I.

Các nguyên tắc thẩm định giá

1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt
được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, kỹ thuật và tài chính
tỏng những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất
cho tài sản. Một tài sản đang được sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện
khả năng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó”.
- Yêu cầu của nguyên tắc: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất yêu
cầu thẩm định viên phải xem xét và phân tích tài sản ở cả bốn khía cạnh:
+ Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Tài sản được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
khi nó có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau.
+ Pháp Lý: tài sản sử dụng phải đảm bảo đúng quy định pháp luật, được cơ
quan quản lý nhà nước công nhận và bảo hộ.
+ Giá trị sử dụng: Tài sản có thể mang lại thu nhập ròng trong tương lai là giá
trị lớn nhất cho chủ đầu tư khi khai thác.
+ Thời gian: tài sản có thể mang lại thu nhập ròng lâu nhất có thể
- Ví dụ minh họa: Bất động sản A tọa lạc tại mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ
quận 7, TP HCM. Có diện tích đất được trồng trong giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là 10.000 m2. Quy hoạch sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai cho
phép sử dụng khu đất này theo mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
(xây dựng trung tâm thương mại kết hợp văn phòng cho thuê), với tổng số tầng
cao công trình là 20 tầng, mật độ sử dụng đất là 50%, hệ số sử dụng đất là 9.
Công trình xây dựng hiện hữu của khu đất này tại thời điểm thẩm định giá là
nhà xưởng, với tổng diện tích sàn xây dựng 8.000 m2, công trình đã xây dựng
hơn 15 năm, chất lượng còn lại của công trình theo đánh giá của chuyên gia
xây dựng là 55%, mục đích sử dụng hiện tại cho thuê làm kho lưu trữ hàng
hóa. Giá thuê đất hiện tại là 70.000 đồng/m2/ tháng (0,7 tỷ đồng/tháng, tương
đương 8,4 tỷ đồng/ năm).
+ Về pháp lý: Pháp lý của tài sản thẩm định giá theo quy định pháp luật có thể
xây khu thương mại kết hợp với văn phòng cho thuê (đất thương mại) cao hơn
mục đích sử dụng đất hiện hữu sử dụng làm nhà xưởng cho thuê (đất sản xuất
kinh doanh).
+ Về đặc điểm kỹ thuật: Tài sản có công trình xây dựng hiện hữu là nhà xưởng,
với chất lượng còn lại của công trình là 55%, theo đánh giá chuyên gia còn sử
dụng được 5 năm, hàng năm phải tốn chi phí bảo trì công trình là 100 triệu
đồng. Nếu xây mới theo quy hoạch, công trình thuộc đặc điểm nhà cao tầng,
thời gian khai thác tài sản là 50 năm, phí bảo trì công trình hàng năm là 2%/
giá trị xây dựng công trình.
 + Về tài chính: Để xác định thu nhập ròng của hai phương án, cần thiết lập
dòng doanh thu, chi phí phát sinh theo từng phương án, lợi nhuận mục tiêu của
chủ đầu tư, tỷ suất chiết khấu của dự án.
*Note: Tài sản có giá trị sử dụng nhưng lại không được luật pháp cho phép
hoặc không khả thi về tài chính thì không thể xem là sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất.
2. Nguyên tắc cung cầu
Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04 “Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan
hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng
tác động đến cung và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với
cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm
kinh tế xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản
ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.
- Yêu cầu nguyên tắc: Chú trọng yếu tố sức mua, điều kiện và môi trường kinh
doanh tại thời điểm thẩm định giá.
Ví dụ minh họa: Dòng xe máy điện Vinfast do tập đoàn Vingroup sản xuất. Để
xác định được mức giá bán sản phẩm trên thị trường, ngoài việc thống kê các
khoản chi phí cố định, chi phí biến đổi, lợi nhuận mong muốn, nhà sản xuất còn
phải cân nhắc giá cả các dòng sản phẩm thay thế, xác định thị trường mục tiêu,
cũng như thăm dò mức độ sẵn lòng chi trả của KH đối với dòng sản phẩm mới
này.
3. Nguyên tắc thay đổi
Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của
những yếu tố hình thành trong quá trình thay đổi liên tục, phản ánh hàng loạt các
mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố
ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm
định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động,
phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có
hiệu quả nhất.”
- Yêu cầu của nguyên tắc: Cần phải phân tích, dự báo tình hình kinh tế có khả
năng tác động đến giá trị tài sản (chủ trương chính sách pháp luật nhà nước,
tình hình kinh tế); các yếu tố kinh tế vi mô (các tài sản so sánh, đặc điểm kỹ
thuật của tài sản thẩm định giá) tại thời điểm thẩm định giá.
- Ví dụ minh họa: Cần định giá một bất động sản tọa lạc tải hẻm 2m, đường
Trần Phú, Quận 5, TPHCM. Theo chỉ tiêu quy hoạch mới của quận 5, tại vị trí
tài sản thẩm định giá sẽ được mở rộng tại hẻm và hẻm tài sản sẽ tăng từ 2m lên
5m, rất thuận lợi cho việc lưu thông trong tương lai. Như vậy trường hợp này
đặc điểm vị trí của tài sản thẩm định giá sẽ thay đổi sẽ tác động trực tiếp làm
tăng giá trị bất động sản thẩm đinh giá.
4. Nguyên tắc thay thế
 Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04 “Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay
thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định
bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Khi hai tài sản có tính
hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức thấp nhất thì tài sản đó sẽ được bán
trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua
một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá
mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá
cao hơn chi phí mua của một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một
thời điểm”.
- Yêu cầu của nguyên tắc:
+ Đối với cách tiếp cận thị trường: Thẩm định viên nên lựa chọn các tài sản
so sánh thay thế tương đồng với tài sản thẩm định giá về các yếu tố kinh tế - kỹ
thuật của tài sản, đặc điểm pháp lý, điều kiện giao dịch…
+ Đối với cách tiếp cận chi phí: thẩm định viên cần lựa chọn các tài sản thay
thế tương đương tài sản thẩm định giá về tỷ lệ độ hao mòn, loại hình tài sản,
kết cấu chi phí hình thành tài sản.
+ Đối với cách tiếp cận thu nhập: thẩm định viên cần lựa chọn các tài sản thay
thế tương tự tài sản thẩm định giá về đặc điểm thu nhập ròng, loại hình đầu tư
kinh doanh, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu….
Ví dụ minh họa: Cần thẩm định giá một chiếc xe đào bánh xích hiệu Kobeleo
đã qua sử dụng. Thị trường xe đào bánh xích thời điểm thẩm định giá có rất
nhiều xe đào bánh xích cùng và khác hiệu Kobeleo trên thị trường đã và đang
giao dịch trên thị trường. Như vậy, thẩm định viên có thể sử dụng các tài sản
tương tự này đã hoặc đang giao dịch trên thị trường làm cơ sở cho việc phân
tích và điều chỉnh về đặc điểm tài sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định.
5. Nguyên tắc cân bằng
Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Khi các yếu tốc cấu thành của tài sản đạt được sự
cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất.
Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải
phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản thẩm định giá”.
- Yêu cầu của nguyên tắc: Thứ nhất, Thẩm định viên cần thu nhập và phân tích
kỹ các thông tin liên quan đến việc xác lập nên giá trị tài sản bao gồm các yếu
tố vi mô và vĩ mô của tài sản.
- Ví dụ minh họa: Thẩm định giá một bất động sản tọa lạc tại vị trí mặt tiền
đường Kinh Dương Vương, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Tại thời
điểm thẩm định giá, khu vực đường Kinh Dương Vương được chính quyền địa
phương chi ngân sách để nâng cấp đường xá, để giảm bớt tình trạng ngập nước
trong khu vực vào các thời điểm triều cường và mùa mưa. Mặc dù, việc nâng
cấp đường này mang lại lợi ích là giảm thiểu vấn nạn ngập nước, tuy nhiên do
tài sản thẩm định giá quá thấp, khi nhà nước nâng cấp đường xá khiến nhà bất
 động sản này thấp hơn 1m o với mặt đường mới nâng cấp. Điều này đồng
nghĩa với việc tài sản thẩm định giá muốn đạt được sự cân bằng với môi
trường xung quanh bắt buộc phải mất khoản chi phí nhất định để cải tạo nâng
cấp sàn nhà của công trình (giá trị hao mòn ngoại biên), từ đó mới đạt được giá
trị sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản.
6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng
liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu
nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần”.
- Yêu cầu của nguyên tắc: Thứ nhất, nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viên
phải am tường đặc điểm thị trường của loại tài sản cần thẩm định giá để thiết
lập dòng thu nhập hợp lý. Thứ hai, nguyên tắc này sử dụng kết hợp nguyên tắc
cân bằng, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.
- Ví dụ minh họa: Thẩm định giá một tòa cao ốc văn phòng cho thuê tại mặt
tiền đường Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 3, Tp HCM. Khi hoàn thành công
trình xây dựng cao ốc này, đặc điểm công trình mới xây và mới đưa vào vận
hàng chất lượng công trình còn mới, mang lại sự thỏa mãn cho khách hàng
thuê văn phòng nên doanh thu cho thuê trong những năm đầu sẽ tăng nhanh và
đạt được lợi nhuận ròng cao cho chủ đầu tư. Đến khoảng thời gian nhất định,
công trình qua nhiều năm sử dụng sẽ có sự xuống cấp do yếu tố hao mòn vật
lý, hao mòn chức năng gây ra, lúc này doanh thu từ khai thác cho thuê sẽ giảm
sút và lợi nhuận thu được sẽ giảm hơn rất nhiều so với thời điểm mới đưa vào
khai thác. Như vậy, TĐV cần thu thập các bất động sản thuộc loại hình cho
thuê văn phòng trong khu vực thẩm định giá để xác định công suất khai thác
của tài sản thẩm định giá phù hợp với thực tiễn vận hành các công trình tương
tự, từ đó xây dựng dòng doanh thu và chi phí hợp lý cho các phương pháp thu
nhập thặng dư hoặc lợi nhuận.
7. Nguyên tắc phân phối thu nhập
Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của
quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho
từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì
phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ
thể hiện giá trị của đất đai.
- Yêu cầu của nguyên tắc: Thứ nhất, thẩm định viên phải có kiến thức về đặc
điểm tình hình kinh doanh của tài sản thẩm định giá, thông thạo chuyên ngành
tài chinh, kế toán. Thứ hai, nguyên tắc nà sử dụng kết hợp nguyên tắc cân
bằng, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.
- Ví dụ minh họa: Cần thẩm định giá một bất động sản với chỉ tiêu quy hoạch
trong tương lai là xây dựng trung tâm thương mại nhằm mục đích cho thuê.
Lúc này giá trị khu đất thẩm định giá là giá trị còn lại sau khi lấy doanh thu dự
 kiến khai thác của trung tâm thương mại, trừ tất cả các khoản chi phí phát sinh
cần thiết để đạt được dòng thu nhập mong muốn như: chi phí xây dựng công
trình, chi phí thiết kế cơ sở, chi phí lãi vay, chi phí marketing, chi phí bảo trì
sửa chữa…. chưa bao gồm chi phí nộp tiền sử dụng đất, tất cả doanh thu và chi
phí dự án được chiết khấu về thời điểm thẩm định gia.
8. Nguyên tắc đóng góp
Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào
tổng thu nhập từ toàn bộ từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản
đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc
vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản,
có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem
xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan
hệ với tài sản tổng thể. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét
tính khả thi của mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất”.
Có thể hiểu: giá trị của một tài sản được thiết lập thông qua sự đóng góp công
dụng, chức năng của tấc cả các bộ phận, các tác nhân cấu thành nên tài sản.
Note: Nguyên tắc đóng góp là cơ sở để thực hiện phương pháp thu nhập trong
cách tiếp cận thu nhập, hoặc phương pháp chi phí tái tạo hay phương pháp chi phí
thay thế trong cách tiếp cận chi phí.
- Yêu cầu của nguyên tắc: Tổng thể các bộ phận cấu thành tài sản là một thể
thống nhất mà mỗi bộ phận có vai trò, chức năng và mức độ đóng góp ngất
định hình thành nên tổng giá trị tài sản.
- Ví dụ minh họa: Thẩm định giá một bất động sản nhà phố mặt tiền đường
Trần Phú, Q8, TP HCM. Bất động sản này có diện tích đất 60m2 nhà được xây
có cấu trúc 1 trệt và 6 lầu, không có phần diện tích thang máy. Do cấu trúc nhà
xây dựng quá cao, nên việc nhà có thang máy làm giảm giá trị sử dụng của
công trình, người sử dụng bất động sản không thuận lợi cho việc di chuyển lên
và xuống nhà. Trường hợp này việc thiếu kế thiếu vắng diện tích đặt thang máy
làm giảm giá trị công trình sử dụng của tài sản thẩm định giá.
9. Nguyên tắc phù hợp
Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó
nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định
viên pải phân tích xem tài liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi
xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất”.
Ví dụ minh họa: Thẩm định giá một bất động sản tọa lạc tại vị trí mặt tiền đường
Soái Kình Lâm, Quận 5, TP HCM. Hiện mặt bằng đang được cho thuê để mở cửa
hiệu thời trang cho trẻ em và không mang lại lợi nhuận cho người thuê nhà. Xung
quanh khu vực thẩm định giá hầu hết các mặt bằng được sử dụng để kinh doanh
cửa hàng vải vóc. Trường hợp này người sử dụng tài sản chưa sử dụng tương thích
với tình hình kinh doanh trong khu vực là kinh doanh vải vóc nên không mang lại
 giá trị sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản thẩm định giá. Để đạt được
mức hữu dụng tối đa cho tài sản thẩm định giá, cần chuyển loại hình kinh doanh
của mặt bằng này sang mặt bằng này sang kinh doanh vải để đạt mức hữu dụng tối
đa và phù hợp với môi trường xung quanh của tài sản.
10. Nguyên tắc cạnh tranh
Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh,
đồng thời cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể
không còn lợi nhuận. Đối với tài sản mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát
giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm
định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến
thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá
trị của tài sản”.
Ví dụ minh họa: Cần thẩm định giá một chiếc xe tải mui bạt 2,1 tấn, bên cạnh
việc tìm kiếm các tài sản so sánh tương tự tài sản thẩm định giá đã hoặc đang giao
dịch trên thị trường, thẩm định viên cần xác định mức độ cạnh tranh (nguyên tắc
cạnh tranh) giữa các thương hiệu xe khác nhau, hoặc giữa dòng xe mới và xe cũ.
Từ đó thẩm định viên tiến hành xây dựng các hệ số điều chỉnh giá xe do yếu tố
cạnh tranh thương hiệu hoặc loại xe đã qua sử dụng và xe mới phù hợp đjăc điểm
thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Theo tiêu chuẩn TĐGVN 04: “Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc
dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng
bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi
có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá
trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận
được từ quyền sử dụng tài sản của người mua”.
Ví dụ minh họa: Một mảnh đất trống có diện tích 10000 m2, tọa lạc vị trí mặt tiền
đường Phan Văn Hớn, Quận 12, TPHCM. Mục đích sử dụng hiện tại của khu đất
của đơn vị X được sử dụng làm bãi gửi xe. Theo văn bản của Sở quy hoạch – Kiến
trúc TP HCM cho phép chuyển mục đích sử dụng khu đất trên sang xây dựng khu
chung cư để ở kết hợp với trung tâm thương mại ở khối đế của tòa nhà, UBND
thành phố cũng đã chấp nhận chủ trương cho đơn vị chuyển đổi công năng khu đất
từ mục đích đất nhà xưởng sang sử dụng chung cư kết hợp trung tâm thương mại
trong tương lai. Như vậy, khi thẩm định giá mảnh đất này, thẩm định viên cần dự
kiến các khoản thu nhập trong tương lai từ việc khai thác mục đích sử dụng mới
của tài sản để xác định giá trị mảnh đất cần thẩm định.