01 Đỗ Hoài Anh 2262 62KT7 Lần 3

KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
---------------------
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KINH TẾ
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU BIỆT THỰ, NHÀ Ở CHO THUÊ

“SUNRISE CITY”
GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : TS. VŨ KIM YẾN
SINH VIÊN THỰC HIỆN : ĐỖ HOÀI ANH
MSSV : 2262
LỚP : 62KT7
PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ
Họ và tên sinh viên : ĐỖ HOÀI ANH

Lớp quản lý : 62KT7
Lớp môn học : 62KT7
MSSV : 2262
Số liệu đề bài
Số lượng các nhà Tỷ lệ vốn tự có Tỷ lệ vốn vay

Địa điểm
A B C D (%) (%)
1 3 20 41 30 70
ĐÁNH GIÁ THỰC HIỆN NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN

Thời
STT Đánh giá Ghi chú
gian
1 28/4 7
CÒN NHIỀU SAI SÓT, SỐ LIỆU CẦN
KIỂM TRA LẠI TÍNH CHÍNH XÁC
2 5/5 9
3 25/5 Xem lại cách xác định r 8.5

MỞ ĐẦU
***
1. VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC
DÂN
Đầu tư xây dựng là một hoạt động có liên quan đến bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng
tài sản là công trình xây dựng để sau đó tiến hành khai thác công trình, sinh lợi với
một khoảng thơi gian nhất định nào đó trong tương lai. ĐTXD có vai trò quan
trọng trong nền kinh tế quốc dân
- Là hoạt động đi trước để trực tiếp tạo dựng ra cơ sở vật chất (quy ước gọi là
tài sản) cho toàn bộ các nghành kinh tế quốc dân để sau đó các ngành kinh tế
quốc dân tiến hành khai khác để sinh lời.
- Tạo cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất mới gắn liền với
chuyên môn hóa và phân công lao động mới, làm cho nền kinh tế phát triển
năng động và hiệu quả hơn.
- Góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lý, góp phần thúc đẩy sự
tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội.
- Góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển giữa các ngành kinh tế quốc
dân: quan hệ giữa phát triển công nghiệp với nông nghiệp, quan hệ giữa phát
triển kinh tế với phát triển văn hóa, giáo dục và các mối quan hệ khác.
- Đối với nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động
đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng, thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc
công nhiệp hoá, hiện đại hoá mà Đảng và Nhà nước đã đề ra.. Cụ thể là:
 ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng phục vụ
cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các
thành phần kinh tế và phát triển xã hội.
 ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời
sống vật chất, tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công
trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh
thái.
 ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các
công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
2. VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG
- Dự án kinh tế đầu tư cung cấp những luận cứ có tính chất khoa học nhằm
đảm bảo cho việc đầu tư vốn đúng mục đích và đạt hiệu quả cao, thỏa mãn
mục tiêu đầu tư đặt ra
- Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để
trình duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là
căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét
cơ hội dự kiến đạt được các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu
quả của nó.
- Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có
thể kiểm soát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính, hiệu
quả xã hội cũng như an ninh quốc phòng.
- Dự án đầu tư là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng và cơ hội
chuyển hoá dần những biện pháp được đề xuất ( về kỹ thuật, tài chính, kinh
tế – xã hội) trở thành hiện thực.
- Nội dung của dự án đầu tư quyết dịnh chất lượng và kết quả của hoạt động
đầu tư.
- Dự án đầu tư là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó
giúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn.
3. NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG – DỰ ÁN KHẢ THI

3.1. Phần thuyết minh của dự án
- Sự cần thiết, mục tiêu đầu tư, địa điểm xây dựng, quy mô công suất và hình
thức đầu tư xây dựng.
- Khả năng đảm bảo các yếu tố để thực hiện dự án: sử dụng tài nguyên, lựa
chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kĩ thuật, tiêu thụ sản
phẩm, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng, tái định cư, vận hành, sử
dụng công trình và bảo vệ môi trường ;
- Đánh giá các tác động của dự án đến thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái
định cư, bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn xây dựng, phòng
chống cháy nổ;
- Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, đánh giá hiệu
quả kinh tế-xã hội của dự án.
3.2. Phần thiết kế cơ sở của dự án
- Thiết kế cơ sở là thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập dự án đầu tư
xây dựng công trình trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn.
- Bảo đảm thể hiện được các thông số kĩ thuật chủ yếu phù hợp với các quy
chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
- Là căn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo.
- Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm :
 Phần thuyết minh
 Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công
trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự
nhiên, tải trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được
áp dụng.
 Thuyết minh công nghệ
 Thuyết minh xây dựng.
 Phần bản vẽ
 Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông
số kỹ thuật chủ yếu;
 Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc,
kết cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích
thước và khối lượng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây
dựng;
 Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ.
- Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là
09bộ.
4. NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI
4.1. Nội dung phân tích tài chính
- Phân tích tài chính Dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài
chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư và các bên góp vốn
đầu tư cho dự án.
- Dựa trên 2quan điểm: quan điểm vốn chung và quan điểm vốn chủ sở hữu :
• Quan điểm vốn chung (tổng đầu tư):
o Chủ sở hữu với nhà cho vay là 1 chủ thể duy nhất để phân tích.
o Phản ảnh lợi ích của tổng thể dự án sinh ra.
o Không kể đến 1 cách trực tiếp phần vốn đi vay, chi phí trả nợ gốc và lãi vay
trong dòng tiền dự án.
• Quan điểm vốn chủ sở hữu:
o Chủ sở hữu là chủ thể lợi ích để phân tích
o Phản ánh hiệu quả tài chính mang lại cho chủ sở hữu sau khi hoàn thành
xong các nghĩa vụ trả nợ.
o Khoản vay nợ gốc được đưa vào dòng tiền vào, khoản trả nợ gốc và lãi được
đưa vào dòng tiền ra.
- Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau
đây:
a. Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích (chủ
yếu là dòng tiền):
- Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án: Tổng mức đầu tư.
- Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành: Tổng giá trị hàng hoá, sản
phẩm của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành.
- Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án: phần thu nhập bất thường của DA.
- Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh gồm chi phí vận hành hàng
năm của dự án, chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu
nếu có và tiền trả lãi vốn vay (chi phí động).
- Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành.
- Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng.
- Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án.
- Lập kế hoạch huy động và sử dụng vốn cho dự án.
- Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án.
- Xác định lãi suất dùng trong tính toán: lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay
ngưỡng hiệu quả định trước.
b. Tiến hành phân tích lãi - lỗ cho dự án, xác định hiện giá hiệu số thu
chi (NPV) và xác định suất thu lời nội tại (IRR).
- Đánh giá chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi (NPV)
 Nếu NPV ≥ 0 => dự án đáng giá
 Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá
- Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại:
 Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá
 Nếu IRR< r => dự án không đáng giá
c. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ
tiêu đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động).
• Nhóm các chỉ tiêu tĩnh:
Chỉ tiêu tính cho 1 thời đoạn cụ thể của dự án và không tính đến giá trị của
tiền tệ theo thời gian.
 Lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm
 Lợi nhuận bình quân năm
 Mức doanh lợi đồng vốn
 Chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm
• Nhóm các chỉ tiêu động:
Chỉ tiêu động tính toán cho cả đời dự án và tính đến giá trị tiền tệ theo thời
gian.
 Giá trị hiện tại dòng tiền hiệu số thu chi – NPV
 Giá trị tương lai dòng tiền hiệu số thu chi – NFV
 Giá trị san đều hàng năm dòng tiền hiệu số thu chi – NAV
 Suất thu lợi nội tại – IRR
 Tỷ số lợi ích chi phí (tỷ số thu chi) – BCR
d. Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án.
- Phân tích độ an toàn nguồn vốn
- Phân tích thời hạn hoàn vốn
- Phân tích điểm hòa vốn
- Phân tích khả năng trả nợ
e. Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án.
Là tính toán xem xét các chỉ tiêu hiệu quả của dự án thay đổi như nào, khi các
nhân tố đầu vào của dự án bị thay đổi theo chiều hướng bất lợi.
 Phân tích từng yếu tố :
Xem xét ảnh hưởng riêng rẽ của từng yếu tố đầu vào với hiệu quả của từng
dự án.
 Phân tích kịch bản :
Thiết lập các kịch bản của dự án: cho các nhân tố đầu vào thay đổi theo chiều
hướng bất lợi với một tỷ lệ % nào đó.
4.2. Nội dung phân tích kinh tế xã hội

- Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án
đứng trên giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã
hội và cộng đồng. Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:
 Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do
doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh
nghiệp nhưng lợi ích đó không được trái với pháp luật và phải phù
hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất
nước. Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp chặt
chẽ. Những yêu cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích
kinh tế - xã hội của dự án đầu tư.
 Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để
thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự
án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân
địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án.
 Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để
Nhà nước xét duyệt và cấp giấy phép đầu tư.
 Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là
một căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức
viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho
việc bảo vệ môi trường.
 Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ
vốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu
trong dự án. Loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và
chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã
hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng.
 Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội cũng có thể được thực
hiện như nội dung của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ
tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích
kinh tế xã hội. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên góc
độ lợi ích KT-XH. Cụ thể như sau:
 Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả
đời dự án.
 Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.
 Mức thu hút lao động vào làm việc:
o Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm
o Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn
dự án
 Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời
dự án
 Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án.
 Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án.
 Các lợi ích & ảnh hưởng khác, …
5. GIỚI THIỆU DỰ ÁN: TÊN DỰ ÁN, CHỦ ĐẦU TƯ, ĐỊA ĐIỂM XÂY
DỰNG, QUY MÔ DỰ ÁN, MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ, GIẢI PHÁP XÂY
DỰNG, TRANG THIẾT BỊ .
Tên dự án: Khu biệt thự cao cấp cho thuê Sunrise City
Chủ đầu tư: Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco
Địa điểm xây dựng: Q. Hà Đông TP. Hà Nội
Quy mô dự án gồm 65 hạng mục chính gồm: 1 nhà A, 3 nhà B, 20 nhà C, 41

nhà D với diện tích (m2):
Hạng mục Nhà A Nhà B Nhà C Nhà D Tổng
Số lượng 1 3 20 41 65
Diện tích xây nhà
118.288 246.659 95.016 185 -
( Tính cho 1 nhà )
Tổng diện tích xây nhà
118.288 739.977 1900.32 7585 10343.59
( Diện tích chiếm đất )
Tổng diện tích khu đất: S = 30500 m2
Mật độ xây dựng: (10343.59 / 30500)*100% = 34%
Ngoài ra còn có các hạng mục khác
Quy mô các hạng mục công trình

Diện tích Tỷ lệ chiếm đất
STT Các hạng mục
( m2 ) (%)
1 Hạng mục công trình nhà A B C D 10343.59 34
2 Sân bãi đỗ xe & Đường giao thông 6633.5 21.7
3 Vườn hoa – Cây cảnh 3974.46 13.0
4 Nhà bảo vệ & Nhà điều hành 950.5 3.1
5 Sân Tennis 800 2.6
6 Nhà hàng & Café 1067.5 3.5
7 Bể bơi, hồ nước 1372.5 4.5
8 Cơ sở hạ tầng khác 782.95 2.6
9 Vỉa hè 4575 15
TỔNG 30500 100
 Thời gian tính toán, đánh giá dự án:

- Thời gian xây dựng: 1.75 năm
- Thời gian vận hành dự án và khấu hao tài sản cố định: 15 năm
- Thời gian phân tích dự án: 16.75 năm ( gồm cả thời gian xây dựng )
 Mục đích đầu tư:
- Kinh doanh cho thuê diện tích ở, sinh hoạt.
- Đối tượng cho thuê: các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
 Giải pháp xây dựng và trang thiết bị:
- Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.
- Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp
móng...) được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ kỹ thuật thi công.
- Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.
- Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương với khách
sạn quốc tế loại 3 sao.
CHƯƠNG I
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
***
1.XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN (GTMĐT)
Khi biết giá chuẩn XD; số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì Tổng mức
đầu tư được xác định theo công thức (1.1) sau:
GTMĐT = GMB + GXD + GTB + GQL + GTV + GK + GDP (1.1)
Trong đó:
 GMB - Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư
 GXD - Chi phí xây dựng
 GTB - Chi phí thiết bị
 GQL – Chi phí quản lý dự án
 GTV – Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
 GK - Chi phí khác
 GDP - Chi phí dự phòng
1.1. Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư
(GMB)
Do khu đất của dự án là đất trồng lúa nên không có chi phí tái định cư.
→ Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản:
- Chi phí bồi thường đất
- Chi phí bồi thường cây trồng trên đất.
- Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm, ổn định đời sống.
- Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ.
- Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây
dựng.
1.1.1. Chi phí bồi thường :
 Chi phí bồi thường đất :
Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức:
GBTĐ = Gđ x S
Trong đó:
- Gđ : giá bồi thường đất - đất dự án là đất ruộng, lấy theo Bảng 1 của
quyết định Số: 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của Ủy ban nhân
dân thành phố Hà Nội ( quận Hà Đông )
 Gđ = 162000 đồng / m2
- S : Tổng diện tích đất ( S = 30500 m2 )
 GBTĐ = 0.162 * 30500 = 4941 ( triệu đồng )
 Chi phí bồi thường lúa:
Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức:
GBTL = GL * S
Trong đó:
- Giá bồi thường lúa – lấy GL = 7000 đồng được lấy theo thông báo số
7756/STC-BG ngày 30/12/2014 của Sở Tài Chính Hà Nội về đơn giá
bồi thường đối với cây, hoa màu phục vụ công tác GPMB trên địa bàn
Hà Nội năm 2015.
- S : Tổng diện tích đất ( S = 30500 m2 )
 GBTL = 0.007 * 30500 = 213.5 ( triệu đồng )
Tổng chi phí bồi thường: GBT = 4941 + 213.5 = 5154.5 (triệu đồng)
1.1.2. Chi phí hỗ trợ :
 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm : Theo Điều 20 Nghị định 47/2014/
NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất quy định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông
nghiệp khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được “hỗ trợ bằng tiền
không quá 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất
của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu
hồi”. Lấy hệ số 2.
GCĐVL = 2*0.162* 30500 = 9882 (triệu đồng)
 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống : Theo khoản 3 điều 19 Quyết Định
47/2014/QĐ-UBND ban hành 15/05/2014 “Thu hồi trên 70% diện tích
đất đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong 12 tháng nếu
không phải di chuyển chỗ ở và 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở”,
“Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại điều này được tính
bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung
bình tại thời điểm hỗ trợ địa phương”. Lấy giá tham khảo 14.500đ/kg
gạo. Giả thiết 80 nhân khẩu, hỗ trợ trong 12 tháng.
GĐS = 0.0145*30*80*12 = 417.6 (triệu đồng)
1.1.3. Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ : Theo khoản 1 điều 3 Thông Tư
số 74/2015/TT-BTC về hướng dẫn lập dự toán, sử dụng và thanh quyết
toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
Nước thu hồi đất: “Nguồn kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trích không quá 2% tổng số kinh
phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án, tiểu dự án”.
GCPTC = 2%*( GBTĐ + GBTL + GCĐVL + GĐS )
= 4941 + 213.5 + 9882 + 417.6 = 309.082 (triệu đồng)
1.1.4. Chi phí thuê đất: Chi phí thuê đất trong 1 năm được xác định bằng công
thức
GCPTĐ/1 năm = GTĐ * S
Trong đó:
- Giá thuê đất - Căn cứ vào mục 5, điều 10 của Quyết định số
15/2012/QĐ-UBND: Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì
tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất một năm được tính bằng 1,5% giá đất theo
mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Mục
đích sử dụng đất thuê là sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Theo QĐ
30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019, giá đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp đường Biên Giang Quận Hà Đông là: 6.109 triệu đồng/m2.
- Giá thuê đất 1m2 trong 1 năm là:
GTĐ = 1.5% * 6.109 = 0.091635 (triệu đồng/m2)
- Chi phí thuê đất cho 1.5 năm xây dựng là:
GCPTĐXD = 0.091635*30500*1.5 = 4192.30 (triệu đồng)
Bảng 1.1. Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng,
tái định cư
(Đơn giá: triệu đồng)
STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế
1 Bồi thường 5154.5 0% 5154.5
2 Hỗ trợ 10299.6 0% 10299.6
3 Tổ chức bồi thường 309.082 0% 309.082
Tiền thuê đất trong thời
4 4192.30 0% 4192.30
gian XD
5 Tổng cộng 19955.482 GMB = 19955.482
1.2. Xác định chi phí xây dựng:

a. Các căn cứ xác định chi phí:
- Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án.
- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2)
- Quyết định số 1291/QĐ- BXD về suất vốn đầu tư xây dựng công trình
và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình 2017.
- Điều 11 thông tư số 16/VBHN- BTC ngày 17/06/2015 hướng dẫn thi
hành luật thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày
18/12/2013 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật thuế giá trị gia tăng. Lấy thuế suất 10%.
b. Công thức xác định chi phí xây dựng của dự án:
- Chi phí xây dựng được xác định theo công thức:
Trong đó:
: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT của công trình, hạng mục thứ i
+ n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
: Thuế suất thuế GTGT đối với sản phẩm xây lắp.
- Đối với những hạng mục thông dụng thì được tính như sau:
i
g XD = Si * Pi
Trong đó:
 Pi : Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay
1 đơn vị công suất của hạng mục thứ i
 Si : diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i ( có n hạng mục )
Diện tích sàn

Đơn vị m2
Tổng diện tích
Nhà Tầng Công thức tính Diện tích Tổng
sàn 1 nhà
17*9.5-1*11.4-3.4*2.5-0.7*7.9-
1 0.7*4.5-4.3*2.5-1*5.3
118.288
17*9.4-1*11.4-0.7*7.9-0.7*4.5-
A 2 3.4*2.5-4.3*2.5
123.346 341.689 341.689
17*9.4-1*11.4-3.4*2.5-0.6*7.9-
3 0.6*4.5-4.3*2.5-1*5.3-0.75*5.3
100.055
20*24-2*3.725*5.875-
2*2.575*5.5-2*3.6*5.875-
1 2*2.475*5.1-2.075*24- 246.659
2*6*3.725
20*24-2*3.725*5.875-
2*5.875*5.5-3.6*5.875-
B 2 2.475*5.1-2.075*24-2*6*3.725- 230.061 687.817 2063.451
1*3.350*2
20*24-2*3.725*5.875-
2*5.5*5.875-2*3.6*5.875-
3 2*5.1*2.475-2.075*24- 211.097
2*6*3.725
1 12*6.81+3.4*5.1-1.3*4 95.016
2 12*6.62+3.4*5.92-3.78*1 97.783
C 298.971 5979.42
3 12*6.62+3.4*5.92-3.78*1 97.783
Tum 2.9*3.1 8.389
Trệt 161.5
D 1 185 531.5 21791.5
2 185
Tổng diện tích xây dựng 30176.06

Xác định suất chi phí xây dựng công trình:
Dự án bắt đầu thực hiện vào Quý II năm 2020 nhưng bộ XD mới chỉ ban hành tập
suất vốn đầu tư năm 2018 theo QĐ Số: 44/QĐ-BXD 14/01/2020 với suất vốn đầu
tư xây dựng năm 2018 có suất chi phí xây dựng tính cho 1m2 sàn là 7.305 triệu
đồng nên phải quy đổi về suất vốn năm 2018 (dự kiến), thông qua chỉ số giá xây
dựng bình quân, việc tính toán thông qua công thức.
P =P ( )6 (1)
XD2020Quý II XD2018 *
Trong đó:
•PXD2020quý II: Suất vốn đầu tư quý II năm 2020
•PXD2018: Suất vốn đầu tư năm 2018
•k: số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính
suất vốn đầu tư. Ở đây k = 6 (từ quý IV năm 2018 – quý II năm 2020)
: Mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân chỉ số giá xây dựng công
trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất. Ta lấy 3 năm kề gần với năm công
bố gồm những năm 2017, 2018, 2019
•i được tính toán theo số liệu trong bảng sau, các chỉ số giá phần xây dựng lấy theo
các số liệu từ các văn bản công bố của Bộ Xây dựng và Sở xây dựng thành phố Hà
Nội.
*Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:
Quyết định số 55/QĐ – SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 24/01/2017
về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12, Quý IV năm 2016
Quyết định số 304/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
26/04/2017 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3, Quý I năm 2017
23/07/2017 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6, Quý II năm 2017
13/10/2017 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9, Quý III năm 2017
Quyết định số 24/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 22/01/2018
về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12, Quý IV năm 2017
Quyết định số 196/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày
13/04/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 Quý I năm 2018.
20/07/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6, Quý II năm 2018
12/10/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9, Quý III năm 2018
04/02/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 Quý IV năm 2018
10/04/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 01, 02, 03 Quý I năm 2019
12/07/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 Quý II năm 2019
30/09/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9 Quý III năm 2019
STT Chỉ số giá liên hoàn

QUÝ Chỉ số giá phần xây dựng (%)
(%)
1 Quý IV năm 2016 99.50
2 Quý I năm 2017 99.63 100.13
3 Quý II năm 2017 99.64 100.01
4 Quý III năm 2017 99.7 100.06
5 Quý IV năm 2017 99.77 100.07
6 Quý I năm 2018 100.16 100.39
7 Quý II năm 2018 100.26 100.1
8 Quý III năm 2018 100.32 100.06
9 Quý IV năm 2018 100.38 100.06
10 Quý I năm 2019 100.19 99.81
11 Quý II năm 2019 100.37 100.18
12 Quý III năm 2019 100.34 99.97
13 Quý IV năm 2019
Chỉ số giá phần xây dựng bình quân quý là:
ixdbqquý = (100.13 + 100.01 + 100.06 + 100.07 + 100.39 + 100.1 + 100.06 +

100.06 + 99.81 + 100.18 + 99.97) / 11 = 100.08 (%)
 Theo quyết định số 44/QĐ-BXD ngày 14/1/2020 về suất vốn đầu tư xây
dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm
2018, có suất chi phí xây dựng tính cho 1 sàn là 7.305 triệu đồng => P2018 =
7.305
 Từ phương trình (1) tính được suất chi phí xây dựng quý II năm 2019 là:
PXD2020 (Quý II) = 7.305 * (1.0008)6 = 7.34 (triệu đồng)
 Suất chi phí xây dựng trước thuế VAT là:
PXD sau thuế 7.34
PXD trước thuế = 1+T = 1+ 0.1 = 6.67 (triệu đồng)
Tính toán suất chi phí cho các hạng mục phụ khác
 Tính toán chi phí xây dựng nhà điều hành và nhà bảo vệ
Nhà điều hành khu biệt thự: Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu
lực, mái BTCT đổ tại chỗ. Theo quyết định Số: 44/QĐ-BXD 14/1/2020 của Bộ
Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 3.918 triệu đồng/m2.
 Suất chi phí xây dựng nhà điều hành dự kiến ( đã gồm thuế VAT)
là: PXD2020 = 3.918 * ( 100.08%)6 = 3.937 (triệu đồng)
 Suất chi phí xây dựng nhà điều hành dự kiến (chưa bao gồm thuế
VAT) là: PXD2020 ( trước thuế) = 3.937/(1 + 0.1) = 3.579 (triệu đồng)
Nhà bảo vệ khu biệt thự: Nhà ở 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn. Theo quyết
định Số: 44/QĐ-BXD 14/1/2020 của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà
trên là 1.495 triệu đồng /m2.
 Suất chi phí xây dựng nhà bảo vệ dự kiến ( đã gồm thuế VAT) là:
PXD2020 = 1.495*(100.08%)6 = 1.502 ( triệu đồng)
 Suất chi phí xây dựng nhà bảo vệ dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT)
là: PXD2020 (trước thuế) = 1.502/ (1 + 0.1) = 1.37 (triệu đồng).
 Tính toán chi phí xây dựng nhà hàng, café

Nhà đa năng có số tầng 7-10 tầng. Theo quyết định Số: 44/QĐ-BXD 14/1/2020 của
Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 6.496 triệu đồng/m2.
 Suất chi phí xây dựng nhà hàng- cafe dự kiến ( đã gồm thuế VAT)
là: PXD2020 = 6.496*(100.08%)6 = 6.53(triệu đồng)
 Suất chi phí xây dựng nhà hàng- cafe dự kiến (chưa bao gồm thuế
VAT) là: PXD2020 (trước thuế) = 6.53/ (1 + 0.1) = 5.93 (triệu đồng).
 Tính toán chi phí xây dựng nhà thi đấu, tập luyện thể thao
Sân tập luyện ngoài trời, không có khán đài (Sân tennis, kích thước sân 40x20m).
Theo quyết định Số: 44/QĐ-BXD 14/1/2020 của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây
dựng loại nhà trên là 3.654 triệu đồng/m2.
 Suất chi phí xây dựng nhà thi đấu, tập luyện thể thao( đã gồm thuế
VAT) là: PXD2020 = 3.654*(100.08%)6 = 3.67 (triệu đồng)
 Suất chi phí xây dựng nhà thể thao (chưa bao gồm thuế VAT) là:
PXD2020 (trước thuế) = 3.67/ (1 + 0.1) = 3.33 (triệu đồng)
 Sân bãi đỗ xe
Lấy theo dự toán các công trình tương tự là 1.5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế
VAT)
 Tính toán chi phí xây dựng đường giao thông:
Theo Quyết định số 44/QĐ-BXD ngày 14/1/2020 của Bộ Trưởng Bộ Xây Dựng thì
đối với đường cấp V, Nền đường rộng 7,5m, mặt đường rộng 5,5m, lề rộng 2x1m
(trong đó lề gia cố rộng 2x0,5m đồng nhất kết cấu áo đường), mặt đường láng nhựa
tiêu chuẩn 4,5Kg/m2 trên lớp móng cấp phối đá dăm hoặc đá dăm tiêu chuẩn suất
chi phí xây dựng là : 9.433 triệu đồng/ km (đã bao gồm VAT)
 Suất chi phí xây dựng đường giao thông dự kiến là:
PXD = 9433 x (100.08% )6 = 9478.37 (triệu đồng )
 Suất chi phí xây dựng đường trước thuế VAT (dự kiến) là:
PXD2020 (trước thuế) = 9478.37/ (1 + 0.1) = 8616.699 (triệu đồng).
Vậy giá 1km đường trước thuế là 8616.699 (triệu đồng) nên giá xây dựng 1m2
đường trước thuế là 1.146 (triệu đồng)
 Tính toán chi phí xây dựng bể bơi
Theo quyết định Số 44/QĐ-BXD 14/1/2020 của Bộ Xây dựng, thì đối với bể bơi
không có khán đài, kích thước 50m x 26m, suất chi phí xây dựng là 10.235 triệu
đồng/ 1m2 ( có 3 bể bơi trong khu biệt thự ).
 Suất chi phí xây dựng sân bể bơi (dự kiến) là :
PXD2020 = 10.235*(100.08%)6 = 10.28 (triệu đồng)
 Suất xây dựng bể bơi trước thuế VAT dự kiến là:
PXD2020 (trước thuế) = 10.28/ (1+0.1) = 9.35(triệu đồng)
 Tính toán chi phí xây dựng hệ thống kĩ thuật ngoài nhà
Hệ thống cấp điện ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện ngoài nhà
là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT).
Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp, thoát
nước ngoài nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế
VAT).
 Tính toán chi phí xây dựng hàng rào, cổng.
Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao
1,2m, đơn giá xây dựng 1m hàng rào dự kiến tính theo các công trình tương tự là
1,5 triệu đồng/m2 ( chưa bao gồm thuế VAT).
Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính chi phí dự kiến là: 100 triệu đồng (bao gồm trụ
cổng và cổng) và 1 cổng phụ chi phí dự kiến là 60 triệu đồng (chưa bao gồm thuế
VAT).
 Tính toán chi phí vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh
Đơn giá cho 1 m2 vườn hoa, thảm cỏ dự kiến tính theo các công trình có quy mô
tương tự là 150 nghìn đồng /1m2 (chưa bao gồm thuế VAT)
Dự kiến mỗi nhà đặt 8 cây cảnh trang trí, dự kiến tổng số cây cảnh sử dụng cho các
nhà là 8x65 = 520 cây. Đơn giá dự kiến cho 1 cây cảnh là 300 nghìn đồng /1 cây
cảnh (chưa bao gồm thuế VAT).
Cây xanh bao quanh dự án gồm cây xanh ven đường, trên vỉa hè... Dự kiến khoảng
12 m / 1 cây, dự kiến khoảng 400 cây. Đơn giá dự kiến mua cây xanh là 200 nghìn
đồng / 1 cây xanh (chưa bao gồm thuế VAT).
 Tính toán xây dựng vỉa hè
Chi phí xây dựng vỉa hè lấy theo đơn giá dự kiến là 0.8 triệu đồng /m2 (chưa bao
gồm thuế VAT).
 Tính toán chi phí san lấp mặt bằng :
San nền bằng lớp cát đen dày 1m, chi phí dự kiến san lấp mặt bằng lấy theo các
công trình tương tự là 85 nghìn đồng /1m2 (chưa bao gồm thuế VAT).
 Chi phí cho các hạng mục khác:
Trong dự án lấy dự kiến bằng 1 % chi phí xây dựng hạng mục chính.
 Tính toán chi phí xây dựng dự án
Với các số liệu và các suất chi phí tính toán dự kiến ở trên, ta lập bảng tính suất chi
phí xây dựng của dự án.
Thuế suất thuế giá trị gia tăng: 10 %
Đơn vị tính: triệu đồng
Bảng suất chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thự:
BẢNG 1.2 : TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC
( Đơn giá : Triệu đồng )
STT Tên hạng mục Đơn vị Si Pi CP trước thuế Thuế VAT CP sau thuế
1 Xây dựng nhà A m2 341.689 6.67 2279.07 10% 2506.98

2 Xây dựng nhà B m2 2063.45 6.67 13763.21 10% 15139.53
3 Xây dựng nhà C m2 5979.42 6.67 39882.73 10% 43871.0
4 Xây dựng nhà D m2 21791.5 6.67 145349.31 10% 159884.24
5 Sân bãi đỗ xe m2 1100 1.5 1650.0 10% 1815.0
6 Đường giao thông m2 5533.5 1.146 6341.39 10% 6975.53
7 HT cấp điện ngoài Ht 2% XD chính 4134.12 10% 4547.53
8 HT cấp nước ngoài Ht 2% XD chính 4134.12 10% 4547.53
9 Hàng rào m 900 1.5 1350 10% 1485
10 Cổng chính cái 1 100 100.0 10% 110.0
11 Cổng phụ cái 1 60 60.0 10% 66.0
12 Vườn hoa m2 3974.46 0.15 596.17 10% 655.79
13 Cây xanh cây 400 0.2 80.0 10% 88
14 Cây cảnh cây 520 0.3 156 10% 171.6
15 Vỉa hè m2 4575 0.8 3660 10% 4026
16 Bể bơi, hồ nước m2 1372.5 9.35 12832.88 10% 14116.16
17 Nhà thể thao m2 800 3.33 2664 10% 2930.4
18 Nhà hàng- cafe m2 1067.5 5.93 6330.28 10% 6963.3
18 Nhà điều hành m2 650.5 3.579 2328.14 10% 2560.95
19 Nhà bảo vệ m2 300 1.37 411 10% 452.1
20 San lấp mặt bằng m2 30500 0.085 2592.5 10% 2851.75
21 Hạng mục khác Hm 1% XD chính 2067.06 10% 2273.77
Tổng chi phí xây dựng của dự án 252761.98 278038.18
1.3. Xác định chi phí thiết bị cho dự án (không bao gồm các dụng cụ, đồ
dùng không thuộc tài sản cố định)
1.3.1. Chi phí mua sắm thiết bị
Các căn cứ xác định:
- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết
bị trong các nhà ở, các trang thiết bị dụng trong quản lý điều hành dự
án...
- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi
phí vận chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện
trường.
- Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án là 1 USD
= 23,632 nghìn đồng
- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành.
m
GMSTB = ∑ Qi∗M i (1+ T VAT ) (3)

TBi
i=1
* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức (3) sau:
 Qi: Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i;
 Mi: Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i:
 Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi
 mi: giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc cảng VN;
 ni: Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i;
 Ki: Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container....
 Vi: Chi phí bảo quản, bảo dưỡng... tại hiện trường;
 hi : Thuế và phí bảo hiểm…
Bảng 1.3 Chi phí mua sắm thiết bị ( Đơn vị: triệu đồng )
STT Loại thiết bị Đơn vị Số lượng Đơn giá Chi phí trước VAT Chi phí sau
thuế thuế
1 Salon to Bộ 68 20 1360 136 1496
2 Tivi LCD 40inch Chiếc 68 12 816 81.6 897.6
3 Tivi LCD 32inch Chiếc 136 8 1088 108.8 1196.8
4 Telephone Chiếc 145 0.5 72.5 7.25 79.75
5 Điều hòa Chiếc 272 10 2720 272 2992
6 Dàn âm thanh Chiếc 68 15 1020 102 1122
7 Giường nệm đôi Chiếc 212 9 1908 190.8 2098.8
8 Giường nệm đơn Chiếc 95 6 570 57 627
9 Tủ quần áo Chiếc 266 6 1596 159.6 1755.6
10 Tủ bếp Chiếc 68 15 1020 102 1122
11 Tủ sách Chiếc 136 4 544 54.4 598.4
12 Tủ lạnh 550l Chiếc 68 10 680 68 748
13 Tủ lạnh 100l Chiếc 136 3 408 40.8 448.8
14 Bếp ga Chiếc 68 6,5 442 44.2 486.2
15 Máy hút mùi Chiếc 68 4 272 27.2 299.2
16 Lò vi sóng Chiếc 68 3 204 20.4 224.4

17 Bộ bàn ăn Chiếc 68 12 816 81.6 897.6
18 Máy giặt Chiếc 68 6 408 40.8 448.8
19 Bàn ghế đọc Bộ 204 3,5 714 71.4 785.4
20 Bàn ghế bảo vệ Bộ 5 1 5 0.5 5.5
21 Bàn ghế VP Bộ 30 3 90 9.0 99
22 Bàn trang điểm Bộ 136 3 408 40.8 448.8
23 TB phòng tắm Bộ 375 2 750 75 825
24 Tủ thờ Chiếc 7 8,5 59.5 5.95 65.45
25 Máy hút bụi Chiếc 68 3 204 20.4 224.4
26 Bình nóng lạnh Chiếc 375 4 1500 150 1650
27 Computer Chiếc 35 10 350 35 385
28 Máy fax Chiếc 1 5 5 0.5 5.5
29 Máy in Chiếc 3 3 9 0.9 9.9
30 Thiết bị thể dục Bộ 40 15 600 60 660
31 Video và angten Bộ 1 150 150 15 165
32 Trạm biến áp Bộ 1 140 140 14 154
33 Hệ thống PCCC Bộ 4 200 800 80 880
34 HT bơm lọc nước Bộ 4 150 600 60 660
35 TĐ điện thoại Bộ 1 60 60 6 66
36 Camera giám sát Bộ 30 3 90 9 99

37 Máy phát điện Bộ 15 15 225 22.5 247.5
38 Ô tô con 4 chỗ Chiếc 68 400 27200 2720 29920
Tổng 49904 4990.4 54894.4
1.3.2. Chi phí lắp đặt thiết bị

* Các căn cứ xác định
- Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc) giá trị thiết bị cần lắp đặt.
- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc) tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần
lắp đặt.
Bảng 1.4: Chi phí lắp đặt thiết bị

Đơn vị tính : triệu VNĐ
Giá trị Tỷ lệ chi Chi phí
Thuế Chi phí sau
STT Loại thiết bị thiết bị phí lắp đặt trước
VAT thuế
lắp đặt (%) thuế
1 Điện thoại 79.75 1% 0.8 0.08 0.88
2 Tổng đài điện thoại 66 2% 1,32 0,132 1,452
3 Điều hòa 2992 2% 59.84 5.984 65.824
4 Máy Fax 5.5 1% 0.055 0.0055 0.06
5 Máy vi tính 385 1% 3.85 0.385 4.235
6 Máy biến áp 154 2% 3,1 0,31 3,41
7 TV, Dàn âm thanh 3216.4 2% 64.328 6.4328 70.76
8 Hệ thống PCCC 880 2% 17.6 1.76 19.36
9 Hệ thống bơm, lọc nước 660 2% 13.2 1.32 14.52
Video và ăngten trung
10 165 2% 3,3 0,33 3,6
tâm
11 Camera giám sát 99 2% 1.98 0.198 2.178
12 Thiết bị phòng tắm 825 1% 8.25 0.825 9.075
13 Thiết bị thể dục 660 2% 13.2 1.32 14.52
14 Máy phát điện 247.5 2% 4.95 0.495 5.445
Tổng 192.673 211.94
1.3.3. Xác định chi phí quản lý mua sắm thiết bị

GQLMSTB = GMS x tql (1.8)
Trong đó:
- GQLMSTB: chi phí quản lý mua sắm thiết bị của nhà thầu;
- GMS: chi phí mua sắm thiết bị;
- tql: định mức tỷ lệ phần trăm (%) được xác định trên chi phí mua sắm thiết bị
(chưa có thuế VAT) được quy định tại Bảng 2.2 của Phụ lục 2 Thông tư
09/2019/TT-BXD. Là 1%* Chi phí mua sắm thiết bị.
Bảng 1.5: Tổng hợp chi phí thiết bị
Đơn vị tính : 1 triệu VNĐ
Chi phí Chi phí sau
STT Nội dung VAT
trước thuế thuế
1 Chi phí mua sắm thiết bị 49904 4990.4 54894.4
2 Chi phí lắp đặt thiết bị 192.67 19.267 211.94
3 Chi phí quản lý mua sắm thiết bị 501.93 50.193 552.123
Tổng (Gtb) 50598.6 5059.86 55658.46
1.4. Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và
chi phí khác (chưa kể lãi vay phát sinh trong thời gian xây dựng và vốn
lưu động ban đầu).
 Nội dung chi phí:
- Chi phí quản lý dự án.
- Chi phí lập dự án.
- Chi phí thẩm định dự án.
- Chi phí thiết kế.
- Chi phí khảo sát thiết kế
- Chi phí thẩm tra thiết kế.
- Chi phí thẩm tra dự toán công trình.
- Chi phí tư vấn đấu thầu xây dựng và tư vấn cung cấp lắp đặt thiết bị.
- Chi phí giám sát xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bị.
- Chi phí kiểm tra an toàn chịu lực và kiểm định sự phù hợp chất lượng công
trình.
- Chi phí kiểm toán.
A. Các căn cứ
- Căn cứ theo Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 về hướng dẫn
xác định chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng.
- Nghị định 68/2019/NĐ-CP ngày 14/08/2019 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng công trình.
- Căn cứ vào khối lượng và đơn giá,
- Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tang (TGTGT = 10%), bảo hiểm theo quy
định.
B. Tính toán
GQL,TV,K =(GQL,TV,K)ĐMTL + (GQL,TV,K)KĐMTL
Trong đó:
- (GQL,TV,K)ĐMTL : chi phí quản lý, chi phí tư vấn, chi phí khác được tính
theo định mức tỷ lệ
- (GQL,TV,K)KĐMTL : chi phí quản lý, chi phí tư vấn, chi phí khác không
tính theo định mức tỷ lệ
 Các chi phí theo định mức tỷ lệ
1. Chi phí quản lí dự án
GQLDA = NQLDA * (GXD + GTB)
Trong đó:
- (GXD + GTB): Chi phí xây dựng và chi phí thiết bị chưa có thuế GTGT
GXD + GTB = 252761.98 + 50598.6 = 303360.58 (triệu đồng)
- NQLDA: định mức chi phí quản lý dự án tính theo tỷ lệ %. Tra theo
Bảng số 1.1: Định mức chi phí quản lý dự án Thông tư
16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 ta có:
( 303.361−200 ) ×( 1.796 %−1.442% )
1.796 %−
500−200
 NQLDA = 1.674%
Vậy chi phí quản lý dự án là:
GQLDA =1.674%*303361 = 5078.263 (triệu đồng)
2. Chi phí lập dự án khả thi
GLDA = NLDA * (GXD + GTB)
Trong đó:
- NLDA: định mức chi phí lập dự án tính theo tỷ lệ %. Tra theo Bảng số
2.2: Định mức chi phí quản lý dự án Thông tư 16/2019/TT-BXD
ngày 26/12/2019 ta có:
(500−303.361) ×( 0.402%−0.287 %)
NLDA = 0.402% -
500−200
= 0.327%
 NLDA = 0,327%
Chi phí lập dự án trước thuế GTGT là:
GLDA = 0.327%*303361 = 991.99 (triệu đồng)
3. Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án
GTTHQ = NTTHQ * (GXD + GTB)
Trong đó:
- NTTHQ: định mức chi phí thẩm định dự án tính hiệu quả và khả thi của
dự án, tính theo tỷ lệ %. Tra theo bảng số 2.15 Thông tư
16/2019/TT-BXD:
(500−303.361) ×(0.07 %−0.046 %)
NTTHQ = 0.07% – = 0.054%
500−200
 NTTHQ = 0.054%
Chi phí thẩm định dự án trước thuế GTGT là:
GTTHQ =0.054% *303361 = 163.81 (triệu đồng)
4. Chi phí thiết kế
Chi phí thiết kế phần xây dựng các hạng mục công trình:
a) Các hạng mục chính:
Chi phí thiết kế xác định như sau: (theo mục II.5.3 Thông tư 16/2019/TT-
BXD ngày 26/12/2019)
Ctk = Cxd* Nt * (0,9*k+0,1)

Với
- Ctk : Chi phí thiết kế xây dựng
- Cxd: Chi phí xây dựng tương ứng với loại, cấp của từng công trình
trong tổng mức đầu tư được duyệt
- k: hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế
o Công trình thứ nhất không điều chỉnh k = 1
o Công trình thứ hai: điều chỉnh với hệ số k = 0,36.
o Công trình thứ ba trở đi: điều chỉnh với hệ số k = 0,18
- 0.1: Chi phí giám sát tác giả (10%)
Tra bảng số 2.5: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình dân
dụng có yêu cầu thiết kế 2 bước – Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019
(công trình cấp III).
Tra bảng số 2.9: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình giao
thông có yêu cầu thiết kế 2 bước – Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019
(công trình cấp III).
Tra bảng số 2.13: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình hạ tầng
kỹ thuật có yêu cầu thiết kế 2 bước – Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày
26/12/2019 (công trình cấp III).
Chi phí thiết kế (Ctk = Cxd*Nt*(0,9k + 0,1) )

Đơn vị tính: triệu VNĐ
Chi phí
Định
Đơn Đơn Chi phí Số trước
STT Nội dung Quy mô Kđc mức
vị giá XD (Cxd) lượng thuế
(Nt)
(Ctk)
1 Nhà A1 m2 341.689 6.67 2279.07 1 3,41% 1 77.71
2 Nhà B1 m2 687.817 6.67 4587.74 1 3,41% 1 156.44
3 Nhà C1 m2 298.971 6.67 1994.14 1 3,41% 1 68.0
4 Nhà D1 m2 531.5 6.67 3545.11 1 3,41% 1 120.89
5 Nhà B2 m2 687.817 6.67 4587.74 0,36 3,41% 1 66.33
6 Nhà B3 m2 687.817 6.67 4587.74 0,18 3,41% 1 40.99
7 Nhà C2 m2 298.971 6.67 1994.14 0,36 3,41% 1 28.83
8 Nhà C3-C20 m2 298.971 6.67 1994.14 0,18 3,41% 18 320.69
9 Nhà D2 m2 531.5 6.67 3545.11 0,36 3,41% 1 51.26
10 Nhà D3-D41 m2 531.5 6.67 3545.11 0,18 3,41% 39 1235.24
11 Nhà điều hành m2 650.5 3.579 2328.14 1 3,41% 1 79.39
Tổng cộng 2245.77

b) Các hạng mục phụ:
Chi phí thiết kế xác định như sau: (theo mục II.3 Thông tư 16/2019/TT-
BXD ngày 26/12/2019)
GTKHTP= GXDHTP * NTKHTP * k
 Chi phí thiết kế các hạng mục cơ sở hạ tầng như: sân bãi đỗ xe, bể bơi,
sân tennis, hệ thống cấp điện ngoài nhà, hệ thống cấp thoát nước, cổng,
hàng rào, vỉa hè, vườn hoa...
- GXDHTP: Chi phí xây dựng hạng mục phụ; GXDHTP = 45146.27 (triệu
đồng)
- NTKHTP: Định mức chi phí thiết kế theo công bố (Tra bảng 2.13
Thông tư 16/2019/TT-BXD); NTKHTP = 1.77 %
- k : hệ số điều chỉnh giảm mức chi phí thiết kế k=1
GTKHTP = 45146.27 * 1.77% *1 = 799.089 (triệu đồng)
 Chi phí thiết kế đường giao thông
- GGT: Chi phi xây dựng đường giao thông GGT = 6341.39 (triệu đồng)
- NTKGT: Định mức chi phí thiết kế theo công bố (Tra bảng 2.9 Thông
tư 16/2019/TT-BXD); NTKHTP = 1,48%
- K: hệ số điều chỉnh giảm mức chi phí thiết kế K=1
GGT = 6341.39 * 1.48% * 1 = 93.85 (triệu đồng)
 Chi phí thiết kế san lấp mặt bằng được tính bằng 40% chi phí thiết kế
của công trình giao thông cấp IV (theo mục II.7 Thông tư 16/2019/TT-
BXD)
GTKSLMB= 40%*93.85 = 37.54 (triệu đồng)
TỔNG HỢP CHI PHÍ THIẾT KẾ

Đơn vị (triệu đồng)
Chi phí trước
STT Chi phí thiết kế VAT Chi phí sau thuế
thuế
I Hạng mục chính 2245.77 224.577 2470.347
II Hạng mục phụ
1 Cơ sở hạ tầng 799.089 79.9089 878.998
2 Đường giao thông 93.85 9.385 103.235
3 San lấp mặt bằng 37.54 3.754 41.294
Tổng 3176.25 3493.87
5. Chi phí khảo sát thiết kế
Chi phí khảo sát thiết kế lấy bằng 30% chi phí thiết kế:
 GKSTK = 30% * 3176.25 = 952.875 (triệu đồng)
6. Chi phí thẩm tra thiết kế
GTTTK = NTTTK* GXD*k
Trong đó:
- GXD: chi phí xây dựng chưa kể thuế GXD = 252761.98
- NTTTK: Định mức chi phí thẩm tra thiết kế theo tỉ lệ %
Tra theo bảng 2.16 Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019
NTTTK = 0,104%; k = 1
 GTTTK = 0,104% * 252761.98 = 262.872 (triệu đồng)
7. Chi phí thẩm tra dự toán
GTTDT = NTTDT*GXD*k
Trong đó:
- GXD: chi phí xây dựng chưa kể thuế GXD = 252761.98
- NTTDT: định mức chi phí thẩm tra dự toán tính theo tỷ lệ %
Tra theo bảng số 2.17: Định mức chi phí thẩm tra dự toán công
trình Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019
NTTDT = 0.1%
 GTTDT = 0,1% * 252761.98 = 252.762 (triệu đồng)
8. Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu.
8.1. Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng
tính theo định mức tỷ lệ phần trăm (%):
GTVXD = NTVXD * GXD
Trong đó:
- NTVXD: Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công
xây dựng tính theo định mức tỷ lệ %
Tra theo bảng 2.19 Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019
NTVXD = 0.074%
- GXD: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT = 252761.98 (triệu đồng)
 Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây
dựng trước thuế GTGT:
GTVXD = 0,074%*252761.98 = 187.044 (triệu đồng)
8.2. Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu cung cấp lắp đặt
thiết bị:
GTVTB = NTVTB * GTB
Trong đó:
- NTVTB: định mức chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu
cung cấp, lắp đặt thiết bị tính theo tỷ lệ %. Tra bảng 2.20 Thông tư
16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019
NTVTB = 0.18%
- GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTB = 50598.6 (triệu đồng )
 Chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT:
GTVTB= 0.18% * 50598.6 = 91.08 (triệu đồng)
Vậy chi phí tư vấn lập hồ sơ mời thầu:
GTVĐT = GTVXD + GTVTB = 187.044 + 91.08 = 278.124 (triệu đồng)
9. Chi phí giám sát thi công
9.1. Chi phí giám sát xây dựng:
GGSXD = NGSXD * GXD
Trong đó:
- NGSXD: định mức chi phí giám sát xây dựng tính theo tỷ lệ %. Tra theo
bảng 2.21 Thông tư 16/TT-BXD ngày 26/12/2019
NGSXD = 1.477%
- GXD: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT = 252761.98 (triệu đồng)
 Chi phí giám sát xây dựng trước thuế GTGT:
GGSXD = 1.477% * 252761.98 = 3733.29 (triệu đồng)
9.2. Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị:
GGSTB = NGSTB * GTB
Trong đó:
- NGSTB: định mức chi phí giám sát lắp đặt thiết bị tính theo tỷ lệ %. Tra
theo bảng 2.22 Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019
NGSTB = 0.594%
- GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 50598.6 (triệu đồng)
 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT:
GGSTB = 0.594% * 50598.6 = 300.56 (triệu đồng)
Vậy chi phí giám sát thi công:
GGSTC = GGSXD + GGSTB = 3733.29 + 300.56 = 4033.85 (triệu đồng)
10.Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng
GKĐ = 0.3 * GGSTC = 0.3*4033.85 = 1210.16 (triệu đồng)
Bảng 1.6a: CHI PHÍ QLDA, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Đơn vị: triệu đồng
Chi phí Chi phí sau

STT Loại chi phí Phương pháp tính VAT
trước thuế thuế
1 Chi phí quản lý dự án Theo ĐMTL 5078.263 0.0 5078.263
2 Chi phí lập dự án khả thi Theo ĐMTL 991.99 99.20 1091.189
Chi phí thẩm tra tính hiệu 180.191

3 Theo ĐMTL 163.81 16.38
quả và khả thi của dự án
4 Chi phí thiết kế Theo ĐMTL 3176.25 317.625 3493.875
30% chi phí thiết 1048.1625
5 Chi phí khảo sát thiết kế 952.875 95.288
kế
6 Chi phí thẩm tra thiết kế Theo ĐMTL 262.872 26.287 289.159
7 Chi phí thẩm tra dự toán Theo ĐMTL 252.762 25.276 278.038
Chi phí lập hồ sơ mời thầu, 305.936

8 Theo ĐMTL 278.124 27.812
đánh giá hồ sơ dự thầu
9 Chi phí giám sát thi công Theo ĐMTL 4033.85 403.385 4437.235
Chi phí kiểm định về sự phù 30% chi phí giám 1331.176
10 1210.16 121.016
hợp chất lượng công trình sát thi công
Tổng cộng 16400.956 17533.225

Xác định các chi phí khác
- Các căn cứ xác định:
- Nội dung chi phí (mục 1.4)
- Các định mức chi phí hiện có
- Khối lượng và đơn giá.
- Căn cứ vào thông tư 09/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019
 Chi phí khác theo định mức:
1. Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán
- Tổng mức đầu tư tạm tính của dự án:
TMDTDA = (GXD + GTB) + (10%÷15%)*(GXD + GTB) = (252761.98+
50598.6) + 12.5% (252761.98+50598.6) = 341280.65 (triệu đồng)
- Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán:
GPDQT = NPDQT * TTMĐTDA (Theo điều 20, Thông tư số 10/2020/TT-
BTC ban hành ngày 20/02/2020)
- Thông tư 10/2020/TT-BTC ban hành ngày 20/02/2020); NPDQT = 0.171%.
Tổng mức đầu tư của dự án TMĐTDA= 341280.65 (triệu đồng).
 GPDQT = 0.171% * 341280.65 = 583.59 (triệu đồng)
2. Chi phí kiểm toán quyết toán
GKT = NKT * TTMĐT
- NKT: Định mức chi phí kiểm toán quyết toán tính theo tỉ lệ (Tra điều 20,
Thông tư số 10/2020/TT-BTC ban hành ngày 20/02/2020); NKT=0.255%.
- TMĐTDA: Tổng mức đầu tư của dự án; TMĐTDA= 341280.65 (triệu đồng).
 GKT = 0.255% * 341280.65 = 870.266 (triệu đồng)
3. Chi phí bảo hiểm công trình
GBH = TBHXD* (GXD + GTB)
GXD + GTB = 303360.58 (triệu đồng); TBHXD = 0.2%
 GBH = 0.2%*303360.58 = 606.721 (triệuđồng)
 Chi phí khác còn lại
Tạm tính: EK = 0.5%* (GXD + GTB) = 0.5%* 303360.58 = 1516.803
(triệu đồng)
Bảng 1.6b: Tổng hợp chi phí khác

TT Nội dung PP xác định CPTT VAT CPST
Chi phí thẩm
1 tra phê duyệt Theo ĐMTL 583.59 58.359 641.95
quyết toán
Chi phí kiểm
2 Theo ĐMTL 870.266 87.027 957.29
toán quyết toán
3 Chi phí bảo Theo ĐMTL 606.721 60.672 667.39
hiểm công
trình
Chi phí hạng
4 2.5%(GXD +GTB) 7584.01 758.401 8342.42
mục chung
Chi phí khác
5 0.5%(GXD +GTB) 1516.803 151.680 1668.48
còn lại
Tổng 11125.39 12237.929
1.5. Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án

- Căn cứ xác định: Căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ,
trong sản xuất và trong lưu thông hoặc căn cứ vào chi phí vận hành hàng
năm và tỉ lệ vốn lưu động so với chi phí vận hành, hoặc tính theo tỉ lệ %
so với doanh thu bán sản phẩm. Trong dự án này sử dụng theo tỉ lệ % so
với doanh thu cho thuê diện tích.
- Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm (10% -
15%).(Trong Dự án này ta chọn nhu cầu vốn lưu động bằng 10% doanh
thu cho thuê diện tích)
- Ghi chú: Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án
lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn
tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự
án không thuộc tài sản cố định.
Chi phí mua sắm công cụ dụng cụ

Chi phí Chi phí

ST Đơn Thuế
Loại dụng cụ SL Đơn giá trước sau
T vị suất
thuế thuế
1 Bàn uống nước Chiếc 140 1.2 168 10% 184.8
Ghế thấp ngồi
2 Chiếc 280 0.35 98 10% 107.8
uống nước
3 Hộp màn Chiếc 307 0.45 138.15 10% 151.95
Nệm trải giường
4 Chiếc 212 3 636 10% 699.6
đôi
Nệm trải giường
5 Chiếc 95 2 190 10% 209
đơn
6 Ga trải giường Chiếc 307 1 307 10% 337.7
7 Màn tuyn Chiếc 307 0.25 76.75 10% 84.43
8 Vỏ gối Chiếc 519 0.1 51.9 10% 57.09
9 Ruột gối Chiếc 519 0.15 77.85 10% 85.64
10 Đèn ngủ nấm Chiếc 266 0.5 133 10% 146.3
11 Chăn len Chiếc 307 1.5 460.5 10% 506.55
12 Ri đô che cửa Bộ 494 0.5 247 10% 271.7
Thảm chân
13 Chiếc 266 0.5 133 10% 146.3
giường
14 Thảm chùi chân Chiếc 796 0.15 119.4 10% 131.34
Ấm chén uống
15 Bộ 135 1.11 149.85 10% 164.84
nước
16 Cốc thủy tinh Chiếc 810 0.04 32.4 10% 35.64
17 Bình thủy tinh Chiếc 135 0.5 67.5 10% 74.25
Phích đựng nước
18 Chiếc 135 0.2 27 10% 29.7
sôi
Đĩa kê cốc thủy
19 Chiếc 810 0.05 40.5 10% 44.55
tinh
20 Gạt tàn thuốc lá Chiếc 135 0.03 4.05 10% 4.46
21 Lọ hoa Chiếc 135 0.4 54 10% 59.4
22 Hộp đựng chè Chiếc 135 0.06 8.1 10% 8.91
23 Bô nhựa đổ nước Chiếc 135 0.07 9.45 10% 10.40
24 Sọt rác nhựa Chiếc 675 0.07 47.25 10% 51.98
25 Mắc treo quần áo Chiếc 9310 0.01 93.1 10% 102.41
26 Dép đi trong nhà Đôi 680 0.08 54.4 10% 59.84
27 Tranh treo tường Chiếc 135 1.2 162 10% 178.2
28 Bàn chải quần áo Chiếc 266 0.03 7.98 10% 8.78
29 Gương Chiếc 401 0.5 200.5 10% 220.55
30 Giá treo quần áo Chiếc 307 0.65 199.55 10% 219.51
31 Đèn điện Chiếc 1400 0.24 336 10% 369.6
32 Đèn trang trí Chiếc 295 0.16 47.2 10% 51.92
33 Giá phơi đồ Chiếc 68 0.65 44.2 10% 48.62
Bàn chải đánh
34 Chiếc 68 0.03 2.04 10% 2.24
giày
Đồng hồ treo
35 Chiếc 136 0.2 27.2 10% 29.92
tường
36 Hộp y tế Chiếc 68 0.08 5.44 10% 5.98
Bàn làm việc
37 Chiếc 212 1.8 381.6 10% 419.76
phòng ngủ
38 Ghế làm việc Chiếc 212 0.8 169.6 10% 186.56

Tổng cộng 5007.46 10% 5508.21
- Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy
bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất.
- Ta sử dụng cách tính theo tỷ lệ % so với doanh thu cho thuê diện tích để xác
định nhu cầu vốn lưu động ban đầu cho dự án.
Thời gian vận hành dự án: 15 năm
- Doanh thu cho thuê được xác định bằng công thức :
DTcho thuê = Scho thuê × Gcho thuê × Công suất
 Trong đó : Scho thuê= 80% diện tích sàn
Dự kiến: Gcho thuê = 8 triệu đồng /1 m2 / năm .
- Diện tích sàn cho thuê chiếm 80 % tổng diện tích sàn :
Scho thuê = 30176.06*80 % = 24140.85 m2
- Doanh thu cho thuê diện tích năm đầu tiên là :
DTcho thuê năm 1 = 24140.85*8*75% = 144845.1 (triệu đồng) .
(Giả sử công suất cho thuê năm đầu tiên là 75 %)
 Doanh thu cho thuê năm đầu tiên theo công suất (công suất 75 %) :
DT cho thuê năm thứ 1 = 144845.1 triệu đồng.
- Tỷ lệ vốn lưu động so với doanh thu khoảng 10% đến 15%. Ở đây ta lấy tỷ
lệ vốn lưu động so với doanh thu là 10%
 Nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ 1 là : 10% * DT = 14484.51 (triệu đồng).
Nhu cầu vốn lưu động = Vốn lưu động công cụ dụng cụ + 10% *DT
= 5508.21 + 14484.51 = 19992.72 (triệu đồng)
Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án là 19992.72
triệu đồng.
Bảng 1.8: Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự
phòng
Năm Diện tích Đơn giá Công suất Doanh thu Tỷ số vốn Nhu cầu vốn
vận cho thuê cho thuê hoạt động cho thuê lưu động so lưu động
hành (m2) (triệu/m2) với doanh
thu
Năm 1 24140.85 8 75% 144845.1 10% 19992.72
Năm 2 24140.85 8 80% 154501.44 10% 20958.35
Năm 3 24140.85 8 80% 154501.44 10% 20958.35
Năm 4 24140.85 8 85% 164157.78 10% 21923.99
Năm 5 24140.85 8 90% 173814.12 10% 22889.62
Năm 6 24140.85 8 95% 183470.46 10% 23855.26
Năm 7 24140.85 8 100% 193126.8 10% 24820.89
Năm 8 24140.85 8 100% 193126.8 10% 24820.89
Năm 9 24140.85 8 100% 193126.8 10% 24820.89
Năm 10 24140.85 8 100% 193126.8 10% 24820.89
Năm 11 24140.85 8 95% 183470.46 10% 23855.26
Năm 12 24140.85 8 90% 173814.12 10% 22889.62
Năm 13 24140.85 8 85% 164157.78 10% 21923.99
Năm 14 24140.85 8 80% 154501.44 10% 20958.35
Năm 15 24140.85 8 80% 154501.44 10% 20958.35
1.6. Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và
dự phòng
Bảng 1.8. Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây
dựng và dự phòng
Chi phí trước Chi phí sau

STT Nội dung Thuế suất
thuế thuế
1 Chi phí xây dựng 252761.98 10% 278038.18
2 Chi phí thiết bị 50598.6 10% 55658.46
Chi phí bồi thường giải
3 phóng mặt bằng, tái 19955.482 0% 19955.482
định cư
4 Chi phí quản lý 5078.263 0% 5078.263
Chi phí tư vấn xây dựng
22448.083 10% 24692.89
và các chi phí khác
5 Vốn lưu động ban đầu 19992.72 0% 19992.72
Tổng cộng 370835.13 403415.995
1.7. Lập bảng phân bổ vốn theo tiến độ (chưa bao gồm chi phí dự phòng
và lãi vay trong thời gian xây dựng)
 Căn cứ xác định:
- Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án :
- Thời gian thực hiện dự án là 1.75 năm, tiến độ thực hiện dự án thể hiện theo
quý.
Lập bảng tiến độ thực hiện đầu tư của dự án
TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN
Năm thứ 1 ( năm

Năm thứ 2 ( năm 2021)
2020)
STT Nội dung công việc
Quý Quý Qúy Quý Quý Quý Quý
II III IV I II III IV
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Lập dự án khả thi

1
Thẩm tra tính hiệu quả và khả

thi của dự án
2 Giai đoạn thực hiện đầu tư
Chi phí bồi thường GPMB
Khảo sát thiết kế
Thiết kế
Thẩm tra thiết kế
Thẩm tra dự toán

Tư vấn đấu thầu
Giám sát thi công
Xây dựng công trình
Bảo hiểm công trình
Mua sắm và lắp đặt thiết bị
Kiểm định sự phù hợp chất

lượng
Quản lí dự án
Huy động vốn ban đầu
Chi phí còn lại khác
Giai đoạn kết thúc đầu tư
Thẩm tra phê duyệt quyết

3
toán
Kiểm toán, quyết toán
Lập bảng 1.9a phân bổ vốn theo tiến độ (chưa bao gồm VAT)
Năm 2020 Năm 2021

STT Nội dung
Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV
Lập dự án
1 991.99
khả thi
Thẩm tra
tính HQ và
2 163.81
khả thi của
dự án
Bồi thường
3 giải phóng 19955.48
mặt bằng
Khảo sát
4 952.875
thiết kế
5 Thiết kế 3176.25
Thẩm tra
6 262.872
thiết kế
Thẩm tra dự
7 252.762
toán
Tư vấn đấu
8 thầu xây 278.124
dựng
Xây dựng 252761.9
9 252761.98 252761.98 252761.98
công trình 8
Mua sắm và
10 lắp đặt thiết 50598.6
bị
Giám sát thi
11 4033.85 4033.85 4033.85 4033.85
công
Kiểm định
sự phù hợp
12 1210.16
chất lượng
công trình
Thẩm tra
13 phê duyệt 583.59
quyết toán
Kiểm toán,
14 870.266
quyết toán
Bảo hiểm
15 606.721
công trình
Quản lý dự
16 5078.263 5078.263 5078.263 5078.263 5078.263 5078.263 5078.263
án
17 Chi phí khác 9100.817
Huy động
18 19992.72
vốn ban đầu
261874.0
Tổng 6234.063 30563.35 261874.09 261874.09 261874.09 87434.42
9
Lập bảng 1.9b phân bổ vốn theo tiến độ (đã bao gồm VAT)
Năm 2020 Năm 2021

STT Nội dung
Lập dự án
1 1091.19
khả thi
Thẩm tra
tính HQ và
2 180.191
khả thi của
dự án
3 Bồi thường 19955.48
giải phóng
mặt bằng
Khảo sát
4 1048.16
thiết kế
5 Thiết kế 3493.88
Thẩm tra
6 289.16
thiết kế
Thẩm tra dự
7 278.04
toán
Tư vấn đấu
8 thầu xây 305.94
dựng
9 278038.18 278038.18 278038.18
công trình 8
Mua sắm và
bị
Giám sát thi
11 4437.24 4437.24 4437.24 4437.24
công
Kiểm định
sự phù hợp
12 1331.18
chất lượng
công trình
Thẩm tra
quyết toán
Kiểm toán,
14 957.29
quyết toán
Bảo hiểm
15 667.39
công trình
Quản lý dự
16 5078.263 5078.263 5078.263 5078.263 5078.263 5078.263 5078.263
án
Huy động
18 19992.72
vốn ban đầu
287553.6
Tổng 6349.644 31116.31 287553.68 287553.68 287553.68 93670.76
8
1.8. Xác định chi phí dự phòng

Theo mục 7 điều 9, thông tư số 09/2019/TT-BXD ngày 26 tháng 12 năm
2019 về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình:
- Chi phí dự phòng (GDP) được xác định bằng tổng của chi phí dự phòng cho yếu
tố khối lượng công việc phát sinh (GDP1) và chi phí dự phòng do yếu tố trượt
giá (GDP2) theo công thức:
GDP= GDP1 + GDP2
a. Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh GDP1
xác định theo công thức sau:
GDP1= (GXD + GTB + GBT,TĐC + GQLDA + GTV + GK) * Kps
Trong đó:
Kps: hệ số dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh là 10%
Bảng 1.10a: Xác định chi phí dự phòng 1 (chưa bao gồm thuế VAT)
Năm 2020 Năm 2021

STT Nội dung
Lập dự án
1 99.199
khả thi
Thẩm tra
tính HQ và
2 16.381
khả thi của
dự án
Bồi thường
mặt bằng
Khảo sát
4 95.2875
thiết kế
5 Thiết kế 317.625
Thẩm tra
6 26.2872
thiết kế
Thẩm tra dự
7 25.2762
toán
Tư vấn đấu
8 thầu xây 27.8124
dựng
Xây dựng
9 25276.198 25276.198 25276.198 25276.198
công trình
Mua sắm và
bị
Giám sát thi
11 403.385 403.385 403.385 403.385
công
Kiểm định
sự phù hợp
12 121.016
chất lượng
công trình
Thẩm tra
quyết toán
Kiểm toán,
14 87.0266
quyết toán
Bảo hiểm
15 60.6721
công trình
Quản lý dự
16 507.826 507.826 507.826 507.826 507.826 507.826 507.826
án
Chi phí
17 910.082
khác
Huy động
18 1999.272
vốn ban đầu
Tổng vốn chưa bao 6234.06 30563.35 261874.09 261874.09 261874.09 261874.09 87434.42
gồm dự phòng, lãi 3
vay
Chi phí dự phòng 1 623.406 3056.34 26187.409 26187.409 26187.409 26187.409 8743.44
Tổng vốn đã có 6857.46 33619.69 288061.50 288061.50 288061.50 288061.50 96177.86
DP1 9
Bảng 1.10b: Xác định chi phí dự phòng 1 (đã bao gồm thuế VAT)
Năm 2020 Năm 2021

STT Nội dung
Lập dự án
1 109.119
khả thi
Thẩm tra
tính HQ và
2 18.019
khả thi của
dự án
Bồi thường
mặt bằng
Khảo sát
4 104.816
thiết kế
5 Thiết kế 349.388
Thẩm tra
6 28.916
thiết kế
Thẩm tra dự
7 27.804
toán
Tư vấn đấu
8 thầu xây 30.594
dựng
9 27803.818 27803.818 27803.818
công trình 8
Mua sắm và
bị
Giám sát thi
11 443.724 443.724 443.724 443.724
công
Kiểm định
sự phù hợp
12 133.118
chất lượng
công trình
Thẩm tra
quyết toán
Kiểm toán,
14 95.729
quyết toán
Bảo hiểm
15 66.739
công trình
Quản lý dự
16 507.8263 507.8263 507.8263 507.8263 507.8263 507.8263 507.8263
án
Huy động
18 12750.47
vốn ban đầu
Tổng vốn
chưa bao
287553.6
gồm dự 6349.644 31116.31 287553.68 287553.68 287553.68 93670.76
8
phòng, lãi
vay
28755.36
Chi phí dự phòng 1 634.964 3111.631 28755.368 28755.368 28755.368 9367.076
8
Tổng vốn đã có 316309.0
6984.608 34227.94 316309.05 316309.05 316309.05 103037.8
DP1 5
b. Tính toán chi phí dự phòng trượt giá

- Cần căn cứ vào độ dài thời gian thực hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình
biến động giá trên thị trường trong thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây
dựng đối với từng loại công trình và khu vực xây dựng. Chi phí dự phòng do
yếu tố trượt giá (GDP2) được xác định theo công thức sau:
T
G DP 2=∑ (V ¿ ¿t ¿−Lvayt )× [ ( I XDCTbq ± ∆ I XDCT )t −1 ] ¿ ¿
t=1
Trong đó:
- T: là độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình. T = 8 quý (2
năm)
- t : số thứ tự quý phân bổ vốn thực hiện dự án ( t = 1 ÷ 8 )
- Vt: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t
- Lvayt: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t
- I XDCTbq : chỉ số giá xây dựng công trình bình quân tính trên cơ sở bình quân các
chỉ số giá xây dựng công trình (theo loại công trình) của tối thiểu 3 năm gần
nhất so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm có biến động
bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng
- ∆ I XDCT : mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và
quốc tế so với chỉ số giá xây dựng công trình bình quân quý đã tính.
Chỉ số giá xây dựng bình quân quý (đã tính ở phần 1.2) là: 100.08%
Bảng 1.11a: Chi phí dự phòng trượt giá (chưa bao gồm VAT)
Năm 2020 Năm 2021

STT Nội dung
Chi phí đầu tư
288016.
1 chưa có trượt 6857.469 33619.69 288016.5 288016.5 288016.5 96177.86
5
giá
2 Hệ số trượt giá 1.0008 1.0016 1.0024 1.0032 1.004 1.0048 1.0056
Chi phí đầu tư 288983.
3 6862.96 33673.48 288752.85 289213.7 289444.2 96716.46
có trượt giá 3
4 Trượt giá 5.486 53.79 691.35 921.80 1152.25 1382.70 538.60
Cộng dồn trượt 1672.42
5 5.486 59.276 750.626 2824.676 4207.376 4745.97
giá 6
Bảng 1.11b: Chi phí dự phòng trượt giá (đã bao gồm VAT)
Năm 2020 Năm 2021
STT Nội dung
Chi phí đầu
316309.0
1 tư chưa có 6984.608 34227.94 316309.05 316309.05 316309.05 103037.8
5
trượt giá
Hệ số trượt
2 1.0008 1.0016 1.0024 1.0032 1.004 1.0048 1.0056
giá
Chi phí đầu
317068.1
3 tư có trượt 6990.196 34282.7 317321.24 317574.29 317827.33 103614.8
9
giá
4 Trượt giá 5.588 54.76 759.142 1012.189 1265.24 1518.28 577.01
Cộng dồn
5 5.588 60.348 819.49 1831.67 3096.91 4615.19 5192.20
trượt giá
1.9. Xác định lãi vay trong thời gian xây dựng
- Căn cứ xác định: Vốn đầu tư ban đầu của dự án gồm hai nguồn là: vốn tự có
chiếm 30%; vốn vay chiếm 70%; lãi suất huy động vốn vay là 10% năm ghép
lãi theo năm.
- Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều bao gồm cả gốc và
lãi trong thời hạn 7 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.
- Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn
hạn của Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam
VIETCOMBANK với lãi suất là 10%.
- Lãi suất theo quý là:
rquý = √ i năm+1 – 1 = √4 0.1+1 – 1 = 0.0241 = 2.41%
4
Bảng 1.12: Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng (bao gồm
cả chi phí dự phòng)
ST Năm 2020
Nội dung
T Quý II Quý III Quý IV
Tự có Vay Tự có Vay Tự có Vay
1 Lập dự án khả thi 1091.19
Thẩm tra tính HQ và khả 180.191
2
thi của dự án
Bồi thường giải phóng 19955.5
3
mặt bằng
4 Khảo sát thiết kế 1048.16
5 Thiết kế 3493.88
6 Thẩm tra thiết kế 289.16
7 Thẩm tra dự toán 278.04
8 Tư vấn đấu thầu xây dựng 305.94
9 Xây dựng công trình 69509.55
Mua sắm và lắp đặt thiết
10
bị
11 Giám sát thi công 1109.31
Kiểm định sự phù hợp
12
chất lượng công trình
Thẩm tra phê duyệt quyết
13
toán
14 Kiểm toán, quyết toán
15 Bảo hiểm công trình 667.39
16 Quản lý dự án 725.466 725.466 725.466
17 Chi phí khác
18 Huy động vốn ban đầu
19 Chi phí DP 6971.05 6971.05 5866.32
Tổng từng quý 8910.92 33725.59 78315.38
Năm 2021
STT Nội dung
Quý I Quý II Quý III Quý IV
TC Vay TC Vay TC Vay TC Vay
Lập dự án
1
khả thi
Thẩm tra tính
2 HQ và khả
thi của dự án
Bồi thường
3 giải phóng
mặt bằng
Khảo sát
4
thiết kế
5 Thiết kế
Thẩm tra
6
thiết kế
Thẩm tra dự
7
toán
8 Tư vấn đấu
thầu xây
dựng
Xây dựng
9 12884.36 56581.01 69509.55 69509.55
công trình
Mua sắm và
bị
Giám sát thi
11 1109.31 1109.31 1109.31
công
Kiểm định sự
phù hợp chất
12 1331.18
lượng công
trình
Thẩm tra phê
13 duyệt quyết 641.95
toán
Kiểm toán,
14 957.29
quyết toán
Bảo hiểm
15
công trình
Quản lý dự
16 725.466 725.466 725.466 725.466
án
Huy động
18 12750.47
vốn ban đầu
19 Chi phí DP 6971.05 6971.05 6971.05 6971.05
Tổng từng
12884.36 65431.02 78315.38 78315.38 88762.6
quý
 Vốn tự có: 133839.25 (triệu đồng)

Vốn vay: 310824.38 (triệu đồng)
 Dự trù lãi vay vốn trong thời kỳ xây dựng
- Tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dựng được tính như sau :
 Vốn vay được huy động ở đầu các thời đoạn
n
V = ∑ Vt × (1+i)n −t
t =1
 Trong đó :
- V : tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dựng hay số vốn gốc phải trả nợ
của dự án.
- Vt : nợ gốc đi vay trong thời đoạn t.
- i : lãi suất vay vốn của dự án.
n : thời gian xây dựng.

B: số vốn vay (cả gốc và lãi) tích lũy đến đầu thời đoạn t.
Giả sử tiền vay vào đầu mỗi kỳ
Bảng 1.13: Xác định lãi vay trong thời gian xây dựng (Đơn vị: triệu đồng)
ST Năm 2021
Nội dung
T Quý I Quý II Quý III Quý IV
1 Vốn vay đầu quý 65431.02 78315.38 78315.38 88762.6
Tiền vốn vay cuối

2 65431.02 143746.4 222061.78 310824.38
mỗi quý
Tiền lãi phải trả

3 1576.89 3464.29 5351.69 7490.87
trong mỗi quý
Tổng số tiền cuối

4 67007.91 147210.69 227413.47 318315.25
mỗi quý (gốc + lãi)
5 Tiền lãi vay cộng

1576.89 5041.18 10392.87 17883.74
dồn
1.10. Tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án

Bảng 1.14: Tổng mức đầu tư của dự án
STT Nội dung CPTT Thuế VAT CPST

1 Chi phí xây dựng 252761.98 10% 278038.18
2 Chi phí thiết bị 50598.6 10% 55658.46
Chi phí bồi
3 thường, hỗ trợ tái 19955.482 0% 19955.482
định cư
Chi phí quản lý dự
án, chi phí tư vấn
4
đầu tư xây dựng
và chi phí khác
Chi phí quản lý
5078.263 0% 5078.263
dự án
Chi phí tư vấn đầu
tư xây dựng và chi 25517.7 10% 28069.47
phí khác
Lãi vay vốn trong
17883.74 0% 17883.74
thời gian xây dựng
Vốn lưu động ban
19992.72 0% 19992.72
đầu
1 43605.14 10% 47965.654
5 Chi phí dự
phòng 2 5192.20 10% 5711.42
Tổng 440585.825 478353.39
- Tổng mức đầu tư của dự án (bao gồm cả thuế VAT): 478353.39 triệu đồng
- Vốn đầu tư ban đầu: Giá trị tài sản cố định của dự án và giá trị tài sản lưu động
của dự án ( không bao gồm thuế VAT): 440585.825 triệu đồng
o Giá trị tài sản cố định của dự án bao gồm: Chi phí xây dựng, chi phí thiết
bị, chi phí quản lý dự án, chi phí TVĐT xây dựng, chi phí khác, lãi vay
vốn trong thời gian xây dựng; chi phí dự phòng và chi phí sử dụng đất
trong thời gian xây dựng.
- Vốn cố định = 420593.105 triệu đồng.
o Giá trị tài sản lưu động ban đầu : 19992.72 triệu đồng.
2.DỰ TRÙ DOANH THU CHO DỰ ÁN ( KHÔNG CÓ THUẾ VAT)

 Căn cứ xác định
Doanh thu của dự án cho thuê biệt thự ( thuê diện tích ) được xác định căn
cứ vào diện tích cho thuê, giá thuê một đơn vị diện tích từng loại, trong dự
án này , các dịch vụ khác không tính đến bao gồm : dịch vụ đưa đón khách,
dịch vụ ăn uống, thể thao, giải trí…
Do chế độ khâu hao và quản lí chi phí ở nước ta có quy định tài sản cố định
hết niên hạn sử dụng có thanh lí bán thu hồi tài sản thì khoản giá trị thu hồi
này được xem như khoản doanh thu bất thường cho dự án.
 Lập bảng xác định doanh thu cho dự án trong các năm
BẢNG 1.15: DOANH THU CỦA DỰ ÁN TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH
Đơn giá
Doanh thu Giá trị thu
Diện tích cho Công suất cho thuê Tổng
Năm cho thuê hồi thanh
thuê ( m2) cho thuê triệu/ doanh thu
diện tích lý tài sản
m2/năm
Năm 1 24141 75% 8 144845.1 144845
Năm 2 24141 80% 8 154501.44 154501
Năm 3 24141 80% 8 154501.44 154501
Năm 4 24141 85% 8 164157.78 164158

Năm 5 24141 90% 8 173814.12 360.1628 174174
Năm 6 24141 95% 8 183470.46 183470
Năm 7 24141 100% 8 193126.8 193127
Năm 8 24141 100% 8 193126.8 193127
Năm 9 24141 100% 8 193126.8 193127
Năm 10 24141 100% 8 193126.8 2264.725 195392
Năm 11 24141 95% 8 183470.46 183470
Năm 12 24141 90% 8 173814.12 173814
Năm 13 24141 85% 8 164157.78 164158
Năm 14 24141 80% 8 154501.44 154501
Năm 15 24141 80% 8 154501.44 360.1628 154862
Doanh thu bình quân 172082
3. XÁC ĐỊNH CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT-KINH DOANH

CỦA DỰ ÁN TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH
3.1 Chi phí sử dụng điện, nước ( không có thuế VAT )
* Căn cứ xác định
- Chi phí sử dụng điện, nước của dự án là chi phí tiêu hao điện, nước do
quá trình làm việc, sinh hoạt, điện thắp sáng ban đêm cho bảo vệ, nước
cho làm vệ sinh, tưới cây và một số nhu cầu khác của dự án. Điện, nước
sử dụng trực tiếp cho người thuê nhà do người thuê chi trả. Xác định chi
phí này có thể căn cứ lượng điện, nước tiêu hao; giá điện, nước hoặc
cũng có thể căn cứ vào mức tiêu hao điện, nước tính theo % so với doanh
thu ( có thể sử dụng ở mức từ 1% đến 3% so với doanh thu).
- Trong dự án này, ta dự trù chi phí điện, nước sử dụng của dự án hàng
năm bằng 2% so với doanh thu:
CPđn = 2% * DThn
DThn - Doanh thu của dự án trong năm hoạt động.
CPđn - Chi phí điện, nước của dự án trong năm.
- Doanh thu cho thuê được xác định theo công thức:
DTcho thuê = Scho thuê * G cho thuê
= 24140.85m2
Tham khảo giá cho thuê của các khu biệt thự cho thuê trong khu vực Hà
Đông:
Ta có giá cho thuê dự kiến: G cho thuê = 8 triệu đồng/ m2/ năm
Ta có bảng xác định chi phí sử dựng điện nước:
Bảng1.16. Chi phí điện nước trong năm vận hành

Doanh thu cho thuê
Năm Chi phí sử dụng điện, nước (2%)
diện tích
Năm 1 144845.1 2896.9
Năm 2 154501.4 3090.03
Năm 3 154501.4 3090.03
Năm 4 164157.8 3283.16
Năm 5 173814.1 3476.28
Năm 6 183470.5 3669.41
Năm 7 193126.8 3862.54
Năm 8 193126.8 3862.54
Năm 9 193126.8 3862.54
Năm 10 193126.8 3862.54
Năm 11 183470.5 3669.41
Năm 12 173814.1 3476.28
Năm 13 164157.8 3283.16
Năm 14 154501.4 3090.03
Năm 15 154501.4 3090.03
3.2 Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân quản lý điều hành dự án
* Căn cứ xác định:
 Căn cứ vào số lượng cán bộ công nhân viên quản lí điều hành dự án.
 Căn cứ mức lương bao gồm cả phụ cấp của từng loại (mức lương được lấy
theo mặt bằng chung trên thị trường cho các công việc tương tự).
 Hình thức trả lương của dự án áp dụng (trả theo thời gian).
 Tổng số cán bộ, công nhân quản lí, nhân viên bao gồm:
Giám đốc điều hành 1 người
Phó giám đốc 1 người
Bảo vệ 1 người/nhà
Tài vụ 4 người (chung cho cả dự án)
Phục vụ phòng 2 người/nhà
Tiếp tân 6 người (chung cho cả dự án)
Tiếp thị 3 người (chung cho cả dự án)
Nhân viên khác 8 người (chung cho cả dự án)

- Mức lương cho cán bộ, công nhân quản lí điều hành dự án được dự kiến như
trong bảng:
BẢNG 1.26: CHI PHÍ TIỀN LƯƠNG TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH
(Đơn vị: triệu đồng)
Chi phí trả
STT Bố trí lao động Số lượng Mức lương tháng
lương năm
1 Giám đốc điều hành 1 22 264
2 Phó giám đốc 1 18 216
3 Phục vụ phòng 130 4.5 7020
4 Tiếp tân 6 5 360
5 Bảo vệ 65 4.5 3510
6 Nhân viên tiếp thị 3 4.5 162
7 Tài vụ 4 6 288
8 Nhân viên khác 8 3.5 336
Tổng cộng 218 12156

3.3 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng tài sản
Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, trang thiết bị hàng năm, Chi
phí này thường lấy theo số liệu thống kê bình quân tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảo
dưỡng (%) so với giá trị tài sản
- Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng hàng năm lấy bằng (2-3)% so với giá trị tài sản,
- Các loại tài sản cần sửa chữa, bảo dưỡng:
 Nhà cửa: nhà chính, nhà bảo vệ, quản lý

 Thiết bị
→ Ta có bảng chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản sau:
BẢNG 1.18: DỰ TRÙ CHI PHÍ SỬA CHỮA, BẢO DƯỠNG TRONG CÁC NĂM VẬN
HÀNH (đơn vị: triệu đồng)
Chi phí sửa chữa
Tỷ lệ % chi phí
STT Tên tài sản Giá trị tài sản hàng năm từ năm 1
sửa chữa
đến năm 15
1 Nhà cửa 204013.49 0.02 4080.2698
2 Thiết bị 50096.67 0.02 1001.9334
TỔNG 5082.2032
3.4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn
 Căn cứ vào số lượng cán bộ, công nhân viên của dự án.
 Mức lương của cán bộ, công nhân viên
 Quỹ lương hàng năm của dự án.

 Mức quy định nộp phí bảo hiểm xã hội.
 Căn cứ theo điều 5 chương II quyết định số 595/QĐ-BHXH ban
hành ngày 14/4/2017 về mức đóng và trách nhiệm đóng BHXH của doanh
nghiệp là 17% quỹ tiền lương, tiền công .
 Mức đóng bảo hiểm y tế.
 Căn cứ điều 18 chương II quyết định số 595/QĐ-BHXH ban hành
ngày 14/4/2017 về mức đóng và trách nhiệm đóng BHYT của doanh nghiệp là
3% quỹ tiền lương, tiền công .
 Mức đóng bảo hiểm thất nghiệp.
 Căn cứ điều 14 chương II quyết định số 595/QĐ-BHXH ban hành
ngày 14/4/2017 về mức đóng và trách nhiệm đóng BHTN của doanh nghiệp là
1% quỹ tiền lương, tiền công .
 ● Mức trích nộp kinh phí công đoàn .
 Căn cứ điều 5 chương II Nghị định số 191/2013/NĐ-CP ban hành
ngày 21/11/2013 về mức đóng và căn cứ đóng kinh phí công đoàn của doanh
nghiệp là 2% quỹ tiền lương .
→Từ các mức đóng theo căn cứ ở trên, ta có bảng dự trù nộp bảo hiểm xã hội, y
tế, thất nghiệp và trích nộp kinh phí công đoàn.
BẢNG 1.19: DỰ TRÙ NỘP BẢO HIỂM XÃ HỘI, Y TẾ, THẤT NGHIỆP,
TRÍCH NỘP KINH PHÍ CÔNG ĐOÀN (đơn vị: triệu đồng)
NĂM 1 ĐẾN NĂM

STT NỘI DUNG TỶ LỆ
15
Quỹ lương hàng năm của dự án 12156
1 Chi phí bảo hiểm xã hội 17% 2066.52
2 Chi phí bảo hiểm y tế 3% 364.68
3 Chi phí bảo hiểm thất nghiệp 1% 121.56
4 Trích nộp kinh phí công đoàn 2% 243.12

5 Tổng 2795.88
Ta có dự trù cho phần chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí
công đoàn là : 2795.88 (triệu đồng)
3.5 Chi phí quản lý khác.
Chi phí quản lý khác bao gồm:
 Chi phí văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác phí, chè nước tiếp khách,
giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàng năm và một số chi phí khác…
 Dự trù chi phí cho quản lí khác trong dự án này dự kiến lấy bằng 5% so với
doanh thu hàng năm.
Chi phí quản lí khác cho các năm vận hành trong dự án gồm : chi phí quản lý cố
định và chi phí quản lý thay đổi .
- Chi phí quản lý thay đổi chiếm 50% chi phí quản lý phụ thuộc vào doanh
thu:
Gthay đổi =50% * 5% * doanh thu theo các năm .
- Chi phí quản lý cố định = 50% chi phí quản lý của năm có doanh thu lớn
nhất:
Gcố định =50% * 5% * doanh thu năm lớn nhất.
BẢNG 1.20. DỰ TRÙ CHI PHÍ QUẢN LÝ KHÁC

Doanh thu cho Chi phí quản lý Chi phí quản Tổng chi phí quản
Năm
thuê diện tích cố định lý thay đổi lý khác
Năm 1 144845 4828.17 3621.128 8449.2975
Năm 2 154501 4828.17 3862.536 8690.706
Năm 3 154501 4828.17 3862.536 8690.706
Năm 4 164158 4828.17 4103.945 8932.1145
Năm 5 173814 4828.17 4345.353 9173.523
Năm 6 183470 4828.17 4586.762 9414.9315
Năm 7 193127 4828.17 4828.17 9656.34
Năm 8 193127 4828.17 4828.17 9656.34
Năm 9 193127 4828.17 4828.17 9656.34
Năm 10 193127 4828.17 4828.17 9656.34
Năm 11 183470 4828.17 4586.762 9414.9315
Năm 12 173814 4828.17 4345.353 9173.523
Năm 13 164158 4828.17 4103.945 8932.1145
Năm 14 154501 4828.17 3862.536 8690.706
Năm 15 154501 4828.17 3862.536 8690.706
3.6: Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định của dự án

* Căn cứ xác định:
- Giá trị tài sản phải tính khấu hao,
- Thời hạn khấu hao của tài sản: Để đơn giản trong tính toán trong phạm vi dự
án cho phép lấy thời gian khấu hao của nhà cửa là 25 năm, vật kiến trúc là
15 năm, các thiết bị chia làm 2 nhóm: nhóm có thời gian khấu hao 10 năm
(nhóm A) và nhóm có thời gian khấu hao 5 năm (nhóm B), các tài sản khác
(không bao gồm tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng) là 15 năm
- Phương pháp khấu hao là khấu hao đều
Công thức tính khấu hao đều theo thời gian như sau:
Trong đó:
K: Số tiền khấu hao đều theo thời gian
Ai: Giá trị tài sản tính khấu hao, A=Go-SV
Go: Nguyên giá tài sản cố định
SV: Giá trị thu hồi thanh lý tài sản cố định, thường lấy bằng 2%-5% giá trị tài sản
khi thu hồi (nếu có), Trong dự án này lấy bằng 3% giá trị tài sản
NKHi: Thời hạn khấu hao (hay tuổi thọ, hay niên hạn sử dụng) của tài sản cố định
thứ i
- Khi hết thời hạn khấu hao thì mua tài sản mới thay thế tài sản đã hết thời
hạn khấu hao. Trong dự án sẽ thay thế tài sản vào cuối năm 5 và 10, Đến
cuối năm 15, những tài sản nào chưa khấu hao hết sẽ được tính giá trị tài
sản chưa khâu hao hết, Trong đó thì nhà cửa, vật kiến trúc không tái đầu tư
còn các tài sản khác thì tái đầu tư
Chi phí mua Chi phí lắp

STT Tên sắm thiết bị đặt thiết bị
trước thuế trước thuế
I. NHÓM THIẾT BỊ 10 NĂM
1 Bộ salon nội thất 1360
2 Giường đôi 1908
3 Giường đơn 570
4 Tủ quần áo 1596
5 Bàn ghế ăn 816
6 Tủ bếp 1020
7 Bàn trang điểm 408
8 Bộ bàn ghế đọc 714
9 Tủ sách 544
10 Tủ thờ 59.5
11 Bàn ghế bảo vệ 5
12 Bàn ghế văn phòng 90
13 Máy phát điện 225 4.95
14 Hệ thống PCCC 800 17.6
15 Hệ thống trạm biến áp 140 3,1
16 Hệ thống bơm lọc nước 600 13.2
17 Ô tô con 4 chỗ 27200
Tổng 38055.5 35.75
II NHÓM THIẾT BỊ 5 NĂM
1 Tivi LED 40 inch 816
38.08
2 Tivi LED 32 inch 1088
3 Tủ lạnh 550l 680
4 Tủ lạnh 100l 408
5 Dàn âm thanh 1020 26.25
6 Điều hòa 2720 59.84
7 Bình nóng lạnh 1500
8 Máy giặt 408
9 Máy hút mùi 272
10 Máy hút bụi 204
11 Telephone 72.5 0.8
12 Computer 350 3.85
13 Thiết bị thể dục 600 13.2
14 Bếp gas 442
15 Lò vi sóng 204
16 TB nhà tắm 750 8.25
17 Máy in 9
18 Máy fax 5 0.055
19 Video và angten 150 3.3
20 Tổng đài điện thoại 60 1.32
21 Camera giám sát 90 1.98

Tổng 11848.5 156.925
Bảng 1.21: Khấu hao tài sản cố định của dự án
Tài sản
Nhà cửa và vật kiến
Thiết bị
ST trúc
Nội dung Chi phí trừ Tổng
T Thiết bị
Thiết bị có dần khác
Vật kiến có khấu
Nhà cửa khấu hao 10
trúc hao 5
năm
năm
Tổng giá trị tài 12005.4 397896.83
1 204013.5 48748.52 38091.25 95038.178
sản 3 3
Thời hạn khấu
2 25 10 5 10 5
hao
3 Tỷ lệ thu hồi 0 0% 3% 5% 0%
Giá trị thu hồi 360.162
4 0 0 1904.5625 0
khi thanh lí 8
Giá trị tài sản 11645.2 397896.83
5 204013.5 48748.52 36186.6875 95038.178
tính khấu hao 6 3
6 Tiền khấu hao
2329.05 37990.747
Năm 1 8160.538 4874.852 3618.66875 19007.6356
2 2
2329.05 37990.747
Năm 2 8160.538 4874.852 3618.66875 19007.6356
2 2
2329.05 37990.747
Năm 3 8160.538 4874.852 3618.66875 19007.6356
2 2
2329.05 37990.747
Năm 4 8160.538 4874.852 3618.66875 19007.6356
2 2
2329.05 37990.747
Năm 5 8160.538 4874.852 3618.66875 19007.6356
2 2
2329.05 18983.111
Năm 6 8160.538 4874.852 3618.66875
2 6
2329.05 18983.111
Năm 7 8160.538 4874.852 3618.66875
2 6
2329.05 18983.111
Năm 8 8160.538 4874.852 3618.66875
2 6
2329.05 18983.111
Năm 9 8160.538 4874.852 3618.66875
2 6
Năm 10 8160.538 4874.852 2329.05 3618.66875 18983.111
2 6
2329.05 18983.111
Năm 11 8160.538 4874.852 3618.66875
2 6
2329.05 18983.111
Năm 12 8160.538 4874.852 3618.66875
2 6
2329.05 18983.111
Năm 13 8160.538 4874.852 3618.66875
2 6
2329.05 18983.111
Năm 14 8160.538 4874.852 3618.66875
2 6
2329.05 18983.111
Năm 15 8160.538 4874.852 3618.66875
2 6
Giá trị chưa 124072.98
7 81605.38 24374.26 0 18093.3438 0
khấu hao hết 8
3.7 Dự trù chi phí trả tiền thuê đất trong hoạt động kinh doanh
a) Căn cứ xác định,
 Căn cứ vào diện tích thuê đất hàng năm cho dự án là S = 30500 m2,
 Giá thuê 1 đơn vị diện tích trong năm là Gthuê đất = 91635 nghìn đồng/m2
Số tiền thuê đất trong 1 năm: G1 năm = 2793.87 triệu đồng
 Ta có thời gian vận hành là 15 năm:
 Số tiền thuê đất trong 15 năm phân tích dự án là: G = 15 * 2793.87 = 41923.05
triệu đồng
 Tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư của dự án là
19955.482 (triệu đồng)
Số tiền thuê đất trong 15 năm = 41923.05 (triệu đồng) > tiền bồi thường, hỗ trợ
giải phóng mặt bằng và tái định cư = 19955.482(triệu đồng)
 Tiền bồi thường, tái định cư trong 15 năm vận hành là 19955.482 – 4192.30 =
15763.182 triệu đồng
Dự án không phải trả tiền thuê đất trong 5 năm đầu vận hành và chỉ phải trả
tiền thuê đất trong 10 năm còn lại
 Số tiền phải trả ở năm thứ 6 là: 2793.87– (15763.182 - 5*2793.87) = 1006.038
(triệu đồng)
BẢNG 1.22: CHI PHÍ THUÊ ĐẤT TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH
(triệu dồng)
STT Nội dung Năm Diện tích thuê Đơn giá Thành tiền
1 6 30500 0.0916 1006.038

2 7 30500 0.0916 2793.8
3 8 30500 0.0916 2793.8
4 9 30500 0.0916 2793.8

5 Đất sử 10 30500 0.0916 2793.8
6 dụng 11 30500 0.0916 2793.8
7 12 30500 0.0916 2793.8
8 13 30500 0.0916 2793.8
9 14 30500 0.0916 2793.8
10 15 30500 0.0916 2793.8
Tổng 26150.24
3.8: Kế hoạch trả nợ và lãi tín dụng trong vận hành

* Căn cứ xác định
Số vốn vay cho dự án, lãi suất vay và phương thức trả nợ đểu cả gốc lẫn lãi, thời
gian trả nợ 10 năm kể từ khi dự án đi vào vận hành
Vốn vay bao gồm vốn vay đầu tư dài hạn (tổng vốn vay và lãi trong xây dựng) và
vốn lưu động trong vận hành
*Lập bảng kế hoạch trả nợ và xác đinh chi phí trả lãi trong vận hành
Vốn vay dài hạn với lãi suất r = 10% năm , Vốn vay dài hạn được trả theo phương
thức trả đều nợ gốc lẫn lãi trong thời hạn 7 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên ( trả
nợ vào cuối mỗi năm ). Bao gồm:
- Vốn vay để đầu tư tài sản cố định cho dự án
- Vốn vay lưu động ban đầu…
- Vốn vay ngắn hạn của Ngân hàng với lãi suất 8% năm, ghép lãi theo năm,
 Vốn đầu tư dài hạn:
Số tiền mà dự án phải trả nợ hàng năm theo công thức:

n
r (1+r )
A=P
(1+r )n−1
Trong đó:
 A: Số tiền trả nợ đều trong 7 năm đầu vận hành của dự án
 r: Lãi suất trong thời gian vận hành, (r = 10% năm)
 P: Vốn vay đầu tư dài hạn của dự án là: 318315.25 triệu đồng
Số tiền lãi phải trả trong 1 năm là:
Lt =Pt * r
Trong đó:
Lt
 : Tiền lãi trả trong năm t
Pt :
 Nợ đầu năm t
Tiền gốc phải trả trong năm: Gt = A - Lt
 Vốn vay lưu động
Trong các năm vận hành, phần vốn lưu động được huy động ngắn hạn ở đầu năm,
cả gốc lẫn lãi sẽ được trả ở cuối các năm. Trong đó phần lãi trả trong năm vận hành
thứ t (t = 1 → 15) được tính là :
Lt =Vt * r
Vt
 : lượng vốn lưu động vay trong năm thứ t
 Lt : lãi suất huy động vốn vay ngắn hạn r =8%
BẢNG 3.8: NHU CẦU VỐN LƯU ĐỘNG THEO DOANH THU
(đơn vị: triệu đồng)
Doanh thu cho thuê diện Tỷ lệ vốn lưu động so Nhu cầu vốn lưu
Năm
tích với diện tích động
Năm 1 144845.1 15% 21726.765
Năm 2 154501.4 15% 23175.216
Năm 3 154501.4 15% 23175.216
Năm 4 164157.8 15% 24623.667
Năm 5 173814.1 15% 26072.118
Năm 6 183470.5 15% 27520.569
Năm 7 193126.8 15% 28969.02
Năm 8 193126.8 15% 28969.02
Năm 9 193126.8 15% 28969.02
Năm 10 193126.8 15% 28969.02
Năm 11 183470.5 15% 27520.569
Năm 12 173814.1 15% 26072.118
Năm 13 164157.8 15% 24623.667
Năm 14 154501.4 15% 23175.216
Năm 15 154501.4 15% 23175.216

Bảng 1.23: Chi phí lãi vay trong vận hành
Nội dung
Năm Vay đầu tư dài hạn Vay vốn lưu động
Tiền lãi Nhu cầu Vốn lưu Tổng tiền
vận Tổng số Tiền gốc Tiền lãi
Nợ đầu phải trả Nợ cuối vốn lưu động vay lãi phải trả
hành trả nợ phải trả phải trả
năm trong năm động trong trong
trong năm trong năm trong năm
năm năm năm
Năm 1 318315.25 65383.7 31831.53 33552.2 284763.08 21727 21727 1738.1 33569.7
Năm 2 284763.08 65383.7 28476.31 36907.4 247855.68 23175 23175 1854 30330.3
Năm 3 247855.68 65383.7 24785.57 40598.1 207257.55 23175 23175 1854 26639.6
Năm 4 207257.55 65383.7 20725.76 44657.9 162599.61 24624 24624 1969.9 22695.6
Năm 5 162599.61 65383.7 16259.96 49123.7 113475.87 26072 26072 2085.8 18345.7
Năm 6 113475.87 65383.7 11347.59 54036.1 59439.753 27521 27521 2201.6 13549.2
Năm 7 59439.753 65383.7 5943.975 59439.7 0 28969 28969 2317.5 8261.5
Năm 8 28969 28969 2317.5 2317.52
Năm 9 28969 28969 2317.5 2317.52
Năm 10 28969 28969 2317.5 2317.52
Năm 11 27521 27521 2201.6 2201.65
Năm 12 26072 26072 2085.8 2085.77
Năm 13 24624 24624 1969.9 1969.89
Năm 14 23175 23175 1854 1854.02
Năm 15 23175 23175 1854 1854.02
3.9 Tổng hợp chi phí kinh doanh trong các năm vận hành
Bảng 1.24. Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành
Nội dung
Năm vận Chi phí Chi phí sản xuất

Chi phí Khấu hao Thuê đất Trả lãi tín Tổng chi phí
hành CP điện sửa chữa Chi phí quản lý kinh doanh tính
trả tài sản cố trong vận dụng trong sản xuất kinh
nước bảo và chi phí khác cho 1 m2 diện
lương định hành vận hành doanh
dưỡng tích cho thuê
Năm 1 2896.9 12156 5082.2032 37990.75 2793.8 33569.67 8449.2975 100144.82 4.15
Năm 2 3090.03 12156 5082.2032 37990.75 2793.8 30330.32 8690.706 97340.01 4.03
Năm 3 3090.03 12156 5082.2032 37990.75 2793.8 26639.59 8690.706 93649.271 3.88
Năm 4 3283.16 12156 5082.2032 37990.75 2793.8 22695.65 8932.1145 90139.869 3.73
Năm 5 3476.28 12156 5082.2032 37990.75 2793.8 18345.73 9173.523 86224.486 3.57
Năm 6 3669.41 12156 5082.2032 18983.11 2793.8 13549.23 9414.9315 63860.926 2.65
Năm 7 3862.54 12156 5082.2032 18983.11 2793.8 8261.497 9656.34 60795.488 2.52
Năm 8 3862.54 12156 5082.2032 18983.11 2793.8 2317.522 9656.34 54851.512 2.27
Năm 9 3862.54 12156 5082.2032 18983.11 2793.8 2317.522 9656.34 54851.512 2.27
Năm 10 3862.54 12156 5082.2032 18983.11 2793.8 2317.522 9656.34 54851.512 2.27
Năm 11 3669.41 12156 5082.2032 18983.11 2793.8 2201.646 9414.9315 54301.101 2.25
Năm 12 3476.28 12156 5082.2032 18983.11 2793.8 2085.769 9173.523 53750.69 2.23
Năm 13 3283.16 12156 5082.2032 18983.11 2793.8 1969.893 8932.1145 53200.278 2.20
Năm 14 3090.03 12156 5082.2032 18983.11 2793.8 1854.017 8690.706 52649.867 2.18
Năm 15 3090.03 12156 5082.2032 18983.11 2793.8 1854.017 8690.706 52649.867 2.18
4. DỰ TRÙ LÃI LỖ TRONG SẢN XUẤT KINH DOANH
Căn cứ xác định
- Doanh thu hằng năm, chi phí sản xuất kinh doanh, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định hiện hành,
- Nghị định1 số 09/VBHN/BTC ngày 7/5/2018 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu
nhập doanh nghiệp
- Phương pháp xác định : ( Thu nhập chịu thuế)
Thu nhập chịu thuế (Lt) = Doanh thu (TR) – Chi phí được trừ (TC) + Các khoản thu nhập khác
- Đối với thu nhập về cho thuê tài sản được xác định bằng doanh thu cho thuê trừ các khoản trích khấu hao
cơ bản, chi phí duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng tài sản, chi phí thuê tài sản để cho thuê lại (nếu có) và các chi
phí khác được trừ liên quan đến việc cho thuê tài sản
(Thuế thu nhập doanh nghiệp)
- Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp đối với kinh doanh bất động sản bằng thu nhập từ kinh doanh
bất động sản nhân với thuế suất 20%
- Công thức :
TTNDN = f * LT
TTNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp,
f : Thuế suất, f = 20%
LT : Thu nhập chịu thuế
(Lợi nhuận ròng)
- Lợi nhuận ròng sau khi kể tới thuế thu nhập doanh nghiệp là:
LNròng = LN trước thuế - Thuế TNDN
Trường hợp có lỗ phát sinh trong kỳ tính toán (là số chênh lệch âm về thu nhập chịu thuế) thì số lỗ được chuyển
vào thu nhập chịu thuế của những năm sau. Thời gian chuyển lỗ tính liên tục không quá 5 năm, kể từ năm tiếp sau
phát sinh lỗ
Lập bảng dự trù lãi lỗ trong sản xuất kinh doanh
Bảng 1.25: Dự trù lãi lỗ

Bảng 1.25. Dự trù lãi (lỗ) trong quá trình sản xuất kinh doanh
Nội dung
Thuế Thuế
Năm vận Chi phí Lợi
Doanh thu Thu suất thu Lợi Lợi nhuận
hành SXKD nhuận
không có nhập TTNDN nhập nhuận ròng bình
không có ròng
VAT chịu thuế hàng doanh ròng quân
VAT cộng dồn
năm nghiệp
35760.
Năm 1 144845.1 100144.8 44700.28 20.00% 8940.1 35760.23 83091.553
2
45729.
Năm 2 154501.44 97340.01 57161.43 20.00% 11432 81489.37 83091.553
1
48681.
Năm 3 154501.44 93649.27 60852.17 20.00% 12170 130171.1 83091.553
7
59214.
Năm 4 164157.78 90139.87 74017.91 20.00% 14804 189385.4 83091.553
3
70359.
Năm 5 174174.283 86224.49 87949.8 20.00% 17590 259745.3 83091.553
8
95687.
Năm 6 183470.46 63860.93 119609.5 20.00% 23922 355432.9 83091.553
6
Năm 7 193126.8 60795.49 132331.3 20.00% 26466 105865 461298 83091.553
Năm 8 193126.8 54851.51 138275.3 20.00% 27655 110620 571918.2 83091.553
Năm 9 193126.8 54851.51 138275.3 20.00% 27655 110620 682538.4 83091.553
Năm 10 195391.525 54851.51 140540 20.00% 28108 112432 794970.4 83091.553
Năm 11 183470.46 54301.1 129169.4 20.00% 25834 103335 898305.9 83091.553
96050.
Năm 12 173814.12 53750.69 120063.4 20.00% 24013 994356.7 83091.553
7
Năm 13 164157.78 53200.28 110957.5 20.00% 22192 88766 1083123 83091.553
81481.
Năm 14 154501.44 52649.87 101851.6 20.00% 20370 1164604 83091.553
3
81769.
Năm 15 154861.603 52649.87 102211.7 20.00% 20442 1246373 83091.553
4
5. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN

5.1 Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tĩnh
a. Tỷ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư (mức doanh lợi một đồng vốn)
Lr 83091.553
R= = 440585.825 ¿ = 0.189
V ¿
Trong đó: R: tỷ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư
Lr: lợi nhuận ròng bình quân năm
V: mức vốn đầu tư ban đầu
b. Tỷ suất lợi nhuận so với vốn cố định (mức doanh lợi một đồng vốn cố định)
Lr 83091.553
RCĐ = V = 420593.105 = 0.198
CĐ
Trong đó: RCĐ: tỷ suất lợi nhuận so với vốn cố định

VCĐ: vốn cố định của dự án
- Vốn cố định của dự án là biểu hiện bằng tiền của tài sản cố định, hay vốn cố định
là toàn bộ giá trị bỏ ra để đầu tư vào tài sản cố định nhằm phục vụ hoạt động kinh doanh
c. Tỷ suất lợi nhuận so với doanh thu
Lr 83091.553
RDT = = 172081.86 = 0,483
DT
Trong đó: RDT: tỷ suất lợi nhuận so với doanh thu
DT: doanh thu bình quân năm
5.2. Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả động
Yêu cầu phân tích trên cả hai quan điểm là hiệu quả vốn chung và hiệu quả vốn chủ
sở hữu
3.2.1 Phân tích trên quan điểm hiệu quả vốn chung
- Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được
Lãi suất tối thiểu chấp nhận được được tính theo phương pháp sử dụng vốn bình quân,
theo công thức sau:
r 1∗k 1+ r 2∗k 2
r=
100 %
+△r
Trong đó: r1, r2: lần lượt là giá trị sử dụng vốn của chủ đầu tư và giá trị sử dụng
vốn đi vay (r1 = 12%; r2 = 8%)
k1, k2: lần lượt là tỷ lệ của vốn tự có và vốn vay trong TMĐT
(k1 = 30 %; k2 = 70 %)
△r: lãi suất rủi ro = 2%
Lãi suất tối thiểu chấp nhận được khi phân tích dựa trên quan điểm vốn chung là:
r = 11.2%
Trong dự án này lấy thời điểm hiện tại (gốc 0) là thời điểm lập và phê duyệt dự án, thời
gian đầu tư xây dựng là 2 năm, thời gian vận hành dự án là 15 năm => thời kì phân tích dự
án là 17 năm
Xác định dòng tiền của dự án trên quan điểm vốn chung:

Dòng tiền của dự án trên quan điểm vốn chung được thể hiện như sau :
Bt : Khoản thu của dự án ở năm t, xác định theo quan điểm vốn chung bao gồm :
 Doanh thu ở năm t,
 Giá trị thu hồi do thanh lý tài sản,
 Thu hồi vốn lưu động ở cuối thời kỳ phân tích,
 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết ở cuối thời kỳ phân tích
Ct : Khoản chi của dự án ở năm t, xác định theo quan điểm vốn chung, bao gồm :
 Đầu tư ban đầu ( không bao gồm dự phòng 2 và thuế VAT ),
 Đầu tư thay thế tài sản: Những tài sản sau khi hết thời hạn khấu hao sẽ
được đầu tư mới,
 Chi phí vận hành dự án
 Thuế thu nhập doanh nghiệp,
 Thuê đất trong vận hành,
 Ta có bảng thể hiện dòng tiền trên quan điểm vốn chung:
Bảng 1.26: Dòng tiền của dự án (Phân tích trên quan điểm vốn chung)
Đơn vị: Triệu đồng
Nội Thời gian
TT
dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9
Dòng
164157.
I lợi ích 0 0 144845.1 154501.4 154501.44
8
174174.3 183470 193127
(Bt)
Doanh
thu cho
164157.
1 thuê 0 0 144845.1 154501.4 154501.44
8
173814.1 183470 193127
diện
tích
Thu hồi
giá trị
2 thanh lý 0 0 0 0 0 0 360.1628 0 0
tài sản
Giá trị
chưa
3 khấu 0 0 0 0 0 0 0 0 0
hao hết
Thu hồi
4 vốn lưu 0 0 0 0 0 0 0 0 0
động
Dòng
109084.8 104943.
II chi phí 120951.9 323708.74
7
108772.3 105819.7
5
115819.9 87782.8 88267.8
(Ct)
Đầu tư
1 ban đầu 120951.9 323708.74 0 0 0 0 0 0 0
Đầu tư
2 thay thế 0 0 0 0 0 0 12005.43 0 0
tài sản
Chi phí
vận 100144.8 90139.8 63860.9
3 0 0 97340.01 93649.27 86224.49 60795.49
hành dự 2 7 3
án
Chi phí
4 thuê đất 0 0 0 0 0 0 0 0 1006.04
Thuế
thu 14803.5 23921.9
5 0 0 8940.06 11432.29 12170.43 17589.96 26466.26
nhập 8 1
DN
Dòng
tiền
35760.22 59214.3
III hiệu số -120951.9 -323708.7
7
45729.14 48681.735
3
58354.41 95687.6 104859
thu chi
(Bt-Ct)
Thời gian
TT Nội dung
Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17
Dòng lợi ích
I 193126.8 193126.8 195391.53 183470.5 173814.12 164157.8 154501.4 298927
(Bt)
Doanh thu
1 cho thuê diện 193126.8 193126.8 193126.8 183470.5 173814.12 164157.8 154501.4 154501
tích
Thu hồi giá trị
2 thanh lý tài 0 0 2264.7253 0 0 0 0 360.163
sản
Giá trị chưa
3 0 0 0 0 0 0 0 124073
khấu hao hết
Thu hồi vốn
4 0 0 0 0 0 0 0 19992.7
lưu động
Dòng chi phí
II 91244.35 85300.37 135849.99 82928.77 80557.176 78185.58 75813.98 87891.4
(Ct)
Đầu tư ban
1 0 0 0 0 0 0 0 0
đầu
Đầu tư thay
2 0 0 50096.675 0 0 0 0 12005.4
thế tài sản
Chi phí vận
3 60795.49 54851.51 54851.51 54301.10 53750.69 53200.28 52649.87 52649.87
hành dự án
Chi phí thuê
4 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8
đất
Thuế thu nhập
5 27655.06 27655.06 28108.00 25833.87 24012.69 22191.50 20370.31 20442.35
DN
Dòng tiền
III hiệu số thu 101882.5 107826.43 59541.535 100541.7 93256.944 85972.2 78687.46 211036
chi (Bt-Ct)
Xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV)

N
( Bt  C t )
 (1  r ) t
- Công thức: NPV = t 0
+ Trong đó:
 Bt : Khoản thu của dự án ở năm t, xác định theo quan điểm vốn chung,
 Ct : Khoản chi của dự án ở năm t, xác định theo quan điểm vốn chung,
r : Mức lãi suất tối thiểu chấp nhận được, r =11.2%
1
t
 (1  r) : Hệ số chiết khấu, với t là thứ tự năm tính toán,
- Từ kết quả hiện giá hiệu số thu chi (NPV) đánh giá tính đáng giá của dự án, đem so sánh
với ngưỡng 0:
+ Nếu NPV >= 0 Kết luận dự án đáng giá (Hiệu quả đạt được bằng hoặc lớn hơn ngưỡng
hiệu quả cho trước) nên đầu tư vào dự án
+ Nếu NPV < 0 Kết luận dự án không đáng giá (Hiệu quả không đạt được bằng ngưỡng
hiệu quả cho trước) không nên đầu tư vào dự án
Hiện giá hiệu số thu chi NPV theo quan điểm vốn chung được xác định ở bảng :
BẢNG 1.27 XÁC ĐỊNH HIỆN GIÁ HIỆU SỐ THU CHI NPV (PHÂN TÍCH TRÊN QUAN ĐIỂM
HIỆU QUẢ VỐN CHUNG)
Đơn vị : triệu đồng
Năm
Nội
STT
dung
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9
Dòng
tiền hiệu
1 số thu -120952 -323709 35760 45729.1 48682 59214 58354 95688 104859
chi (Bt -
Ct)
Hệ số
chiết
khấu
2 0.899 0.809 0.727 0.654 0.588 0.529 0.476 0.428 0.385
1/(1+r)t
với r =
11.2%
Dòng
tiền hiệu
3 số thu -108769.7 -261785.1 26006.7 29907.074 28631.4 31318.3 27754.9 40927.7 40333.2
chi chiết
khấu
Cộng
dồn dòng
tiền hiệu
4 -108769.7 -370554.7 -344548 -314640.9 -286010 -254691 -226936 -186009 -145675
số thu
chi chiết
khấu
NĂM VẬN HÀNH
STT Nội dung
Dòng tiền
hiệu số
1 101882.5 107826 59542 100542 93257 85972 78687 211036
thu chi
(Bt - Ct)
Hệ số
chiết khấu
2 1/(1+r)t 0.346 0.311 0.280 0.252 0.226 0.203 0.183 0.165
với r =
11,2 %
Dòng tiền
hiệu số
3 35241.27 33540.7 16656 25292 21097 17490 14396 34720
thu chi
chiết khấu
Cộng dồn
dòng tiền
4 hiệu số -110434 -76893 -60238 -34945.7 -13849 3640.9 18036 52756
thu chi
chiết khấu
Kết luận: Từ bảng trên ta thấy: Dự án có NPV = 52756 (triệu đồng) > 0 => Dự án
đáng giá, nên đầu tư
Tính chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR.
Ta có chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR được tính theo phương trình sau :
n
Bt −C t
NPV = ∑ =0
t =0 (1+ IRR)t
Sử dụng phương pháp nội suy tuyến tính để tìm IRR.
Tính giá trị gần đúng IRR theo công thức :
IRR = IRR1 + (IRR2 – IRR1)
Trong đó :
Chọn suất thu lợi IRR1 = 13.1% => NPV1 > 0.
Suất thu lợi IRR2 = 13.2% => NPV2 < 0.


IRR= 13.14% > 11.2%
Ta có bảng tính suất thu lợi nội tại IRR trên quan điểm vốn chung:
BẢNG 1.28: XÁC ĐỊNH SUẤT THU LỢI NỘI TẠI IRR( PHÂN TÍCH TRÊN
QUAN ĐIỂM HIỆU QUẢ VỐN CHUNG)
Nội dung
Hệ số Hệ số
Dòng tiền Dòng Cộng dồn Dòng tiền Cộng dồn
chiết chiết
Năm hiệu số tiền hiệu dòng tiền hiệu số dòng tiền
khấu khấu
thu số thu hiệu số thu thu chi hiệu số thu
với với
chi( Bt - chi chiết chi chiết chiết chi chiết
IRR1 = IRR2 =
Ct) khấu 1 khấu 1 khấu 2 khấu 2
13.1% 13.2%
Năm 1 -120951.9 0.884173 -106942.4 -106942.43 0.88339 -106848 -106847.96
Năm 2 -323708.7 0.781762 -253063.3 -360005.76 0.78038 -252616.4 -359464.38
Năm 3 35760.227 0.691213 24717.95 -335287.81 0.68938 24652.501 -334811.88
Năm 4 45729.144 0.611152 27947.48 -307340.33 0.609 27848.856 -306963.02
Năm 5 48681.735 0.540365 26305.892 -281034.44 0.53798 26189.905 -280773.11
Năm 6 59214.329 0.477776 28291.188 -252743.25 0.47525 28141.565 -252631.55
Năm 7 58354.413 0.422437 24651.053 -228092.2 0.41983 24499.02 -228132.53
Năm 8 95687.627 0.373507 35740.033 -192352.16 0.37088 35488.233 -192644.3
Năm 9 104859.01 0.330245 34629.189 -157722.98 0.32763 34354.839 -158289.46
Năm 10 101882.45 0.291994 29749.067 -127973.91 0.28942 29487.308 -128802.15
Năm 11 107826.43 0.258173 27837.907 -100136 0.25568 27568.589 -101233.56

Năm 12 59541.535 0.22827 13591.543 -86544.459 0.22586 13448.161 -87785.399
Năm 13 100541.69 0.20183 20292.348 -66252.111 0.19952 20060.54 -67724.859
Năm 14 93256.944 0.178453 16641.969 -49610.142 0.17626 16437.327 -51287.532
Năm 15 85972.201 0.157783 13564.974 -36045.168 0.15571 13386.334 -37901.198
Năm 16 78687.458 0.139508 10977.51 -25067.658 0.13755 10823.375 -27077.824
Năm 17 211035.87 0.123349 26031.069 963.41094 0.12151 25642.893 -1434.9304
Kết luận:
Dự án có IRR = 13.14 % > r = 11.2%
 Dự án đáng giá.
5.2.2. Phân tích theo hiệu quả vốn chủ sở hữu

Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án vốn chủ sở hữu lấy bằng giá sử
dụng vốn tự có của chủ sở hữu : r = 12 %.
 Xác định dòng tiền của dự án trên quan điểm vốn chủ sở hữu.
Dòng tiền của dự án trên quan điểm vốn chủ sở hữu được thể hiện như sau :
Dòng lợi ích Bt .
- Vay vốn đầu tư.
- Doanh thu cho thuê diện tích.
- Thu hồi giá trị thanh lý tài sản.
- Giá trị tài sản chưa khấu hao hết.
- Thu hồi vốn lưu động.
Dòng lợi ích Ct.
- Đầu tư ban đầu.
- Đầu tư thay thế tài sản.
- Chi phí vận hành dự án.
- Chi phí thuê đất.
- Thuế thu nhập doanh nghiệp.
- Trả nợ (gốc và lãi).
Ta có bảng thể hiện dòng tiền trên quan điểm vốn chủ sở hữu:
Bảng 1.29. Dòng tiền của dự án (Phân tích trên quan điểm vốn chủ sở hữu)
Thời gian
TT Nội dung
Dòng lợi
I 0 310824.4 166571.9 177676.7 177676.7 188781.4 200246.4 210991 222095.8
ích (Bt)
Doanh thu
1 cho thuê 0 0 144845.1 154501.4 154501.4 164157.8 173814.1 183470.5 193126.8
diện tích
Thu hồi
giá trị
2 0 0 0 0 0 0 360.1628 0 0
thanh lý
tài sản
Giá trị tài
3 0 0 0 0 0 0 0 0 0
sản chưa
khấu hao
hết
Thu hồi
4 vốn lưu 0 0 0 0 0 0 0 0 0
động
Tiền nợ
5 0 310824.4 21726.77 23175.22 23175.22 24623.67 26072.12 27520.57 28969.02
vay gốc
Dòng chi
II 120952 323708.7 197933.5 199185.2 196232.6 196920.7 209361.5 182888.7 184938
phí (Ct)
Đầu tư
1 120952 323708.7 0 0 0 0 0 0 0
ban đầu
Đầu tư
2 thay thế 0 0 0 0 0 0 12005.43 0 0
tài sản
Chi phí
3 vận hành 0 0 100144.8 97340.01 93649.27 90139.87 86224.49 63860.93 60795.49
dự án
Chi phí
4 0 0 0 0 0 0 0 0 1006.038
thuê đất
Thuế thu
nhập
5 0 0 8940.06 11432.29 12170.43 14803.58 17589.96 23921.91 26466.26
doanh
nghiệp
Trả nợ
6 (gốc và 0 0 88848.61 90412.93 90412.93 91977.26 93541.59 95105.91 96670.24
lãi)
Dòng tiền
hiệu số
III -120952 -12884.4 -31361.6 -21508.6 -18556 -8139.26 -9115.06 28102.28 37157.79
thu chi
(Bt-Ct)
Thời gian
TT Nội dung
Dòng lợi
I 222095.82 222095.82 224360.5 210991 199886.2 188781.4 177676.7 253181.1
ích (Bt)
Doanh thu
183470.
1 cho thuê 193126.8 193126.8 193126.8
5
173814.1 164157.8 154501.4 154501.4
diện tích
Thu hồi giá
2 trị thanh lý 0 0 2264.725 0 0 0 0 360.1628
tài sản
Giá trị tài
sản chưa
3 0 0 0 0 0 0 0 56682.3
khấu hao
hết
Thu hồi
4 vốn lưu 0 0 0 0 0 0 0 18461.96
động
Tiền nợ 27520.5
5 28969.02 28969.02 28969.02 26072.12 24623.67 23175.22 23175.22
vay gốc 7
Dòng chi 122530.88
II 116586.912 167136.5 112651 108715.1 104779.1 100843.2 112920.7
phí (Ct) 7
Đầu tư ban
1 0 0 0 0 0 0 0 0
đầu
Đầu tư
2 thay thế tài 0 0 50096.68 0 0 0 0 12005.43
sản
Chi phí vận 54301.1
3 60795.49 54851.51 54851.51 53750.69 53200.28 52649.87 52649.87
hành dự án 0
Chi phí
4 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8
thuê đất
Thuế thu
25833.8
5 nhập doanh 27655.06 27655.06 28108.00 24012.69 22191.50 20370.31 20442.35
7
nghiệp
Trả nợ (gốc 31286.541 29722.2
6 6
31286.5416 31286.54
1
28157.89 26593.56 25029.23 25029.23
và lãi)
Dòng tiền
99564.933 98340.0
III hiệu số thu 105508.908 57224.01 91171.17 84002.31 76833.44 140260.4
2 4
chi (Bt-Ct)
 Xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV)

N
(Bt −C t )
- Công thức: NPV = ∑ t
t =0 (1+r )
Trong đó:
 Bt : Khoản thu của dự án ở năm t, xác định theo quan điểm vốn chủ sở hữu
 Ct : Khoản chi của dự án ở năm t, xác định theo quan điểm vốn chủ sở hữu
 r : Mức lãi suất tối thiểu chấp nhận được, r = 12%
Bảng 1.30. Xác định giá trị hiện giá của hiệu số thu chi (NPV)
T Nội Thời gian

T dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9
Dòng
tiền hiệu 37157.7
1 -120951.89 -12884.36 -31361.61 -21508.57 -18555.98 -8139.265 -9115.057 28102.28
số thu 9
chi (Bt-
Ct)
Hệ số
chiết
khấu
2 0.893 0.797 0.712 0.636 0.567 0.507 0.452 0.404 0.361
1/(1+r)t
với
r=12%
Dòng
tiền hiệu
13399.4
3 số thu -107992.76 -10271.33 -22322.58 -13669.09 -10529.16 -4123.605 -4123.189 11350.04
7
chi chiết
khấu
Cộng
dồn
dòng
4 tiền hiệu -107992.76 -118264.1 -140586.7 -154255.8 -164784.9 -168908.5 -173031.7 -161681.7 -148282
số thu
chi chiết
khấu
1
 t : Hệ số chiết khấu, với t là thứ tự năm tính toán
(1+r )
T Thời gian
Nội dung
T Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17
Dòng tiền
hiệu số
1 99564.933 105508.91 57224.014 98340.042 91171.175 84002.308 76833.44 140260.4
thu chi
(Bt-Ct)
Hệ số
chiết khấu
2 0.322 0.287 0.257 0.229 0.205 0.183 0.163 0.146
1/(1+r)t
với r=12%
Dòng tiền
hiệu số
3 32057.244 30331.29 14687.979 22536.999 18655.429 15346.908 12533.2 20428.13
thu chi
chiết khấu
Cộng dồn
dòng tiền
4 hiệu số -116224.96 -85893.67 -71205.69 -48668.69 -30013.259 -14666.35 -2133.153 18294.98
thu chi
chiết khấu
Kết luận : Từ bảng trên ta thấy: Dự án có NPV = 18294.98(triệu đồng) > 0
 Dự án đáng giá, nên đầu tư.
 Tính chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR
-Ta có chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR được tính theo công thức sau :

Sử dụng phương pháp nội suy tuyến tính để tìm IRR,
-
Tính giá trị gần đúng IRR theo công thức :
+ (r2 – r1) *
1
IRR = r
Ta có bảng tính suất thu lợi nội tại IRR trên quan điểm vốn chủ sở hữu:
BẢNG 1.31: XÁC ĐỊNH SUẤT THU LỢI NỘI TẠI IRR( PHÂN TÍCH TRÊN QUAN
ĐIỂM HIỆU QUẢ VỐN CHỦ SỞ HỮU)
Nội dung
Hệ số Dòng Cộng dồn Cộng dồn
Dòng Hệ số Dòng tiền
Năm chiết tiền hiệu dòng tiền dòng tiền
tiền hiệu chiết khấu hiệu số thu
khấu với số thu hiệu số thu hiệu số thu
số thu chi với IRR 2 chi chiết
IRR1 = chi chiết chi chiết chi chiết
(Bt - Ct) = 14% khấu 2
13% khấu 1 khấu 1 khấu 2
Năm 1 -120951.9 0.884956 -107037 -107037 0.877193 -106098 -106098
Năm 2 -12884.36 0.783147 -10090.3 -117127 0.769468 -9914.1 -116012
Năm 3 -31361.61 0.69305 -21735.2 -138863 0.674972 -21168.2 -137180
Năm 4 -21508.57 0.613319 -13191.6 -152054 0.59208 -12734.8 -149915
Năm 5 -18555.98 0.54276 -10071.4 -162126 0.519369 -9637.4 -159553
Năm 6 -8139.265 0.480319 -3909.44 -166035 0.455587 -3708.14 -163261
Năm 7 -9115.057 0.425061 -3874.45 -169910 0.399637 -3642.72 -166903
Năm 8 28102.282 0.37616 10570.95 -159339 0.350559 9851.509 -157052
Năm 9 37157.79 0.332885 12369.26 -146969 0.307508 11426.32 -145626
Năm 10 99564.933 0.294588 29330.67 -117639 0.269744 26857.02 -118769
Năm 11 105508.91 0.260698 27505.92 -90132.7 0.236617 24965.24 -93803.4
Năm 12 57224.014 0.230706 13201.92 -76930.8 0.207559 11877.36 -81926
Năm 13 98340.042 0.204165 20077.55 -56853.3 0.182069 17904.71 -64021.3
Năm 14 91171.175 0.180677 16472.49 -40380.8 0.15971 14560.95 -49460.4
Năm 15 84002.308 0.159891 13431.19 -26949.6 0.140096 11768.43 -37692
Năm 16 76833.441 0.141496 10871.64 -16077.9 0.122892 9442.188 -28249.8
Năm 17 140260.41 0.125218 17563.12 1485.184 0.1078 15120.03 -13129.7
Từ bảng trên ta có:
Chọn: Suất thu lợi r1 = 13% => NPV1 = 1485.184 triệu đồng > 0.
Suất thu lợi r2 = 14% => NPV2 = - 13129.7 triệu đồng < 0.

Kết luận: IRR = 13.10 % > r = 12% => Dự án đáng giá.
6. PHÂN TÍCH ĐỘ AN TOÀN TÀI CHÍNH
6.1 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh
* Tức là không tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian
* Căn cứ xác định: dựa vào lợi nhuận, khấu hao, vốn đầu tư ban đầu của dự án trong các
năm vận hành
* Nguồn hoàn vốn không đều : dùng phương pháp trừ dần vốn đầu tư ban đầu cho nguồn
hoàn vốn ở từng năm cho đến khi kết quả bằng 0
Nhvt: Nguồn hoàn vốn ở năm t (gồm lợi nhuận ròng và khấu hao ở năm t )
* Căn cứ xác định: dựa vào lợi nhuận, khấu hao, vốn đầu tư ban đầu của dự án trong các
năm vận hành.
Bảng 1.32. Xác định thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao
Nội dung
Năm Lợi nhuận và Lợi nhuận và

Vốn đầu tư
Lợi nhuận Khấu hao khấu hao - khấu hao - Vốn
ở đầu năm
Vốn đầu tư đầu tư cộng dồn
Năm 1 440585.8 35760.2 37990.7472 73750.97432 73750.97432
Năm 2 223024.7 81489.4 37990.7472 119480.1183 193231.0927
Năm 3 98953.76 130171 37990.7472 168161.8538 361392.9464
Năm 4 -80901.2 189385 37990.7472 227376.1826 588769.129
Năm 5 -319938 259745 37990.7472 297736.0202 886505.1492
Năm 6 -628031 355433 18983.1116 374416.0121 1260921.161
Năm 7 -1005318 461298 18983.1116 480281.0619 1741202.223
Năm 8 -1469913 571918 18983.1116 590901.292 2332103.515
Năm 9 -2026860 682538 18983.1116 701521.5221 3033625.037
Năm 10 -2676160 794970 18983.1116 813953.5324 3847578.57
Năm 11 -3418138 898306 18983.1116 917289.0196 4764867.589
Năm 12 -4258286 994357 18983.1116 1013339.764 5778207.353
Năm 13 -5196603 1083123 18983.1116 1102105.765 6880313.118
Năm 14 -6233091 1164604 18983.1116 1183587.024 8063900.142
Năm 15 -7367748 1246373 18983.1116 1265356.412 9329256.554
Dựa vào bảng ta có :

98953.76 (triệu đồng)
Thời điểm hoàn vốn
Đầu năm thứ 4
Đầu năm thứ 3

-80901.2 (triệu đồng)
98953.76
T = 3 + 98953.76+80901.2 = 3.55 năm.
Thời hạn hoàn vốn là 3 năm 6 tháng 21 ngày

 Dự án có độ an toàn cao về thời gian hoàn vốn.
6.2. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động.
- Tính thời gian thu hồi vốn theo phương pháp động là có tính đến hệ số chiết khấu.
- Sử dụng bảng tính NPV xác định thời điểm NPV = 0, từ đó tìm ra thời gian hoàn vốn
động.
- Từ Bảng 1.27: Xác định hiện giá hiệu số thu chi NPV theo quan điểm vốn
chung, ta thấy:
- Tại năm phân tích thứ 14 có NPV = - 13849 triệu đồng.
- Tại năm phân tích thứ 15 có NPV = 3640.9 triệu đồng
13849
T = 14 + 13849+ 3640.9 = 14.79 năm
 Sử dụng phương pháp nội suy ta có: thời hạn hoàn vốn theo phương pháp động là 14
năm 9 tháng 18 ngày
 Dự án có độ an toàn về thời hạn hoàn vốn.
6.3. Phân tích khả năng trả nợ của dự án.

6.3.1 Theo chỉ tiêu hệ số khả năng trả nợ.
 Căn cứ xác định :
- Nguồn tài chính dùng để trả nợ gồm: Lợi nhuận, phần trích cho trả lãi vay trong vận hành
và khấu hao tài sản cố định hằng năm, kí hiệu: B
- Căn cứ vào số nợ phải trả trong năm gồm cả trả nợ gốc và trả lãi, kí hiệu: A
- Các định hệ số khả năng trả nợ ở năm t theo công thức: Kt = Bt/At
- Lập bảng tính hệ số khả năng trả nợ của dự án.
- Ta có bảng tính hệ số khả năng trả nợ của dự án theo các căn cứ trên.
- Kết luận:
Kt < 1 : tại năm thứ t dự án không có khả năng trả nợ.
1 < Kt < 2 : tại năm thứ t dự án có khả năng trả nợ.
Kt > 2 : tại năm thứ t dự án có khả năng trả nợ vững chắc.
Hệ số khả năng trả nợ được tính ở bảng:
BẢNG 1.33: BẢNG TÍNH HỆ SỐ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ

Năm vận hành dự án

STT Nội dung
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7
Lợi nhuận
1 35760.23 45729.14 48681.7 59214.33 70359.84 95687.63 105865
trong năm
Khấu hao
2 37990.75 37990.75 37990.7 37990.75 37990.75 18983.11 18983.11
trong năm
Trả lãi vay
3 33569.67 30330.32 26639.6 22695.65 18345.73 13549.23 8261.497
trong năm
Nguồn trả
4 nợ trong 107320.6 114050.2 113312 119900.7 126696.3 128220 133109.7
năm
Tổng số
5 phải trả nợ 65383.7 65383.7 65383.7 65383.7 65383.7 65383.7 65383.7
trong năm
Hệ số khả
6 1.641 1.744 1.733 1.834 1.938 1.961 2.036
năng trả nợ
Hệ số khả năng trả nợ trung bình: k=1.84; Suy ra 1 < k =1.84 < 2
Kết luận: Dự án có khả năng trả nợ đúng hạn, độ an toàn tương đối cao
6.3.2 Theo chỉ tiêu thời gian có khả năng trả nợ
 Căn cứ xác định:

- Dựa vào nguồn tài chính dùng trả nợ của từng năm gồm lợi nhuận và khấu
hao tài sản cố định
BẢNG 1.34: XÁC ĐỊNH THỜI GIAN CÓ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ CỦA DỰ ÁN
ST Năm vận hành dự án

Nội dung
T Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7
1 Số nợ đầu năm 318315 284763 247855.7 207258 162600 113476 59439.8
Khấu hao, lợi

97205.
2 nhuận trong 73751 83719.9 86672.48 108351 114671 124848
1
năm
Cân đối nợ
3 244564 201043 161183.2 110052 54249 -1194.9 -65408.4
trong năm
- Dựa vào tổng số vốn nợ ở thời điểm bắt đầu của thời kỳ trả nợ
 Lập bảng xác định thời gian có khả năng trả nợ:
Từ bảng nội suy ra thời gian có khả năng trả nợ của dự án (tính từ năm vận hành)
Thời điểm có khả năng trả nợ
Năm 5
54249 triệu đồng
Năm 6
1149.9 triệu đồng
54249
Thời gian trả nợ của dự án: Ttn = 5 + 54249+ 1149.9 = 5.98 năm
Vậy: Thời gian trả nợ của dự án là 5 năm 11 tháng 28 ngày < thời hạn phải trả nợ là 7
năm
Kết luận: Dự án có khả năng trả nợ
6.4. Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích điểm hòa vốn.
 Căn cứ xác định:
Dựa vào doanh thu hằng năm, chi phí cố định hằng năm, chi phí biến đổi hằng năm.
- Chi phí cố định hằng năm bao gồm các khoản:
 Chi phí khấu hao tài sản cố định
 Chi phí thuê đất vận hành
 Trả lãi vay dài hạn
 Chi phí trả lương
 Chi phí nộp bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp phí công đoàn
 Chi phí sửa chữa,bảo dưỡng (lấy 50%)
 Chi phí quản lý khác (phần cố định).
- Chi phí biến đổi hằng năm gồm các khoản:
 Chi phí điện nước.
 Chi phí trả lãi vay vốn lưu động
 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng (lấy 50%)
 Chi phí quản lý khác (phần biến đổi)
Chi phí cố định và chi phí biến đổi được tổng hợp ở bảng 1.24.
* Xác định doanh thu về mức hoạt động hòa vốn:
FC
Rh =
VC
1-
R
- Doanh thu hòa vốn của dự án:
Rh
M h= *100%
R
- Mức hoạt động hòa vốn của dự án:
 Trong đó:
 Rh : Doanh thu hoà vốn của dự án
 Mh : Mức hoạt động hoà vốn của dự án
 FC : Chi phí cố định
 VC : Chi phí biến đổi
 R : Doanh thu thực tế hàng năm của dự án
Doanh thu và mức hoạt động hòa vốn được xác định ở bảng:
BẢNG 1.35: XÁC ĐỊNH CHI PHÍ CỐ ĐỊNH VÀ CHI PHÍ BIỂN ĐỔI
(Đơn vị: triệu đồng)

ST
Nội dung
T
I Chi phí cố định

Khấu hao tài 37990.74 37990.74 37990.74 37990.74 37990.74 18983.11 18983.11
1 18983.112
sản cố định 7 7 7 7 7 2 2
Chi phí trả

2 12156 12156 12156 12156 12156 12156 12156 12156
lương
Chi phí
BHXH, y tế,
thất nghiệp,
3 2795.88 2795.88 2795.88 2795.88 2795.88 2795.88 2795.88 2795.88
trích nộp
kinh phí
công đoàn
50% Chi phí
2541.101
4 sửa chữa 6
2541.1 2541.1 2541.1 2541.1 2541.1 2541.1 2541.1
bảo dưỡng
Chi phí thuê
5 đất trong 0 0 0 0 0 1006.038 2793.8 2793.8
vận hành
Trả lãi tín
dụng trong 31831.52 28476.30 24785.56 20725.75 16259.96 11347.58 5943.975
6 0
vận hành 5 8 8 5 1 7 3
(lãi dài hạn )
Chi phí cố
7 4828.17 4828.17 4828.17 4828.17 4828.17 4828.17 4828.17 4828.17
định khác
Tổng cộng 92143.4 88788.2 85097.47 81037.65 76571.86 53657.89 50042.04 44098.1
II Chi phí biến đổi
Chi phí điện 3090.028 3090.028 3283.155 3476.282 3669.409

1 2896.902 3862.536 3862.536
nước 8 8 6 4 2
Trả lãi tín
dụng trong
1738.141 1854.017 1854.017 1969.893 2085.769 2201.645 2317.521
2 vận hành 2 3 3 4 4 5 6
2317.5216
(lãi vốn lưu
động)
Chi phí
3621.127 4103.944 4586.761
3 quản lý khác 5
3862.536 3862.536
5
4345.353
5
4828.17 4828.17
thay đổi
Chi phí sửa
chữa bảo 2541.101
4 2541.1 2541.1 2541.1 2541.1 2541.1 2541.1 2541.1
dưỡng 6
(50%)
Thuế thu
8940.056 11432.28 12170.43 14803.58 17589.95 23921.90 26466.26
5 nhập doanh 8 6 4 2 9 7 2
27655.058
nghiệp
Tổng cộng 19737.3 22779.97 23518.12 26701.68 30038.46 36920.82 40015.59 41204.4

ST
Nội dung
T Năm Năm
Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 15
9 14
I Chi phí cố định
Khấu hao tài sản cố
1 18983 18983 18983 18983 18983 18983 18983
định
2 Chi phí trả lương 12156 12156 12156 12156 12156 12156 12156
Chi phí BHXH, y tế,
3 thất nghiệp, trích nộp 2796 2795.9 2795.9 2795.9 2795.9 2795.9 2795.9
kinh phí công đoàn
50% Chi phí sửa chữa
4 2541 2541.1 2541.1 2541.1 2541.1 2541.1 2541.1
bảo dưỡng
Chi phí thuê đất trong
5 2794 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8
vận hành
Trả lãi tín dụng trong
6 0 0 0 0 0 0 0
vận hành (lãi dài hạn )
7 Chi phí cố định khác 4828 4828.2 4828.2 4828.2 4828.2 4828.2 4828.2
Tổng cộng 44098 44098 44098 44098 44098 44098 44098
II Chi phí biến đổi
1 Chi phí điện nước 3863 3862.5 3669.4 3476.3 3283.2 3090 3090
Trả lãi tín dụng trong
2 vận hành (lãi vốn lưu 2318 2317.5 2201.6 2085.8 1969.9 1854 1854
động )
Chi phí quản lý khác
3 4828 4828.2 4586.8 4345.4 4103.9 3862.5 3862.5
thay đổi
Chi phí sửa chữa bảo
4 2541 2541.1 2541.1 2541.1 2541.1 2541.1 2541.1
dưỡng (50%)
Thuế thu nhập doanh
5 27655 28108 25834 24013 22192 20370 20442
nghiệp
Tổng cộng 41204 41657 38833 36461 34090 31718 31790
BẢNG 1.36: XÁC ĐỊNH DOANH THU VÀ MỨC HOẠT ĐỘNG HÒA VỐN
(Đơn vị : triệu đồng)
STT Nội Dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
193126.8
1 Doanh thu (R) 144845.10 154501.44 154501.44 164157.78 173814.12 183470.46 193126.80
0
Chi phí cố
2 92143.42 88788.20 85097.47 81037.65 76571.86 53657.89 50042.04 44098.06
định (FC)
Chi phí biến
3 19737.33 22779.97 23518.12 26701.68 30038.46 36920.82 40015.59 41204.39
đổi (VC)
Doanh thu hòa
vốn
4 106680.21 104143.28 100376.75 96779.70 92569.71 67176.13 63120.52 56058.33
(Rh)=FC/(1-
VC/R)
Mức hoạt động

5 hòa vốn (Mhv 73.651 67.406 64.968 58.955 53.258 36.614 32.683 29.027
%)=Rh/R
STT Nội Dung Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15
193126.8 193126.8 193126.8 183470.4 173814.1
1 Doanh thu (R) 193126.80 164157.78
0 0 0 6 2
Chi phí cố định
2 44098.06 44098.06 44098.06 44098.06 44098.06 44098.06 44098.06
(FC)
Chi phí biến đổi
3 41204.39 41657.33 38832.79 36461.19 34089.59 31718.00 31790.03
(VC)
Doanh thu hòa
vốn
4 56058.33 56225.97 55196.68 54361.12 54161.50 53941.41 54688.85
(Rh)=FC/(1-
VC/R)
Mức hoạt động
5 hòa vốn (Mhv 29.027 29.113 28.581 28.148 29.521 31.034 33.315
%)=Rh/R
*Nhận xét: Từ bảng 1.36 ta thấy:

- Dự án có mức hoạt động hòa vốn lớn nhất là năm thứ 1 = 73.651%
- Dự án có mức hoạt động hòa vốn thấp nhất là năm thứ 10 = 28.148%
- Mức hoạt động trung bình là 41.687%
* Kết luận: Dự án có độ an toàn khá cao.
7. PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CỦA DỰ ÁN
7.1. Phân tích độ nhạy trong trường hợp doanh thu giảm (5-10)%
 Qua tính toán ta có lãi suất tối thiểu chấp nhận được khi phân tích dựa trên
quan điểm vốn chung là: r = 11.2%
 Xác định dòng tiền của dự án
- Dòng tiền của dự án phản ảnh các khoản thu về và chi ra trong suốt thời gian
đầu tư xây dựng và thời gian vận hành dự án,
- Thời kỳ phân tích dự án là 17 năm : gồm 2 năm xây dựng và 15 năm vận hành,
- Giá đầu vào và đầu ra của dự án lấy theo mặt bằng giá ở thời điểm hiện tại
(gốc 0), bỏ qua yếu tố lạm phát và trượt giá,
- Doanh thu ‘= Doanh thu * 0,95’
Bảng 1.37: Dòng tiền của dự án trong trường hợp doanh thu giảm 5%
Năm phân tích

STT Nội dung
Dòng lợi ích 146776.3

I 0 0 137602.85 146776.37 155949.89 165483.58 174296.94
(Bt) 7
Doanh thu
146776.3
1 cho thuê diện 0 0 137602.85 146776.37 155949.89 165123.41 174296.94
7
tích*95%
Thu hồi giá
2 trị thanh lý tài 360.1628
sản
Giá trị tài sản
3 chưa khấu
hao hết
Thu hồi vốn
4
lưu động
Dòng chi phí

II 120951.89 323708.74 109084.87 108772.3 105819.7 104943.45 115819.87 87782.833
(Ct)
Đầu tư ban
1 120951.89 323708.74 0 0 0 0 0 0
đầu
Đầu tư thay
2 0 0 0 0 0 0 12005.425 0
thế tài sản
Chi phí vận 93649.27

3 0 0 100144.82 97340.01 90139.869 86224.486 63860.926
hành dự án 1
Chi phí thuê

4 0 0 0 0 0 0 0 0
đất
Thuế thu
12170.43
5 nhập doanh 0 0 8940.0568 11432.286 14803.582 17589.959 23921.907
4
nghiệp
Dòng tiền
40956.66
III hiệu số thu -120951.89 -323708.74 28517.972 38004.072 51006.44 49663.707 86514.104
3
chi (Bt - Ct )
Năm phân tích
STT Nội
dung
Dòng lợi
1 183470.46 183470.5 183470.5 185735.2 174296.9 165123.41 155949.89 146776.37 291202.24
ích(Bt)
Doanh
thu cho
2 183470.46 183470.5 183470.5 183470.5 174296.9 165123.41 155949.89 146776.37 146776.37
thuê diện
tích*95%
Thu hồi
giá trị
3 2264.725 360.1628
thanh lý
tài sản
Giá trị tài
sản chưa
4 124072.99
khấu hao
hết
Thu hồi
5 vốn lưu 19992.72
động
Dòng chi
II 88267.788 91244.34 85300.37 135850.0 82928.77 80557.176 78185.579 75813.981 87891.439
phí (Ct)
Đầu tư
1 0 0 0 0 0 0 0 0 0
ban đầu
Đầu tư
2 thay thế 0 0 0 50096.68 0 0 0 0 12005.425
tài sản
Chi phí
3 vận hành 60795.488 60795.49 54851.51 54851.51 54301.10 53750.69 53200.278 52649.867 52649.867
dự án
Chi phí
4 1006.038 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8 2793.8
thuê đất
Thuế thu
nhập
5 26466.262 27655.06 27655.06 28108.0 25833.87 24012.686 22191.5 20370.315 20442.347
doanh
nghiệp
Dòng
tiền hiệu
III số thu 95202.672 92226.11 98170.09 49885.2 91368.16 84566.238 77764.312 70962.39 203310.8
chi (Bt -
Ct )
 Xác định hiện giá hiệu số thu chi ( NPV)
n
( Bt −C t )
∑ (1+r )t
Công thức xác định: NPV = t=0
Bảng 1.38: Xác định hiệu số thu chi trong trường hợp doanh thu giảm 5%
Năm phân tích

STT Nội dung
Dòng tiền
1 hiêu số thu -120951.89 -323708.74 28517.972 38004.072 40956.663 51006.44 49663.707 86514.104
chi (Bt - Ct)
Hệ số chiết
2 khấu 1/(1+r)t 0.8993 0.8087 0.7273 0.6540 0.5881 0.5289 0.4756 0.4277
với r = 11.2%
Dòng tiền
hiệu số thu
3 chi -108769.69 -261785.06 20739.786 24854.841 24087.994 26977.164 23621.399 37003.995
chiết khấu
Cộng dồn
dòng tiền
4 -108769.69 -370554.74 -349814.95 -324960.11 -300872.12 -273894.96 -250273.56 -213269.56
hiệu số thu
chi chiết khấu
Năm phân tích

Nội
STT
dung
Dòng
tiền hiêu
1 số thu 95202.672 92226.112 98170.09 49885.195 91368.164 84566.24 77764.31 70962.9 203310
chi (Bt -
Ct)
Hệ số
chiết
khấu
2 1/(1+r)t 0.3846 0.3459 0.3111 0.2797 0.2516 0.2262 0.2034 0.1829 0.1645
với r =
11.2%
Dòng
tiền hiệu
số thu 36618.963 31901.128 13954.4983 22984.373 19130.66 15820.07 12982.299 33448.6
3 chi 30537.0113
86 1 9 2 2 5 28 8626
chiết
khấu
Cộng
dồn
4 -176650.6 -144749.5 -114212.5 -100257.96 -77273.59 -58142.9 -42322.9 -29340.55 4108.13
dòng
tiền
hiệu số
thu chi
chiết
khấu
 NPV= 4108.13 triệu đồng >0. Vậy dự án đáng giá khi doanh thu giảm 5% theo
quan điểm vốn chung
 Xác định suất thu lợi nội tại IRR
Ta có chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR tính theo công thức sau:
Tính giá trị gần đúng IRR theo công thức:
IRR = r1 + (r2 – r1)

Chọn suất thu lợi nội tại r1= 11.3% => NPV1> 0
Chọn suất thu lợi nội tại r2= 11.5% => NPV2 <0
Ta có suất thu lợi nội tại theo quan điểm vốn chung IRR: r = 11.35% > 11.2%
BẢNG 1.39: Xác định suất thu lợi nội tại IRR (Phân tích trên quan điểm hiệu quả vốn
chung)
Nội dung
Cộng dồn Hệ số Cộng dồn

Năm Hệ số chiết Dòng tiền Dòng tiền
Dòng tiền dòng tiền chiết dòng tiền
khấu với hiệu số thu hiệu số thu
hiệu số thu hiệu số thu khấu với hiệu số thu
IRR1 = chi chiết chi chiết
chi( Bt - Ct) chi chiết IRR2 = chi chiết
11.3% khấu 1 khấu 2
khấu 1 11.5% khấu 2
Năm 1 -120951.9 0.8985 -108672.0 -108672.0 0.8969 -108477.0 -108477.0
Năm 2 -323708.7 0.8073 -261314.9 -369986.8 0.8044 -260378.2 -368855.3

Năm 3 28518.0 0.7253 20683.9 -349302.9 0.7214 20572.8 -348282.4
Năm 4 38004.1 0.6517 24765.6 -324537.2 0.6470 24588.4 -323694.0
Năm 5 40956.7 0.5855 23980.0 -300557.3 0.5803 23765.7 -299928.3
Năm 6 51006.4 0.5261 26832.1 -273725.2 0.5204 26544.6 -273383.8
Năm 7 49663.7 0.4726 23473.2 -250252 0.4667 23180.1 -250203.7
Năm 8 86514.1 0.4247 36738.9 -213513.1 0.4186 36215.0 -213988.7
Năm 9 95202.7 0.3815 36323.9 -177189.2 0.3754 35741.7 -178247.0
Năm 10 92226.1 0.3428 31615.7 -145573.5 0.3367 31053.1 -147193.9
Năm 11 98170.1 0.3080 30236.6 -115337 0.3020 29645.3 -117548.6
Năm 12 49885.2 0.2767 13804.8 -101532.2 0.2708 13510.6 -104038.0
Năm 13 91368.2 0.2486 22717.4 -78814.84 0.2429 22193.3 -81844.8
Năm 14 84566.2 0.2234 18891.4 -59923.41 0.2178 18422.5 -63422.2
Năm 15 77764.3 0.2007 15608.2 -44315.21 0.1954 15193.5 -48228.8
Năm 16 70962.4 0.1803 12796.9 -31518.29 0.1752 12434.6 -35794.2
Năm 17 203310.8 0.1620 32941.4 1423.1591 0.1572 31951.2 -3843.0
Kết luận:
IRR= 11.35% > 11.2% : Dự án đáng giá khi doanh thu giảm 5%
 Độ nhạy của dự án trong trường hợp doanh thu giảm 5%
Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo công thức:
Hn = [ (Hbt – Hx)/Hbt ]* 100
Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao
Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét (NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bình thường
như tính toán ban đầu
Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét (NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bất lợi so với
điều kiện tính toán ban đầu
 Hn = 13.62%
 An toàn
7.2. Phân tích độ nhạy trong trường hợp chi phí tăng 5%
 Qua tính toán ta có lãi suất tối thiểu chấp nhận được khi phân tích dựa trên
quan điểm vốn chung là: r = 11.2%
 Xác định dòng tiền của dự án
- Dòng tiền của dự án phản ảnh các khoản thu về và chi ra trong suốt thời gian
đầu tư xây dựng và thời gian vận hành dự án,
- Thời kỳ phân tích dự án là 17 năm : gồm 2 năm xây dựng và 15 năm vận hành
Giá đầu vào và đầu ra của dự án lấy theo mặt bằng giá ở thời điểm hiện tại (gốc 0), bỏ qua
yếu tố lạm phát và trượt giá
- Chi phí tăng 5% ta có Vốn đầu tư ‘= Vốn đầu tư * 1.05’
Bảng 1.40: Xác định dòng tiền khi chi phí tăng 5%
Năm phân tích

STT Nội dung
Dòng lợi
I 144845.1 154501.44 154501.44 164157.78 174174.283 183470.46
ích (Bt)
Doanh thu
1 cho thuê 144845.1 154501.44 154501.44 164157.78 173814.12 183470.46
diện tích
Thu hồi
giá trị
2 360.1628
thanh lý
tài sản
Giá trị tài
sản chưa
3
khấu hao
hết
Thu hồi
4 vốn lưu
động
Dòng chi
II 126999.48 339894.18 109084.87 108772.30 105819.70 104943.45 116420.14 87782.83
phí (Ct)
Đầu tư ban
1 126999.48 339894.18
đầu*1.05
Đầu tư
2 12605.70
thay thế tài
sản*1.05
Chi phí
3 vận hành 100144.82 97340.01 93649.27 90139.87 86224.49 63860.93
dự án
Chi phí
4
thuê đất
Thuế thu
nhập
5 8940.06 11432.29 12170.43 14803.58 17589.96 23921.91
doanh
nghiệp
Dòng tiền
hiệu số
III -126999.48 -339894.18 35760.23 45729.14 48681.74 59214.33 57754.14 95687.63
thu chi (Bt
- Ct )
Năm phân tích

Nội
STT
dung
Dòng lợi
I 193126.80 193126.80 193126.80 195391.5 183470.46 173814.12 164157.8 154501.4 298927.31
ích (Bt)
Doanh
thu cho
1 193126.80 193126.80 193126.80 193126.8 183470.46 173814.12 164157.8 154501.4 154501.44
thuê diện
tích
Thu hồi
giá trị
2 2264.73 360.16
thanh lý
tài sản
Giá trị tài
sản chưa
3 124072.99
khấu hao
hết
Thu hồi
4 vốn lưu 19992.72
động
Dòng chi
II 88267.79 91244.35 85300.37 138354.8 82928.77 80557.18 78185.58 75813.98 88491.71
phí (Ct)
Đầu tư
1 ban
đầu*1.05
Đầu tư
thay thế
2 52601.51 12605.70
tài
sản*1.05
Chi phí
3 vận hành 60795.49 60795.49 54851.51 54851.51 54301.10 53750.69 53200.28 52649.87 52649.87
dự án
Chi phí
4 1006.04 2793.80 2793.80 2793.80 2793.80 2793.80 2793.80 2793.80 2793.80
thuê đất
Thuế thu
nhập
5 26466.26 27655.06 27655.06 28108.00 25833.87 24012.69 22191.50 20370.31 20442.35
doanh
nghiệp
Dòng
tiền hiệu
III số thu 104859.01 101882.45 107826.43 57036.70 100541.69 93256.94 85972.20 78687.46 210435.60
chi (Bt -
Ct)
 Xác định hiện giá hiệu số thu chi ( NPV)

n
( Bt −C t )
∑ t
Công thức xác định: NPV = t=0 (1+r )
Bảng 1.41: Xác định hiệu số thu chi với dòng tiền vốn đầu tư tăng lên 5%
Năm phân tích

STT Nội dung
Dòng tiền
1 hiêu số thu -126999.48 -339894.18 35760.23 45729.14 48681.74 59214.33 57754.14 95687.63
chi (Bt - Ct )
Hệ số chiết
khấu
2 1/(1+r)t 0.8993 0.8087 0.7273 0.6540 0.5881 0.5289 0.4756 0.4277
với r =
11.2%
Dòng tiền
hiệu số thu
3 chi -114208.17 -274874.31 26006.74 29907.07 28631.37 31318.29 27469.43 40927.71
chiết khấu
Cộng dồn
dòng tiền
4 hiệu số thu -114208.17 -389082.48 -363075.74 -333168.66 -304537.30 -273219.00 -245749.57 -204821.86
chi chiết
khấu
Năm phân tích

STT Nội dung
Dòng tiền
hiêu số 78687.4
1 104859.01 101882.45 107826.43 57036.70 100541.69 93256.94 85972.20 210435.6
thu chi (Bt 6
- Ct )
Hệ số
chiết khấu
2 1/(1+r)t 0.3846 0.3459 0.3111 0.2797 0.2516 0.2262 0.2034 0.1829 0.1645
với r =
11.2%
3 Dòng tiền 40333.20 35241.27 33540.73 15955.01 25292.04 21096.68 17489.86 14395.5 34620.86
hiệu số 7
thu chi
chiết khấu
Cộng dồn
dòng tiền
4 hiệu số -164488.7 -129247.4 -95706.7 -79751.7 -54459.61 -33362.93 -15873.07 -1477.50 33143.36
thu chi
chiết khấu
Đánh giá: NPV = 33143.36 triệu đồng > 0 : Dự án đáng giá
 Xác định suất thu lợi nội tại IRR

Ta có chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR tính theo công thức sau:
Tính giá trị gần đúng IRR theo công thức:
IRR = r1 + ( r2 – r1 )
Chọn suất thu lợi nội tại IRR1= 12% => NPV1> 0
Chọn suất thu lợi nội tại IRR2= 12.5% => NPV2 <0
Ta có suất thu lợi nội tại theo quan điểm vốn chung IRR : r = 12.38% > 11.2%
Bảng 1.42: Xác định suất thu lợi nội tại IRR khi chi phí tăng 5%
Nội dung
Hệ số
Hệ số Cộng dồn Cộng dồn
Năm Dòng tiền chiết Dòng tiền
Dòng tiền chiết dòng tiền dòng tiền
hiệu số thu khấu hiệu số thu
hiệu số thu khấu với hiệu số thu hiệu số thu
chi chiết với chi chiết
chi( Bt - Ct) IRR1 = chi chiết chi chiết
khấu 1 IRR2 = khấu 2
12% khấu 1 khấu 2
12.5%
Năm 1 -126999.48 0.893 -113392.40 -113392.40 0.889 -112888.43 -112888.43
Năm 2 -339894.18 0.797 -270961.56 -384353.95 0.79 -268558.36 -381446.79
Năm 3 35760.23 0.712 25453.42 -358900.53 0.702 25115.55 -356331.24
Năm 4 45729.14 0.636 29061.70 -329838.83 0.624 28548.48 -327782.76
Năm 5 48681.74 0.567 27623.32 -302215.51 0.555 27014.90 -300767.86
Năm 6 59214.33 0.507 29999.82 -272215.69 0.493 29208.66 -271559.20
Năm 7 57754.14 0.452 26125.04 -246090.65 0.438 25323.02 -246236.18
Năm 8 95687.63 0.404 38646.63 -207444.02 0.39 37293.71 -208942.47
Năm 9 104859.01 0.361 37813.21 -169630.81 0.346 36327.29 -172615.17
Năm 10 101882.45 0.322 32803.42 -136827.38 0.308 31374.31 -141240.86
Năm 11 107826.43 0.287 30997.52 -105829.86 0.274 29515.32 -111725.54
Năm 12 57036.70 0.257 14639.90 -91189.96 0.243 13877.91 -97847.63
Năm 13 100541.69 0.229 23041.56 -68148.40 0.216 21745.20 -76102.43
Năm 14 93256.94 0.205 19082.22 -49066.18 0.192 17928.58 -58173.85
Năm 15 85972.20 0.183 15706.80 -33359.38 0.171 14691.64 -43482.21
Năm 16 78687.46 0.163 12835.63 -20523.75 0.152 11952.68 -31529.54
Năm 17 210435.60 0.146 30648.75 10125.00 0.135 28413.60 -3115.93
 Độ nhạy của dự án trong trường hợp doanh thu giảm 5%

 Hn= 5.78%
 An toàn
CHƯƠNG II
PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU

TƯ
***
Phân tích hiệu quả kinh tế – xã hội dự án đầu tư (DAĐT) đánh giá dự án đứng trên giác
độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của xã hội & của cộng đồng. Phân tích kinh
tế – xã hội nhằm thuyết phục cộng đồng, cơ quan quản lý Nhà nước cho phép thực hiện dự
án; phân tích ảnh hưởng của dự án & các biện pháp khắc phục đến điều kiện tự nhiên, xã
hội của địa phương, vùng dự định thực hiện dự án.
Khác với phân tích tài chính DAĐT, trong phân tích kinh tế xã hội ta dùng giá kinh tế (giá
ẩn) để xem xét & đánh giá các chỉ tiêu đề ra. (Giá kinh tế = Giá tài chính  Chính sách
giá của Nhà nước).
Ta tiến hành phân tích hiệu quả kinh tế xã hội dự án đầu tư có thể thực hiện theo phương
pháp phân tích một số chỉ tiêu đơn giản sau:
1. Giá trị sản phầm gia tăng do dự án tạo ra:
- Giá trị sản phẩm gia tăng càng lớn thì dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân
càng nhiều, hiệu quả kinh tế xã hội càng lớn
 Căn cứ xác định:
- Căn cứ vào doanh thu hằng năm
- Căn cứ vào chi phí đầu vào vật chất và dịch vụ mua ngoài hằng năm,
 Nội dung:
- Xác định chi phí đầu vào vật chất và dịch vụ mua ngoài cho từng năm vận hành
Các chi phí đầu vào vật chất và dịch vụ mua ngoài cho từng năm vận hành được tổng hợp
ở bảng:
Bảng 2.1. Bảng xác định chi phí đầu vào vật chất và dịch vụ mua ngoài
Nội dung
Năm
Khấu hao tài Chi phí điện Chi phí quản lý Chi phí sửa chữa
Tổng
sản cố định nước khác bảo dưỡng
Năm 1 37990.75 2896.9 8449.3 5082.2 54419.15

Năm 2 37990.75 3090.03 8690.71 5082.2 54853.685
Năm 3 37990.75 3090.03 8690.71 5082.2 54853.685
Năm 4 37990.75 3283.16 8932.11 5082.2 55288.221
Năm 5 37990.75 3476.28 9173.52 5082.2 55722.756
Năm 6 18983.11 3669.41 9414.93 5082.2 37149.656
Năm 7 18983.11 3862.54 9656.34 5082.2 37584.191
Năm 8 18983.11 3862.54 9656.34 5082.2 37584.191
Năm 9 18983.11 3862.54 9656.34 5082.2 37584.191
Năm 10 18983.11 3862.54 9656.34 5082.2 37584.191
Năm 11 18983.11 3669.41 9414.93 5082.2 37149.656
Năm 12 18983.11 3476.28 9173.52 5082.2 36715.12
Năm 13 18983.11 3283.16 8932.11 5082.2 36280.585
Năm 14 18983.11 3090.03 8690.71 5082.2 35846.05
Năm 15 18983.11 3090.03 8690.71 5082.2 35846.05
Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra được xác định ở bảng:
Bảng 2.2. Xác định giá trị sản phẩm gia tăng
Đơn vị: triệu dồng
Nội dung
Năm Chi phí đầu vào vật
Giá trị sản phẩm Giá trị sản phẩm
Doanh thu chất và dịch vụ mua
gia tăng gia tăng cộng dồn
ngoài
Năm 1 144845.1 54419.1 90425.95 90425.95
Năm 2 154501.4 54853.7 99647.75 190073.7
Năm 3 154501.4 54853.7 99647.75 289721.46
Năm 4 164157.8 55288.2 108869.6 398591.02
Năm 5 174174.3 55722.8 118451.5 517042.55
Năm 6 183470.5 37149.7 146320.8 663363.35
Năm 7 193126.8 37584.2 155542.6 818905.96
Năm 8 193126.8 37584.2 155542.6 974448.57
Năm 9 193126.8 37584.2 155542.6 1129991.2
Năm 10 195391.5 37584.2 157807.3 1287798.5
Năm 11 183470.5 37149.7 146320.8 1434119.3
Năm 12 173814.1 36715.1 137099 1571218.3
Năm 13 164157.8 36280.6 127877.2 1699095.5
Năm 14 154501.4 35846 118655.4 1817750.9
Năm 15 154861.6 35846 119015.6 1936766.5
 Từ bảng giá trị sản phẩm gia tăng trên ta có:

- Giá trị sản phẩm gia tăng của dự án tạo ra tính cho cả thời kì phân tích là:
1936766.5 triệu đồng.
- Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân năm là: 129117.767 triệu đồng.
 Đánh giá: Dự án tạo ra được một lượng giá trị sản phẩm gia tăng lớn góp phần tạo
nên tổng sản phẩm quốc dân.
 Như vậy là dự án có hiệu quả về mặt kinh tế xã hội
2. Mức thu hút lao động vào làm việc trong dự án:
Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hằng năm là: n = 218 người
- Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án với số vốn dự án là:
n
K =V
DA
+ Trong đó:
n: Số lao động thu hút hằng năm, n = 218 người
VDA = Vốn đầu tư cho dự án; VDA = 440585.825 triệu đồng = 440.585 tỷ đồng
218
 K = 440.585 = 0.49
- Vậy cứ 1 tỷ đồng vốn đầu tư của dự án sẽ tạo ra 0.49 chỗ làm việc, mức thu hút lao động
tương đối cao
3. Mức đóng góp của dự án vào ngân sách:
- Chỉ tiêu này càng lớn thì hiệu quả kinh tế - xã hội càng cao, Các khoản nộp ngân sách
chủ yếu là thuế các loại, tiền thuê đất trong kinh doanh
- Căn cứ vào luật thuế của nhà nước, các khoản đóng góp của dự án vào ngân sách nhà
nước bao gồm:
+ Thuế thu nhập doanh nghiệp

+ Thuế môn bài: Thuế môn bài là một sắc thuế gián thu và thường định ngạch đánh giá
vào giấy phép kinh doanh (môn bài) của các doanh nghiệp, Do doanh nghiệp có số vốn
đăng ký trên 10 tỷ nên mỗi năm doanh nghiệp phải nộp thuế môn bài cho nhà nước ở
mức 3 triệu đồng (Theo Thông tư số 302/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 của Bộ Tài
chính)
+ Thuế giá trị gia tăng nộp nhà nước: TGTGT = TGTGTR + TGTGTV
 TGTGTR: Thuế giá trị gia tăng đầu ra = 10% Doanh thu cho thuê diện tích
 TGTGTV: Thuế giá trị gia tăng đầu vào = 10% Chi phí điện nước + 10% Chi phí
sửa chữa, bảo dưỡng
Xác định thuế VAT nộp ngân sách

Cộng
Thuế VAT đầu ra Thuế VAT đầu vào
dồn
Thuế
Doanh thu Điện nước Sửa chữa, bảo dưỡng VAT
Năm
nộp ngân
Tổng sách
Doanh thu VAT
Chi phí
cho thuê Chi phí đầu vào
Thuế Thuế sửa chữa, Thuế
diện tích điện
VAT VAT bảo VAT
(chưa có nước
dưỡng
VAT)
Năm 1 144845.1 14484.5 2896.9 289.69 5082.2032 508.22 797.911 13686.6 13686.6
3090.0
Năm 2 154501.44 15450.1 309.003 5082.2032 508.22 817.223 14632.92 28319.52
3
3090.0
Năm 3 154501.44 15450.1 309.003 5082.2032 508.22 817.223 14632.92 42952.44
3
3283.1
Năm 4 164157.78 16415.8 328.316 5082.2032 508.22 836.536 15579.24 58531.68
6
3476.2
Năm 5 174174.28 17417.4 347.628 5082.2032 508.22 855.849 16561.58 75093.26
8
3669.4
Năm 6 183470.46 18347 366.941 5082.2032 508.22 875.161 17471.88 92565.15
1
3862.5
Năm 7 193126.8 19312.7 386.254 5082.2032 508.22 894.474 18418.21 110983.4
4
Năm 8 193126.8 19312.7 3862.5 386.254 5082.2032 508.22 894.474 18418.21 129401.6
4
3862.5
Năm 9 193126.8 19312.7 386.254 5082.2032 508.22 894.474 18418.21 147819.8
4
3862.5
Năm 10 195391.53 19539.2 386.254 5082.2032 508.22 894.474 18644.68 166464.4
4
3669.4
Năm 11 183470.46 18347 366.941 5082.2032 508.22 875.161 17471.88 183936.3
1
3476.2
Năm 12 173814.12 17381.4 347.628 5082.2032 508.22 855.849 16525.56 200461.9
8
3283.1
Năm 13 164157.78 16415.8 328.316 5082.2032 508.22 836.536 15579.24 216041.1
6
3090.0
Năm 14 154501.44 15450.1 309.003 5082.2032 508.22 817.223 14632.92 230674.1
3
3090.0
Năm 15 154861.6 15486.2 309.003 5082.2032 508.22 817.223 14668.94 245343
3
Bảng 2.3. Các khoản nộp ngân sách chủ yếu

Nội dung
Năm
Thuế thu nhập Thuế giá trị
Thuế môn bài Tiền thuê đất Tổng cộng
doanh nghiệp gia tăng
Năm 1 3 8940.06 15282.4 2793.8 27019.277

Năm 2 3 11432.3 16267.4 2793.8 30496.453
Năm 3 3 12170.4 16267.4 2793.8 31234.601
Năm 4 3 14803.6 17252.3 2793.8 34852.696
Năm 5 3 17590 18273.3 2793.8 38660.036
Năm 6 3 23921.9 19222.2 2793.8 45940.914
Năm 7 3 26466.3 20207.2 2793.8 49470.216
Năm 8 3 27655.1 20207.2 2793.8 50659.011
Năm 9 3 27655.1 20207.2 2793.8 50659.011
Năm 10 3 28108 20433.6 2793.8 51338.429
Năm 11 3 25833.9 19222.2 2793.8 47852.879
Năm 12 3 24012.7 18237.3 2793.8 45046.747
Năm 13 3 22191.5 17252.3 2793.8 42240.614
Năm 14 3 20370.3 16267.4 2793.8 39434.482
Năm 15 3 20442.3 16303.4 2793.8 39542.531
 Qua bảng trên ta có:

- Tổng cộng các khoản nộp ngân sách trong cả đời dự án là 624447.9 triệu đồng
- Tổng cộng các khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm là 41629.86 triệu đồng
- Tỷ lệ giữa các khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm so với vốn dự án.
- Công thức:
NS 41629.86
= =0.0945
V DA 440585.825
4. Thu nhập ngoại tệ:

- Là khoản tiền doanh thu bằng ngoại tệ, do người nước ngoài hoặc người trong nước trả
tiền thuê phòng bằng ngoại tệ. Do không có số liệu thực tế nên phần này không xác định
được. Chỉ tính chính xác khi dự án đi vào hoạt động
5. Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án:
- Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm là 218 người
- Quỹ lương trả cho người lao động trong dự án là: 12156 triệu đồng
- Chỉ tiêu mức thu nhập bình quân năm của người lao động làm việc trong dự án là
12156
Tbình quân = 218 = 55.76 triệu đồng.
6. Các lợi ích và ảnh hưởng khác:

- Dự án được phê duyệt, tiến hành đầu tư và đưa vào sử dụng sẽ góp phần làm thay đổi cơ
cấu kinh tế của vùng theo định hướng và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của toàn nền
kinh tế nói chung và của vùng đó nói riêng, Đồng thời dự án khi đưa vào hoạt động sẽ góp
phần mở rộng, tạo điều kiện phát triển các hoạt động văn hóa, xã hội, giao lưu đối ngoại
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ

1. Kết luận
- Kết luận chung về tính khả thi của các nguồn vốn của dự án:
+ Do nguồn vốn tự có chiếm tỷ lệ 30% nên tính chủ động về nguồn vốn cao, Nguồn vốn
vay ngân hàng chiếm tỷ lệ 70%, lãi suất vay dài hạn (10%) và ngắn hạn (8%) tương đối
thấp, Dự án có chỉ số IRR cao (IRR = 13.14%) nên các Ngân hàng sẵn sàng đáp ứng nhu
cầu vay vốn
- Kết luận tính khả thi của mức khai thác công suất và doanh thu hàng năm:
+ Do có chiến lược kinh tế của Nhà nước, Mặt khác, nền kinh tế nước ta có tốc độ phát
triển khá nhanh, vững chắc, vùng xây dựng là vùng ven đô, khu vực giao thông thuận lợi,
Thành phố Hà Nội là thành phố lớn của cả nước, Vì vậy, khả năng khai thác công suất (thu
hút khách thuê cả trong và ngoài nước), tăng doanh thu, đảm bảo lợi nhuận tương đối cao,
- Kết luận tính khả thi về hiệu quả tài chính, độ an toàn về tài chính:
+ Đối với chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi NPV: Dòng tiền tệ ròng tăng dần theo thời
gian, NPV đạt được là:
 Vốn chung: NPV = 52756 triệu đồng > 0 => Dự án đáng giá,
 Vốn chủ sở hữu: NPV = 18294.98 triệu đồng > 0 => Dự án đáng giá,
+ Đối với chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR, Suất thu lợi nội tại đạt được là:
 Vốn chung: IRR = 13.14% cao hơn so với lãi suất tối thiểu chấp nhận được r =
11.2%,
IRR > Ngưỡng hiệu quả đặt ra => Dự án đáng giá,
 Vốn chủ sở hữu: IRR = 13.1% cao hơn so với lãi suất tối thiểu chấp nhận được r =
12%,
IRR > Ngưỡng hiệu quả đặt ra => Dự án đáng giá,
+ Độ an toàn về mặt tài chính: Dự án có thời hạn thu hồi vốn nhanh, khả năng trả nợ
cao; doanh thu hoà vốn và mức hoạt động hoà vốn, doanh thu và mức hoạt động bắt đầu
có khả nợ cũng như trả xong nợ khá thấp, Điều này chứng tỏ dự án có độ an toàn tài chính
tương đối cao,
- Kết luận tính khả thi về hiệu quả kinh tế xã hội của dự án:
+ Dự án tạo ra một giá trị sản phẩm gia tăng lớn cho xã hội; đóng góp một phần đáng kể
cho Ngân sách Nhà nước thông qua các khoản thuế, phí và lệ phí khoảng 624447.9 triệu
đồng và trung bình mỗi năm khoảng 41629.86 triệu đồng thông qua các khoản thuế
+ Tạo việc làm cho 218 người lao động trực trên 1 năm; tạo việc làm và thu nhập cho
nhiều tầng lớp nhân dân thông qua cung cấp dịch vụ, mua bán hàng hoá,
+ Ngoài ra, dự án còn góp phần thay đổi cơ cấu & phát triển kinh tế vùng; tăng cưòng,
mở rộng mối quan hệ giao lưu văn hoá giữa các vùng miền trong nước cũng như giữa Việt
Nam với bè bạn quốc tế,
- Dự báo những nhân tố ảnh hưởng đến tính hiệu quả của dự án:
+ Vốn đầu tư tăng do biến động giá vật liệu xây dựng,
+ Giá thuê phòng giảm so với giá dự án đang xét,
+ Chi phí vận tăng hành do trượt giá và lạm phát,
2. Kiến nghị
Do dự án là đáng giá và có tính khả thi cao, Kính đề nghị UBND Thành phố Hà Nội, Sở
kế hoạch đầu tư, Sở tài chính vật giá và các ban, ngành có liên quan sớm thẩm định và phê
duyệt, tạo điều kiện thuận lợi để dự án được thực thi sớm, nhanh chóng triển khai & đi vào
hoạt động.
- Nhà nước cũng như UBND Thành phố, Sở kế hoạch đầu tư, Sở tài chính vật giá, Ngân
hàng,… cần có các chính sách ưu đãi về vốn đầu tư, thuế, giá cả, lãi suất cho vay và thời
hạn cho vay để dự án có thể đạt hiệu quả & có độ an toàn cao hơn.
- Bên cạnh đó, Nhà nước cần có những giải pháp để hạn chế sự biến động về tài chính;
tránh sự mất giá, trượt giá hay lạm phát tăng trong thị trường hiện tại và tương lai, Đồng
thời phải có chế độ ưu đãi nhằm khuyến khích khách hàng trong nước cũng như khách
nước ngoài vào Việt Nam, Từ đó ngành du lịch Việt Nam phát triển thì tất yếu đầu tư kinh
doanh khách sạn sẽ đạt được hiệu quả, tăng được công suất khai thác & có lợi nhuận cao;
các khoản thu & đóng góp vào Ngân sách cũng tăng sẽ góp phần làm cho nền kinh tế ngày
càng phát triển.
BẢNG TỔNG HỢP CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KĨ THUẬT CỦA DỰ ÁN
ĐƠN
STT CÁC CHỈ TIÊU TRỊ SỐ
VỊ
I Các chỉ tiêu về giá trị sử dụng và công năng
1 Cấp công trình Cấp III
2 Mức độ tiện nghi và trang thiết bị tiêu Khách sạn du lịch 3 sao
chuẩn
3 Tuổi thọ năm 15
4 Diện tích chiếm đất m2 30500
5 Số nhà cho thuê nhà 65
6 Diện tích cho thuê để ở m2 10343.59
II Các chỉ tiêu tài chính
triệu
7 Vốn đầu tư 440585.825
đồng
triệu
8 Vốn cố định 420593.105
đồng
triệu
9 Vốn lưu động 19992.72
đồng
triệu
10 Suất vốn đầu tư
đồng
triệu
11 Tổng lợi nhuận ròng 1246373
đồng
triệu
12 Lợi nhuận ròng bình quân năm 83091.553
đồng
13 Mức doanh lợi vốn đầu tư % 18.9
14 Mức doanh lợi vốn cố định % 19.8
15 Tỷ lệ lợi nhuận so với doanh thu % 48.3
16 Lãi suất tối thiểu chấp nhận được % 11.2
17 Gía trị hiện tại ròng 52756
18 Suất thu lợi nội tại IRR % 13.14
Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi
19 3 năm 6 tháng 21 ngày
nhuận và khấu hao
Thời gian thu hồi vốn có tính đến
20 14 năm 9 tháng 18 ngày
giá trị tiền tệ theo thời gian
triệu
21 Doanh thu khi đạt công suất thiết kế 2655493.50
đồng
Triệu
22 Doanh thu hòa vốn 1071538.49
đồng
23 Tỷ lệ hòa vốn % 41.687
24 Khả năng trả nợ Có khả năng
III Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội
Tổng giá trị sản phẩm thuần túy gia triệu
25 270902.57
tăng đồng
Gía trị sản phẩm thuần túy gia tăng triệu
26 18060.17
bình quân năm đồng
27 Số lao động thu hút vào dự án người 218
Thu nhập bình quân của người lao triệu
28 55.76
động trong năm đồng
triệu
29 Tổng mức đóng góp cho ngân sách 624447.9
đồng
Mức đóng góp cho ngân sách bình triệu
30 41629.86
quân đồng

01 Đỗ Hoài Anh 2262 62KT7 Lần 3

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

01 Đỗ Hoài Anh 2262 62KT7 Lần 3

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU BIỆT THỰ, NHÀ Ở CHO THUÊ

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : TS. VŨ KIM YẾN

SINH VIÊN THỰC HIỆN : ĐỖ HOÀI ANH

Họ và tên sinh viên : ĐỖ HOÀI ANH

Số lượng các nhà Tỷ lệ vốn tự có Tỷ lệ vốn vay

ĐÁNH GIÁ THỰC HIỆN NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN

3 25/5 Xem lại cách xác định r 8.5

3. NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG – DỰ ÁN KHẢ THI

4.2. Nội dung phân tích kinh tế xã hội

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco

Địa điểm xây dựng: Q. Hà Đông TP. Hà Nội

Quy mô dự án gồm 65 hạng mục chính gồm: 1 nhà A, 3 nhà B, 20 nhà C, 41

Hạng mục Nhà A Nhà B Nhà C Nhà D Tổng

Tổng diện tích khu đất: S = 30500 m2

Mật độ xây dựng: (10343.59 / 30500)*100% = 34%

Ngoài ra còn có các hạng mục khác

Quy mô các hạng mục công trình

 Thời gian tính toán, đánh giá dự án:

1.XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN (GTMĐT)

GTMĐT = GMB + GXD + GTB + GQL + GTV + GK + GDP (1.1)

1.2. Xác định chi phí xây dựng:

Diện tích sàn

Tum 2.9*3.1 8.389

D 1 185 531.5 21791.5

Tổng diện tích xây dựng 30176.06

bố gồm những năm 2017, 2018, 2019

STT Chỉ số giá liên hoàn

ixdbqquý = (100.13 + 100.01 + 100.06 + 100.07 + 100.39 + 100.1 + 100.06 +

 Tính toán chi phí xây dựng nhà hàng, café

1 Xây dựng nhà A m2 341.689 6.67 2279.07 10% 2506.98

GMSTB = ∑ Qi∗M i (1+ T VAT ) (3)

1 Salon to Bộ 68 20 1360 136 1496

2 Tivi LCD 40inch Chiếc 68 12 816 81.6 897.6

3 Tivi LCD 32inch Chiếc 136 8 1088 108.8 1196.8

4 Telephone Chiếc 145 0.5 72.5 7.25 79.75

5 Điều hòa Chiếc 272 10 2720 272 2992

6 Dàn âm thanh Chiếc 68 15 1020 102 1122

7 Giường nệm đôi Chiếc 212 9 1908 190.8 2098.8

8 Giường nệm đơn Chiếc 95 6 570 57 627

9 Tủ quần áo Chiếc 266 6 1596 159.6 1755.6

10 Tủ bếp Chiếc 68 15 1020 102 1122

11 Tủ sách Chiếc 136 4 544 54.4 598.4

12 Tủ lạnh 550l Chiếc 68 10 680 68 748

13 Tủ lạnh 100l Chiếc 136 3 408 40.8 448.8

14 Bếp ga Chiếc 68 6,5 442 44.2 486.2

15 Máy hút mùi Chiếc 68 4 272 27.2 299.2

16 Lò vi sóng Chiếc 68 3 204 20.4 224.4

18 Máy giặt Chiếc 68 6 408 40.8 448.8

19 Bàn ghế đọc Bộ 204 3,5 714 71.4 785.4

20 Bàn ghế bảo vệ Bộ 5 1 5 0.5 5.5

21 Bàn ghế VP Bộ 30 3 90 9.0 99

22 Bàn trang điểm Bộ 136 3 408 40.8 448.8

23 TB phòng tắm Bộ 375 2 750 75 825

24 Tủ thờ Chiếc 7 8,5 59.5 5.95 65.45

25 Máy hút bụi Chiếc 68 3 204 20.4 224.4

26 Bình nóng lạnh Chiếc 375 4 1500 150 1650

27 Computer Chiếc 35 10 350 35 385

28 Máy fax Chiếc 1 5 5 0.5 5.5

29 Máy in Chiếc 3 3 9 0.9 9.9

30 Thiết bị thể dục Bộ 40 15 600 60 660

31 Video và angten Bộ 1 150 150 15 165

Chi phí thiết kế (Ctk = CxdNt(0,9k + 0,1) )