1

Họ và tên: Nguyễn Mai Linh Mã sinh viên: 1973402010881

Khóa/ lớp: CQ57/09.1LT2 Lớp niên chế: CQ57/ 09.02

Số thứ tự: 11 ID phòng thi: 5810582406

Ngày thi: 24/09/2021

Ca thi: 7h30

BÀI THI MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Hình thức thi: Tiểu luận

Mã đề thi: MH 11/2021 Thời gian thi: 3 ngày

ĐỀ TÀI

Hạn chế của việc định giá bất động sản dựa vào thu nhập

Ngày 24 tháng 09 năm 2021

Giờ thi: 07h30

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan bài tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu.
 2

MỤC LỤC

Lời mở đầu....................................................................................................... 3

I. Khái niệm, cơ sở pháp lý.............................................................................. 4

1. Khái niệm............................................................................................... 4

2. Cơ sở pháp lý.......................................................................................... 4

II. Các bước tiến hành định giá ...................................................................... 4

a) Phương pháp vốn hóa trực tiếp…..............................................................5

b) Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) .................................................5

III. Hạn chế, điều kiện áp dụng........................................................................ 6

1. Hạn chế ....................................................................................................... 6

2. Điều kiện áp dụng........................................................................................ 6

IV. Tình huống và giải quyết tình huống ....................................................... 6

a) Tình huống ............................................................................................ 6

b) Giải quyết tình huống.............................................................................. 7

c) Giải thích các hạn chế của tình huống trên như sau................................. 8

Kết Luận......................................................................................................... 10

Tài liệu tham khảo......................................................................................... 11

 3

Lời mở đầu

“Bất động sản là các tài sản không di dời được” bao gồm: đất đai; nhà ở,

công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,

công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do

pháp luật quy định.

Thẩm định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất
về những lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể tại 1 thời điểm nhất định.Để biết
định giá có độ tin cậy cao hay không thì so sánh với giá trị của TS tương đương
đã được giao dịch trên thị trường.Yêu cầu rất cơ bản của công tác thẩm định giá
là phải có các phương pháp thẩm định giá rõ ràng, có khả năng áp dụng phù hợp
và khả năng nhận biết được không chỉ bởi thẩm định giá, mà còn bởi những
người sử dụng báo cáo thẩm định giá.
Các phương pháp thẩm định giá tài sản bao gồm: Phương pháp so sánh trực

tiếp, phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư), phương pháp chi phí, phương

pháp thặng dư,...

Tuy nhiên với tình hình dịch covid 19 diễn ra phức tạp việc thẩm định giá tài sản
bằng phương pháp thu nhập có những hạn chế nhất định.
 4

I. Khái niệm, cơ sở pháp lý

1. Khái niệm

Phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư, được xây dựng chủ
yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc
này, người ta cho rằng, về lý thuyết giá thị trường hiện hành của một bất động
sản ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể
nhận được từ bất động sản.

Trên thực tế, người ta thấy rằng, có nhiều trường hợp đầu tư vào bất động sản,
có thể biết trước các khoản thu nhập do bất động sản mang lại. Trong những
trường hợp khác, mặc dù bất động sản không được đầu tư, nhưng người ta cũng
có thể dự báo một cách khá chính xác những thu nhập bằng cách so sánh với các
bất động sản tương tự đã được đầu tư.

Định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập là việc ước tính giá trị bất
động sản dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể
mang lại cho nhà đầu tư.

2. Cơ sở pháp lý

Dựa trên nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai, giá trị của bất
động sản được đo ngang bằng tất cả các khoản thu nhập trong tương lai mà bất
động sản mang lại cho chủ thể.

II. Các bước tiến hành định giá

Bước 1: Ước Tính thu nhập hàng năm của bất động sản 

Bước 2: Ước tính chi phí hàng năm mà BĐS tạo ra thu nhập hàng năm 

Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hằng năm dựa vào chênh lệnh giữa thu nhập
hàng năm và chi phí hàng năm (= bước 1 – bước 2)

Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán 

 5

Cách 1: lấy lãi suất trong diều kiện không rủi ro + phụ phí

Cách 2: lấy WACC: chi phí sử dụng vốn bình quân làm tỷ suất chiết khấu

Cách 3: xác định tỷ lệ chiết khấu theo TSSL trung bình của các loại hình
kinh doanh trên thị trường.

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu cần thẩm định  dựa vào công thức
vốn hóa cơ bản. Gồm 2 phương pháp : vốn hóa trực tiếp (thu nhập đều) và chiết
khấu dòng tiền (thu nhập không đều).

a) Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Vốn hóa trực tiếp là quá trình quy đổi thu
nhập ròng (NOI) của một năm về giá trị hiện tại tương đương để ước tính giá
trị tài sản.

- Các bước tiến hành :

+ Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động ròng hàng năm do tài sản mang lại:

Thất thu do Chi phí vận

Thu nhập Tổng thu không được hành, duy tu

hoạt động = nhập tiềm – thuê hết 100% – bảo dưỡng ( chi

ròng năng công suất phí hoạt động)

+ Bước 2: Tìm tỷ suất vón hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.

+ Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

b) Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF): Phương pháp dòng tiền chiết khấu
là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản
thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có
tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập:
 6

V = I x YP

Trong đó:

V: giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai

I: thu nhập ròng từ bất động sản

R: Tỷ lệ vốn hóa (tỷ lệ chiết khấu, hoặc chi phí cơ hội của vốn)

YP: (Year’s Purchase) là nghịch đảo của R và được gọi là số nhân, số nhân thể
hiện giá trị hiện tại của 1 đồng vốn/năm

- Các bước tiến hành :

+ Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.

+ Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.

+ Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.

+ Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ.

+ Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp.

+ Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

III. Hạn chế, điều kiện áp dụng

1. Hạn chế :

+ Khi phân tích các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi
thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai,...

+ Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập
tương lai...
 7

+ Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính
toán.Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu
tố chủ quan.

+ Áp dụng 1 tỷ lệ vốn hóa cố định.

+ Mang lại những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong
tương lai.

2. Điều kiện áp dụng :

- Phù hợp khi định giá các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn
định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.

- Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là
DCF.

- Dùng để tư vấn khi lựa chọn phương án đầu tư.

IV. Tình huống và giải quyết tình huống

1. Tình huống

Thẩm định giá một chung cư biết rằng:

 Chung cư có 60 phòng, trong đó 30 phòng loại 1 cho thuê với giá 6 trđ/
tháng/phòng, 30 phòng loại 2 cho thuê với giá 4tr/tháng/phòng.

 Qua điều tra thị trường khu vực, thông tin về cho thuê chung cư tương tự
trung bình 1 năm, như sau:

a) Tình hình cho thuê:

 8

Chung cư Tổng số phòng Số phòng có khách

thuê

A 66 57

B 56 50

C 62 55

b) Tình hình thu nhập và chi phí( triệu đồng)

Chung cư Chi phí vận hành, duy Tổng thu nhập thực tế
tu bảo dưỡng

A 1145 3500

B 1026 3300

C 980 3100

-Tỷ lệ tổn thất do khách nợ dây dưa: 6%

- Tỷ suất sinh lời cho thuê nhà trung bình 20%

- Thuế suất thu nhập phải nộp 25%

2. Giải quyết tình huống

- Tổng thu nhập tiềm năng từ việc cho thuê của chung cư mục tiêu:

30 phòng x 6 triệu x 12 tháng + 30 phòng x 4 triệu x 12 tháng = 3600 triệu đồng

-Tỷ lệ phòng trống trung bình trên thị trường:

( + + )/3=11,88%
 9

-Tỷ lệ tổn thất do khách nợ dây dưa: 6%

- Tổng tỷ lệ thất thu:

11,88% + 6 % = 17,88%

- Tổng thu nhập thực tế :

3600 – 17,88% x 3600 = 2956,32 triệu đồng

-Tỷ lệ (chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng / thu nhập thực tế) bình quân trên
thị trường:

( + + )/3 =31,806%

- Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng của chung cư mục tiêu:

2956,32 x 31,806% = 940,28 triệu đồng

- Thu nhập trước thuể bằng thu nhập thực tế trừ chi phí vận hành duy tu bảo
dưỡng: 2956,32 – 940,28 = 2016,04 triệu đồng

=> Thu nhập sau thuế( thu nhập ròng):

2016,04 x ( 1- 25%) = 1512,03 triệu đồng

Vậy giá trị ước tính của chung cư mục tiêu là:

V= (= )= = 7560,15 triệu đồng

c) Giải thích các hạn chế của tình huống trên như sau

Việc định giá theo phương pháp thu nhập cần có dữ liệu thị trường, ở đây là
căn chung cư 60 tầng, việc chỉ có 1 bất động sản đem so sánh thì dẫn đến độ
chính xác không cao. Cơ sở thông tin dữ liệu còn hạn chế, chưa đầy đủ và thật
sự chính xác, với các thông tin được tìm kiếm trên internet, đòi hỏi thẩm định
 10

viên phải xác nhận lại bằng cách đi khảo sát thực tế vì có thể thông tin hôm qua
không còn thật sự chính xác với hôm nay.

Thu nhập nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương
pháp thu nhập phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận
chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.

Trong thời buổi đại dịch Covid-19 đang diễn ra hết sức khó lường, ảnh hưởng
nặng nề đến nền kinh tế toàn cầu thì việc ước tính một số khoản giảm giá có thể
mang tính chủ quan cao của con người. Giá thuê của chung cư sẽ giảm nếu như
nhu cầu của người dân giảm, khi mà dịch Covid-19 tác động làm cho thu nhập
của người dân giảm đi, dẫn đến nhu cầu chi tiêu lớn của họ cũng sẽ giảm sút. Và
từ đó, lợi nhuận mà chủ thuê thu được từ cho thuê chung cư sẽ bị giảm đi. Nên
những việc mình thẩm định giá cho chung cư đó sẽ không còn ý nghĩa
nữa.Những thẩm định viên làm theo phương pháp này đòi hỏi kinh nghiệm cao,
nhạy bén với thị trường, hiểu biết về công trình xây dựng, mới có thể đưa ra
được hao mòn của các kết cấu chính với những con số gần như chính xác tỷ lệ
tổn thất do khách nợ dây dưa 6%, tỷ suất sinh lời cho thuê nhà trung bình 20%,
thuế suất thu nhập phải nộp 25%.
 11

Kết Luận
Như vậy, có thể thấy thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá
giá trị của hàng hóa và dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên
nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường do các nhà
chuyên môn được đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực
cao trong nghề nghiệp thực hiện.

Thẩm định giá có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế bởi vì mọi việc
có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá
trị mà việc thẩm định giá là để xác định giá của tài sản ở trên thị trường.

Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan
đến việc mua bán tài chính, quản lý, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh
tài sản.
 12

Tài liệu tham khảo

1. Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội, 2018, Giáo trình “Định Giá Tài Sản”.

2. Học viện Tài chính, Hà Nội, 2012, Hệ thống Câu hỏi và Bài tập “Định

Giá Tài Sản”.

3. Slide bài giảng môn “Định Giá Tài Sản” trên lớp.