ Mức giá thanh toán của tài sản 1 theo điều kiện trả ngay:
60% + (40%/(1+18%)) - 1= -6.10%
+ Mức điều chỉnh để giá thanh toán của tài sản so sánh 1 từ trả góp
về trả ngay là:
1400trđ x -6.10%=-85.4trđ
-Tài sản so sánh 2 và 3 tương đồng với tài sản thẩm định giá về điề
u kiện thanh toán nên không cần điều chỉnh
c. Diện tích đất
Giả sử: diện tích đất
- 55m2 : 100%
- 50m2 : 90.91%
- Tài sản so sánh 2 tương đồng với tài sản thẩm định giá về diện tíc
h đất nên không cần điều chỉnh
- Tài sản so sánh 1 và 3 kém lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về di
ện tích đất nên điều chỉnh giá bán của tài sản 1 và 3 như sau:
100 %
−1=10 %
90 , 91 %
d. Lợi thế kinh doanh:
- Tài sản so sánh 1 tương đồng với tài sản thẩm định giá về lợi thế
kinh doanh nên không cần điều chỉnh
 - Tài sản so sánh 2 kém lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về lợi thế
kinh doanh nên điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh 2 như sau
100 %
−1=5 ,26 %
95 %
-Tài sản so sánh 3 lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về lợi thế kinh
doanh nên điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh 3 như sau:
100 %
−1=−4 , 76 %
105 %
e. Cơ sở hạ tầng
Tài sản so sánh 1,2 và 3 kém lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về c
ơ sở hạ tầng nên điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh 1,2 và 3 nh
ư sau:
100 %
−1=7 ,53 %
93 %
f. Hướng
- Tài sản so sánh 1 lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về hướng nên
điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh 1 như sau:
100 %
−1=−5 , 66 %
106 %
- Tài sản so sánh 2 lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về hướng nên
điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh 2 như sau:
100 %
−1=−4 , 76 %
105 %
- Tài sản so sánh 2 lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về hướng nên
điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh 2 như sau:
100 %
−1=3 ,09 %
97 %
g. Cảnh quan
- Tài sản so sánh 1 lợi thế hơn tài sản thẩm định giá về cảnh quan n
ên điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh 1 như sau:
100 %
−1=−9 ,09 %
110 %
- Tài sản so sánh 2 và 3 tương đồng so với tài sản thẩm định giá về
cảnh quan nên không điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh 2 và 3

BẢNG XÁC ĐỊNH GIÁ BĐS CẦN TĐG

Yếu tố so sánh TS TĐG TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3
Đơn giá điều chỉn
cần thẩm định gi
h 1400 1375 1275
á
(trđ)
Chưa cấp sổ
Pháp lý Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ
đỏ
Mức điều chỉnh (t
+ 82.5
rđ)
Giá sau điều chỉn
1400 1457.5 1275
h (trđ)
Điều kiện thanh t
Trả ngay Trả góp Trả ngay Trả ngay
oán
Mức điều chỉnh -85.4
Giá sau điều chỉn
1314.6 1457.5 1275
h
Diện tích đất 55 50 55 50

Tỷ lệ tương quan 100% 91% 100% 91%

Tỷ lệ điều chỉnh 10% 10%

Mức điều chỉnh (t
131.46 127.5
rđ)
Lợi thế kinh doan Giáp 2 mặt h
Hẻm 5m Hẻm 5m Hẻm 4m
h ẻm 4m
Tỷ lệ tương quan 100% 100% 95% 105%

Tỷ lệ điều chỉnh 5.26% -4.76%

Mức điều chỉnh (t
76.66 -60.69
rđ)
Cơ sở hạ tầng Điện ổn định. cấ Điện ổn địn Điện ổn địn Điện ổn địn
p và thoát nước t h. cấp nước t h. cấp nước t h. cấp nước t
ốt ốt; thoát nướ ốt; thoát nướ ốt; thoát nướ
c kém. hay bị c kém. hay bị c kém. hay bị
ngập khi mư ngập khi mư ngập khi mư
 a to a to a to
Tỷ lệ tương quan 100% 93% 93% 93%

Tỷ lệ điều chỉnh 7.53% 7.53% 7.53%

Mức điều chỉnh (t
98.99 109.75 96.01
rđ)
Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc

Tỷ lệ tương quan 100% 106% 105% 97%

-4.76%
Tỷ lệ điều chỉnh -5.66% 3.09%
Mức điều chỉnh (t
-74.41 -69.38 39.40
rđ)
Nhìn ra khu đông Nhìn ra Nhìn ra khu Nhìn ra khu
Cảnh quan
dân cư công viên đông dân cư đông dân cư
Tỷ lệ tương quan 100% 110% 100% 100%

Tỷ lệ điều chỉnh -9.09%

Mức điều chỉnh (t
-119.50
rđ)
Mức giá chỉ dẫn 1351.08 1574.53 1477.21

Giá trung bình 1467.62

Mức độ chênh lệc
h với giá trị trung -7.94% 7.28% 0.65%
bình
Tổng điều chỉnh
509.76 338.29 323.59
gộp
Tổng điều chỉnh t
-48.86 199.53 202.21
huần

4. Thống nhất về mức điều chỉnh

Qua bảng tổng hợp thẩm định viên nhận thấy chênh lệch giữa mức giá tr
ung bình với mức giá chỉ dẫn nằm trong khoảng -7.94% đến 7.28% vượ
t quá 15%. Vì vậy không đảm bảo dưới 15%. Nên không đủ điều kiện để
kết luận đối với giá trị của tài sản thẩm định giá
5. Xác định giá trị của tài sản thẩm định giá
Không thể kết luận giá trị của tài sản thẩm định giá``