Tổng quan về định giá

GIẢNG VIÊN: TS. PHẠM VĂN TUỆ NHÃ,

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
Các nội dung
•Khái niệm định giá
•Vai trò của định giá
•Quy trình định giá
•Các thông tin sử dụng trong định giá
•Các kỹ năng và phẩm chất của chuyên viên định giá
•Các hướng tiếp cận trong định giá
•Một số văn bản về định giá tại Việt Nam
Khái niệm định giá
•Từ điển Oxford: Định giá là một sự đánh giá chuyên nghiệp hay của chuyên gia
xem một thứ đáng giá bao nhiêu tiền hay giá trị ước tính của nó
•Luật giá 16/2023/QH15 của Việt Nam:
- Định giá là quá trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân
kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thực hiện xác định giá của hàng hóa, dịch vụ.
- Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản TĐG tại một địa
điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp TĐG, hội đồng
TĐG thực hiện theo Chuẩn mực TĐG Việt Nam.
 Đối tượng của định giá

1 2

3 4
“Định giá” khác “đánh giá”
như thế nào?
 Các nhận định chưa đúng về định giá
Chưa đúng:
•Kết quả định giá là khách quan
Cần nhận
•Kết quả định giá là duy nhất
định như thế
•Kết quả định giá là bất biến theo thời nào cho
gian đúng về
•Kết quả định giá phản ánh toàn diện
tình trạng của đối tượng định giá
định giá?
trong quá khứ, hiện tại và tương lai
Kết quả định giá có khách quan hay
không?
- Định giá đòi hỏi các thông tin đầu vào. Khi khuyết thiếu thông tin -> Cần sử dụng các giá trị thay
thế được tham khảo từ một số nguồn. Thiếu thống nhất trong lựa chọn nguồn tham khảo -> Lựa chọn
giá trị thay thế khác nhau.
- Nhiều dữ kiện đầu vào đòi hỏi phải ước đoán. Mọi sự ước đoán đều phụ thuộc một phần vào đánh
giá chủ quan của người thực hiện.
- Trường hợp chuyên viên định giá chủ động điều chỉnh các giả định của dữ kiện đầu vào để đạt được
kết quả định giá như mong muốn?
- Tại các thị trường phát triển: Những tài sản có chất lượng tốt và những doanh nghiệp kinh doanh
thuận lợi thường có sẵn nhiều thông tin hơn so với những tài sản và doanh nghiệp kém -> những tài
sản và doanh nghiệp được định giá thường là nhóm tốt, nhiều thông tin -> thúc đẩy hoạt động mua và
tâm lý muốn sở hữu của nhà đầu tư -> Đánh giá lạc quan và kỳ vọng cao -> Đẩy giá của tài sản lên
cao.
- Tại các thị trường kém phát triển: Hiện tượng lựa chọn đối nghịch, ngược lại với các thị trường phát
triển.
Kết quả định giá có phải là duy nhất hay
không?
Kể cả với cùng một bộ dữ liệu, kết quả định giá cũng có thể thay đổi do những
yếu tố sau:
- Phương pháp định giá: Có 3 hướng tiếp cận trong định giá, mỗi hướng tiếp cận
lại được triển khai thành những phương pháp khác nhau, với những giả định và
công thức khác nhau, tất yếu sẽ dẫn tới kết quả định giá khác nhau.
- Người tiến hành định giá: Khả năng phân tích, quan điểm khác nhau về doanh
nghiệp và thị trường, xu hướng lạc quan/bi quan, thậm chí cả tinh thần đạo đức
nghề nghiệp của chuyên viên định giá sẽ dẫn tới những ước đoán khác nhau về
các dữ kiện đầu vào và kết quả định giá.
- Nguồn lực sử dụng cho hoạt động định giá (kinh phí, thời gian…)
Vai trò của định giá
•Những đối tượng nào cần quan tâm tới định giá?
•Định giá có ý nghĩa như thế nào đối với họ?
Vai trò của định giá
•Nhà quản trị doanh nghiệp:
- Ra quyết định tài chính: Đầu tư, huy động vốn, M&A…
- PR cho doanh nghiệp
•Nhà đầu tư: Ra quyết định đầu tư, giao dịch
•Các cơ quan quản lý nhà nước: Đánh giá hiệu quả kinh
doanh và phân bổ nguồn lực kinh tế cho doanh nghiệp
•Nhà nghiên cứu
Quy trình định giá

Xác định mục đích,

Thu thập số liệu và Lập báo cáo định
lựa chọn cách tiếp
tiến hành phân tích, giá và đề xuất ý
cận và lập kế hoạch
định giá kiến
định giá
 Các kỹ năng và phẩm chất của
chuyên viên định giá
•Kỹ năng thu thập và sàng lọc thông tin
•Kiến thức về định giá: Cơ sở lý thuyết và cơ sở pháp lý của định giá
•Hiểu biết về đối tượng định giá
•Kỹ năng diễn đạt, truyền tải thông tin về hoạt động định giá
•Tuân thủ chuẩn mực đạo đức của hoạt động định giá
Các hướng tiếp cận trong định giá
•Định giá dựa trên chi phí
•Định giá dựa trên thu nhập
•Định giá dựa trên thị trường
Định giá dựa trên chi phí
•Giá trị hợp lý của một tài sản được xác định tương đương với chi phí để hình
thành nên tài sản đó hoặc thay thế nó bằng một tài sản khác có chức năng
tương đương.
•Ví dụ: Bạn sở hữu một căn hộ chung cư trong nội thành Hà Nội. Biết chi phí
mua căn hộ này bằng 2 tỷ VND, các chi phí khác cho thủ tục bằng 100 triệu
VND. Hãy định giá căn hộ này theo hướng tiếp cận dựa trên chi phí.
Định giá dựa trên thu nhập
•Giá trị hợp lý của một tài sản được xác định bằng tổng giá trị hiện tại (giá trị
sau chiết khấu) của các khoản thu nhập mà tài sản đó dự kiến tạo ra trong
tương lai.
•Ví dụ: Bạn sở hữu một căn hộ chung cư trong nội thành Hà Nội. Bạn có thể
cho thuê căn hộ này trong 12 năm tới, tiền thuê mỗi năm dự kiến bằng 168
triệu VND. Biết lãi suất chiết khấu bằng 5%/năm. Hãy định giá căn hộ này
theo hướng tiếp cận dựa trên thu nhập.
Định giá dựa trên thị trường
•Giá trị hợp lý của một tài sản được xác định bằng cách tham chiếu giá trị thị
trường của những tài sản tương đương, có thể so sánh với chúng.
•Ví dụ: Bạn sở hữu một căn hộ chung cư trong nội thành Hà Nội. Trên thị trường
bất động sản dân cư, những căn hộ với vị trí, độ cao, diện tích và thiết kế tương
tự hiện đang được giao dịch với mức giá bình quân bằng 1,85 tỷ VND. Theo bạn,
vì căn hộ của bạn có quang cảnh đẹp hơn nhiều căn hộ trên nên giá trị của nó
phải cao hơn mức giá bình quân khoảng 10%. Hãy định giá căn hộ này theo
hướng tiếp cận dựa trên thị trường.
 Một số văn bản về định giá & TĐG tại Việt
Nam
1. Thông tư 158/2014/TT-BTC Ban hành Tiêu chuẩn TĐG
Việt Nam số 01, 02, 03 và 04
• Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 01 – Những quy tắc đạo
đức hành nghề TĐG;
• Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 02 – Giá trị thị trường làm
cơ sở cho TĐG;
• Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 03 – Giá trị phi thị trường
làm cơ sở cho TĐG;
• Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 04 – Những nguyên tắc
kinh tế chi phối hoạt động TĐG.
2. Thông tư 28/2015/TT-BTC Ban hành Tiêu chuẩn TĐG
Việt Nam số 05, 06, 07
• Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 05 - Quy trình TĐG;
• Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 06 - Báo cáo kết quả TĐG,
chứng thư TĐG và hồ sơ TĐG;
• Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 07 - Phân loại tài sản trong
TĐG.
3. Thông tư 126/2015/TT-BTC Ban hành Tiêu chuẩn TĐG
Việt Nam số 08, 09 và 10
• Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 08 - Cách tiếp cận từ thị
trường;
• Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 09 - Cách tiếp cận từ chi
phí;
• Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 10 - Cách tiếp cận từ thu
nhập.
4. Thông tư 145/2016/TT-BTC Ban hành Tiêu chuẩn TĐG
Việt Nam số 11 - TĐG Bất động sản
5. Thông tư 28/2021/TT-BTCBan hành Tiêu chuẩn TĐG
Việt Nam số 12 - Tiêu chuẩn TĐG Doanh nghiệp
6. Thông tư 06/2014/TT-BTC Ban hành Tiêu chuẩn TĐG
Việt Nam số 13 - TĐG Tài sản Vô hình