CHƯƠNG 5:

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

ThS. Võ Thị Hoàng Vi

Năm 2022
NỘI DUNG

1 Giới thiệu

2 Các bước tiến hành

3 Ví dụ

4 Phạm vi áp dụng

5 Ưu – nhược điểm
YÊU CẦU ĐẠT ĐƯỢC

– Sinh viên nắ m đượ c khá i niệm, trườ ng hợ p á p dụ ng, quy trình

thự c hiện và ưu nhượ c điểm củ a phương phá p chi phí .

– Vậ n dụ ng kiến thứ c đã họ c ướ c tính giá trị tà i sả n bằ ng phương

phá p chi phí trong nhữ ng tình huố ng minh họ a điển hình
1. KHÁI NIỆM

Là phương pháp thẩm định giá dự a trên cơ sở chi phí tạ o

ra mộ t tà i sả n tương tự tà i sả n thẩ m định giá để xá c định
giá trị củ a tà i sả n thẩ m định giá

(Tiêu chuẩn TĐGVN-O9)

1. KHÁI NIỆM

“Chi phí tái tạo”

 Là CHI PHÍ HIỆN HÀNH tạ i thờ i điểm thẩ m định giá để

XÂY DỰNG, SẢN XUẤT HAY CHẾ TẠO tà i sả n GIỐNG NGUYÊN
MẪU vớ i tà i sả n cầ n thẩ m định giá ;

 Bao GỒM TẤT CẢ NHỮNG ĐIỂM LỖI THỜi, lạ c hậ u củ a tà i sả n cầ n

thẩ m định giá .

(Theo: TĐGVN09)
1. KHÁI NIỆM

“Chi phí thay thế”

 Là CHI PHÍ HIỆN HÀNH tạ i thờ i điểm thẩ m định giá để xây
dự ng, sả n xuấ t hay chế tạ o tà i sả n có CÔNG DỤNG TƯƠNG TỰ
như tà i sả n cầ n thẩ m định giá
 Có LOẠI TRỪ cá c bộ phậ n có chứ c nă ng LỖI THỜI, nhưng có
tính đến tiến bộ khoa họ c, cô ng nghệ tạ i thờ i điểm cầ n thẩ m
định giá ;
 Để tạ o ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so vớ i
tà i sả n cầ n thẩ m định giá .
(Theo: TĐGVN09)
2. CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH

Ước tính riêng giá trị của lô đất

BƯỚC 1
Ước tính các chi phí thay thế, tái tạo CTXD
BƯỚC 2
Ước tính tổng giá trị hao mòn
BƯỚC 3
Ước tính giá trị hiện tại của CTXD
BƯỚC 4
Tính giá trị của bất động sản cần TĐG
BƯỚC 5
 ƯỚCPHÁP
4.2.1 PHƯƠNG TÍNHSO
RIÊNG
SÁNHGIÁ TRỊ CỦA LÔ ĐẤT
BƯỚC 1

Ước tính giá trị riêng của lô đất thuộ c bấ t độ ng sả n

bằ ng cá ch coi như LÔ ĐẤT TRỐNG, đang đượ c sử dụ ng
trong điều kiện TỐT NHẤT & HIỆU QUẢ NHẤT.
 ƯỚC TÍNH CP THAY THẾ, TÁI TẠO CTXD
BƯỚC 2

Chi phí xây dựng công trình bao gồm:

− Chi phí trực tiếp: cá c chi phí nguyên vậ t liệu, nhâ n cô ng, chi
phí sử dụ ng máy thi cô ng, cá c chi phí trự c tiếp khá c.
− Chi phí gián tiếp: chi phí phụ c vụ thi cô ng, điều hà nh sả n
xuấ t tạ i cô ng trườ ng, và cá c chi phí giá n tiếp khá c
− Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phả i nộ p theo quy định
 ƯỚC TÍNH CP THAY THẾ, TÁI TẠO CTXD
BƯỚC 2

Việc tính toán chi phí xây dựng công trình căn cứ vào:
− Mặ t bằ ng giá thị trườ ng củ a nguyên, nhiên vậ t liệu tạ i thờ i
điểm định giá
− Cá c quy định củ a cơ quan có thẩ m quyền về định mứ c kinh
tế, kỹ thuậ t, định mứ c tiêu hao nguyên vậ t liệu.
− Cá c hướ ng dẫ n về xá c lậ p đơn giá xây dự ng.
 XÁC ĐỊNH VÀ TÍNH TỔNG HAO MÒN
BƯỚC 3

− Xá c định cá c loạ i hao mò n (hao mò n vậ t lý, hao mò n chứ c

nă ng, hao mò n kinh tế).

− Ướ c tính giá trị hao mò n lũ y kế củ a cô ng trình xây dự ng

hiện có .

11
 TÍNH GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH XD
BƯỚC 4

Giá trị hiện tạ i củ a cô ng trình xây dự ng đượ c tính bằ ng:

(Chi phí tái tạo/thay thế mới) – (Tổng hao mòn tích lũy)

12
 ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ BĐS CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ
BƯỚC 5

Tổ ng giá trị BĐS cầ n thẩ m định giá bằ ng:

(Giá trị lô đấ t) + (Giá trị hiện tạ i cô ng trình xây dự ng)

Hay:

Giá trị Chi phí tá i tạ o/ Hao mò n

Giá trị BĐS = đấ t + thay thể củ a - luỹ kế
trố ng cô ng trình

13
2.1 ƯỚC TÍNH CHI PHÍ THAY THẾ, TÁI TẠO CTXD

Cá c phương phá p phổ biến ướ c tính chi phí tá i tạ o hoặ c chi phí
thay thế cô ng trình xây dự ng
Phương pháp so sánh theo đơn vị
Dựa trên cơ sở so sánh tổng chi phí xây dựng của công trình
tương tự.
Xác
định Phương pháp ước tính hạng mục công trình
chi phí
Tổng chi phí của tất cả các hạng mục công trình.

Text in Phương pháp khảo sát số lượng

here Tổng chi phí dựa trên bảng dự toán thiết kế.
 Phương pháp so sánh theo đơn vị
Dựa trên cơ sở chi phí xây dựng
của công trình tương tự.
Xác
định chi
Phương pháp ước tính hạng mục công trình
phí
Tổng chi phí của tất cả các
hạng mục công trình

Text in here Phương pháp khảo sát số lượng

Tổng chi phí dựa trên bảng dự toán thiết kế.

Chi phí thay thế /tái tạo=

Đơn giá xây dựng công trình tương tự * Diện tích sàn xây dựng của TSTĐG

Diện tích sàn xây dựng = số tầng*diện tích xây dựng

Diện tích sàn xây dựng = số tầng*mật độ xây dung*diện tích đất
**Ví dụ
Bất động sản cần thẩm định nằm ở mặt tiền đường X một bên giáp hẻm 4m, có
diện tích đất 64m2 (4m x 16m). Đơn giá xây dựng nhà tương tự trên thị trường tại
thời điểm thẩm định giá là 6 triệu đồng/m2
YÊU CẦU: Tính chi phí thay thế của bất động sản cần thẩm định trên trong các
trường hợp sau đây:
• Diện tích sàn xây dựng là 60m2.
• Diện tích sàn xây dựng là 60m2, nhà trệt;
• Diện tích xây dựng là 60m2, nhà 1 trệt 1 lầu;
• Diện tích xây dựng là 60m2, nhà 1 trệt, 1 lửng, 1 lầu;
• Diện tích sàn xây dung 60m2, nhà 1 trệt, 1 lửng.
 2.1 ƯỚC TÍNH CHI PHÍ THAY THẾ, TÁI TẠO CTXD

Phương pháp so sánh theo đơn vị

Ví dụ: Tính chi phí xây dự ng nhà kho diện tích 500m2, biết thô ng
tin như sau:
Chi phí xây dự ng thô là 3,26 triệu đồ ng/m2, Cp giá n tiếp bằ ng 7%
chi phí trự c tiếp. Lợ i nhuậ n cho nhà đầ u tư bằ ng 10% tổ ng chi phí
trự c tiếp và giá n tiếp.
2.2 XÁC ĐỊNH HAO MÒN CỦA TÀI SẢN
Hao mò n tích luỹ là khá c biệt giữ a chi phí xây dự ng cô ng trình tạ i
thờ i điểm thẩ m định và giá trị thị trườ ng củ a cô ng trình tạ i cù ng
thờ i điểm
HAO MÒN VẬT LÝ
Nguyên nhân do sự hư hỏng hay không dùng được nữa của tài
sản.
CÁC LOẠI
HAO MÒN CHỨC NĂNG
HAO
MÒN Nguyên nhân từ đặc điểm bên trong của tài sản như thiết kế
nền yếu, cấu trúc không tương thích
Text in ere
HAO MÒN NGOẠI VI
do những điều kiện bên ngoài tác động như nhu cầu bị sụt
giảm, thay đổi mục đích sử dụng, kinh tế sụt giảm.
2.2 XÁC ĐỊNH HAO MÒN CỦA TÀI SẢN
Các phương pháp phổ biến ước tính hao mòn tổng cộng

Phương pháp so sánh

Dựa trên cơ sở so sánh hao mòn của của công trình
tương tự.
ƯỚC TÍNH
Phương pháp tuổi đời
GIÁ TRỊ
HAO MÒN Dựa trên tỷ lệ tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế
của tài sản
Phương pháp tổng cộng
Tổng giá trị hao mòn (hao mòn vật lý, chức
năng, ngoại vi.)
2.2 XÁC ĐỊNH HAO MÒN CỦA TÀI SẢN

Xác định hao mòn bằng phương pháp so sánh

• Bước 1: Chọ n cá c bấ t độ ng sả n đã /đang đượ c giao dịch trên thị

trườ ng có đặ c điểm tương đồ ng về mứ c độ hao mò n vớ i BĐS cầ n
thẩ m định giá .

• Bước 2: Chiết trừ giá đấ t ra khỏ i giá bá n củ a cá c bấ t độ ng sả n so

sá nh nhằ m tìm ra giá trị hiện tạ i củ a cô ng trình xây dự ng

• Bước 3: Xá c định chi phí thay thế (hoặ c tá i tạ o) mớ i 100% củ a cô ng

trình tương tự .
2.2 XÁC ĐỊNH HAO MÒN CỦA TÀI SẢN

• Bước 4: Gía trị hao mò n lũ y kế củ a cô ng trình tạ i thờ i điểm

thẩ m định giá , bướ c 3 trừ (-) bướ c 2.

• Bước 5: Xá c định tỷ lệ hao mò n lũ y kế, bướ c 4 chia (:) bướ c 3;

• Bước 6: Xá c định tuổ i đờ i hiệu quả (nă m) củ a cô ng trình so

sá nh;

• Bước 7: Xá c định tỷ lệ hao mò n hà ng nă m củ a TSSS, bướ c 5

chia (:) bướ c 6;
2.2 XÁC ĐỊNH HAO MÒN CỦA TÀI SẢN

• Bước 8: Xá c định tỷ lệ hao mò n hà ng nă m củ a TSTĐ (Bình

quâ n tỷ lệ hao mò n củ a cá c TSSS);

• Bước 9: Xá c định hao mò n TSTĐ (bướ c 8 nhâ n TĐHQ).

2.2 XÁC ĐỊNH HAO MÒN CỦA TÀI SẢN

VÍ DỤ
Cầ n xá c định tỷ lệ hao mò n củ a mộ t ngô i nhà 2 tầ ng, có tuổ i đờ i hiệu
quả 22 nă m. Qua điều tra thị trườ ng, thẩ m định viên thu đượ c thô ng
tin sau:
 Tạ i thị trườ ng lâ n cậ n có 2 BĐS mà CTXD có mứ c độ hao mò n
tương tự vớ i ngô i nhà cầ n TĐG, đã đượ c bá n vớ i giá 3,55 tỷ đồ ng
(BĐS 1) và 3,1 tỷ (BĐS 2).
 Tuổ i đờ i hiệu quả củ a 2 BĐS này lầ n lượ t là 21 nă m và 22 nă m.
 Chi phí xây dự ng ngô i nhà tương tự , mớ i 100% củ a BĐS 1 là 1,765
tỷ và BĐS 2 là 1,8 tỷ.
 Gía đấ t qua điều tra thị trườ ng củ a 2 BĐS này lầ n lượ t là 2,485 tỷ
và 2,015 tỷ. ĐS: 42,62%
2.2 XÁC ĐỊNH HAO MÒN CỦA TÀI SẢN

Xác định hao mòn bằng phương pháp tuổi đời

Tuổi đời kinh tế = Tuổi đời hiệu quả + Tuổi đời kinh tế còn lại
2.2 XÁC ĐỊNH HAO MÒN CỦA TÀI SẢN

Tuổi đời hiệu quả

% Hao mòn = *100%
Tuổi đời kinh tế

Ví dụ:
Cầ n xá c định tỷ lệ hao mò n theo phương phá p tuổ i đờ i củ a
mộ t cô ng trình có cá c thô ng tin sau:
- Tuổ i đờ i hiệu quả : 10 nă m.
- Tuổ i đờ i kinh tế cò n lạ i: 40 nă m.
Cầ n xá c định tuổ i đờ i kinh tế, tuổ i đờ i kinh tế cò n lạ i, tuổ i đờ i thự c tế và tuổ i
đờ i hiệu quả , tỷ lệ hao mò n mộ t ngô i nhà có cá c thô ng số sau:
• Hoà n thà nh xây dự ng và o nă m 1990
• Theo tiêu chuẩ n kỹ thuậ t thì ngô i nhà sẽ tồ n tạ i trong 70 nă m (đến nă m
2060 bị phá bỏ ). Trong đó , giá trị ngô i nhà đó ng gó p và o giá trị chung
củ a bấ t độ ng sả n sẽ giả m dầ n, ướ c tính đến nă m 2058 giá trị ngô i nhà
đó ng gó p giá trị BĐS bằ ng 0 đ và từ sau nă m 2058 ngô i nhà đó ng gó p
giá trị â m (chi phí sử a chữ a nhà lớ n hơn giá trị mang lạ i cho BĐS).
• Nă m 2005 ngô i nhà đượ c nâ ng cấ p sử a chữ a. Do đượ c nâ ng cấ p nên
tuổ i thọ kinh tế cò n lạ i củ a ngô i nhà đượ c kéo dà i thêm 8 nă m nữ a.
• Nă m 2022 tiến hà nh thẩ m định giá .
Ướ c tính giá trị hiện tạ i củ aMTB cầ n thẩ m định biết:
 Tuổ i đờ i kinh tế 50 nă m;
 Máy này vừ a trả i qua mộ t đợ t sử a chữ a lớ n cá ch đây 5
nă m, sau khi sử a chữ a chấ t lượ ng cò n lạ i củ a cô ng
trình đượ c đá nh giá bằ ng 70% so vớ i lú c mớ i.
 Chi phí mua mớ i máy tương tự là 1,5 tỷ đồ ng.
Ướ c tính giá trị hiện tạ i củ a bấ t độ ng sả n là khu nhà trọ khép kín gồ m 10
phò ng, xây dung trên đấ t thổ cư, ướ c tính cò n khai thá c đượ c 20 nă m nữ a.
S đấ t = 80m2, diện tích sà n xây dung là 250m2. Đơn giá xây dự ng mớ i
cô ng trình tương tự là 4trđ/m2.
Qua khả o sá t thị trườ ng, Đơn giá QSDĐ củ a 4 thử a đấ t tương tự vớ i TSTĐ
như sau:
TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4
Đơn giá 12 10 14 11

Hiện tạ i thị trườ ng cho thuê phò ng trọ đang trong tình trạ ng cung > cầ u.
Theo ướ c tính củ a TĐV, thu nhậ p củ a chủ nhà trọ ướ c tính sụ t giả m 0,3
triệu/phò ng/thá ng. Suấ t chiết khấ u 15%.
Tỷ lệ hao mò n vậ t lý ướ c tính là 40%.
Giả sử cô ng trình khô ng có hao mò n chứ c nă ng.
Bất động sản cần thẩm định giá là nằm trên mặt tiền đường
X, có diện tích đất là 80m2 (5m x 16m); nhà cấp 2, gồm 1
trệt, 1 lầu, diện tích xây dựng là 80m 2, khung, sàn bê tông cốt
thép, mái lợp ngói, nền lát gạch ceramic, đơn giá xây dựng
mới nhà tương tự 5,5 triệu đồng/m 2. Nhà được xây dựng và
đưa vào sử dụng từ năm 1999, tuổi đời kinh tế của nhà là 50
năm, năm 2015 chủ nhà tiến hành sửa chữa, theo đánh giá
của thẩm định viên, việc sửa chữa làm tăng tuổi đời kinh tế
còn lại của nhà thêm 5 năm.
2.2 XÁC ĐỊNH HAO MÒN CỦA TÀI SẢN

Xác định hao mòn theo các kết cấu chính

 Hki x Tki
H =
Tki
Trong đó:
• i = 1…n: là số kết cấ u củ a tà i sả n thẩ m định giá
• H: là hao mò n củ a tà i sả n TĐG tính theo tỷ lệ %
• Hki: là hao mò n củ a kết cấ u thứ i tính theo tỷ lệ %
• Tki: là tỷ trọ ng củ a kết cấ u thứ i trong tổ ng giá kết cấ u củ a
tà i sả n TĐG
2.2 XÁC ĐỊNH HAO MÒN CỦA TÀI SẢN
Tính giá trị hiện tạ i củ a cô ng trình xây dự ng biết:

 Diện tích xây dự ng: 60m2, nhà 1 trệt, 2 lầ u. Kết cấ u khung bê tô ng cố t
thé p; sà n, má i bê tô ng cố t thép, nền gạ ch ceramic.
 Khả o sá t hiện trạ ng nhà tạ i thờ i điểm thẩ m định giá có tỷ lệ hao mò n
cá c kết cấ u chính như sau: mó ng khung cộ t 20%, tườ ng 15%, nền sà n
18%, kết cấ u đỡ má i 15%, má i 18%.
 Tỷ trọ ng cá c kết cấ u chính trong că n nhà : mó ng khung cộ t 10%, tườ ng
18%, nề n sà n 13%, kết cấ u đỡ má i 7%, má i 16%.
  Chi phí xây dự ng 1m2 nhà mớ i tương tự như sau:
• Chi phí trự c tiế p: 3 triệu đồ ng/m2
• Chi phí giá n tiếp: bằ ng 50% chi phí trự c tiếp
• Lợ i nhuậ n nhà thầ u: bằ ng 20% tổ ng chi phí.
4. PHẠM VI ÁP DỤNG

Thẩ m định giá tà i sả n có mụ c đích sử dụ ng đặ c biệt, tà i sả n

chuyên dù ng; Tà i sả n khô ng có đủ thô ng tin để á p dụ ng
phương phá p so sá nh, thu nhậ p.
Thẩ m định giá tà i sả n phụ c vụ mụ c đích bả o hiểm; tính toá n
mứ c tiền hỗ trợ , bồ i thườ ng khi Nhà nướ c giả i tỏ a, đền bù .
Kiểm tra cá c phương phá p khá c.
 5. ƯU – NHƯỢC ĐIỂM
Ưu điểm
Áp dụng đối với những tài sản không có cơ
sở để so sánh trên thị trường do sử dụng
cho mục đích riêng biệt. Nhược điểm
Chi phí không phải lúc nào
cũng bằng với giá trị.
Giá trị thị trường toàn bộ Phải có dữ liệu từ thị
không hẳn là giá trị của từng trường;
bộ phận cộng lại;
Khấu hao mang tính chủ quan;
Thẩm định viên phải có kinh
nghiệm
 BÀI TẬP VẬN DỤNG

Here 35
 VÍ DỤ
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Cảm ơn!