2/15/23

CHƯƠNG 4:
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

ThS. Võ Thị Hoàng Vi

Năm 2022

NỘI DUNG

1 Giới thiệu

2 Các bước tiến hành

3 Công thức

4 Ví dụ

5 Phạm vi áp dụng

6 Ưu – nhược điểm

1
 2/15/23

YÊU CẦU ĐẠT ĐƯỢC

– Sinh viên nắm được các cách tiếp cận trong thẩm định giá

– Sinh viên nắm được khái niệm, trường hợp áp dụng, quy trình
thực hiện và ưu nhược điểm của phương pháp so sánh.

– Vận dụng kiến thứcđã học ước tính giá trị tài sản bằng phương
pháp so sánh trong những tình huống minh họa điển hình

CÁC CÁCH TIẾP CẬN

01 Cách tiếp cận thị trường

02 Cách tiếp cận chi phí

03 Cách tiếp cận thu nhập

2
 2/15/23

01 Cách tiếp cận thị trường

v Khái niệm

Cách tiếp cận thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định
giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với tài sản giống hệt hoặc
tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.

v Cơ sở giá trị

ü Cơ sở giá trị thị trường

ü Cơ sở giá trị phi thị trường

Your Date Here Your Footer Here 5

1. KHÁI NIỆM

Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm
định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản

so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định
giá.
(Tiêu chuẩn TĐGVN-O8)

3
 2/15/23

1. KHÁI NIỆM

– Tài sản giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá;
– Đã giao dịch thành công hoặc được chào mua, chào bán
trên thị trường;

– Tại địa điểm tương tự với tài sản thẩm định giá vào thời
điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá.

(Tiêu chuẩn TĐGVN-O8/2015)

1. KHÁI NIỆM

Là tài sản cùng loại, tương đồng với tài sản TĐG về một số đặc
trưng cơ bản (mục đích sử dụng, công dụng, đặc điểm pháp
lý và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật chủ yếu như nguyên lý cấu
tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng).

(Tiêu chuẩn TĐGVN-O8)

4
 2/15/23

1. KHÁI NIỆM

– Các hoạt động mua bán tài sản ĐÃ diễn ra,

– Tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu
(quyền sử dụng - đối với đất) cho bên mua, nhận thanh toán;

– Bên mua đã thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận.

(Tiêu chuẩn TĐGVN-O8)

2. CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH

Nghiên cứu thị trường tài sản cần thẩm định giá
BƯỚC 1

Thu thập, kiểm tra thông tin tài sản so sánh

BƯỚC 2

Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn

BƯỚC 3

Phân tích và thực hiện điều chỉnh

BƯỚC 4

Tổng hợp và rút ra mức giá ước tính

BƯỚC 5

5
 2/15/23

Nghiên cứu thị trường tài sản cần TĐG

4.2.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
BƯỚC 1

Nghiên cứu thị trường để có thông tin về:

– Giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán,
– Những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến giá của tài
sản tương tự với tài sản TĐG.

Thu thập, kiểm tra thông tin TSSS

BƯỚC 2

− Thu thập và kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh
từ tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được.

− Đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường.

− Vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm
định giá

6
 2/15/23

Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn

BƯỚC 3

−Là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo
đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với
nhau.

−Ví dụ: mét, m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi,
đơn vị thuê,

13

Phân tích và thực hiện điều chỉnh

BƯỚC 4

− Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài
sản thẩm định giá.
− Thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt
về các yếu tố so sánh;
− Tìm ra mức chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.

14

7
 2/15/23

Phân tích và thực hiện điều chỉnh

BƯỚC 4

Cách thức phân tích:

− Phân tích định lượng: phân tích cặp, hồi quy, thống kê,…tìm
ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ %.
− Phân tích định tính: so sánh tương quan, xếp hạng, phỏng
vấn chuyên gia.
Mục đích:
−Nhằm rút ra những điểm tương tự và khác biệt, lợi thế hay
bất lợi của TS TĐG với TS SS. Làm cơ sở điều chỉnh giá TSSS.
15

Phân tích và thực hiện điều chỉnh

BƯỚC 4

Cách thức điều chỉnh:

− Theo số tiền tuyệt đối;
− Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm;

à Thẩm định viên cần điều tra thị trường, chỉ ra bằng
chứng về chênh lệch giá và điều chỉnh cho phù hợp.

16

8
 2/15/23

Phân tích và thực hiện điều chỉnh

BƯỚC 4

Nguyên tắc điều chỉnh:

− Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn;
− Khi điều chỉnh giá theo sự khác biệt của một yếu tố so sánh thì cố định
những yếu tố so sánh còn lại.
− Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với TS TĐG thì điều chỉnh
tăng (cộng) mức giá tính hoặc % theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh
và ngược lại.
− Không điều chỉnh những đặc điểm giống nhau.
− Bất cứ các phép điều chỉnh đều cần minh chứng thị trường.
17

Bảng điều chỉnh

STT Yếu tố Đơn vị TSTĐ Tài sản 1 Tài sản 2 Tài sản 3

A Đơn giá trước điều chỉnh

B Điều chỉnh các yếu tố so sánh
Yếu tố điều chỉnh
Tỷ lệ đánh giáà theo công thức
B1 Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh 1
C Mức giá chỉ dẫn (sau điều chỉnh)
C1 Giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn
Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình
C2
của các mức giá chỉ dẫn
D Tổng hợp các số liệu điều chỉnh mục C
D1 Tổng giá trị điều chỉnh gộp
D2 Tổng số lần điều chỉnh
D3 Biên độ điều chỉnh
D4 Tổng giá trị điều chỉnh thuần
E Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
Trọng số 18

9
 2/15/23

Tổng hợp và rút ra mức giá ước tính

BƯỚC 5

Nội dung:
− Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh

− Rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện

− Ước tính và xác định mức giá của TSTĐ

Tổng hợp và rút ra mức giá ước tính

BƯỚC 5

Nguyên tắc khống chế

− Chênh lệch mức giá trước điều chỉnh của các tài sản so sánh
không quá cao so với mức giá chỉ dẫn.

− Chênh lệch các mức giá chỉ dẫn và trung bình các mức giá chỉ dẫn
không quá 15%.

10
 2/15/23

3. CÔNG THỨC

Phương pháp so sánh KHÔNG có công thức hay mô hình cố

định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch mua
bán trên thị trường

4. PHẠM VI ÁP DỤNG

– Tài sản có giao dịch phổ biến

trên thị trường.

– Tài sản có tính đồng nhất cao

như: đất trống, chung cư, cửa
hàng, nhà kho…

11
 2/15/23

5. ƯU – NHƯỢC ĐIỂM

< Ưu điểm:
– Đơn giản, dễ áp dụng;
– Có cơ sở vững chắc để được công nhận;

= Nhược điểm:
– Bắt buộc phải có thông tin;
– Các dữ liệu mang tính lịch sử;
– Do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó
có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường
hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá

12