Asset Approach - 2

Chương 8
Định giá:
Phương pháp
Tài sản
Trình bày: Nhóm 7 Lớp:22D1COR60500701
GV hướng dẫn:TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên
Thành viên nhóm
Cao Hoàng An, MSSV: 211111001
Hoàng Quốc Bảo, MSSV: 211111007
Nguyễn Hồng Duy, MSSV: 192111023
Lê Thị Bích Phượng, MSSV: 211111096
Võ Duy Tân, MSSV: 211111108
Nguyễn Thị Đan Thanh, MSSV: 211111116
2
Giới thiệu
Phương pháp tài sản là một trong ba phương pháp (cùng
với phương pháp thị trường và phương pháp thu nhập)
được sử dụng để ước tính giá trị doanh nghiệp và vốn
chủ sở hữu.
Phương pháp này bắt đầu với bảng cân đối kế toán gần
ngày định giá nhất có thể và trình bày lại các tài sản và
nợ phải trả, bao gồm cả những tài sản và nợ chưa được
ghi nhận, theo giá trị hợp lý (báo cáo tài chính) hoặc giá
trị thị trường hợp lý (thuế và các mục đích khác).
Chương: 8 3
1. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ
1. Nguyên tắc định giá
Định giá theo phương pháp tiếp cận tài sản là
giá trị doanh nghiệp bằng tổng giá trị thị trường
của tất cả các tài sản của doanh nghiệp:
VE = VA – VD
Trong đó:
VE: Giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu
VA: Giá trị thị trường của toàn bộ tài sản
VD: Giá trị thị trường của nợ
Chương: 8 5
2. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ
2. Quy trình định giá
Bước đầu tiên khi sử dụng phương pháp tài sản
là lập bảng cân đối kế toán (đã được kiểm toán
tốt hơn được lập nội bộ) càng gần ngày định giá
càng tốt.
Giá trị sổ sách không phải là giá trị thị trường
hợp lý nhưng là điểm khởi đầu để tạo ra bảng
cân đối theo giá trị thị trường hợp lý.
Chương: 8 7
2. Quy trình định giá
Bước 3: Xác định

giá trị thị trường
của vốn chủ sở
Bước 2: Xác định
giá trị thị trường hữu (VE) theo công
thức:
Bước 1: Xác định của nợ: VD
VE = VA – VD
giá trị thị trường
của tất cả các tài
sản: VA
Chương: 8 8
2.1 Giá trị thị trường của toàn bộ tài sản (VA) –
Bước 1
Tài sản bằng tiền gồm tiền mặt, tiền gửi, các
giấy tờ có giá
Tiền mặt được xác định theo biên bản kiểm quỹ và
thông thường không cần phải điều chỉnh.
Tiền gửi được xác định theo số dư đã đối chiếu xác
nhận với ngân hàng.
Các giấy tờ có giá thì xác định theo giá giao dịch trên
thị trường, nếu không có giá giao dịch thì xác định
theo mệnh giá của giấy tờ.
Chương: 8 9
Bước 1
Giá trị tài sản ký cược, ký quỹ ngắn hạn và dài
hạn
Khoản mục này được xác định theo số dư thực tế trên
sổ kế toán đã được đối chiếu xác nhận vào thời điểm
định giá.
Giá trị các khoản đầu tư ra bên ngoài doanh
nghiệp
Phải đánh giá một cách toàn diện về giá trị đối với
doanh nghiệp hiện đang sử dụng khoản đầu tư đó.
Nếu các khoản đầu tư này không lớn thì có thể căn cứ
vào số liệu của bên đối tác đầu tư để xác định.
Chương: 8 10
Bước 1
Cần được đánh giá

về khả năng thu hồi
Các khoản nợ để thực hiện bất

kỳ điều chỉnh nào.
Trích lập dự phòng
phải thu cho các khoản nợ
khó đòi phải hợp lý
và được xem xét về
tính đầy đủ.
Nếu có những khoản

khó hoặc không thể
thu hồi thì phải bị loại
ra, cụ thể người định
giá sẽ xem xét các
nhân tố sau:
Chương: 8 11
Bước 1
Các khoản phải thu (tiếp theo)
 Chính sách cung cấp tín dụng của công ty
 Tỷ lệ thu hồi các khoản phải thu của công ty trong quá khứ đạt
khoảng bao nhiêu %.
 Xem xét tình trạng quá hạn của các khoản phải thu.
 Tỷ lệ nợ xấu / tổng các khoản phải thu của ngành.
 Tình trạng tổng quan về các khách hàng thông thường của
công ty.
 Có hay không việc công ty trì hoãn việc trả tiền hoa hồng hay
các lợi ích khác cho các nhà bán sỉ, các đại lý và người đại
diện của công ty, nếu có, đó chính là một khoản chi phí phải
giảm trừ khi tính giá trị của tài sản.
Chương: 8 12
Bước 1
Chi phí trả trước
Các chi phí trả trước, chẳng hạn như tiền đặc cọc và
bảo hiểm, phải được kiểm tra để xác định liệu số tiền
trên sổ sách có đại diện cho lợi ích kinh tế trong tương
lai hay không.
Chương: 8 13
Bước 1
Hàng tồn kho
Thường được ghi nhận với giá thấp hơn giá vốn hoặc
giá thị trường. Điều này có nghĩa là giá trị hàng tồn
kho tăng trong thời gian hàng tồn kho được giữ để
bán bị bỏ qua, nhưng sự giảm giá được ghi nhận.
Do đó, hàng tồn kho phải được điều chỉnh theo giá trị
thị trường hợp lý.
Tất cả các phương pháp định giá đều dựa trên một
hoặc kết hợp ba phương pháp: phương pháp chi phí
tái sản xuất, so sánh doanh số bán hàng và thu nhập.
Chương: 8 14
Bước 1
PP chi phí tái sản PP so sánh doanh Phương pháp thu

xuất số bán hàng nhập
• xác định giá trị • sử dụng giá • xác định giá trị
thị trường hợp bán thực tế thị trường hợp
lý dựa trên số hoặc dự kiến lý cho thành
tiền mà doanh của thành phẩm, thừa
nghiệp sẽ chi phẩm cho nhận rằng
để thay thế mặt khách hàng làm thành phẩm nói
hàng tồn kho cơ sở xác định chung phải
sau khi bán. giá trị thị trường được định giá
hợp lý của trong một hoạt
thành phẩm đó. động kinh
doanh có động
cơ lợi nhuận
Chương: 8 15
Bước 1
Bất động sản
Bất động sản được định nghĩa
là “đất thực và các công trình
bao gồm các công trình gắn liền
với đất ” .
Đất và các tòa nhà nên được
định giá theo giá trị thị trường
hợp lý.
Chapter: 14 16
Bước 1
Bất động sản
Trái ngược với định giá doanh nghiệp hoặc
định giá tài sản cá nhân, cả ba phương pháp
định định giá giá trị đều được “áp dụng” phổ
biến trong định giá bất động sản
Ba phương pháp định giá giá trị:
 Phương pháp chi phí
 Phương pháp so sánh thị trường
 Phương pháp vốn hoá thu nhập
Chương: 8 17
Bước 1
Phương pháp chi phí:
 Phương pháp chi phí là phương pháp ước tính chi phí để tái
tạo hoặc thay thế các cải tiến hiện có. Giá trị của các cải tiến
được ước tính dựa trên nguyên tắc thay thế cho rằng người
mua được thông báo sẽ trả không nhiều hơn tổng chi phí để
xây dựng một tòa nhà hoặc các công trình cải tiến tương tự,
trừ đi khấu hao lũy kế.
Chương: 8 18
Bước 1
Phương pháp so sánh thị trường:
 Phương pháp so sánh doanh số là một ước tính giá trị dựa
trên quá trình so sánh doanh số bán gần đây của các bất động
sản tương tự ở các khu vực xung quanh hoặc cạnh tranh với
bất động sản chủ thể.
Chương: 8 19
Bước 1
Phương pháp vốn hoá thu nhập:
 Lý thuyết của phương pháp vốn hóa thu nhập dựa trên tiền đề
rằng giá trị bằng giá trị hiện tại của dòng tiền và giá trị đảo
ngược mà tài sản sẽ tạo ra trong một khoảng thời gian nắm
giữ hợp lý.
 Phương pháp vốn hóa trực tiếp chuyển đổi một năm thu nhập
thành giá trị bằng cách sử dụng tỷ lệ vốn hóa tổng thể từ các
lần bán tương tự. Tỷ lệ tổng thể xem xét các giả định của
người mua về thị trường trong dài hạn.
Chương: 8 20
Bước 1
Phân tích vốn hoá trực tiếp:
 Các ước tính được thực hiện dựa trên tổng thu nhập tiềm năng (PGI)
có thể dự kiến từ việc cho thuê bất động sản và các khoản lỗ do thuê
cũng như chi phí mà chủ sở hữu / bên cho thuê phải chịu.
 Các khoản thu nhập khác, chiết khấu tiền thuê, và các khoản thất thu,
chi phí hoạt động, thuế bất động sản, bảo hiểm, phí quản lý, bảo trì và
dự phòng thay thế liên quan đến tài sản được xác định
 Trừ tất cả các khoản trống và chi phí khỏi PGI, và cộng thêm bất kỳ
khoản thu nhập nào khác, dẫn đến thu nhập hoạt động ròng (NOI),
sau đó được vốn hóa ở một tỷ lệ thích hợp để chỉ ra giá trị của bất
động sản
Chương: 8 21
Bước 1
Phân tích vốn hoá trực tiếp:
PGI Thu nhập tiềm năng

- VC Các khoản thất thu, chiết khấu
+ MI Thu nhập khác
= EGI Tổng thu nhập
- OE Chi phí hoạt động
- CAPX Chi tiêu vốn
= NOI Thu nhập ròng
Chương: 8 22
Bước 1
Xác định tỷ lệ chiết khấu:
 Ước tính tỷ lệ vốn hoá được tính cho đối tượng dựa trên phân tích
doanh số bán có thể so sánh (sử dụng tỷ lệ của các sản phẩm có thể
so sánh) và khảo sát các nhà đầu tư bất động sản trên toàn quốc.
 Ước tính tỷ lệ chiết khấu hoặc tỷ suất sinh lợi của đối tượng dựa trên
cuộc khảo sát nhà đầu tư trước đó và kiểm tra lợi nhuận có được từ
các khoản đầu tư thay thế trên thị trường
Chương: 8 23
Bước 1
Máy móc, thiết bị
Máy móc thiết bị cũng cần được định giá theo giá trị
thị trường hợp lý.
Việc định giá M&E phải phản ánh tiền đề giá trị cho
việc xác định giá trị doanh nghiệp (nghĩa là nếu doanh
nghiệp được đánh giá là hoạt động liên tục, thì tiền đề
giá trị cho M&E phải là “tiếp tục sử dụng”).
Mâu thuẫn giữa khấu hao sổ sách, những lỗi thời về
tính năng và kinh tế có thể dẫn đến kết quả sai lệch.
Chương: 8 24
Bước 1
Ba phương pháp định giá giá trị: Ba phương pháp cổ
điển về giá trị được xem xét trong việc định giá M&E,
nhưng phương pháp thu nhập không được sử dụng
thường xuyên.
Chương: 8 25
Bước 1
Định giá đơn vị trực tiếp
Phương
pháp chi phí Xu hướng
Chi phí / Công suất (C2 / C1) = (Q2 / Q1) x
[Tuổi hiệu quả / (Tuổi

Hư hỏng vật chất hiệu quả + Tuổi thọ hữu
ích còn lại)] x100% Hư
Lỗi thời về chức hỏng vật chất
Khấu hao và năng (F0)
lỗi thời
Lỗi thời về kinh tế
(E0)
Chương: 8 26
Bước 1
Lỗi thời về chức năng (F0): Bao gồm một cuộc điều
tra về chi phí xây dựng và vận hành vượt mức. Chi phí
xây dựng vượt mức là điều mà người mua không
muốn trả vì những tiến bộ trong công nghệ.
Ví dụ:
Chương: 8 27
Bước 1
 Lỗi thời về kinh tế (E0):
 Là sự tổn thất về giá trị do các tác động bên ngoài (toàn cầu, quốc gia, khu
vực hoặc địa phương, các quy định chính trị và chính phủ) gây ra đối với chủ
thể tài sản. Hiệu suất sử dụng có thể được sử dụng như một chỉ số của EO
bằng cách so sánh việc sử dụng thực tế của một cơ sở với việc sử dụng thiết
kế của nó, với việc sử dụng hệ số quy mô “6/10” được mô tả trước đó.
 Ví dụ:
Chương: 8 28
Bước 1
Phương pháp so sánh doanh số (thị trường):
 Bao gồm phân tích doanh số bán hàng gần đây và các sản
phẩm hiện tại của các thiết bị máy móc tương tự.
 Điểm mạnh của phương pháp so sánh bán hàng là khả năng
của một thị trường đang hoạt động có thể xem xét tất cả các
hình thức khấu hao, dù là vật chất, chức năng hay kinh tế.
Phương pháp thu nhập: chủ yếu được sử dụng trong
việc định giá các cơ sở sản xuất tổng hợp hoặc các tài
sản có mục đích đặc biệt. Thẩm định tài sản cá nhân
thường bao gồm tuổi thọ hữu hạn của tài sản cá nhân.
Chương: 8 29
Bước 1
• Những khoản phát sinh từ các khoản chi tiêu

trong quá khứ cho các dịch vụ được vốn hóa
Tài sản vô thường không có giá trị và được xóa sổ
hình được
ghi nhận
thường là
một trong hai
• Những khoản đại diện cho các khoản thanh
loại toán trong quá khứ cho tài sản vô hình, có thể
có hoặc không có giá trị tại ngày định giá.
Chương: 8 30
2.2 Giá trị thị trường của Nợ (VD) – Bước 2
Các Các khoản phải trả cho các chủ nợ (bên bán hàng hóa, bên cung cấp dịch
khoản vụ) nên được kiểm tra để xác định xem có bất kỳ số tiền nào không thể
hiện nghĩa vụ có trung thực hay không. Khoản mục này không thường
phải trả xuyên được điều chỉnh
Nợ phải Các nghĩa vụ phát sinh do các cam kết hợp đồng trong quá khứ hoặc
do luật thuế, chẳng hạn như luật thuế thu nhập, tài sản, và thuế doanh
trả dồn thu. Lưu ý: không được định giá thấp (do không tích lũy đúng số tiền
tích đó) hoặc định giá cao (do không loại bỏ số tiền đã được chấp nhận).
Nợ vay có trả lãi có thể là ngắn hạn hoặc dài hạn. Người định giá có thể
Nợ vay kiểm tra lãi suất thị trường kể từ ngày định giá và so sánh các lãi suất đó
với lãi suất của nghĩa vụ nợ.
Chương: 8 31
Tài sản và nợ phải trả chưa được ghi nhận trên
bảng CĐKT
Người định giá thực hiện một số đánh giá phù hợp để
xác định xem có tài sản hoặc nợ phải trả có thể tồn tại
mà không được ghi nhận trong tài khoản (có thể ở
dạng tài sản vô hình hoặc các yêu cầu).
Các khoản nợ chưa được ghi nhận có thể có hình
thức dự phòng, chẳng hạn như kiện tụng đang chờ xử
lý hoặc bị đe dọa kiện tụng.
Chương: 8 32
Thuế đánh trên thặng dư
Công ty
vốn (Built-in gain) sản xuất
 Là phần chênh lệch phát sinh kinh
doanh
khi giá trị thị trường hợp lý của
Xét ảnh
tài sản của một tổ chức sau khi
thực hiện điều chỉnh vượt quá hưởng của
cơ sở tính thuế (tax basis). thuế đánh trên
thặng dư vốn
 Người mua và người bán có
đến 2 dạng
thể đạt được thỏa thuận về giá
công ty Công ty
trị thị trường hợp lý của tài sản holding
đòi hỏi phải xem xét ảnh hưởng
của thuế đánh trên thặng dư
vốn khi định giá tài sản
Chương: 8 33
Công ty sản xuất kinh doanh (Operating company)
• Giá trị của các công ty sản xuất kinh doanh phát sinh từ thu nhập trong
tương lai và dòng tiền thu được, không phải từ việc bán tài sản kinh
doanh tại ngày định giá.
• Thuế đánh trên thặng dư vốn (built-in gain) của các công ty sản xuất
kinh doanh tương tự như thuế thu nhập hoãn lại phải trả, thường
không được tính đến khi định giá.
• Được phân loại là vốn chủ sở hữu, vì việc thanh toán có thể không xảy
ra hoặc việc thanh toán có thể xảy ra vào thời điểm trong tương lai mà
giá trị hiện tại của khoản nợ phải trả đó là nhỏ nhất.
• Khi các công ty sản xuất kinh doanh nắm giữ tài sản không hoạt động
và tài sản hoạt động, sự kết hợp giữa phương pháp thu nhập và
phương pháp tài sản có thể được sử dụng để định giá.
Chương: 8 34
Công ty holding (Holding company)
• Để làm rõ về thuế đánh trên thặng dư vốn (built-in gain) của các công
ty mẹ (holding companies), ta xem xét một ví dụ như sau:
• Giả sử hai cá nhân không liên quan, A và B, đã thành lập một tổ chức
vào ngày 1 tháng 1 năm 1991.
• Để đổi lấy quyền sở hữu 50%, A và B mỗi người đóng góp $10.000
tiền mặt. Vào cùng ngày đó, tổ chức này đã mua một lô đất với giá
$20.000, nó được giữ để đầu tư. Đất đai là tài sản duy nhất thuộc sở
hữu của công ty.
• Vào ngày 1 tháng 1 năm 2001, giá trị thị trường của mảnh đất là
$100.000. Vào ngày này, tổ chức được định giá.
Chương: 8 35
Công ty C
(C-corp)
A & B tổ
chức
công ty
dưới
dạng:
Công ty S Công ty
(S-corp) hợp danh
Chương: 8 36
Công ty C (C-corp):
Là một công ty trong đó chủ sở hữu hoặc cổ đông bị
đánh thuế riêng biệt với pháp nhân.
Giá trị của công ty holding liên quan đến đất được giữ
để đầu tư.
Để định giá công ty holding, người định giá rất có thể
sẽ sử dụng phương pháp tài sản.
Xét 2 trường hợp xảy ra: Người mua có khả năng
mua đất từ công ty C hoặc mua cổ phiếu của A và B
Chương: 8 37
Nếu người mua mua cổ phiếu của A và B:
Bán cổ phiếu A B Tổng cộng

Giá bán $36,400 $36,400 $72,800
Cơ sở tính thuế (10,000) (10,000) (20,000)
Thặng dư vốn $26,400 $26,400 $52,800
Thuế suất thu nhập cá nhân x 0.20 x 0.20 x 0.20
Thuế đánh trên thặng dư vốn $ 5,280 $ 5,280 $10,560
Tiền nhận được sau thuế A B Tổng cộng

Giá bán $36,400 $36,400 $72,800
Trừ thuế lãi đ/c giá trị phải trả (5,280) (5,280) (10,560)
Tiền sau thuế A và B nhận được $31,120 $31,120 $62,240
Chương: 8 38
Nếu công ty C (C-corp) bán đất cho người mua:
Thuế thu nhập doanh nghiệp khi thanh lý Công ty C
Giá trị thị trường của đất tại ngày phân phối $100,000
Cơ sở tính thuế đất (20,000)
Thặng dư vốn tại ngày phân phối $ 80,000
Thuế suất biên của công ty x 0.34
Thuế thu nhập doanh nghiệp $ 27,200
 Nếu tài sản duy nhất của công ty là đất, A và B mỗi người sẽ phải
đóng góp 13.600 đô la cho công ty, điều này sẽ làm tăng cơ sở
cổ phiếu của họ từ 10.000 đô la lên 23.800 đô la mỗi người.
Chương: 8 39
4. VÍ DỤ VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ
NỢ PHẢI TRẢ RIÊNG LẺ
Công ty B. Brothers Holding Company, Inc., một công ty C (C-corp), đang được định giá
trên cơ sở lợi ích thiểu số cho mục đích ước tính thuế bất động sản kể từ ngày 31 tháng 12
năm 20XX. Công ty có lượng tiền mặt đáng kể (bao gồm một tài khoản thị trường tiền tệ
lớn); sở hữu danh mục đầu tư chứng khoán; có các khoản phải thu, hàng tồn kho, chi phí trả
trước, đất và các tòa nhà, và một lượng đáng kể máy móc, thiết bị. Chi phí tổ chức cũng xuất
hiện trên bảng cân đối kế toán. Nợ phải trả bao gồm các khoản nợ phải trả ngắn hạn, các
khoản phải trả, chi phí phải trả và nợ dài hạn (đến hạn trả một năm được coi là một khoản nợ
phải trả ngắn hạn). Mặc dù trên thực tế, phương pháp thu nhập và phương pháp thị trường có
thể được áp dụng trong việc định giá công ty, vì mục đích này ví dụ chỉ có phương pháp tài
sản (không có tài sản vô hình) được trình bày.
Chapter: 8 40
THEO BÁO CÁO
Ngày 31 tháng 12, 20XX
TÀI SẢN
Tiền mặt & các khoản tương đương tiền $5,200,000
Đầu tư vào chứng khoán 4,200,000
Các khoản phải thu khách hàng 8,400,000
Các khoản phải thu nội bộ 75,000
Hàng tồn kho 5,900,000
Chi phí trả trước 2,800,000
Tổng tài sản lưu động $26,575,000
Nhà cửa, đất đai $7,200,000
Khấu hao lũy kế -4,800,000
Máy móc thiết bị 23,200,000
Khấu hao lũy kế -12,700,000
Tài sản cố định $12,900,000
Tài sản vô hình (chi phí tổ chức) 295,000
TỔNG TÀI SẢN $39,770,000
Nợ phải trả
Phát hành giấy tờ có giá $500,000
Các khoản phải trả 6,550,000
Nợ ngắn hạn 1,250,000
Chi phí trả lãi 2,400,000
Tổng nợ ngắn hạn $10,700,000
Nợ dài hạn $5,000,000
Thuế thu nhập hoãn lại 800,000
Nợ dài hạn khác 250,000
Nợ điều chỉnh 0
Tổng nợ dài hạn $16,750,000
Vốn chủ sở hữu
Cổ phiếu phổ thông $100,000
Vốn góp 2,000,000
Lợi nhuận giữ lại 20,920,000
Cổ phiếu quỹ 0
Tổng vốn chủ sở hữu $23,020,000
Chapter: 8 41
TỔNG NỢ & VỐN CHỦ SỞ HỮU $39,770,000
Để bắt đầu áp dụng phương pháp tài sản, chúng ta đã có được Bảng cân đối kế toán vào ngày 31 tháng 12
năm 20XX, được trình bày trong Phụ lục 8.1. Tóm tắt về các khoản mục được điều chỉnh của Công ty như
sau:
1. Giá trị thị trường của toàn bộ tài sản (VA)

1. Tài sản ngắn hạn
a. Tiền mặt
Tiền mặt thường không được điều chỉnh trong phương pháp tài sản. Nếu công ty được kiểm toán, nhà
phân tích có thể dựa vào các báo cáo của kiểm toán viên để điều chỉnh các khoản mục (điều này đúng với
nhiều khoản mục, không chỉ khoản mục tiền mặt). Nếu công ty không được kiểm toán, nhà phân tích cần
phải thu thập chi tiết sao kê sổ phụ ngân hàng để làm tài liệu. Trong ví dụ định giá công ty B.Brothers,
khoản mục “tiền và các khoản tương đương tiền” sẽ không bị điều chỉnh.
Chapter: 8 42
b. Chứng khoán
Công ty có một danh mục chứng khoán với giá trị sổ sách là 4,2 triệu đô la. Danh mục đầu tư bao gồm 20
cổ phiếu được tính theo giá trị thị trường cho đến ngày định giá. Các tính toán được trình bày trong Phụ lục
8.2. Mỗi khoản đầu tư được ghi nhận theo giá trị thị trường hiện tại, kết quả là giá trị thị trường hợp lí của
danh mục đầu tư tính đến ngày định giá là 7,568,000 đô la. Một khoản điều chỉnh với giá trị là 3,368,000 đô
la được thực hiện để đưa khoản mục này về giá trị thị trường hợp lý (Điều chỉnh số 1).
Điều chỉnh 1: Điều chỉnh tăng giá trị thị trường hợp lý của danh mục chứng khoán là $7,568,000 -
$4,200,000 = $3,368,000.
Bảng CĐKT Bảng CĐKT đã điều

Chỉ tiêu Nợ Có
31/12/20XX chỉnh 31/12/20XX
Đầu tư chứng khoán ngắn

$4,200,000 $3,368,000 $7,568,000
hạn
Chapter: 8 43
Phụ lục 8.2 B. Brothers Holding Company, Inc., Chứng khoán (Tại ngày 31 tháng 12,
20XX)
Chứng Số lượng Giá mỗi Giá trị Giá Giá trị
khoán cổ phiếu cổ phiếu ban đầu thị trường hợp lý
A 15,000 $24.0000 $ 360,000 $72.5000 $1,087,500

B 20,000 35.0000 700,000 28.0000 560,000
C 25,000 40.0000 1,000,000 43.0000 1,075,000
D 30,000 12.5000 375,000 42.0000 1,260,000
E 12,000 28.5000 342,000 21.5000 258,000
F 25,000 11.5000 287,500 15.0000 375,000
G 5,000 4.0000 20,000 29.5000 147,500
H 9,000 0.7500 6,750 65.0000 585,000
I 10,000 8.0000 80,000 14.0000 140,000
J 8,000 9.5000 76,000 12.5000 100,000
K 6,000 24.0000 144,000 15.5000 93,000
L 12,000 5.0000 60,000 14.5000 174,000
M 1,000 2.2500 2,250 7.0000 7,000
N 5,000 7.5000 37,500 38.0000 190,000
O 16,000 12.0000 192,000 17.5000 280,000
P 5,000 10.0000 50,000 16.0000 80,000
Q 20,000 12.0000 240,000 46.0000 920,000
R 10,000 6.5000 65,000 2.0000 20,000
S 4,000 18.0000 72,000 33.0000 132,000
T 4,000 22.5000 90,000 21.0000 84,000
Tổng $4,200,000 $7,568,000
Chapter: 8 44
c. Các khoản phải thu bên khách hàng
Trong ví dụ này, biết rằng việc xem xét các khoản nợ khó đòi đã không được thực hiện trong tám tháng và
có hai khoản với tổng trị giá 32,000 đô la không thể thu hồi được. Thêm vào đó, sau khi loại bỏ khoản nợ khó
khó đòi này, khoản trích lập dự phòng cho các khoản nợ khó đòi yêu cầu một khoản trích lập dự phòng bổ
sung là 63,000 đô la. Như vậy, tổng mức điều chỉnh là $ 95,000 (Điều chỉnh số 2).
Điều chỉnh 2: Điều chỉnh giảm giá trị $95,000 cho khoản “Phải thu khách hàng ”

31/12/20XX chỉnh 31/12/20XX
Phải thu khách hàng $8,400,000 $95,000 $8,305,000
Chapter: 8 45
d. Các khoản phải thu nội bộ
Đầu năm, công ty đã cho giám đốc điều hành và các cổ đông lớn vay 75,000 đô la. Mặc dù được ghi trên sổ
sách là một khoản vay nhưng những người này không có ý định trả nợ và công ty cũng không có kế hoạch thu
hồi. Các khoản phải thu này đã được loại bỏ toàn bộ (Điều chỉnh số 3). Giao dịch này có thể gây ra hậu quả
liên quan đến thuế, vì khoản này có thể được phân loại chính xác là chi phí bồi thường cho công ty và thu
nhập cho cán bộ nhân viên.
Điều chỉnh 3: Điều chỉnh giảm giá trị $ 75,000 cho khoản “Phải thu nội bộ”

31/12/20XX chỉnh 31/12/20XX
Khoản phải thu nội bộ $75,000 $75,000 0
Chapter: 8 46
e. Hàng tồn kho
Trong ví dụ trên đang giả định giá trị thị trường hợp lý hàng tồn kho của công ty là 6.5 triệu đô la. Do
đó, điều chỉnh tăng lên là 600,000 đô la (Điều chỉnh số 4) là bắt buộc.
Điều chỉnh 4: Điều chỉnh “Hàng tồn kho” tăng $600,000.

31/12/20XX chỉnh 31/12/20XX
Hàng tồn kho $5,900,000 $600,000 $6,500,000
Chapter: 8 47
4. VÍ DỤ VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ NỢ
PHẢI TRẢ RIÊNG LẺ
f. Chi phí trả trước
Giả định rằng công ty đã thanh toán các khoản đặt cọc (được phân loại là chi phí trả trước) tổng cộng là
40,000 đô la liên quan đến việc thay đổi bộ phận bán hàng sang một bộ phận khác. Việc thay đổi này đã bị
hủy bỏ vào tháng 7 và các khoản tiền cọc đã bị mất. Một điều chỉnh là cần thiết để loại bỏ các khoản tiền cọc
này. Bên cạnh đó công ty cũng đã xác định rằng 60,000 đô la bảo hiểm trả trước đã hết hạn. Tổng điều chỉnh
(Điều chỉnh số 5) là 100,000 đô la.
Điều chỉnh 5: Điều chỉnh giảm “Chi phí trả trước” giảm $100,000.

31/12/20XX chỉnh 31/12/20XX
Chi phí trả trước $2,800,000 $100,000 $2,700,000
Chapter: 8 48
4.1.2 Tài sản cố định
a. Đât đai, nhà xưởng
Trong ví dụ, bất động sản (real estate) là tài sản để định giá, và Công ty thu thập được giá trị định giá tất cả
các khu đất và tòa nhà từ người định giá của khách hàng. Tổng giá trị thị trường hợp lý là 19,2 triệu đô la. Các
điều chỉnh được ghi nhận vào tài sản và được trích khoản khấu hao lũy kế để phản ánh giá trị tài sản định giá
(Điều chỉnh số 6).
Điều chỉnh 6: Điều chỉnh giá trị bất động sản.

31/12/20XX chỉnh 31/12/20XX
Đất đai, nhà xưởng $7,200,000 $12,000,000 $19,200,000
Khấu hao ($4,800,000) $4,800,000 0
Chapter: 8 49
b. Máy móc thiết bị
Trong ví dụ, Công ty đã nhận được đánh giá từ người định giá của khách hàng về tất cả máy móc và thiết
bị. Tổng giá trị thị trường là 24,4 triệu đô la. Điều chỉnh được ghi nhận vào máy móc thiết bị và giá trị khấu
hao lũy kế để phản ánh các khoản đã định giá (Điều chỉnh số 7).
Điều chỉnh số 7: Điều chỉnh giá trị thuần máy móc, thiết bị
Bảng CĐKT đã
Bảng CĐKT đã điều
Chỉ tiêu điều chỉnh Nợ Có
chỉnh 31/12/20XX
31/12/20XX
Máy móc thiết bị $23,200,000 $1,200,000 $24,400,000
Khấu hao ($12,700,000) $12,700,000 0
Chapter: 8 50
4.1.3 Tài sản vô hình
Bảng cân đối kế toán của công ty phản ánh tài sản vô hình (chi phí thành lập) là 295,000 đô la. Đây là
những chi phí trong quá khứ, không mang lại lợi ích trong tương lai và được loại bỏ (Điều chỉnh số 8).
Điều chỉnh 8: loại bỏ tài sản vô hình $295.000.

31/12/20XX chỉnh 31/12/20XX
Tài sản vô hình $295,000 $295,000 0
Giá trị thị trường của tổng tài sản _VA = $73,873,000
Chapter: 8 51
4.2 Giá trị thị trường của Nợ (VD)
4.2.1 Nợ vay có trả lãi
Trong ví dụ, công ty có khoản nợ chịu lãi là 6,25 triệu đô la tại ngày định giá. Trong số này, phần ngắn hạn
là 1,25 triệu đô la và phần dài hạn 5 triệu đô la. Lãi suất coupon trái phiếu của nghĩa vụ nợ là 7%. Tại ngày
định giá, lợi suất thị trường đến ngày đáo hạn là 6%. Nếu lãi suất coupon trái phiếu giảm giá vượt quá lợi tức
của nó, giá trị thị trường lớn hơn mệnh giá của trái phiếu này và ngược lại.
Định giá khoản vay được trình bày trong Phụ lục 8.3. Trong bảng đó, phần ngắn hạn và phần dài hạn được
đánh giá riêng biệt. Phương pháp chung là chiết khấu giá trị hiện tại, theo tỷ suất sinh lợi thị trường, dòng tiền
thực tế hoặc dòng tiền coupon, gốc và lãi.
Chapter: 8 52
+ Trong năm đầu tiên, tổng tiền lãi là 437,500 đô la, trong số 87,500 đô la liên quan đến phần ngắn hạn (lãi
suất coupon 7% x tiền gốc ngắn hạn 1,25 triệu đô la) và 350,000 đô la cho phần dài hạn (lãi suất coupon
7% x tiền gốc dài hạn 5 triệu đô la).
+ Dòng tiền được chiết khấu theo tỷ suất sinh lợi thị trường là 6%. Quy ước cuối năm được áp dụng đối với
dòng tiền và chu kì chiết khấu. Giá trị thị trường của phần ngắn hạn là 1,261,800 đô la và giá trị thị
trường của phần dài hạn là 5,152,300 đô la (Điều chỉnh số 9).
Điều chỉnh 9: Nợ dài hạn đến hạn trả tăng $11.800 và nợ dài hạn tăng
$152.300
31/12/20XX chỉnh 31/12/20XX
Nợ dài hạn đến hạn trả $1.250.000 $11.800 $1.261.800
Bảng CĐKT Báo cáo đã điều chỉnh

31/12/20XX 31/12/20XX
Nợ dài hạn $5.000,000 $152.300 $5.152.300

Chapter: 8 53
Phụ lục 8.3 B. Brothers Holding Company, Inc., Định giá các khoản nợ (Tại ngày 31
tháng 12 năm 20XX)
N g ắn h ạ n
Gốc $1,250,000
Lãi suất coupon – thực tế 7.0%
Lợi suất đáo hạn thị trường 6.0%
Năm 1
1
Trả lãi – thực tế (1) $87,500
Trả gốc – thực tế 1,250,000
Nợ dịch vụ - thực tế $1,337,500
Giá trị hiện tại @ 6.0% 0.9434
Giá trị hợp lý (làm tròn) $1,261,800
D ài hạn
Gốc $5,000,000
Lãi suất coupon – thực tế 7.0%
Lợi suất đáo hạn thị trường 6.0%
Năm 1 2 3
Nợ gốc còn lại
Trả lãi – thực tế (2) $ 350,000 $ 350,000 $ 262,500
(giả định trả vào cuối mỗi năm) $5,000,000 $5,000,000 $3,750,000
Trả gốc – thực tế (3) 1,250,000 1,250,000
Nợ dịch vụ - thực tế 350,000 1,600,000 1,512,500
Giá trị hiện tại @ 6.0% 0.9434 0.8900 0.8396
Tổng giá trị hiện tại $330,190 $1,424,000 $1,269,900
Giá trị hợp lý (làm tròn) $5,152,300
(1 ) Liên quan đến nợ ngắn hạn

(2 ) Liên quan đến nợ dài hạn
(3 ) Trả gốc ở năm 1 liên quan đến nợ ngắn hạn
Chapter: 8 54
4.2.2 Tài sản và nợ phải trả chưa được ghi nhận
Trong ví dụ trên, ban giám đốc đã tiết lộ hai khoản nợ tiềm tàng có thể xảy ra liên quan đến các vụ kiện
“trượt giá”. Sau khi kiểm tra thêm, chúng được đánh giá là không trọng yếu và không có điều chỉnh nào
được thực hiện.
Ban quản lý cũng báo cáo rằng họ đã được chỉ định là bị đơn trong một vụ tranh chấp vi phạm hợp đồng.
Nguyên đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại 1 triệu đô la. Sự việc kiện tụng đang chờ xử lý giữa ban quản lý và
luật sư, chúng tôi được biết rằng các cuộc thảo luận dàn xếp đang được tiến hành với kết quả có thể là từ
300.000 đến 400.000 đô la. Cố vấn tiếp tục nhấn mạnh rằng nếu vụ án được đưa ra xét xử, họ tin rằng có
25% cơ hội thua với số tiền đã yêu cầu, khoản lỗ được điều chỉnh theo xác suất là 250.000 đô la. Dựa trên
phạm vi các kết quả có thể xảy ra, chúng tôi đánh giá giá trị thị trường hợp lý của khoản nợ tiềm tàng đang
chờ xử lý kiện tụng là 300.000 đô la (Điều chỉnh số 10).
Chapter: 8 55
Điều chỉnh 10: ước tính một khoản phải trả dài hạn khác trong tương lai là
$300.000.
31/12/20XX chỉnh 31/12/20XX
Nợ phải trả dài hạn khác $250,000 $300,000 $550,000
4.2.3 Thuế đánh trên thặng dư vốn (built-in gain)

Như đã thảo luận trước đó trong chương này, việc áp dụng thuế trong phương pháp tài sản vẫn còn một số
tranh cãi, mặc dù việc áp dụng như vậy đã trở nên nhiều hơn và có thể chấp nhận được. Đối với mục đích
trình bày, việc tính toán thuế đánh trên thặng dư vốn (built-in gain) được trình bày trong Phụ lục 8.4. Giá trị
thị trường hợp lý của vốn chủ sở hữu của công ty sau các điều chỉnh ở trên nhưng trước khi điều chỉnh khoản
thuế đánh trên thặng dư vốn (built-in gain) là 56,658,900 đô la.
Chapter: 8 56
Giá trị tính thuế là 9,468,000 đô la. Do đó, có một khoản Thuế đánh trên thặng dư vốn (built-in gain) là
47,190,900 đô la. Giả sử thuế suất ước tính trung bình là 40%, nghĩa vụ thuế liên quan đến khoản thu được là
18,876,360 đô la (Điều chỉnh số 11). Dựa trên các điều chỉnh trên (số liệu điều chỉnh tổng hợp trong Điều
chỉnh số 12), giá trị thị trường hợp lý của công ty sử dụng phương pháp tài sản là 37,782,540 đô la.
Phụ lục 8.4 B. Brothers Holding Company, Inc., Tính toán nợ điều chỉnh (Tại ngày 31
tháng 12 năm 20XX)
Tổng tài sản $73,873,000

Trừ: Nợ phải trả
Tổng
Total nợ ngắn
Current hạn
Liabilities (10,711,800)
(10,711,800)
Nợ dài hạn (5,152,300)
Thuế thu nhập hoãn lại (800,000)
Các khoản nợ khác (550,000)
Giá trị tài sản ròng trước điều chỉnh $56,658,900
Trừ: Cơ sở tính thuế (9,468,000)
Thuế đánh trên thặng dư vốn (built-in gain) $47,190,900
Thuế suất 40%
Thuế phải nộp $18,876,360
Chapter: 8 57
Điều chỉnh số 11: “built-in gain” tăng $18,876,360

31/12/20XX chỉnh 31/12/20XX
Built-in gain 0 $18,876,360 $18,876,360
Giá trị thị trường của Nợ _VD = $36,090,460

1. Giá trị thị trường của Vốn chủ sở hữu
Bảng cân đối kế toán trên sổ sách của công ty, với giá trị thị trường hợp lý được điều chỉnh để các khoản
mục tài sản và nợ phải trả như đã mô tả ở trên, được trình bày trong Phụ lục 8.1.
Đến đây, người định giá đã tính toán xong giá trị thị trường của toàn bộ tài sản (VA) và giá trị thị trường
của Nợ (VD), vậy giá trị thị trường của Vốn chủ sở hữu sẽ là:
VE = VA – VD = 73,873,000 – 36,090,460= $ 37,782,540
Chapter: 8 58
Điều chỉnh 12: tổng các điều chỉnh vào vốn chủ sở hữu để cân bảng cân đối kế toán
Bảng CĐKT Báo cáo Đã điều chỉnh

31/12/20XX 31/12/20XX
Thu nhập còn lại $29,920,000 19,905,460 $34,668,000 $35,682,540
Các giá trị sổ sách ròng của vốn chủ sở hữu của công ty là 23,020,000 đô la. Sau khi thực hiện những điều
chỉnh trên, chúng tôi kết luận rằng giá trị thị trường hợp lý của vốn chủ sở hữu theo phương pháp tài sản là
37.782.540,12 đô la. Như đã nêu trước đó, kết luận này dựa trên cơ sở kiểm soát, giả định một số khả năng
của thị trường. Giảm giá do thiếu kiểm soát và thiếu thanh khoản thường phù hợp với tiền đề lợi ích thiểu số
được sở hữu bởi một vài người.
Chapter: 8 59
THEO BÁO CÁO SAU ĐIỀU CHỈNH
Ngày 31 tháng 12,

Ngày 31 tháng 12, 20XX 20XX
TÀI SẢN NỢ CÓ
Tiền mặt & các khoản tương đương tiền $5,200,000 $5,200,000
Đầu tư vào chứng khoán 4,200,000 3,368,000 7,568,000
Các khoản phải thu khách hàng 8,400,000 95,000 8,305,000
Các khoản phải thu nội bộ 75,000 75,000 0
Hàng tồn kho 5,900,000 600,000 6,500,000
Chi phí trả trước 2,800,000 100,000 2,700,000
Tổng tài sản lưu động $26,575,000 $30,273,000
Nhà cửa, đất đai $7,200,000 12,000,000 $19,200,000
Khấu hao lũy kế -4,800,000 4,800,000 0
Máy móc thiết bị 23,200,000 1,200,000 24,400,000
Khấu hao lũy kế -12,700,000 12,700,000 0
Tài sản cố định $12,900,000 $43,600,000
Tài sản vô hình (chi phí tổ chức) 295,000 295,000 0
TỔNG TÀI SẢN $39,770,000 $73,873,000
Nợ phải trả
Phát hành giấy tờ có giá $500,000 $500,000
Các khoản phải trả 6,550,000 6,550,000
Nợ ngắn hạn 1,250,000 11,800 1,261,800
Chi phí trả lãi 2,400,000 2,400,000
Tổng nợ ngắn hạn $10,700,000 $10,711,800
Nợ dài hạn $5,000,000 152,300 $5,152,300
Thuế thu nhập hoãn lại 800,000 800,000
Nợ dài hạn khác 250,000 300,000 550,000
Nợ điều chỉnh 0 18,876,360 18,876,360
Tổng nợ dài hạn $16,750,000 $36,090,460
Vốn chủ sở hữu
Cổ phiếu phổ thông $100,000 $100,000
Vốn góp 2,000,000 2,000,000
Lợi nhuận giữ lại 20,920,000 19,905,460 34,668,000 35,682,540
Cổ phiếu quỹ 0 0
Tổng vốn chủ sở hữu $23,020,000 $37,782,540
TỔNGChapter:
NỢ & VỐN8CHỦ SỞ HỮU $39,770,000 $73,873,000 60

Asset Approach - 2

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Asset Approach - 2

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Chương 8

Bước 3: Xác định

Cần được đánh giá

Các khoản nợ để thực hiện bất

Nếu có những khoản

PP chi phí tái sản PP so sánh doanh Phương pháp thu

 Phương pháp vốn hoá thu nhập

PGI Thu nhập tiềm năng

Chi phí / Công suất (C2 / C1) = (Q2 / Q1) x

[Tuổi hiệu quả / (Tuổi

• Những khoản phát sinh từ các khoản chi tiêu

Công ty holding (Holding company)

Bán cổ phiếu A B Tổng cộng

Tiền nhận được sau thuế A B Tổng cộng

Cơ sở tính thuế đất (20,000)

Thặng dư vốn tại ngày phân phối $ 80,000

Thuế suất biên của công ty x 0.34

Thuế thu nhập doanh nghiệp $ 27,200

1. Giá trị thị trường của toàn bộ tài sản (VA)

Bảng CĐKT Bảng CĐKT đã điều

Đầu tư chứng khoán ngắn

A 15,000 $24.0000 $ 360,000 $72.5000 $1,087,500

Bảng CĐKT Bảng CĐKT đã điều

Phải thu khách hàng $8,400,000 $95,000 $8,305,000

Bảng CĐKT Bảng CĐKT đã điều

Khoản phải thu nội bộ $75,000 $75,000 0

Điều chỉnh 4: Điều chỉnh “Hàng tồn kho” tăng $600,000.

Bảng CĐKT Bảng CĐKT đã điều

Hàng tồn kho $5,900,000 $600,000 $6,500,000

Bảng CĐKT Bảng CĐKT đã điều

Chi phí trả trước $2,800,000 $100,000 $2,700,000

Bảng CĐKT Bảng CĐKT đã điều

Đất đai, nhà xưởng $7,200,000 $12,000,000 $19,200,000

Khấu hao ($4,800,000) $4,800,000 0

Máy móc thiết bị $23,200,000 $1,200,000 $24,400,000

Khấu hao ($12,700,000) $12,700,000 0

Bảng CĐKT Bảng CĐKT đã điều

Tài sản vô hình $295,000 $295,000 0

Nợ dài hạn đến hạn trả $1.250.000 $11.800 $1.261.800

Bảng CĐKT Báo cáo đã điều chỉnh

Nợ dài hạn $5.000,000 $152.300 $5.152.300

(1 ) Liên quan đến nợ ngắn hạn

Nợ phải trả dài hạn khác $250,000 $300,000 $550,000

4.2.3 Thuế đánh trên thặng dư vốn (built-in gain)

Tổng tài sản $73,873,000

Bảng CĐKT Bảng CĐKT đã điều

Giá trị thị trường của Nợ _VD = $36,090,460

Bảng CĐKT Báo cáo Đã điều chỉnh

Thu nhập còn lại $29,920,000 19,905,460 $34,668,000 $35,682,540

Ngày 31 tháng 12,

You might also like