KẾ TOÁN QUỐC TẾ

CHƯƠNG 3: ĐO LƯỜNG GIÁ TRỊ HỢP LÝ

IFRS 13
1) Mục tiêu:
1.1) GIÁ TRỊ HỢP LÝ
Giá trị hợp lý được xác định trên cơ sở thông tin thu thập từ thị trường mà
không phải xác định ở một đơn vị cụ thể.
- Đối với một số tài sản và nợ phải trả, các thông tin thị trường hoặc giao
dịch tương tự có thể có sẵn.
- Với các tài sản và nợ phải trả khác, các thông tin và giao dịch hợp lý trên
thị trường có thể không có sẵn.
 Mục tiêu xác định giá trị hợp lý trong cả 2 trường hợp đều là ước tính
mức giá mà tại đó một giao dịch tự nguyện có tổ chức để bán tài sản
hoặc chuyển nhượng nợ phải trả
Đặc tính của tài sản dựa trên:
o Điều kiện (condition) => Tình trạng của tài sản như thế nào
o Địa điểm (location) của tài sản đó
o Những hạn chế về việc mua để chuyển giao tài sản or nợ phải
trả (Restriction to sell/ to transfer)
Order transaction (Thứ tự giao dịch)
 Tức cung cấp thông tin cho người tham gia trên thị trường những kiến thức
tài sản và nợ phải trả -> đủ điều kiện để nhận thức được, hiểu được đặc
điểm của sản phẩm -> họ sẽ chấp nhận mực giá đó.
 Người tham gia họ có động lực -> tham gia mua và bán sản phẩm đó 1 cách
tự nguyện
Market participants (những người mua và bán)
Có 4 đặc điểm:
1) Độc lập -> đưa ra mức giá khách quan
2) Có kiến thức -> Lấy từ order transaction
3) Có khả năng thực hiện giao dịch để mua tài sản hoặc nhân chuyển giao nợ
phải trả
 4) Sẵn sàng tham gia giao dịch
1.2) ĐƯA RA KHUÔN KHỔ CHO VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ HỢP LÝ
Giá trị hợp lý là giá có thể nhận được từ bán một tài sản hoặc phải trả để chuyển
giao một khoản nợ phải trả trong một giao dịch có trật tự giữa các bên tham gia
thị trường tại ngày xác định giá trị.
Fair value measurement (đo lường giá trị hợp lý): Giá mà bạn sẽ nhận khi bán dịch
vụ chuyển 1 khoản nợ giữa nhiều người tham gia thị trường ở ngày đo lường.
Market (Thị trường) có 2 loại: Princial market (Thị trường chính) và most
advantageous market (Thị trường thuận lợi nhất)
1) Thị trường chính: Princial market
 Mức độ khối lượng giao dịch nhiều nhất
 Thị trường năng động, sôi nổi nhất
Khi không có thị trường chính, ta nhìn vào thị trường thuận lợi nhất
2) Thị trường thuận lợi nhất: Là thị trường tối đa hóa khoản nhận về do bán
tài sản, hoặc tối thiểu hóa khoản trả đi để chuyển giao khoản nợ phải trả (
có tính đến phí giao dịch và phí vận chuyển)
 Giá trị hợp lý đối với tài sản là giá cao nhất để bán -> Trừ chi phí giao
dịch ra => Tức không tính chi phí giáo dịch vào
 Đối với nợ thì là mức giá thấp nhất =>
Note: Giá trị hợp lý chỉ xem xét chi phí vận chuyển (transport cost) chứ không xem
xét chi phí giao dịch (transaction cost) => Tức khi tính giá trị hợp lý thì trừ chi phí
giao dịch ra
1.3) CÁC ĐỊNH NGHĨA QUAN TRỌNG
Giá trị hợp lý là giá mà đơn vị có thể nhận được khi bán một tài sản hoặc chuyển
nhượng một khoản nợ phải trả trong một giao dịch tự nguyện có tổ chức trên thị
trường chính yếu (hoặc thị trường thuận lợi nhất) tại thời điểm xác định giá trị
trong điều kiện thị trường hiện tại (tức giá đầu ra), cho dù đó là giá quan sát được
trực tiếp trên thị trường hay là giá được ước tính sử dụng các kỹ thuật định giá
khác.
3) Hệ thông phân cấp giá trị hợp lý (Fair value hierarchy)
Hệ thống phân cấp phân loại các đầu vào được sử dụng trong các kỹ thuật định
giá thành ba cấp độ:
1) Hệ thống phân cấp ưu tiên cao nhất cho (giá chưa điều chỉnh) giá niêm yết
trong các thị trường sôi động cho các tài sản hoặc nợ phải trả giống nhau và
ưu tiên thấp nhất cho các đầu vào không quan sát được
 Đầu vào: là các giả định mà các bên tham gia thị trường đặt ra/ sử dụng
khi xác định GTHL của tài sản/nợ phải trả.
o Giá niêm yết trên thị trường hđ
o Tiền cho thuê kỳ vọng
o Tỷ suất giá- thu nhập của hoạt động kinh doanh tương tự
o Giá niêm yết của một công cụ tương tự trên thị trường hoạt động
o Lãi suất
o Lãi suất chiết khấu dòng tiền hoặc dòng thu nhập tương lai.
YẾU TỐ ĐẦU VÀO DỰA TRÊN GIÁ MUA VÀ GIÁ BÁN
o Nếu tài sản và nợ phải trả có giá mua và giá bán => thì đơn vị
được sử dụng giá nằm trong khoản giữa giá mua và giá bán mà
đại diện nhất cho giá trị hợp lý trong hoàn cảnh cụ thể ->
Không băt buộc phải sử dụng giá mua trong vị thế dương và giá
bán trong vị thế âm. Tuy vậy cách thức nào được chấp nhận
trong IFRS 13.
o Giá thị trường trung bình: Sử dụng giá thị trường trung bình
không bị hạn chế. Tuy nhiên, phụ thuộc vào điều kiện rằng giá
thị trường trung bình xấp xỉ giá hợp lý.
 Trong TH chênh lệch giá mua và giá bán lớn, giá thị trường trung bình có
thể không đại diện cho giá trị hợp lý
BA CẤP ĐỘ TRONG HỆ THỐNG PHÂN CẤP GIÁ TRỊ HỢP LÝ
 Đầu vào cấp 1=> Giá niêm yết không điều chỉnh của tài sản/ nợ phải trả
giống hệt trên thị trường hoạt động => Đơn vị có thể tiếp cận tại ngày
đo lường
 Đầu vào cấp 2
o Quan sát giá niêm yết các sản phẩm tương tự -> quan tâm đến thị
trường sôi động nhất, mua bán nhiều nhất, lấy giá đó.
o Xem xét thị trường ít sôi động nhưng sản phẩm phải tương tự và y
chang như vậy
 o Xem xét các điều kiện tương tự mà mình quan sát được -> tương tự
trên thị trường năng động -> lấy giá niêm yết -> cần so sánh, điều
chỉnh và đưa ra giá cả hợp lý.
 Đầu vào cấp 3: Các dữ liệu không quan sát được cho tài sản và nợ phải
trả
 Tài sản phi tài chính cách sử dụng cao nhất và tốt nhất => Đáp ứng cả 4 điều
kiện sau:
1) Có khả năng thực hiện về mặt vật lý
2) Được phép về pháp lý
3) Khả thi về tài chính
4) Tối ưu hóa giá trị
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ – PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
Phương pháp lợi suất
- Lợi suất của bất động sản thường được tính bằng cách lấy tiền thuê theo
giá trị thị trường hiện tại của BĐS chia cho giá trị của BĐS. Phương pháp
này phù hợp nếu
 Có đủ giao dịch trên thị trường làm căn cứ để xác định thông tin về lợi
suất.
 Có đủ thông tin để xác định và điều chỉnh cho BĐS được định giá và
những bất động sản so sánh được
 Hình mẫu và rủi ro ro của dòng tiền từ đối tượng được xác định giá và
các BĐS so sánh được là tương tự
Phương pháp chiết khấu dòng tiền
 Giá trị hợp lý được xác định bằng cách chiết khấu các dòng tiền dự kiến
từ BĐS đầu tư theo lãi suất mà các nhà đầu tư (các bên tham gia thị
trường) đòi hỏi khi đầu tư vào bất động sản đó.
 Kỹ thuật định giá
 Tối đa hóa việc sử dụng các đầu vào phù hợp quan sát được và giảm tối
thiểu việc sử dụng các đầu vào không quan sát được. -> Mục tiêu của
việc sử dụng kỹ thuật định giá là ước tính giá mà tại đó giao dịch tự
nguyện có tổ chức để bán hoặc chuyển nhượng nợ phải trả sẽ diễn ra
 giữa các bên tham gia thị trường và ngày đo lường trong điều kiện thị
trường thuận lợi nhất
CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ HỢP LÝ- KỸ THUẬT ĐỊNH GIÁ
1) Phương pháp thị trường
 Sử dụng giá và thông tin liên quan từ các giao dịch trên thị trường đối
với các nhóm tài sản hoặc nợ phải trả giống hệt or tương tự
o GTHL của các khoản đầu tư vào cổ phiếu niêm yết
o GTHL của quyền sử dụng đất
2) Phương pháp thu nhập
 Chuyển đổi số tiền tương lai (dòng tiền hoặc thu nhập và chi phí) thành
tiền hiện tại (chiết khấu), phản ánh các kỳ vọng thị trường hiện tại về số
tiền trong tương lai
o Phương pháp chiết khấu dòng tiền
o Phương pháp thu nhập vượt trội trong nhiều kỳ
3) Phương pháp chi phí
 Phản ánh số tiền hiện tại sẽ được yêu cầu để thay thế năng lực dịch vụ
của tài sản (chi phí thay thế hiện tại)
o Chi phí thay thế (trừ khấu hao)
 CHƯƠNG 4: TÀI SẢN CỐ ĐỊNH HỮU HÌNH
IAS 16- PROPERTY, PLANT AND EQUIPMENT
IAS 16
Chuẩn mực này không áp dụng đối với:
- IFRS 5 – tài sản ngắn hạn nắm giữ để bán và các hoạt động chấm dứt
- Tài sản sinh học liên quan đến hoạt động nông nghiệp ngoài cây lâu năm
cho sản phẩm. Chuẩn mực này áp dụng cho cây lâu năm cho sản phẩm
nhưng không áp dụng cho sản phẩm được sinh ra từ cây lâu năm.
- Việc ghi nhận và xác định các giá trị tài sản hoạt động thăm dò và đánh
giá IFRS 16
- Quyền khoáng sản và lưu trữ khoáng sản như dầu mỏ, khí đốt tự nhiên
và các tài nguyên không tái tạo tương tự
4.1) CÁC ĐỊNH NGHĨA QUAN TRỌNG
Bất động sản, nhà xưởng và thiết bị (PPE) là những tài sản hữu hình mà:
- Được nắm giữ để sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ,
cho thuê hoặc dung cho mục đích quản lý
- Thời gian sử dụng ước tính trên một kỳ => trên 1 năm
Nguyên giá (Cost) là số tiền hoặc các khoản tương đương tiền đã trả hoặc giá trị
hợp lý của các khoản thanh toán khác để có được tài sản tại thời điểm mua hoặc
xây dựng hoặc là số tiền tính cho tài sản đó khi ghi nhận ban đầu theo yêu cầu cụ
thể khi áp dụng các IFRS khác
Giá trị còn lại (Carrying amount) là giá trị ghi nhận của tài sản sau khi trừ số khấu
hao lũy kế (accumulated depreciation) và các khoản lỗ suy giảm giá trị tài sản lũy
kế (accumulated impairment losses)
Giá trị xác định theo đặc thù đơn vị (Entify specific value) là giá trị hiện tại của
dòng tiền mà một đơn vị dự kiến sẽ phát sinh từ việc tiếp tục sử dụng một tài sản
và từ việc thanh lý nó vào cuối thời gian sử dụng hữu ích hoặc dự liến sẽ phát sinh
khi thanh toán một khoản nợ phải trả. => còn gọi là value in use ( giá trị sử dụng)
Lỗ do suy giảm giá trị (impairment loss) là phần chênh lệch giữa giá trị còn lại của
một tài sản lớn hơn giá trị có thể thu hồi của nó.
Giá trị có thể thu hồi (Recoverable amount) là giá trị cao hơn giữa giá trị hợp lý
của tài sản trừ đi chi phí bán và giá trị sử dụng của tài sản đó
Giá trị thanh lý (residual value) của một tài sản là giá trị ước tính mà đơn vị sẽ thu
được từ việc thanh lý tài sản sau khi trừ đi chi phí thanh lý ước tính nếu tài sản đã
đến hạn thanh lý hoặc dự kiến hết thời gian sử dụng hữu ích.
4.2) NGUYÊN TẮC GHI NHẬN TÀI SẢN CỐ ĐỊNH HỮU HÌNH
Nguyên giá của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị được ghi nhận là một tài
sản khi và chỉ khi:
- Có nhiều khả năng đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai gắn liền với tài
sản cho đơn vị.
- Nguyên giá của tài sản này có thể được xác định một cách đáng tin cậy.
ĐO LƯỜNG GIÁ TRỊ TÀI SẢN CỐ ĐỊNH HỮU HÌNH
Xác định giá trị khi ghi nhận (Measurement at recognition) => Nguyên giá -
Historical cost
Xác định giá trị sau khi ghi nhận (Measurement after recognition):
- Mô hình giá gốc – Cost model
- Mô hình đánh giá lại – Revaluation model
ĐO LƯỜNG GIÁ TRỊ PPE TẠI THỜI ĐIỂM GHI NHẬN BAN ĐẦU
Nguyên giá của một bất động sản, nhà xưởng và thiết bị phải được ghi nhận là
một tài sản khi và chỉ khi:
- Có nhiều khả năng đem lại các lợi ích kinh tế trong tương lại gắn liền với
tài sản cho đơn vị
- Nguyên giá của tài sản này có thể được xác định một cách đáng tin cậy

NGUYÊN GIÁ (COST) = GIÁ MUA (PURCHASE PRICE) + CHI PHÍ MUA TRỰC TIẾP
(DIRECT COST) + CHI PHÍ KHÁC (OTHER COST)
Ví dụ về những chi phí không phải là nguyên giá của một khoản mục bất động sản,
nhà cưởng và thiết bị:
- Các chi phí mở cơ sở mới
- Các chi phí giới thiệu sản phẩm hoặc dịch vụ mới
- Các chi phí thực hiện kinh doanh tại 1 địa điểm mới hoặc 1 nhóm khách
hàng mới
- Các chi phí quản lý hành chính và các chi phí chung khác.
Nguyên giá – Đất (cost of land)
Tất cả các khoản chi được thực hiện để mua đất và săn sàng để sử dụng: Chi phí
thường bao gồm:
- Giá mua
- Chi phí khóa sổ (closing cost), ví dụ: quyền sở hữu đất, lệ phí sử dụng và
phí hồ sơ (recording fee)
- Chi phí phân loại, lắp đầy, thoát nước và dọn sạch
- Cải tạo đất bổ sung có đời sống vô thời hạn

Nguyên giá – Nhà (Cost of building)

Gồm:
- Chi phí nguyên vật liệu, nhân công và chi phí phát sinh trong quá trình
xây dựng
- Phí chuyên môn và giấy phép xây dựng
Nguyên giá thiết bị (Cost of equipment)
Gồm:
- Giá mua
- Phí vận chuyển và xếp dỡ
- Bảo hiểm trên thiết bị khi vận chuyển
- Chi phí nền móng đặc biệt nếu được yêu cầu
- Chi phí lắp ráp và cài đặt
- Chi phí thực hiện chảy thử