VII.

Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

7.1. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá (thứ nhất)
- Sau khi thu nhập, chọn lọc và phân tích thông tin thị trường, đặc điểm kỹ thuật,
đặc điểm pháp lý, kỹ năng thực hiện thẩm định giá tài sản bằng phương pháp chi
phí thay thế thuộc cách tiếp cận chi phí là phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất
với tài sản.
- Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của
tài sản cần thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo nên
tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, có cùng chức năng và tính hữu dụng
theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản cần thẩm định giá.
7.2. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá (thứ hai)
- Căn cứ về những điều kiện giao dịch và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản
thuộc cách tiếp cận từ thị trường mà có thể ước tính được đơn giá quyền sử dụng
đất tham chiếu đối với tài sản thẩm định giá. Nên nhóm dùng phương pháp so sánh
thuộc cách tiếp cận từ thị trường để tính.
- Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản
cần thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản được chọn làm
tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá, nhằm để ước tính hoặc xác định giá trị
của tài sản thẩm định giá.
7.3. Ước tính giá trị tài sản thẩm định theo các bước của phương pháp thẩm
định giá đã lựa chọn:
1. Xác định thông tin tài sản thẩm định giá:
- Tài sản thẩm định giá: Bất động sản
- Vị trí : 24B, đường số 8, khu phố 2, phường Hiệp Bình Chánh, thành phố
Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh
- Thời điểm thẩm định giá: tháng 10/2023
- Mục đích thẩm định giá: mua-bán
- Phương pháp thẩm định giá: phương pháp chi phí vì tại thời điểm thẩm định
giá có 3 tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá có kết cấu đất và tài sản trên
đất.
- Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
+ Diện tích đất: 57m2 (5,02mx11,34m)
+ Thời hạn sử dụng đất : Lâu dài
 + Pháp lý: đã có sổ đỏ
+ Vị trí: 1 mặt tiền
+ Diện tích xây dựng: 51,77m2, 1 trệt, 2 lầu
+ Kết cấu: Tường gạch, sàn BTCT- giá BTCT, mái BTCT
+ Nhà xây dựng 2018, tuổi đời kinh tế 50 năm, tuổi đời hiệu quả 2 năm
+ Diện tích sàn xây dựng: 51,77m2 x 3 = 155,31m2
+ Đơn giá xây dựng: 5,5trđ/m2
2. Đơn giá quyền sử dụng đất của tài sản so sánh:
a) BĐS1:
- Tỷ lệ hao mòn của BĐS 1: (2023-2017)/50= 12%
- Giá trị CTXD: 5,5trđ/m2 x (61,86m2x3) x (100%-12%) = 898,21trđ
- Giá trị QSDĐ: 8.500trđ – 898,21trđ = 7601,79 trđ
- Đơn giá QSDĐ: 7601,79/86,2= 88,19 trđ/m2
b) BĐS 2:
- Tỷ lệ hao mòn của BĐS2: (2023-2023)/50= 0
- Giá trị CTXD: 5,5 x (45,9x3) x (100%-0)= 757,35trđ
- Giá trị QSDĐ: 8.000 – 757,35 = 7242,65trđ
- Đơn giá QSDĐ: 7242,65/50,2= 144,28trđ/m2
c) BĐS 3:
- Tỷ lệ hao mòn của BĐS2: (2023-2022)/50= 2%
- Giá trị CTXD: 5,5 x (48,97x3) x (100%-2%)= 791,84trđ
- Giá trị QSDĐ: 8.300 – 791,84= 7508,16trđ
- Đơn giá QSDĐ: 7508,16/60,4= 124,30trđ/m2
3. Phân tích
a) Chiều rộng
- TS1 lợi thế hơn TSTĐG nên cần điều chỉnh giảm khoảng:
(100%/105%)-1 = -4,76%
- TS2,3 tương đồng với TSTĐG nên không cần điều chỉnh.
b) Chiều dài
- TS1,2 tương đồng với TSTĐG nên không cần điều chỉnh.
- TS3 lợi thế hơn TSTĐG nên cần điều chỉnh giảm khoảng:
(95%/100%)-1 = -5%
c) Quy mô diện tích
- TS1 lợi thế hơn TSTĐG nên cần điều chỉnh giảm khoảng:
(97%/100%)-1 = -3%
- TS2,3 tương đồng với TSTĐG nên không cần điều chỉnh.
 d) Hướng
- TS1 kém lợi thế hơn TSTĐG nên cần điều chỉnh tăng khoảng:
(100%/97%)-1 = 3,09%
- TS2 tương đồng với TSTĐG nên không cần điều chỉnh.
- TS3 lợi thế hơn TSTĐG nên cần điều chỉnh giảm khoảng:
(100%/105%)-1 = -4,76%
e) Vị trí
- TS1 lợi thế hơn TSTĐG nên cần điều chỉnh giảm khoảng:
(100%/135%)-1 = -25,93%
- TS2,3 tương đồng với TSTĐG nên không cần điều chỉnh.
4. Bảng điều chỉnh
Yếu tố so sánh Tài sản thẩm Bất động sản Bất động sản Bất động sản 3
định giá 1 2
Giá trước điều 88,19 144,28 124,30
chỉnh(tr/m^2)
Chiều rộng (m) 5,02 6,95 4,18 4,11
Tỷ lệ tương quang (%) 100 105% 100% 100%
Tỷ lệ điều chỉnh (%) -4,76 - -
Mức điều chỉnh -4,20 - -
Giá sau điều 83,99 144,28 124,30
chỉnh(tr/m^2)
Chiều dài (m) 11.34 12,4 12,01 14,71
Tỷ lệ tương quang(%) 95 95 95 100
Tỷ lệ điều chỉnh(%) - - -5
Mức điều chỉnh - - -6,22
Giá sau điều 83,99 144,28 118,08
chỉnh(tr/m^2)
Quy mô diện tích (m2) 57 86,2 50,2 60,4
Tỷ lệ tương quang(%) 97 100 97 97
Tỷ lệ điều chỉnh(%) -3 - -
Mức điều chỉnh -2,65 - -
Giá sau điều 81,34 144,28 118,08
chỉnh(tr/m^2)
Hướng Tây Bắc Tây Nam Tây Bắc Đông Nam
Tỷ lệ tương quang(%) 100 97 100 105
Tỷ lệ điều chỉnh(%) 3,09 - -4,76
Mức điều chỉnh 2,73 - -5,92
Giá sau điều 84,07 144,28 112,16
chỉnh(tr/m^2)
Vị trí 1 mặt tiền 2 mặt tiền 1 mặt tiền 1 mặt tiền
Tỷ lệ tương quang(%) 100 135 100 100
Tỷ lệ điều chỉnh(%) -25,93 - -
Mức điều chỉnh -22,87 - -
Giá sau điều 61,2 144,28 112,16
chỉnh(tr/m^2)
Mức giá chỉ dẫn 61,2 144,28 112,16
(tr/m^2)
Gía trị trung bình của 105,88
mức giá (tr/m^2)
Mức độ chênh lệch -42,2
Tổng hợp các số liệu điều chỉnh
Tổng giá trị điều chỉnh
gộp
Tổng số lần điều chỉnh
Tổng giá trị điều chỉnh
thuần

5. Thống nhất mức giá chỉ dẫn

Qua bảng điều chỉnh, thẩm định viên nhận thấy chênh lệch giữa mức giá
trung bình của các mức giá chỉ dẫn nằm trong khoảng do vậy đảm bảo
không vượt quá 15% . Sau quá trình điều chỉnh các yếu tố, các tài sản so
sánh đều lần lượt tương đồng với các tài sản thẩm định giá nên mức giá cuối
cùng là
6. Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
- CLCL của CTXD trên đất TSTĐG theo phương pháp tuổi thọ:
- CTXD trên đất:
- GTTSTĐG:
VIII. Kết quả thẩm định giá
8.1. Kết quả thẩm định giá
* Kết quả thẩm định giá có hiệu lực trong vòng sáu (06) tháng kể từ ngày cấp
chứng thư.
8.2. Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá
- Kết quả thẩm định giá này chỉ xác nhận giá trị thị trường cho tài sản có thẩm định
có đặc điểm pháp lý và kinh tế-kỹ thuật và được mô tả chính xác tại thời điểm
thẩm định ghi trong báo cáo thẩm định giá này. Kết quả này chỉ nhằm phục vụ cho
đối tượng và mục đích đã được xác định ghi trong báo cáo. Thẩm định viên không
chịu trách nhiệm trong mọi trường hợp khách hàng hoặc bên thứ ba không đúng
đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá sai mục đích.
- Về mặt pháp lý tài sản thẩm định giá: Khách hàng cung cấp các tài liệu, chứng từ,
hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản thẩm định giá như trên bằng bản sao (bản
photo). Khách hàng phải chịu trách nhiệm về tính minh bạch của hồ sơ đã cung
cấp.
- Khách hàng hãy yêu cầu thẩm định giá hoặc người hướng dẫn thẩm định viên
đang thực hiện thẩm định hiện trạng tài sản phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về
thông tin liên quan đến đặc điểm kinh tế và mặt pháp lý.
- Tình trạng của tài sản đã có trước thời điểm thẩm định giá. Thẩm định viên sẽ
không chịu trách nhiệm nếu có phát sinh các hư hỏng, phá bỏ, thay đổi kết cấu hiện
trạng hay đổi chủ sở hữu của tài sản thẩm định giá.
- Thẩm định viên và những người tham gia trực tiếp cam kết không có mối quan hệ
mật thiết nào trong quá trình thẩm định giá, không phải là đối tác làm ăn hoặc xảy
ra mâu thuẫn xung đột.
IX. Thời gian có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
Theo quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05: Quy trình thẩm định giá số
05: Quy trình thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-
BTC ngày 06 tháng 3 năm 2015 của Bộ Tài Chính: Thời hạn có hiệu lực của
kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế -
kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan
đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá
6 ( sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực. Trong đó
thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư và báo cáo thẩm định giá là
ngày, tháng , năm ban hành chứng thư thẩm định giá và báo cáo thẩm định
giá.

X. Những điều kiện loại trừ và hạn chế

- Thẩm định viên sẽ không chịu trách nhiệm cho những vấn đề đã quy định về báo
cáo này, khách hàng phải có trách nhiệm về mặt hồ sơ pháp lý mà mình đã cung
cấp.
- Kết quả thẩm định giá chỉ được dùng theo mục đích đã nêu trong bản báo cáo nếu
dùng sai quy định, khách hàng tự chịu trách nhiệm.
- Chứng thư Thẩm định giá và báo cáo thẩm định này có giá trị sử dụng trong vòng
06
(sáu) tháng kể từ ngày phát hành theo quy định pháp luật.
- Những nguyên tắc tiêu chuẩn và giả định xin tham khảo Phụ lục.