MỤC LỤC

TT Nội dung Trang

(1) Chứng thư thẩm định giá 3–7

(2) Báo cáo xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị thực tế phần vốn của Tổng
Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước và giá khởi điểm khi chuyển
8 – 27
nhượng vốn của Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước tại
Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa
A Thông tin tóm tắt
I Thông tin về thẩm định giá 6-7
II Thông tin về tài sản thẩm định giá 7
B Cơ sở thẩm định giá
I Văn bản pháp quy 7-9
II Hồ sơ tài sản thẩm định 9
C Cơ sở giá trị và báo cáo tài chính sử dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp
I Cơ sở giá trị 10
II Báo cáo tài chính sử dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp 10
D Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp
I Cách tiếp cận từ chi phí - Phương pháp tài sản 10 – 22
II Cách tiếp cận từ thị trường – Phương pháp giá giao dịch 22
II Cách tiếp cận từ thu nhập – Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức 22 - 25
E Lựa chọn phương pháp và kết luận 25 – 26
F Hạn chế và kiến nghị 26 - 27
Các phụ lục kèm theo Phương pháp tài sản:
Phụ lục số 01 – Bảng tổng hợp kết quả kiểm kê và xác định lại giá trị tài sản của
28 - 29
doanh nghiệp
Phụ lục số 02 – Bảng tổng hợp tài sản cố định 30
Phụ lục số 03 – Bảng kiểm kê, đánh giá lại TSCĐ là nhà, vật kiến trúc 31
Phụ lục số 04 - Bảng kiểm kê, đánh giá lại TSCĐ là phương tiện vận tải 32
Phụ lục số 05 – Bảng kê và xác định lại các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn và dài
hạn 33
Phụ lục số 06 – Bảng kê và xác định lại tài sản ngắn hạn khác 34
Phụ lục số 07 – Bảng kê và xác định lại tài sản dài hạn khác 35
Phụ lục số 08 – Bảng kê và xác định lại công cụ dụng cụ đã phân bổ 100% giá trị,
công ty tiếp tục sử dụng 36 – 37
Phụ lục số 09 – Bảng kê và xác định lại vật tư, hàng hóa tồn kho 38
Phụ lục số 10 – Bảng kê và xác định lại các khoản công nợ phải thu 39 – 48
Phụ lục số 11 – Bảng kê và xác định lại các khoản công nợ phải trả 49 – 54
Phụ lục số 12 – Bảng kê và xác định lại số dư tiền và các khoản tương đương tiền 55
Phụ lục số 13 – Bảng xác định tài sản vô hình là giá trị quyền sử dụng đất thuê
(trả tiền hàng năm) 56
Phụ lục số 14 – Bảng xác định giá trị tài sản vô hình khác 57
Phụ lục số 15 – Bảng kê đất đai doanh nghiệp đang quản lý và sử dụng 58
Phụ lục số 16 – Bảng xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê tại số 99A Nguyễn
Văn Trỗi theo TT 59/2018/TT-BTC 59 - 62

1
Phụ lục số 17 – Bảng xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê tại số 28A Mạc Cửu
theo TT 59/2018/TT-BTC 63 – 65
Bảng xác định giá trị còn lại của tài sản thuộc Công ty CP Xuất nhập khẩu và
Phát triển văn hóa (phần tài sản là Nhà, vật kiến trúc) 66 - 73
Bảng xác định giá trị còn lại của tài sản thuộc Công ty CP Xuất nhập khẩu và
Phát triển văn hóa (phần tài sản là Phương tiện vận tải) 74 - 77

2
Số -19/CT-ĐG/ĐG-VAE
Hà Nội, ngày tháng 08 năm 2019

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi: Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước.

Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá và tư vấn giá khởi điểm bán cổ phần số 37-19/HĐTĐG/PN-
DN ngày 26/06/2019 ký giữa Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước với Công
ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam V/v xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn giá
khởi điểm bán cổ phần tại Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa.

1. Tài sản thẩm định giá: Giá trị doanh nghiệp, giá trị thực tế phần vốn của Tổng Công
ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước và giá khởi điểm khi
bán cổ phần của Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn
Nhà nước tại Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn
hóa.

2. Mục đích thẩm định giá: Làm căn cứ để xem xét, quyết định giá khởi điểm chào bán
cổ phần của Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà
nước tại Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa.

3. Thời điểm thẩm định giá: Ngày 30/06/2019.

4. Cơ sở giá trị doanh nghiệp: Giá trị thị trường (TĐGVN02).

5. Giả thiết và giả thiết đặc biệt:

Căn cứ vào hồ sơ, tài liệu do doanh nghiệp cung cấp, thị trường kinh doanh của doanh
nghiệp, mục đích thẩm định giá và quy định của pháp luật, thẩm định viên đưa ra nhận định
(giả thiết) về tình trạng hoạt động của doanh nghiệp cần thẩm định giá sau thời điểm thẩm
định giá là doanh nghiệp hoạt động liên tục.

6. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá:

- Cách tiếp cận từ chi phí: Giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị các
tài sản của doanh nghiệp. Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ chi phí để xác
định giá trị doanh nghiệp là phương pháp tài sản.
- Cách tiếp cận từ thị trường: Giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua giá trị
của doanh nghiệp tương tự hoặc giống hệt với doanh nghiệp cần thẩm định giá về các yếu tố:
ngành nghề kinh doanh chính; khách hàng và thị trường tiêu thụ; các chỉ số tài chính hoặc giá
giao dịch đã thành công của chính doanh nghiệp cần thẩm định giá. Phương pháp được sử

3
 dụng trong cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp giá
giao dịch.
- Cách tiếp cận từ thu nhập: Giá trị doanh nghiệp được xác định thông qua việc quy
đổi dòng thu nhập thuần của doanh nghiêp có được trong tương lai về giá trị hiện tại.
Phương pháp được sử dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập là phương pháp chiết khấu dòng
cổ tức.

7. Kết quả thẩm định giá:

Trên cơ sở hồ sơ, tài liệu do Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa cung cấp;
Qua khảo sát, tìm hiểu thông tin thị trường tại thời điểm thẩm định giá; Sử dụng các phương
pháp thẩm định trong tính toán; Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam thông báo
kết quả thẩm định giá Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa tại thời điểm ngày
30/06/2019 như sau:
- Tổng số cổ phần của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa là: 4.000.000 cổ
phần.
- Số cổ phần Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước nắm giữ trong Công ty CP
Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa là: 940.000 cổ phần (tương đương 23,5%).
- Giá trị thực tế doanh nghiệp của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa là:
96.960.906.570 đồng.
- Giá trị thực tế phần vốn chủ sở hữu của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa tại
thời điểm ngày 30/06/2019 là: 60.357.055.317 đồng.
- Giá trị phần vốn góp thuộc sở hữu của Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước
trong Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa (chưa bao gồm 1% giá trị văn hóa
lịch sử) tại thời điểm 30/06/2019 là: 14.183.908.000 đồng.
- Giá trị thực tế phần vốn của Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước trong Công
ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa (đã bao gồm giá trị văn hóa lịch sử) tại thời
điểm ngày 30/06/2019 là: 14.325.747.080 đồng, tương đương 15.240 đồng/1 cổ phần.

(Chi tiết tại Phụ lục chứng thư số 01, 02 kèm theo)

8. Điều kiện ràng buộc:

- Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm cơ sở để trình các cấp có thẩm quyền
xem xét và quyết định lựa chọn giá khởi điểm khi chuyển nhượng vốn của Tổng Công ty
Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước tại Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa.
Chứng thư thẩm định giá cần được đọc kèm với Báo cáo số -19/BC-ĐG/ĐG-VAE
ngày /08/2019 do Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam phát hành. Kết quả
thẩm định giá bị hạn chế bởi những hạn chế trong Báo cáo số -19/BC-ĐG/ĐG-VAE ngày
/08/2019.
- Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá là 06 (sáu) tháng kể từ ngày phát
hành của Chứng thư thẩm định giá.

4
- Chứng thư thẩm định giá được phát hành 05 (bảy) bản chính. Cấp cho khách
hàng 04 (bốn) bản, Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam lưu 01 (một) bản.

Trần Quốc Tuấn Nguyễn Đông Hải

Thẩm định viên
Tổng Giám đốc
Thẻ thẩm định viên về giá số VIII13.767
Thẻ thẩm định viên về giá số III06.137
Thay mặt và đại diện cho
CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

5
 Phụ lục số 01

Bảng tổng hợp kết quả xác định giá trị doanh nghiệp và giá cổ phần theo Phương pháp tài
sản (Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số -19/BC-ĐG/ĐG-VAE ngày tháng 08/2019):
Đơn vị tính: VND
Chỉ tiêu Đơn Số liệu Số liệu Chênh
vị sổ sách xác định lại lệch
tính
1. Tổng tài sản (giá trị doanh VND 81.667.514.445 96.965.044.190 15.297.529.745
nghiệp)
2. Nợ phải trả và nguồn kinh phí VND 36.596.771.658 36.603.851.253 7.079.595
3. Vốn chủ sở hữu (3=1-2) VND 45.070.742.787 60.361.192.937 15.290.450.150
4. Vốn đầu tư của chủ sở hữu VND 40.000.000.000 40.000.000.000
5. Tổng số lượng cổ phần CP 4.000.000 4.000.000
6. Giá trị 01 cổ phần (bao gồm VND 11.268 15.241 3.974
1% giá trị văn hóa lịch sử)

6
 Phụ lục số 02
Bảng tổng hợp kết quả tăng giảm:
Đơn vị tính: VND
Số liệu sổ kế Số liệu xác định
TT Chỉ tiêu Chênh lệch
toán lại
(1) (2) (3) (4) (5)=(4)-(3)
A TÀI SẢN ĐANG SỬ DỤNG 81.667.514.445 96.965.044.190 15.297.529.745
I TSCĐ VÀ ĐẦU TƯ DÀI HẠN 888.436.165 3.561.923.277 2.673.487.112
1 Các khoản phải thu dài hạn 525.000.000 525.000.000 -
- Phải thu dài hạn khác 525.000.000 525.000.000 -
2 Tài sản cố định 359.101.154 2.799.381.947 2.440.280.793
a TSCĐ hữu hình 359.101.154 2.799.381.947 2.440.280.793
- Nhà, vật kiến trúc 304.265.409 2.458.215.280 2.153.949.871
- Phương tiện vận tải 54.835.745 341.166.667 286.330.922
b Tài sản cố định thuê tài chính - - -
c Tài sản cố định vô hình - - -
3 Tài sản dở dang dài hạn - - -
4 Đầu tư tài chính dài hạn - - -
5 Tài sản dài hạn khác 4.335.011 237.541.329 233.206.318
a Chi phí trả trước dài hạn 4.335.011 237.541.329 233.206.318
b Tài sản dài hạn khác - - -
- Tài sản vô hình khác - - -
II TSLĐ VÀ ĐẦU TƯ NGẮN HẠN 80.779.078.280 84.236.695.314 3.457.617.034
1 Tiền và các khoản tương đương tiền 10.482.372.719 10.483.185.374 812.655
- Tiền mặt tồn quỹ 121.012.922 121.012.922 -
- Tiền gửi ngân hàng 361.359.797 362.172.452 812.655
- Các khoản tương đương tiền 10.000.000.000 10.000.000.000 -
2 Đầu tư tài chính ngắn hạn 9.200.000.000 9.200.000.000 -
- Đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn 9.200.000.000 9.200.000.000 -
3 Các khoản phải thu ngắn hạn 13.727.808.261 16.590.791.205 2.862.982.944
- Phải thu ngắn hạn của khách hàng 14.585.767.999 14.585.767.999 -
- Trả trước cho người bán 1.421.419.982 1.347.129.180 (74.290.802)
- Phải thu về cho vay ngắn hạn 150.000.000 150.000.000  
- Các khoản phải thu khác 507.894.026 507.894.026 -
Dự phòng các khoản phải thu ngắn hạn khó
- (2.937.273.746) - 2.937.273.746
đòi
4 Hàng tồn kho 47.269.542.622 47.863.364.056 593.821.434
5 Tài sản ngắn hạn khác 99.354.678 99.354.678 -
GIÁ TRỊ ĐƯỢC TẠO BỞI QUYỀN SỬ
III - 9.166.425.600 9.166.425.600
DỤNG ĐẤT THUÊ
IV TÀI SẢN VÔ HÌNH KHÁC - - -
TÀI SẢN HÌNH THÀNH TỪ QUỸ
B - - -
KHEN THƯỞNG, PHÚC LỢI
TỔNG GIÁ TRỊ TÀI SẢN CỦA DOANH
C 81.667.514.445 96.965.044.190 15.297.529.745
NGHIỆP (A + B)
TỔNG GIÁ TRỊ THỰC TẾ DOANH
D 81.667.514.445 96.965.044.190 15.297.529.745
NGHIỆP (Mục A)
E1 Nợ thực tế phải trả 36.596.771.658 36.603.851.253 7.079.595

7
 Số liệu sổ kế Số liệu xác định
TT Chỉ tiêu Chênh lệch
toán lại
TỔNG GIÁ TRỊ THỰC TẾ PHẦN VỐN
F CHỦ SỞ HỮU TẠI DOANH NGHIỆP 45.070.742.787 60.361.192.937 15.290.450.150
[D-(E1+E2)]

Tỷ lệ vốn góp thuộc sở hữu của Tổng Công

1 23,50% 23,50% -
ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước
Giá trị phần vốn góp thuộc sở hữu của Tổng
2 Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà 10.591.624.555 14.184.880.340 3.593.255.785
nước
Giá trị văn hóa, lịch sử (1% trên tổng giá trị
3 thực tế phần vốn của Tổng Công ty Đầu tư   141.848.803 141.848.803
và Kinh doanh vốn Nhà nước)

Giá trị thực tế phần vốn của Tổng Công ty

Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước tại
4 10.591.624.555 14.326.729.144 3.735.104.589
Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển
văn hóa (Bao gồm giá trị văn hóa, lịch sử)

Số lượng cổ phần thuộc sở hữu Tổng Công

5 940.000 940.000 -
ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước

6 Giá trị cổ phần (đồng/1CP) 11.268 15.241 3.974

(Số liệu chi tiết xem tại Báo cáo số -19/BC-ĐG/ĐG-VAE ngày /08/2019 kèm theo)

8
Số: -19/BC-ĐG/ĐG-VAE
Hà Nội, ngày tháng 08 năm 2019

BÁO CÁO XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP,

GIÁ TRỊ THỰC TẾ PHẦN VỐN CỦA TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH VỐN
NHÀ NƯỚC VÀ GIÁ KHỞI ĐIỂM KHI BÁN CỔ PHẦN CỦA TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ
VÀ KINH DOANH VỐN NHÀ NƯỚC (SCIC)
Tại Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa
(thời điểm ngày 30/06/2019)

Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá và Tư vấn giá khởi điểm bán cổ phần số 37-19/HĐTĐG/PN-DN
ngày 26/06/2019 và Phụ lục hợp đồng số...-19/PLHĐ-ĐG/VAE ngày /08/2019 ký giữa Tổng
Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước với Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt
Nam V/v xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn giá khởi điểm bán cổ phần tại Công ty CP Xuất
nhập khẩu và Phát triển văn hóa.

A. THÔNG TIN TÓM TẮT

I. Thông tin về thẩm định giá:

Khách hàng : Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC)

Địa chỉ: Tầng 23, Tòa nhà Charmvit, số 117 Trần Duy Hưng, quận
Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.

Điện thoại: (84) 024 3824 0703 Fax: (84) 024 62780136

Tài sản thẩm định giá : Giá trị doanh nghiệp, giá trị thực tế phần vốn của Tổng Công ty Đầu
tư và Kinh doanh vốn Nhà nước và giá khởi điểm khi bán cổ phần
của Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước tại Công ty
CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa.

Mục đích thẩm định giá : Làm căn cứ để xem xét, quyết định giá khởi điểm chào bán cổ phần
của Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doah vốn Nhà nước tại Công ty
CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa

Thời điểm thẩm định : Ngày 30/06/2019

Đơn vị định giá : Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam (VAE).

9
 Địa chỉ: Tầng 11 Toà nhà Sông Đà, số 165 Cầu Giấy, phường Dịch
Vọng, quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội.

Điện thoại: 024 6267 0491 Fax: 024 6267 0494

II. Thông tin về tài sản thẩm định giá:

Theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần, mã số doanh nghiệp
0300444623, đăng ký lần đầu ngày 28/03/2011, đăng ký thay đổi lần thứ 8 ngày 08/07/2019
do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp cho Công ty CP Xuất nhập khẩu và
Phát triển văn hóa:
+ Tên công ty: Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa.
+ Địa chỉ trụ sở chính: Số 99A đường Nguyễn Văn Trỗi, phường 12, quận Phú Nhuận,
thành phố Hồ Chí Minh.
+ Người đại diện theo pháp luật của Công ty: Ông Phạm Đình Phương – Tổng Giám đốc.
+ Vốn điều lệ: 40.000.000.000 đồng; Tổng số cổ phần: 4.000.000 cổ phần; Mệnh giá cổ
phần 10.000 đồng.
+ Vốn của Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước nắm giữ tại Công ty CP
Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa theo phần b mục 22 Thuyết minh Báo cáo tài
chính đã được soát xét kỳ 01/01/2019 đến 30/06/2019 là 10.591.624.555 đồng, tương
đương 940.000 cổ phần (tỷ lệ 23,5%).
B. CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ
I. Văn bản pháp quy
- Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015 của Chính phủ về đầu tư vốn nhà
nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp;
- Nghị định số 32/2018/NĐ-CP ngày 08/03/2018 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015 của Chính phủ;
- Công văn số 2679/BTC-QLG ngày 11/03/2019 của Bộ Tài chính V/v áp dụng một
số văn bản hướng dẫn xác định giá trị doanh nghiệp;
- Thông tư số 219/2015/TT-BTC ngày 31/12/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn một
số nội dung của Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015 của Chính phủ về đầu tư vốn
Nhà nước và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp;
- Thông tư số 59/2018/TT-BTC ngày 16/07/2018 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung
một số điều của Thông tư 219/2015/TT-BTC ngày 31/12/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính
về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp;
- Các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành;
- Thông tư số 13/LB-TT ngày 18/08/1994 của Liên Bộ Xây dựng - Tài chính - Vật
giá Chính phủ hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê;

10
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định
giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng V/v quy định
về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây
dựng;
- Thông tư số 12/2012/TT-BXD ngày 28/12/2012 của Bộ Xây dựng V/v ban hành
quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công
nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị;
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một
số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Quyết định số 50/2014/QĐ-UBND ngày 24/12/2014 của Ủy ban nhân dân thành
phố Hồ Chí Minh về đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
- Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND ngày 01/08/2019 của Ủy ban nhân dân thành
phố Hồ Chí Minh quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh;
- Quyết định số 238/BXD-VKT ngày 29/09/1989 của Bộ Xây dựng về việc ban
hành tỷ trọng các kết cấu chính của nhà;
- Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của Uỷ ban nhân dân thành
phố Hồ Chí Minh về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019;
- Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của Ủy ban nhân dân thành
phố Hồ Chí Minh V/v ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
- Công văn số 1963/SXD-KTXD ngày 02/02/2016 của Sở Xây dựng thành phố Hồ
Chí Minh về việc tính toán quy đổi suất vốn đầu tư phần xây dựng tại thời điểm năm 2016
của Biểu giá chuẩn tại Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của Ủy ban nhân
dân Thành phố;
- Quyết định số 82/QĐ-SXD-KTXD ngày 20/01/2016 của Sở Xây dựng thành phố
Hồ Chí Minh v/v công bố chỉ số giá xây dựng từ tháng 10 đến tháng 12; quý IV và năm 2015
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
- Quyết định số 194/QĐ-SXD-KTXD ngày 05/02/2018 của Sở Xây dựng thành phố
Hồ Chí Minh về việc công bố chỉ số giá xây dựng các tháng (từ tháng 10 đến tháng 12), Quý
IV năm 2017 và cả năm 2017 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
- Quyết định số 12/QĐ-SXD-KTXD ngày 09/01/2019 của Sở Xây dựng thành phố
Hồ Chí Minh về việc công bố chỉ số giá xây dựng các tháng (từ tháng 10 đến tháng 12), Quý
IV năm 2018 và cả năm 2018 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;

11
- Công văn số 5807/BCT-TC ngày 29/06/2011 của Bộ Công thương V/v hướng dẫn
kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản là máy móc thiết bị;
- Công văn số 6096/BGTVT-KHCN ngày 28/09/2011 của Bộ Giao thông vận tải
V/v hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản là phương tiện vận tải, thiết bị chuyên
ngành giao thông vận tải;
- Công văn số 1326/BXD-QLN ngày 08/08/2011 của Bộ Xây dựng về việc hướng
dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc;
II. Hồ sơ tài sản thẩm định giá:
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần, mã số doanh nghiệp
0300444623, đăng ký lần đầu ngày 28/03/2011, đăng ký thay đổi lần thứ 8 ngày 08/07/2019
do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp cho Công ty CP Xuất nhập khẩu và
Phát triển văn hóa;
- Báo cáo tài chính đã được kiểm toán của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển
văn hóa cho các năm tài chính 2014, 2015, 2016, 2017 và năm 2018;
- Báo cáo tài chính đã được kiểm toán soát xét của Công ty Cp Xuất nhập khẩu và
Phát triển văn hóa kỳ hoạt động từ ngày 01/01/2019 đến 30/06/2019;
- Biên bản Kiểm tra thuế số 167/BBKT-KTT3 ngày 14/06/2018 của Phòng Kiểm
tra thuế số 3 tại Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa;
- Hợp đồng thuê đất số 14195/HĐ-STNMT-QLĐ ngày 30/12/2016 giữa Ủy ban
nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC 353858 ngày 04/01/2017 do Ủy ban
nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cấp cho Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa;
- Hợp đồng thuê đất số 7556/HĐ-STNMT-QLĐ ngày 31/07/2017 giữa Ủy ban nhân
dân thành phố Hồ Chí Minh và Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 234208 ngày 07/08/2017 do Ủy ban
nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cấp cho Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa;
- Hợp đồng thuê nhà số 88/HD-TN ngày 01/04/2018 ký giữa Bà Nguyễn Thị Hiền
với Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa;
- Hợp đồng thuê văn phòng số 501/2018/HĐTVP/HK-12THS ngày 06/12/2018 ký
giữa Công ty CP Đỗ Đầu Việt Nam với Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa;
- Hồ sơ kiểm kê, phân loại tài sản do Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn
hóa cung cấp;
- Biên bản kiểm kê tài sản tại thời điểm định giá ký giữa đại diện Công ty CP Xuất
nhập khẩu và Phát triển văn hóa với đại diện nhóm thẩm định giá Công ty TNHH Kiểm toán
và Định giá Việt Nam;
- Báo cáo kết quả thẩm định số 125/BCKĐ-2018 ngày 09/01/2018 của Công ty
TNHH Khảo sát thiết kế tư vấn Sài Gòn V/v kiểm định đánh giá chất lượng hiện trạng công

12
 trình. Đánh giá mức độ nguy hiểm của Công trình tại số 28A Mạc Cửu – phường 13 – quận
5- TP Hồ Chí Minh
- Kết quả khảo sát thông tin thị trường liên quan đến các tài sản định giá;
- Các tài liệu có liên quan khác.
C. CƠ SỞ GIÁ TRỊ VÀ BÁO CÁO TÀI CHÍNH SỬ DỤNG TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ
DOANH NGHIỆP
I. Cơ sở giá trị
Cơ sở giá trị doanh nghiệp được xác định trên cơ sở mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp
lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của doanh nghiệp cần thẩm định giá và
quy định tại pháp luật có liên quan.
Giá trị thị trường: Là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm
định giá và được xác định giữa một bên là người bán sẵn sàng bán và một bên là người mua
sẵn sàng mua, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương
mại bình thường (TĐGVN 02).
II. Báo cáo tài chính sử dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp
Báo cáo tài chính được sử dụng trong thẩm định giá doanh nghiệp là Báo cáo tài chính đã
được kiểm toán cho kỳ hoạt động từ ngày 01/01/2018 đến 30/06/2019 của Công ty CP Xuất
nhập khẩu và Phát triển văn hóa.
D. CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP:
I. CÁCH TIẾP CẬN TỪ CHI PHÍ - PHƯƠNG PHÁP TÀI SẢN:
1. Nguyên tắc chung:
- Phương pháp tài sản là phương pháp ước tính giá trị của doanh nghiệp cần thẩm
định giá thông qua tính tổng giá trị thị trường của các tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng
của doanh nghiệp cần thẩm định giá. Tài sản được xem xét trong quá trình thẩm định giá là
tất cả các tài sản của doanh nghiệp, bao gồm cả tài sản hoạt động và tài sản phi hoạt động.
Khi thẩm định giá doanh nghiệp theo cơ sở giá trị thị trường thì giá trị các tài sản của doanh
nghiệp là giá trị thị trường của tài sản đó tại thời điểm thẩm định giá.
- Giá trị doanh nghiệp hoạt động liên tục: là giá trị doanh nghiệp đang hoạt động
với giả thiết doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động sau thời điểm thẩm định giá.
- Giá trị thực tế vốn chủ sở hữu tại doanh nghiệp bằng giá trị thực tế của doanh
nghiệp trừ (-) các khoản nợ thực tế phải trả trừ (-) nguồn kinh phí sự nghiệp (nếu có).
- Giá trị thực tế phần vốn của Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước
tại Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa tại thời điểm ngày 30/06/2019 được xác
định bằng giá trị thực tế phần vốn chủ sở hữu của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển
văn hóa nhân (x) tỷ lệ vốn góp của Tổng Công ty (SCIC) tại Công ty CP Xuất nhập khẩu và
Phát triển văn hóa trên tổng số vốn điều lệ thực góp tính đến thời điểm ngày 30/06/2019.
2. Xác định giá trị tài sản cố định hữu hình và tài sản cố định thuê tài chính:
II.1. Đối với tài sản cố định hữu hình là nhà, vật kiến trúc:

13
- Ước tính giá thị trường của các tài sản hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc theo Tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thị trường.
- Đối với công trình xác định được quy mô công trình và đơn giá hoặc suất vốn đầu
tư: Xác định theo phương pháp chi phí thay thế tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về
cách tiếp cận từ chi phí.
- Đối với công trình mới hoàn thành đầu tư xây dựng trong 03 năm trước thời điểm
thẩm định giá: Sử dụng giá trị quyết toán công trình đã được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt. Trường hợp chưa có giá trị quyết toán thì sử dụng giá tạm tính trên sổ kế toán.
- Đối với các công trình đặc thù không xác định được quy mô công trình hoặc đơn
giá xây dựng, suất vốn đầu tư: Tính theo nguyên giá sổ kế toán có tính đến yếu tố trượt giá
trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.
II.2. Đối với tài sản cố định hữu hình là máy móc, phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn,
dụng cụ quản lý:
- Ước tính giá thị trường của các tài sản hữu hình là máy móc, phương tiện vận tải,
thiết bị truyền dẫn, dụng cụ quản lý theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận
từ thị trường.
- Đối với tài sản đặc thù là tài sản không có tài sản tương đương giao dịch trên thị
trường, không có đủ hồ sơ đầu tư, hồ sơ kỹ thuật và không còn được sản xuất: Giá trị các tài
sản này được xác định theo nguyên giá sổ kế toán trừ đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm
định giá.
II.3. Giá trị hao mòn của tài sản hữu hình:
a) Phương pháp tuổi đời:
Phương pháp tuổi đời xác định tỷ lệ hao mòn của tài sản thông qua tỷ lệ tuổi đời hiệu quả và
tuổi đời kinh tế của tài sản thẩm định giá. Cụ thể:

Tuổi đời hiệu quả

Tỷ lệ hao mòn = x 100%
Tuổi đời kinh tế
- Tuổi đời kinh tế là tổng số thời gian tối đa sử dụng tài sản đáp ứng được hiệu quả
kinh tế. Đối với tài sản thẩm định giá vận hành trong điều kiện bình thường, được xác định
trên cơ sở điều tra thông tin trên thị trường và đánh giá chất lượng còn lại của tài sản thẩm
định giá, thẩm định viên ước lượng tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế của tài sản.
- Tuổi đời thực tế là số năm tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài
sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm thẩm định giá.
- Tuổi đời hiệu quả là số năm thể hiện thực trạng của tài sản tại thời điểm thẩm
định giá, được xác định căn cứ theo tuổi đời thực tế của tài sản, có xem xét đến tác động của
việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa và đầu tư nâng cấp của tài sản.
b) Phương pháp chuyên gia:
Đối với phương pháp chuyên gia các thẩm định viên sử dụng ý kiến chuyên gia có kinh
nghiệm làm việc lâu năm liên quan đến tài sản thẩm định giá, trên cơ sở các thông tin, khảo

14
 sát tài sản thẩm định giá để đánh giá mức độ hư hỏng, chất lượng còn lại của tài sản thẩm
định giá; từ đó, ước lượng tỷ lệ % giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Trong trường
hợp căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu của tài sản thẩm định giá để tính giá trị
hao mòn của tài sản thẩm định giá, thẩm định viên dựa vào kinh nghiệm thực tế của các
chuyên gia để đưa ra mức tỷ trọng hao mòn của tài sản thẩm định giá cho phù hợp. Công thức
tính như sau:
n
∑Hki x Tki
H = ----------------------
∑Tki
Trong đó:
H: Hao mòn của tài sản thẩm định giá tính theo tỷ lệ %;
Hki: Hao mòn của kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ %;
Tkj: Tỷ trọng của kết cấu thứ i trong tổng giá trị tài sản thẩm định giá;
n: Số kết cấu của tài sản thẩm định giá.
3. Xác định giá trị công cụ, dụng cụ:
- Giá trị công cụ, dụng cụ được xác định theo giá giao dịch trên thị trường của tài
sản so sánh; trường hợp không thu thập được giá giao dịch trên thị trường của tài sản so sánh
thì xác định theo giá giao dịch của công cụ dụng cụ mới cùng loại hoặc có tính năng tương
đương, hoặc theo giá mua ban đầu theo dõi trên sổ kế toán trừ đi giá trị hao mòn tại ngày
30/06/2019.
- Công cụ, dụng cụ đã phân bổ hết giá trị vào chi phí kinh doanh nhưng còn giá trị
sử dụng được đánh giá lại để tính vào giá trị doanh nghiệp.
4. Xác định giá trị tài sản bằng tiền:
- Tiền mặt: Được xác định theo biên bản kiểm quỹ do Công ty CP Xuất nhập khẩu
và Phát triển văn hóa lập, phù hợp với số liệu Báo cáo tài chính và bảng kê chi tiết của Công
ty tại thời điểm ngày 30/06/2019.
- Tiền gửi ngân hàng: Được xác định theo số dư đã đối chiếu với ngân hàng. Đối
với những khoản tiền gửi là ngoại tệ được quy đổi theo tỷ giá mua ngoại tệ của ngân hàng
thương mại nơi doanh nghiệp giao dịch tại thời điểm ngày 30/06/2019.
- Các khoản tương đương tiền: Là khoản tiền gửi ngắn hạn dưới 03 tháng tại Ngân
hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh 7 thành phố Hồ Chí Minh, được xác định
theo giấy xác nhận số dư đã đối chiếu với ngân hàng, phù hợp với số liệu trên Báo cáo tài
chính tại thời điểm 30/06/2019.
5. Đầu tư tài chính ngắn hạn:
Là khoản tiền gửi có kỳ hạn dưới 12 tháng tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam –
Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh, được xác định theo biên bản đối chiếu tài khoản tại thời
điểm 30/06/2019.
6. Xác định giá trị đối với nguyên vật liệu, hàng tồn kho:

15
- Hàng hóa tồn kho, công cụ dụng cụ tồn kho phục vụ nhu cầu hoạt động, sản xuất
bình thường, đang luân chuyển được xác định bằng chi phí thực tế phát sinh trên sổ kế toán
tại thời điểm ngày 30/06/2019.
- Hàng gửi bán: Được xác định theo Biên bản kiểm kê hàng gửi bán và chi phí thực
tế phát sinh đang hạch toán trên sổ kế toán tại thời điểm ngày 30/06/2019.
7. Tài sản ngắn hạn và dài hạn khác: Là các khoản chi phí trả trước chờ phân bổ và Thuế
GTGT nộp thừa, được xác định theo số thực tế phát sinh trên sổ sách kế toán và Báo cáo tài
chính tại thời điểm 30/06/2019.
8. Xác định giá trị các khoản phải thu: Được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán, các
Biên bản đối chiếu, xác nhận tại thời điểm thẩm định giá (nếu có). Bao gồm Phải thu ngắn
hạn của khách hàng, Trả trước cho người bán ngắn hạn, Phải thu về cho vay ngắn hạn, Phải
thu ngắn hạn khác, Dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi và Phải thu dài hạn khác:
- Phải thu ngắn hạn của khách hàng, Trả trước cho người bán ngắn hạn: Bao gồm số dư các
khoản công nợ phải thu của khách hàng sử dụng dịch vụ và khoản tiền ứng trước cho các nhà
cung cấp, đã được đối chiếu tới từng đối tượng (nếu có) hoặc đang luân chuyển tại thời điểm
thẩm định giá, phù hợp với số liệu được trình bày trên Báo cáo tài chính tại thời điểm
30/06/2019.
- Phải thu về cho vay ngắn hạn: Là khoản phải thu của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ
vận tải Sài Gòn Bình Minh (Công ty CP Tập đoàn Mai Linh nhận trả nợ thay), được xác định
theo Biên bản đối chiếu, xác nhận và số liệu trên Báo cáo tài chính tại thời điểm 30/06/2019.
- Phải thu ngắn hạn khác: Bao gồm các khoản phải thu của cán bộ công nhân viên về tiền Bảo
hiểm, Tạm ứng, Phải thu khoản ký quỹ, ký cược ngắn hạn và Các khoản phải thu khác, được
xác định theo số liệu đã đối chiếu (nếu có) hoặc đang luân chuyển tại thời điểm thẩm định
giá, phù hợp với số liệu được trình bày trên Báo cáo tài chính tại thời điểm thẩm định giá.
- Dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi: Được Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn
hóa trích lập theo quy định, được sử dụng để bù đắp các tổn thất theo quy định hiện hành
(nếu có), số còn lại được hoàn nhập, tính tăng vốn chủ sở hữu khi xác định giá khởi điểm.
- Phải thu dài hạn khác: Là khoản tiền đặt cọc thuê văn phòng tại Số 14C Đặng Văn Ngữ,
phường 10, Quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh, Văn phòng tại Toàn nhà số 12 Trương
Hán Siêu, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội và thuê kho tại đường Phổ Quang, quận Tân
Bình, thành phố Hồ Chí Minh.
Đối với những khoản phải thu là ngoại tệ được quy đổi theo tỷ giá mua ngoại tệ bằng tiền mặt
hoặc Sec của ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp chỉ định thanh toán và thường xuyên
giao dịch tại thời điểm 30/06/2019.
Đến thời điểm phát hành Hồ sơ tư vấn xác định giá trị doanh nghiệp và giá khởi điểm cổ phần
khi chuyển nhượng vốn của SCIC, Công ty chưa tiến hành đối chiếu các khoản phải thu.
9. Xác định giá trị các khoản nợ phải trả: Được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán,
các Biên bản đối chiếu, xác nhận tại thời điểm thẩm định giá (nếu có). Bao gồm Phải trả
người bán ngắn hạn, Người mua trả tiền trước ngắn hạn, Thuế và các khoản phải nộp Nhà

16
 nước, Phải trả người lao động, Chi phí phải trả ngắn hạn, Phải trả ngắn hạn khác, Vay và nợ
thuê tài chính ngắn hạn và Quỹ khen thưởng phúc lợi.
- Phải trả người bán và người mua trả tiền trước ngắn hạn: Bao gồm các khoản công nợ phải
trả cho nhà cung cấp và các khoản nhà cung cấp ứng trước, đã được đối chiếu tới từng đối
tượng (nếu có) hoặc đang luân chuyển tại thời điểm thẩm định giá, phù hợp với số liệu trình
bày trên Báo cáo tài chính của Công ty tại thời điểm thẩm định giá.
- Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước: Bao gồm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập
cá nhân và thuế khác, được xác định theo số liệu Báo cáo tài chính tại thời điểm 30/06/2019.
- Phải trả người lao động: Là khoản tiền lương phải trả cán bộ công nhân viên, được xác định
theo số liệu Báo cáo tài chính tại thời điểm 30/06/2019.
- Chi phí phải trả ngắn hạn: Là khoản trích trước chi phí may đồng phục cho cán bộ công nhân
viên và chi phí vận chuyển hàng hóa, được xác định theo số liệu Báo cáo tài chính tại thời
điểm 30/06/2019.
- Phải trả ngắn hạn khác: Là khoản phải trả về kinh phí công đoàn, bảo hiểm xã hội, các khoản
ký quỹ, ký cược ngắn hạn, phải trả cổ tức và các khoản phải trả khác, đã được đối chiếu tới
từng đối tượng (nếu có) hoặc đang luân chuyển tại thời điểm thẩm định giá, phù hợp với số
liệu trình bày trên Báo cáo tài chính của Công ty tại thời điểm thẩm định giá.
- Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn: Là khoản vay ngắn hạn của Ngân hàng TMCP Công
thương Việt Nam – Chi nhánh 7 TP Hồ Chí Minh, được xác định theo số dư đã đối chiếu với
ngân hàng, phù hợp với số liệu trình bày trên Báo cáo tài chính của Công ty tại thời điểm
thẩm định giá.
- Quỹ Khen thưởng phúc lợi: Được xác định theo số liệu Báo cáo tài chính tại thời điểm thẩm
định giá.
Đến thời điểm phát hành Hồ sơ tư vấn xác định giá khởi điểm cổ phần khi chuyển nhượng vốn
của Tổng Công ty, Công ty chưa tiến hành đối chiếu các khoản công nợ phải trả.
10. Xác định giá trị quyền sử dụng đất:
a. Giá trị quyền sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất nhận chuyển
nhượng hợp pháp, giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để
tính vào giá trị doanh nghiệp được xác định theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ thu nhập và thẩm định giá bất động sản.
- Trường hợp diện tích đất doanh nghiệp được giao bao gồm cả diện tích đất sử dụng cho các
hoạt động sản xuất cung ứng các dịch vụ, sản phẩm công ích, phúc lợi công cộng (như công
viên cây xanh, môi trường đô thị, bến bãi xe khách, đất làm công trình thủy lợi... ) không phải
nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được loại trừ những diện tích
này khi xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp. Đối với diện tích
đất sử dụng cho các công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn theo quy định của
pháp luật về đất đai cũng được xem xét, loại trừ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
(Thông tư số 26/2013/TT-BTNMT ngày 26/09/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).

17
b. Giá trị quyền sử dụng đất thuê (trả tiền hàng năm): Doanh nghiệp thực hiện hình thức thuê
đất có thời hạn theo quy định của pháp luật về đất đai và trả tiền thuê đất hàng năm theo giá
đất cụ thể tại vị trí doanh nghiệp có diện tích đất được thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương quyết định theo quy định tại khoản 3 và điểm d khoản 4 Điều 114
của Luật Đất đai. Đồng thời, xác định giá trị được tạo bởi quyền sử dụng đất thuê vào giá trị
doanh nghiệp theo quy định tại điểm 1 khoản 12 điều 1 Nghị định số 32/2018/NĐ-CP ngày
08/03/2018 và điểm b mục 6 điều 1 Thông tư số 59/2018/TT-BTC ngày 16/07/2018 của Bộ
Tài chính. Cụ thể như sau:
+ Đối với giá trị quyền sử dụng đất thuê (trả tiền hàng năm) phải căn cứ vào hợp đồng thuê đất
trực tiếp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm, thời hạn thuê đất, tiền thuê đất và
các yếu tố khác (nếu có).
+ Chênh lệch (nếu có) giữa tiền thuê đất của thời hạn thuê đất còn lại (n) trong hợp đồng hoặc
quyết định cho thuê đất tính theo giá đất tại thời điểm có hợp đồng hoặc quyết định cho thuê
đất (A) với tiền thuê đất của thời hạn thuê đất còn lại tính theo giá đất tại thời điểm xác định
giá chuyển nhượng (B) được tính bổ sung khi xác định giá khởi điểm. Giá đất làm cơ sở tính
tiền thuê đất trả tiền hàng năm được xác định theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số
77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số
46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có).
(Thông tin cụ thể về từng khu đất được trình bày chi tiết tại Phụ lục số 13).
11. Ước tính tổng giá trị các tài sản vô hình:
Tài sản vô hình của doanh nghiệp được xác định căn cứ theo hướng dẫn tại mục 5.5 Tiêu
chuẩn thẩm định giá số 12 – Thẩm định giá trị doanh nghiệp, ban hành kèm theo Thông tư số
122/2017/TT-BTC ngày 15/11/2017 của Bộ Tài chính. Theo đó, tài sản vô hình của doanh
nghiệp cần thẩm định giá bao gồm những tài sản cố định vô hình đã được ghi nhận trong sổ
sách kế toán và các tài sản vô hình khác (tên thương mại, nhãn hiệu, sáng chế, kiểu dáng
công nghiệp...) được xác định thỏa mãn điều kiện quy định tại điểm 3.1 mục 3 của Tiêu
chuẩn thẩm định giá tài sản vô hình (Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13). Cụ thể như sau:
a) Đối với tài sản vô hình đã ghi nhận trong sổ sách kế toán của Công ty CP Xuất
nhập khẩu và Phát triển văn hóa tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp: Không có.
b) Đối với tài sản cố định vô hình khác: Được ước tính theo Phương pháp 1 – bao
gồm 7 bước như quy định tại mục 5.5 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 12 – Thẩm định giá trị
doanh nghiệp. Số liệu trình bày chi tiết tại Phụ lục số 14 đình kèm. The đó, kết quả tính
toán cho thấy doanh nghiệp không có thu nhập mang lại từ các tài sản vô hình khác. Do
vậy, giá trị tài sản cố định vô hình khác của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn
hóa là 0 đồng.
12. Giá trị văn hóa, lịch sử:
Vận dụng theo hướng dẫn tại điểm 6.b, mục 4, điều 1 Thông tư 59/2018/TT-BTC về việc xác
định giá trị văn hóa, lịch sử thì chủ sở hữu vốn chuyển nhượng căn cứ mức độ ảnh hưởng, tác
động của giá trị đến hình ảnh, vị thế của doanh nghiệp, hiệu quả đem lại cho hoạt động sản

18
xuất kinh doanh của doanh nghiệp để xác định tỷ lệ (tối thiểu 1%) trên tổng giá trị thực tế
phần vốn nhà nước, vốn của doanh nghiệp nhà nước làm cơ sở xác định giá khởi điểm và
chịu trách nhiệm về quy định của mình. Trong trường hợp này, do không có đủ hồ sơ, tài liệu
để xác định giá trị văn hóa, lịch sử vì vậy, đơn vị tư vấn đề xuất lựa chọn giá trị văn hóa, lịch
sử bằng tỷ lệ tối thiểu 1% trên tổng giá trị thực tế phần vốn nhà nước để chủ sở hữu vốn xem
xét quyết định.

19
13. Nguyên nhân tăng giảm giá trị phần vốn chủ sở hữu
Tổng giá trị phần vốn chủ sở hữu của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa tăng
15.290.450.150 đồng. Chi tiết như sau:
a. Giá trị còn lại tài sản cố định hữu hình của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển
văn hóa tăng 2.440.280.793 đồng gồm:
- Giá trị còn lại của Nhà, vật kiến trúc tăng 2.153.949.871 đồng.
- Giá trị còn lại của Phương tiện vận tải tăng 286.330.922 đồng.
(Chi tiết tại các Phụ lục số 02, 03 và 04 kèm theo).
Nguyên nhân tăng chủ yếu:
- Giá trị còn lại của Nhà, vật kiến trúc tăng do nguyên giá và chất lượng còn lại của nhà, vật
kiến trúc xác định lại lớn hơn so với số liệu trên sổ kế toán.
- Giá trị còn lại của Phương tiện vận tải tăng do chất lượng còn lại xác định lại lớn hơn so với
số liệu trên sổ kế toán.
b. Hàng tồn kho của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa tăng 593.821.434
đồng:
Nguyên nhân tăng:
Hoàn nhập khoản dự phòng giảm giá hàng tồn kho, giá trị tăng 593.821.434 đồng.
(Chi tiết tại Phụ lục số 09 kèm theo)
c. Tài sản dài hạn khác của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa tăng
233.206.318 đồng:
- Chi phí trả trước dài hạn tăng 233.206.318 đồng.
Nguyên nhân tăng:
- Đánh giá lại giá trị công cụ, dụng cụ đã phân bổ hết và chưa phân bổ hết giá trị vào chi phí
kinh doanh Công ty đang tiếp tục sử dụng, ghi tăng chi phí trả trước dài hạn, giá trị
233.206.318 đồng.
(Chi tiết tại các Phụ lục số 07, 08 kèm theo).
d. Tiền gửi ngân hàng của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa tăng 812.655
đồng:
Nguyên nhân giảm:

20
- Đánh giá lại giá trị các khoản tiền gửi có gốc ngoại tệ theo tỷ giá mua ngoại tệ của ngân hàng
thương mại nơi Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa mở tài khoản tiền gửi
thanh toán tại thời điểm thẩm định giá.
(Chi tiết tại Phụ lục số 12 kèm theo).
e. Các khoản công nợ phải thu của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa
tăng 2.862.982.944 đồng:
- Trả trước cho người bán ngắn hạn giảm 74.290.802 đồng.
- Dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi giảm 2.937.273.746 đồng.
Nguyên nhân tăng giảm:
- Đánh giá lại giá trị các phải thu có gốc ngoại tệ theo tỷ giá mua ngoại tệ của ngân hàng
thương mại nơi Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa chỉ định và phát sinh giao
dịch ngoại tệ tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hồ Chí Minh tại thời
điểm thẩm định giá, giá trị giảm 74.290.802 đồng.
- Hoàn nhập khoản dự phòng các khoản phải thu ngắn hạn khó đòi chưa đủ căn cứ xác định là nợ
không có khả năng thu hồi, giá trị tăng 2.937.273.746 đồng.
(Chi tiết tại Phụ lục số 10 kèm theo).
f. Các khoản công nợ phải trả của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa tăng
7.079.595 đồng:
- Phải trả người bán ngắn hạn: tăng 7.079.595 đồng.
Nguyên nhân tăng giảm:
- Đánh giá lại giá trị các khoản nợ phải trả người bán và người mua trả tiền trước có gốc ngoại
tệ theo tỷ giá bán ngoại tệ của ngân hàng thương mại nơi Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát
triển văn hóa chỉ định và phát sinh giao dịch ngoại tệ tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt
Nam – Chi nhánh Hồ Chí Minh tại thời điểm thẩm định giá, giá trị giảm 7.079.595 đồng.
(Chi tiết tại Phụ lục số 11 kèm theo).
g. Giá trị quyền sử dụng đất (đất giao có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất nhận
chuyển nhượng hợp pháp, giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê):
Tại thời điểm 30/06/2019, theo hồ sơ đất đai do Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển
Văn hóa cung cấp thì các khu đất của Công ty đang được nhà nước cho thuê đất và trả tiền
thuê đất hàng năm, đồng thời Công ty đang thuê văn phòng làm việc tại Số 14 C Đặng Văn
Ngữ, phường 10, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh, Tòa nhà số 12 Trương Hán Siêu,
quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội và thuê kho 2 Phổ Quang, quận Tân Bình, thành phố Hồ
Chí Minh (theo Hợp đồng thuê nhà số 88/HĐ-TN ngày 01/04/2018 ký giữa Bà Nguyễn Thị
Hiền với Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa và Hợp đồng thuê văn phòng số
501/2018/HĐTVP/HK-12THS ngày 06/12/2018 ký giữa Công ty CP Đỗ Đầu Việt Nam với
Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa). Do đó, không xác định giá trị quyền sử
dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi xác định giá khởi điểm cổ phần.
(Chi tiết tại Phụ lục số 15 và hồ sơ đất kèm theo).

21
h. Giá trị được tạo bởi quyền sử dụng đất thuê (trả tiền hàng năm) để tính vào giá trị
doanh nghiệp là 9.166.425.600 đồng:
- Số 99A Nguyễn Văn Trỗi, phường 12, quận Phú Nhuận, 6.945.830.400 đồng
thành phố Hồ Chí Minh
- Số 28A đường Mạc Cửu, Phường 13, Quận 5, thành phố Hồ 2.220.595.200 đồng
Chí Minh
Nguyên nhân tăng:

- Là giá trị quyền sử dụng đất thuê của các khu đất trả tiền thuê đất hàng năm, được xác định
theo quy định tại điểm 1 Khoản 12 Điều 1 Nghị định số 32/2018/NĐ-CP ngày 08/03/2018,
điểm b mục 6 điều 1 Thông tư số 59/2018/TT-BTC ngày 16/07/2018 của Bộ Tài chính và
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Riêng đối với diện tích đất trong lộ giới tại số 99A đường Nguyễn Văn Trỗi, Phường 12,
quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh (diện tích 80,9m2), do diện tích đất nằm trong lộ
giới nên Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa chỉ được Nhà nước cho thuê đất
theo từng năm đến khi nhà nước thu hồi (theo Hợp đồng thuê đất số 14195/HĐ-STNMT-QLĐ
ngày 30/12/2016 giữa Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Công ty CP Xuất nhập
khẩu và Phát triển Văn hóa). Theo đó, thẩm định viên (VAE) đề xuất xác định giá trị lợi thế
quyền sử dụng đất thuê của năm 2019 để tính vào giá trị doanh nghiệp khi xác định giá khởi
điểm cổ phần theo hướng dẫn tại Thông tư số 59/2018/TT-BTC ngày 16/07/2018 của Bộ Tài
chính.
(Chi tiết tại các Phụ lục số 16 và 17 kèm theo).

II. CÁCH TIẾP CẬN TỪ THỊ TRƯỜNG - PHƯƠNG PHÁP GIÁ GIAO DỊCH:
1. Nguyên tắc chung: Phương pháp giá giao dịch là phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp
sử dụng cách tiếp cận từ thị trường, ước tính giá trị Doanh nghiệp cần thẩm định giá thông
qua giá giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên
thị trường của chính Doanh nghiệp cần thẩm định giá.
2. Điều kiện áp dụng: Doanh nghiệp cần thẩm định giá có ít nhất 03 giao dịch chuyển nhượng
phần vốn góp hoặc chuyển nhượng cổ phần thành công trên thị trường, đồng thời thời điểm
diễn ra giao dịch không quá 01 năm tính từ thời điểm thẩm định giá.

Đối với doanh nghiệp đã niêm yết cổ phần trên sàn chứng khoán, đăng ký giao dịch trên
UpCom, giá cổ phần để tính giá thị trường vốn chủ sở hữu là giá đóng cửa bình quân theo
khối lượng giao dịch 15 ngày giao dịch gần nhất trước với thời điểm thẩm định giá. Trường
hợp giao dịch trước thời điểm thẩm định giá có dấu hiệu bất thường cần xem xét các giao
dịch 15 ngày giao dịch gần nhất sau thời điểm thẩm định giá.

3. Kết quả xác định:

Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa không có các giao dịch chuyển nhượng cổ
phần trong những năm gần đây, đồng thời, Công ty chưa niêm yết cổ phiếu trên Sở Giao dịch
Chứng khoán Hà Nội, Sở Giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh, chưa đăng ký trên
thị trường giao dịch của các công ty đại chúng chưa niêm yết, nên không sử dụng được

22
 phương pháp giá giao dịch để xác định giá trị doanh nghiệp và giá khởi điểm cổ phần để chào
bán phần vốn Nhà nước tại Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa.

III.CÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP - PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU DÒNG CỔ
TỨC:

1. Nguyên tắc chung: Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức xác định giá trị vốn chủ sở hữu của
doanh nghiệp cần thẩm định giá thông qua ước tính tổng của giá trị chiết khấu dòng cổ tức
của doanh nghiệp thẩm định giá.
2. Các bước xác định vốn chủ sở hữu:
a) Bước 1: Dự báo dòng cổ tức của doanh nghiệp cần thẩm định giá:
- Do Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa không cung cấp được bản Kế
hoạch sản xuất kinh doanh của Công ty trong 5 năm tương lai, tuy nhiên Công ty cung cấp kế
hoạch sản xuất năm 2019 đã được Hội đồng quản trị thông qua và Báo cáo tài chính đã được
kiểm toán soát xét tại thời điểm 30/06/2019. Theo đó, thẩm định viên dự báo tốc độ tăng
trưởng lợi nhuận sau thuế của các năm 2015, 2016, 2017, 2018 và lợi nhuận kế hoạch năm
2019 để ước tính lợi nhuận thực tế cả năm 2019 có thể đạt được.
+ Lợi nhuận sau thuế các năm từ 2015 đến 2019 lần lượt là 1.005.114.420 đồng,
1.089.504.669 đồng, 2.492.389.336 đồng, 3.028.928.937 đồng. Lợi nhuận sau thuế năm
2019 (theo kế hoạch sản xuất, kinh doanh năm 2019) là 2.614.070.687 đồng x 80% =
2.091.256.550 đồng.
+ Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế các năm quá khứ từ 2015 đến 2019 (theo kế hoạch)
là 20,1%. Mặt khác, do ngành nghề kinh doanh chính của doanh nghiệp là nhập khẩu sách
nên doanh thu của Công ty tập chủ chủ yếu 06 tháng đầu năm, đồng thời chi phí kinh
doanh tập trung vào 06 tháng cuối năm nên thẩm định viên ước tính lợi nhuận 06 tháng
cuối bằng 75% của lợi nhuận 06 tháng đầu năm 2019 là phù hợp. Theo đó, lợi nhuận thực
tế cả năm 2019 ước tính bằng: 2.203.698.026 đồng (06 tháng đầu năm) + 2.203.698.026
đồng x 75% = 3.856.471.546 đồng.
Như vậy, theo phân tích kết quả kinh doanh ở trên, thẩm định viên xác định lợi nhuận sau thuế
năm 2019 là 3.856.471.546 đồng và tốc độ tăng trưởng là 20,1% để ước tính lợi nhuận sau thuế
các năm trong tương lai, từ 2020 đến 2025. Theo đó, lợi nhuận sau thuế các năm từ 2020 đến
2025 lần lượt là 4.631.622.326 đồng, 5.562.578.414 đồng, 6.680.656.675 đồng, 8.023.468.667
đồng, 9.636.185.868 đồng, 11.573.059.228 đồng.

- Việc phân phối lợi nhuận sau thuế của các năm trong tương lai được dự kiến công ty sử dụng
để chia cổ tức là 50% và để bổ sung vốn là 30%.
- Ước tính khoản lợi nhuận sau thuế để chia cổ tức:
D2019 = LNst (06 tháng cuối năm 2019) x 50% = 1.652.773.520 đồng x 50% = 826.386.760 đồng.
D2020 = LNst2020 x 50% = 4.631.622.326 đồng x 50% = 2.315.811.163 đồng.
D2021 = LNst2021 x 50% = 5.562.578.414 đồng x 50% = 2.781.289.207 đồng.
D2022 = LNst2022 x 50% = 6.680.656.675 đồng x 50% = 3.340.328.337 đồng.
D2023 = LNst2023 x 50% = 8.023.468.667 đồng x 50% = 4.011.734.333 đồng.
D2024 = LNst2024 x 50% = 9.636.185.868 đồng x 50% = 4.818.092.934 đồng.

23
 D2025 = LNst2025 x 50% = 11.573.059.228 đồng x 50% = 5.786.529.614 đồng.

- Dự kiến vốn chủ sở hữu 05 năm trong tương lai:

Năm (31/12/2019) = Vốn chủ sở hữu năm 30/06/2019 + 30% LNst (31/12/2019)
= 45.566.574.843 đồng.
Năm 2020 = Vốn chủ sở hữu năm 2019 + 30% LNst2020 = 46.956.061.541 đồng.
Năm 2021 = Vốn chủ sở hữu năm 2020 + 30% LNst2021 = 48.624.835.065 đồng.
Năm 2022 = Vốn chủ sở hữu năm 2021 + 30% LNst2022 = 50.629.032.067 đồng.
Năm 2023 = Vốn chủ sở hữu năm 2022 + 30% LNst2023 = 53.036.072.667 đồng.
Năm 2024 = Vốn chủ sở hữu năm 2023 + 30% LNst2024 = 55.926.928.428 đồng.
Năm 2015 = Vốn chủ sở hữu năm 2014 + 30% LNst2015 = 59.398.846.196 đồng.

b) Bước 2: Ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (Re)
- Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu được xác định theo phương pháp 2: Re = Rf + Rp
Trong đó:
Rf: Được xác định trên cơ sở lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm hoặc kỳ hạn dài nhất
tại thời điểm thẩm định giá. Thẩm định viên lấy kết quả của phiên đấu thầu trái phiếu Chính
phủ do Kho bạc Nhà nước phát hành ngày 26/06/2019, trái phiếu số TD1949205 kỳ hạn 30
năm bằng 5,78%.
Rp: Được xác định theo chỉ số phụ phí rủi ro chứng khoán quốc tế do các tổ chức tư vấn tài
chính công bố, là 5,5% do Công ty TNHH KPMG công bố tại thời điểm ngày 31/12/2018.
Re = 5,5% + 5,78% = 11,28%

- Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân 05 năm trong tương lai:
R2020 = Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu 2020 = 4.631.622.326 đồng : 46.956.061.541
đồng = 9,86%.
R2021 = Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu 2021 = 5.562.578.414 đồng : 48.624.835.065
đồng = 11,44%.
R2022 = Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu 2022 = 6.680.656.675 đồng : 50.629.032.067
đồng = 13,2%.
R2023 = Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu 2023 = 8.023.468.667 đồng : 53.036.072.667
đồng = 15,13%.
R2024 = Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu 2024 = 9.636.185.868 đồng : 55.926.928.428
đồng = 17,23%.
R = (R2020 + R2021 + R2022 + R2023 + R2024) : 5 = 13,37%

- Tỷ lệ tăng trưởng hàng năm của lợi tức:

g = R x b = 13,37% x 30% = 4,011%

c) Bước 3: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu năm thứ 6 (n=6)
Giả thiết dòng cổ tức sau giai đoạn dự báo là dòng tiền tăng trưởng đều đặn mỗi năm và kéo
dài vô tận. Công thức tính cuối kỳ dự báo là:

24
 Pn=6 (2025) = Dn : (Re – g)
Trong đó:
Dn=6: Dòng cổ tức của doanh nghiệp năm thứ 6 (2025) = 5.786.529.614 đồng.
g = 4,011%
b = 30%
Pn=6 (2025) = 5.786.529.614 đồng : (13,37% - 4,011%) = 61.821.924.006 đồng.

d) Bước 4: Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá
- Tính tổng giá trị hiện tại thuần của các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở
hữu cuối kỳ dự báo sau khi chiết khấu theo tỷ suất chiết khấu (Re)
n=5

P0 = ∑ Dt : (1 + Re)t + Pn=6 : (1 + Re)n=5

t=1

- Ước tính giá trị hiện tại thuần của các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở hữu
cuối kỳ dự báo sau khi chiết khấu các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở hữu
cuối kỳ dự báo của doanh nghiệp:
P0 = D31/12/2019/(1+Re)0 = 826.386.760/(1+11,28%)0 = 826.386.760 đồng.
P1 = D2020/(1+Re)1 = 2.315.811.163/(1+11,28%)1 = 2.081.066.825 đồng.
P2 = D2021/(1+Re)2 = 2.781.289.207/(1+11,28%)2 = 2.246.011.194 đồng.
P3 = D2022/(1+Re)3 = 3.340.328.337/(1+11,28%)3 = 2.424.028.976 đồng.
P4 = D2023/(1+Re)4 = 4.011.734.333/(1+11,28%)4 = 2.616.156.362 đồng.
P5 = D2024/(1+Re)5 = 4.818.092.934/(1+11,28%)5 = 2.823.511.674 đồng.
Pn = 61.821.924.006 đồng/(1+11,28%)5 = 46.653.414.009 đồng.

- Giá trị thực tế vốn chủ sở hữu tại thời điểm năm 31/12/2019 là:
P = P0 + P1 + P2 + P3 + P4 + P5 + P2024 = 59.670.575.801 đồng.

- Giá trị thực tế vốn chủ sở hữu tại thời điểm 30/06/2019 là:
Vcsh 30/06/2019 = 59.670.575.801 đồng/ (1+11,28%/2) = 56.484.831.315 đồng.
- Ước tính giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp: Công ty CP Xuất nhập khẩu và
Phát triển văn hóa không có tài sản phi hoạt động.
- Ước tính giá trị vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá bằng cách cộng giá trị
hiện tại thuần của các dòng cổ tức của doanh nghiệp và giá trị vốn nhà nước cuối kỳ dự báo
so với giá trị các tài sản phi hoạt động (không bao gồm tiền mặt và tương đương tiền) của
doanh nghiệp cần thẩm định giá.
Giá trị thực tế phần vốn chủ sở hữu của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa tại
thời điểm ngày 30/06/2019 theo phương pháp chiết khấu dòng cổ tức là 56.484.831.315
đồng, tương đương 14.121,2 đồng/1 cổ phần.

E. LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP VÀ KẾT LUẬN:

25
I. LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP:

Giá trị doanh nghiệp và giá trị phần vốn chủ sở hữu của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát
triển văn hóa được xác định theo 03 phương pháp là phương pháp tài sản, phương pháp giá
thị trường và phương pháp chiết khấu dòng cổ tức. Căn cứ vào tình hình thực tế sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp và kết quả đánh giá, thẩm định viên Đề xuất và lựa chọn kết quả
thẩm định giá là Phương pháp tài sản để kết luận về giá trị doanh nghiệp và phần vốn chủ
sở hữu, Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức là phương pháp dùng để đối chiếu, kiểm chứng
- Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa không có các giao dịch chuyển nhượng cổ
phần trong những năm gần đây, đồng thời, Công ty chưa niêm yết cổ phiếu trên Sở Giao dịch
Chứng khoán Hà Nội, Sở Giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh, chưa đăng ký trên
thị trường giao dịch của các công ty đại chúng chưa niêm yết. Theo đó, không sử dụng
phương pháp giá giao dịch để xác định giá trị doanh nghiệp và giá khởi điểm cổ phần để chào
bán phần vốn Nhà nước tại Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa.
- Phương pháp so sánh thị trường bị giới hạn trong trường hợp các doanh nghiệp tương đồng
với doanh nghiệp thẩm định giá không có chứng khoán giao dịch trên thị trường.
- Các tỷ số về doanh nghiệp so sánh có thể không chính xác trong trường hợp thị trường đánh
giá không đúng.
II. KẾT LUẬN:

- Tổng số cổ phần của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa tại thời điểm ngày
30/06/2019 là: 4.000.000 cổ phần.
- Số cổ phần Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước nắm giữ trong Công ty CP
Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa tại thời điểm 0h00 ngày 01/07/2018 là: 940.000 cổ
phần (tương đương 23,5%).
- Giá trị doanh nghiệp thực tế của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát tiển văn hóa là:
96.965.044.190 đồng.
- Giá trị thực tế phần vốn chủ sở hữu của Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa tại
thời điểm ngày 30/06/2019 là: 60.361.192.937 đồng.
- Giá trị phần vốn góp thuộc sở hữu của Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước
trong Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa (chưa bao gồm 1% giá trị văn hóa
lịch sử) tại thời điểm 30/06/2019 là: 14.184.880.340 đồng.
- Giá trị thực tế phần vốn của Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước trong Công
ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa (đã bao gồm giá trị văn hóa lịch sử) tại thời điểm
ngày 30/06/2019 là: 14.326.729.144 đồng, tương đương 15.241 đồng/1 cổ phần.
F. HẠN CHẾ VÀ KIẾN NGHỊ:

- Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực
của số liệu Báo cáo tài chính tại thời điểm 30/06/2019 và hồ sơ tài liệu đã cung cấp cho thẩm
định viên.

26
- Tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp, Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn
hóa chưa thực hiện đối chiếu công nợ phải thu và công nợ phải trả, chưa thực hiện kiểm tra
thuế cho kỳ hoạt động từ ngày 01/01/2018 đến 30/06/2019. Sau khi thu thập đầy đủ thư xác
nhận công nợ và thực hiện kiểm tra thuế, nếu có chênh lệch với số liệu sổ kế toán sẽ ảnh
hưởng tương ứng đến kết quả xác định giá trị vốn chủ sở hữu và giá khởi điểm cổ phần.
- Đối với một số tài sản cố định và công cụ dụng cụ đặc thù (không có tài sản tương đương
giao dịch trên thị trường), giá trị các tài sản này được xác định theo nguyên giá sổ kế toán trừ
đi giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.
- Đối với diện tích đất trong lộ giới tại số 99A đường Nguyễn Văn Trỗi, Phường 12, quận Phú
Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh (diện tích 80,9m2), do diện tích đất nằm trong lộ giới nên
Công ty CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa chỉ được Nhà nước cho thuê đất theo từng
năm đến khi nhà nước thu hồi (theo Hợp đồng thuê đất số 14195/HĐ-STNMT-QLĐ ngày
30/12/2016 giữa Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Công ty CP Xuất nhập khẩu và
Phát triển Văn hóa). Theo đó, thẩm định viên (VAE) đề xuất xác định giá trị lợi thế quyền sử
dụng đất thuê của năm 2019 để tính vào giá trị doanh nghiệp khi xác định giá khởi điểm cổ
phần theo hướng dẫn tại Thông tư số 59/2018/TT-BTC ngày 16/07/2018 của Bộ Tài chính.
- Đối với văn phòng tại Số 14C Đặng Văn Ngữ, phường 10, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ
Chí Minh và Tòa nhà số 12 Trương Hán Siêu, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội, Công ty
CP Xuất nhập khẩu và Phát triển văn hóa đang thuê ngắn hạn của tổ chức, cá nhân (thời hạn
từ 1 đến 3 năm), trả tiền thuê nhà theo tháng và theo Quý. Theo đó không xác định giá trị
quyền sử dụng đất và giá trị được tạo bởi quyền sử dụng đất thuê vào giá trị doanh nghiệp và
vốn chủ sở hữu khi xác định giá khởi điểm cổ phần.
- Đến thời điểm thẩm định giá, Công ty chưa tiến hành phân phối lợi nhuận lũy kế đến thời
điểm 30/06/2019 nên giá trị thực tế vốn chủ sở hữu làm căn cứ xác định phần vốn chủ sở hữu
bao gồm cả phần lợi nhuận lũy kế sau phân phối này, số tiền là 4.309.772.787 đồng.
- Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá là 06 (sáu) tháng kể từ ngày phát hành của
Báo cáo thẩm định giá.
Báo cáo được lập thành 07 bản có giá trị như nhau, Tổng Công ty đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà
nước giữ 06 bản, Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá Việt Nam giữ 01 bản.

Trần Quốc Tuấn Nguyễn Đông Hải

Tổng Giám đốc Thẩm định viên
Thẻ thẩm định viên về giá số III06.137 Thẻ thẩm định viên về giá số VIII.13.767
Thay mặt và đại diện cho
CÔNG TY TNHH KIỂM TOÁN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

27