Trong định giá doanh nghiệp, phương pháp tiếp cận tài sản trình bày giá trị

của tất cả
các tài sản hữu hình, tài sản vô hình và các khoản nợ của công ty. Cụ thể, phương pháp
này bắt đầu với bảng cân đối kế toán trên cơ sở giá trị sổ sách càng gần với ngày định
giá nhất càng tốt và trình bày lại các tài sản và nợ phải trả, bao gồm cả những tài sản
không được ghi nhận, theo giá trị hợp lý (báo cáo tài chính) hoặc giá trị thị trường hợp
lý (thuế và các khoản nợ khác). Trong chương này, một trong hai tiêu chuẩn trên sẽ
được gọi bằng thuật ngữ “giá trị thị trường hợp lý”
Nhìn bề ngoài, phương pháp tiếp cận tài sản có vẻ đơn giản, nhưng lại dễ gây nhầm
lẫn. Việc áp dụng phương pháp này đưa ra một số yếu tố phức tạp phải được giải quyết
trước khi việc phân tích thỏa đáng được tiến hành.
1. Lý thuyết cơ bản
Ngay cả khi chúng ta tính ra được giá trị hợp lý, thì việc tính toán này vẫn dựa trên cơ
sở giá gốc. Tại bất kỳ thời điểm nào, bảng cân đối kế toán của công ty thể hiện một số
tài khoản được ghi nhận theo giá gốc. Việc trình bày báo cáo tài chính theo giá gốc
dẫn đến mâu thuẫn về khái niệm:
Theo phương pháp truyền thống, chi phí (hay chính xác hơn là chi phí lịch sử) được
giả định là cơ sở thích hợp để hạch toán các tài sản đã mua, các dịch vụ đã nhận và lợi
ích của các chủ nợ và chủ sở hữu doanh nghiệp. Các giao dịch đã hoàn tất là những sự
kiện được ghi nhận và hạch toán theo nguyên tắc giá gốc. Tại thời điểm giao dịch, giá
giao dịch thường thể hiện giá trị thị trường hợp lý của hàng hóa hoặc dịch vụ được
giao dịch, được thỏa thuận bởi người mua và người bán. Tuy nhiên, theo thời gian, giá
trị kinh tế của một tài sản như đất đai hoặc tòa nhà có thể thay đổi rất nhiều, đặc biệt là
trong thời kỳ lạm phát, nhưng nguyên giá gốc đòi hỏi chi phí lịch sử, thay vì “giá trị
thị trường hợp lý” sau này sẽ tiếp tục được xem như là cơ sở cho các giá trị trê các tài
khoản và báo cáo tài chính.
Do đó, ngoại trừ một số tổ chức tài chính nhất định, thì bảng cân đối kế toán dựa trên
lịch sử hầu như sẽ luôn có ít mối quan hệ với giá trị. Bảng cân đối chỉ hữu ích như một
điểm khởi đầu và yêu cầu một loạt các điều chỉnh để đạt được giá trị thị trường hợp lý.
Và, như sẽ được thảo luận ở phần sau của chương, tùy thuộc vào lãi suất được định
giá, thì giá trị định giá có thể yêu cầu điều chỉnh thêm để phản ánh đúng giá trị thị
trường hợp lý so với lãi suất cụ thể.

ValTip
p

Giá trị sổ sách, liên quan đến báo cáo tài chính được hạch toán theo giá gốc, không
phải là giá trị thị trường hợp lý.

Giá trị của một số tài sản nhất định (trên cơ sở GAAP), chẳng hạn như tiền mặt, các
khoản phải thu và ở mức độ thấp hơn là hàng tồn kho, có thể gần đúng với giá trị sổ
sách. Tương tự như vậy, giá trị của các tài sản được báo cáo khác có thể không xấp xỉ
giá trị sổ sách. Giá trị của các tài sản khác, chẳng hạn như bất động sản, nhà máy và
thiết bị, hiếm khi bằng giá trị sổ sách. Ngoài ra, các tài sản vô hình được phát triển nội
bộ, được phân biệt với những tài sản được mua riêng lẻ hoặc là một phần của giao
dịch, thường không được ghi lại trên sổ sách.
Phương pháp tiếp cận tài sản được sử dụng phổ biến hơn trong định giá cho báo cáo tài
chính và thuế và cho các doanh nghiệp sử dụng nhiều tài sản. Một ví dụ về định giá
doanh nghiệp sử dụng phương pháp tiếp cận tài sản sẽ được trình bày ở phần sau của
chương này.
2. Khả năng ứng dụng
Quy tắc Doanh thu 59-60 thảo luận về việc sử dụng phương pháp tiếp cận tài sản:
Thu nhập có thể là tiêu chí quan trọng nhất của giá trị trong một số trường hợp trong
khi giá trị tài sản sẽ được xem xét chính ở những trường hợp khác. Nói chung, nhà
thẩm định sẽ xem xét thu nhập chính khi định giá cổ phiếu của các công ty bán sản
phẩm hoặc dịch vụ ra công chúng; ngược lại, trong loại hình công ty đầu tư hoặc cổ
phần, nhà thẩm định có thể dành tỷ trọng lớn nhất cho tài sản làm cơ sở cho chứng
khoán được định giá
Quy tắc Doanh thu 59-60 cũng nêu rõ rằng:
Giá trị cổ phiếu của một công ty đầu tư hoặc bất động sản được nắm giữ chặt chẽ, dù
thuộc sở hữu gia đình hay không, thì có liên quan mật thiết đến giá trị của các tài sản
cơ sở của cổ phiếu. Đối với các công ty thuộc loại này, nhà thẩm định nên xác định giá
trị thị trường hợp lý của tài sản của công ty. Chi phí hoạt động của một công ty như
vậy và chi phí thanh lý, nếu có, cần được xem xét khi đánh giá giá trị tương đối của cổ
phiếu và tài sản cơ sở. Giá trị thị trường của các tài sản cơ sở có trọng số phù hợp với
thu nhập và cổ tức tiềm năng của các hạng mục tài sản cụ thể làm cơ sở cho cổ phiếu,
được vốn hóa theo tỷ lệ được công chúng đầu tư cho là phù hợp vào ngày thẩm định.
Một đánh giá hiện tại của công chúng đầu tư nên được ưu tiên hơn so với ý kiến hồi
tưởng của một cá nhân. Vì những lý do này, giá trị ròng đã điều chỉnh nên có trọng
lượng lớn hơn khi định giá cổ phiếu của một công ty nắm giữ bất động sản hoặc đầu tư
được tổ chức chặt chẽ, dù thuộc sở hữu của gia đình hay không, so với bất kỳ thước đo
đánh giá thông thường nào khác, chẳng hạn như thu nhập và khả năng chi trả cổ tức
Quy tắc Doanh thu 59-60 quy định rằng các công ty đang hoạt động (là những công ty
bán sản phẩm hoặc dịch vụ cho công chúng) thường được định giá dựa trên thu nhập
(như đã giải thích trong Chương 5 và 7, có một số phương pháp), vì đó là cách cộng
đồng đầu tư thường đánh giá các công ty như vậy. Và, ít nhất là về mặt lý thuyết, các
công ty đang hoạt động kiếm được tỷ suất sinh lợi cao hơn tỷ suất sinh lợi hợp lý trên
tài sản hữu hình và tài sản ngắn hạn sẽ thể hiện giá trị thị trường cao hơn giá trị sổ sách
—ngụ ý là công ty cũng có một yếu tố giá trị vô hình có khả năng không được ghi
nhận hoặc, nếu được ghi nhận, thì sẽ bị định giá thấp hơn trong các tài khoản. Do đó,
nếu phương pháp tiếp cận tài sản được sử dụng để định giá một công ty đang hoạt
động liên tục, thì kết quả có thể là định giá thấp, bởi vì giá trị của lợi thế thương mại
và các tài sản vô hình khác có thể không được phản ánh trên bảng cân đối kế toán của
công ty; nếu các giá trị như vậy được ghi lại, thì đó có thể là kết quả của việc mua lại
trước đó và có thể không phản ánh giá trị hiện tại. Do đó, cách tiếp cận tài sản thường
được sử dụng để định giá các công ty đầu tư hoặc nắm giữ cổ phần và là phương pháp
thường được sử dụng để định giá các tập đoàn nhỏ, công ty hợp danh gia đình và một
số thực thể chuyển giao nhất định.
 Phương pháp tiếp cận tài sản đôi khi cũng được sử dụng trong việc định giá các
doanh nghiệp rất nhỏ và/hoặc các hoạt động chuyên môn nơi có ít hoặc không có lợi
thế thương mại thực tế.

Mặc dù phương pháp tiếp cận tài sản có thể được sử dụng trong hầu hết mọi hoạt
động định giá nhưng nó hiếm khi được sử dụng trong việc định giá các công ty đang
hoạt động. Thời gian và chi phí liên quan đến việc định giá các tài sản hữu hình và
vô hình riêng lẻ thường không hợp lý, bởi vì có rất ít, nếu có, sự gia tăng trong mức
độ chính xác của định giá. Giá trị của tất cả các tài sản hữu hình và vô hình được
tổng hợp thông qua việc áp dụng đúng đắn các phương pháp tiếp cận thu nhập và thị
trường. Trong nhiều định giá, không nhất thiết phải chia giá trị liên quan đến tài sản
riêng lẻ, bao gồm cả lợi thế thương mại. Tuy nhiên, đôi khi nó được sử dụng như
một giá trị sàn. Những lần khác, nó có thể là một giá trị quá cao nếu giá trị tài sản
ròng không có hỗ trợ thu nhập như một mối quan tâm liên tục.

3. Tiền đề của giá trị

Điều quan trọng là phải xác định tiền đề của giá trị trước khi xây dựng bất kỳ bảng cân
đối kế toán theo giá trị thị trường hợp lý nào. Để định giá tổng thể doanh nghiệp, hai
tiền đề của giá trị là tính hoạt động liên tục và thanh lý, cả giá trị thanh lý trật tự và bắt
buộc (Chương 1 và 2). Tuy nhiên, khi áp dụng các cơ sở giá trị cho các tài sản riêng lẻ,
các cơ sở khác có thể được áp dụng, bao gồm loại bỏ giá trị thị trường hợp lý, giá trị
thị trường hợp lý khi tiếp tục sử dụng, giá trị thị trường hợp lý được vận hành, giá trị
thanh lý có trật tự và giá trị thanh lý bắt buộc. Giá trị thị trường hợp lý khi tiếp tục sử
dụng và giá trị thị trường hợp lý khi vận hành thường được sử dụng để định giá tài sản
như một phần hoạt động liên tục, có tính đến chi phí vận hành và chi phí gián tiếp
Những cơ sở này thường được sử dụng trong định giá cho các vụ sáp nhập và mua lại,
báo cáo tài chính và thuế. Giá trị thanh lý có trật tự và giá trị thanh lý bắt buộc phản
ánh giá trị trao đổi, với giá trị thanh lý bắt buộc thường được coi là giá trị đấu giá. Loại
bỏ giá trị thị trường hợp lý phản ánh giá trị của tài sản bao gồm cả việc xem xét chi phí
loại bỏ tài sản đến một địa điểm khác. Xem Phụ lục 3 ở cuối chương này để biết thêm
thông tin về tiền đề giá trị cho từng tài sản.
4. Kiểm soát so với thiểu số
Như đã thảo luận chi tiết trong Chương 9, mức độ kiểm soát được sở hữu bởi cổ đông
đa số là một biến số quan trọng. Đây là một xem xét quan trọng trong phương pháp
tiếp cận tài sản, bởi vì chỉ số giá trị thu được thường sẽ nằm trong tầm kiểm soát và
được gọi là chỉ số kiểm soát . Hơn nữa, phương pháp tiếp cận tài sản thường cung cấp
một chỉ số giá trị được nêu trên cơ sở thị trường.

Nếu phương pháp tiếp cận tài sản được sử dụng để định giá lợi ích thiểu số của một
công ty có tổ chức chặt chẽ, thì chỉ số giá trị thu được thường sẽ phải được điều
chỉnh từ quyền kiểm soát sang thiểu số và, tùy thuộc vào các sự kiện và hoàn cảnh,
 từ cơ sở thị trường sang cơ sở phi thị trường.
Để minh họa tại sao cần phải điều chỉnh thiểu số và thiếu khả năng tiếp thị, người ta
phải xem xét tiền đề cơ bản của phương pháp này. Cách tiếp cận tài sản có thể có các
trường hợp thanh lý hoặc thanh lý một nửa. Bất kể cách tiếp cận và phương pháp nào
được sử dụng để định giá tài sản riêng lẻ, cách tiếp cận tài sản giả định rằng tài sản có
thể được bán và các giá trị thể hiện giá trị hợp lý cho các giá trị có thể đạt được trên thị
trường. Việc bán các khoản nợ phải trả cũng được giả định tương tự; do đó, giá trị tài
sản ròng thu được dựa trên giả định rằng tất cả tài sản và nợ phải trả được bán với giá
trị tài sản ròng được chỉ định. Điều này ngụ ý rằng vị thế quyền lợi có quyền bán hoặc
thanh lý công ty, là một quyền kiểm soát cổ điển. Ngoài ra, việc áp dụng phương pháp
này dựa trên giả định rằng có một người mua sẵn lòng và sẵn sàng trả lãi theo giá trị
thẩm định. Trên thực tế, người mua sẵn sàng theo các tiêu chuẩn giá trị được tham
chiếu phổ biến có thể sẽ không trả mức giá bằng tỷ lệ phần trăm của tổng giá trị tài sản
ròng cho một cổ phần lợi ích thiểu số trong một doanh nghiệp được định giá theo cách
tiếp cận tài sản. Người mua có thể sẽ chiết khấu và người bán cũng sẽ sẵn sàng chấp
nhận giảm giá để phản ánh sự thiếu kiểm soát (cách tiếp cận tài sản giả định khả năng
thanh lý) và thiếu khả năng tiếp thị (cách tiếp cận tài sản giả định sẵn lòng bán của
doanh nghiệp.
5. Lợi nhuận tích hợp
Việc xử lý lợi nhuận tích hợp đã gây tranh cãi, với những người nộp thuế và Sở Thuế
vụ Quốc tế (IRS) với những quan điểm trái ngược nhau. Như đã thảo luận đầy đủ hơn
trong Phụ lục 1 của chương này, Phụ lục 5 tại www.wiley.com/go/ FVAM3E, và cũng
trong Chương 9 và 13, lợi nhuận tích hợp phát sinh khi giá trị thị trường hợp lý của tài
sản thuộc sở hữu của một tổ chức vượt quá cơ sở tính thuế.
Lợi nhuận tích hợp nói chung không phải là một vấn đề trong việc định giá các công ty
đang hoạt động. Như đã thảo luận trong Quy tắc Doanh thu 59-60 của IRS, giá trị tài
sản là yếu tố thúc đẩy chính cho các công ty đầu tư hoặc công ty cổ phần.
Tranh cãi liên quan đến lợi nhuận tích hợp xảy ra trong việc định giá các công ty như
vậy. Việc xem xét cách người mua và người bán có thể đạt được thỏa thuận về giá trị
thị trường hợp lý của một tài sản đòi hỏi phải xem xét tác động của lợi nhuận tích hợp
khi định giá tài sản.
Nhìn bề ngoài, việc tính toán mức tăng tích hợp rất đơn giản. Số tiền lãi tích hợp bằng
với giá trị thị trường hợp lý của tài sản trừ đi cơ sở tính thuế của tài sản đó. Trong một
công ty C, thuế lãi vốn phải được nộp khi bán một tài sản được đánh giá cao hoặc
thanh lý một công ty. Do đó, trong một công ty C được định giá bằng cách sử dụng
phương pháp tiếp cận tài sản, thuế thu nhập tích hợp được tích lũy để giảm giá trị thị
trường hợp lý của tài sản bằng số tiền thuế lãi vốn đối với thu nhập tích hợp. Ví dụ: giá
trị thị trường hợp lý đã điều chỉnh của một tài sản trị giá 100.000 đô la với cơ sở tính
thuế là 40.000 đô la, giả sử thuế suất hiệu lực của công ty C là 40 phần trăm, là 76.000
đô la {100.000 đô la - [40% × ($100.000 - 40.000 đô la)]}. Khi trình bày khái niệm
này theo cách tiếp cận tài sản, nhà thẩm định tạo ra trách nhiệm pháp lý đối với thuế
lãi vốn và giảm giá trị thị trường hợp lý của tài sản.
Thuế lợi nhuận tích hợp đã được Tòa án Thuế xác nhận trong một số trường hợp, dựa
trên lý do rằng người mua giả định sẽ xem xét nghĩa vụ thuế khi tính giá trị thị trường
hợp lý của cổ phiếu của một công ty mẹ. Các trường hợp ủng hộ quan điểm này thể
hiện các cách tiếp cận khác nhau để xử lý việc xác định số tiền thuế. Ví dụ, trong
Estate of Simplot v. Commissioner, Tòa án Thuế đã áp dụng mức thuế 40 phần trăm
trong việc tính toán toàn bộ số tiền thuế thu nhập có sẵn, trong khi vụ Estate of
Simplot v. Commissioner, thuế thu nhập có sẵn được tính bởi tăng chiết khấu 15% vì
thiếu khả năng tiếp cận thị trường. Một sự khác biệt quan điểm khác đối với những
điều hỗ trợ cho việc ghi nhận khoản lãi tích hợp là liệu số tiền đó có nên được tính là
giá trị hiện tại của khoản lãi hay không, điều này yêu cầu giả định trong thời gian nắm
giữ hoặc tổng số tiền được tính vào ngày định giá mà không tính đến giá trị hiện tại.
Do đó, đã có sự đồng nhất về quan điểm giữa những người thực hiện và tòa án về việc
ủng hộ việc áp dụng thuế thu nhập tích hợp đối với tài sản được đánh giá cao của các
tập đoàn C. Câu hỏi ít rõ ràng hơn khi công ty mẹ là một tổ chức trung gian như công
ty S hoặc công ty hợp danh.
Khi xem xét tính phù hợp của thuế lãi vốn tích hợp đối với các tổ chức trung gian,
người ta phải xem xét các lựa chọn thay thế có sẵn cho người mua và người bán.
Trong một công ty S, sử dụng ví dụ trước, nếu công ty S bán tài sản, khoản lãi 60.000
đô la sẽ được chuyển cho (các) cổ đông và bị đánh thuế theo tỷ lệ lãi vốn cá nhân với
giả định rằng 60.000 đô la là lãi vốn cho tập đoàn S. Cổ đông thiểu số không thể kiểm
soát thời điểm bán tài sản công ty hoặc thanh lý công ty và do đó có thể không tránh
được thuế lãi vốn. Điều này cho thấy rằng một người mua giả định sẽ sẵn sàng trả
88.000 đô la (100.000 đô la - 20% x 60.000 đô la) cho tài sản nếu thuộc sở hữu của
một công ty S. Có nhiều giả định khác nhau ở đây sẽ thay đổi theo từng trường hợp.
Trong công ty hợp danh, ngay cả mức thuế này cũng có thể tránh được nếu công ty
hợp danh thực hiện bầu cử §754. Một cuộc bầu cử §754 cho phép người mua đẩy
mạnh phần chia sẻ của mình đối với cơ sở bên trong của tài sản hợp danh và do đó loại
bỏ lợi nhuận tích hợp. Nếu việc bầu chọn theo §754 dễ dàng thực hiện, thì có thể dễ
dàng tránh được lợi ích chuyển đổi hơn.
Vấn đề lợi nhuận tích hợp nói chung và vấn đề lợi ích đó có thể ảnh hưởng như thế
nào đến giá trị thị trường hợp lý của tài sản trong các tập đoàn C, tập đoàn S và công
ty hợp danh, được đề cập trong ba bài báo xuất sắc, hai bài báo (xem Phụ lục 1 ở cuối
của chương này) của Sliwoski và Bader đã xuất hiện trong Chuyên gia CPA năm
20016 và một phần ba (xem Phụ lục 5 trên web) của M. Mark Lee, được xuất bản
trong Chuyên gia tố tụng và định giá tài chính vào tháng 4/tháng 5 năm 2008. Việc
công nhận thuế thu nhập tích hợp trong lịch sử đã là một chủ đề gây tranh cãi. Các vụ
kiện tại tòa án ngày càng ủng hộ việc khấu trừ cho các khoản thuế như vậy trong
trường hợp công ty chủ thể được tổ chức như một công ty C. Đối với các tập đoàn S,
dường như ngày càng có nhiều sự ủng hộ đối với việc giảm giá phản ánh thuế cá nhân
đối với lợi nhuận. Điều tương tự không thể nói về quan hệ đối tác.
IRS đã nhiều lần từ chối việc áp dụng các khoản lãi tích hợp, đưa ra lập luận của mình
vào năm 1991 với Bản ghi nhớ Tư vấn Kỹ thuật (TAM) 9150001. TAM kết luận, “Khi
xác định giá trị cổ phiếu của người quá cố trong một công ty con thuộc Chương C dựa
trên giá trị tài sản ròng, không được phép chiết khấu đối với các khoản thuế lãi vốn
tiềm ẩn sẽ phát sinh nếu công ty bị thanh lý vì không có dấu hiệu cho thấy việc thanh
lý được dự tính.
Những người nộp thuế đã lập luận rằng, theo tiêu chuẩn giá trị thị trường hợp lý, một
người sẵn sàng mua có thể được chiết khấu thuế đối với khoản lãi tích hợp. Trong
những năm gần đây, các quyết định của Tòa án Thuế và Tòa phúc thẩm Hoa Kỳ đã
đưa ra quan điểm rằng việc giảm giá trị của cổ phiếu được nắm giữ chặt chẽ được đảm
bảo để phản ánh khoản thuế tiềm ẩn đối với lợi nhuận tích hợp (xem Chương 9 và 15).
Ngoài ra, hiện nay đã có trường hợp nơi chuyên gia định giá của IRS đã thực hiện các
điều chỉnh thuế lãi vốn (xem Litch lĩnh vực V. Ủy viên, TC Memo, 2009–21, ngày 29
tháng 1 năm 2009).
6. Các bước chung trong tiếp cận tài sản
Bảng cân đối kế toán là điểm khởi đầu.
Bước đầu tiên trong việc sử dụng phương pháp chi phí là lập bảng cân đối kế toán
càng gần ngày định giá càng tốt. Một lần nữa, giá trị sổ sách không phải là giá trị thị
trường hợp lý mà là điểm khởi đầu để tạo ra bảng cân đối giá trị thị trường hợp lý.
Bảng cân đối kế toán của công ty bao gồm các mục như tiền mặt, các khoản phải thu,
chứng khoán thị trường, hàng tồn kho, chi phí trả trước, đất đai, nhà cửa, đồ nội thất,
đồ đạc và thiết bị bên cạnh tài sản, và các khoản phải trả, chi phí dồn tích và nợ chịu
lãi cộng với vốn chủ sở hữu tài khoản bên nợ phải trả và bên vốn chủ sở hữu.
Trình bày lại tài sản và nợ phải trả được ghi nhận.
Mỗi tài sản được ghi nhận phải được kiểm tra và điều chỉnh theo giá trị thị trường hợp
lý. Khi áp dụng đúng cách tiếp cận này, các tài sản vô hình riêng lẻ cũng cần được xác
định và định giá. Xem Chương 21 để biết các kỹ thuật định giá tài sản vô hình. Sau khi
phần tài sản của bảng cân đối kế toán đã được trình bày lại theo giá trị thị trường hợp
lý, quy trình đơn giản là trừ đi tất cả các khoản nợ, một lần nữa theo giá trị thị trường
hợp lý, để xác định giá trị thị trường hợp lý của vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp theo
phương pháp tiếp cận tài sản. Trong thực tế, các nhà phân tích thường sử dụng giá trị
sổ sách cho các khoản nợ phải trả. Tuy nhiên, trong phạm vi các điều khoản tài trợ tiền
thuê hiện tại khác với tỷ lệ thực tế, việc điều chỉnh có thể phù hợp.
Khi các thuyết minh báo cáo tài chính được đưa vào, chúng thường chứa những
thông tin hữu ích liên quan đến các khoản nợ tiềm ẩn.

Tài sản và nợ phải trả chưa được ghi nhận

Hầu hết các tài sản ngoại bảng có bản chất vô hình. Tuy nhiên, có thể có các loại tài
sản khác, bao gồm một yêu cầu bồi thường kiện tụng đang chờ xử lý và các tài sản đã
được xóa nợ nhưng vẫn được sử dụng trong doanh nghiệp. Các khoản nợ ngoại bảng
bao gồm các khoản nợ tiềm ẩn như các vấn đề môi trường tiềm ẩn, các khoản thanh
toán thuế đang chờ xử lý và các khoản lương hưu không được tài trợ.
Tài sản hiện tại và hữu hình.
Tiền mặt và các khoản phải thu và các loại chứng khoán có thể bán được khác nói
chung không khó định giá. Tiền mặt là tiền mặt và các khoản phải thu nên được điều
chỉnh theo số tiền không thể thu được. Giá trị sổ sách của các hạng mục khác, chẳng
hạn như chi phí trả trước, thường được sử dụng làm đại diện cho giá trị thị trường hợp
lý. Một tài sản có thể đòi hỏi một số điều chỉnh là hàng tồn kho. Thủ tục Doanh thu Sở
Thuế vụ (Rev. Proc.) 77-12 (xem Phụ lục 4 ở cuối chương này) cung cấp một số
hướng dẫn để định giá hàng tồn kho. Xem Phụ lục 2, Định giá Bất động sản và Phụ lục
3, Định giá Máy móc và Thiết bị, ở cuối chương này.
Phụ lục 8.1 B. Brothers Holding Company, Inc., Phương pháp tiếp cận dựa trên tài sản, tính đến ngày
31 tháng 12 năm 20XX

BÁO CÁO
ĐIỀU CHỈNH
Tài sản Tháng Mười Hai 31, 20XX Ghi nợ
Ghi có Tháng Mười Hai 31, 20XX
Tiền & Các khoản tương đương $5,200,000 $5,200,000
Đầu tư vào chứng khoán thị trường 4,200,000 3,368,000 (1)
7,568,000
Các khoản phải thu - Khách hàng 8,400,000 (2)
95,000 8,305,000
Các khoản phải thu - nội bộ 75,000 (3)
75,000 0
Hàng tồn kho 5,900,000 600,000 (4)
6,500,000
Chi phí trả trước 2,800,000 (5)
100,000 2,700,000

Tổng tài sản ngắn hạn $26,575,000 $30,273,000

Đất đai và nhà $7,200,000 12,000,000 (6) $19,200,000

Khấu hao lũy kế (4,800,000) 4,800,000 (6) 0
Máy móc thiết bị 23,200,000 1,200,000 (7)
24,400,000
Khấu hao lũy kế (12,700,000) 12,700,000 (7) 0

Tài sản cố định ròng $12,900,000 $43,600,000

Tài sản vô hình (Chi phí tổ chức) 295,000 (8)
295,000 0

TỔNG TÀI SẢN $39,770,000 $73,873,000

Nợ phải trả

Thương phiếu phải trả $500,000 $500,000

Các khoản phải trả 6,550,000 6,550,000
Nợ dài hạn đến hạn trả 1,250,000 (9)
11,800 1,261,800
Chi phí tích lũy 2,400,000 2,400,000
Tổng nợ ngắn hạn $10,700,000 $10,711,800

Nợ dài hạn $5,000,000 (9)

152,300 $5,152,300
Thuế thu nhập hoãn lại 800,000 800,000
Các khoản nợ dài hạn khác 250,000 (10)
300,000 550,000
Lãi điều chỉnh 0 (11)
18,876,360 18,876,360

Tổng nợ phải trả $16,750,000 $36,090,460

Vốn chủ sở hữu của

Cổ phiếu phổ thông $100,000 $100,000
Thặng dư vốn cổ phần 2,000,000 2,000,000
Thu nhập giữ lại 20,920,000 19,905,460 (12)
34,668,000 35,682,540
Cổ phiếu quỹ 0 0
Tổng vốn chủ sở hữu $23,020,000 $37,782,540

TỔNG NỢ PHẢI TRẢ & VỐN CHỦ SỞ HỮU $39,770,000 $73,873,000

Điều chỉnh bảng cân đối kế toán

(1) Để điều chỉnh chứng khoán thị trường theo giá trị thị trường hiện tại. Xem Phụ lục 8.2.
(2) Để xóa hai tài khoản không thể thu thập và điều chỉnh trợ cấp.
(3) Để xóa tạm ứng cho nội bộ, sẽ không được hoàn trả.
(4) Điều chỉnh hàng tồn kho theo giá trị hợp lý.
(5) Để xóa (a) phần bảo hiểm trả trước đã hết hạn và (b) tiền đặt cọc bị mất.
(6) Để điều chỉnh bất động sản theo giá trị hợp lý, theo đánh giá của Dick Hartz, MAI.
(7) To adjust personal property to fair value, per appraisal by Joe Emandi, ASA.
(8) Để xóa bỏ chi phí tổ chức vốn hóa, không mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai.
(9) Điều chỉnh giá trị hợp lý của khoản nợ. Xem Phụ lục 8.3.
(10) Để ghi lại nợ phải trả ước tính cho vụ kiện tụng đang chờ xử lý.
(11) Để ghi nhận nợ phải trả đối với lợi nhuận tích hợp. Xem Phụ lục 8.4.
(12) Điều chỉnh ròng đối với vốn chủ sở hữu
VÍ DỤ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ NỢ PHẢI TRẢ CỦA CÁ NHÂN B. Brothers
Holding
Company, Inc. (công ty), một tập đoàn C, đang được định giá trên cơ sở lợi ích thiểu
số cho các mục đích thuế bất động sản kể từ ngày 31 tháng 12 năm 20XX. Công ty có
một lượng tiền mặt đáng kể (bao gồm một tài khoản thị trường tiền tệ lớn); sở hữu một
danh mục chứng khoán có thể bán được; có các khoản phải thu, hàng tồn kho, chi phí
trả trước, đất đai và nhà cửa, cùng một lượng đáng kể máy móc và thiết bị. Chi phí tổ
chức cũng xuất hiện trên bảng cân đối kế toán. Nợ phải trả bao gồm các khoản phải trả
ngắn hạn, các khoản phải trả, chi phí phải trả và nợ dài hạn (những khoản nợ đến hạn
trong một năm được phân loại là nợ ngắn hạn). Mặc dù trên thực tế, phương pháp tiếp
cận thu nhập và phương pháp tiếp cận thị trường có thể được áp dụng trong việc định
giá công ty, nhưng vì mục đích của ví dụ này, chỉ phương pháp tiếp cận tài sản (không
có tài sản vô hình) được trình bày.
Để bắt đầu áp dụng phương pháp tiếp cận tài sản, chúng tôi đã lấy bảng cân đối kế
toán của công ty vào ngày 31 tháng 12 năm 20XX, được trình bày trong Hình 8.1. Một
cuộc thảo luận ngắn gọn về các tài khoản của Công ty như sau.

Tiền mặt

Tiền mặt thường không được điều chỉnh theo phương pháp tiếp cận tài sản. Nếu công
ty được kiểm toán, nhà phân tích có thể dựa vào kiểm toán viên để điều chỉnh các tài
khoản (điều này đúng với nhiều tài khoản, không chỉ tiền mặt). Nếu công ty không
được kiểm toán, nhà phân tích có thể muốn lấy các bản sao của báo cáo ngân hàng làm
tài liệu.

Chứng khoán thị trường

Công ty có một danh mục chứng khoán thị trường với giá trị sổ sách là 4,2 triệu đô la.
Danh mục đầu tư bao gồm các khoản đầu tư vào 20 cổ phiếu phải được đưa ra thị
trường kể từ ngày định giá. Các tính toán được trình bày trong Hình 8.2. Mỗi khoản
đầu tư được ghi nhận theo giá trị thị trường hợp lý hiện tại, kết quả là giá trị thị trường
hợp lý của danh mục đầu tư vào ngày định giá là $7.568.000. Một khoản điều chỉnh
$3.368.000 được thực hiện để đưa tài khoản về giá trị thị trường hợp lý (Điều chỉnh số
1).

Những khoản có thể nhận được

Các khoản phải thu thương mại cần được kiểm tra khả năng thu hồi. Dự phòng cho các
tài khoản đáng ngờ phải hợp lý và được xem xét về tính thỏa đáng. Trong ví dụ này,
chúng tôi đã biết rằng việc xem xét các tài khoản đáng ngờ đã không được thực hiện
trong tám tháng và có hai tài khoản với tổng trị giá 32.000 đô la không thể thu hồi
được. Ngoài ra, sau lần xóa nợ đó, khoản dự phòng cho các tài khoản đáng ngờ cần có
một khoản dự phòng bổ sung là 63.000 đô la. Do đó, tổng số tiền điều chỉnh là
$95.000 (Điều chỉnh số 2).

Khoản phải thu - Nhân viên

Đầu năm, công ty đã cho giám đốc điều hành và cổ đông lớn vay 75.000 đô la. Mặc dù
được ghi trên sổ sách như một khoản vay nhưng viên chức này không có ý định trả nợ
và công ty không có kế hoạch thu nợ. Khoản phải thu này đã được xóa sổ toàn bộ
(Điều chỉnh số 3). Giao dịch này có thể gây ra hậu quả về thuế, vì nó có thể được phân
loại thành chi phí bồi thường cho công ty và thu nhập cho viên chức.

Hàng tồn kho

Hàng tồn kho bao gồm hàng hóa được giữ lại để bán, hàng hóa đã hoàn thành một
phần đã được đưa vào quy trình sản xuất và nguyên liệu thô được sử dụng trong sản
xuất. Quy ước kế toán cho hàng tồn kho là hàng tồn kho được ghi nhận theo giá thấp
hơn hoặc bằng giá thị trường. Điều này có nghĩa là việc tăng giá hàng tồn kho trong
thời gian hàng tồn kho được giữ để bán sẽ bị bỏ qua, nhưng việc giảm giá sẽ được ghi
nhận.
Ba phương pháp định giá hàng tồn kho phổ biến nhất là phương pháp chi phí tái sản
xuất, phương pháp bán hàng so sánh và phương pháp thu nhập. Các phương pháp này
được tóm tắt trong Thủ tục Doanh thu 77-12 (Rev. Proc. 77-12). (Xem Phụ lục 4 ở
cuối chương này.)
Trên thực tế, tùy thuộc vào mức độ trọng yếu, nhà định giá có thể chấp nhận hàng tồn
kho theo giá trị sổ sách dựa trên sự trình bày của khách hàng rằng giá trị sổ sách xấp xỉ
gần đúng với giá trị thị trường hợp lý. Nếu đúng như vậy, báo cáo thẩm định có thể tiết
lộ thực tế là các thủ tục định giá như được mô tả trong Rev. Proc. 77-12 không được
hình thành.
Trong ví dụ của chúng tôi, chúng tôi giả định giá trị thị trường hợp lý của hàng tồn kho
của công ty là 6,5 triệu đô la. Do đó, cần phải điều chỉnh tăng $600.000 (Điều chỉnh số
4).

Chi phí trả trước

Các chi phí trả trước, chẳng hạn như tiền đặt cọc và bảo hiểm, phải được kiểm tra để
xác định xem số tiền của chúng trên sổ sách có mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai
hay không. Ví dụ, một công ty có thể đã ghi lại một số tiền cho một khoản tiền gửi đã
bị tịch thu. Một số tiền như vậy sẽ phải được xóa sổ để phản ánh giá trị thuần có thể
thực hiện được của nó bằng 0.

Hình 8.2 B. Brothers Holding Company, Inc., Chứng khoán thị trường (tính đến ngày
31 tháng 12 năm 20XX)

Stock No.Shares Avg.Cost/Sh. Basis Current Fair

Price Market
Value
A 15,000 $24.0000 $ 360,000 $72.5000 $1,087,500
B 20,000 35.0000 700,000 28.0000 560,000
C 25,000 40.0000 1,000,000 43.0000 1,075,000
D 30,000 12.5000 375,000 42.0000 1,260,000
E 12,000 28.5000 342,000 21.5000 258,000
F 25,000 11.5000 287,500 15.0000 375,000
G 5,000 4.0000 20,000 29.5000 147,500
 H 9,000 0.7500 6,750 65.0000 585,000
I 10,000 8.0000 80,000 14.0000 140,000
J 8,000 9.5000 76,000 12.5000 100,000
K 6,000 24.0000 144,000 15.5000 93,000
L 12,000 5.0000 60,000 14.5000 174,000
M 1,000 2.2500 2,250 7.0000 7,000
N 5,000 7.5000 37,500 38.0000 190,000
O 16,000 12.0000 192,000 17.5000 280,000
P 5,000 10.0000 50,000 16.0000 80,000
Q 20,000 12.0000 240,000 46.0000 920,000
R 10,000 6.5000 65,000 2.0000 20,000
S 4,000 18.0000 72,000 33.0000 132,000
T 4,000 22.5000 90,000 21.0000 84,000
Total $4,200,000 $7,568,000

Chúng tôi giả định rằng công ty đã thanh toán tiền đặt cọc (được phân loại vào chi phí
trả trước) với tổng trị giá 40.000 đô la liên quan đến việc chuyển bộ phận bán hàng
được đề xuất sang một cơ sở khác. Việc di chuyển đã bị hủy bỏ vào tháng 7 và tiền đặt
cọc bị mất. Cần phải điều chỉnh để xóa các khoản tiền gửi này. Người ta cũng xác định
rằng 60.000 đô la bảo hiểm trả trước đã hết hạn. Tổng mức điều chỉnh (Điều chỉnh số
5) là $100.000.

Tài sản cố định

Bất động sản và Bất động sản
Tài sản hữu hình được ghi nhận đại diện cho đất đai, nhà cửa, cải tiến và những thứ
tương tự được gọi là bất động sản về mặt kỹ thuật. Bất động sản được định nghĩa là “. .
. đất đai vật chất và các công trình thuê kể cả các công trình gắn liền với đất . . .”
Thuật ngữ “bất động sản” là một khái niệm vô hình và “bao gồm tất cả các quyền lợi,
lợi ích và quyền vốn có của chủ sở hữu bất động sản vật chất.” Các quyền bất động sản
gắn liền với quyền sở hữu bất động sản của một tổ chức được tính đến tài khoản và
ảnh hưởng đến giá trị thẩm định của bất động sản.
Cả ba phương pháp tiếp cận giá trị đều được sử dụng trong việc định giá bất động sản.
Phương pháp chi phí ước tính chi phí để tái tạo hoặc thay thế các cải tiến hiện có.
phương pháp tiếp cận thị trường liên quan đến việc so sánh doanh số bán tài sản gần
đây tương tự như đối tượng.
Phương pháp tiếp cận thu nhập xác định giá trị bằng cách vốn hóa các dòng tiền mà
một tài sản dự kiến sẽ tạo ra trong một khoảng thời gian nắm giữ xác định (xem Phụ
lục 2).
Việc thẩm định bất động sản là một quá trình phức tạp và thường tốn kém và tốt nhất
nên giao cho các chuyên gia. Nếu bất động sản của một thực thể gần đây đã được mua
lại hoặc chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ trong giá trị tài sản ròng của tổ chức, thì việc sử dụng
giá trị sổ sách làm đại diện cho giá trị thị trường hợp lý có thể được chấp nhận.
Trong ví dụ, bất động sản là yếu tố quan trọng để định giá và chúng tôi đã nhận được
bản định giá bất động sản về tất cả đất đai và tòa nhà từ thẩm định viên của khách
hàng. Tổng giá trị thị trường hợp lý là 19,2 triệu đô la. Các điều chỉnh được ghi vào tài
khoản tài sản và tài khoản khấu hao lũy kế để phản ánh số tiền đã được thẩm định
(Điều chỉnh số 6).
Máy móc và thiết bị
Cũng giống như việc thẩm định bất động sản, việc thẩm định máy móc và thiết bị
(M&E) thường được giao cho các thẩm định viên M&E là những chuyên gia trong lĩnh
vực này.
Ba cách tiếp cận giá trị cổ điển được xem xét trong việc định giá M&E (xem Phụ lục
3), nhưng cách tiếp cận thu nhập không được sử dụng thường xuyên. Việc thẩm định
TD&ĐG phải phản ánh tiền đề giá trị cho việc định giá doanh nghiệp (nghĩa là nếu
doanh nghiệp được định giá là hoạt động liên tục thì tiền đề giá trị cho TD&ĐG phải là
“tiếp tục sử dụng”).
Trừ khi số tiền là không quan trọng, thông thường không nên sử dụng giá trị sổ sách
làm đại diện cho giá trị thị trường hợp lý. Những mâu thuẫn giữa khấu hao sổ sách và
sự lỗi thời về chức năng và kinh tế có thể dẫn đến một kết quả sai lệch.
Trong ví dụ này, chúng tôi đã nhận được đánh giá từ người đánh giá của khách hàng
về tất cả các máy móc và thiết bị. Tổng giá trị thị trường hợp lý là 24,4 triệu đô la. Các
khoản điều chỉnh được ghi nhận vào tài khoản máy móc thiết bị và khấu hao lũy kế để
phản ánh giá trị đã thẩm định (Điều chỉnh số 7).
Tài sản vô hình được ghi nhận
Báo cáo tài chính của một doanh nghiệp thường chứa các tài khoản như chi phí tổ chức
hoặc tài sản vô hình liên quan đến việc mua lại. Tài sản vô hình được ghi nhận thường
là một trong hai loại:
1. Những khoản phát sinh từ chi phí lịch sử được vốn hóa cho các dịch vụ
2. Những khoản đại diện cho các khoản thanh toán lịch sử cho tài sản vô hình, có thể
có hoặc không có giá trị tại ngày định giá
Cái trước thường không có giá trị và bị xóa sổ, nhưng cái sau có thể cần được đánh giá
lại.
Bảng cân đối kế toán của công ty phản ánh tài sản vô hình (chi phí tổ chức) là
$295.000. Đây là những chi phí lịch sử không mang lại lợi ích trong tương lai và được
xóa sổ (Điều chỉnh số 8).

7. Nợ phải trả
Ở phía bên kia của bảng cân đối kế toán là các khoản nợ phải trả, giống như tài sản,
phải được trình bày theo giá trị thị trường hợp lý.
Khoản phải trả
Các tài khoản này thể hiện các nghĩa vụ ngắn hạn phát sinh trong quá trình kinh doanh
thông thường. Các khoản phải trả thể hiện số tiền phải trả cho các chủ nợ (nhà cung
cấp và nhà cung cấp dịch vụ) đã cung cấp hàng hóa và dịch vụ cho công ty. Các khoản
phải trả cần được kiểm tra để xác định xem có bất kỳ khoản nào không thể hiện nghĩa
vụ thực sự hay không. Tài khoản này không thường xuyên được điều chỉnh. Trong ví
dụ của chúng tôi, không cần điều chỉnh.
Nợ phải trả dồn tích
Thuật ngữ “nợ phải trả dồn tích” được sử dụng để chỉ các nghĩa vụ phát sinh do các
cam kết hợp đồng trong quá khứ hoặc do luật thuế, chẳng hạn như luật thuế thu nhập,
tài sản và thuế bán hàng. Nhà phân tích cần cẩn trọng để đảm bảo các khoản nợ phải
trả không được khai báo thiếu (do không cộng dồn các khoản tiền đó một cách hợp lý)
hoặc bị phóng đại (do không xóa sổ các khoản tiền đã được thanh toán). Không cần
điều chỉnh như vậy trong ví dụ của chúng tôi.
Nợ chịu lãi
Nợ chịu lãi có thể là ngắn hạn hoặc dài hạn. Các khoản nợ này thể hiện các thỏa thuận
tài chính. Sự khác biệt giữa phân loại ngắn hạn hay dài hạn dựa trên việc các khoản nợ
sẽ được thanh toán trong vòng một năm hay một chu kỳ hoạt động. Ví dụ về các khoản
nợ dài hạn là trái phiếu, thế chấp và nghĩa vụ cho thuê vốn hóa. Lý do chính tại sao giá
trị thị trường hợp lý có thể khác với giá trị sổ sách là do sự khác biệt về lãi suất. Người
thẩm định có thể kiểm tra lãi suất thị trường vào ngày định giá và so sánh các lãi suất
đó với lãi suất trái phiếu của nghĩa vụ.
Trong ví dụ của chúng tôi, công ty có khoản nợ phải trả lãi là 6,25 triệu đô la vào ngày
định giá. Trong số tiền này, phần hiện tại là 1,25 triệu đô la và phần dài hạn là 5 triệu
đô la. Lãi suất coupon của nghĩa vụ là 7 phần trăm. Vào ngày định giá, lợi suất thị
trường đến khi đáo hạn là 6 phần trăm. Nếu lãi suất coupon của chứng khoán vượt quá
lợi tức của nó, thì giá trị thị trường hợp lý của chứng khoán sẽ lớn hơn mệnh giá của
nó và ngược lại.
Việc định giá khoản vay được trình bày trong Phụ lục 8.3. Trong lịch trình đó, chúng
tôi đánh giá riêng phần ngắn hạn và phần dài hạn. Cách tiếp cận chung là chiết khấu về
giá trị hiện tại, theo tỷ lệ hoàn vốn thị trường, dòng tiền, gốc và lãi thực tế hoặc dựa
trên lãi suất. Cần lưu ý rằng trong năm đầu tiên, tổng tiền lãi là 437.500 đô la, trong đó
87.500 đô la liên quan đến phần ngắn hạn (7% lãi suất trái phiếu cho tiền gốc ngắn hạn
là 1,25 triệu đô la) và 350.000 đô la cho phần dài hạn (7% lãi suất trái phiếu). Đánh giá
tiền gốc dài hạn là 5 triệu đô la). Các dòng tiền được chiết khấu ở mức lãi suất thị
trường là 6%. Quy ước cuối năm được áp dụng cho các dòng tiền và thời gian chiết
khấu. Giá trị thị trường hợp lý của phần hiện tại là $1.261.800 và giá trị thị trường hợp
lý của phần dài hạn là $5.152.300 (Điều chỉnh số 9).

8. Tài sản và nợ phải trả không được ghi nhận

Thẩm định viên thực hiện một số thẩm định hợp lý để xác định liệu có bất kỳ tài sản
hoặc nợ phải trả nào có thể tồn tại mà không được ghi trong tài khoản hay không. Tài
sản không được ghi nhận có thể ở dạng tài sản vô hình hoặc quyền sở hữu. Các khoản
nợ không được ghi nhận có thể ở dạng dự phòng, chẳng hạn như kiện tụng đang chờ
xử lý hoặc bị đe dọa. Việc định lượng các tài sản và nợ phải trả như vậy có thể khó
khăn.
Trong ví dụ của chúng tôi, ban quản lý đã tiết lộ hai khoản nợ tiềm ẩn liên quan đến
các vụ kiện “trượt và ngã”. Sau khi kiểm tra thêm, những điều này được đánh giá là
không quan trọng và không có sự điều chỉnh nào được thực hiện.
Ban quản lý cũng báo cáo rằng họ đã được chỉ định là bị đơn trong một vụ tranh chấp
vi phạm hợp đồng. Nguyên đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại 1 triệu USD. Khi thảo
luận về vụ kiện tụng đang chờ xử lý này với ban quản lý và cố vấn, chúng tôi được
biết rằng các cuộc thảo luận dàn xếp đang được tiến hành với kết quả có khả năng là từ
300.000 đến 400.000 đô la. Luật sư cho biết thêm rằng nếu vụ án được đưa ra xét xử,
họ tin rằng có 25% khả năng thua số với tiền được yêu cầu, khoản lỗ được điều chỉnh
theo xác suất là 250.000 đô la.
Dựa trên phạm vi các kết quả có thể xảy ra, chúng tôi đã đánh giá giá trị thị trường hợp
lý của khoản nợ tiềm ẩn trong vụ kiện đang chờ xử lý là 300.000 USD (Điều chỉnh số
10).

9. Lãi điều chỉnh giá trị

Như đã thảo luận trước đó trong chương này, việc áp dụng thuế theo phương pháp tiếp
cận tài sản vẫn còn gây tranh cãi, mặc dù việc áp dụng như vậy đã trở nên dễ chấp
nhận hơn. Đối với mục đích trình bày, việc tính toán nợ lãi tích hợp được trình bày
trong Phụ lục 8.4. Giá trị thị trường hợp lý của vốn chủ sở hữu của công ty sau khi
điều chỉnh ở trên nhưng trước khi điều chỉnh cho lợi nhuận tích hợp là $56,658,900.
Cơ sở là $9,468,000. Do đó, có một khoản lãi tích hợp là $47,190,900. Giả sử mức
thuế ước tính trung bình là 40 phần trăm, nghĩa vụ thuế liên quan đến khoản lãi là
$18.876.360 (Điều chỉnh số 11). Dựa trên các điều chỉnh trên (được thể hiện lũy kế
trong Điều chỉnh số 12), giá trị thị trường hợp lý của công ty sử dụng phương pháp
tiếp cận tài sản là $37.782.540.