1 KTĐT Lê Nguyên Việt Anh Lần 1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG
BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG
ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ
PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ “ XÂY DỰNG BIỆT THỰ

CAO CẤP VANH VANH ”
Sinh viên thực hiện: LÊ NGUYÊN VIỆT ANH
Mã sinh viên: 4463
Lớp quản lý: 63KT3
Lớp môn học: 63KT3
Giảng viên hướng dẫn: GVC.TS VŨ KIM YẾN
Hà Nội, 5/2021
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD:GVC.TS VŨ KIM YẾN
PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Họ và tên sinh viên: LÊ NGUYÊN VIỆT ANH
Lớp quản lý: 63KT3
Lớp môn học: 63KT3
MSSV: 4463
Số liệu đề bài:
Số lượng các nhà Tỷ lệ vốn Tỷ lệ vốn
Địa điểm
A B C D tự có (%) vay (%)
1 1 10 19 Hà Đông 30 70
Đánh giá thực hiện nhiệm vụ đồ án

STT Thời gian Đánh giá thực hiện đồ án Ghi chú
1
1
CHƯƠNG MỞ ĐẦU
1. VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC
DÂN
Đầu tư xây dựng là một hoạt động bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng tài sản là
công trình xây dựng, sau đó khai thác vận hành công trình đó, và các tài sản này có
khả năng sinh lợi hay thỏa mãn một nhu cầu nhất định nào đó cho người bỏ vốn
trong một thời gian nhất định trong tương lai. Đầu tư xây dựng được hiểu là các
dự án đầu tư cho các đối tượng vật chất, mà đối tượng vật chất này là các công
trình xây dựng. ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau:
- Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước để
trực tiếp tạo dựng ra cơ sở vật chất ( quy ước gọi là tài sản) cho toàn bộ các nghành
kinh tế quốXDD c dân. Sau đó các nghành KTQD mới khai thác công trình tạo ra
của cải vật chất thoả mãn nhu cầu của cộng đồng xã hội.
- Tạo cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất mới.
- Góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lý, góp phần thúc đẩy sự
tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội.
- Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảy sinh
trong nền kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát
triển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế giữa trung ương và địa phương;
phát triển kinh tế ở các vùng sâu, vùng xa…
- Đối với hoạt động kinh doanh thì hoạt động đầu tư đổi mới công nghệ là các
hoạt động liên quan tới sự sống còn, đổi mới và phát triển của doanh nghiệp.- Đối
với nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động đầu tư xây
dựng có vai trò quan trọng, thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nhiệp hoá,
hiện đại hoá mà đảng và nhà nước đã đề ra.. Cụ thể là:
- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng phục vụ
cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành
phần kinh tế và phát triển xã hội.
- ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời
sống vật chất, tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình
kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái.
2
- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các
công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
2. VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG

Dự án đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhà
nước là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì DAĐT
là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ
hội dự kiến đạt được các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của
nó.
DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước
có thể kiểm soát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính, hiệu quả
xã hội cũng như an ninh quốc phòng.
DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng và cơ hội
chuyển hoá dần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã
hội) trở thành hiện thực.
Nội dung được soạn thảo trong Dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư
xem xét tính khả thi của dự án. Đặc biệt là xem xem xét về mặt hiệu quả tài chính
và hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không?
Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là văn bản căn cứ pháp luật.
Nó còn là một bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai và thực hiện các công
việc theo đúng dự kiến.
Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡng
khống chế để tổ chức thực hiện và quản lý dự án.
Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn
hay không.
DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó
giúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn.
Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm
soát được các công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những
khía cạnh khác đối với dự án,…
3. NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG – DỰ ÁN KHẢ THI

- Xác định các yếu tố đầu vào: căn cứ công nghệ sản xuất, định mức tiêu hao yếu
tố đầu vào để xác định yếu tố đầu vào là bao nhiêu và ,mức yêu cầu hàng năm là
bao nhiêu. Từ đó đề xuất các giải pháp đáp ứng các yếu tố đầu vào. Nội dung của
báo cáo nghiên cứu khả thi gồm hai phần sau:
Phần I: Phần thuyết minh
Mục tiêu: Trình bày các căn cứ, lập luận để khẳng định sự cần thiết phải đầu
3
tư cho dự án và xác định rõ mục tiêu của dự án là gì?

Nội dung chính:
1. Sự cần thiết phải đầu tư: đưa ra các căn cứ pháp lý, phân tích thị trường,
phân tích điều kiện tự nhiên, xã hội, mục tiêu đầu tư của Dự án.
2. Lựa chọn hình thức đầu tư và quy mô công suất
Phân tích và đề xuất hình thức đầu tư thích hợp cho Dự án (Đầu tư xây dựng
mới, DAĐTXD cải tạo mở rộng…), mô hình doanh nghiệp và lựa chọn quy mô
công suất của DA
3. Đưa ra phương án địa điểm
Đề xuất một số phương án địa điểm, phân tích, so sánh các điều kiện của từng
địa điểm, lựa chọn địa điểm tối ưu phù hợp với dự án
4. Trình bày phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư ( nếu có
)
- Xác định khối lượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
- Lập kế hoạch và tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mắt bằng và tái định
cư
- Đề xuất bộ máy tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái
định cư (nếu có).
5. Lựa chọn phương án công nghệ và kỹ thuật sản xuất
- Giới thiệu công nghệ hiện có.
- Phân tích, đề xuất phương án công nghệ thích hợp cho Dự án (dựa trên quy
mô công suất đã đề xuất, khả năng tài chính, tính hiện đại, yêu cầu về vấn đề
bảo vệ môi trường…).
- Đề xuất, tổng hợp nhu cầu về thiết bị công nghệ và vật tư kỹ thuật.
- Đề xuất phương án mua sắm.
6. Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng
- Đề xuất chương trình hoạt động, đưa tài sản đó vào vận hành.
- Công trình khai thác dự án: tiến độ huy động công suất của Dự án. Dựa vào
đặc điểm riêng của công nghệ sản xuất, loại hình dự án, dự báo về khả năng
tiêu thụ sản phẩm.Xác định sản lượng khai thác hàng năm.
- Đề xuất chương trình tiêu thụ sản phẩm của Dự án, dự kiến giá bán của sản
phẩm.
7. Phương án tổ chức quản lý, khai thác và sử dụng lao động
- Đề xuất phương án tổ chức, loại hình tổ chức và cơ cấu tổ chức quản lý, điều
hành, vận hành, khai thác Dự án.
- Bố trí lực lượng lao động làm việc trong Dự án.
- Đề xuất phương án trả lương cho lao động của dự án.
4
8. Các phương án về kiến trúc giải pháp xây dựng và đánh giá tác động môi
trường
- Đề xuất phương án quy hoạch mặt bằng, kiến trúc (nếu có), giải pháp kết cấu
chính cho các công trình và hạng mục công trình.
- Xác định tiến độ, khối lượng xây dựng chủ yếu của dự án.
- Đề xuất phương án Tổ chức xây dựng.
- Đánh giá mức độ tác động môi trường của dự án. Đề xuất giải pháp bảo về
môi trường.
9. Xác định vốn đầu tư và phương án nguồn vốn
- Đề xuất phương án nguồn vốn cho Dự án và cơ cấu nguồn vốn (vốn tự có,
vốn đi vay, phần trăm vốn là bao nhiêu …).
- Tính toán đề xuất tổng mức đầu tư của dự án.
- Kế hoạch tiến độ huy động vốn và tiến độ huy động vốn cho dự án.
10. Phân tích hiệu quả đầu tư của dự án
- Phân tích hiệu quả tài chính
- Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội
11. Đề xuất hình thức quản lý thực hiện Dự án và xác định các mốc thời gian
chính để thực hiện Dự án.
Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở
1. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế
chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước
thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ.
2. Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản
vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:
a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với
quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác
động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
b) Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ
công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên
quan đến thiết kế xây dựng.
c) Thuyết minh xây dựng:
- Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao
độ vàtoạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử
dụng đất, diện tích
xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san
nền và các nội dung cần thiết khác.
- Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến
5
công trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính
trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có;
- Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của
công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng
của phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù
hợp với điều kiện khí hậu, môi trường, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng;
- Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia
cố nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật
của công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết
kế;
- Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
- Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và
thời gian xây dựng công trình.
3. Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ
thuật chủ yếu.
b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu,
hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượng
chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng;
c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ.
4. Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh
doanh thì tuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung
thiết kế cơ sở nhưng phải bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định được
tổng mức đầu tư và tính toán được hiệu quả đầu tư của dự án.
5. Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là
09
4. NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ

HỘI
4.1. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư:
- Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài
chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính dự án
đầu tư là một trong các nội dung quan trọng nhất của một dự án.
- Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào,
lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến
quyết định có đầu tư hay không. Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu
tư có những thông tin & cơ sở cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn.
6
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là
cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để
cấp giấy phép đầu tư.
- Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau
đây:
a. Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích (chủ
yếu là dòng tiền):
+ Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án: Tổng mức đầu tư.
+ Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành: Tổng giá trị hàng hoá, sản
phẩm của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành.
+ Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án: phần thu nhập bất thường của
DA.
+ Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh gồm chi phí vận hành hàng
năm của dự án, chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có và
tiền trả lãi vốn vay (chi phí động).
+ Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành.
+ Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng.
+ Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án.
+ Lập kế hoạch huy động và sử dụng vốn cho dự án.
+ Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án.
+ Xác định lãi suất dùng trong tính toán: lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay
ngưỡng hiệu quả định trước.
b. Tiến hành phân tích lãi - lỗ cho dự án, xác định hiện giá hiệu số thu chi
(NPV) và xác định suất thu lời nội tại (IRR).
+ Đánh giá chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi (NPV)
Nếu NPV ≥ 0 => dự án đáng giá
Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá
+ Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại:
Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá
Nếu IRR < r => dự án không đáng giá
7
c. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu
đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động).
*Nhóm các chỉ tiêu tĩnh:
Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu tĩnh được quy ước là các
chỉ tiêu được tính toán cho một thời đoạn ngắn thường tính toán cho một năm mà
không xét đến giá trị của tiền theo thời gian.
+ Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm
Ld =P−C sd →max
.
P
: giá bán một đơn vị sản phẩm,chưa có VAT đầu ra
C sd
: chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.
n
∑ Lt
T bq= t =1 −¿ max
n
+ Lợi nhuận bình quân năm
+ Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư.
M=
L : lợi nhuận bình quân năm

V: vốn đầu tư.
+ Mức doanh lợi một đồng vốn cố định.
M =
1 V .r
C d= ( +Cn )
Q 2
+ Chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm của dự án
*Nhóm các chỉ tiêu động
Phân tich đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu động là phân tích đánh giá với
trạng thái thay đổi bất kỳ của dòng tiền theo thời gian; tính toán với cả vòng đời dự
án và có xét đến gái trị theo thời gian của tiền.
8
Hiệu quả tài chính của dự án:

 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.
n n
Bt C
NPV = ∑ t - ∑ (1+tr)t
t =0 (1+ r) t =0
B : Lợi ích năm thứ t
C : Chi phí năm thứ t

r : lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án
Nếu NPV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá
 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi
NFV =
Nếu NFV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá
 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi
NAV = =
Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá
Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá
 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
=0
Nếu IRR >= r => dự án đáng giá
Nếu IRR < r => dự án không đáng giá
 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi
BCR =
Nếu BCR >= 1 dự án đáng giá
Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá
9
d. Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án.
 Phân tích an toàn nguồn vốn
Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách
pháp nhân nhà tài trợ vốn, uy tín của cơ quan đứng ra bảo lãnh vay vốn(nếu cần),
độ hấp dẫn của dự án đối với nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn và tỷ
giá hối đoái. Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay…
 Phân tích an toàn theo điểm hoàn vốn
Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoàn vốn, người ta thường sử dụng phân
tích điểm hòa vốn lãi lỗ để định giá độ an toàn về tài chính cho dự án.
Điểm hòa vốn lãi lỗ là tại đó doanh thu bán hàng vừa đủ trang trải các
chi phí bất biến, chi phí khả biến trong quá trình hoạt động, và lợi nhuận bằng 0.
Tại điểm hòa vốn có thể xác định được doanh thu hòa vốn và sản lượng
hòa vốn hoặc mức hoạt động hòa vốn.
V- =0
N : Nguồn hoàn vốn ở năm t

 Phân tích điểm hòa vốn
Doanh thu hòa vốn
FC : chi phí cố định của dự án

VC : chi phí biến đổi của dự án
R : doanh thu của dự án
Sản lượng hòa vốn của dự án
P : giá bán 1 đơn vị sản phẩm

v : chi phí khả biến 1 đvsp
Mức hoạt động hòa vốn:
10
 Phân tích thời hạn hoàn vốn

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận
V
To 
L.
Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:
V
Tk 
LK .
 Phân tích khả năng trả nợ.

Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:
Bt
K Nt 
At
B t: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng
để trả nợ, khấu hao, trích trả lãi trong vận hành
At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi
K <1 => dự án không có khả năng trả nợ
≥ ≥
2 K 1 => dự án có khả năng trả nợ
≤
2< K 4 => dự án có khả năng trả nợ vững chắc
 Phân tích an toàn theo thời hạn hoàn vốn
Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra. Thời
hạn hoàn vốn có thể tính theo công thức ở dạng tĩnh hoặc có thể theo công thức ở
dạng động như sau:
Tn
B −C
∑ ( 1+
t
r)t
t
=0
t =0
Tn: Thời hạn hoàn vốn được tìm ra bằng phương pháp tính thử dần từ
phương trình trên.
Khi Th < Thq và Th -> Min
11
Kết luận: Dự án có độ an toàn càng cao

Trong đó : Thq – thời hạn hoàn vốn được quy định trước.
e. Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án.
 Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính.
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với
chỉ tiêu thực tế đạt được khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân
tích hiệu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu
hiệu quả này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm
bảo.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%. 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức
5%, 10%.
Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo công thức:
H bt – H x
Hn= H bt * 100
Hbt
Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao

Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bình
thường như tính toán ban đầu.
Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR,…) được tính ở điều kiện bất
lợi so với điều kiện tính toán ban đầu.
4.2. Nội dung phân tích kinh tế xã hội
Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng
trên góc độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội và cộng đồng.
Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:
- Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh
nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích
đó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế -
xã hội chung của toàn đất nước. Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được
kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích kinh
tế - xã hội của dự án đầu tư.
- Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết
phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các
12
ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ
đầu tư thực hiện dự án.
- Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước
xét duyệt và cấp giấy phép đầu tư.
- Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ
quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ
cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường.
- Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì
phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án. Loại dự án
này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy, việc
phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng.
Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội cũng có thể được thực hiện như
nội dung của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là
các chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh
giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích KT-XH. Cụ thể như sau:
a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự
án.
b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.
c) Mức thu hút lao động vào làm việc gồm:
+ Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm.
+ Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án.
c) Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án.
d) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án.
e) Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án.
f) Các lợi ích & ảnh hưởng khác, …
5. GIỚI THIỆU DỰ ÁN: TÊN DỰ ÁN, CHỦ ĐẦU TƯ, ĐỊA ĐIỂM XÂY
DỰNG, QUY MÔ DỰ ÁN, MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ, GIẢI PHÁP XÂY DỰNG,
TRANG THIẾT BỊ
 Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng biệt thự cao cấp Vanh Vanh.
 Chủ đầu tư: Công ty đầu tư và xây dựng Ln.Vitt .
 Địa điểm xây dựng: Quận Hà Đông – Thành phố Hà Nội
 Quy mô dự án: Dự án thuộc cấp III
13
 Các hạng mục yêu cầu cần thể hiện trong tổng mặt bằng quy hoạch, bao
gồm:
Dự án bao gồm 31 hạng mục chính : 1 nhà A, 1 nhà B, 10 nhà C, 19
nhà D. Trong đó :
2
- Nhà A : S A =134,5(m )
2
- Nhà B : S B=194 (m )
- Nhà C : SC =107,95 (m 2)
2
- Nhà D : S D=185 (m )
 Ngoài ra còn có các hạng mục khác:

- Sân bãi đỗ xe, vỉa hè;
- Nhà bảo về, nhà quản lý;
- Sân tennis;
- Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh;
- Hàng rào,cổng ra vào.Đường giao thông;
- Sân chung, sân chơi;
- Hệ thống cấp điện ngoài nhà;
- Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà.Các hạng mục khác.
Diện tích xây dựng các công trình nhà A, B, C, D , nhà điều hành và các
công trình phụ trợ: nhà bảo vệ, trạm bơm, trạm máy phát điện chiếm
khoảng 30% đến 35% tổng diện tích khu đất của dự án.
Tổng diện tích chiếm đất là :

∑ SCĐ = 1 x A + 1 x B +10 x C + 19 x D
= 1 x 134,5 + 1 x 194 + 10 x 107,95 + 19 x 185
= 4923 m2
Tổng diện tích khu đất là: SKĐ = 13000 m2
- Mật độ xây dựng được tính theo TCXDVN 323 – 2004 :
4923
∗100 %=37,8 %
13000
Thời gian tính toán, đánh giá dự án:

- Thời gian phân tích dự án là 17 năm(gồm cả thơi gian xây dựng),
trong đó thời gian xây dựng là 2 năm (Qúy II/2021 → Qúy I/2023)
- Thời gian trích khấu hao tài sản cố định: Căn cứ vào Thông tư
28/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông
tư 147/2016/BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 13/10/2016, phụ lục I:
Khung thời gian trích khấu hao các loại tài sản cố định, mục G: Nhà cửa, vật
kiến trúc, nhà cửa loại kiên cố. Thì thời gian trích khấu hao tối thiểu: 25
năm, thời gian trích khấu hao tối đa 50 năm..
14
=> Chọn thời gian trích khấu hao tài sản cố định 25 năm
- Mục đích đầu tư:
 Kinh doanh cho thuê diện tích ở, sinh hoạt và nghỉ dưỡng
 Đối tượng thuê là các tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước
- Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
 Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại;
 Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công( mặt bằng, mặt cắt, giải pháp
móng,...) được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công( có kèm
theo thiết kê cơ sở, thiết kế hai bước);
 Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạchTỷ lệ giữa diện
tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 37,8%;
 Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu
chuẩn khách sạn quốc tế loại 3 sao (***).
15
CHƯƠNG 1 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1 Xác định tổng mức đầu tư của dự án (GTMĐT )
Nội dung xác định tổng mức đầu tư của dự án được căn cứ vào Nghị định
68/2019/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Theo mục 4, điều 4 Nghị
định này thì các chi phí của tổng mức đầu tư được quy định cụ thể như sau:
a) Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm chi phí bồi thường về đất,
nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi
thường khác theo quy định; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái
định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong
thời gian xây dựng (nếu có); chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu
tư xây dựng (nếu có) và các chi phí có liên quan khác;
b) Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí san
lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xây
dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;
c) Chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công
nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí
nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí, chi phí liên
quan khác;
d) Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc
quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng
đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng;
đ) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập Báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo cáo kinh
tế - kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát xây dựng công trình và các
chi phí tư vấn khác liên quan;
e) Chi phí khác gồm chi phí hạng mục chung như quy định tại Điểm đ Khoản
2 Điều 8 Nghị định này và các chi phí không thuộc các nội dung quy định tại các
Điểm a, b, c, d và đ Khoản này;
g) Chi phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát
16
sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.
- Khi biết giá chuẩn xây dựng, số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì Tổng
mức đầu tư được xác định theo công thức (1) sau:
GTMĐT = GBT,TDC + GXD + GTB + GQL + GTV + GK + GDP (1)
- Trong đó:
 GTMĐT: Tổng mức đầu tư của dự án.
 GBT,TDC: Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư.
 GXD: Chi phí xây dựng.
 GTB: Chi phí thiết bị.
 GQL: Chi phí quản lí dự án.
 GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
 GK: Chi phí khác.
 GDP: Chi phí dự phòng.
1.1 Xác định chi phí bồi thường.
Căn cứ vào Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ban hành ngày 9/2/2021 về
Quản lý chi phí đầu tư xây dựng thì Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng, tái định cư gồm có:
 Chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với
đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo quy định;
 Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất;
 Chi phí tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
 Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có);
 Chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có)
 Các chi phí có liên quan khác;
17
Khu đất của dự án là đất nông nghiệp trồng lúa, nên các nội dung của chi phí
bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm có:
 Bồi thường cây trồng trên đất;
 Bồi thường đất;
 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm;
 Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng;
 Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng.
Các căn cứ xác định:
 Diện tích đất sử dụng cho dự án : S = 13000 m2
 Căn cứ vào quy định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cư
tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt
hoặc ban hành, cụ thể là theo bảng giá đất nông nghiệp kèm theo quyết định
số 30/2019/QĐ-UBND cấp 31/12/2019 của UBND Thành phố Hà Nội
 Căn cứ vào quyết định đền bù, giải phóng mặt bằng hiện hành của địa
phương. Cụ thể là Quyết định 18/2019/QĐ-UBND ngày 14/10/2019 của
UBND Thành phố Hà Nội.
 Mức bồi thường hoa màu được lấy theo Thông báo số 7756/STC-BG ngày
30/12/2014 của UBND Thành phố Hà Nội về đơn giá bồi thường, hỗ trợ các
loại cây, hoa màu, vật nuôi trên đất có mặt nước phục vụ công tác GPMB
trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2015.
 Mức thuê đất hàng năm lấy theo Quyết định số 74/2017/QĐ-UBND ngày
01/06/2017 của UBND Thành phố Hà Nội về xác định đơn giá cho thuê đất
trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
 Mức hỗ trợ chuyển đổi nghề, ổn định đời sống đối với người bị thu hồi đất
nông nghiệp được quy định tại Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP do Chính
phủ ban hành ngày 15/05/2014 và Điều 21,22 Nghị định 23/2014/QD-UBND
Thành phố Hà Nội ngày 20/06/2014
- Phương pháp xác định:
 Đối với chi phí bồi thường tái định cư thì dùng phương pháp lập dự toán
chi phí;
 Chi phí sử dụng đất tính theo chi phí sử dụng đất hoặc chi phí thuê đất. Ở
dự án này ta sử dụng đất nông nghiệp nên không có chi phí tái định cư;
 Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được tính bằng diện tích đất
nhân với chi phí bồi thường cho 1 đơn vị diện tích;
18
 Dự án phải tính tiền thuê đất cho thời gian xây dựng là 2 năm và tổng
thời gian thuê đất là 17 năm.
1.1.1 Xác định các chi phí bồi thường

Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :
GBTĐ = Gđ x S
Trong đó :
Gđ: giá bồi thường đất - đất dự án là đất nông nghiệp, lấy theo Bảng số 1 của
Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND thành phố Hà Nội
về bảng giá các loại đất 05 năm (2020-2024) trên địa bàn tỉnh Hà Nội, giá đất trồng
lúa trên địa bàn vùng đồng bằng của huyện Hà Đông là 162.000 đ/m2
S : Tổng diện tích đất.

GBTĐ = 0,162 x 13.000 = 2.106 ( triệu đồng )
1.1.2 Chi phí bồi thường hoa màu

Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :
GBTHM = GTS x S
Trong đó:
- GTS: giá bồi thường tài sản (lúa) – căn cứ theo phụ lục II quyết định số
7756/STC-BG ngày 30 tháng 12 năm 2014 của UBND thành phố Hà Nội về giá
bồi thường cây lâu năm, cây dài ngày, giá lúa ruộng các loại sắp thu hoạch là 7000
đ/m2 (lúa tẻ)
- S : Tổng diện tích đất trồng lúa
GBTHM = 0,007× 13.000 = 91 (triệu đồng)
1.1.3 Chi phí ổn định đời sống

- Theo khoản 1 điều 21 của Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND của Ủy ban
nhân dân thành phố Hà Nội : Ban hành quyết định các nội dung thuộc thẩm quyền
của Ủy Ban Nhân Dân thành phố Hà Nội về bồi thường,hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội của Ủy Ban Nhân Dân Thành
phố Hà Nội quy định:
19
- Mức hỗ trợ ổn định đời sống cho 1 nhân khẩu theo quy định tại Điều 19 –
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP: bồi thường hỗ trợ ,tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất của Chính phủ,đã được sửa đổi bổ sung tại khoản 5 ,điều 4 Nghị định số
01/2017/NĐ-CP về: sửa đổi ,bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành
luật đất đai của Chính phủ ngày 6/1/2017 của Chính phủ được tính bằng tiền tương
đương 30 kg gạo/tháng theo giá do Sở Tài chính công bố hàng năm ,chi trả
01( một) lần khi thực hiện chi trả tiền bồi thường,Giả thiết số hộ gia đình là 100
hộ,giá gạo là 15000 đ/kg=0,015 triệu đ/kg hỗ trợ trong 12 tháng
 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống:

G ĐS=¿ 100 x 30 x 0,015 x 12 = 540 (triệu đồng)
1.1.4 Chi phí hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề

- Theo Khoản 2 Điều 22 của Quyết định 10/2017/QĐ-UBND về hỗ trợ
đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm khi bị Nhà
nước thu hồi đất
- Chi phí chuyển đổi nghề:
GC Đ VL=¿ 2 x 2.106 = 4.212 ( triệu đồng )
1.1.5 Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư:
- Theo thông tư số 74/2015/TT-BTC của Bộ tài chính về :“ Hướng dẫn việc
lập dự toán,sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường ,hỗ
trợ ,tái định cư khi nhà nước thu hồi đất’’ quy định tại khoản 1 điều 3:Nguồn và
mức trích kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư và cưỡng chế kiểm đếm, cưỡng chế thu hồi đất:
- Nguồn kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư được trích không quá 2% tổng số kinh phí bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án, tiểu dự án
- Chi phí tổ chứ để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được xác định như
sau:
GCPTC = 0,015 x (GĐS + GCĐVL+GBTHM+ GBTĐ)
¿ 0,015 x ( 540+ 4.212+ 91+2.106 )
¿ 104,235(triệu đồng)
20
→ Tổng chi phí bồi thường : 7.053,235 ( triệu đồng )

1.1.6 Chi phí thuê đất
- Giá thuê đất lấy theo quyết định số 30/2019/QĐ-UBND về Bảng giá các loại
đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ( áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày
31/12/2024);
- Căn cứ vào Mục 5 Điều 10 của Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND: Trường
hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất một năm
được tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định. Mục đích sử dụng đất thuê là sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp. Theo QĐ 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019, giá đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp đường Biên Giang Quận Hà Đông là: 6.109 triệu đồng/m2.
- Giá thuê đất 1 m2trong 1 năm là :
GTĐ = 1,5% x 6,109 = 0,091635 ( triệu đồng / m2 ¿
- Chi phí thuê đất cho 2 năm xây dựng là:

GCPTĐXD =¿0,091635 x 13000 x 2 = 2.382,51 (triệu đồng )
21
Bảng 1.1.1 : Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng :
Đơn vị : triệu đồng
Thuế
STT Nội dung CPTT CPST
VAT
1 Chi phí bồi thường đất 2.106,0 0% 2.106,0
2 Chi phí bồi thường hoa màu 91,0 0% 91,0
3 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống 540,0 0% 540,0
4 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp 4.212,0 0% 4.212,0
5 Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ 104,235 0% 104,235
6 Chi phí thuê đất trong 2 năm 2.382,51 0% 2.382,51

9.435,745 9.435,745
Tổng chi phí bồi thường, GPMB,hỗ trợ

và tái định cư
- Giá thuê đất 1 năm là 1.191,255( triệu đồng )

- Giá bồi thường,hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường ,hỗ trợ không bao gồm
2 năm xây dựng là : 7.053,235 (triệu đồng)
- Giả thiết thuê đất trong 25 năm ,số năm được khấu trừ không phải nộp tiền
thuê đất là :
7.053,235
=5,9 năm
1.191,255
→Vậy sau 2 năm xây dựng, dự án được khấu trừ 5 năm 11 tháng tiền thuê đất và
dự án còn phải tri trả 18 năm 1 tháng tiền thuê.
1.2 Xác định chi phí xây dựng ( G XD ¿

1.2.1 Các căn cứ
- Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư
xây dựng;
22
- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án;
- Quyết định số 44/QĐ-BXD ngày 14/01/2020 của Bộ Xây Dựng:Công bố suất
vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu
công trình năm 2018;
- Các chỉ số giá phần xây dựng do Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội cấp công
bố `của các năm;
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng
do Quốc hội ban hành, căn cứ Luật Thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12
ngày 03 tháng 6 năm 2008 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Thuế giá trị gia tăng số 31/2013/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2013 và theo
thông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành 1 số
điều của luật thuế giá trị gia tăng), Lấy thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10
%, áp dụng theo mục 3 Điều 8, chương II, Luật thuế giá trị gia tăng số
13/2008/QH12 quy định và theo Điều 11: thuế suất 10 % của thông tư số
219/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tăng về loại hàng
hóa, dịch vụ áp dụng mức thuế 10% công bố ngày 31 tháng 12 năm 2013.
Công thức xác định chi phí Xây dựng của dự án:
n
G XD=∑ g iXD (1+T XD
VAT )
i
i =1
Trong đó:
- giXD: Chi phí xây dựng trước thuế giá trọ\ị gia tăng của công trình, hạng
mục thứ i
Đối với những hạng mục thông dụng thì giXD được tính như sau:
i
g XD = Si × Pi
+ Pi: Suất chi phí xây dựng ( chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay
1 đơn vị công suất cả hạng mục thứ i.
+ Si: Diện tích hay công suất thiết kế ở hạng mục thứ i ( có n hạng mục )
Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì giXDtính như phương
pháp lập dự toán chi biết hạng mục.
- T XD
VAT : Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm hạnh mục xây
i
dựng thứ i
23
1.2.2 Tính toán suất chi phí xây dựng

- Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt các tầng đo tính đến mép
ngoài đường bao có mái che, trong đó:
 Nếu là diện tích sân phơi hay ban công thì tính là một nửa diện tích đó;
 Nếu là logia: tính diện tích như bình thường;
 Nếu là cầu thang: không trừ đi phần rỗng, tính như bình thường.
Bảng 1.2.1 . Quy mô các hạng mục trong công trình
ST Diện tích chiếm Tỷ lệ chiếm

Tên hạng mục
T đất (m2) đất (%)
1 4923 37,8
Xây dựng các nhà A, B, C, D
780 6
2 Sân chung
3 2600 20
Đường giao thông
676 5,2
4 Bãi đỗ xe
5 2600 20
Vườn hoa, cây xanh, thảm cỏ
195 1,5
6 Nhà bảo vệ và nhà điều hành
7 39 0,3
Hệ thống cấp thoát nước
39 0,3
8 Hệ thống cấp điện
9 455 3,5
Hàng rào và cổng ra vào
693 5,4
10 Các hạng mục khác
Tổng 13000 100
Bảng 1.2.2. Diện tích sàn xây dựng các hạng mục công trình:
24
ST DIỆN TÍCH TỔNG DIỆN

NHÀ TẦNG
T (m2) TÍCH
1 118,56
2 123,69
482,42
1 A Áp mái 105,66
mái 134.5
Tổng diện tích 1 sàn nhà A 482,42
1 190,84
2 188,18
743,18
2 B 3 170,16
Mái 194
Tổng diện tích 1 sàn nhà B 743,18
1 103,35
2 101,02
413,34
3 C 3 101,02
Tum 107,95
Tổng diện tích 10 sàn nhà C 4133,4

Trệt 161,5
1 185
716,5
4 D 2 185
Mái 185
Tổng diện tích 19 sàn nhà D 13613,5
Tổng diện xây dựng 1A+1B+10C+19D 18.972,5
1.2.3 Xác định suất chi phí xây dựng công trình
- Dự án bắt đầu thực hiện vào quý II năm 2021 nhưng bộ XD mới chỉ ban
25
hành tập xuất vốn năm vào thời điểm đầu quý III năm 2020 theo Quyết
định số 65/QĐ-BXD của Bộ xây dựng thành phố Hà Nội nên phải quy đổi
về suất vốn năm 2021( dự kiến), thông qua chỉ số gía xây dựng bình quân,
việc tính toán thông qua công thức:
P XD 2021 =P XD 2020 × ¿
quý II (1)
Trong đó:
- P XD 2021 qúy II
: Suất chi phí xây dựng quý II năm 2021;
- P XD 2020 : Suất chi phí xây dựng 2020;
- I bq quý : Bình quân chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình
của tối thiểu 3 năm gần nhất. Ta lấy 3 năm gần với năm công bố gồm
nhữg năm 2018,2019,2020;
- k: số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời
điểm cần tính suất vốn đầu tư.Ở đây k=3 ( từ quý III/2020- quý
II/2021).
I bq quý được tính toán theo số liệu trong bảng sau, các chỉ số giá xây dựng được lấy theo
các số liệu từ các văn bản đã công bố của Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng thành phố Hà
Nội.
Các chỉ số giá Xây dựng lấy gốc năm 2018=100%.
26
Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:

 Quyết định số 196/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội ngày
13/04/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 và quý I năm 2018;
 Quyết định số 443/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội ngày
20/07/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 và quý II năm 2018;
 Quyết định số 732/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội 12/10/2018 về
việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9 và quý III năm 2018;
việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 và quý IV năm 2018;
việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 và quý I năm 2019;
việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 và quý II năm 2019;
 Quyết định số1188 /QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội 30/09/2019 về
việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 và quý IV năm 2019;
việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 và quý I năm 2020;
việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 và quý II năm 2020;
 Quyết định số1255 /QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội 17/10/2020 về
việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 và quý IV năm 2020
27
Bảng 1.2.3. Chỉ số giá phần xây dựng 3 năm gần nhất từ quý I/2018 đến IV/2020
Chỉ sô
Chỉ số GXD
STT Quý GXD liên
(%)
hoàn (%)
1 I/2018 100,16 100
2 II/2018 100,26 100,10
3 III/2018 100,32 100,06
4 IV/2018 100,38 100,31
5 I/2019 100,19 99,81
6 II/2019 100,37 100,18
7 III/2019 100,34 99,97
8 IV/2019 100,3 99,96
9 I/2020 100,09 99,79
10 II/2020 99,13 99,04
11 III/2020 99,23 100,10
12 IV/2020 99,51 100,28
Chỉ số giá xây dựng bình quân (Ibq) 99,95
Trong đó:
i+1 I
 Chỉ số giá xây dựng liên hoàn : I XDLH = I ∗100 (%)
i
 Chỉ số giá phần xây dựng bình quân:

1
I bp quý = x ( 100 + 100,1 + 100,06 + 100,06 + 99,81 + 100,18 + 99,97 + 99,96 + 99,79
12
+ 99,04 + 100,10 + 100,28 ) = 99,95 %
28
Giả thiết thị trường nhà nước không thay đổi qua quý I năm 2021 do BXD
Hà Nội chưa cũng cấp chỉ số giá xây dựng quý I năm 2020 và không có biến động
bất ngờ
± ∆ I XDCT : mức biến động bình quân của chỉ số giá xây dựng theo thời gian xây dựng
công trình so với mức độ trượt giá bình quân của đơn vị thời gian (quý, năm) đã
tính và được xác định trên cơ sở dự báo xu hướng biến động của các yếu tố chi phí
giá cả trong khu vực và quốc tế bằng kinh nghiệm chuyên gia.
Chọn:
± ∆ I XDCT =0.2%. Chọn Ibqquý =100.15%= 1.0015
1.2.4 Suất chi phí xây dựng cho hạng mục chính
Theo Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 của Bộ Xây Dựng công bố suất
vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công
trình năm 2020 có suất chi phí xây dựng cho 1 m2 sàn là 8,310 triệu đồng
Suất chi phí xây dựng sau thuế:
SIXD2021 = 8.310×1,00153 = 8.347,4 (triệu đồng)
Suất chi phí xây dựng trước thuế:
8.347,4
SIXD2021 (trước thuế) = 1+ 0,1 = 7.588.6 (triệu đồng)
 Tính toán chi phí nhà quản lý, nhà bảo vệ :

- Nhà quản lý biệt thự: nhà 1 tầng, căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu
lực, mái BTCT đổ tại chỗ. Theo Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021
của Bộ Xây Dựng, suất chi phí xây dựng là 4,460 triệu đồng/ 1m2.
SIXD2021 =4.460×(1,0015)3=¿ 4.480,1 (triệu đồng)
4.840,1
SIXD2021 (trước thuế) = 1+0,1 =¿ 4.072.8 (triệu đồng)
- Nhà bảo vệ khu biệt thự: nhà 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn. Theo
Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 của Bộ Xây Dựng, suất chi phí
xây dựng là 1.700 triệu đồng.
SIXD2021 =1.700×(1,0015)3=¿1.707,7 triệu đồng.
1.707,7
SIXD2021 (trước thuế) = 1+0,1 =¿1.552,4 triệu đồng.
1.2.5 Suất chi phí xây dựng cho hạng mục chính:
- Tính toán chi phí xây dựng với đường giao thông nội bộ và sân bãi đỗ
29
xe:
Theo Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 của Bộ Xây Dựng, đối với
đường cấp IV, nền đường rộng 9 m, mặt đường rộng 7 m, lề rộng 2 x 1m (trong
đó lề gia cố rộng 2x 0,5m ; đồng nhất kết cấu áo đường), mặt đường mặt đường
láng nhựa tiêu chuẩn 3Kg/m2 trên lớp móng cấp phối đá dăm hoặc đá dăm tiêu
chuẩn, suất chí phí xây dựng là 13,880 triệu đồng /1km
SIXD2021 = 13.880×(1,0015)3=13.942,5 (triệu đồng)
13.942,5
SIXD2021 (trước thuế) = 1+0,1 =¿12.675 (triệu đồng)
Sân bãi đỗ xe lấy theo dự toán công trình tương tự là 1,200 triệu đồng/ m 2
(chưa bao gồm thuế VAT)
- Tính toán chi phí xây dựng hàng rào, cổng:
- Hàng rào cao 1.8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0.6m, rào sắt
cao 1.2 m, đơn giá xây dựng 1m dài hàng rào dự kiến tính theo các công
trình tương tự là: 1,800 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT);
- Cổng ra vào sử dụng 2 cổng chính chi phí dự kiến là 120 triệu đồng/cổng
(bao gồm trụ cổng và cổng) và 2 cổng phụ chi phí dự kiến 60 triệu
đồng/cổng (chưa bao gồm thuế VAT).
- Tính toán chi phí vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh
- Đơn giá cho 1 m2 vườn hoa, thảm cỏ dự kiến tính theo các công trình có quy
mô tương tự là 200,000 đồng /1m2 (chưa bao gồm thuế VAT);
- Dự kiến mỗi nhà đặt 5 cây cảnh trang trí, dự kiến tổng số cây cảnh sử dụng
cho các nhà là 145 cây. Đơn giá dự kiến cho 1 cây cảnh là 500,000 đồng /1
cây cảnh (chưa bao gồm thuế VAT);
- Cây xanh bao quanh dự án gồm cây xanh ven đường, trên vỉa hè... Dự kiến
khoảng 4m /1 cây, dự kiến khoảng 400 cây. Đơn giá dự kiến mua cây xanh
là 300,000 đồng / 1 cây xanh (chưa bao gồm thuế VAT).
- Tính toán chi phí xây dựng hệ thống kỹ thuật ngoài trời :
- Hệ thống cấp điện ngoài nhà: Chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện
ngoài nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế
VAT);
- Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: Chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp,
thoát nước ngoài nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao
gồm thuế VAT).
30
- Tính toán chi phí xây dựng sân thể thao:

Theo Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 của Bộ Xây Dựng, đối
với:
 Sân bóng chuyền, cầu lông, kích thước sân 24×15 m có suất chi phí xây
dựng là 4,530 triệu đồng/m2 :
SIXD2021 = 4,530 ×(1,0015)3=4.550,4 (triệu đồng)
4.550,4
SIXD2021 (trước thuế) = =4.316,7 (triệu đồng)
1+ 0,1
- Chi phí xây dựng hồ nước:
Theo Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 của Bộ Xây Dựng, đối với
bể bơi kích thước 16 m×8 m, suất chi phí xây dựng là 8,200 triệu đồng/m2
SIXD2021 =8,200×(1,0015)3=8,237 (triệu đồng)
8,237
SIXD2021 (trước thuế) = =7.488 (triệu đồng)
1+ 0,1
- Tính toán chi phí xây dựng vỉa hè:
Chi phí xây dựng vỉa hè lấy theo đơn giá dự kiến là: 800,000 đồng/m2
- Tính toán chi phí san nền:
San nền bằng lớp cát đen dày 1m, chi phí dự kiến san nền lấy theo các công trình
tương tự là 100,000 đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT).
 Chi phí cho các hạng mục khác :
Trong dự án lấy dự kiến bằng 1% chi phí xây dựng hạng mục chính.
Bảng 1.2.4. Suất chi phí xây dựng quy đổi sang quý II năm 2021
ST TÊN HẠNG MỤC PXD2020 PXD2021=PXD2020x PXD2021 Đơn vị

T (MÔ TẢ) Ibq quý 3 (trước
(sau thuế) thuế)
I, CÁC HẠNG MỤC
CHÍNH
1 Nhà A, B, C, D: Nhà kiểu 8,310 8,347 7,588 triệu
biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết đồng/m2
cấu khung chịu lực BTCT,
II, CÁC HẠNG MỤC
PHỤ
1 Giao thông nội bộ:Theo 13,880 13,942 12,675 triệu
Quyết định số 65/QĐ-BXD đồng/m2
ngày 20/1/2021 của Bộ Xây
Dựng, đối với đường cấp IV,
31
nền đường rộng 9 m, mặt

đường rộng 7 m, lề rộng 2 x
1m (trong đó lề gia cố rộng
2x 0,5m ; đồng nhất kết cấu
áo đường), mặt đường mặt
đường láng nhựa tiêu chuẩn
3Kg/m2 trên lớp móng cấp
phối đá dăm hoặc đá dăm
tiêu chuẩn
2 Sân bãi đỗ xe:Lấy theo dự - - 1,2 Triệu
toán xây dựng công trình đồng/m2
tương tự
3 Hàng rào: cao 1,8m, xây - - 1,8 Triệu
bằng tường gạch chỉ 110 có đồng/m2
bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao
1,2m, đơn giá xây dựng 1m
dài hàng rào dự kiến tính
theo các công trình tương tự
4 Cổng chính: Cổng ra vào - - 240 Triệu
sử dụng 2 cổng chính chi đồng/2 cái
phí dự kiến là 120 triệu
đồng (bao gồm trụ cổng và
cổng)
5 Cổng phụ: 2 cổng phụ chi - - 120 Triệu
phí dự kiến 60 triệu đồng/2 cái
đồng/cổng (chưa bao gồm
thuế VAT),
6 Vườn hoa,thảm cỏ:Đơn giá - - 0,2 Triệu

cho 1 m2 vườn hoa, thảm cỏ đồng/m2
dự kiến tính theo các công
trình có quy mô tương tự
7 Cây cảnh:Dự kiến mỗi nhà - - 0,3 Triệu
đặt 5 cây cảnh trang trí, dự đồng/145câ
kiến tổng số cây cảnh sử y
dụng cho các nhà là 145
cây, Đơn giá dự kiến cho 1
cây cảnh là 500,000 đồng /1
32
cây cảnh (chưa bao gồm

thuế VAT)
8 Cây xanh :bao quanh dự án - - 0,5 Triệu
gồm cây xanh ven đường, đồng/120
trên vỉa hè,,, Dự kiến cây
khoảng 4m2 /1 cây, dự kiến
khoảng 400 cây, Đơn giá dự
kiến mua cây xanh là
300,000 đồng / 1 cây xanh
(chưa bao gồm thuế VAT)
9 Hệ thống cấp, thoát nước: - - 2%GXDC Triệu
chi phí dự kiến lấy cho hệ đồng/Hệ
thống cấp, thoát nước ngoài thống
nhà là 2% chi phí xây dựng
các hạng mục chính (chưa
bao gồm thuế VAT)
10 Hệ thống điện: chi phí dự - - 2%GXDC Triệu
kiến lấy cho hệ thống cấp, đồng/hệ
thoát nước ngoài nhà là 2% thống
chi phí xây dựng các hạng
mục chính (chưa bao gồm
thuế VAT),
11 Nhà quản lý khu biệt thự: 4,460 4,480 4,072 Triệu
Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, đồng/m2
kết cấu tường gạch chịu lực,
mái BTCT đổ tại chỗ
12 Nhà bảo vệ: Nhà ở 1 tầng, 1,700 1,707 1,552 Triệu
tường bao xây gạch, mái đồng/m2
tôn, Theo quyết định Số:
1291/QĐ-BXD 12/10/2018
của Bộ Xây dựng
13 Sân thể thao:hi phí xây 4,530 4,550 4,316 Triệu
dựng sân vườn, sân chơi đồng/m2
chung lấy theo đơn giá dự
kiến ở các công trình tương
tự
33
14 Chi phí san nền:San nền - - 0,1 Triệu

bằng lớp cát đen dày 1m , đồng/m2
chi phí dự kiến san nền lây
theo các công trình tương tự
15 Hạng mục khác :Trong dự - - 1%GXDC Triệu

án lấy dự kiến bằng 1% chi đồng/hệ
phí xây dựng hạng mục thống
chính,
Từ bảng 1.2.4:
 Tính các chi phí xây dựng dự án thông qua bảng tính suất chi phí xây dựng
dự án
 Thuế sất thuế giá trị gia tăng: 10%
34
Bảng 1.2.5. Chi phí các hạng mục

Đơ Thuế
ST
Tên hạng mục n Si Pi CPTT suất CPST
T
vị VAT
Xây dựng nhà
1 m2 482,18 7.588 3.658,78 10% 4.024,66
A
Xây dựng nhà
2 m2 743,18 7.588 5.639,25 10% 6.203,17
B
Xây dựng nhà
3 m2 4.133,4 7.588 31.364,24 10% 34.500,66
C
Xây dựng nhà 13.613,
4 m2 7.588 103.299,23 10% 113.629,16
D 5
Chi phí xây dựng hạng mục chính
143.961,5 10% 158.357,65
(GXDC )
5 Sân thể thao m2 234 4.316 1.009,94 10% 1.110,93
Đường giao 12,67
6 m2 302 3.827,85 10% 4.210,64
thông 5
7 Sân bãi đỗ xe m 2
400 1,2 480,00 10% 528,00
8 Hàng rào m 2
220 1,8 396,00 10% 435,60
9 Cổng chính m 2
2 120 240,00 10% 264,00
10 Cổng phụ m 2
2 60 120,00 10% 132,00
Vườn hoa,
11 m2 1350 0,2 270,00 10% 297,00
thảm cỏ
12 Cây cảnh m2 145 0,3 43,50 10% 47,85
13 Cây xanh m 2
400 0,5 200,00 10% 220,00
14 Nhà quản lý m 2
130 4,072 529,36 10% 582,29
15 Nhà bảo vệ m 2
40 1,552 62,00 10% 68,20
16 Chi phí san nền m 2
13000 0,1 1300 10% 1430
HT cấp điện
17 ht 2% Gxdc 2.879,23 10% 3.167,15
ngoài nhà
HT cấp, thoát
18 ht 2% Gxdc 2.879,23 10% 3.167,15
nước ngoài nhà
Các hạng mục
19 ht 1% Gxdc 1.439,61 10% 1.583,57
khác
Tổng chi phí xây dựng của dự án 159.638,22 10 175.602,04
35
Vậy tổng chi phí xây dựng trước thuế là GXD ( trước thuế)= 15 (triệu đồng)
Tổng chi phí xây dựng sau thuế là GXD ( sau thuế)= 175.602,04 (triệu đồng)
1.3 Xác định chi phí thiết bị cho dự án ( không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không
thuộc tài sản cố định)
Căn cứ vào phụ lục số 2 Thông tư 09/2019/TT-BXD:Hướng dân xác định và
quản lý chi phí đầu tư xây dựng ban hành ngày 26/12/2019 của Bộ Xây Dựng, chi
phí thiết bị công trình được tính theo công thức sau:
GTB = GMS + GGC + GQLMSTB + GCN + GĐT + GLĐ + GCT + Gk (1.4)
Trong đó:
- GMS : chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ ;
- GGC : chi phí gia công, chế tạo thiết bị phi tiêu chuẩn ;
- GQLMSTB : chi phí quản lý mua sắm thiết bị của nhà thầu ;
- GCN : chi phí mua bản quyền công nghệ ;
- GĐT : chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ ;
- GLĐ : chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị ;
- GCT : chi phí chạy thử thiết bị theo yêu cầu kĩ thuật ;
- GK : chi phí liên quan khác ;
Đối với dự án này,chỉ có ba thành phần là chi phí mua sắm thiết bị công
trình và thiết bị công nghệ,chi phí quản lý mua sắm thiết bị của nhà thầu ,chi phí
lắp đặt và thí nghiệm,hiệu chỉnh thiết bị,Vì vậy chi phí thiết bị của dự án được tính
bằngtổng 3 thành phần:
GTB =GMS +GQLMSTB +GLĐ
1.3.1 Chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ (GMS )
a. Các căn cứ xác định
- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị
trong các nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản điều hành dự án, …
- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí
vận chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường;
- Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án là :
- 1 USD = 23.000 đồng;
- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành (theo
Luật thuế giá trị gia tăng do Quốc hội ban hành, Luật số: 71/2015/QH13 và
theo Thông tư số 173/2016/TT-BTC của bộ tài chính hướng dẫn thi hành 1
số điều của luật thuế giá trị gia tăng );
36
- Số lượng các phòng chính trong khu biệt thự.

b. Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức (3) sau:
m
G MSTB=∑ Qi × M i ( 1+T VAT )
TBi
i=1
Trong đó :
- Qi :Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i
- Mi :Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
TBi
- tVAT :Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với thiết bị (hoặc nhóm thiết bị) thứ i
Xác định Mi theo công thức:
Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi
- mi-giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN
- ni-Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
- Ki-Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container
- Vi- Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường;
- hi-Thuế và phí bảo hiểm liên quan
 Thống kê số lượng các phòng trong các công trình hạng mục chính và hạng
mục phụ: Dựa theo bản vẽ thiết kế các hạng mục, ta có bảng thống kê số lượng
phòng trong các hạng mục của dự án như sau. Các loại nhà: 1 nhà A + 1 nhà B +
10 nhà C + 19 nhà D + 2 nhà bảo vệ + 1 nhà quản lý
Bảng 1.3.1. Bảng thống kê số lượng phòng

Nhà A Nhà B Nhà C Nhà D Nhà Nhà Tổng
STT Loại Phòng BV ĐH
1 1 10 19 2 1
1 Phòng khách 1 2 1 1 1 2 36
2 Phòng ngủ 4 6 4 3 0 0 107
3 Phòng vệ sinh 5 8 3 4 1 4 125
4 Phòng ngủ giúp việc 0 0 0 1 0 0 19
5 Phòng bếp+phòng ăn 1 2 1 1 0 1 33
6 Phòng làm việc 0 2 0 0 0 6 8
7 Phòng thư viện 0 2 0 1 0 0 21
8 Phòng giặt là 0 0 0 1 0 0 19
9 Phòng máy phát điện 0 0 0 1 0 0 19
10 Phòng quần áo 0 0 0 2 0 0 38
11 Phòng thờ 1 0 0 0 0 0 1
12 Phòng kho 1 0 0 0 0 1 2
37
13 Garage 1 2 1 1 0 0 32
14 Phòng tiếp tân 0 0 0 0 0 1 1
15 Phòng trống 2 0 2 2 0 0 60
16 Phòng sinh hoạt chung 0 0 0 4 0 0 76
Theo tiêu chuẩn tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn
du lịch, ta có trang thiết bị sử dụng trong các phòng như sau:
 Phòng khách : 01 điều hòa, 01bộ bàn ghế salon , 01 tivi LCD 43 inch, 01
điện thoại, đầu đĩa + giàn âm thanh;
 Phòng ngủ : 01 điều hòa, 01 điện thoại bàn, 01 tivi LCD 32 inch, 01 giường
đệm đôi , 01 bàn trang điểm, 01 tủ đứng 3 cánh có gương;
 Phòng vệ sinh : 01 lavabo, 01 bồn cầu có nắp, 01 vòi hoa sen, 01 nóng lạnh,
1 bộ thiết bị;
 Phòng bếp + phòng ăn: 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 320l, 01 tủ bếp, 01 máy hút
mùi,1 lò vi sóng, 01 bộ bàn ghế, 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32inch, 01 máy
nước nóng lạnh;
 Phòng giúp việc : 01 giường đệm đôi, 01 điện thoại bàn, 01 tủ đứng, 01 quạt
treo tường;
 Phòng giặt : 01 máy giặt;
 Gara + kho : mỗi gara cho phép chứa được 01 ôtô con 4 chỗ;
 Phòng làm việc : 01 bàn làm việc, 01 máy in,01 điều hòa, 01 tủ tài liệu, 01
dàn máy tính, dụng cụ khác;
 Phòng tắm : 01 bình nóng lạnh, 01 bồn tắm, 01 lavabo, 01 bồn cầu có nắp
đậy, 01 vòi sen;
 Phòng quần áo và thay đồ : 01 tủ đứng 3 cánh, 01 gương soi toàn thân, 01
giá treo quần áo;
 Phòng thờ : 01 tủ thờ;
 Phòng thư viện : 01 giá sách 3 tầng, 01 bàn làm việc, 01 dàn máy tính;
 Phòng sinh hoạt chung : 01 điều hòa, 01 tivi LCD 43 inch, 01 bộ bàn ghế
salon , 01 điện thoại;
 Phòng tiếp tân: 4 bàn làm việc,1 Tivi LCD 32 inch, 1 tổng đài điện thoại, 1
máy fax, 3 điện thoại bàn,2 điều hòa ,1 bộ bàn ghế salon, 5 dàn máy tính ,2
máy in,1 máy nước nóng lạnh,3 tủ tài liệu.
Kết quả tính toán chi phí mua sắm thiết bị được thể hiện như bảng sau:
Bảng 1.3.2. Giá các thiết bị được tham khảo theo giá cả các thiết bị trên hiện trường tài
thời điểm hiện tại
STT Đơn Số Đơn giá Chi phí Thuế Chi phí
38
Loại thiết bị vị lượn (Chưa có trước VAT sau thuế

g VAT) thuế (10%)
1 Điều hòa DAIKIN Chiếc 262 10,4 2.724,80 10% 2.997,28
2 Bộ bàn ghế salon Chiếc 113 30 3.390,00 10% 3.729,00
3 Điện thoại bàn Chiếc 129 0,5 64,50 10% 70,95
4 Tivi Sony 43inch Chiếc 122 8,7 1.061,40 10% 1.167,54
5 Đầu đĩa+dàn âm Chiếc 36 3 108,00 10% 118,80
thanh
6 Tivi 32 inch Chiếc 108 10 1.080,00 10% 1.188,00
7 Giường đệm đôi Chiếc 126 9 1.134,00 10% 1.247,40
8 Tủ quần áo 3 cánh Chiếc 145 3,3 478,50 10% 526,35
9 Bàn trang điểm Chiếc 107 1,2 128,40 10% 141,24
Deco
10 Tủ đứng Chiếc 19 1 19,00 10% 20,90
11 Quạt treo tường Chiếc 19 1,3 24,70 10% 27,17
12 Bếp ga dương Chiếc 33 0,7 23,10 10% 25,41
13 Tủ lạnh Hitachi Chiếc 33 8,9 293,70 10% 323,07
14 Tủ bếp Acrylic Chiếc 33 5,5 181,50 10% 199,65
15 Máy hút mùi Chiếc 33 3 99,00 10% 108,90
16 Lò vi sóng Chiếc 33 2,5 82,50 10% 90,75
17 Bộ bàn ghế ăn Chiếc 33 8 264,00 10% 290,40
18 Máy nóng lạnh Chiếc 158 2,3 363,40 10% 399,74
19 Bàn làm việc Chiếc 33 10 330,00 10% 363,00
20 Dàn máy tính Chiếc 34 8 272,00 10% 299,20
21 Máy in Canon Chiếc 10 1,1 11,00 10% 12,10
Ts207
22 Tủ tài liệu Chiếc 11 5 55,00 10% 60,50
23 Giá sách 3 tầng Chiếc 21 5 105,00 10% 115,50
24 Máy giặt Electrolux Chiếc 19 9,3 176,70 10% 194,37
25 Máy phát điện Chiếc 19 20 380,00 10% 418,00
26 Giá treo quần áo Chiếc 38 0,3 11,40 10% 12,54
27 Gương Chiếc 38 0,5 19,00 10% 20,90

28 Tủ thờ Chiếc 1 8,8 8,80 10% 9,68
29 Tổng đài điện thoại Chiếc 1 50,0 50,00 10% 55,00
30 Máy fax Chiếc 1 13,5 13,50 10% 14,85
39
31 Hệ thống ăng ten Ht 1 120 120,00 10% 132,00

32 Hệ thống PCCC Ht 1 600,0 600,00 10% 660,00
33 Hệ thống bơm lọc Ht 1 150 150,00 10% 165,00
nước
34 Hệ thống camera Ht 1 50 50,00 10% 55,00
35 Các thiết bị nhỏ - - 10 10,00 10% 11,00
khác
Tổng chi phí mua sắm thiết bị 13.882,90 10% 15.271,19
Chi phí mua sắm thiết bị trước thuế là:13.882,90 (triệu đồng)
Tổng chi phí mua sắm thiết bị sau thuế là G MSTB=15.271,19 (triệu đồng)
1.3.2 Chi phí lắp đặt thiết bị

Chi phí lắp đặt thiết bị gồm:
- Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị hoặc giá trị thiết bị cần lắp đặt;
- Đơn giá lắp đặt thiết bị hoặc tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp
đặt: Chi phí lắp đặt thiết bị = (1÷2%) so với giá trị thiết bị cần lắp đặt;
- Thuế GTGT cho công tác lắp đặt 10%.
Bảng 1.3.3. Chi phí lắp đặt thiết bị

Đơn vị: nghìn đồng
ST Loại thiết bị Đơn Đơn Số Tỷ lệ CPTT Thu CPST

T vị giá lượn CP lắp ế
g đặt VAT
(%) (%)
1 Điều hòa DAIKIN Chiế 3510 262 2 18.392,40 10 20.231,6
c 4
2 Điện thoại bàn Chiế 104,5 129 2 269,61 10 296,57
c
3 Ti vi Sony 43inch Chiế 704,7 122 2 1.719,47 10 1.891,41
c
4 Đầu đĩa +DÂT Chiế 159 36 2 114,48 10 125,93
c
5 Ti vi Sony 32 inch Chiế 2220 108 2 4.795,20 10 5.274,72
c
6 Quạt treo tường Chiế 9,1 19 2 3,46 10 3,80
c
40
7 Tủ quần áo 3 cánh Chiế 610,5 145 2 1.770,45 10 1.947,50

c
8 Bếp ga dương Rinnai Chiế 35 33 2 23,10 10 25,41
c
9 Tủ bếp Acylic Chiế 275 33 2 181,50 10 199,65
c
10 Tủ đứng Chiế 7 19 2 2,66 10 2,93
c
11 Dàn máy tính Chiế 432 34 2 293,76 10 323,14
c
12 Tủ tài liệu Chiế 140 11 2 30,80 10 33,88
c
13 Giá sách 3 tầng Chiế 125 21 2 52,50 10 57,75
c
14 Máy giặt Electrolux Chiế 65,1 19 2 24,74 10 27,21
c
15 Máy phát điện Chiế 140 19 2 53,20 10 58,52
c
16 Tủ thờ Chiế 114,4 1 2 2,29 10 2,52
c
17 Tổng đài điện thọai Chiế 50 1 2 1,00 10 1,10
c
18 Hệ thống ăng ten Ht 120 1 2 2,40 10 2,64
19 Hệ thống pccc Ht 180 1 2 3,60 10 3,96
20 Hệ thống bơm lọc Ht 110 1 2 2,20 10 2,42
nước
21 Hệ thống camera Ht 50 1 2 1,00 10 1,10
Tổng chi phí lắp đặt thiết bị 27.739,81 10 30.512,6
9
→Chi phí lắp đặt thiết bị trước thuế là: G LĐ (trước thuế )=27.739,81(triệu đồng)
→ Chi phí lắp đặt thiết bị sau thuế là : G LĐ (sau thuế) = 30.512,69 (triệu đồng)
1.3.3 Chi phí quản lý mua sắm thiết bị
Công thứ xác định chi phí quản lý mua sắm thiết bị trước thuế VAT:
GQLMSTB = GMS × Tql
Trong đó:
- GQLMSTB : Chi phí quản lý mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ
trước thuế VAT;
41
- GMS : Chi phí mua sắm thiết bị

- Tql : định mức tỷ lệ phần trăm (%) được xác định trên chi phí mua sắm thiết
bị (chưa có thuế VAT) được quy định tại Bảng 2.2 của Phụ lục 2 Thông tư
09/2019/TT-BXD.
=> Tql = 1% => GQLMSTB = 1% × 13.882,90 = 138,829 triệu đồng
Tổng chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm và chi phí lắp thiết bị.
Bảng 1.3.4. Tổng chi phí thiết bị
Đơn vị: triệu đồng
STT Nội dung CPTT VAT (%) CPST
1 Chi phí mua sắm thiết bị 13.882,90 10 15.271,19
2 Chi phí lắp đặt thiết bị 277,39 10 305,13
3 Chi phí quản lý MSTB 138,83 10 152,71
Tổng 14.299,12 10 15.729,03
Vậy tổng chi phí thiết bị trước thuế là GTB( trước thuế) = 14.299,12 triệu đồng
tổng chi phí thiết bị sau thuế là GTB ( sau thuế) = 15.729,03 triệu đồng
1.4 Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác
(chưa kể trả lãi vay phát sinh trong thời gian xây dựng và vốn lưu động ban đầu)
a. Các căn cứ xác định:
Theo Thông tư số 09/2019/TT- BXD ngày 26/12/2019:Hướng dẫn xác định và
quản lý chi phí đầu tư xây dựng nội dung chi phí bao gồm:
- Chi phí quản lý dự án
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm:
+ Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi;
+ Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi;
+ Chi phí khảo sát thiết kế bản vẽ thi công;
+ Chi phí thiết kế bản vẽ thi công;
+ Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng;
+ Chi phí thẩm tra dự toán xây dựng;
+ Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá HSDT thi công xây dựng;
+ Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá HSDT mua sắm vật tư thiết bị;
+ Chi phí giám sát thi công xây dựng;
+ Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị;
+ Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình.
- Chi phí khác, bao gồm:
+ Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán;
+ Chi phí kiểm toán quyết toán;
+ Chi phí bảo hiểm công trình;
+ Các chi phí tư vấn và chi phí khác còn lại.
42
- Định mức chi phí quản lý và chi phí tư vấn xây dựng do Bộ Xây dựng
công bố theo Thông tư số 16/2019/TT-BXD :Hướng dẫn xác định
chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng ngày 26/12/2019
 Nghị định số 68/2019/NĐ-CP ngày 14/8/2019 của Chính phủ về quản lý
chi phí đầu tư xây dựng
 Thông tư 209/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 của Bộ Tài chính quy định
mức thu, chế độ thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định dự án đầu tư xây
dựng, phí thẩm định thiết kế cơ sở
 Thông tư số 10/2020/TT-BTC ngày 20/2/2020 của Bộ Tài chính quy định
về quyết toán dự án hoàn thành
 Thông tư số 329/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn thực hiện một số điều của nghị định 119/2015-NĐ-CP quy định bảo
hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng
 Khối lượng và đơn giá của dự án
 Mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT = 10%), bảo hiểm theo quy định
b. Phương pháp tính các chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và
chi phí khác:
Ta có:
GQL, TV, K = (GQL, TV, K) ĐMTL + (GQL, TV, K) KĐMTL
Trong đó:
- (GQL, TV, K) ĐMTL: chi phí quản lý, chi phí tư vấn, chi phí khác được tính theo
định mức tỷ lệ
- (GQL, TV, K) KĐMTL: chi phí quản lý, chi phí tư vấn, chi phí khác không tính theo
định mức tỷ lệ
- Định mức tỉ lệ tra và nội suy từ Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26 tháng
12 năm 2019: Hướng dân xác định chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư
xây dựng
1.4.1 Chi phí quản lý dự án:

GQLDA = MQLDA × (GXD + GTB)
Trong đó:
- (GXD + GTB) : Chi phí xây dựng và chi phí thiết bị chưa có thuế GTGT
- GXD + GTB = 159.638,22 + 14.299,12 = 173.937,34 (triệu đồng)
MQLDA : Định mức chi phí quản lý dự án theo tỷ lệ. Theo Bảng 1.1 : định mức chi
phí quản lý dự Thông tư số 16/QĐ-BXD ngày 26/12/2019
Nội suy MQLDA = 1,828%
Suy ra chi phí quản lý dự án:
43
GQLDA = 1,828 % x 173.937,34 = 3.179,57 (triệu đồng)

1.4.2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi
G LDA =M LDA ×(G XD +GTB )
Trong đó:
- M LDA : định mức chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi tính theo tỷ lệ %.Theo
Bảng số 2.2 : định mức chi phí lập báo cáo khả thi Thông tư 16/QĐ-BXD
ngày 26/12/2019.
- Suy ra định mức chi phí lập dự án theo tỷ lệ % MLDA =0,436%
Vậy chi phí lập báo cáo nhiên cứu khả thi trước thuế VAT là:
GLDA=0,436% ×173.937,34 = 758,36 ( triệu đồng)
1.4.3 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi
GTTHQ = M TTHQ × (G XD+ GTB)
Trong đó:
- M TTHQ: định mức chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi, tính theo tỷ lệ
%. Tra theo bảng 2.15 Phụ lục 2 Thông tư 16/2019 TT-BXD ,
Ta có: M TTHQ=0,077%
Vậy chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi trước thuế VAT là:
GTTHQ = 0,077% × 173.937,34= 133,93 ( triệu đồng)
1.4.4 Chi phí thiết kế

a) Chi phí thiết kế phần xây dựng các hạng mục công trình :
- Chi phí thiết kế các hạng mục chính.
+ Chi phí thiết kế được xác định như sau: theo mục II.5.3 Thông tư 16/QĐ-BXD
ngày 26/12/2019.
Ctk = CXD ×Nt × (0,9K + 0,1)
Trong đó:
CXD : Chi phí xây dựng tương ứng với loại, cấp của từng công trình trong
tổng mức đầu tư đã duyệt ; đơn vị : giá trị
Nt : Định mức chi phí thiết kế theo công bố ; đơn vị tính : tỷ lệ %
K : Hệ số điều chỉnh giám định mức thiết kế do :
+ Sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình : Công trình thứ nhất : K = 0,36,
Công trình thứ 2 trở đi : K = 0,18
+ Thiết kế công trình lặp lại trong một cụm công trình hoặc trong một dự án
hoặc sử dụng lại 1 thiết kế : Công trình thứ nhất : K = 1 ; Công trình thứ
hai : K = 0,36 ; Công trình thứ ba trở đi : K = 0,18
0,1: Chi phí giám sát tác giả (10%)
b. Các căn cứ:
+ Công trình gồm 2 bước thiết kế : Thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công
44
+ Chi phí xây dựng (chưa bao gồm VAT) của dự án, G XD = 159.638,22(triệu
đồng)
+ Chi phí xây dựng (chưa bao gồm VAT) của các hạng mục:
GXDA = 3.658,78 ( triệu đồng)
GXDB =5.639,25 ( triệu đồng)
GXDC =3.136,42 ( triệu đồng)
GXDD =5.436,80 ( triệu đồng)
Tra bảng 2.5 Phụ lục 2: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công
trình dân dụng có yêu cầu thiết kế 2 bước- Thông tư 16/QĐ-BXD ngày
26/12/2019 ( công trình cấp II), ta có bảng sau:
Bảng 1.4.1. Chi phí thiết kế các hạng mục chính
Hệ số
Chi phí xây điều Định VAT
dựng chỉnh mức (%)
K
1 Nhà A1 3.658,78 1,00 3,85 140,86 10 154,94
2 Nhà B1 5.639,25 1,00 3,85 217,11 10 238,82
3 Nhà C1 3.136,42 1,00 3,85 120,75 10 132,82
4 Nhà D1 5.436,80 1,00 3,85 209,31 10 230,24
9 Nhà C2 3.136,42 0,36 3,85 43,47 10 47,81
Nhà C3 –
10 25.091,4 0,18 3,24 146,33 10 160,96
C10
11 Nhà D2 5.436,80 0,36 3,85 75,35 10 82,88
Nhà D3 –
12 92.425,63 0,18 2,57 427,56 10 470,31
D19
Nhà bảo vệ
chi 13 62,00 1,00 3,85 2,38 10 2,61
1
Nhà bảo vệ
14 62,00 0,36 3,85 0,85 10 0,93
2
Nhà điều
15 529,36 1,00 3,85 20,38 10 22,41
hành
Tổng 1.404,35 10 1.544,78
c. Chi phí thiết kế hạng mục phụ

Tra bảng 2.13 phụ lục 2: Định mức chi phí thiết kế bảm vẽ thi công của công trình
hạ tầng kỹ thuật có yêu cầu thiết kế 2 – Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 6/12/2019
( công trình cấp II)
Chi phí thiết kế các hạng mục phụ:
45
- Cơ sở hạ tầng như : sân bãi đỗ xe, sân chung, đài phun nước, sân tenis, hệ
thống cấp điện ngoài nhà, cổng, hàng rào, vỉa hè, vườn hoa, ...:
- Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) là GXDHMP =7.669,64 (triệu đồng).
(Tra bảng 2.13 TT 16/2019/QĐ-BXD) có MTKHTP = 2,36%.
 Hệ thống cấp, thoát nước :
- Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) là: GHTCN= 2.879,23 (triệu đồng).
(Tra bảng 2.13 TT 16/2019/QĐ-BXD) có MTKHTCN = 2,36%.
- Hệ số điều chỉnh giảm định mức CPTK lấy cho công trình cấp II; k =
1.
- Đường giao thông cấp IV
- Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT): GCTGT= 3.827,85 (triệu đồng)
(Tra bảng 2.9 TT 16/2019/QĐ-BXD) có MTKCTGT= 1,37%.
 Chi phí thiết kế san nền: (Theo mục IV bảng 2.16 Thông tư 16/2019/QĐ-
BXD) có:
GTKSLMB = 40% * GTKCTGT
Bảng 1.4.2. Chi phí thiết kế hạng mục phụ của công trình
Hệ số điều Định
STT Nội dung CPXD CPTT VAT(%) CPST
chỉnh mức
1 Cơ sở hạ tầng 7.669,64 1,00 2,36 181.00 10 199,10
Đường giao
2 3.827,85 1,00 1,37 52,44 10 57,68
thông
HT cấp thoát
3 2.879,23 1,00 2,36 67,94 10 74,73
nước
4 San nền 1.300,00 G TKSLMB = 40% G CTGT 20,97 10 23,06
Tổng 322,35 10 354,58

Bảng 1.4.3. Tổng chi phí thiết kế các hạng mục
STT Hạng mục CPTT VAT(%) CPST
1 Hạng mục chính 1.404,35 10 1.544,78
2 Hạng mục phụ 322,35 10 354,58
46
Tổng 1.726,7 10,0 1.899,36

1.4.5 Chi phí khảo sát thiết kế
Chi phí khảo sát thiết kế bằng 30% chi phí thiết kế trước thuế VAT:
G KSTK =30 % ×GTK =30 % ×1.726,7=518,01( triệu đồng)
1.4.6 Chi phí thẩm tra thiết kế
GTTTK = MTTTK × GXD × k
Trong đó : MTTTK : định mức chi phí thẩm tra thiết kế tính theo tỷ lệ %.
GTTTK : Chi phí thẩm tra thiết kế.
- Chi phí thẩm tra thiết kế của công trình có sử dụng thiết kế điển hình,
thiết kế mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành điều chỉnh với hệ
số : k = 0,36 đối với công trình thứ hai trở đi.
- Chi phí thẩm tra thiết kế công trình san nền tính bằng 40% định mức
chi phí thẩm tra thiết kế công trình giao thông
- Tra theo bảng 2.16 Thông tư 16/2019/QĐ-BXD ta có bảng sau :
Bảng 1.4.4. Chi phí thẩm tra thiết kế công trình
Chi phí xây Hệ số điều chỉnh Định Chi phí thẩm

STT Nội dung
dựng K mức tra
1 Nhà A1 3.658,78 1,00 0,258 9,44
2 Nhà B1 5.639,25 1,00 0,258 14,55
3 Nhà C1 3.136,42 1,00 0,258 8,09
4 Nhà D1 5.436,80 1,00 0,258 14,02
5 Nhà C2 – C10 28.227,82 0,36 0,209 21,23
6 Nhà D2 – D19 97.862,43 0,36 0,144 50,73
7 Nhà bảo vệ 1 62,00 1,00 0,258 0,16
8 Nhà bảo vệ 2 62,00 0,36 0,258 0,05
9 Nhà điều hành 529,36 1,00 0,258 1,36
10 Cơ sở hạ tầng 7.669,64 1,00 0,258 19,78
47
Đường giao
11 3.827,85 1,00 0,258 9,87
thông
HT cấp thoát
12 2.879,23 1,00 0,258 7,42
nước
13 San nền 1.300,00 GTKSLMB = 40% GCTGT 3,95
Tổng 160,65
1.4.7 Chi phí thẩm tra dự toán

GTTDT = MTTDT x GXD x k
Trong đó :
MTTDT là định mức chi phí thẩm tra dự toán tính theo tỷ lệ. Tra bảng 2.17
Thông tư 16/QĐ-BXD 26/12/2019
- Chi phí thẩm tra dự toán của công trình có sử dụng thiết kế điển hình, thiết
kế mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành điều chỉnh với hệ số : k = 0,36
đối với công trình thứ hai trở đi.
- Chi phí thẩm tra dự toán công trình san nền tính bằng 40% định mức chi
phí thẩm tra dự toán công trình giao thông cấp IV.
Bảng 1.4.5. Chi phí thẩm tra dự án công trình
Chi phí xây Hệ số điều chỉnh Định Chi phí thẩm
STT Nội dung
dựng K mức tra
1 Nhà A1 3.658,78 1,00 0,250 9,14
2 Nhà B1 5.639,25 1,00 0,250 14,09
3 Nhà C1 3.136,42 1,00 0,250 7,84
4 Nhà D1 5.436,80 1,00 0,250 13,59
5 Nhà C2 – C10 28.227,82 0,36 0,204 20,73
6 Nhà D2 – D19 97.862,43 0,36 0,141 49,67
7 Nhà bảo vệ 1 62,00 1,00 0,250 0,15
8 Nhà bảo vệ 2 62,00 0,36 0,250 0,05
9 Nhà điều hành 529,36 1,00 0,250 1,32
48
10 Cơ sở hạ tầng 7.669,64 1,00 0,250 19,17
Đường giao
11 3.827,85 1,00 0,250 0,02
thông
HT cấp thoát
12 2.879,23 1,00 0,250 7,19
nước
13 San nền 1.300,00 GTKSLMB = 40% GCTGT 3,82
Tổng 146,78
1.4.8 Chi phí tư vấn đấu thầu

- Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng tính theo
định mức tỷ lệ phần trăm (GTVXD) :
GTVXD = MTVXD × GXD
Trong đó:
MTVXD: Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây
dựng tính theo định mức tỷ lệ phần trăm (%)Tra theo bảng 2.19 TT 06/QĐ-BXD
ngày 26/12/2019 ta có:
MTVXD = 0,097%
GXD: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT = 159.638,22(triệu đồng)
→ Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng trước
thuế GTGT :
GTVXD = 0,097% ×159.638,22 = 154,84 (triệu đồng)
- Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu cung cấp lắp đặt thiết bị:
GTVTB = MTVTB × GTB
Trong đó:
MTVTB: định mức chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu cung
cấp, lắp đặt thiết bị tính theo tỷ lệ %. Tra theo bảng 2.20 TT 06/QĐ-BXD ngày
26/12/2019 ta có:
MTVTB = 0,357%
GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 14.299,12 (triệu đồng)
Chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT:
GTVTB = 0,357%× 14.299,12 = 51,04 (triệu đồng)
- Tổng chi phí tư vấn đấu thầu = 154,84 + 51,04 = 205,88 (triệu đồng)
1.4.9 Chi phí giám sát công trình

- Chi phí giám sát xây dựng:
GGSXD = MGSXD x GXD
49
MGSXD: định mức chi phí giám sát xây dựng tính theo tỷ lệ %. Tra theo bảng
2.21 TT 06/QĐ-BXD ngày 26/12/2019 ta có:
MGSXD = 1,666%
GXD : Chi phí xây dựng trước thuế GTGT = 159.638,22 (triệu đồng)
Chi phí giám sát xây dựng trước thuế GTGT:
GGSXD = 1,666% ×159.638,22= 2.659,57 (triệu đồng)
- Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị:
GGSTB = MGSTB x GTB
Trong đó:
MGSTB: định mức chi phí giám sát lắp đặt thiết bị tính theo tỷ lệ %. Tra theo
bảng 2.22 TT 06/QĐ-BXD ngày 26/12/2019 ta có:
MGSTB = 0,788 %
GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 14.299,12(triệu đồng)
Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT :
GGSTB = 0,788%×14.299,12 = 112,67 (triệu đồng)
Tổng chi phí giám sát thi công = 2.659,57 + 112,67 = 2.772,24 (triệu đồng)
1.4.10 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng xây dựng công trình
G KĐ =30 % ×GGSTC =30 % ×2.772,24=831.67 ( triệu đồng)
1.4.11 Chi phí thẩm tra, phê duyệt, quyết toán
Theo Khoản 1 Điều 20 Thông tư 10/2020/BTC ban hành ngày 20/02/2020
GPDQT = MPDQT x TMĐT
Trong đó:
MPDQT định mức chi phí phê duyệt quyết toán
GQL, TV, K = 13% *(GXD + GTB) = 13%× 173.937,34 = 22.611,85 (triệu đồng)
TMĐT= GXD + GTB + GQL, TV = 173.937,34 + 22.611,85 = 196.549,19(triệu đồng)
MPDQT = 0,205(%)
GPDQT =MPDQT ×TMĐT với TMĐT= 196.549,19 (triệu đồng)
 Chi phí kiểm tra phê duyệt quyết toán là:
GPDQT = 196.549,19 x 0,205% = 403,09 (triệu đồng)
1.4.12 Chi phí kiểm toán, quyết toán

Tra bảng theo Điều 20 Thông tư 10/2020/TT-BTC của Bộ Tài Chính: Quy
định về quyết toán dự toán hoàn thành sử dụng nguồn vốn nhà nước ban hành ngày
20/02/2020
GKT = MKT x TMĐT
50
Trong đó:
- MKT: định mức chi phí kiểm toán độc lập. Nội suy: MKT =0.307%
- TMĐT= 199.549,19 (triệu đồng)
 Vậy chi phí kiểm toán quyết toán là:
GKT =0,307% x 199.549,19 = 612,61 (triệu đồng)
1.4.13 Chi phí bảo hiểm công trình
GBH = TBHXD × (GXD + GTB)
Tra phụ lục 7 Thông tư 329/2016/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2016 về
hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 119/2015/NĐ-CP ngày 13
tháng 11 năm 2015 của Chính phủ quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động
đầu tư xây dựng: TBHXD = 0,8%
GXD + GTB = 173.937,34 (triệu đồng)
 Chi phí bảo hiểm công trình: GBH= 0,8% × 173.937,34 = 1.391,49 (triệu
đồng)
Bảng 1.4.6. Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi
phí khác
Phương pháp VAT
STT Nội dung tính toán CPTT CPST
tính (%)
I Chi phí quản lý dự án Theo ĐMTL 3.179,57 0 3.179,57
II Chi phí tư vấn đầu tư XD 7.426,88 10 8.169,568
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu
1 Theo ĐMTL 758,36 10 834,196
khả thi
Chi phí thẩm tra tính hiệu quả &
2 Theo ĐMTL 133,93 10 147,323
khả thi của dự án
3 Chi phí khảo sát thiết kế Theo dự toán 518,01 10 569,811
4 Chi phí thiết kế Theo ĐMTL 1.899,36 10 2.089,296
5 Chi phí thẩm tra thiết kế Theo ĐMTL 160,65 10 176,715
6 Chi phí thẩm tra dự toán Theo ĐMTL 146,78 10 161,458
51
7 Chi phí tư vấn đấu thầu 205,88 226,468
7,1 Lập HSMT thi công XD Theo ĐMTL 154,84 10 170,324
Lập HSMT cung cấp vật tư thiết

7,2 Theo ĐMTL 51,04 10 56,144
bị
8 Chi phí giám sát thi công 2.772,24 3.049,464
8,1 Chi phí giám sát XD Theo ĐMTL 2.659,57 10 2.929,527
8,2 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Theo ĐMTL 112,67 10 123,937
Chi phí kiểm định sự phù hợp về

9 Theo dự toán 831.67 10 914,837
chất lượng công trình
III Chi phí khác 2.929,00 3.221,900
10 Chi phí thẩm tra phê duyệt Theo ĐMTL 403,09 10 443,399
11 Chi phí kiểm toán, quyết toán Theo ĐMTL 612,61 10 673,871
0.8%(G +
12 Chi phí bảo hiểm công trình 1.391,49 10 1.530,639
XD
G )
TB
0.3%(G +
13 Chi phí khác còn lại 521,81 10 573,991
XD
G )
TB
Tổng 13.535,45 14.571,038
1.5 Dự trù vốn lưu động cho dự án

- Căn cứ xác định: Căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản
xuất và trong lưu thông hoặc căn cứ vào chi phí vận hành hàng năm và tỉ lệ vốn lưu
động so với chi phí vận hành, hoặc tính theo tỉ lệ % so với doanh thu bán sản
phẩm, Trong dự án này sử dụng cách theo tỉ lệ % so với doanh thu thuê diện tích,
- Doanh thu cho thuê diện tích sàn: Diện tích cho thuê bằng 80% diện tích sàn
trong 15 năm
- Diện tích sử dụng sàn là: 18.972,5 m2
- Diện tích cho thuê là (lấy 80% diện tích sàn xây dựng):
52
18.972,5 x 80% = 15.178 m2

- Giá thuê dự kiến là 10 triệu đồng/ m2/ năm
- Hiệu suất khai thác năm thứ nhất là:75%
- Doanh thu cho thuê năm thứ nhất là:
GThuê 1=S Thuê × 75 % × g=15.178× 75 % ×7,5=113.835(triệu đồng)
- Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với doanh thu trong năm (10% ),
 Vốn lưu động năm thứ nhất là:113.835 ( triệu đồng)
Bảng 1.5.1. Nhu cầu vốn lưu động theo doanh thu bán sản phẩm
Công
Doanh thu Tỷ lệ vốn lưu
Diện tích Đơn giá suất
Năm vận cho thuê động so với Nhu cầu vốn
cho thuê cho thuê hoạt
hành cho thuê doanh thu lưu động
(m2) (trđ/m2) động
diện tích (%)
(%)
Năm 1 15.178,00 10 75 113.835,00 10 11.383,50
Năm 2 15.178,00 10 75 113.835,00 10 11.383,50
Năm 3 15.178,00 10 80 121.424,00 10 12.142,40
Năm 4 15.178,00 10 85 129.013,00 10 12.901,30
Năm 5 15.178,00 10 90 136.602,00 10 13.660,20
Năm 6 15.178,00 10 95 144.191,00 10 14.419,10
Năm 7 15.178,00 10 95 144.191,00 10 14.419,10
Năm 8 15.178,00 10 95 144.191,00 10 14.419,10
Năm 9 15.178,00 10 95 144.191,00 10 14.419,10
Năm 10 15.178,00 10 90 136.602,00 10 13.660,20
Năm 11 15.178,00 10 90 136.602,00 10 13.660,20
Năm 12 15.178,00 10 85 129.013,00 10 12.901,30
Năm 13 15.178,00 10 80 121.424,00 10 12.142,40
Năm 14 15.178,00 10 75 113.835,00 10 11.383,50
Năm 15 15.178,00 10 75 113.835,00 10 11.383,50
 Vốn lưu động ban đầu: 11.383,5 triệu đồng

Ghi chú: Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án lấy
bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn
53
lưu động đã bao gồm cả các dụng cụ, trang bị cho dự án không đủ điều kiện là tài
sản cố định.
Bảng 1.5.2. Bảng chi phí mua sắm dụng cụ
Đơn vị: 1000đ
Đơn Đơn giá trước
STT Loại thiết bị SL CPST VAT CPTT
vị thuế
1 Hộp màn hộp 144 360 57,024 10% 51,840
2 Màn tuyn chiếc 144 300 47,520 10% 43,200
3 Chăn gia gối đệm bộ 144 4500 712,800 10% 648,000
4 Rido che cửa bộ 935 1300 1,337,050 10% 1,215,500
5 Thảm chân giường chiếc 144 180 28,512 10% 25,920
Ấm chén uống
6 80 250 22,000 10% 20,000
nước bộ
7 Cốc thủy tinh chiếc 8000 10 88,000 10% 80,000
Phích đựng nước
8 80 100 8,800 10% 8,000
sôi chiếc
9 Giá treo quần áo chiếc 60 500 33,000 10% 30,000
10 Giá phơi đồ chiếc 60 500 33,000 10% 30,000
11 Dép đi trong nhà đôi 240 15 3,960 10% 3,600
12 Thùng rác chiếc 111 30 3,663 10% 3,330
13 Đèn ngủ để bàn bộ 122 100 13,420 10% 12,200
14 Mắc treo quần áo chiếc 6000 2 13,200 10% 12,000
15 Đèn điện chiếc 1050 20 23,100 10% 21,000
16 Hộp y tế hộp 60 100 6,600 10% 6,000
17 Thảm chùi chân chiếc 250 150 41,250 10% 37,500
18 Gạt tàn thuốc lá chiếc 60 15 990 10% 900
19 Gối chiếc 144 50 7,920 10% 7,200
20 Chăn chiếc 144 150 23,760 10% 21,600
21 Lọ hoa chiếc 75 80 6,600 10% 6,000
Tổng 2,512,169 10% 2,283,790
Ta thấy : Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án là 11383,5
triệu đồng > 2.283,79 triệu đồng là tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm
các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định
1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng
Bảng 1.6.1. Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng
54
Thuế VAT
(%)
Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái
1 9.435,745 0 9.435,745
định cư
2 Chi phí xây dựng 159.638,22 10 175.602,04
3 Chi phí thiết bị 14.299,12 10 15.729,03
4 Chi phí quản lý dự án 3.179,57 0 3.179,57
5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 7.426,88 10 8.169,568
6 Chi phí khác 2.929,00 10 3.221,90
7 Vốn lưu động ban đầu 11.383,50 0 11.383,50
Tổng 208.292,04 226.721,36
1.7 Lập bảng phân bổ vốn theo tiến độ (chưa bao gồm chi phí dự phòng và lãi vay
trong thời gian xây dựng
- Nguồn vốn:
+ Vốn tự có : 30%
+ Vốn vay : 70%
Bảng 1.7.1 Bảng phân bổ vốn
Tỷ lệ (%) Tổng vốn chưa có thuế VAT Tổng vốn có thuế VAT
Vốn tự có 30 62.487,61 68.016,41
Vốn vay 70 145.804,42 158.704,95
Tổng 100 208.292,04 226.721,36
- Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng được thực hiện như
sau:
+ Tất cả các số tiền trong bảng huy động vốn đều đã tính VAT.
55
+ Liệt kê tất cả các công việc, dựa vào bảng tiến độ thực hiện dự án phân bổ vốn
cho từng quý. Phân bổ vốn theo nguyên tắc phân bố đều theo thời gian, phân bổ
hết vốn tự có rồi mới đến vốn vay.
+ Trong kế hoạch huy động vốn chưa tính đến chi phí dự phòng
 Kế hoạch huy động vốn của dự án
Căn cứ xác định:
- Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án : Thời gian thực hiện dự án là 2
năm, tiến độ thực hiện dự án thể hiện theo quý.
- Nguồn vốn của dự án.
Từ đó lập bảng tiến độ đầu tư trong thời gian xây dựng.
Trong đó:
- Chuẩn bị đầu tư thực hiện trong quý 2
- Chuẩn bị thực hiện đầu tư thực hiện trong quý 3
- Xây dựng hạng mục thực hiện trong 4 quý : 4,5,6,7
- Mua sắm và lắp đặt thiết bị thực hiện trong 2 quý : 6 và 7
- Quản lý dự án thực hiện trong 7 quý
- Huy động vốn đầu tư thực hiện trong quý : 7
- Công việc khác : quý 7
56
Bảng 1.7.2. Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay trong thời gian xây dựng
STT Giai đoạn Nội dung CPTT VAT (%) CPST
Lập dự án khả thi 758,36 10 834,20

1 GĐ chuẩn bị đầu tư
Thẩm tra tính hiệu quả & khả thi 133,93 10 147,32
Bồi thường, hộ trợ & tái định cư 9.435,75 0 9.435,75
Khảo sát thiết kế 518,01 10 569,81
Thiết kế 1.899,36 10 2.089,30
Giai đoạn thực hiện đầu tư
Thẩm tra thiết kế 160,65 10 176,72
Thẩm tra dự toán 146,78 10 161,46
Tư vấn đấu thầu XD 205,88 10 226,47
2
Bảo hiểm công trình 1.391,49 10 1.530,64
Xây dựng công trình 159.638,22 10 175.602,04
Xây dựng công trình
Giám sát thi công XD 1.874,20 10 2.061,61
Mua sắm & lắp đặt TB 14.299,12 10 15.729,03
Mua sắm
GS thi công lắp đặt TB 112,67 10 123,94
Quản lý dự án 3.179,57 0 3.179,57
Kiểm định sự phù hợp về chất lượng
831,67 10 914,84
công trình
Thẩm tra phê duyệt 403,09 10 443,40
3 Giai đoạn kết thúc
Kiểm toán, quyết toán 612,61 10 673,87
Huy động VLĐ ban đầu 11.383,50 0 11.383,50
Chi phí khánh thành 521,81 10 573,99
Tổng 207.506,66 10 225.857,44
57
Bảng 1.7.3. Tiến độ thực hiện dự án

Năm 2021 Năm 2022
STT Nội dung công việc Quý
Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III
TV
I Giai đoạn chuẩn bị
1 Lập dự án khả thi 1 1
2 Thẩm định tính hiệu quả và khả thi
II Giai đoạn thực hiện dự án
1 Bồi thường, hộ trợ & tái định cư
2 Khảo sát thiết kế
3 Thiết kế
4 Thẩm tra thiết kế
5 Thẩm tra dự toán
6 Tư vấn đấu thầu xây dựng
7 Bảo hiểm công trình
8 Xây dựng công trình
9 Giám sát thi công xây dựng
10 Mua sắm & lắp đặt thiết bị
11 Giám sát thi công lắp đặt thiết bị
12 Quản lý dự án
III Giai đoạn kết thúc dự án
1 Kiểm tra sự phù hợp về chất lượng
2 Thẩm tra phê duyệt
3 Kiểm toán, quyết toán
4 Huy động vốn lưu động ban đầu
5 Chi phí khánh thành
Bảng 1.7.4a. Phân bố vốn trong thời gian xây dựng ( không bao gồm thuế VAT)
58

Năm 2021 Năm 2022
STT Nội dung công việc
Qúy II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV
1 Lập dự án khả thi 758,36
2 Thẩm định tính hiệu quả và khả thi 133,93
1 Bồi thường, hộ trợ & tái định cư 9.435,75
2 Khảo sát thiết kế 518,01
3 Thiết kế 1.899,36
4 Thẩm tra thiết kế 160,65
5 Thẩm tra dự toán 146,78
6 Tư vấn đấu thầu XD 205 ,88
7 Bảo hiểm công trình 1.391,49
8 Xây dựng công trình 39.909,56 39.909,56 53.212,73
9 Giám sát thi công XD 26.606,37 312,37 468,55 468,55 624,73
10 Mua sắm & lắp đặt TB 7.149,56 7.149,56
11 GS thi công lắp đặt TB 56,34 56,34
12 Quản lý dự án 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22
1 Kiểm tra sự phù hợp về chất lượng 831,670
2 Thẩm tra phê duyệt 403,09
3 Kiểm toán, quyết toán 612,61
4 Huy động VLĐ ban đầu 11.383,50
5 Chi phí khánh thành 521,81
Tổng chưa bao gồm dự phòng và lãi vay 1.346,51 12.307,34 761,65 28.970,33 40.823,33 48.038,23 74.250,25
Bảng 1.7.4b. Phân bố vốn trong thời gian xây dựng ( bao gồm thuế VAT)
59
ST Năm 2021 Năm 2022

Nội dung công việc
T Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV
3 Thiết kế 2.089,30
6 Tư vấn đấu thầu XD 226,47
8 Xây dựng công trình 29.267,01 43.900,52 43.900,52 58.534,00
9 Giám sát thi công XD 343,61 515,41 515,41 687,18
10 Mua sắm & lắp đặt TB 7.864,52 7.864,52
12 Quản lý dự án 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22
1.8 Xác định chi phí dự phòng

Dự phòng phí gồm 2 khoảng: dự phòng khối lượng phát sinh và dự phòng trượt giá
60
GDP = GDP1 + GDP2

a. Dự phòng do khối lượng phát sinh
GDP1 = 𝐾𝑃𝑆 x (GXD + GTB + GMB + GQLDA + GTV + GK)
Với KPS = 10% => CPDP 1 = 20.750,666 triệu đồng (không bao gồm thuế)
Chi phí dự phòng do khối lượng phát sinh được xác định từ bảng 1.7.4.a và 1.7.4.b như sau:
Bảng 1.8.a Xác định chi phí dự phòng (chưa bao gồm thuế VAT)
Năm 2021 Năm 2022
STT Nội dung công việc Qúy II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV
3 Thiết kế 1.899,36
6 Tư vấn đấu thầu XD 205 ,88
10 Mua sắm & lắp đặt TB 7.149,56 7.149,56
12 Quản lý dự án 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22
61

Chi phí dự phòng 1 134,65 1.230,73 76.17 2.897,03 4.083,23 4.803,82 7.425,03
Tổng đã có chi phí dự phòng 1 1.481,16 13.538,07 837,82 31.867,36 44.915,56 52.842,05 82.775,28
Bảng 1.8.b. Xác định chi phí dự phòng (bao gồm phí thuế VAT)
Năm 2021 Năm 2022
STT Nội dung công việc Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV

3 Thiết kế 2.089,30
10 Mua sắm & lắp đặt TB 7.864,52 7.864,52
62

12 Quản lý dự án 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22

Chi phí dự phòng 1 143,57 1.254,91 79,24 3.182,19 4.487,01 5.279,66 8.159,15
Tổng đã có chi phí dự phòng 1 1.579,32 13.803,98 871,63 35.004,14 49.357,16 58.076,29 89.750,63
b. Dự phòng do yếu tố trượt giá

T
G DP 2=∑ G XDCT ×( ( I XDCTbq ± ∆ I XDCT ) −1)
t t
t=1
Trong đó:
- T : thời gian xây dựng xác định theo (quý, năm)
- t : số thứ tự thời gian phân bổ vốn theo kế hoạch xây dưng công trình
- GtXDCT : giá trị dự toán xây dựng công trình trước chi phí dự phòng thực hiện trong khoảng thời gian t
- IXDCTbq : chỉ số giá xây dựng sử dụng tính dự phòng cho yếu tố trượt giá được xác định theo công thức
- ± ∆ I XDCT : mức biến động bình quân của chỉ số giá xây dựng theo thời gian xây dựng công trình so với
mức độ trượt giá bình quân của đơn vị thời gian (quý, năm) đã tính và được xác định trên cơ sở dự
báo xu hướng biến động của các yếu tố chi phí giá cả trong khu vực và quốc tế bằng kinh nghiệm
chuyên gia.
T
I n +1
-
∑
n=1 I n
I XDCTbq =
T −1
63
- Trong đó
- T : số năm (năm gần nhất so với thời điểm tính toán sử dụng để xác định IXDCTbq); T≥3
- In : chỉ số giá xây dựng năm thứ n được chọn
In+1 : chỉ số giá xây dựng năm thứ n+1
Bảng 1.8.2a. Chi phí dự phòng trượt giá (chưa bao gồm VAT)
Năm 2020 Năm 2021
STT Nội dung
Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV
1 CP đầu tư chưa tính trượt giá 1.481,16 13.538,07 837,82 31.867,36 44.915,56 52.842,05 82.775,28
2 Hệ số trượt giá 1,0000 1,0015 1,0030 1,0045 1,0060 1,0075 1,0090
3 CP đầu tư có tính trượt giá 1.481,16 13.558,38 840,33 32.010,98 45.185,66 53.239,55 83.523,05
4 Trượt giá ( DP2) 0,00 20,31 2,52 143,62 270,10 397,51 747,78
5 0,00 20,31 22,82 166,44 436,54 834,05 1.581,82

Cộng dồn trượt giá
Bảng 1.8.2b. Chi phí dự phòng trượt giá ( bao gồm VAT)
STT Nội dung Năm 2020 Năm 2021
64
Quý I Quý II Quý III Quý I Quý II Quý III Quý IV
1 CP đầu tư chưa tính trượt giá 1.579,32 13.803,98 871,63 35.004,14 49.357,16 58.076,29 89.750,63
2 Hệ số trượt giá 1,0000 1,0015 1,0030 1,0045 1,0060 1,0075 1,0090
3 CP đầu tư có tính trượt giá 1.579,32 13.824,69 874,25 35.161,89 49.653,97 58.513,17 90.561,42
4 Trượt giá ( DP2) 0,00 20,71 2,62 157,76 296,81 436,88 810,79
5 0,00 20,71 23,32 181,08 477,89 914,77 1.725,56

Cộng dồn trượt giá
Ta có:
1.8.3. Bảng phân bố vốn tự có và vốn cho vay có tính chi phí dự phòng
1 Chi phí dự phòng 1 20.750,67 22.585,74
2 Chi phí dự phòng 2 1.581,82 1.725,56
3 Chi phí dự phòng 22.332,49 24.311,30
4 Chi phí có tính đến dự phòng 229.839,15 250.168,75
5 Vốn tự có 68.951,75 75.050,62
6 Vốn đi vay 160.887,41 175.118,12
65
1.9 Xác định lãi vay trong thời gian xây dựng
a. Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ và theo nguồn gốc
Căn cứ xác định
- Vốn đầu tư ban đầu của dự án gồm: Vốn tự có chiếm 30%, vốn đi vay chiếm
70%, lãi suất huy động vốn là 10% ghép lãi theo năm
- Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả cả gốc lẫn lãi trong 5
năm thời hạn kể từ năm bắt đầu hoạt động
- Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn
hạn của Ngân hàng thương mại với lãi suất là 10%/năm
Lập bảng kế hoạch huy động vốn
66
Bảng 1.9a. Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng( bao gồm cả phí dự phòng )
Năm 2020 Năm 2021
TC V TC V TC V TC V TC V TC V TC V
3 Thiết kế 1.899,36
10 Mua sắm & lắp đặt TB 7.149,56 7.149,56
12 Quản lý dự án 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22
Chi phí dự phòng 134,65 1.275,62 79,86 3.339,95 4.783,82 5716,54 8.969,94
Tổng 1.481,16 0 13.558,38 0 840,33 0 28.203,74 3.807,24 39.909,56 5.276,10 0 53.239,56 0 83.523,06
Tổng cộng nhu cầu vốn theo tiến độ 1.481,16 13.558,38 840,33 32.010,98 45.185,66 53.239,55 83.523,05
Bảng 1.9b. Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng( bao gồm cả phí dự phòng và VAT)
67

Năm 2020 Năm 2021
TC V TC V TC V TC V TC V TC V TC V
Thẩm định tính hiệu quả và khả
2 147,32
thi
3 Thiết kế 2.089,30
10 Mua sắm & lắp đặt TB 7.864,522 7.864,52
12 Quản lý dự án 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22 454,22
Kiểm tra sự phù hợp về chất
1 914,84
lượng
Chi phí dự phòng 143,57 1.275,62 81,85 3.339,94 4.783,82 5.716.54 8969,94
Tổng 1.579,32 0 13.824,69 0 874,25 0 31.024,12 4.137,77 43.900,52 5.753,45 0 58.513,17 0 90.561,42
Tổng cộng nhu cầu vốn theo tiến độ 1.579,32 13.824,69 874,25 35.161,89 49.653,97 58.513,17 90.561,42
68
b. Dự trù lãi vay vốn trong thời kì xây dựng

Căn cứ xác định
- Kế hoạch huy động vốn của dự án
- Lãi suất vay vốn, thời gian vay, phương thức tính lãi (giả định trong thời
kỳ xây dựng chưa trả nợ cả gốc và lãi)
Lập bảng dự trù lãi vay vốn trong thời gian xây dựng. Giáo viên hướng dẫn
cho giả thiết về phương thức tính lãi, thời đoạn ghép lãi, thời điểm huy động vốn
để lập bảng tính lãi vay trong xây dựng cho thích hợp.
- Lãi suất huy động vốn vay:
Do thời gian vay ngắn hạn nên lãi suất là 10 % / năm, ghép lãi theo năm =>
quy đổi về lãi suất thực theo quý dựa trên công thức:
i = r quý =√4 1+r năm−1 = √4 1+0.1 – 1 = 2,41%
Tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong xây dựng được tính như sau: Vốn
n
vay được huy động ở cuối các thời đoạn. V =∑ V t ( 1+ i )
n−t
t =1
Trong đó :
V : tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dựng hay số vốn gốc
phải trả nợ của dự án.
Vt : nợ gốc đi vay trong thời đoạn t
i : lãi suất vay vốn của dự án
n : thời gian xây dựng.
Bảng 1.9.1. Xác định lãi vay trong thời gian xây dựng (bao gồm VAT)
Thời gian thực hiện
ST
Nội dung Quý Quý Quý Quý
T
I/2022 II/2022 III/2022 IV/2022
10.129,5
1 Vốn vay đầu quý 0 4.237,49 68782,92
9
4.137,7 58.513,1
2 Vốn vay trong quý 5.753,45 90.561,42
7 7
3 Tiền lãi vay trong quý 99,72 138,65 1.410,16 2.182,53
Tiền vay tích lũy đến cuối 4.237,4 10.129,5 68.782,9 161.526,8
4
quý 9 9 2 7
Lãi vay tích lũy đến cuối
5 99,72 238,37 1.648,53 3.831.06
quý
69
Lãi vay tích lũy sau thuế: 3.831,06 triệu đồng

Lãi vay tích lũy trước thuế: 3.482,78 triệu đồng
1.10 Tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án
Bảng 1.10.1. Tổng hợp tổng mức đầu tư
STT Nội dung chi phí CPTT VAT (%) CPST
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái
1 7.053,235 0 7.053,235
định cư
2 Chi phí xây dựng 159.638,22 10 175.602,04
3 Chi phí thiết bị 14.299,12 10 15.729,03

4 Chi phí quản lý dự án 3.179,57 0 3.179,57
5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 7.426,88 10 8.169,56
Chi phí khác (Lãi vay vốn trong

6 thời gian xây dựng, VLĐ ban 18.143,56 10 19.957,92
đầu, chi phí khác)
Chi phí dự phòng (CPDP1,

7 22.332,49 10 24.565,74
CPDP2)
Tổng 232.073,075 254.259,095
Dựa vào bảng 1.10.1, ta xác định được:

- Tổng mức đầu tư của dự án: 254.259,095 triệu đồng. (có VAT)
Vốn đầu tư ban đầu bao gồm giá trị tài sản cố định của dự án và giá trị tài sản
lưu động của dự án (lấy giá trị không bao gồm thuế VAT):
- Giá trị tài sản cố định của dự án bao gồm: Chi phí xây dựng , chi phí thiết bị,
Chi phí QLDA, tư vấn ĐTXD, lãi vay vốn trong thời gian xây dựng, chi phí
dự phòng và chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng ( phần tiền bồi
thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ đã được khấu trừ hết
vào tiền thuê đất).
- Giá trị tài sản lưu động ( bằng dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức
đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu cầu vốn lưu động trong năm thứ nhất
nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm thiết bị
70
không thuộc tài sản cố định)

Bảng 1.10.2. Tổng vốn đầu tư ban đầu
STT Nội dung Chi phí
1 Chi phí xây dựng 159.638,22
2 Chi phí thiết bị 14.299,12
3 Tiền thuê đất trong 2 năm xây dựng 2.382,51
Chi phí QLDA, chi phí TVDT xây dựng và chi phí
4 13.535,45
khác
5 Lãi vay vốn trong thời gian xây dựng 3.831.06
6 Chi phí dự phòng 22.332,49
7 Giá tài sản cố định của dự án 216.019,85
8 Giá tài sản lưu động của dự án 11.383,50
Tổng vốn đầu tư ban đầu 227.403,35
71

1 KTĐT Lê Nguyên Việt Anh Lần 1

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

1 KTĐT Lê Nguyên Việt Anh Lần 1

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG

ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ

PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ “ XÂY DỰNG BIỆT THỰ

Sinh viên thực hiện: LÊ NGUYÊN VIỆT ANH

Mã sinh viên: 4463

Lớp quản lý: 63KT3

Lớp môn học: 63KT3

Giảng viên hướng dẫn: GVC.TS VŨ KIM YẾN

PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Đánh giá thực hiện nhiệm vụ đồ án

2. VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG

3. NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG – DỰ ÁN KHẢ THI

tư cho dự án và xác định rõ mục tiêu của dự án là gì?

4. NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ

L : lợi nhuận bình quân năm

Hiệu quả tài chính của dự án:

B : Lợi ích năm thứ t

C : Chi phí năm thứ t

N : Nguồn hoàn vốn ở năm t

FC : chi phí cố định của dự án

P : giá bán 1 đơn vị sản phẩm

 Phân tích thời hạn hoàn vốn

 Phân tích khả năng trả nợ.

K <1 => dự án không có khả năng trả nợ

Kết luận: Dự án có độ an toàn càng cao

Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao

 Ngoài ra còn có các hạng mục khác:

Tổng diện tích chiếm đất là :

Thời gian tính toán, đánh giá dự án:

CHƯƠNG 1 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1.1 Xác định chi phí bồi thường.

1.1.1 Xác định các chi phí bồi thường

S : Tổng diện tích đất.

1.1.2 Chi phí bồi thường hoa màu

1.1.3 Chi phí ổn định đời sống

 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống:

1.1.4 Chi phí hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề

→ Tổng chi phí bồi thường : 7.053,235 ( triệu đồng )

- Chi phí thuê đất cho 2 năm xây dựng là:

2 Chi phí bồi thường hoa màu 91,0 0% 91,0

3 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống 540,0 0% 540,0

4 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp 4.212,0 0% 4.212,0

5 Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ 104,235 0% 104,235

6 Chi phí thuê đất trong 2 năm 2.382,51 0% 2.382,51

- Giá thuê đất 1 năm là 1.191,255( triệu đồng )

1.2 Xác định chi phí xây dựng ( G XD ¿

1.2.2 Tính toán suất chi phí xây dựng

Bảng 1.2.1 . Quy mô các hạng mục trong công trình

ST Diện tích chiếm Tỷ lệ chiếm

ST DIỆN TÍCH TỔNG DIỆN

Tổng diện tích 1 sàn nhà A 482,42

Tổng diện tích 1 sàn nhà B 743,18

Tổng diện tích 10 sàn nhà C 4133,4

Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:

1 I/2018 100,16 100

2 II/2018 100,26 100,10

3 III/2018 100,32 100,06

4 IV/2018 100,38 100,31

5 I/2019 100,19 99,81

6 II/2019 100,37 100,18

7 III/2019 100,34 99,97

8 IV/2019 100,3 99,96