Chương 8: Phương pháp Thu nhập trong

Thẩm định giá Bất động sản (BĐS)

 6.1. Một số khái niệm cơ bản

+ Khái niệm phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định
giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương
lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại
của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn
hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định
giá.

+ Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai
thác bất động sản với chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu đó kể cả
việc khấu trừ thuế.
 Phương pháp thu nhập

6.2. Các nguyên tắc kinh tế áp dụng:

+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
+ Nguyên tắc dự đoán lợi ích tương lai.
+ Nguyên tắc cung cầu
Các trường hợp áp dụng phương pháp Thu nhập?
 6.3. Các trường hợp áp dụng:

- Có thể dùng để thẩm định những BĐS có tạo ra thu nhập:

 Đất nông nghiệp
 Đất khu công nghiệp
 Cửa hàng/ trung tâm thương mại
 Cao ốc văn phòng
 Căn hộ cho thuê…

- Những BĐS dùng để đầu tư.

Ví dụ: Thẩm định giá Tòa tháp VINCOM Center

Mô tả tài sản:
07 THAP VINCOM.docx
Hình ảnh Tòa tháp VINCOM Center
năm 2004
Trung tâm thương mại VINCOM
Trung tâm thương mại VINCOM
Hình ảnh Tòa tháp VINCOM Center
năm 2009
 Tháp C của Vincom Center

Tháp C của Vincom Center nằm đối xứng với hai tháp A và B, lấy đường
Bùi Thị Xuân làm trục; được đưa vào hoạt động năm 2009. Tháp C bao gồm
25 tầng với hệ thống 6 thang máy phục vụ cho khu căn hộ cao cấp, 10 thang
cuốn….
Tầng hầm B3, B2 trông giữ xe ô tô; Tầng hầm B1 trông giữ xe máy
• Tầng 1 là thời trang quốc tế và phụ kiện
• Tầng 2 là thời trang nữ và phụ kiện
• Tầng 3 là thời trang nam và phụ kiện
• Tầng 4 là thời trang cho mẹ và bé, nhà sách
• Tầng 5 là khu thế giới trò chơi
• Tầng 6 là khu tổ hợp chăm sóc sức khỏe và làm đẹp Vincharm Spa
• Tầng 7 là nhả trẻ cao cấp Maple Bear, Canada
• Tầng 8-25 là khu căn hộ cao cấp
 Ví dụ: Thẩm định giá VINCOM

Thông tin về thị trường Văn phòng cho thuê

07 Thi truong VP cho thue.docx
 6.4 Nội dung phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:
Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp
thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số
năm đầu tư là vô hạn.
- Sử dụng tỷ suất vốn hóa: để chuyển đổi thu nhập ròng
thành giá trị tài sản.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường
hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.
- Sử dụng tỷ suất chiết khấu: để chuyển đổi dòng thu nhập
dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản.
 6.4. Một số khái niệm cơ bản

Tỷ suất vốn hóa: dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và
giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm
hoạt động trên tổng giá trị tài sản và dung để chuyển đổi thu
nhập ròng thành giá trị tài sản.

Tỷ suất chiết khấu: là một phân số dung để chuyển đổi dòng thu
nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ
suất chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong
kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ
suất thuế thực.
 6.4 Nội dung phương pháp thu nhập

Bước 1: Ước tính Tổng thu nhập tiềm năng (hàng năm)
Bước 2: Ước tính số tiền thất thu do diện tích để trống và khách dây
dưa thanh toán.
Bước 3: Ước tính các thu nhập khác
Bước 4: Ước tính Tổng thu nhập thực tế (hàng năm) (B1-B2+B3)
Bước 5: Ước tính chi phí duy tu, vận hành bất động sản.
Bước 6: Ước tính thu nhập ròng từ việc kinh doanh BĐS(B4-B5)
Bước 7: Xác định tỷ suất vốn hóa/ tỷ suất triết khấu thích hợp dùng
để tính toán.
Bước 8: Áp dụng công thức Vốn hóa phù hợp để tìm ra giá trị hiện
tại của BĐS cần thẩm định giá.
 Các dạng thẩm định giá bằng PP thu nhập

a. Đối với bất động sản mang lại thu nhập đều, vĩnh viễn:

Công thức vốn hóa trực tiếp: I

V 
R
Hoặc V = I x GI
Trong đó: V ; là giá trị tài sản
I: thu nhập ròng trong một năm
R: tỷ suất vốn hóa
GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)
 Các dạng thẩm định giá bằng PP thu nhập

b. Đối với BĐS mang lại thu nhập có thời hạn

b.1 Thu nhập không bằng nhau (dòng tiền không đều):

n
CFt Vn
V= ∑ +
(1+r) t
(1+r)n
t=0
Trong đó: V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt : Thu nhập ròng năm thứ t
Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n
n : Thời gian năm giữ tài sản.
r: tỷ suất chiết khấu
 Các dạng thẩm định giá bằng PP thu nhập

b. Đối với BĐS mang lại thu nhập có thời hạn

b.2 Thu nhập bằng nhau (dòng tiền đều):
n
1 Vn
V = CF ∑ +
(1+r) t
(1+r)n
t=0

Trong đó: V: Giá trị thị trường của tài sản

CF: Thu nhập ròng đều hàng năm.
Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n
n : Thời gian năm giữ tài sản.
r: tỷ suất chiết khấu
 Bước 1: Ước tính tổng thu nhập tiềm năng của BĐS

Ước tính tổng thu nhập tiềm năng: Là toàn bộ thu nhập đối với
một BĐS với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế. Giá
thuê có thể căn cứ vào giá thuê thực tế theo Hợp đồng thuê hiện hành
hoặc căn cứ vào giá thuê phổ biến trên thị trường.

+ Tiền thuê theo thị trường: Là thu nhập từ việc cho thuê BĐS
đạt được trong thị trường mở. Nó biểu thị bằng tiền thuê một BĐS
tương tự với các điều kiện thuê tương ứng.
+ Tiền thuê theo Hợp đồng: Là giá thuê ghi trên Hợp đồng với
các điều khoản cụ thể trong hợp đồng như: Nghĩa vụ và quyền của
bên thuê và bên cho thuê; thời hạn thuê; thời hạn thanh toán tiền thuê;
…
 Bước 5: Ước tính chi phí duy tu, vận hành bất động sản.

+ Chi phí cố định: Thuế, bảo hiểm

+ Chi phí thay đổi: Điện, nước, Gas, chi phí quản lý, bảo vệ, kế toán,
chi phí vệ sinh, phun thuốc diệt côn trùng…
+ Chi phí dự phòng, thay thế, sửa chữa nhỏ (tân trang, duy tu):
- Sửa chữa đồ gỗ tại tiền sảnh
- Thay thế thảm
- Thay thế sửa chữa điều hòa nhiệt độ
- Thay thế sửa chữa lò nướng, tủ lạnh, máy giặt….
+ Các chi phí khác: Bao gồm thuế kinh doanh, lãi trên vốn vay Ngân
hàng, Khấu hao.
 Bước 7: Xác định tỷ suất vốn hóa

Có 03 phương pháp chủ yếu:

Phương pháp 1: tỷ suất vốn hoá rút ra từ những tỷ suất vốn hoá của
các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hoá của các tài sản
này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản
chia cho giá bán (sách TĐG-BĐS, trang 163).
Phương pháp 2: Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu
tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro
Trong đó:
- Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất Trái
phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm.
- Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro
thanh khoản
 Bước 7: Xác định tỷ suất vốn hóa

Phương pháp 3: căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hổi
vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư vào tài sản, theo công thức
sau:
Ro = M x Rm + (1-M) x Re
Trong đó:
Ro : tỷ suất chiết khấu
M: tỷ trong vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản
(1-M): tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào
t.sản.
Rm: tỷ suất thu hồi vốn; Re: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư
 Bài tập tính tỷ suất chiết khấu

Một doanh nghiệp cần đầu tư vào một bất động sản trị
giá 10.000 triệu đồng. Giả sử thế chấp lần đầu 50% giá trị bất
động sản với lãi suất 4,5%/năm; thế chấp lần hai 25% giá trị
bất động sản với lãi suất 7%/năm; vốn tự có của doanh
nghiệp chiếm 25% giá trị bất động sản với tỷ suất hoàn vốn
10%. Tính tỷ số chiết khấu
 Gợi ý lời giải
Lời giải:
- Thế chấp lần đầu: 5.000 triệu đồng: 50% x 4,5% = 2,25%
- Thế chấp lần hai: 2.500 triệu đồng: 25% x 7% = 1,75%
- Vốn tự có: 2.500 triệu đồng: 25% x 10% = 2,50%
Tỷ suất chiết khấu năm: 2,25% + 1,75% + 2,50% = 6,5%
 6.5. Ưu – Nhược điểm của phương pháp thu nhập

Ưu điểm:
- Đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng;
- Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về
các thương vụ có thể so sánh được để tìm thu nhập ròng.
Nhược điểm:
- Phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt
- Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng
tiền trong tương lai.
- Khó xác định tỷ lệ vốn hoá.
- Sử dụng cùng một tỷ lệ vốn hóa cố định (trong 1 dự án).
 BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 1

Cần thẩm định giá một cửa hàng thương mại ACB có diện tích
sàn xây dựng 2.000m2, diện tích có thể thuê 80% diện tích sàn xây
dựng. Giá cho thuê 1.100.000đ/m2/tháng (đã có thuế VAT). Chi
phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 3 tỷ đồng/năm, chi phí quản lý
điều hành 1 tỷ đồng, thuế giá trị gia tăng 10%, thuế thu nhập 25%
lợi tức trước thuế.
Thời hạn thuê 4 năm nữa hết hạn thuê.
Sau đó, giá thuê mới dự kiến sẽ tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa
bảo dưỡng tăng 5%, chi phí quản lý điều hành tăng 10% và tỷ suất
các loại thuế không đổi.
Tỷ suất vốn hoá 12,5%. Tỷ suất chiết khấu là 12%.
Giả sử doanh thu và chi phí không đổi trong tương lai. Bất động
sản khai thác vĩnh viễn. Tiền thu về được tính vào cuối mỗi năm.
 Lời giải gợi ý

07 - vi du PP Thu Nhap.docx
 So sánh PPTN theo quy định của Pháp luật hiện hành

So sánh Thông tư số: 145 /2007/TT-BTC Quyết định số

129/2008/QĐ-BTC

Tổng - Phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và -Tổng thu nhập, tổng
thu mức thu nhập thuần túy bình quân của chi phí phải là tổng thu
thập, vị trí đất của loại đất cần định giá và nhập, tổng chi phí tính
tổng chi đúng với mục đích sử dụng đất (bình hàng năm (Không lấy
phí. quân trong 3 năm ngay trước thời điểm bình quân)
định giá đất nếu không có số liệu 3 năm
thì lấy năm trước thời điểm định giá)
Hệ số - Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng - Xác định tỉ lệ vốn hóa
quy đổi Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 và tỉ lệ triết khấu.
dòng tháng là mức lãi suất tại ngân hàng (Không bằng lãi suất
tiền thương mại có mức lãi suất cao nhất tại tiền gửi ngân hàng)
địa phương.
Xin trân trọng cảm ơn!