BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

ĐỀ BÀI: NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN KIẾN THỨC CƠ BẢN TRONG KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Bộ môn: Kinh doanh Bất động sản

Lớp học phần: TNBD1113(223)_01 - Kinh doanh bất động sản 1

Giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Tùng Phương

Thành viên nhóm 8:

Họ và tên Mã sinh viên

Ngô Thị Linh 11217377

Nguyễn Thanh Tâm 11217397

Lường Khánh Đan 11217349

Nguyễn Thị Khánh Linh 11213323

Nguyễn Ngọc Ánh 11217337

Hà Nội, 1/2024
Mục lục

1. Điều kiện hình thành cung hàng hóa, các yếu tố ảnh hưởng đến cung, cung bất
động sản
1.1. Điều kiện hình thành cung hàng hóa
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung hàng hóa
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung hàng hóa bất động sản
2. Điều kiện hình thành cầu hàng hóa, các yếu tố ảnh hưởng đến cầu, cầu bất động
sản
2.1. Điều kiện hình thành cầu hàng hóa
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu hàng hóa
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu hàng hóa bất động sản
3. Các đặc trưng liên quan đến tính chất thị trường
3.1. Đặc trưng thị trường cạnh tranh hoàn hảo
3.2. Đặc trưng thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
3.3. Đặc trưng thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
4. So sánh các đặc trưng của đầu tư và đầu cơ
4.1. Đầu cơ
4.2. Đầu tư
5. Cạnh tranh và độc quyền
5.1. Cạnh tranh
5.2. Độc quyền
6. Nghiên cứu Luật Kinh Doanh Bất Động Sản
6.1. Khái niệm Kinh doanh Bất động sản
6.2. Điều kiện Bất động sản đưa vào kinh doanh
 1. Điều kiện hình thành cung hàng hóa, các yếu tố ảnh hưởng đến cung, cung
bất động sản
1.1. Điều kiện hình thành cung hàng hóa
- Có hàng hóa hoặc dịch vụ
- Sự muốn bán
- Khả năng bán của nhà sản xuất
- Có thị trường
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung hàng hóa
- Giá cả các yếu tố đầu vào -> ảnh hưởng đến chi phí sản xuất -> ảnh hưởng đến giá
thành sản phẩm -> doanh thu, lợi nhuận
- Công nghệ sản xuất
- Chính sách Chính phủ, đặc biệt là chính sách thuế
- Số lượng người sản xuất
- Các kỳ vọng
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung hàng hóa bất động sản
- Giá cả và giá trị bất động sản
- Quỹ đất đai và quy hoạch của Nhà nước
- Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
- Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản
- Năng lực của các tổ chức cung
- Chính sách và pháp luật của Nhà nước
- Nguồn cung sơ cấp
- Thị hiếu
2. Điều kiện hình thành cầu hàng hóa, các yếu tố ảnh hưởng đến cầu, cầu bất
động sản
2.1. Điều kiện hình thành cầu hàng hóa
- Có nhu cầu
- Có khả năng thanh toán
- Có thị trường:
● Có sản phẩm
● Sự quản lý của Nhà nước
● Môi trường kinh doanh: pháp luật, kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc tế
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu hàng hóa
- Thu nhập
 - Thị hiếu
- Giá cả của hàng hóa liên quan: hàng hóa thay thế, hàng hóa bổ sung
- Số lượng người tiêu dùng
- Các kỳ vọng
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu hàng hóa bất động sản
- Giá cả bất động sản
- Dân số và nhân khẩu học
- Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai
- Thu nhập và tài chính
- Điều khoản thế chấp tài chính/ Sự sẵn có của các nguồn tín dụng/ Khả năng tiếp
cận nguồn tín dụng
- Việc làm và nghề nghiệp
- Đô thị hóa và quy hoạch
- Kỳ vọng
- Thị hiếu
- Các yếu tố tâm lý
- Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng
- Cung, cầu các bất động sản thay thế
- Lãi suất
- Tăng trưởng mức cung tiền
- Biến động trên thị trường chứng khoán
- Chính sách của Chính phủ
3. Các đặc trưng liên quan đến tính chất thị trường
3.1. Đặc trưng thị trường cạnh tranh hoàn hảo
- Nhiều người mua và nhiều người bán độc lập với nhau
- Sản phẩm đồng nhất - hàng hóa thay thế hoàn hảo
- Tự do gia nhập và rút lui khỏi thị trường
- Thông tin hoàn hảo
- Mức giá trên thị trường quyết định bởi cung - cầu, doanh nghiệp là người chấp
nhận giá của thị trường
3.2. Đặc trưng thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
a. Thị trường cạnh tranh độc quyền: là một dạng cấu trúc thị trường vừa mang đầy
đủ tính chất và đặc điểm của thi cạnh tranh hoàn toàn, lại vừa mang đầy đủ tính chất và đặc
điểm của thị trường độc quyền hoàn toàn.
 - Có rất nhiều người mua, người bán, quy mô sản xuất và tiêu thụ nhỏ bé so với quy
mô chung của thị trường.
- Sản phẩm cùng loại nhưng có tính dị biệt, chúng có thể thay thế nhưng không thể
thay thế hoàn toàn.
- Việc gia nhập và rút lui khỏi ngành là dễ dàng
- Đường cầu có xu hướng dốc từ trái sang phải, cầu thị trường co giãn nhiều và
đường doanh thu biên luôn nhỏ hơn đường cầu thị trường
b. Thị trường độc quyền nhóm: là một thị trường có số lượng người mua hoặc người
bán không nhiều (thiểu số), mua bán những sản phẩm giống hệt nhau hay khác biệt nhau
một chút ít (dị biệt). Hay nói cách khác, thị trường độc quyền nhóm là thị trường chỉ có
một nhóm nhỏ doanh nghiệp cùng hoạt động.
- Tính phụ thuộc vào nhau của các doanh nghiệp: mỗi doanh nghiệp phải đối đầu
với một số lượng nhỏ đối thủ cạnh tranh , quy mô mỗi doanh nghiệp lớn, thị phần nhiều,
quyền lực kiểm soát giá cả và sản lượng lớn, mỗi chính sách cụ thể của mỗi doanh nghiệp
đều ảnh hưởng tới sản lượng và giá cả thị trường, ảnh hưởng tới kết quả hoạt động sản xuất
kinh doanh của các doanh nghiệp khác
- Sản phẩm có thể đồng nhất hoặc dị biệt và các sản phẩm có thể thay thế cho nhau
nhưng không thay thế hoàn toàn
- Việc gia nhập và rút lui khỏi ngành là khó khăn
- Đường cầu dốc, cầu ít co giãn, việc thiết lập đường cầu thị trường dễ dàng còn
xác lập đường cầu doanh nghiệp rất khó khăn. Đường doanh thu biên tế luôn nhỏ hơn
đường cầu
3.3. Đặc trưng thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
- Số lượng người mua và bán không nhiều, người bán kiểm soát “thị trường của
người bán”, người mua kiểm soát “thị trường của người mua”
- Thông tin không đầy đủ, thường mang tính bất đối xứng, người mua và người bán
thường không đủ kiến thức, trao đổi mang tính pháp lý, phức tạp và tốn kém.
- Sản phẩm có tính dị biệt và có vị trí cố định, thị trường mang tính địa phương,
không di chuyển được trong khu vực hoặc quốc gia.
- Tần suất mua không thường xuyên, thậm chí là thấp
- Chính phủ đóng vai trò chủ đạo trong khuyến khích hoặc hạn chế sự phát triển của
thị trường
- Giá cả ngoài ảnh hưởng của cung cầu thì còn bị bóp méo do thiếu kiến thức về bất
động sản hoặc thị trường
 4. Đầu tư, đầu cơ
4.1.Đầu cơ:
● Khái niệm:
Đầu cơ là một thuật ngữ được sử dụng trong lĩnh vực tài chính và kinh tế để chỉ việc
mua và bán các tài sản dựa trên sự biến động giá của thị trường nhằm kiếm lợi nhuận cao
hơn số vốn đã bỏ ra.
● Đặc điểm:
- Thời gian ngắn hạn: Đầu cơ thường liên quan đến các giao dịch ngắn hạn.
- Mục tiêu lợi nhuận nhanh chóng: Mục tiêu chính của đầu cơ là kiếm lợi nhuận nhanh
chóng từ biến động ngắn hạn của giá cả.
- Khả năng tích hợp tin tức và phân tích kỹ thuật: Những người thực hiện đầu cơ
thường sử dụng thông tin và tin tức thị trường, cũng như phân tích kỹ thuật, để dự đoán xu
hướng ngắn hạn và đưa ra quyết định giao dịch.
- Rủi ro cao: Đầu cơ thường liên quan đến mức độ rủi ro cao, do biến động giá cả có
thể xảy ra nhanh chóng và không dự đoán được.
- Giao dịch đa dạng tài sản: Người đầu cơ có thể giao dịch trên nhiều thị trường khác
nhau, từ chứng khoán đến hàng hóa và tiền tệ, để tận dụng cơ hội biến động ở nhiều lĩnh
vực.
- Thị trường phái sinh: Đầu cơ thường xuyên diễn ra trên thị trường phái sinh, nơi giao
dịch các hợp đồng tương lai và tùy chọn, giúp tăng cường đòn bẩy và cơ hội lợi nhuận.
- Có thể tạo nên biến động thị trường: Hoạt động đầu cơ có thể tạo ra biến động thị
trường và có thể ảnh hưởng tiêu cực đến giá cả.
4.2. Đầu tư:
● Khái niệm:
- Đầu tư được định nghĩa là những hoạt động sử dụng vốn, sử dụng các nguồn lực
nhằm mang đến hiệu quả kinh tế cũng như giá trị sử dụng tốt hơn trong tương lai so với
nguồn lực đang sử dụng.
- Theo khoản 5 điều 3 Luật đầu tư kinh doanh quy định: Đầu tư kinh doanh là việc nhà
đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức
kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình
thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư.
- Theo nghĩa rộng hơn, đầu tư là việc sử dụng các nguồn lực tài chính, vật chất, lao
động, trí tuệ, nhân công… để đạt được mục đích kinh tế xã hội và lợi nhuận trong tương
lai. Hoạt động đầu tư có thể mang tính chất thương mại hoặc phi thương mại.
 ● Đặc điểm:
- Thời gian giữ dài hạn: Đầu tư thường liên quan đến việc giữ tài sản trong thời gian
dài, thường là từ vài năm đến thập kỷ, nhằm tận dụng lợi ích từ sự tăng giá trị theo thời
gian.
- Mục tiêu tăng giá trị và thu nhập: Mục tiêu chính của đầu tư là tăng giá trị tài sản
và/hoặc thu nhập cung cấp bởi tài sản đó, thay vì kiếm lợi nhuận từ biến động ngắn hạn.
- Thái độ rủi ro cân nhắc: Nhà đầu tư thường có thái độ rủi ro cân nhắc, tập trung vào
bảo toàn vốn và tối ưu hóa lợi nhuận dài hạn thay vì kiếm lợi nhuận nhanh chóng từ biến
động ngắn hạn.
- Đòi hỏi sự nghiên cứu và phân tích kỹ càng: Đầu tư đòi hỏi sự nghiên cứu và phân
tích sâu sắc về tài sản được đầu tư, bao gồm cả cơ bản kinh tế và tài chính của doanh
nghiệp hoặc tài sản đó.
- Thị trường chính thức và phi chính thức: Đầu tư có thể diễn ra trên thị trường chính
thức (chứng khoán, bất động sản) hoặc trên thị trường phi chính thức (các hợp đồng tương
lai, thị trường tiền điện tử).
- Chấp nhận rủi ro có thể xảy ra: Nhà đầu tư chấp nhận rằng rủi ro có thể xảy ra và họ
thường phải đối mặt với sự biến động thị trường và tình hình kinh tế.
- Lợi nhuận ổn định và dài hạn: Lợi nhuận từ đầu tư thường ổn định và tích tụ theo thời
gian, phản ánh sự tăng giá trị của tài sản và/hoặc thu nhập cung cấp bởi tài sản đó.
Bảng so sánh đầu tư và đầu cơ

Tiêu chí Đầu cơ Đầu tư

Mục đích Muốn thu được lợi nhuận lớn Mong muốn mức lợi nhuận ổn
trong thời gian ngắn. định và bền vững trong thời gian
dài.

Tác động đến - Tăng cường biến động thị - Tạo ra nguồn vốn
nền kinh tế trường - Khuyến khích nghiên cứu phát
- Áp lực tăng giá cả. triển.
- Tình trạng lan truyền thông tin - Tăng cường chất lượng sản xuất
và tin đồn thị trường - Tạo lập nền tảng cho sự tăng
trưởng

Thời gian Nhà đầu cơ nắm giữ hàng hóa Nắm giữ tài sản trong một
hay tài sản trong thời gian ngắn. khoảng thời gian dài hạn (thường
 lớn hơn 1 năm)

Vấn đề quan Chủ yếu quan tâm đến sự biến Quan tâm đến giá trị thực của tài
tâm động của giá cả trên thị trường. sản đó.

Tính rủi ro Đầu cơ là hoạt động đem lại rủi Ngược lại, đầu tư có rủi ro thấp,
ro cao, đồng thời những nhà đầu những nhà đầu tư thường có tính
cơ cũng thường là những người cách thận trọng và ưa thích sự
ưa mạo hiểm chắc chắn.

Tâm lý Nhà đầu đầu cơ thường rất Thường đầu tư với tâm lý thận
nhanh nhạy, táo bạo, đón đầu thị trọng, kiên nhẫn và có tầm nhìn
trường và có khả năng nắm bắt dài hạn.
tâm lý đám đông.

Vốn Phần lớn sử dụng tiền đi vay, Sử dụng nguồn vốn tự có để đầu
tận dụng đòn bẩy tài chính để tư hoặc đôi khi sử dụng vốn vay
tối ưu lợi nhuận. nhưng chỉ trong thời gian ngắn và
với tỉ lệ nhỏ

Lợi nhuận Tăng giảm bất thường và khó Lợi nhuận ngắn hạn có thể không
dự đoán trước được. cao. Nhưng lợi nhuận tổng kết
sau một thời gian 1 hoặc nhiều
năm thì thông thường sẽ có mức
lợi nhuận tốt hơn các nhà đầu cơ

Cơ sở phân Dựa trên những thông tin, yếu Dựa trên sự phân tích chuyên sâu
tích tố cung cầu, tin đồn và tâm lý và các nguyên tắc cơ bản về sản
đám đông, yếu tố lợi nhuận phẩm đầu tư.
ngắn hạn hoặc doanh thu của
doanh nghiệp
 5. Cạnh tranh và độc quyền:
5.1. Cạnh tranh:
● Khái niệm:
Cạnh tranh là hiện tượng nơi nhiều tổ chức kinh tế hoặc doanh nghiệp cạnh tranh để
đạt được ưu thế thị trường, đồng thời tối ưu hóa lợi nhuận. Trong bối cảnh này, các tác
động kinh tế như sự đa dạng sản phẩm, tăng cường năng suất, và sự tiến bộ công nghệ
thường được thúc đẩy bởi áp lực cạnh tranh. Các mô hình cạnh tranh, bao gồm cả cạnh
tranh hoàn hảo và cạnh tranh không hoàn hảo, đều đặc trưng cho một thị trường đang hoạt
động hiệu quả và có đặc điểm đa dạng.
● Phân loại:
- Cạnh tranh hoàn hảo (Perfect Competition):
Sự cạnh tranh này xuất hiện khi có nhiều doanh nghiệp nhỏ, không thể kiểm soát giá
cả, và sản phẩm của họ hoàn toàn tương đồng. Đây là một mô hình lý tưởng và hiếm khi
xuất hiện trong thực tế.
- Cạnh tranh không hoàn hảo (Imperfect Competition):
Bao gồm các mô hình cạnh tranh như cạnh tranh đa dạng sản phẩm, cạnh tranh tác
động giá cả. Trong các mô hình này, doanh nghiệp có khả năng kiểm soát giá cả và có sự
đa dạng về sản phẩm.
- Cạnh tranh đa dạng sản phẩm (Monopolistic Competition): nhiều doanh nghiệp
tham gia thị trường, những sản phẩm của họ có sự khác biệt nhỏ.
- Cạnh tranh tác động giá cả (Price Competition): Các doanh nghiệp cạnh tranh chủ
yếu thông qua giá cả sản phẩm hoặc dịch vụ.
- Cạnh tranh hoạt động giá (Price War): Xảy ra khi các doanh nghiệp cạnh tranh
giảm giá để thu hút khách hàng, thường dẫn đến giảm lợi nhuận và không bền vững trong
thời gian dài.
- Cạnh tranh đặc biệt (Non-price Competition): Các doanh nghiệp cạnh tranh chủ
yếu thông qua các yếu tố khác ngoài giá, như chất lượng sản phẩm, dịch vụ khách hàng,
quảng cáo, và thương hiệu.
● Đặc điểm cơ bản:
- Sự hiện diện của nhiều doanh nghiệp:
Trên thị trường cạnh tranh, có sự hiện diện của nhiều doanh nghiệp cùng hoạt động
trong cùng một lĩnh vực kinh doanh.
- Giá cả do sức cầu và nguồn cung:
Giá cả thường được xác định bởi sức cầu và nguồn cung, không có doanh nghiệp nào
có thể kiểm soát giá cả.
- Sản phẩm và dịch vụ đa dạng:
Đa dạng hóa sản phẩm và dịch vụ là phổ biến, và các doanh nghiệp cố gắng tạo ra
điểm độc đáo để cạnh tranh trên thị trường.
- Hiệu quả và giá trị cho người tiêu dùng:
Cạnh tranh thường dẫn đến hiệu quả kinh tế và giá trị tốt hơn cho người tiêu dùng, vì
có nhiều lựa chọn và áp lực giảm giá.
 5.2. Độc quyền:
● Khái niệm:
Độc quyền là tình trạng khi một hoặc một số ít doanh nghiệp kiểm soát hoặc chiếm
lĩnh một phần lớn thị trường, giảm bớt hoặc loại bỏ sự cạnh tranh. Trong tình trạng độc
quyền, doanh nghiệp thường có quyền kiểm soát giá cả, sản phẩm, và điều kiện thị trường.
Điều này có thể dẫn đến việc giảm lựa chọn và tăng giá cả cho người tiêu dùng. Độc quyền
có thể xuất hiện từ nhiều nguồn, bao gồm quyền sở hữu trí tuệ, kích thước quy mô lớn,
chiến lược tiếp thị mạnh mẽ, và các yếu tố khác tạo ra lợi thế cạnh tranh khó vượt qua.
● Phân loại:
- Độc quyền mua:
+ Trong trường hợp độc quyền mua, có một người mua duy nhất hoặc một nhóm mua
hàng hóa hoặc lao động.
+ Người mua có quyền lực lớn để kiểm soát giá cả và điều kiện mua bán trên thị
trường.
+ Người bán phải thích ứng với yêu cầu của người mua duy nhất để duy trì mức giá và
doanh số bán hàng.
- Độc quyền bán :
+ Trong trường hợp độc quyền bán, có một người bán hoặc một nhóm bán cung cấp
toàn bộ nguồn cung cấp của một hàng hóa hoặc dịch vụ.
+ Người bán kiểm soát giá cả và có khả năng ảnh hưởng đến thị trường một cách độc
lập.
+ Không có sự cạnh tranh trực tiếp từ các đối thủ khác.
● Đặc điểm:
- Sự kiểm soát độc quyền:
Một doanh nghiệp hoặc một số ít doanh nghiệp kiểm soát một phần lớn hoặc toàn bộ
thị trường, có thể làm tăng giá cả và kiểm soát sản phẩm và dịch vụ.
- Giá cả do quyền kiểm soát:
Doanh nghiệp độc quyền có thể thay đổi giá cả một cách tương đối tự do mà không
phải đối mặt với áp lực cạnh tranh.
- Nguy cơ thiếu sự đa dạng hóa:
Trong môi trường độc quyền, có nguy cơ cao rằng doanh nghiệp sẽ không đầu tư đủ
vào nghiên cứu và phát triển, và thiếu sự đa dạng hóa về sản phẩm và dịch vụ.
- Nguy cơ thiếu hiệu quả và tính cạnh tranh:
Độc quyền có thể dẫn đến thiếu sự cạnh tranh và làm giảm động lực để tăng cường
hiệu suất và chất lượng.
- Ảnh hưởng đến giá trị người tiêu dùng:
Có thể ảnh hưởng đến giá trị và lựa chọn cho người tiêu dùng, vì sự kiểm soát của
doanh nghiệp độc quyền có thể dẫn đến giá cao và ít lựa chọn.
6. Nghiên cứu Luật Kinh Doanh Bất Động Sản
6.1. Khái niệm Kinh doanh Bất động sản

2006 2014 2023

Theo khoản 2 và 3 điều 4 Theo khoản 1 điều 3 Luật Theo khoản 1 điều 3 Luật
KDBĐS 2014
Luật KDBĐS 2006 KDBĐS 2023
Kinh doanh bất động sản là
việc đầu tư vốn để thực
Kinh doanh bất động sản hiện hoạt động xây dựng, Kinh doanh bất động sản là hoạt
là việc bỏ vốn đầu tư tạo mua, nhận chuyển nhượng động nhằm mục đích tìm kiếm lợi
lập, mua, nhận chuyển để bán, chuyển nhượng; nhuận thông qua việc bỏ vốn để
nhượng, thuê, thuê mua cho thuê, cho thuê lại, cho tạo lập nhà ở, công trình xây
bất động sản để bán, thuê mua bất động sản; dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ
chuyển nhượng, cho thuê, thực hiện dịch vụ môi giới tầng kỹ thuật trong dự án bất
cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; dịch vụ sàn động sản để bán, chuyển nhượng;
nhằm mục đích sinh lợi. giao dịch bất động sản; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua nhà ở, công trình xây dựng;
dịch vụ tư vấn bất động sản
Kinh doanh dịch vụ bất cho thuê, cho thuê lại quyền sử
hoặc quản lý bất động sản
động sản là các hoạt động dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
nhằm mục đích sinh lợi.
hỗ trợ kinh doanh bất động trong dự án bất động sản; chuyển
sản và thị trường bất động nhượng dự án bất động sản; kinh
sản, bao gồm các dịch vụ doanh dịch vụ bất động sản
môi giới bất động sản,
định giá bất động sản, sàn
giao dịch bất động sản, tư Theo khoản 2 điều 3 Luật
vấn bất động sản, đấu giá KDBĐS 2023
bất động sản, quảng cáo
bất động sản, quản lý bất Kinh doanh dịch vụ bất động sản
động sản. bao gồm kinh doanh các dịch vụ:
sàn giao dịch bất động sản, môi
giới bất động sản, tư vấn bất
động sản, quản lý bất động sản.
6.2. Điều kiện Bất động sản đưa vào kinh doanh

2006 2014 2023

Nhà, công Theo khoản 1 điều 7 Theo khoản 1 điều 9 Theo khoản 1 điều 14
trình xây LUẬT KDBĐS 2006
dựng đưa LUẬT KDBĐS 2014 LUẬT KDBĐS 2023
vào kinh a) Thuộc đối tượng được
phép kinh doanh; a) Có đăng ký quyền sở a) Có Giấy chứng nhận
doanh
b) Đối với nhà, công hữu nhà, công trình xây quyền sở hữu nhà ở và
trình xây dựng mới phải dựng gắn liền với đất quyền sử dụng đất ở hoặc
đảm bảo chất lượng theo trong giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền
quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất. sử dụng đất, quyền sở hữu
về xây dựng; đối với Đối với nhà, công trình nhà ở và tài sản khác gắn
nhà, công trình xây xây dựng có sẵn trong liền với đất hoặc giấy
dựng đã qua sử dụng thì dự án đầu tư kinh doanh chứng nhận khác về
yêu cầu về chất lượng bất động sản thì chỉ cần quyền sử dụng đất, quyền
do các bên thỏa thuận có giấy chứng nhận về sở hữu tài sản gắn liền với
trong hợp đồng; quyền sử dụng đất theo đất theo quy định của
c) Không có tranh chấp quy định của pháp luật pháp luật về đất đai trong
về quyền sở hữu; về đất đai; đó có ghi nhận quyền sở
d) Không bị kê biên để hữu nhà ở, công trình xây
b) Không có tranh chấp dựng hoặc Giấy chứng
thi hành án hoặc để chấp
về quyền sử dụng đất, nhận quyền sở hữu nhà ở
hành quyết định hành
quyền sở hữu nhà, công hoặc Giấy chứng nhận
chính của cơ quan nhà
trình xây dựng gắn liền quyền sở hữu công trình
nước có thẩm quyền;
với đất; xây dựng, trừ nhà ở, công
đ) Không nằm trong khu
vực cấm xây dựng theo c) Không bị kê biên để trình xây dựng, phần diện
quy định của pháp luật bảo đảm thi hành án. tích sàn xây dựng trong
về xây dựng; công trình xây dựng trong
e) Có hồ sơ bao gồm dự án bất động sản quy
giấy chứng nhận quyền định tại khoản 2 và khoản
sở hữu nhà, công trình 3 Điều này;
xây dựng và quyền sử
dụng đất hoặc giấy tờ
b) Không thuộc
hợp pháp chứng minh
trường hợp đang có tranh
quyền sở hữu, quyền sử
chấp về quyền sử dụng
đất gắn với nhà ở, công
 dụng theo quy định của trình xây dựng, tranh chấp
pháp luật; giấy phép về quyền sở hữu nhà ở,
xây dựng hoặc hồ sơ dự công trình xây dựng đưa
án và thiết kế bản vẽ thi vào kinh doanh đang được
công đã được phê duyệt cơ quan có thẩm quyền
đối với nhà, công trình thông báo, thụ lý và giải
đang xây dựng;... quyết; trường hợp có tranh
chấp thì đã được cơ quan
có thẩm quyền giải quyết
bằng bản án, quyết định,
phán quyết đã có hiệu lực
pháp luật;

c) Không bị kê biên để bảo

đảm thi hành án;

d) Không thuộc trường hợp

luật cấm giao dịch;

đ) Không thuộc trường hợp

đang trong thời gian bị
đình chỉ, tạm đình chỉ giao
dịch theo quy định của
pháp luật;
e) Đã được công khai
thông tin theo quy định tại
Điều 6 của Luật này.
Nhà, Điều 55. Điều kiện của Điều 24. Điều kiện của
Công bất động sản hình nhà ở, công trình xây
trình thành trong tương lai dựng hình thành trong
dựng được đưa vào kinh tương lai được đưa vào
hình doanh kinh doanh
thành 1. Có giấy tờ về quyền 1. Nhà ở, công trình
trong
tương sử dụng đất, hồ sơ dự xây dựng đã được khởi
lai
án, thiết kế bản vẽ thi công xây dựng theo

công đã được cấp có quy định của pháp luật

thẩm quyền phê duyệt, về xây dựng.

Giấy phép xây dựng đối
với trường hợp phải có 2. Có một trong các loại
Giấy phép xây dựng, giấy giấy tờ về quyền sử dụng
tờ về nghiệm thu việc đất sau đây:
hoàn thành xây dựng cơ
sở hạ tầng kỹ thuật tương a) Quyết định giao đất;
ứng theo tiến độ dự án;
b) Quyết định cho thuê đất
trường hợp là nhà chung
và hợp đồng về cho thuê
cư, tòa nhà hỗn hợp có
quyền sử dụng đất theo quy
mục đích để ở hình thành
định của pháp luật về đất
trong tương lai thì phải có
đai;
biên bản nghiệm thu đã
hoàn thành xong phần c) Quyết định cho phép
móng của tòa nhà đó. chuyển mục đích sử dụng
đất;
2. Trước khi bán, cho
thuê mua nhà ở hình d) Giấy chứng nhận quyền
thành trong tương lai, chủ sử dụng đất;
đầu tư phải có văn bản
thông báo cho cơ quan đ) Giấy chứng nhận quyền
quản lý nhà ở cấp tỉnh về sở hữu nhà ở và quyền sử
việc nhà ở đủ điều kiện dụng đất ở;
được bán, cho thuê mua.
e) Giấy chứng nhận quyền
Trong thời hạn 15 ngày sử dụng đất, quyền sở hữu
kể từ ngày nhận được nhà ở và tài sản khác gắn
thông báo, cơ quan quản liền với đất;
lý nhà ở cấp tỉnh có trách
nhiệm trả lời bằng văn g) Giấy chứng nhận khác
bản cho chủ đầu tư về nhà về quyền sử dụng đất,
ở đủ điều kiện được bán, quyền sở hữu tài sản gắn
cho thuê mua; trường hợp liền với đất theo quy định
không đủ điều kiện phải của pháp luật về đất đai.
nêu rõ lý do.
3. Có các loại giấy tờ sau
đây:
a) Giấy phép xây dựng nhà
ở, công trình xây dựng và
hồ sơ đề nghị cấp giấy
phép xây dựng đối với
trường hợp phải có giấy
phép xây dựng theo quy
định của pháp luật về xây
dựng;

b) Thông báo khởi công

xây dựng nhà ở, công trình
xây dựng và hồ sơ thiết kế
xây dựng nhà ở, công trình
xây dựng đối với trường
hợp không phải có giấy
phép xây dựng theo quy
định của pháp luật về xây
dựng;

c) Giấy tờ về nghiệm
thu việc đã hoàn thành xây
dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật theo quy định của
pháp luật về xây dựng
tương ứng theo tiến độ dự
án; trường hợp là nhà
chung cư, tòa nhà hỗn hợp
có nhà ở phải có giấy tờ
chứng minh đã được
nghiệm thu hoàn thành xây
dựng phần móng theo quy
định của pháp luật về xây
dựng.

4. Trước khi bán, cho thuê

mua nhà ở hình thành
trong tương lai, chủ đầu tư
dự án phải có văn bản
thông báo
cho cơ quan quản lý nhà
nước về kinh doanh bất
động sản cấp tỉnh về việc
nhà ở đủ điều kiện được
bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể

từ ngày nhận được thông
báo, cơ quan quản lý nhà
nước về kinh doanh bất
động sản cấp tỉnh có trách
nhiệm kiểm tra về điều kiện
của nhà ở đưa vào kinh
doanh và trả lời bằng văn
bản cho chủ đầu tư về nhà ở
đủ điều kiện được bán, cho
thuê mua; trường hợp
không đủ điều kiện phải nêu
rõ lý do.

Chính phủ quy định chi tiết

khoản này.

5. Nhà ở, công trình xây

dựng phải nằm trong dự án
bất động sản đã được cơ
quan nhà nước có thẩm
quyền chấp thuận theo quy
định của pháp luật và trong
nội dung dự án được chấp
thuận có mục đích đầu tư
xây dựng nhà ở, công trình
xây dựng để bán, cho thuê
mua.
 6. Đáp ứng điều kiện quy
định tại các điểm b, c, d, đ
khoản 1, điểm a và điểm c
khoản 2 Điều 14 của Luật
này.

7. Đã được công khai

thông tin về bất động sản,
dự án bất động sản đưa
vào kinh doanh theo quy
định tại Điều 6 của Luật
này.

8. Phần diện tích sàn xây

dựng trong công trình xây
dựng hình thành trong
tương lai đưa vào kinh
doanh ngoài việc đáp ứng
điều kiện quy định tại các
khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7
Điều này thì còn phải bảo
đảm các điều kiện quy
định tại khoản 3 Điều 14
của Luật này.

Các dự Theo khoản 3 điều 7 Điều 12. Yêu cầu đối với Theo khoản 2 điều 14
Luật KDBĐS 2006 dự án đầu tư bất động
án đầu Luật KDBĐS 2023
Các bất động sản khác sản để kinh doanh
theo quy định tại điểm
tư bất 1. Dự án đầu tư bất a) Dự án phải đáp ứng
c khoản 1 Điều 6 của
động sản động sản để kinh doanh các yêu cầu quy định tại
Luật này được đưa vào
phải phù hợp với quy Điều 11 của Luật này;
kinh doanh phải có đủ
hoạch, kế hoạch sử dụng
điều kiện theo quy định b) Có giấy tờ xác định
đất, quy hoạch đô thị, quy
của Chính phủ. nhà ở, công trình xây dựng
hoạch xây dựng nông
đã được nghiệm thu đưa
thôn và phải theo kế
vào khai thác, sử dụng
hoạch thực hiện được cơ
theo quy định của pháp
quan nhà nước có thẩm
luật về xây dựng;
quyền phê duyệt.
c) Chủ đầu tư dự án đã
hoàn thành nghĩa vụ tài
 chính về đất đai gồm tiền
2. Trình tự, thủ tục đầu sử dụng đất, tiền thuê đất
tư dự án bất động sản để và các loại thuế, phí, lệ phí
kinh doanh thực hiện liên quan đến đất đai (nếu
theo quy định của pháp có) đối với Nhà nước theo
luật về đầu tư, đất đai, quy định của pháp luật đối
xây dựng, đô thị, nhà ở với đất gắn với nhà ở,
và quy định khác của công trình xây dựng đưa
pháp luật có liên quan. vào kinh doanh;
d) Có giấy chứng nhận về
3. Dự án đầu tư bất quyền sử dụng đất theo
động sản phải được thi quy định của pháp luật về
công đúng tiến độ, bảo đất đai đối với đất gắn với
đảm chất lượng theo quy nhà ở, công trình xây
định của pháp luật về xây dựng.
dựng.
Đất và Theo khoản 2 điều 7 Theo khoản 2 điều 9 Điều 29. Yêu cầu trong
quyền sử kinh doanh quyền sử
dụng đất Luật KDBĐS 2006 Luật KDBĐS 2014 dụng đất đã có hạ tầng
kỹ thuật trong dự án bất
a) Thuộc đối tượng a) Có giấy chứng nhận động sản
được phép kinh doanh; về quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp 1. Dự án bất động sản
b) Có giấy tờ hợp pháp luật về đất đai; khi có quyền sử dụng đất
chứng minh quyền sử đã có hạ tầng kỹ thuật
dụng đất theo quy định b) Không có tranh chấp được đưa vào kinh doanh
của pháp luật; về quyền sử dụng đất; phải đáp ứng các yêu cầu
sau đây:
c) Không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất
không bị kê biên để bảo a) Các yêu cầu quy định
d) Trong thời hạn sử đảm thi hành án; tại Điều 11 của Luật này;
dụng đất;
d) Trong thời hạn sử b) Đã hoàn thành việc đầu
đ) Không bị kê biên để dụng đất. tư xây dựng các công trình
thi hành án hoặc để hạ tầng kỹ thuật theo quy
chấp hành quyết định hoạch chi tiết được phê
hành chính của cơ quan duyệt,
nhà nước có thẩm
quyền;
e) Trường hợp chuyển tiến độ dự án được chấp
nhượng, cho thuê quyền thuận của cơ quan nhà
sử dụng đất thuộc dự án nước có thẩm quyền theo
khu đô thị mới, dự án quy định của pháp luật về
khu nhà ở, dự án hạ tầng xây dựng, pháp luật về quy
kỹ thuật khu công hoạch đô thị, pháp luật về
nghiệp thì phải có các đầu tư;
công trình hạ tầng tương
ứng với nội dung và tiến c) Bảo đảm cung cấp các
độ của dự án đã được dịch vụ cấp điện, cấp nước,
phê duyệt. thoát nước, thu gom rác
thải, xử lý nước thải; bảo
đảm kết nối với hệ thống
hạ tầng chung của khu vực
trước khi chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất;

d) Việc chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất đã có hạ
tầng kỹ thuật phải phù hợp
với mục tiêu đầu tư, nội
dung của dự án đầu tư đã
được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền chấp thuận.

2. Việc chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất đã có hạ
tầng kỹ thuật trong dự án
bất động sản phải đáp ứng
các điều kiện quy định tại
Điều 31 và Điều 35 của
Luật này và tuân thủ các
quy định về

hình thức, mục đích, thời

hạn sử dụng đất, đăng ký
đất đai theo quy định của
pháp luật về đất đai.