BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

______________***______________

BÁO CÁO CÁ NHÂN

Học phần: Định giá bất động sản 02

ĐỀ TÀI
Báo cáo về các nội dung cần có trong 1 báo cáo định giá, tìm hiểu
yêu cầu nội dung, ý nghĩa/ logic trong 1 nội dung và giữa các nội
dung của các phần nội dung trong báo cáo định giá

Họ và tên: Lê Minh Hiếu

Mã sinh viên: 11217361

Lớp: Bất động sản 63A

GVHD: ThS. Nguyễn Đức Kiên

HÀ NỘI – T4/2024

 Báo cáo kết quả thẩm định giá (sau đây gọi là Báo cáo) phải thể hiện thông
tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh
về mức giá của tài sản cần thẩm định giá. Những thông tin này phải được trình bày
theo một trình tự khoa học, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới
giá trị của tài sản. Báo cáo phải có các lập luận, phân tích những dữ liệu thu thập trên
thị trường hình thành kết quả thẩm định giá. Báo cáo là một phần không thể tách rời
của Chứng thư thẩm định giá.
Nội dung chi tiết của Báo cáo có thể thay đổi theo đối tượng thẩm định giá,
mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng.
Tuy nhiên, một Báo cáo phải bao gồm các nội dung cơ bản sau:
a) Thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh được phép phát
hành chứng thư thẩm định giá.
- Tên và địa chỉ của doanh nghiệp, văn phòng giao dịch của doanh nghiệp (nếu
có). Tên và địa chỉ của chi nhánh doanh nghiệp phát hành Báo cáo và chứng
thư thẩm định giá.
Ý nghĩa: Đầu tiên mình cần biết thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá để đảm bảo
tính hợp pháp và uy tín của doanh nghiệp thẩm định giá từ đó nó sẽ giúp các bên liên
quan biết và đánh giá được giá trị của chứng thư thẩm định giá và việc cung cấp thông
tin cũng tăng cường hơn tính minh bạch, khách quan trong hoạt động thẩm định giá và
cũng góp phần bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong hoạt động.

b) Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá:

- Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá
và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.
- Tên tài sản thẩm định giá.
- Thời điểm thẩm định giá.
- Mục đích thẩm định giá.
- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ
kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó.
- Căn cứ pháp lý để thẩm định giá: những văn bản quy phạm pháp luật về thẩm
định giá, các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được áp dụng trong cuộc
 thẩm định giá, các văn bản quy phạm pháp luật khác do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ở trung ương hoặc địa phương ban hành liên quan tới cuộc thẩm
định giá, các giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá.
Ý nghĩa:
- Việc có thông tin về khách hàng thẩm định giá để mình xác định rõ ràng chủ
thể yêu cầu thẩm định từ đó nhận định được nhu cầu và mục đích của khách
hàng.
- Việc có thông tin về số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề
nghị thẩm định giá để mình có căn cứ pháp lý rõ ràng cho hoạt động thẩm định
giá và sẽ xác định rõ ràng phạm vi công việc thẩm định giá để từ đó tránh
trường hợp hiểu lầm hay tranh chấp sau này.
- Xác định tên tài sản cần thẩm định giá để hiểu rõ và biết đối tượng cần định giá
và từ đó thẩm định viên sẽ đưa ra phương pháp thẩm định giá phù hợp và chính
xác.
- Việc biết được thời điểm thẩm định giá giúp xác định giá trị thị trường của tài
sản tại thời điểm cụ thể nó có ý nghĩa quan trọng trong việc mua bán, chuyển
nhượng, thế chấp tài sản,.... Và cũng như cho thẩm định viên biết biến động giá
trị theo thời gian của tài sản thẩm định giá
- Biết được mục đích của việc thẩm định giá để có thể chắt lọc các thông tin phù
hợp và từ đó kiểm tra nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định
giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó sao cho phù hợp với
hoạt động thẩm định giá.
- Phải có căn cứ pháp lý để đảm bảo tính hợp pháp và tuân thủ các quy định của
pháp luật.
Tất cả các thông tin yêu cầu trên sẽ cần thiết và quan trọng trong một báo cáo định giá
để giúp cho nhà thẩm định giá thực hiện công việc của mình một cách hiệu quả và
chính xác cao.
c) Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của
nhóm (loại) tài sản thẩm định giá.
Ý nghĩa: Việc biết và hiểu thông tin tổng quan về thị trường giúp hiểu về xu hướng
thị trường, cung cầu, các yếu tố của nền kinh tế từ đó để các nhà thẩm định giá đưa ra
ước tính giá trị tài sản chính xác, khách quan và đáng tin cậy.

d) Thông tin về tài sản thẩm định giá bao gồm: các mô tả chi tiết và phân tích liên
quan như tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế - kỹ thuật của
tài sản.
Thông tin về đặc điểm của một số tài sản thẩm định giá được hướng dẫn tại
Phụ lục 01; các tài liệu thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật của một số tài sản thẩm định giá
tham khảo tại Phụ lục 02 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.
Ý nghĩa: thông tin về tài sản thẩm định giá là nền tảng quan trọng cho quá trình thẩm
định giá hiệu quả và chính xác. Việc thu thập đầy đủ và chính xác thông tin về tài sản
sẽ giúp nhà thẩm định đưa ra những đánh giá khách quan và thuyết phục về giá trị tài
sản, phục vụ cho mục đích sử dụng của khách hàng.

đ) Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá: Thẩm định viên cần đưa ra được căn cứ,
lập luận để xác định cơ sở thẩm định giá của tài sản là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ
sở giá trị phi thị trường. Đối với mỗi tài sản thẩm định giá trong một cuộc thẩm định
giá chỉ có thể xác định một cơ sở giá trị thẩm định giá là cơ sở giá trị thị trường hoặc
cơ sở giá trị phi thị trường.
Ý nghĩa: Việc thực hiện đúng cơ sở của tài sản thẩm định giá giúp đảm bảo tính
chính xác, khách quan, hiệu quả và tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá.

e) Giả thiết và giả thiết đặc biệt

Thẩm định viên cần nêu rõ các giả thiết, giả thiết đặc biệt để phục vụ cho việc
thẩm định giá, cơ sở xây dựng cũng như ảnh hưởng của các giả thiết này đến kết quả
thẩm định giá.
Ý nghĩa: Khi nêu rõ các giả thiết và giả thiết đặc biệt thì từ đó các thẩm định viên sẽ
phản ánh những điều kiện giả định và từ đó sẽ đưa ra được phương pháp thẩm định
giá phù hợp và sẽ giúp nâng cao tính minh bạch của báo cáo thẩm định giá đồng thời
đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá.

g) Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá:

Thẩm định viên cần nêu rõ cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá được
lựa chọn áp dụng, căn cứ lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá đó.
Khi áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên
cần thể hiện trong Báo cáo những lập luận, phân tích, chứng cứ, số liệu, bảng tính và
các yếu tố khác cho những lần điều chỉnh, tính toán trong cả quá trình thẩm định giá.
Các thông tin, số liệu sử dụng trong Báo cáo cần phải được trích dẫn nguồn cụ thể.
Ý nghĩa: Việc sử dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá một cách hợp lý
và minh bạch đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản một cách
chính xác, khách quan và hiệu quả. Đồng thời, việc tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định
giá giúp đảm bảo chất lượng và tính chuyên nghiệp của dịch vụ thẩm định giá.

h) Kết quả thẩm định giá

Ý nghĩa: Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ
quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của
pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản.
Việc sử dụng kết quả thẩm định giá phải đúng mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định
giá hoặc văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kết quả
thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết
quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

i) Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
Ý nghĩa: theo điều 24, Thông tư 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính
quy định: "Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá là 6 tháng kể từ ngày ký
chứng thư thẩm định giá." Như vậy, sau thời hạn này, chứng thư sẽ hết hiệu lực, kết
quả thẩm định giá không còn giá trị pháp lý.
k) Những điều khoản loại trừ và hạn chế:
- Thẩm định viên căn cứ vào hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu/đề
nghị thẩm định giá, loại tài sản, đặc điểm của cuộc thẩm định giá để đưa ra điều
khoản loại trừ và hạn chế cho phù hợp.
- Các điều khoản loại trừ và hạn chế có thể bao gồm điều kiện ràng buộc về công
việc, giới hạn về phạm vi công việc và các điều kiện hạn chế khác. Ví dụ: sự
không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản, hạn chế về thông tin, dữ liệu
liên quan cần thu thập, …
- Thẩm định viên cần có đánh giá về mức độ ảnh hưởng của các hạn chế; đồng
thời, đưa ra cách thức xử lý (nếu có) đối với các hạn chế đó trong quá trình
thẩm định giá.
- Thẩm định viên cần nêu rõ những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) liên quan
đến tài sản thẩm định giá, những xung đột lợi ích có thể nảy sinh trong quá
trình thực hiện thẩm định giá.
Ý nghĩa: Một báo cáo thẩm định giá cần có những điều khoản loại trừ và hạn chế để
giúp bảo vệ quyền lợi khách hàng và người thẩm định viên. Bên thẩm định giá không
chịu trách nhiệm cho bất kỳ thay đổi nào trong giá trị tài sản sau ngày thẩm định giá.

l) Thông tin và chữ ký của thẩm định viên và người đại diện theo pháp luật của
doanh nghiệp hoặc người đại diện theo uỷ quyền trong lĩnh vực thẩm định giá
(nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện Báo cáo kết quả thẩm định
giá:
- Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực
hiện cuộc thẩm định giá phù hợp với đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm
định giá.
- Họ tên, số thẻ và chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp
hoặc người đại diện theo uỷ quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của
doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh nghiệp thẩm định giá đối trường
hợp phát hành Báo cáo tại doanh nghiệp thẩm định giá. Họ tên, số thẻ và chữ
ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của chi
nhánh doanh nghiệp thẩm định giá đối với trường hợp phát hành Báo cáo tại
 chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phép phát hành chứng thư thẩm
định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm định giá.
Ý nghĩa: việc có thông tin và chữ ký của thẩm định viên và người đại diện theo pháp
luật của doanh nghiệp thẩm định giá trong Báo cáo kết quả thẩm định giá là điều cần
thiết để đảm bảo tính xác thực, độ tin cậy, tính chuyên nghiệp và tính pháp lý của báo
cáo, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

m) Các phụ lục kèm theo, bao gồm:

- Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến cuộc thẩm định giá.
- Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm
định giá.
- Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.
- Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có).
Ngoài ra, thẩm định viên cần dẫn chiếu nguồn tin đối với tất cả các thông tin,
số liệu trong Báo cáo.
Ý nghĩa: Báo cáo phải có các phụ lục kèm theo để công cấp thông tin bổ sung và chi
tiết theo báo cáo từ đó làm cho báo cáo có tính minh bạch và rõ ràng cao. Một lý do
nữa là làm tăng tính chuyên nghiệp của báo cáo và dễ dàng tra cứu và kiểm tra các
thông tin.

Sự liên kết giữa các phần: ta thấy thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá giúp
xác định cách thức báo cáo được thực hiện và tính phù hợp của phương pháp thẩm
định giá được sử dụng. Từ thông tin tổng quan về thị trường là nền tảng để đánh giá
giá trị tài sản trong điều kiện thị trường thực tế, tin tức thị trường giao dịch cũng là
một trong những căn cứ quan trọng để xác định giá trị tài sản dựa trên phương pháp so
sánh thị trường. Thông tin về tài sản thẩm định giá là yếu tố then chốt để xác định giá
trị tài sản và sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thẩm định giá. Thông tin tổng quan về
thị trường là nền tảng để đánh giá thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm
định giá.Thông tin thị trường giao dịch cung cấp dữ liệu đầu vào quan trọng cho việc
áp dụng các phương pháp định giá trong thẩm định giá. Cuối cùng thông tin cơ bản về
cuộc thẩm định giá giúp điều chỉnh và cụ thể hóa các phân tích thị trường cho phù hợp
với trường hợp cụ thể của tài sản được thẩm định. Nhìn chung các thông tin yêu cầu
trên đều có sự ảnh hưởng và liên kết trực tiếp đến nhau và đều cần thiết cho một báo
cáo thẩm định giá.